Haus verkaufen ohne Makler: So gelingt der Immobilienverkauf

Wie verkaufe ich mein Haus ohne Makler? Wenn Sie sich diese Frage stellen, dann sind Sie hier genau richtig. Auf den ersten Blick scheint dieses Vorhaben zwar Geld zu sparen, aber als Privatperson ist es oft schwerer, ein Haus mit Gewinn zu verkaufen. In welchen Fällen Sie den Wohnungs- oder Hausverkauf ohne Makler wagen können, was es dabei zu beachten gilt und wie Sie dabei vorgehen, inklusive Checkliste zum Download – erfahren Sie in diesem Beitrag.

Beim Hausverkauf ohne Makler genießen Sie viele Freiheiten, tragen aber auch eine große Verantwortung.

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Hausverkauf ohne Makler: Was ist zu beachten

Gewiss sparen Sie sich viel Geld, wenn Sie beschließen, ein Haus oder eine Wohnung ohne Makler zu verkaufen. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt zudem ein neues Gesetz, das die Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienverkauf regelt. Für Immobilieneigentümer wird damit der Hausverkauf ohne Makler wesentlich reizvoller, da sie nun die Hälfte der Maklerkosten übernehmen müssen. Eine vollständige Umlage der Maklercourtage auf den Käufer ist nicht mehr zulässig.

Man sollte jedoch keineswegs unterschätzen, dass ein privater Hausverkauf viel Zeit kostet und eine Menge an Fähigkeiten und Fachkenntnissen benötigt wird, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Ob Sie ein Haus mit oder ohne Makler verkaufen sollten, hängt also maßgeblich von Ihrer Expertise und Ihren vorhandenen Ressourcen ab.

Vorteile beim Hausverkauf ohne Makler

Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen profitieren Sie von folgenden Vorteilen:

• Es fällt keine Provision an: Wenn Sie ein Haus ohne Makler verkaufen, sparen Sie die Maklerkosten. Die Maklerprovision beträgt je nach Bundesland etwa sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises.
• Beim Verkauf haben Sie einen größeren Verhandlungsspielraum: Durch den Wegfall der Maklerkosten können Sie den Interessenten beim Verkaufspreis etwas entgegenkommen. Auch der Zusatz “ohne Makler” in der Anzeige lockt häufig mehr Interessenten an, da diese auf geringere Kosten spekulieren.
• Sie haben die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess und sind unabhängiger: Beim Hausverkauf ohne Makler können Sie sämtliche Schritte innerhalb des Verkaufsprozesses selbst bestimmen und steuern. Auch die Abstimmungsprozesse mit dem Makler entfallen. Außerdem sind Sie nicht an den Makler gebunden und können verschiedene Verkaufskanäle nutzen.
• Sie legen das Schicksal Ihrer Immobilie nicht in fremde Hände: Ob die Anzahl und Art der Interessenten, der Verkaufspreis oder die Gestaltung des Exposés – ohne Makler haben Sie jeden Schritt des Verkaufsprozesses selbst in der Hand.

Hausverkauf ohne Makler: Nachteile, Risiken und Kosten

Die Nachteile, die beim Hausverkauf ohne Makler auf Sie zukommen, sind nicht zu unterschätzen:

• Sie müssen sehr viel Zeit aufwenden: Ein Hausverkauf kann zwischen 6 und 12 Monate dauern. Die Besichtigungen müssen zusätzlich zu Ihrem Privat- und Berufsleben koordiniert werden.
• Sie tragen die Kosten und die Verantwortung für die Vermarktung: Professionelle Fotos, ein aussagekräftiges Exposé und eine ansprechende Anzeige – all das obliegt ohne Makler Ihrer Verantwortung.
• Sie müssen alle Unterlagen selbst einholen: Neben gesetzlichen Bestimmungen, wie der Vorlage eines Energieausweises, müssen Sie alle Unterlagen zum Objekt selbst einholen. Je nach Wohnort und Datenlage kann die Beschaffung der Unterlagen kompliziert sein.
• Sie erzielen oftmals nicht den bestmöglichen Preis: Makler sind Profis, wenn es um Verhandlungsstrategien geht. Neben dem Verhandlungsgeschick ist es wichtig, den Marktpreis zu kennen. Wird die Immobilie zu teuer angeboten, verlängert das den Verkaufszeitraum. Häufig müssen Sie in der Folge den Preis senken und landen unterhalb des Verkehrswertes.
• Der Verkaufsprozess belastet Sie unter Umständen nervlich: Wenn Sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung verkaufen möchten und sich mit dem Mieter nicht einigen können, kann ein Immobilienverkauf ohne Makler mitunter sehr anstrengend sein. Da es keinen neutralen Dritten gibt, der vermitteln und Konflikte entschärfen könnte, müssen Sie alle Verhandlungen selbst führen. Das nimmt nicht nur viel Zeit in Anspruch, sondern kostet auch eine Menge Nerven.

