Grundstückskauf: Ablauf, Kosten & Tipps
Der Grundstückskauf ist der erste Schritt in Richtung Eigenheim. Dabei will gut überlegt sein, wo das zukünftige Zuhause stehen soll: Wer bei der Lage des Grundstücks nicht genau hinsieht, kann später eine unangenehme Überraschung erleben. Doch auch andere Faktoren wie Kosten, notwendige Unterlagen, Finanzierung etc. müssen beim Kauf eines Grundstücks beachtet werden. Im folgenden Beitrag liefern wir Ihnen einen Leitfaden für Ihren Grundstückskauf.
Inhaltsverzeichnis
Ablauf beim Grundstückskauf: Was muss man beachten?
Wie der Grundstückskauf – von den ersten Schritten bis zum Abschluss des Kaufvertrags – abläuft, erfahren Sie hier.
Budget festlegen
Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrem Traumgrundstück machen, sollten Sie sich über Ihr verfügbares Budget klar werden . Wie teuer das Grundstück werden darf, hängt schließlich davon ab. Kalkulieren Sie durch, wie viel Geld Sie für den Kauf eines Grundstücks inklusive Nebenkosten zur Verfügung haben.
Grundstück suchen
Im nächsten Schritt geht es darum, das passende Grundstück für Ihr Bauvorhaben zu suchen und zu finden. Das kann sich oftmals schwierig gestalten, da der Kauf eines Grundstücks mit vielen bürokratischen Schritten verbunden ist. Wie Sie möglicherweise leichter zu einem Grundstück kommen, erfahren Sie weiter unten in den Tipps .
Wenn nötig, Kaufpreis verhandeln
Sind Sie mit dem Kaufpreis für Ihr Traumgrundstück nicht einverstanden oder haben das Gefühl, dass er zu hoch angesetzt ist, sollten Sie Verhandlungen starten. Eine gute Unterstützung dafür kann ein unabhängiges Gutachten sein: Darin wird der Grundstückswert ermittelt – und zwar anhand eines Vergleichs mit ähnlichen Grundstücken in der näheren Umgebung.
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Finanzierung organisieren
Spätestens nach der Zusage für das von Ihnen gewünschte Grundstück sollten Sie sich um die Finanzierung bemühen. Vergleichen Sie am besten verschiedene Angebote miteinander – zwischen einer guten und einer schlechten Finanzierung können mehrere tausend Euro liegen. Bedenken Sie bei der Wahl der Finanzierungsart, dass Sie Ihre laufenden Kosten für die Lebenserhaltung weiterhin decken können müssen.
Unterlagen besorgen
Ein Immobilien- bzw. Grundstückskauf ist mit einer Vielzahl an bürokratischen Hürden verbunden. Für den Kauf benötigen Sie verschiedene Unterlagen:
Für die Eintragung ins Grundbuch
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
- Grunderwerbsanzeige beim Finanzamt vom Notar
Für die Finanzierung
- Einkommensnachweis
- Steuerbescheide
- Unterschriebene Bonitätsprüfung
- Nachweis des Eigenkapitals
- Entwurf des Kaufvertrags
- Grundbuchauszug
- Fotos & Lageplan vom Grundstück
Für den Kaufabschluss & die Beurkundung
- Grundbuchauszug
- Finanzierungsbestätigung der Bank
Notarielle Beurkundung
Der Kaufvertrag für Ihr Grundstück wird von einem Notar aufgesetzt. Dieser schickt Käufer und Verkäufer mindestens zwei Wochen vor Unterzeichnung einen Entwurf zu. So haben beide Parteien die Möglichkeit, Änderungen vorzunehmen. Diese Änderungen werden dem Notar dann zugestellt bzw. direkt beim Unterzeichnungstermin besprochen.
Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor und die Anwesenden können Fragen stellen. Sind beide Parteien mit den Ausführungen zufrieden, wird der Vertrag unterschrieben. Nun sind Sie der neue Eigentümer des Grundstücks. Nach dem Notartermin wird der Kaufpreis überwiesen und der Notar nimmt die Eintragung im Grundbuch vor.
