Ein Haus zu erben, ist nicht immer ein Grund zur Freude. Einerseits ist damit der Tod eines nahen Angehörigen verbunden. Andererseits bedeutet es viel Verantwortung, eine Immobilie zu erben. Wer ein Haus erbt, das mit einer Hypothek belastet ist, muss die Raten übernehmen, die an die Bank zurückzuzahlen sind. Doch das sind nicht die einzigen Kosten, die bei einem geerbten Haus anfallen. Wir geben Ihnen einen Überblick über die Vor- und Nachteile, die mit der Erbschaft einer Immobilie im Zusammenhang stehen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Erbe kann angenommen oder ausgeschlagen werden – allerdings immer nur als Ganzes.
- Prüfen Sie vor der Entscheidung folgende Punkte:
- Ist der Nachlass überschuldet oder werthaltig?
- Fällt Erbschaftssteuer an?
- Übersteigt der Wert der geerbten Immobilie den Freibetrag?
- Droht Streit in der Erbengemeinschaft?
- Nehmen Sie das Erbe an, übernehmen Sie und etwaige Miterben die Verantwortung für die Erbschaft einschließlich der Immobilie(n).
- Klären Sie, was mit dem Haus oder der Wohnung passieren soll: Selbst einziehen, vermieten oder verkaufen sind Ihre Möglichkeiten.
- Bei einem Mehrfamilienhaus ist es auch möglich, Wohnungseigentum zu begründen.
- Um über die geerbte Immobilie zu verfügen, benötigen Sie einen Erbschein.
- Ein Notar wird das Eigentum am Haus auf Anweisung aller Erben im Grundbuch umschreiben lassen.
Was passiert, wenn man ein Haus erbt?
Wenn der Erbfall eintritt, sind Sie – gesetzlich oder testamentarisch bestimmt – der rechtmäßige neue Eigentümer und Rechtsnachfolger. Das bedeutet, dass Sie alle Rechte und Pflichten des Voreigentümers übernehmen und sich ins Grundbuch eintragen lassen müssen. Für die gebührenfreie Eintragung benötigen Sie entweder einen Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen können, oder ein notarielles Testament, das Sie dem Grundbuchamt vorzeigen und damit die Erbfolge nachweisen können.
Lesetipp: Wie ein Grundbucheintrag abläuft und aussieht, erklären wir im verlinkten Ratgeber.
Gibt es eine Erbengemeinschaft, werden alle Miterben als neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Es sei denn, Sie kommen gemeinsam zu dem Entschluss, dass nur ein Erbe das Haus übernimmt und seine Miterben entschädigt.
Gleiches gilt selbstverständlich auch beim Erbe einer Wohnung, eines unbebauten Grundstücks oder einer anderen Art von Immobilie.
Lesetipp: Wohl denen, die Erbschaftsstreitigkeiten ebenso wie eine hohe Steuerbelastung dank umsichtiger Vorkehrungen des Erblassers vermeiden können. Hierzu haben wir weitere Ratgeber verfasst:
- Immobilien vererben: Freibeträge, Pflichtteil und mehr
- Haus an Kinder vererben: So regeln Sie Ihren Nachlass
Haus erben: Diese Kosten entstehen
Für diejenigen, die ein Erbe annehmen, können durch die Erbschaft verschiedene Umstände und Kosten entstehen. Insbesondere, wenn ein hoher Vermögenswert wie eine Immobilie zum Erbe gehört.
Natürlich hat ein Erbe zunächst einmal Kosten rund um den Todesfall. Rechnungen, zum Beispiel von Ärzten, müssen bezahlt werden. Die Bestattung mit Grabpflege und Leichenschmaus kostet eine hohe vierstellige Summe. Diese Kosten dürfen vom Wert der Erbschaft abgezogen werden.
