Eine Erbschaft ist oft mit viel Freud und Leid verbunden. Wer ein Haus an die Kinder vererbt, tappt schnell in Kostenfallen, insbesondere wenn Freibeträge überschritten werden. Auch Fristen und Verpflichtungen gilt es genau zu überblicken. Beim Vererben von Immobilien an ein oder mehrere Kinder sollten Sie also geschickt vorgehen. Hier erfahren Sie, wie das geht.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Vererben von Immobilien an Kinder fällt meist eine Erbschaftsteuer an.
- Diese lässt sich durch vorausschauende Maßnahmen umgehen, z.B. mittels Testament, Schenkung oder Überschreibung. Ohne Vorkehrungen greift die gesetzliche Erbfolge und Freibeträge werden nicht optimal ausgenutzt.
- Durch die Schenkung zu Lebzeiten an die Kinder können Sie Freibeträge mehrmals ausschöpfen und die Steuer umgehen. Voraussetzung für die mehrmalige Nutzung der Freibeträge ist jeweils ein Abstand von 10 Jahren.
- Erben Ihre Kinder Ihr Haus, ist pro Kind ein Freibetrag von 400.000 € steuerfrei.
- Begünstigen Sie auch andere Nachkommen wie Enkel, werden alle Freibeträge addiert. So kann eine Immobilie mit hohem Wert steuerfrei vererbt werden – mögliche Erbschaftsstreitigkeiten eingeschlossen.
- Vererben Sie Ihr Haus an nur ein Kind, kann es die Immobilien (bis 200 m²) steuerfrei erben, indem es innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall einzieht und die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnt.
Haus vererben: Achtung, Kinder – Erbschaftssteuer!
Eine Erbschaftssteuer ist immer dann zu verrichten, wenn der Wert der Immobilie höher ist als der Freibetrag, der für die Erben anfällt. Leiblichen Kindern und Adoptivkindern steht zwar ein Freibetrag von 400.000 € zu, allerdings ist der Wert einer Immobilie meist deutlich höher und der Betrag damit schnell ausgeschöpft. Hinzu kommt: Je höher der gesamte Verkehrswert der Immobilie, desto höher ist auch der jeweilige Erbschaftsteuersatz für die Erben.
Die Freibeträge und Steuersätze beim Vererben von Immobilien an Kinder nach § 16 und § 19 ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz) zeigen Ihnen die nachfolgenden Tabellen:
| Steuerklasse | Person | Freibetrag |
| I | Ehepartner
eingetragene Partner |
500.000 € |
| I | Kinder
Stiefkinder Adoptivkinder Enkel, deren Eltern verstorben sind |
400.000 € |
| I | Enkel
Urenkel (Eltern verstorben) |
200.000 € |
| I | Eltern und Großeltern (Erwerb durch Erbschaft)
Urenkel (Eltern leben) |
100.000 € |
| II | Geschwister, Nichten & Neffen
Stiefeltern Schwiegerkinder & -eltern Geschiedene Lebenspartner Eltern und Großeltern (Erwerb durch Schenkung) |
20.000 € |
| III | Nicht verwandte Personen
Uneheliche Lebenspartner |
20.000 € |
| Steuersätze bei einem Vermögenswert bis einschließlich … | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Rechenbeispiel:
Marie (45 Jahre alt) erbt von ihren Eltern eine Wohnung in Heidelberg. Diese hat einen Wert von 520.000 €. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € bleiben 120.000 € mit 7% zu versteuern. Marie muss also 8.400 € Steuer entrichten.
Tipp: Vererben Eltern ihr Haus oder ihre Wohnung an die Kinder und die finanziellen Mittel zur Steuerzahlung fehlen, kann es zur Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. Um das zu verhindern, ist es möglich, beim Finanzamt einen Antrag auf Stundung zu stellen, wodurch die Zahlung der Erbschaftssteuer auf 10 Jahre gestreckt wird.
Erbschaftssteuer vermeiden – Haus zu Lebzeiten an Kinder vererben
Oft übersteigt der Immobilienwert den Freibetrag. Um die Erbschaftssteuer auf Immobilien zu reduzieren oder gar vollständig zu umgehen, ist es möglich, zu Lebzeiten eine Schenkung der Immobilie an die Kinder durchzuführen. Das ist sinnvoll, da der Steuerfreibetrag sich alle 10 Jahre erneuert, also alle 10 Jahre die 400.000 € neu ausgeschöpft werden dürfen. Das bedeutet aber auch, dass diese Schenkungen früh geplant und Jahrzehnte im Voraus durchgeführt werden müssen.
