Wenn Sie Ihr Grundstück zum Marktwert verkaufen möchten, sollten Sie ein Wertgutachten in Auftrag geben. Kennen Sie den Verkehrswert Ihres Grundstücks, können Sie es optimal vermarkten. Wir bringen Ihnen den Ablauf des Grundstücksverkaufs näher.
Das Wichtigste in Kürze
- Um ein Grundstück gewinnbringend zu verkaufen, sollten Sie einen Gutachter den Bodenwert ermitteln lassen.
- Aus dem aktuellen Grundbuchauszug geht hervor, wem ein Grundstück zu welchen Teilen gehört, welche Belastungen oder Rechte von Dritten darauf liegen.
- Es gibt unterschiedliche Arten von Bauland – mit unterschiedlichen Erschließungsgraden, unterschiedlicher Bebauung- und Nutzungserlaubnis und unterschiedlichem Wert.
- Über mögliche Bauvorhaben auf einem Grundstück geben der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan der Gemeinde oder alternativ eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde rechtsverbindliche Auskunft.
- Je nach Grundstücksart und baurechtlichen Vorschriften kann ein Bauträger, eine Gemeinde oder eine Privatperson der geeignete Käufer für Ihr Grundstück sein.
- Das Bieterverfahren kann insbesondere für begehrtes Bauland in Metropolregionen eine lukrative Variante sein, um den maximalen Kaufpreis zu realisieren.
Vorgehensweise und Ablauf beim Grundstücksverkauf
Um ein Grundstück zu verkaufen, benötigen Sie zunächst einige Unterlagen. Sobald Sie die relevanten Dokumente zusammengetragen haben, lassen Sie den aktuellen Grundstückswert von einem kompetenten Gutachter ermitteln. Anschließend inserieren Sie Ihr Grundstück, schreiben es öffentlich aus oder ziehen einen Makler hinzu, der sich um die optimale Vermarktung kümmert. Das heißt, die richtigen Käufer zu finden und den bestmöglichen Gewinn aus dem Grundstücksverkauf zu realisieren.
Tipp: Damit Sie beim Grundstücksverkauf den Überblick behalten, haben wir für Sie eine umfangreiche Checkliste zum Download erstellt.
Unterlagen für den Grundstücksverkauf
Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, benötigen Sie eine Reihe an Unterlagen. Einen aktuellen Grundbuchauszug fordern Sie beim Grundbuchamt an. Bei der Liegenschaftsverwaltung Ihrer Gemeinde, dem Katasteramt (neuere Bezeichnungen für diese Behörde haben oft das Wort „Vermessung“ oder den Wortstamm „Geo“ im Namen) oder dem Bauamt bekommen Sie
- amtlichen Lageplan / Flurkarte,
- Altlastenauskunft,
- Baulastenverzeichnis (in Bayern im Grundbuchauszug enthalten),
- Bebauungsplan,
- Erschließungsnachweis,
- Flächennutzungsplan.
Der Flächennutzungsplan der Gemeinde gibt Auskunft darüber, wie das Grundstück genutzt werden darf. Der Bebauungsplan klärt, ob die Bebauung eingeschränkt ist. Eine solche Einschränkung kann sein, dass auf dem Grundstück nur ein Haus mit maximal zwei Stockwerken beziehungsweise bis in eine bestimmte Maximalhöhe errichtet werden darf. Existiert kein Bebauungsplan, ergibt eine Bauvoranfrage mit konkreten Bauvorschlägen bei der zuständigen Baubehörde Sinn.
Darüber hinaus sollten Sie sich Außen- und Luftbildaufnahmen Ihres Grundstücks beschaffen. Wenn Sie keine Fotos aus dem Helikopter schießen möchten, genügt hierfür auch entsprechendes Material eines Kartenanbieters aus dem Internet (zum Beispiel Google Maps).
In manchen Fällen können zudem Vermessungsunterlagen und der Grundsteuerbescheid (Gemeinde) notwendig sein, um ein Grundstück zu verkaufen.
Wertermittlung eines Grundstücks
Um den Wert Ihres Grundstücks zu ermitteln, sollten Sie einen qualifizierten Gutachter zu Rate ziehen. Dieser erstellt Ihnen auf Basis des Bodenrichtwerts oder des Vergleichswertverfahrens den aktuellen Marktwert Ihres Grundstücks. Wie Bodenwert beziehungsweise Grundstückswert ermittelt werden, erklären wir im jeweils verlinkten Ratgeber.