Erbschaftssteuer
Der größte Kostenpunkt dürfte in den meisten Fällen, in denen ein Haus oder eine Gewerbeimmobilie geerbt wird, die Erbschaftssteuer sein. Deren Höhe ist abhängig vom Freibetrag des Erben sowie dem Verkehrswert der Immobilie. Wir haben zu diesem Thema einige Ratgeber verfasst. Klicken Sie einfach an, worüber Sie mehr erfahren möchten:
- So wird der Verkehrswert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer ermittelt
- Alles über Erbschaftssteuer auf Immobilien
- Wie Sie die Erbschaftssteuer umgehen
Sonstige Kosten beim Immobilienerbe
Nicht nur das Finanzamt möchte an Ihrem Erbe mitverdienen. Je nachdem, in welchem (rechtlichen und baulichen) Zustand die Immobilie ist, erwarten Bank und Miterben eine Ausgleichszahlung. Darüber müssen Sie womöglich Handwerker und einen Gutachter beauftragen.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Abbezahlung der geerbten Immobilie
Unter Umständen lastet noch eine Grundschuld auf der Immobilie und Sie müssen die ausstehenden Raten zurückbezahlen. Wenn Sie diese laufenden Kosten vom Tisch haben wollen, besteht die Möglichkeit einer Einmalzahlung mit Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank.
Immobilie übernehmen und Miterben entschädigen
Möchten Sie die Immobilie behalten, müssen Sie Ihre Geschwister finanziell entschädigen. Dazu haben wir einen eigenen Beitrag „Haus erben und Geschwister auszahlen“ verfasst.
Renovierungskosten
Ist das Haus in einem schlechten Zustand, fallen Reparaturkosten an. Auf Hauseigentümer kommt dank Gebäudeenergiegesetz eine Modernisierungspflicht zum Tragen, die mit hohen Kosten verbunden ist.
Haben Sie eine Wohnung geerbt, gibt es eine Instandhaltungsrücklage dafür. Diese ist aber je nach Eigentümergemeinschaft nicht immer hoch genug für anstehende Renovierungen und Modernisierungen – und betrifft zudem nur das Gemeinschaftseigentum. Eine energetische Sanierung können oft nur Eigentümergemeinschaften mit hohem Hausgeld ohne Zuzahlung stemmen.
Gutachten lohnt sich
In nahezu jeder Konstellation, bei der Sie eine Immobilie erben, lohnt sich ein Verkehrswertgutachten. Dieses kostet ab 2.790 Euro, bringt aber viele Vorteile mit sich, wenn es von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wurde.
- Der ermittelte Verkehrswert wird vom Finanzamt anerkannt und liegt oft unterhalb dessen eigener Berechnung.
- Im Falle eines Verkaufs haben Sie schwarz auf weiß eine Summe vor Augen, die für Ihre Immobilie angemessen ist.
- Eine neutrale, objektive und sachkundige Partei ermittelt den Wert und somit faire Anteilswerte für eine Auszahlung der Miterben.
- Auch der Notar berechnet seine Gebühren nach dem Verkaufspreis oder Wert der Immobilie.
- Ein Verkehrswertgutachten ist im Falle von erbitterten Erbstreitigkeiten vor Gericht zugelassen.
- Bei Heid enthält ein Verkehrswertgutachten auch ein Sanierungsprotokoll, das Auskunft über die notwendigen Renovierungsmaßnahmen und deren ungefähre Kosten gibt.
Erbe annehmen oder ausschlagen?
Steht eine Erbschaft an, ist den Erben die damit verbundene Verantwortung oft nicht ganz bewusst. Auch wird der Wert einer Immobilie im ersten Moment häufig überschätzt. Denn oft ist ein Haus, das geerbt wurde, mit Schulden belastet.
Übersteigen diese Schulden die Kapazitäten des Erben oder sind die Schulden laut Verkehrswertgutachten höher als der Wert des Hauses, würde die Annahme der Erbschaft über kurz oder lang zu einem Verlust führen.
Zudem kann ein Erbe nicht teilweise angenommen oder ausgeschlagen werden, sondern nur im Ganzen. Deshalb muss das gesamte Erbe genauestens geprüft werden. Hilfreich sind dabei folgende Fragen:
- Wie viel Vermögen hat der Erblasser hinterlassen?