Ein Grundstückkauf kann nur mit einem Notar über die Bühne gehen.
Die Kosten beim Grundstückskauf
Beim Kauf eines Grundstücks fallen nicht nur Kosten für den eigentlichen Erwerb an, sondern auch verschiedene Nebenkosten. Um diese kommen Sie in keinem Fall umher, wenn Sie sich ein Grundstück zulegen wollen. Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, erfahren Sie hier.
- Kaufpreis des Grundstücks
- Notarkosten : 1-1,5 % des Kaufpreises
- Grunderwerbssteuer : 3,5-6,5 % des Kaufpreises (variiert je nach Bundesland)
- Ggf. Maklerprovision : 3,57-7,14 % des Kaufpreises (variiert je nach Bundesland)
- Ggf. Bodengutachten : je nach Grundstück ca. 500-1000 €
Die wichtigsten Kriterien beim Grundstückskauf
Grundstück ist nicht gleich Grundstück. Bei der Wahl Ihres Grundstücks sollten Sie auf einige Aspekte ganz besonders achten. Im Rahmen einer Besichtigung sollten Sie sich ein genaues Bild von Ihrem potenziellen neuen Wohnort machen. Welche Punkte Sie genau unter die Lupe nehmen sollten, erfahren Sie hier.
Lage
Kaum etwas ist wichtiger beim Kauf eines Grundstücks als seine Lage. Wie hoch ist die Bebauungsdichte? Sprich, wie viele direkte Nachbarn hat das Grundstück? Gibt es in der Nähe Kinderbetreuungs- und Einkaufsmöglichkeiten? Besteht eine gute Verbindung zum öffentlichen Verkehr? Wie steht es um die medizinische Versorgung in der Gegend? Und, und, und. All das sind Aspekte, die die Attraktivität eines Grundstücks – und damit nicht zuletzt seinen Preis – maßgeblich beeinflussen.
Erschließung
Zur Erschließung eines Grundstücks zählen der Anschluss an das Gas-, Strom-, Wasser- sowie Abwasser-, Telekommunikations- und Verkehrsnetz. Ist das entsprechende Grundstück gar nicht oder nur teilerschlossen, kommen auf Sie als potenziellen zukünftigen Eigentümer zusätzliche Kosten zu. Investitionen von 5-15 % des Kaufpreises sollten Sie hier hinzurechnen. Ist das Grundstück bereits gut erschlossen, ist es natürlich teurer, Sie sparen sich aber zusätzliche Arbeit nach dem Erwerb.
Größe des Grundstücks
Je größer ein Grundstück, desto teurer ist es in der Regel. Schließlich haben Sie hier viel mehr Möglichkeiten für zukünftige Aus- und Umbauten als bei einem kleinen Grundstück. Achten Sie auf die Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Geschossflächenzahl (GFZ): Diese legen fest, welcher Flächenanteil des Grundstücks maximal überbaut werden darf (GRZ) bzw. wie hoch Sie Ihr Haus bauen dürfen (GFZ). Das können Sie im Bebauungsplan nachlesen.
Bodenbeschaffenheit
Legen Sie ein ganz besonderes Augenmerk auf die Bodenbeschaffenheit. Insbesondere, wenn es sich um ein wenig bis gar nicht erschlossenes Grundstück bzw. um ein ehemaliges Gewerbegebiet handelt, macht eine Baugrunduntersuchung bzw. ein Bodengutachten in jedem Fall Sinn. Dabei wird der Boden auf mögliche Überraschungen, wie einen hohen Grundwasserstand, Felsen im Erdreich oder weichen Boden, durchforstet. Tritt etwas in der Art auf, können zusätzliche Arbeiten fällig werden, um Ihrem späteren Haus einen stabilen Untergrund geben zu können.
