Haus erben und Geschwister auszahlen
Sie möchten Ihr Elternhaus übernehmen? Ob Ihre Eltern Ihnen das Haus überschreiben, ob Sie es von Mutter und Vater kaufen oder ob Sie das Haus erben – Ihre Brüder und Schwestern wollen nicht übergangen werden. Geschwister auszahlen ist ein heißes Eisen bei jeder Hausübernahme innerhalb der Familie.
Wenn es darum geht, das Haus zu übernehmen und die Geschwister auszubezahlen, kommt es zwischen Kindern oft zum Streit.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Erben Geschwister gemeinsam das Elternhaus, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Möchte die Erbengemeinschaft das Haus verkaufen, gibt es keine Probleme.
- Übernimmt ein Kind das Elternhaus, muss es seine Geschwister ausbezahlen.
- Wurde ein Kind vom Erblasser enterbt, steht ihm dennoch ein Pflichtteil des Nachlasses zu. Wer das Haus erbt, ist zu dessen Auszahlung gesetzlich verpflichtet.
- Der Wert der jeweiligen Anteile der Geschwister hängt von der Anzahl der Erben, den Umständen des Erbfalls (wurde jemand vor dem Todesfall enterbt oder beschenkt) sowie dem Verkehrswert der Immobilie ab.
- Ein Verkehrswertgutachten gibt Aufschluss darüber, wie hoch der Wert der Anteile aller Erben ist – und somit auch, welchen Betrag ein Erbe bei Hausübernahme seinen Geschwistern ausbezahlen muss.
- Eine Erbschaftssteuer fällt auf die Immobilie an, aber auch auf die Auszahlung der Anteile der Geschwister – falls der Freibetrag überschritten wird. Es gibt jedoch legale Möglichkeiten, die Erbschaftssteuer zu umgehen.
Haus erben: Wann und wie werden Geschwister ausbezahlt?
Erben Geschwister ihr Elternhaus, steht nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 1924 BGB) allen Kindern der gleiche Anteil am elterlichen Nachlass zu. Wird das geerbte Haus verkauft, wird dessen Verkaufserlös dementsprechend zu gleichen Teilen zwischen den Erben aufgeteilt.
Wann es dagegen sinnvoll oder gar gesetzlich vorgeschrieben sein kann, den Erbanteil von Geschwistern an einer Immobilie an diese auszuzahlen und was dabei beachtet werden muss, haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst.
Auszahlung des Pflichtteils an Geschwister
Gesetzlichen Erben steht laut § 2303 BGB ein Pflichtteil am Erbe zu. Dieser wird in der Regel durch eine Geldzahlung getilgt. Das bedeutet, dass selbst enterbte Kinder im Erbfall von ihren erbenden Geschwistern ausbezahlt werden müssen.
Der gesetzliche Pflichtteil ist in der Regel nur sehr schwer zu umgehen und macht die Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils aus. Doch ein Pflichtteilsanspruch kann nicht nur im Fall von enterbten Geschwistern auftreten:
Wurde das Erbe eines Kindes noch zu Lebzeiten der Eltern durch die Schenkung einer Immobilie an das andere Kind geschmälert, besteht ein Pflichtteilergänzungsanspruch. In diesem Fall ist die jeweilige Immobilie kein Teil des offiziellen Nachlasses, da deren Eigentum bereits überschrieben wurde. Weil dadurch allerdings das Erbe des anderen Kindes reduziert wurde, kann der Wert des Geschenks als fiktiver Nachlass in den Pflichtteil eingerechnet werden und wird für die Auszahlung relevant.
Gut zu wissen: Je länger die Schenkung der Immobilie zurückliegt, desto geringer ist der Pflichtteilergänzungsanspruch. Der Betrag verringert sich jährlich um 10 % und erlischt schließlich zehn Jahre nach der Schenkung vollkommen.
Die Höhe des Pflichtteils sowie des Pflichtteilergänzungsanspruchs hängen vom Gesamtwert des Nachlasses beziehungsweise vom Verkehrswert der geerbten Immobilie ab.
Doch die Auszahlung von Geschwistern im Erbfall muss nicht immer auf diese Art erfolgen. Erben mehrere Geschwister gemeinsam ihr Elternhaus, können sich diese ebenfalls auf eine Auszahlung einigen. Sie kann somit auch eine gute Option sein, um das gemeinsame Elternhaus in der Familie zu behalten.