Mit einem Kurzgutachten eines seriösen Sachverständigen halten Sie eine valide Marktwertberechnung Ihres Wohnobjekts in den Händen, mit der Sie Ihre Kaufpreisforderung untermauern können. Auch wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen möchten, sollten Sie daher nicht auf diese Bewertung verzichten. Darüber hinaus erhalten Sie von den Gutachtern die notwendigen Unterlagen, damit Sie alle erforderlichen Informationen zur Hand haben.

Ablauf beim Hausverkauf ohne Makler

Wie verkaufe ich ein Haus ohne Makler? Beim Immobilienverkauf ohne Makler läuft der Verkaufsprozess in neun Phasen ab. Bevor wir näher auf jede Phase eingehen, finden Sie hier einen ersten Überblick:

1. Zu Beginn stellen Sie die notwendigen Unterlagen für den Hausverkauf zusammen.
2. Auf deren Basis legen Sie den Verkaufspreis fest oder lassen diesen durch einen Sachverständigen ermitteln.
3. Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé, sobald Sie den Marktwert Ihrer Wohnimmobilie kennen.
4. Wählen Sie die geeignete Plattform für Ihr Inserat aus und stellen Sie es online.
5. Kontaktieren Sie geeignete Kaufinteressenten und vereinbaren Sie Besichtigungstermine.
6. Führen Sie Besichtigungstermine durch.
7. Verhandeln Sie mit Kaufinteressenten und klären Sie die Vertragsdetails.
8. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag beim Notar.
9. Übergeben Sie Ihr Haus an den neuen Eigentümer.

1. Unterlagen zusammenstellen

Tragen Sie im ersten Schritt sämtliche Unterlagen zusammen, die Sie bis zum Notartermin benötigen. Es wird Sie etwas Zeit kosten, bis Sie alle benötigten Dokumente gefunden oder beantragt haben. Doch Sie müssen die relevanten Unterlagen in jedem Fall parat haben – unabhängig davon, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen. Käufer haben einen Anspruch auf etliche Unterlagen und auch der Notar benötigt das ein oder andere Dokument.

Tipp: In unserer praktischen Checkliste zum Download finden Sie alle Unterlagen, die Sie für einen Haus- oder Wohnungsverkauf mit oder ohne Makler benötigen und erfahren, woher Sie diese bekommen.

Einblick in unsere Checkliste für die benötigten Unterlagen beim Haus- und Wohnungsverkauf.

Checkliste herunterladen

2. Verkaufspreis ermitteln

Legen Sie den Verkaufspreis für Ihre Immobilie fest. Orientieren Sie sich dabei an den Angebotspreisen auf bekannten Immobilienportalen für vergleichbare Häuser in Ihrer Region. Vergleichen Sie die Angebote jedoch sorgfältig, da sowohl professionelle Makler als auch Privatpersonen inserieren. Eine weitere beliebte Methode zur Preisermittlung von Immobilien ist das Bieterverfahren, bei dem Sie eine erste unverbindliche Schätzung des Marktwertes Ihres Objektes erhalten.

Die genaueste Methode: Ein Immobiliengutachter ermittelt den Marktwert Ihrer Immobilie zuverlässiger und gründlicher. Im Rahmen der Erstellung eines Kurzgutachtens greift er auf Daten aus der Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse zurück. Zusätzlich fließen seine lokalen Marktkenntnisse in die Bewertung mit ein.

Natürlich zahlen Sie für dieses Gutachten eine Gebühr, diese liegt aber weit unterhalb der Maklercourtage.

3. Exposé erstellen

Das Exposé ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie. Es muss dabei aussagekräftige Fotos und einen genauen Grundriss enthalten, um die Aufmerksamkeit des Käufers zu gewinnen. Je detaillierter das Exposé, desto weniger Nachfragen kommen im Vorfeld auf Sie zu. Zusätzlich muss ein Energieausweis vorgelegt werden.