Vorgaben durch Bebauungs- und Flächennutzungsplan
Wie bereits oben kurz angesprochen, gibt es Vorgaben, die im Bebauungsplan enthalten sind. Dieser gibt vor, was in einem bestimmten Gebiet an Bauvorhaben möglich ist. Wie großflächig ein Grundstück bebaut werden darf, wie viele Stockwerke für Ihr Haus zulässig sind, welche Gebäudeausrichtung möglich ist und sogar, in welcher Farbe die Fassade des Hauses gestaltet werden darf (siehe dafür denkmalgeschütztes Haus kaufen), steht im Bebauungsplan.
Der Flächennutzungsplan gibt Aufschluss darüber, welche Bauvorhaben in Ihrer unmittelbaren Umgebung langfristig geplant sind. Lassen Sie sich am besten beides – Bebauungs- und Flächennutzungsplan – bei einem Besichtigungstermin zeigen.
Lage, Erschließung und Co. zählen zu den wichtigsten Kriterien beim Grundstückskauf.
Tipps für den Grundstückskauf
- Informieren Sie sich an verschiedenen Stellen zu kaufbaren Grundstücken : Hören Sie sich überall nach potenziellen Grundstücken um. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach, sprechen Sie mit Ihren Nachbarn, werfen Sie immer wieder mal einen Blick auf die Schaufenster von Banken (diese haben öfters Angebote aushängen) und wenden Sie sich an die Kirche und die Bahn. Die letzten beiden klingen vielleicht eigenartig, aber Kirche und Deutsche Bahn besitzen jeweils beträchtliche Grundstücke. Immer wieder veräußern diese Teile davon.
- Lassen Sie ein Bodengutachten durchführen : Ein Bodengutachten kann Altlasten, Schadstoffe, geologische Besonderheiten u. v. m. zutage fördern. Lassen Sie Ihr Grundstück vor allem dann überprüfen, wenn es nicht bis wenig erschlossen oder ein ehemaliges Gewerbegebiet ist. Ggf. muss der Boden aufbereitet werden, bevor ein Haus darauf gebaut wird.
- Werfen Sie einen Blick ins Grundbuch : Lassen Sie sich auf jeden Fall bei der Besichtigung einen Blick in das Grundbuch gewähren. Dieses gibt Aufschluss über vorherige Besitzer sowie Grundschulden.
Die häufigsten Fehler beim Grundstückskauf
Wir machen Sie im Folgenden auf die häufigsten Fehler aufmerksam, die beim Grundstückskauf zu vermeiden sind.
Kosten unterschätzen
Ein Grundstückskauf besteht nicht nur aus dem bloßen Erwerb des Grundstücks. Hinzu kommen zahlreiche Nebenkosten, die zum Teil beträchtlich zu Buche schlagen. Darüber hinaus sollten Sie auch nicht unterschätzen, welche Kosten nach dem Kauf des Grundstücks noch für den Bau Ihres Hauses auf Sie zukommen. Werden Sie sich also vor dem Kauf darüber im Klaren, ob Sie danach noch Geld für den Hausbau übrighaben.
Zu viel bezahlen
Vorsicht beim Kaufpreis: Kommt Ihnen der veranschlagte Kaufpreis zu hoch vor, können Sie sich an einen unabhängigen Gutachter wenden. Dieser erstellt auf der Grundlage vergleichbarer Grundstücke ein Gutachten und ermittelt so den Wert des entsprechenden Grundstücks. So haben Sie ein solides Argument für etwaige Verkaufsverhandlungen und schützen sich selbst und Ihr Vermögen vor einer Fehler.
Schlechte Lage wählen
Eine schlechte Lage wird auch in vielen Jahren nicht auf einmal besser. Achten Sie daher bei der Suche nach einem Grundstück unbedingt auf die Lage. Wenn Sie sich bei der ersten Besichtigung schon nicht wohlfühlen bzw. Ihnen essenzielle Dinge fehlen, wird sich das höchstwahrscheinlich nicht ändern. Nehmen Sie daher nicht das erstbeste Grundstück und lassen Sie sich mit Ihrer Entscheidung Zeit.