Elternhaus übernehmen, Geschwister auszahlen
Von einer Erbengemeinschaft spricht man dann, wenn es in einem einzelnen Erbfall mehrere Begünstigte gibt. Erben beispielsweise zwei Geschwister gemeinsam das Elternhaus, sind diese Teil einer Erbengemeinschaft. Je nach den Plänen der Erbengemeinschaft für die Immobilie kann eine Auszahlung der Miterben als Option in Frage kommen:
Falls alle Mitglieder der Erbengemeinschaft ein geerbtes Haus verkaufen möchten, ist keine Auszahlung notwendig. Möchte einer der Miterben aber beispielsweise das Elternhaus behalten, um selbst darin zu wohnen, müssen die anderen Parteien ausgezahlt werden. So kauft ein Miterbe den anderen deren Anteile an der Immobilie ab und kann in Zukunft als alleiniger Eigentümer über die Immobilie verfügen.
Gut zu wissen: Falls sich die Angehörigen der Erbengemeinschaft nicht einigen können, kann beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragt werden. In diesem Fall wird das Objekt in einer Zwangsversteigerung verkauft und der Erlös unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt.
Eine Teilungsversteigerung wird als letzter Ausweg wahrgenommen, da diese meist geringere Erlöse bringt als der reguläre Verkauf einer Immobilie.
Wie hoch der Anteilswert einer geteilten Immobilie im Erbfall ist und was bei der Auszahlung an Geschwister sonst noch zu beachten ist, erfahren Sie nachfolgend.
Wie viel muss ich meinen Geschwistern bei Hausübernahme ausbezahlen?
Sofern nicht testamentarisch anders geregelt, wird im Erbfall grundsätzlich die gesetzliche Erbfolge gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch geltend. Dementsprechend gilt, dass Kinder des Erblassers in der Regel zu gleichen Teilen erben (§ 1924 BGB) und dass somit allen Kindern derselbe Anteil zusteht.
Wie hoch die jeweiligen Anteile von Geschwistern an einer Immobilie wie dem Elternhaus sind, kann dennoch nicht pauschal beantwortet werden. Folgende Faktoren müssen für die Berechnung des Erbanteils berücksichtigt werden:
- Marktwert der Immobilie: Der Anteilswert einer Immobilie ist von ihrem aktuellen Marktwert abhängig – dieser kann durch ein professionelles Verkehrswertgutachten ermittelt werden.
- Anzahl der Geschwister: Je nachdem, wie viele Kinder (ehelich, nicht ehelich oder adoptiert) der Erblasser hatte, vermehren oder verringern sich deren einzelne Anteile, da allen Kindern ein jeweils gleich großer Anteil am Erbe zusteht.
- Umstände des Erbfalls: Auch die individuellen Umstände des Erbfalls können die Höhe der Auszahlung beeinflussen. Je nachdem, ob es sich um eine gleichberechtigte Erbengemeinschaft oder den Pflichtteil für enterbte Geschwister handelt, kann die Auszahlungssumme variieren.
Tipp: Lassen Sie in jedem Fall ein professionelles Verkehrswertgutachten der betreffenden Immobilie erstellen. Denn nur so können Sie den exakten Wert der geerbten Immobilie und damit die Anteile aller Miterben ermitteln. So erfahren Sie den erforderlichen Auszahlungswert und können Streitigkeiten vermeiden.
Haus erben und Geschwister auszahlen: 5 Schritte bis zur Hausübernahme
Wie genau läuft es also ab, wenn ein Miterbe einer Erbengemeinschaft seine Geschwister auszahlt? Die folgenden Schritte kommen in einem Fall wie diesem auf Sie zu:
- Möchte ein Mitglied einer Erbengemeinschaft seine Geschwister auszahlen, sollte als Erstes ein Verkehrswertgutachten für das Haus erstellt werden. Denn nur so kann ein realistischer und fairer Betrag für die Auszahlung gefunden werden.
- Mit dem Wissen über den aktuellen Verkehrswert des Hauses kann die entsprechende Auszahlungssumme festgelegt werden. Alle Parteien sind diesbezüglich gleichberechtigt und müssen sich einig werden.
- Sind sich die Geschwister einig, wird die Auszahlung im (Erb-)Auseinandersetzungsvertrag fixiert. Dieser regelt die genaue Verteilung des Erbes, sobald die Einigung der Erbengemeinschaft steht.