Die wichtigsten Fakten zum Grundstückswert in Kürze: Für den Bodenwert spielen bauliche Anlagen (Haus, Garage, Garten, Geräteschuppen etc.) keine Rolle. Es geht ausschließlich um den Wert und die Beschaffenheit des Bodens. Verunreinigungen, die aus dem Altlastenverzeichnis ersichtlich sind, Rechte von Dritten (zum Beispiel Wegerecht) oder eine eingeschränkte Bebaubarkeit senken den Bodenwert. Der Erschließungsgrad (Strom, Wasser, Abwasser, Internetgeschwindigkeit, Anbindung ans Straßennetz), der Zuschnitt und die Grundstücksgröße einschließlich der Geschossflächen, die Art der Bepflanzung, Denkmalschutzbestimmungen sowie die Lage beeinflussen den Bodenwert ebenfalls. Grundstücke in Ballungszentren haben einen deutlich höheren Wert als in der ländlichen Peripherie, wobei auch die direkte Nachbarschaft Einfluss auf den Verkehrswert nimmt.
Vermarktungsstrategie für den Grundstücksverkauf
Kaufinteressenten sollten im Vorfeld Informationen erhalten, wie sie das Grundstück nach dem Erwerb nutzen dürfen beziehungsweise was nicht möglich ist. Sprich: Käufer sind an Details zur Bebaubarkeit interessiert. Lässt sich auf dem Grundstück ein Gewerbepark, Mehrfamilienhäuser im Geschosswohnungsbau, nur ein Einfamilienhaus oder zwei Doppelhaushälften errichten? Wie viele Stockwerke hoch darf das Bauobjekt werden? Kann ein trockener Keller realisiert werden? Darf eine Tiefgarage gebaut werden?
Richtet sich Ihr Verkaufsgesuch an Privatpersonen, die ein Haus bauen wollen, oder sind Bauträger sowie Projektentwickler aus der Immobilienbranche Ihre Zielgruppe?
Wie sieht es preislich aus? Stellen Sie einen Angebotspreis ein und riskieren, dass Ihr Grundstück aufgrund überzogener Forderungen zum Ladenhüter wird und der Wert damit sinkt beziehungsweise potenzielle Kaufinteressenten Abstand von dem „verbrannten“ Grundstück nehmen? Verhandeln Sie direkt mit potenziellen Käufern? Oder erhält der Meistbietende in einem Bieterverfahren den Zuschlag? Mehr zu den Themen Zielgruppe und Bieterverfahren erfahren Sie im Kapitel „Den richtigen Käufer finden“.
Ein erfahrener Grundstücksmakler berät Sie hinsichtlich der geeigneten Vermarktungsstrategie für Ihr Grundstück und unterstützt Sie bei der Beschaffung der Unterlagen, den Preisverhandlungen und der Auswahl eines solventen Käufers.
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Kosten beim Grundstücksverkauf
Bei einem Grundstücksverkauf kommen einige Kostenpunkte auf die Beteiligten zu. Behörden verlangen für Auskünfte und Dokumente oder eine Bauvoranfrage eine in der Regel moderate Gebühr. Gutachter lassen sich die Verkehrswertermittlung des Grundstücks nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren entlohnen, Makler kassieren für Ihre Vermittlertätigkeit eine Provision und dem Notar steht für die Beurkundung des Kaufvertrags eine Gebühr zu, die sich nach dem Kaufpreis richtet. Außerdem fallen bei einem Grundstücksverkauf Steuern an.
Gutachter
Ein zertifizierter Immobiliengutachter verlangt im Schnitt 160 Euro pro Stunde für seine Tätigkeit. Um den Grundstückswert zu ermitteln, nimmt er das Grundstück persönlich in Augenschein, prüft sämtliche Unterlagen und berechnet anhand festgelegter Vorgehensweisen den Grundstückswert. Dabei muss er Anpassungen an das Richtwertgrundstück vornehmen und lässt seine Expertise einfließen. Ein behördentaugliches und gerichtsfestes Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB kostet ab 2.790 Euro. Ein Kurzgutachten (zirka 30 bis 45 Seiten) für private Zwecke ist deutlich günstiger, genügt den Anforderungen von Fiskus und Judikative aber nicht.