Unterlagen nicht besorgen bzw. einsehen
Überprüfen Sie vor dem Kauf den Bebauungsplan und das Grundbuch (in Hinblick auf Altlasten etc.). So haben Sie einen genauen Überblick über die Gegebenheiten des Grundstücks und die Änderungen, die Sie realisieren können. Haben Sie große Baupläne, werfen aber vor dem Kauf keinen Blick in den Bebauungsplan, kann Sie bei Baubeginn eine böse Überraschung erwarten. Daher: Immer alle relevanten Unterlagen vor dem Kauf einsehen. Die Gutachter von Heid prüfen alle rechtlich relevanten Objektunterlagen bei einer Kaufberatung für Sie.
Fazit: Grundstückskauf
Ein Grundstückskauf ist ein großes Unterfangen. Von der Finanzierung über die Auswahl des richtigen Grundstücks bis hin zur genauen Sichtung aller relevanten Unterlagen gibt es zahlreiche Schritte zu durchlaufen, bis man ein Grundstück sein Eigen nennen darf. Unterschätzen sollte man außerdem auch nicht die Kosten für ein Grundstück – zum Kaufpreis kommen verschiedene Nebenkosten hinzu. Kalkulieren Sie im Vorfeld also auf jeden Fall, ob Sie die aufkommenden Kosten stemmen können.
Wenn Sie alle Eventualitäten abgeklärt und schlussendlich den Kaufvertrag für Ihr eigenes Grundstück unterzeichnet haben, steht dem Bau des zukünftigen Zuhauses nichts mehr im Weg! Wir wünschen Ihnen viel Erfolg! Sollten Sie Unterstützung bei der Suche nach einem Grundstück bzw. bei der Grundstücksbewertung benötigen, stehen unsere Immobiliengutachter von Heid-Immobilienbewertung Ihnen gerne zur Seite ! Kontaktieren Sie uns!
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FAQs: Wie kauft man ein Grundstück?
Wie gehe ich vor, wenn ich ein Grundstück kaufen will?
Informieren Sie sich zu Beginn an verschiedenen Stellen über kaufbare Grundstücke. Vergleichen Sie verschiedene Finanzierungsformen miteinander und überlegen Sie, ob Sie neben dem Kauf eines Grundstücks weiterhin alle laufenden Kosten decken können. Besorgen Sie sich alle wichtigen Unterlagen und sehen Sie bei Besichtigungen genau hin. So können Sie Überraschungen umgehen.
Was muss ich bezahlen, wenn ich ein Grundstück kaufe?
Neben dem Kaufpreis fallen Kosten für den Notar, die Grunderwerbssteuer, ggf. eine Maklerprovision sowie ggf. Kosten für ein Bodengutachten an. Wenn Sie nach dem Kauf des Grundstücks ein Haus bauen wollen, kommen dafür selbstverständlich auch weitere Kosten wie Planung durch einen Architekten sowie die Genehmigungsplanung auf Sie zu.
Muss ich beim Grundstückskauf eine Umsatzsteuer zahlen?
Nein. Der Kauf eines Grundstücks ist umsatzsteuerfrei, sofern Sie nicht zur Umsatzsteuer optieren - dies wird zum Teil bei gewerblichen Immobilientransaktionen genutzt.
Wer setzt den Grundstückskaufvertrag auf?
Das übernimmt in der Regel ein Notar. Dieser sendet einen ersten Entwurf mindestens zwei Wochen vor Unterzeichnung an beide Parteien – Käufer und Verkäufer. Am Tag der Unterzeichnung liest der Notar den Vertrag vor und die Anwesenden können Fragen stellen bzw. Änderungen vorschlagen. Sind beide Parteien mit dem Vertrag einverstanden, wird dieser unter Aufsicht des Notars unterzeichnet. Der Verkauf ist damit rechtskräftig.