Tipp: Wie Sie das perfekte Exposé für Ihre Immobilie erstellen, verraten wir in einem eigenen Ratgeber.

4. Plattform wählen

Überlegen Sie im Vorfeld, über welchen Kanal oder welchen Kanal-Mix Sie Ihre Immobilie inserieren möchten. Wägen Sie ab, über welchen Kanal Sie welche Daten (zum Beispiel die konkrete Adresse oder Ihre Telefonnummer) preisgeben. In unserem Ratgeber „Immobilien inserieren“ zeigen wir auf, welcher Kanal sich für Sie lohnt.

Expertentipp: Aus Sicherheitsgründen ist es ratsam, für die Bearbeitung von Anfragen eine E-Mail-Adresse anzugeben, die speziell für den Zweck des Haus- oder Wohnungsverkaufs ohne Makler eingerichtet wurde.

5. Kaufinteressenten auswählen

Ist das Inserat geschaltet, melden sich potenzielle Käufer. Doch wie unterscheiden Sie nun Anfragen von ernsthaften Kaufinteressenten von Besichtigungswünschen eher ungeeigneter Kandidaten?

So können Sie seriöse Interessenten erkennen:

• Sprechen Sie mit dem Interessenten, warum er das Objekt kaufen möchte und wie er es finanziert. Ein gutes Zeichen ist es, wenn der Interessent spezifische Fragen zum Objekt oder der Lage hat.
• Lassen Sie sich einen Nachweis zur Bonität bringen (zum Beispiel Eigenkapitalnachweis/ Einkommensnachweis). Leisten Sie im Vorfeld keine Zahlung und akzeptieren Sie keine Barzahlung.
• Fragen Sie nach konkreten Kontaktdaten. Hinterlässt der potenzielle Käufer seine E-Mail-Adresse und Telefonnummer zeugt das von ernsthaftem Interesse.

6. Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung ohne Makler verkaufen möchten, liegt auch die Durchführung von Besichtigungen in Ihrer Verantwortung. Bevor Sie Besichtigungstermine mit einzelnen Interessenten vereinbaren, sollten Sie sich überlegen, ob Sie lieber Sammelbesichtigungen oder private Hausführungen anbieten möchten. Unsere Infografiken verschaffen Ihnen einen schnellen Überblick über die Vorteile und Anwendungsgebiete beider Optionen:

Sammelbesichtigungen bieten sich vor allem bei einer hohen Nachfrage an, zum Beispiel wenn sich Ihre Immobilie in einem Ballungsraum befindet.

Das Wichtigste: Ganz ehrlich – würden Sie eine Wohnung kaufen, wenn bei der Besichtigung 20 andere Personen um sie herumwuseln? Sammelbesichtigungen sind für Mietobjekte in Ballungsräumen, wo gigantischer Andrang herrscht – nicht für Kaufobjekte. Die Kaufinteressenten sollen sich in Ihrer Immobilie wohlfühlen, ungestört umsehen und vor Ort Fragen klären können. Stimmen Sie im Vorfeld ab, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit eine Besichtigung möglich ist. Klären Sie, wie viele Personen kommen und wie lange die Besichtigung maximal dauert.

Bei einer privaten Besichtigung haben Sie mehr Zeit für individuelle Fragen.

Expertentipp: Noch mehr Informationen und Tipps sowie eine praktische Checkliste zum Download finden Sie in unserem ausführlichen Ratgeber rund um das Thema Hausbesichtigung.

7. Die richtige Verhandlungsstrategie beim Immobilienverkauf ohne Makler wählen

Auch wenn Sie im Vorfeld einen Kaufpreis angegeben haben, kann es zu Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern kommen. Damit der Käufer Ihre Preisvorstellungen akzeptiert oder zumindest den Kaufpreis nicht zu stark drückt, sollten Sie sich auf mögliche Verhandlungen vorbereiten.