Lesetipp: Sie möchten möglichst wenige Steuern an das Finanzamt abtreten? Dann informieren wir Sie in unseren umfassenden Ratgebern, wie Sie die Erbschaftssteuer umgehen und mit welchen Tricks Sie bei der Schenkungssteuer sparen. Lesen Sie auch, wie Sie bei einer Schenkung die 10-Jahresfrist vermeiden können.
Zwei Erblasser vererben Haus an ihre Kinder
Bevor eine Vererbung der Immobilie an die Kinder in Frage kommt, ist es sinnvoller, über eine Teilschenkung an den verheirateten Lebenspartner nachzudenken. Bei einer Schenkung an den Ehepartner steht diesem nämlich ein Freibetrag von 500.000 € zu, zusätzlich dazu noch ein Versorgungsfreibetrag von 256.000 €.
Ist die Immobilie dann zu je 50 % im Besitz beider Elternteile, gibt es zwei Erblasser. Der Freibetrag wird den Kindern somit doppelt zugesprochen. Auf diese Art kann pro Kind ein Wert von bis zu 800.000 € steuerfrei vererbt werden.
Ein Erblasser vererbt Immobilie an mehrere Kinder
Wenn Sie ein Haus an 2, 3 oder mehr Kinder vererben, lassen sich ebenfalls Steuern sparen. Bei nur einem Erblasser kann zwar der Freibetrag nicht doppelt beansprucht werden, allerdings gibt es dennoch eine Möglichkeit, steuerfrei zu vererben – nämlich die Erbengemeinschaft. Treten alle Kinder in eine solche Erbengemeinschaft ein, verwalten diese gemeinsam die Immobilie und die Freibeträge pro Kind werden addiert.
Beispiel :
- 2 Kinder können eine Immobilie im Wert von 800.000 € steuerfrei erben.
- 3 Kinder können eine Immobilie im Wert von 1.200.000 € steuerfrei erben.
- 4 Kinder können eine Immobilie im Wert von 1.600.000 € steuerfrei erben.
Eine solche Erbengemeinschaft kann mehrmals gegründet werden – beispielsweise dann, wenn auch der zweite Elternteil vererbt. In diesem Fall können die erbenden Kinder diesen Ablauf wiederholen. Allerdings besteht hier der Nachteil, dass Erbengemeinschaften schwer zu organisieren sind und großes Streitpotenzial bergen. Eine schnelle Lösung ist empfehlenswert.
Die gängigen Lösungen, die einer Erbengemeinschaft zur Verfügung stehen, sind:
- Eigennutzung
- Vermietung
- Verkauf
Lesetipp: Wenn Kinder das Erbe des Hauses ihrer Eltern antreten, gibt es viel zu berücksichtigen. Erfahren Sie mehr in unseren Ratgebern „Haus erben: Das gilt es zu beachten“, „Geerbtes Haus verkaufen“ sowie „Haus erben und Geschwister auszahlen“.
Ein Erblasser vererbt Haus an ein Kind
Kann ein Erblasser das Haus nur an ein Kind vererben, gibt es auch für den Alleinerben Möglichkeiten, von Steuervorteilen zu profitieren: indem er die Immobilie selbst nutzt. Das gilt insbesondere, wenn die Immobilie einen hohen Verkehrswert hat. Damit Ihr Kind das Haus steuerfrei erbt, sind neben der Eigennutzung einige strenge Voraussetzungen zu erfüllen:
Achtung: Zwischen dem Erbfall und dem Einzug in die Immobilie dürfen maximal 6 Monate verstreichen. Außerdem muss das Haus mindestens 10 Jahre als Hauptwohnsitz dienen. Geschieht dies nicht, wird die Erbschaftssteuer rückwirkend fällig.
Die Steuerbefreiung greift nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Hat die Immobilie mehr als 200 m² Wohnfläche, muss der Gesamtwert der Immobilie ermittelt und die Steuer entsprechend der überschüssigen Wohnfläche entrichtet werden.
Beachten Sie, dass andere Familienmitglieder einen Anspruch auf einen Teil des Erbes haben können. Das gilt auch, wenn Sie in Ihrem Testament nur ein Kind berücksichtigen. Mehr erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Pflichtteilsergänzungsanspruch.
Rechenbeispiel :
Peter vererbt sein Haus an sein Kind. Durch einen Gutachter wurde im Rahmen der Erbschaft der Verkehrswert ermittelt. Der Wert der Immobilie liegt bei 750.000 €, außerdem hat sie eine Wohnfläche von 250 m². Der Sohn nutzt das Haus als Hauptwohnsitz für mindestens zehn Jahre. Damit erbt er 200 m² des Hauses steuerfrei. Die übrigen 50 m² haben einen Verkehrswert von 150.000 €. Diese Summe kann vom Freibetrag von 400.000 € getilgt werden und der Sohn zahlt keine Steuern.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Nachlass regeln: Gesetzliche Erbfolge, Testament, Erbvertrag oder Schenkung?