- Wie hoch sind die im Grundbuchauszug verzeichneten Grundschulden und ist eine Löschung der Grundschuld realistisch? Weitere Informationen zu Schulden und Guthaben erhalten Sie bei der Bank, wenn Sie eine Kontovollmacht, eine Vorsorgevollmacht oder ein notarielles Testament vorlegen.
- Ist die Immobilie sanierungsbedürftig? Gerade bei alten Häusern ergibt ein genaues Gutachten über den Zustand Sinn.
- Sind die Erben selbst verschuldet? Falls ja, kann es sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen. Denn befindet man sich selbst in einem Insolvenzverfahren, würde die Hälfte oder im schlimmsten Fall das gesamte Erbe an die Gläubiger fallen. Wird das Erbe aber ausgeschlagen, geht es an die nächsten Angehörigen der Erbfolge und bleibt in der Familie.
Experten-Tipp: Erben haften mit ihrem Privatvermögen für die Schulden des Erblassers. Daher ist es nicht immer leicht, innerhalb der sechswöchigen Frist zu entscheiden, ob die Erbschaft angetreten oder abgelehnt werden sollte. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, beim Gericht eine Nachlassverwaltung zu beantragen. Damit beschränkt sich die Haftung der Erben ausschließlich auf das Erbe und das Privatvermögen bleibt unangetastet.
Ist ein Erbe tatsächlich zu unbequem oder mit zu hohen Kosten verbunden, um es annehmen zu können, kann eine Erbschaft laut § 1942 BGB auch ausgeschlagen werden. Dazu muss die betreffende Form und Frist eingehalten werden.
Achtung: Die Frist von 6 Wochen beginnt laut § 1944 BGB bei gesetzlicher Erbfolge. Hält sich ein Erbe zu diesem Zeitpunkt im Ausland auf, verlängert sich die Frist auf 6 Monate. Erben erhalten hierzu kein amtliches Informationsschreiben. Wer es also verpasst, sich bezüglich der Erbschaft zu äußern, nimmt das Erbe automatisch an – im Guten wie im Schlechten.
Sieht die Lage allerdings positiv aus und entscheiden Sie sich nach einiger Überlegung dafür, das Erbe anzunehmen, erfolgen weitere Schritte beim Nachlassgericht am Wohnsitz des Erblassers. Halten Sie hierfür folgende Unterlagen bereit:
- Personalausweis oder Reisepass
- Testament oder Erbvertrag im Original (falls vorhanden)
- Meldebescheinigung
- Sterbeurkunde oder Name der verstorbenen Person
- Geburts- und Sterbeurkunde aller Erben oder vorverstorbenen Erben
- Adresse des letzten Aufenthaltsortes des Erblassers
- Anschriften aller Erben
Eigentümer werden: Eigentumsschreibung im Grundbuch
Mit dem Tod des Erblassers wird die Eintragung im Grundbuch laut § 894 BGB unrichtig. Hier tritt die Grundbuchordnung (GBO) auf den Plan. Es fällt den Erben zu, den Grundbucheintrag nach § 82 GBO zu berichtigen. Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie sich als Erbe also um eine Eintragung im Grundbuch kümmern. Hierfür benötigen Sie beim Amtsgericht am Wohnsitz des Erblassers entweder einen Erbschein oder ein öffentliches Testament mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts.
Mit Vorlage eines dieser Dokumente stellen Sie den Antrag auf Berichtigung. Gibt es mehrere Erben, kann nach Eintritt des Erbfalls jeder gesondert einen Grundbuchberichtigungsantrag stellen, ohne die Zustimmung der anderen dafür zu benötigen.
Erbengemeinschaft – Was nun?