Makler
Prinzipiell ist die Provision mit dem Makler frei verhandelbar. Für leicht verkäufliche Grundstücke in Top-Lagen stehen die Chancen gut, dass der Makler seine Courtage unter dem für die Region üblichen Wert ansetzt. In Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Teilen Niedersachsens beträgt die Maklercourtage üblicherweise 5,95 Prozent des Kaufpreises. In Hamburg werden mit 6,25 Prozent etwas höhere Provisionen verlangt. In Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen und Teilen von Niedersachsen beträgt die Provision für Grundstücksmakler meist 7,14 Prozent.
Die Änderungen im Maklergesetz, bei denen private Käufer und Verkäufer sich die Kosten ab 23. Dezember 2020 teilen, gilt für Häuser und Wohnungen, jedoch nicht für Grundstücke/Bauland.
Notar
Die Entlohnung des Notars ist im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Ein Grundstücksverkauf kann in Deutschland nur über einen Notar abgewickelt werden. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf, beurkundet diesen und verschickt Kopien an betroffene Ämter und am Verkauf beteiligte Parteien. Außerdem veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch beim Amtsgericht (Grundbuchamt). Die Höhe der Notargebühren und die Kosten für das Grundbuchamt richten sich nach dem Verkaufspreis. Kalkulieren Sie mit 1,5 Prozent.
Behörden
Behörden berechnen für die Einsicht oder den Versand von Bauunterlagen, Genehmigungen, Lageplänen und anderen Dokumenten eine Bearbeitungsgebühr. Die Höhe der Gebühren ist von Amt zu Amt und Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, bewegt sich jedoch meist in einem zweistelligen Euro-Bereich.
Finanzierung
Ist das Grundstück noch nicht abbezahlt, wird die Bank für entgangene Zinsen eine Vorfälligkeitsentschädigung in frei verhandelbarer Höhe verlangen. Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen, obwohl die zugrunde liegende Finanzierung bereits vollständig zurückgezahlt wurde, erfolgt auf Wunsch des Käufers eine kostenpflichtige Löschung. Notar und Grundbuchamt erhalten für die Löschung der Grundschuld 0,2 Prozent ihres Wertes.
Steuern beim Grundstücksverkauf
Für Käufer und Verkäufer fallen bei einem Grundstücksverkauf unterschiedliche Steuern an:
- Gewerbesteuer (bei gewerblichem Grundstückshandel)
- Grundsteuer (vom Eigentümer, der am 1. Januar im Grundbuch eingetragen ist)
- Grunderwerbsteuer (üblicherweise vom Käufer bezahlt)
- Spekulationssteuer
Um die Spekulationssteuer kommen Sie als privater Verkäufer herum,
- wenn Ihnen das Grundstück seit mindestens zehn Jahren gehört oder
- Sie das Haus auf dem Grundstück im Jahr des Verkaufs und den beiden vorhergehenden Jahren selbst bewohnt haben.
Komplizierter wird es bei einem geerbten Grundstück, zumal dafür zusätzlich Erbschaftssteuer anfallen kann. >> Mehr zur Erbschaftssteuer auf Immobilien erfahren!
Baugrundstück verkaufen
Wie Sie ein Baugrundstück verkaufen und dabei einen ordentlichen Gewinn einstreichen, verraten wir Ihnen in diesem Kapitel.
Achtung: Sie können ein Grundstück oder Ihren Anteil an einem Grundstück nur verkaufen, wenn Sie der alleinige Eigentümer sind. Haben Sie Miteigentümer, hängt die freie Verkäuflichkeit Ihres Anteils davon ab,
- ob eine Vereinbarung besteht, die die Übertragung und den Verkauf von Anteilen regelt;
- ob eine Grundstücksgemeinschaft durch Gesellschaftsvertrag besteht.
Besteht für das Grundstücksvermögen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), müssen Sie einen Blick in den Gesellschaftsvertrag der Grundstücksgemeinschaft werfen. Ist darin ausdrücklich geregelt, dass Anteile frei verkauft beziehungsweise übertragen werden können, dürfen Sie das tun. Andernfalls benötigen Sie das Einverständnis des / der anderen Eigentümer / Gesellschafter.
Existiert keine GbR und auch kein Vertrag, dann liegt eine Bruchteilsgemeinschaft vor. Das ist häufig bei einer Erbschaft der Fall. Gibt es keine anders lautende Vereinbarung der Bruchteilsgemeinschaft, dürfen Sie Ihren Anteil am Grundstück frei veräußern.