Für viele stellt sich die Frage, welches die beste Methode ist, um das eigene Haus an die Kinder zu vererben. Je nach Situation sind z.B. eine Schenkung, ein Erbvertrag oder ein Testament sinnvoll.
Gesetzliche Erbfolge
Gibt es kein Testament und wurde zu Lebzeiten des Erblassers auch keine Schenkung vollzogen, tritt die gesetzliche Erbfolge gemäß § 1924 BGB in Kraft. Dabei wird folgendermaßen unterteilt:
- Erben erster Ordnung: Ehegatten, Kinder, Enkel
- Erben zweiter Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten oder Neffen
- Erben dritter Ordnung: Großeltern, Onkel, Tanten, Cousins oder Cousinen
- Erben vierter Ordnung: Urgroßeltern
Hierbei entsteht allerdings ein großer Nachteil für die Ehegatten: Da den Kindern des Erblassers oder anderen gesetzlichen Erben ebenfalls ein Anteil zusteht, erbt der Ehepartner nur einen Teil des Nachlasses und tritt in eine Erbengemeinschaft mit den Kindern ein. Tritt ein Streitfall ein, kann es im schlimmsten Fall vorkommen, dass der Ehepartner die Immobilie verkaufen muss, um die anderen Erben auszuzahlen.
Für die Kinder entsteht bei gesetzlicher Erbfolge allerdings der Vorteil, dass sie nicht den ganzen Nachlass ihrer Eltern auf einmal erben. Somit besteht die Chance, nach dem Tod des zweiten Elternteils noch einmal den Freibetrag nutzen zu können.
Haus an Kinder vererben mit Erbvertrag oder Testament
Leider ist bei der gesetzlichen Erbfolge das Risiko hoch, dass die Begünstigten hohe Erbschaftssteuern entrichten müssen. Sinnvoller ist es, das Erbe genau aufzuteilen, damit die Freibeträge von allen Begünstigten voll ausgeschöpft werden können – und kein Streit unter den Erben entsteht. Denken Sie darüber nach, ein Testament oder einen Erbvertrag aufzusetzen, um das Haus nach Ihren eigenen Wünschen an die Kinder zu vererben.
Beispielsweise werden bei Inkrafttreten der gesetzlichen Erbfolge Enkel nicht bedacht. Als Erben erster Ordnung stünde diesen aber 200.000 € Freibetrag zu. Statt die Immobilie per gesetzlicher Erbfolge also nur unter Ehepartnern und Kindern aufzuteilen und hohe Steuerbeträge zu zahlen, könnten Sie ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen, der das Erbe besser unterteilt und alle Freibeträge voll ausschöpft.
Gut zu wissen: Bei Immobilieneigentum ist das Berliner Testament von Vorteil. Dieses sieht vor, dass das gesamte Erbe zunächst auf den noch lebenden Partner übergeht. Somit ist dieser finanziell abgesichert, die Immobilie bleibt in der Familie und kann weiterhin bewohnt werden.
| Beispiel gesetzliche Erbfolge | Beispiel Testament oder Erbvertrag |
|---|---|
| Laura erbt von ihrem Vater eine Immobilie im Wert von 1.850.000 €. Da die Mutter noch lebt, wird das Erbe unter ihrem Bruder, ihr selbst und der Mutter aufgeteilt.
Für Laura und ihren Bruder fallen damit je 6.875 € Erbschaftssteuer an. Die Mutter muss keine Erbschaftssteuer bezahlen, sofern sie noch mindestens weitere 10 Jahre in der Immobilie wohnt. |
Laura hat zwei Kinder, ihr Bruder ebenso. Da ein Erbvertrag aufgesetzt wurde, in dem auch die Enkel berücksichtigt werden, kann die Immobilie steuerfrei vererbt werden.
Die Unterteilung sieht wie folgt aus: Mutter: 20 % bzw. 370.000 € Laura: 20 % bzw. 370.000 € Kind 1: 10 % bzw. 185.000 € Kind 2: 10 % bzw. 185.000 € Bruder: 20 % bzw. 370.000 € Kind 1: 10 % bzw. 185.000 € Kind 2: 10 % bzw. 185.000 € |
Dank der vorteilhaften Verteilung mittels Testament oder Erbvertrag fallen keine Steuern auf die vererbte Immobilie an. Dennoch besteht aufgrund der Erbengemeinschaft noch immer die Gefahr, dass derjenige, der die Immobilie bewohnen will, die anderen auszahlen muss.