An einem Haus hängen oftmals viele Erinnerungen und der nostalgische Wert erzeugt bei den Nachkommen den Wunsch, das Familienheim weiterhin zu bewohnen. Das ist nicht immer realistisch, denn oftmals wohnen diese bereits woanders und haben sogar selbst Eigentum. Sterben die Eltern, erben die Kinder das Haus und eine Einigung ist nicht immer einfach. Schlussendlich müssen sich die Erben einstimmig entscheiden. Um zu einem gemeinsamen Konsens zu gelangen, gibt es folgende Möglichkeiten:
Option 1: Eigennutzung
Wäre es für eines der Kinder eine Option, im Elternhaus zu wohnen, muss dieses die anderen Erben auszahlen. Wie die Vereinbarungen dahingehend aussehen und in welcher Höhe diese Auszahlung erfolgt, wird im notariell beglaubigten Erbauseinandersetzungsvertrag dokumentiert.
Wichtig: Um den genauen Wert des Hauses zu ermitteln und Preisstreitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt es sich, einen unabhängigen Immobiliensachverständigen mit der Gutachtenerstellung zu beauftragen. Stellt sich heraus, dass das Haus für den Erben einen zu hohen Preis hat, muss dieser ein Darlehen aufnehmen, um die Anzahlung leisten zu können. Da die Immobilienpreise stark ansteigen, kann sich nach Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie auch herausstellen, dass die geerbte Immobilie schlichtweg zu teuer ist.
Option 2: Vermietung
Sind sich die Erben untereinander noch nicht einig, ob die Immobilie verkauft oder bewohnt werden soll, kommt als Zwischenlösung eine Vermietung infrage. Diese will aber wohl überlegt sein. Folgende Faktoren müssen Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen:
- Möglicherweise muss die Immobilie erst renoviert und modernisiert werden, bevor die Erben von regelmäßigen Mieteinnahmen profitieren. Das kann je nach Alter der Immobilie beträchtliche Kosten verursachen. Lohnt sich der Aufwand?
- Auch wenn Sie laufend Einnahmen erhalten, wird die Immobilie Kosten verursachen.
- Wollen Sie das Hausgeld sparen, müssen Sie die Hausverwaltung selbst übernehmen. Haben Sie diese Zeit und funktioniert eine dahingehende Zusammenarbeit mit etwaigen anderen Erben?
- Kann die Immobilie an mehrere Parteien vermietet werden? Kein Problem, wenn Sie mehrere Wohnungen erben – aber schwierig, wenn Sie ein Haus in Wohnungen umwandeln möchten. Immobilien mit mehreren Mietwohnungen darin liefern allerdings oft eine bessere Mietrendite als Einfamilienhäuser.
- Bis Sie mit dem vermieteten Objekt Gewinn erzielen, vergehen oft Jahrzehnte. Auch hier stellt sich die Frage, ob sich der Aufwand lohnt oder ob eine schnellere Einigung in der Erbengemeinschaft nicht doch realistischer ist.
Option 3: Verkauf
Zum Hausverkauf in der Erbengemeinschaft haben wir einen eigenen Beitrag verfasst, in dem wir Sie ausführlicher zum Thema informieren. Hier die Kurzversion:
Um eine geerbte Immobilie verkaufen zu können, müssen alle Erben zustimmen. Ist auch nur eine Partei dagegen, kann der Verkauf nicht durchgeführt werden. Da es nicht immer leicht für alle Beteiligten ist, das Familienheim aufzugeben, entsteht eine solche Situation nicht selten.
Weigert sich ein Erbe, das Haus zu verkaufen, besteht die Möglichkeit, eine Teilungsversteigerung zu beantragen, die zu einer Zwangsversteigerung des Hauses führt. In der Regel ist eine Zwangsversteigerung aber nicht empfehlenswert, da der Erlös meist deutlich niedriger als bei einem regulären Verkauf ist und alle Beteiligten verlieren. Eine Erbauseinandersetzungsklage oder eine Auszahlung sind lohnenswerte Alternativen.
Hat sich die Erbengemeinschaft geeinigt und zu einem Verkauf entschlossen, entstehen daraus die Vorteile, dass zeitnah viel Geld flüssig gemacht wird und zur freien Verfügung steht. Zudem löst sich die Erbengemeinschaft schnell auf und weitere Diskussionen erübrigen sich.