- Ein (Erb-)Auseinandersetzungsvertrag für eine Immobilie muss von allen beteiligten Parteien unterschrieben werden, um gültig zu sein. Außerdem muss er laut § 311b BGB immer notariell beurkundet werden, um rechtliche Wirksamkeit zu erlangen.
- Ist der Vertrag unterschrieben, kann der Grundbucheintrag aktualisiert werden und derjenige, dem das Haus überschrieben wurde, bezahlt seine Geschwister aus.
Wem die Eltern später ein Haus überschreiben, der muss seine Geschwister ausbezahlen und früh sparen.
Jetzt kommt das Finanzamt ins Spiel
Die Erbschaftssteuer auf Immobilien ist auch bei der Auszahlung von Geschwistern bei einem geerbten Haus ein Thema. Im Fall einer Erbengemeinschaft wird diese nicht für alle gemeinsam berechnet, sondern für jeden Erben einzeln. Überschreitet das Erbe der Kinder des Erblassers den Freibetrag von 400.000 € pro Kind, fällt auf den Restbetrag die Erbschaftssteuer an.
Auch die Auszahlungssumme an Geschwister muss, sofern sie den vorgegebenen Freibetrag überschreitet, von diesen im Rahmen der Erbschaftssteuer auf Immobilien versteuert werden.
Falls die auszahlende Partei der Erbgemeinschaft das geerbte Haus selbst bewohnen möchte, bringt dies einen Vorteil bei der Erbschaftssteuer. Denn wenn ein Erbe innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall in die Immobilie einzieht, wird diesem die Erbschaftssteuer auf die Immobilie erlassen. Zieht das Kind des Erblassers allerdings nach weniger als zehn Jahren wieder aus der Immobilie aus, muss das Haus nachträglich versteuert werden.
Achtung: Steuerfreiheit bei Eigennutzung durch Kinder der Erblasser gilt nur bei Immobilien mit bis zu 200 m² Wohnfläche. Hat das geerbte Haus also beispielsweise eine Wohnfläche von 300 m², unterliegen die übrigen 100 m² der normalen Besteuerung im Rahmen der Erbschaftssteuer.
Haus überschreiben, Geschwister auszahlen
Nicht nur bei einem geerbten Haus kann es passieren, dass der Nutznießer seine Geschwister auszahlen muss.
Pflichtteil für Geschwister beim Haus überschreiben
Im Erbrecht haben nahe Verwandte Anspruch auf einen Pflichtteil. Das gilt für
- eheliche, uneheliche, leibliche sowie adoptierte Kinder,
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner und
- Enkel und Urenkel (sofern die Kinder bereits verstorben sind) und
- Eltern (wenn der Erblasser selbst keine Kinder hat).
Der Anspruch auf den Pflichtteil erlischt, wenn ein Pflichtteilsentzug oder ein notarieller Pflichtteilsverzicht vorliegt. Darüber hinaus gibt es eine Reihe von Möglichkeiten der Pflichtteilsreduzierung, darunter die Adoption, die Schenkung an Abkömmlinge (Geldgeschenke oder andere Zuwendungen) und die Wahl des Güterstandes.
Bei einer Hausübertragung haben Geschwister und Verwandte bei der Übergabe des Hauses Anspruch auf eine Abfindung, den sogenannten Pflichtteilergänzungsanspruch.
Pflichtteilsergänzungsanspruch der Kinder
Beispiel: Ein Erblasser hat mehrere Kinder, möchte sein Haus aber nur an eines überschreiben. Nach seinem Tod machen die anderen Kinder möglicherweise ihren Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend. Dieser Anspruch schmilzt mit jedem Jahr nach der Übertragung um zehn Prozent. Im Todesfall innerhalb von fünf Jahren nach der Übertragung würde das überschriebene Haus zu 50 Prozent in der Erbmasse berücksichtigt. Zehn Jahre nach der Überschreibung verjährt der Pflichtteilsergänzungsanspruch gemäß § 2325 BGB Abs. 3 Satz 2 vollständig.