Behalten Sie im Hinterkopf, dass der Zeitpunkt des Verkaufs einen großen Einfluss auf den Preis hat. Wenn Sie die Immobilie nicht dringend veräußern müssen, kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten, bis die Preise steigen. Beispiele:

• Das örtliche Krankenhaus wird zur Universitätsklinik ausgebaut. Dadurch erfährt der Standort eine Aufwertung und es ist mit dem Zuzug einkommensstarker Menschen (Ärzte, Medizinstudenten) zu rechnen. Die Immobilienpreise werden steigen.
• Fünf Gehminuten von Ihrer Immobilie entfernt werden in zwei Jahren eine neue U-Bahn-Station und ein Einkaufszentrum eröffnet. Die Lage Ihrer Immobilie wird aufgewertet, die Mietpreise steigen. Warten Sie mit dem Haus- oder Wohnungsverkauf noch ein bisschen und erzielen Sie einen deutlich höheren Preis auf dem Markt!
• Auch die Lage in einem Sanierungsgebiet spricht dafür, mit dem Wohnungs- oder Hausverkauf zu warten, bis die städtischen Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind und der Bodenwert erheblich gestiegen ist.

Eine Neubauwohnung in Toplage verkauft sich auch ohne Makler wie von selbst.

Bonitätsprüfung oder Finanzierungsbestätigung – bekomme ich mein Geld?

Bei fremdfinanzierten Immobilienkäufen ist es ratsam, auf eine Finanzierungsbestätigung der Bank zu bestehen. Wird die Immobilie zu 100 Prozent aus Eigenkapital finanziert, ist ein Nachweis vor Vertragsabschluss ebenfalls sinnvoll.

Außerdem können Sie im Vorfeld eine Bonitätsprüfung bei einer Wirtschaftsauskunftei (zum Beispiel Schufa oder Bürgel) vom Käufer anfordern. Eine Selbstauskunft des Käufers ist jedoch die einfachere Variante. Dabei fordert der Käufer seine eigenen Score-Werte bei der Wirtschaftsauskunftei an. Sofern die Auskunftei Daten über ihn gespeichert hat, besteht ein Anspruch auf eine kostenlose Eigenauskunft pro Jahr. Zeigt der Käufer Ihnen zusätzlich Konto- oder Depotauszüge, sollten Sie auf der sicheren Seite sein.

Profitipps zum Wohnungsverkauf ohne Makler

Besteht die Kaufpartei aus mehreren Personen, sollten Sie zunächst herausfinden, wer die finale Kaufentscheidung trifft, und auf die Bedürfnisse dieser Person besonders eingehen. Heben Sie aber auch für die anderen an der Kaufentscheidung beteiligten Personen einige Vorzüge hervor, die auf deren Wunschkonto einzahlen.

Achten Sie beim Verkauf von Wohnimmobilien ohne Makler zusätzlich auf die folgenden drei Punkte:

1. Achten Sie im Verkaufsgespräch auf Ihre Ausdrucksweise. Vermeiden Sie negativ konnotierte Wörter wie „teuer“, „Preis“ oder „Schulden“. Sprechen Sie stattdessen von „hochwertig“, „Wert“ und „finanzieren“.
2. Planen Sie für Ihr Verkaufsgespräch ausreichend Zeit ein. Rechnen Sie im Rahmen einer finalen Besichtigung mit einer Stunde für ein freistehendes Einfamilienhaus. Eine Doppelhaushälfte und ein Reihenhaus erfordern kaum weniger Zeit. Für eine Wohnung kann je nach Größe auch eine halbe Stunde ausreichend sein. Kaufen Sie eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage, sind kürzere Besichtigungsintervalle üblich.
3. Um Ihren Wunschpreis zu realisieren, hilft es beiden Parteien, wenn Sie bewegliches Inventar wie Einbauküche oder Garage im Kaufvertrag separat mit Preisschild aufführen, damit der Käufer diese Kosten von der Grunderwerbsteuer abziehen kann.

8. Kaufvertrag beim Notar unterschreiben

Sind Sie sich mit Ihrem Käufer über die Modalitäten einig? Dann vereinbaren Sie einen Termin beim Notar. In der Regel sucht der Verkäufer den Notar aus, während der Käufer die Kosten trägt.

Der Notar liest Ihnen den Kaufvertrag vor. Bei Unklarheiten oder Änderungswünschen können jetzt noch Korrekturen vorgenommen werden. In der Regel werden diese aber bereits im Vorfeld durch einen Kaufvertragsentwurf geklärt, den der Verkäufer dem Käufer vorab zur Verfügung stellt. Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Vertrag. Durch die Unterschrift des Notars wird der Vertrag notariell beurkundet und rechtskräftig. Danach erhalten Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag mit dem Notarsiegel per Post.