Neben einer etwaigen Erbschaftssteuer und einer Vorfälligkeitsentschädigung kann beim Verkauf einer geerbten Immobilie zudem Spekulationssteuer anfallen.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Bestand ein Darlehen für das Haus, verlangt die Bank eine Entschädigung. Diese kann je nach Ablaufdatum des Darlehens hoch oder niedrig ausfallen. Würde der Kredit noch länger als 12 Monate laufen, darf die Bank max. 1 % des restlichen Kreditbetrages verlangen. Bei unter 12 Monaten etwa 0,5 %.
- Spekulationssteuer: Liegen zwischen dem Erwerb des Hauses (ab Kaufdatum) und dessen Verkauf weniger als 10 Jahre, fällt eine Spekulationssteuer an. Diese entfällt, wenn der Erblasser das Haus selbst bewohnt hat oder sich dieses seit mehr als 10 Jahren in dessen Eigentum befand.
Wird das geerbte Haus verkauft, gilt der Kaufpreis als Gradmesser zur Berechnung der Gebühren. Notar und Grundbuchamt werden mit rund 1,5 bis 2 % des Verkehrswerts für die Umschreibung bedacht – üblicherweise vom Käufer.
Übrigens: Verkaufen Sie ein geerbtes Haus, fallen weitere Kosten für die Vermarktung mit oder ohne Makler an.
Wohnungseigentum begründen
Handelt es sich bei der geerbten Immobilie um ein Mehrparteienhaus, gibt es mehrere Optionen. Zum einen kann die Erbengemeinschaft das Haus gemeinsam verwalten, zum anderen die einzelnen Wohnungen untereinander aufteilen und Wohnungseigentum begründen. Wichtig: Entscheidet sich ein Erbe, seine Partei zu verkaufen und ist diese bereits bewohnt, so hat der darin wohnende Mieter das gesetzliche Vorkaufsrecht.
Um Wohnungseigentum zu begründen, brauchen Sie einen Architekten, der eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt. So bestätigen Sie, dass die Wohnungen in sich abgeschlossene Einheiten sind und ohne Überschneidung mit anderen Parteien genutzt werden können.
Anschließend beurkundet ein Notar eine Teilungserklärung, in der die Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Dach, Außenfassade, Flur, Innenhöfe, Kellergänge, Treppenhaus) aufgeteilt wird. Danach kann jeder Erbe mit seinem Anteil verfahren, wie es ihm beliebt.
Sonderfall: Enterbung
Haben Eltern ihr Haus an die Kinder vererbt, ist es schwer genug, sich als Erbengemeinschaft zu einigen. Noch komplizierter wird es, wenn ein Geschwisterteil oder mehrere enterbt wurden und das Erbe somit nicht unter allen Nachkommen gleich aufgeteilt wird. Den enterbten Geschwistern steht nämlich dennoch der gesetzliche Pflichtteilsanspruch am Erbe zu.
In § 2303 BGB wurde die Höhe dieses Pflichtteilsanspruch genau als die Hälfte des gesetzlichen Erbteils festgelegt. Das entspricht dem Erbteil, der dem Erben eigentlich zustehen würde. Wäre das Erbe also eigentlich gedrittelt, muss per Gutachten ermittelt werden, wie viel ein Drittel des Immobilienwerts ausmachen würde und daraus die Hälfte berechnet werden.
Übrigens: Dem Enterbten steht der Pflichtteil selbst dann zu, wenn der Erblasser den Erben ausgeschlossen hat, indem er zu Lebzeiten sein Eigentum als Schenkung weitergegeben hat.
Gut zu wissen: Ab dem Todestag des Erblassers werden 4 % Zinsen fällig. Daher sollte der Pflichtteil schnellstmöglich ausbezahlt werden. Gerichtlich wiederum ist die Auszahlung erst ein Jahr nach dem Tod des Erblassers fällig. Im Streitfall und unter besonderen Umständen kann die Auszahlung verschoben werden. Umgangen werden kann sie nur mittels Erbunwürdigkeit oder Pflichtteilsverzicht.