Im Falle einer Schenkung oder Übertragung muss also stets das Pflichtteilsrecht berücksichtigt werden. Nicht nur der enterbte Verwandte kann einen Pflichtteilsanspruch gegen den Erben oder den Begünstigten haben. Jeder Erbe, dessen Erbschaft durch Schenkungen zu Lebzeiten geschmälert wurde, kann einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen. Dann heißt es für das bevorzugte Kind: Für das geerbte oder vorzeitig überschriebene Haus kommt nach Mamas oder Papas Tod in vielen Fällen spätestens jetzt die Rechnung von Bruder und Schwester: Die Geschwister wollen ausbezahlt werden.
Haus von Eltern kaufen – Auswirkungen auf Geschwister
Sie wissen nun, dass, wann und wie Sie Ihre Geschwister auszahlen müssen, wenn Sie ein Haus erben. Doch wie verhält es sich, wenn Sie Ihren Eltern das Haus abkaufen?
Wenn Ihre Eltern noch leben und vollständige Eigentümer des Hauses, der Wohnung oder des unbebauten Grundstücks sind, haben Ihre Geschwister normalerweise keinen rechtlichen Anspruch auf das Haus oder dessen Wert. Da Ihre Eltern frei über ihr Eigentum verfügen können, gilt: Wenn Sie das Haus von Ihren Eltern kaufen, müssen Sie Ihre Geschwister nicht ausbezahlen.
Ausnahme: Sie erwerben das Haus deutlich unter dem Marktwert. Ein solcher Verkauf unter Wert kann je nach Rechtsordnung als Schenkung betrachtet werden. Der Wert des „geschenkten“ Teils der Immobilie könnte später auf Ihren Erbteil angerechnet werden. Dies beeinflusst die Erbansprüche Ihrer Geschwister im Rahmen der Erbteilung. Außerdem fällt unter Umständen Schenkungssteuer an.
FAQs: Haus erben, Geschwister auszahlen
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Thema Geschwister auszahlen und Immobilien.
Pflichtteil: Was hat sich 2023 im Erbrecht geändert?
Seit 2023 beträgt der Pflichtteil von Kindern nicht mehr drei Viertel, sondern nur noch die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.
Wie wird das Erbe unter Geschwistern aufgeteilt?
Laut § 1924 BGB gilt, dass Kinder des Erblassers in Deutschland zu gleichen Teilen erben. Das bedeutet, dass, sofern nicht testamentarisch anders fixiert, allen Kindern derselbe Anteil am Nachlass des verstorbenen Elternteils zusteht.
Wie wird ein Haus unter Erben aufgeteilt?
Sind mehrere Personen gemeinsam Erben eines einzelnen Hauses, bezeichnet man dies als eine Erbengemeinschaft. Diese kann darüber entscheiden, ob die Immobilie verkauft und der Erlös aufgeteilt werden soll, ob sie diese gemeinsam vermieten möchten oder ob einer von ihnen die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft auszahlt und die Immobilie dadurch für sich allein beansprucht. Selbstverständlich gelten diese Regeln und Optionen für alle Immobilien und Grundstücke, also auch für eine Wohnung, ein Standhaus oder eine Gewerbeimmobilie.
Wie wird ein Haus bei einer Erbschaft bewertet?
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, sollte stets ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Grundstücke und Immobilien engagiert werden. Dieser begutachtet das Haus und errechnet den Verkehrswert mithilfe von gesetzeskonformen Bewertungsverfahren.
Wie zahlt man Miterben aus?
Um Miterben auszuzahlen, müssen die Vermögenswerte im Nachlass bewertet werden. Basierend darauf wird anschließend eine Auszahlungssumme fixiert. Vor allem, wenn Immobilien Teil des Nachlasses sind, Sie also ein Haus erben und Ihre Geschwister auszahlen möchten, sollte zur Wertermittlung ein professionelles Verkehrswertgutachten eingeholt werden.
Erbe auszahlen lassen beim Haus: Fazit
Ein Haus erben und die Geschwister auszahlen kann eine komplexe Angelegenheit sein. Je nach Anzahl der Erben und den genauen Umständen des Erbfalls sind unterschiedliche Lösungen gefragt. Grundsätzlich sollten Sie den Marktwert des geerbten Hauses so bald wie möglich mit einem Verkehrswertgutachten ermitteln lassen.
Wir unterstützen Sie gerne dabei, den für Sie besten Weg zu finden. Buchen Sie über unser Kontaktformular einen Termin für ein kostenloses Erstgespräch oder kontaktieren Sie uns über die 0800 - 90 90 282. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