Bauland verkaufen und Grundstück aufteilen
Überprüfen Sie vor dem Verkauf, welche Art von Bauland Sie veräußern. Denn der Preis richtet sich unter anderem nach den Erschließungskosten und der möglichen Bebauung.
Teilen Sie ein großes Grundstück vor dem Verkauf in mehrere Parzellen auf und veräußern diese separat, verdienen Sie daran meist mehr Geld. Allerdings müssen Sie bei der Aufteilung Landes- und Bundesgesetze beachten. Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Baubehörde nach den gültigen Vorschriften. In einigen Bundesländern erfordert die Grundstücksteilung ohnehin eine Genehmigung des Bauamts. Um Ihr Vorhaben zu prüfen, benötigt die Baubehörde folgende Informationen zum Grundstück:
- Flur und Flurstück,
- Gemarkung,
- Umriss,
- Informationen über angrenzende Flächen,
- eingetragene Baulasten und andere Belastungen und Rechte von Dritten (zum Beispiel Wegerecht).
Die Aufteilung eines Grundstücks wird oft unter Auflagen bewilligt. Die finale Bewilligung erhalten Sie, sobald alle Bedingungen erfüllt sind. Um den Grundstücksverkauf in Häppchen vorzubereiten, sollte ein Zwischenbescheid ausreichen. Achten Sie aus steuerlichen Gründen darauf, dass Sie Ihr Baugrundstück verkaufen, ohne sich in die Planungen der Gemeinde einzumischen, was mit der Fläche passieren soll.
Seien Sie beim Verkauf Ihres Grundstücks transparent, um welche Art von Bauland es sich handelt und wie erschlossen es ist. Denn für den Käufer spielt es eine elementare Rolle, ob Sie ihm einen direkt nutzbaren Bauplatz oder Bauererwartungsland verkaufen.
Grundstücksteilung
Ein Grundstück in zwei Hälften aufzuteilen und daraus zwei Grundstücke zu machen, kann vor einem Verkauf sinnvoll sein. Denn ist ein Grundstück überdurchschnittlich groß, sinkt der Quadratmeterpreis. Das ist in etwa vergleichbar mit Mietwohnungen. Wohnungen um die 40 bis 60 m² werden gerade in Metropolregionen mit vielen Singles deutlich stärker nachgefragt als Wohnungen für Familien mit 80 m² oder mehr. Für eine Wohnung mit 40 m² verlangt der Vermieter beispielsweise 500 Euro Kaltmiete. Die Nachbarwohnung mit 80 m² ist für 800 Euro vermietet. Bei gleichem Quadratmeterpreis müsste sie monatlich einen Tausender kosten.
Um auf Grundstücke zurückzukommen: Eine Grundstücksteilung in zwei Hälften kann dafür sorgen, dass Sie bei einem Verkauf beider Grundstücke deutlich mehr Geld erhalten, als wenn Sie das überdurchschnittlich große Grundstück als Ganzes veräußern.
Beispiel: Sie sind Eigentümer eines unbebauten Grundstücks mit 900 m² in einem aufstrebenden Wohngebiet in einer Metropolregion. Für vergleichbare Grundstücke werden in Ihrer Region im Schnitt 500.000 Euro bezahlt. Der Quadratmeter für Grundstücke in dieser Größe kostet zirka 555 Euro.
Für halb so große Grundstücke in ähnlicher Lage liegt der Quadratmeterpreis bei 800 Euro. Wenn Sie Ihr 900 m² großes Grundstück also in zwei gleiche Teile zu je 450 m² aufteilen, stehen die Chancen gut, dass Sie diese zu je 360.000 Euro verkaufen können. Damit hätten Sie durch die Grundstücksteilung 720.000 Euro auf dem Konto.
Aus 500.000 Euro für Ihr Grundstück werden durch die Aufteilung 720.000 Euro!
Allerdings bringt die Teilung Ihnen und den Käufern nur einen Mehrwert, wenn im Anschluss beide Grundstücke bebaut werden können. Eine Bauvoranfrage ist empfehlenswert.