Haus erben – Steuererklärung richtig machen
Wer eine Immobilie erbt, muss eine Steuererklärung machen. Die rechtliche Grundlage dafür, dass der Fiskus nach dem Tod eines nahen Angehörigen Geld von Ihnen abschöpfen möchte, ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). So gehen Sie vor:
- Haben Sie sich entschlossen, das Erbe anzutreten, müssen Sie das Finanzamt innerhalb von 3 Monaten informieren. Wenden Sie sich an das Finanzamt, welches zuletzt für den Erblasser zuständig war.
- In dem Schreiben an das Finanzamt sollten alle laut § 30 ErbStG Information enthalten sein, darunter:
- Daten zum Erblasser: Vor- und Nachname, Beruf und Adresse
- Daten zum Erben: Vor- und Nachname, Beruf und Adresse
- Todestag und Sterbeort des Erblassers
- Gegenstand und Wert des Erwerbs
- Rechtsgrund des Erwerbs wie gesetzliche Erbfolge oder Vermächtnis (zum Beispiel Berliner Testament)
- Verhältnis zum Erblasser: Verwandtschaftsgrad oder Beziehung
- Bei früheren Zuwendungen vom Erblasser: Art, Wert und Zeitpunktder Zuwendung (Schenkung)
- Erstellen Sie ein Verzeichnis der im Nachlass befindlichen Gegenstände und Vermögenswerte.
- Das Finanzamt entscheidet, ob Sie eine Steuererklärung machen müssen. Falls ja, gilt es, zwei Dokumente auszufüllen. Zum einen den Mantelbogen, in dem Sie grundlegende Angaben zur Erbschaft machen, zum anderen die Anlage, die detailliertere Angaben verlangt.
Idealerweise geben Sie dem Finanzamt bereits einen korrekt ermittelten Verkehrswert Ihrer Immobilie(n) an. Das ist deutlich zielführender, als einen zu hoch angesetzten Immobilienwert rückwirkend zu korrigieren. Katharina Heid gibt im Video diesbezügliche Einblicke in die Bewertungspraxis.
Wichtig: Bis Sie eine Zahlungsaufforderung vom Finanzamt erhalten, können bis zu 4 Jahre vergehen. Bewahren Sie alle Dokumente und Bescheide, die Sie an das Finanzamt schicken beziehungsweise von diesem erhalten, gut auf. Erhalten Sie innerhalb dieses Zeitraums keinen Bescheid, verfällt die Erbschaftssteuer durch Verjährung.
Fazit: Haus erben und Gutachten erstellen
Ein Erbfall kann neben dem traurigen Umstand, dass ein Familienmitglied stirbt, sowohl Segen als auch weitere Belastung bedeuten. Es gilt in jedem Fall, genau zu prüfen, ob es sich lohnt, die Erbschaft anzunehmen. Gerade wenn Sie eine Immobilie erben, womöglich noch eine vermietete Wohnung, fallen unter anderem Verwaltungsaufgaben an.
Richtig schwierig kann es werden, wenn eine Erbengemeinschaft besteht und sich die Erben uneinig sind, was mit den Vermögenswerten geschehen soll und wie diese aufzuteilen sind. Insbesondere, wenn Sie ein Haus erben – das Familienheim, das mit Kindheitserinnerungen verbunden ist –, entstehen Konflikte. Noch dazu reibt sich der Fiskus bereits die Hände.
Mit einem Verkehrswertgutachten erfahren Sie den aktuellen Wert der geerbten Immobilie. Somit können Sie dem Finanzamt gegebenenfalls einen niedrigeren Verkehrswert zur Besteuerung nachweisen und haben zudem klare Anhaltspunkte für einen Verkauf oder eine gerechte Aufteilung unter den Miterben.
Sollten Sie noch Fragen haben, ein Verkehrswertgutachten, eine Mediation mit Schiedsgutachten oder eine Verkaufsberatung benötigen, rufen Sie uns gerne an oder schicken Sie das Kontaktformular ab. Leider können wir Ihre Trauer nicht lindern. Aber wir können Sie dabei unterstützen, die richtigen Entscheidungen in Bezug auf geerbte Immobilien zu treffen.