Schenkung oder Überschreibung
Wer Steuern vermeiden möchte, kann einen Teil des Erbes zu Lebzeiten an die Kinder „vererben“, sodass diese nach 10 Jahren erneut den Freibetrag ausschöpfen können. Das geschieht durch eine Schenkung beziehungsweise Überschreibung der Immobilie. Um einen rechtswirksamen Schenkungsvertrag für Ihre Immobilie aufzusetzen, müssen Sie einen Notar einbeziehen.
Hinweis: Auch hierbei fallen Steuern an. Lesen Sie in unserem Ratgeber, wie Sie die Schenkungssteuer umgehen.
Die Schenkung verläuft zwar unentgeltlich, dennoch kann der Schenkungsvertrag gewisse Auflagen beinhalten. Ohne diese kann der neue Eigentümer bzw. Erbe frei über die Immobilie verfügen und diese vermieten oder gar verkaufen. Folgendes kann beispielsweise als Auflage im Vertrag festgelegt werden:
- Wohnrecht oder Wohnungsrecht
- Nießbrauchrecht
- Leibrente
- Einmalzahlung
- Pflegeverpflichtung
Sie möchten wissen, wie viel aus dem Erbe jedem Kind zusteht und wie sich eine Schenkung auswirkt? Dann verschaffen Sie sich mit unserem Rechner einen ersten groben Überblick, wie das Vermögen bei anschließendem Erbe fair aufgeteilt wird:
Steuerfreies Vererben von Immobilien an Kinder
Ob Sie Ihr Haus an ein, zwei oder mehr Kinder vererben, die Erbschaft kann mit großen (und teuren) Unannehmlichkeiten einhergehen. Glücklicherweise können Sie zumindest die Erbschaftssteuer mit langer Vorausplanung umgehen.
Zudem hilft es, sich ein professionelles Gutachten erstellen zu lassen, damit Finanzamt oder Banken den Verkehrswert der Immobilie nicht zu hoch einschätzen – und in Folge auch die Steuersätze zu hoch angesetzt werden. So vererben Sie Ihre Immobilien sicher und ohne unnötige Kosten an die Kinder.
Die zertifizierten und unabhängigen Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung fertigen auf Wunsch ein Verkehrswertgutachten für Sie an und stehen Ihnen unterstützend zur Seite. Kontaktieren Sie uns einfach und vereinbaren Sie eine kostenlose Erstberatung– wir freuen uns auf Ihre Anfrage.
Häufige Fragen: Haus vererben an Kinder
Die Nachlassregelung ist ein komplexes Thema, insbesondere wenn Immobilien im Spiel sind. Daher haben wir im Folgenden die wichtigsten Fragen und Antworten zusammengefasst.
Ist es sinnvoll, ein Haus auf die Kinder zu überschreiben?
Ein Haus auf die Kinder zu überschreiben, anstatt es zu vererben, kann vor dem Hintergrund des Erbrechts durchaus sinnvoll sein. So verhindern Sie, dass die gesetzliche Erbfolge eintritt und unnötige Steuern zu zahlen sind. Zudem können Sie bei der Überschreibung Vereinbarungen vertraglich verankern, z.B. ein lebenslanges Wohnrecht. Alternativ können Sie Ihren Nachlass auch regeln, indem Sie zu Lebzeiten ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen.
Wie vererbe ich mein Haus an 2 Kinder?
Um ein Haus an 2, 3 oder mehr Kinder zu vererben, sollten Sie in einem Testament regeln, wie die Aufteilung aussehen soll. So bringen Sie nicht nur Ihre Wünsche ein, sondern profitieren auch von steuerlichen Vorteilen: Treten die Nachkommen in eine Erbengemeinschaft ein, werden die Freibeträge der Erbschaftssteuer addiert. Zudem können Sie eine Teilschenkung an den Ehepartner in Betracht ziehen, sodass nach dessen Tod die Freibeträge ein zweites Mal ausgeschöpft werden können.
Was ist besser: Vererbung, Schenkung oder Überschreibung?
Je nach Situation ist etwas anderes besser. Die wiederholte Schenkung zu Lebzeiten ist optimal, wenn der Erblasser großes Vermögen besitzt und die Erben sonst hohe Steuern entrichten müssten. Ist das Gegenteil der Fall oder ist die Immobilie nicht abbezahlt, ergibt eine Überschreibung Sinn. Denn dabei können Sie Bedingungen wie eine Leibrente festlegen, um für das Alter vorzusorgen. Wenn Sie bis zu Ihrem Tod Eigentümer der Immobilie bleiben wollen, ist die Vererbung das richtige.