Als Verkäufer müssen Sie sich - sobald der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist - erneut mit dem Notar in Verbindung setzen. Dann füllen Sie das entsprechende Formular aus und bestätigen dem Notar mit Ihrer Unterschrift, dass Sie den Kaufpreis erhalten haben und er die weiteren Schritte in die Wege leiten kann.

Nach der Vertragsunterzeichnung veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Gemäß § 18 Grunderwerbsteuergesetz ist der Notar außerdem verpflichtet, der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamtes eine Veräußerungsanzeige mit den steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages zu übersenden. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer als neuen, rechtmäßigen Eigentümer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Sobald diese bezahlt ist, erteilt das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Immobilientransaktion.

Erst wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt wurde und nachdem der Kaufpreis auf dem vereinbarten Konto eingegangen ist, kann der Notar die Umschreibung der Immobilie im Grundbuch veranlassen. Welche Leistungen der Notar im Detail erbringt und was seine Dienstleistung kostet, schlüsseln wir in unserem Ratgeber zu Notarkosten beim Haus- und Wohnungskauf auf.

Der Notartermin ist ein obligatorischer Schritt beim Hausverkauf ohne Makler.

9. Immobilie übergeben

Die Übergabe der Immobilie an den Käufer ist der letzte Schritt beim Haus- oder Wohnungsverkauf ohne Makler. Notieren Sie in einem Übergabeprotokoll gemeinsam die Zählerstände für Gas, Warmwasser und Strom und informieren Sie die Wasserwerke und den Energieversorger unter Angabe der Zählerstände über den Eigentümerwechsel. Zeigen Sie dem Käufer, wie die Haustechnik funktioniert und händigen Sie vorhandene Bedienungsanleitungen aus. Spätestens bei der Schlüsselübergabe sollten Sie dem Käufer alle erforderlichen Dokumente übergeben.

Expertentipp: Listen Sie alle übergebenen Dokumente und Schlüssel auf und lassen Sie sich den Empfang quittieren.

Checkliste zum Hausverkauf ohne Makler

Das sind ganz schön viele Informationen, die Sie gerade gelesen haben. Wie Sie erfahren haben, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung ohne Makler verkaufen möchten. Eine Immobilienverkaufsberatung kann ein guter Schritt sein um Ihre Immobilie auch ohne Makler gewinnbringend zu verkaufen.

Für alle Fälle haben wir in einer kostenlosen Checkliste zum Download zusammengefasst, worauf Sie beim Immobilienverkauf ohne Makler achten sollten.

Auszug aus unserer Checkliste zum Hausverkauf ohne Makler.

Checkliste Haus verkaufen ohne Makler herunterladen

Häufige Fragen zum Hausverkauf ohne Makler

Nach all diesen konkreten Tipps fassen wir die Quintessenz zum Haus- und Wohnungsverkauf ohne Makler noch einmal kurz zusammen und geben Antworten auf oft gestellte Fragen zum Thema.

Haus verkaufen ohne Makler: Mit Verkaufsberatung und Kurzgutachten gelingt’s

Ein Hausverkauf ohne Makler ist aufwendiger, aber durchaus möglich. Wenn Sie sich dafür entscheiden, haben Sie freie Hand bei der Auswahl der Kaufinteressenten, der Durchführung der Besichtigungstermine und der Preisverhandlung. Darüber hinaus müssen Sie keinen Vermittler finanziell am Verkauf beteiligen. Allerdings bedeutet der Verzicht auf einen Makler für Sie mehr Einarbeitung, mehr Vorbereitung, mehr Stress und einen höheren Zeitaufwand.

Unterstützung erhalten Sie im Vorfeld durch eine Immobilienverkaufsberatung. Ihren Verkaufspreis können Sie gegenüber skeptischen Käufern durch ein Gutachten rechtfertigen. Das geschieht im Optimalfall durch einen neutralen Dritten mit Fachkompetenz wie den renommierten Gutachtern der Heid Immobilienbewertung.

Unsere vielfach zertifizierten Sachverständigen wenden gesetzeskonforme Bewertungsverfahren an, verfügen über fundierte lokale Marktkenntnisse und stehen Ihnen mit Rat und Tat bei Ihrem Immobilienverkauf ohne Makler zur Seite. Sie haben Fragen oder benötigen weitere Informationen? Dann kontaktieren Sie uns gerne telefonisch unter 0800 - 90 90 282 oder nutzen Sie unser Kontaktformular.