Realteilung
Spannend ist eine Realteilung im Hinblick auf ein geerbtes Grundstück. Bei einer Realteilung teilen die Erben sich das Grundstück nicht nur auf dem Papier, sondern machen zwei oder mehrere Grundstücke daraus. Der Vorteil: Jeder Erbe ist nach einer Realteilung Eigentümer eines eigenen Grundstücks, das er separat bebauen oder veräußern kann.
Landwirtschaftliches Grundstück verkaufen
Mit landwirtschaftlichen Grundstücken erzielen Verkäufer oft hohe Gewinne. Denn die Bodenwerte steigen fast überall, teilweise beträchtlich. Eine landwirtschaftliche Nutzfläche wie Ackerland oder eine Grünfläche muss nicht zwingend weiterhin als relativ niedrig bewertetes Grundstück landwirtschaftlich bewirtschaftet werden. Umwidmungen in Bauland für Wohn- oder Gewerbeimmobilien sind angesichts des Platzmangels, mit dem sich viele Metropolregionen konfrontiert sehen, an der Tagesordnung. Und Baugrundstücke sind um ein Vielfaches mehr wert.
Der Haken am Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks ist die steuerliche Belastung. Denn der Fiskus kassiert trotz teils enorm niedriger Buchwerte für landwirtschaftliche Nutzflächen kräftig (bis zu 40 Prozent) ab.
Wer hochwertiges Ackerland kauft, kann dieses an einen Landwirt verpachten oder selbst bewirtschaften. Entscheidend für den Kaufpreis von Ackerland ist vor allem die Qualität und der Nährstoffreichtum der Böden und was ein Landwirt darauf anbauen kann. Wer hingegen Geld mit Windkraft- oder Photovoltaikanlagen verdienen möchte, wählt eine günstigere Grünfläche. Die Beschaffenheit des Bodens wird dem energiegetriebenen Käufer egal sein. Ihm kommt es eher auf meteorologische Langzeitbeobachtungen wie Windstärken und Sonnenstunden an.
Wer ein landwirtschaftliches Grundstück verkauft, muss dem Käufer Einblick über etwaige Pachtverträge und deren Laufzeit gewähren. Der Verkäufer sollte außerdem ein aktuelles Gutachten bezüglich der Bodenqualität vorlegen und die Nutzungsart erläutern. Handelt es sich um Brache, hochwertiges Ackerland, einen Weinberg, Weidefläche, Wiesen für die Heuernte oder Streuobstwiesen, die sich aufgrund ihrer vielfältigen Bepflanzung oft als artenreiche Biotope erweisen. Moderne Obstbaumplantagen vereinen als Streuobstwiese häufig Obstbäume mit integrierten Heuernte- und Weideflächen. Eine Umwidmung einer Streuobstwiese in Bauland mag aus ökonomischer Perspektive lukrativ sein – aus ökologischer ist sie es nicht.
Die Umwandlung von Ackerland in eine Grünfläche ist zwar genehmigungspflichtig, aber unproblematisch. Denn der Boden verliert dadurch an Wert, obwohl Grünland als ökologisch wertvolles Gut gilt. Andersherum wird es knifflig: Vielerorts unterliegt Grünland zum Schutz der Böden, Gewässer und des Klimas einem Umbruchverbot und darf nicht in Ackerland umgewandelt werden. Wer ein landwirtschaftliches Grundstück kauft, darf dieses also nicht abwechselnd für den Kartoffelanbau und als Pferdekoppel oder Schafweide nutzen. Eine Genehmigung müssen Sie ohnehin einholen.
Lesetipp: Wir haben Ihnen eine Übersicht unterschiedlicher Arten von Grundstücksflächen zusammengestellt.
Grundstück im Naturschutzgebiet verkaufen
Grundstücke, die in einem Landschafts- oder Naturschutzgebiet liegen, unterliegen strengen Auflagen in Bezug auf ihre Nutzung. Oftmals gelten für Grundstücke im Naturschutzgebiet hohe Anforderungen an den Natur- und Umweltschutz. Neben dem Gesetz schreibt die zuständige Landschaftsschutzbehörde bisweilen weitere Nutzungseinschränkungen vor.
Als Verkäufer sollten Sie Ihre Kaufinteressenten über die Besonderheiten und Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung aufklären. Andernfalls drohen unter Umständen juristische Auseinandersetzungen nach dem bösen Erwachen des Käufers nach dem Kauf.
Im Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) finden Sie relevante Pflichten und Vorschriften für ein Grundstück im Naturschutzgebiet (§ 23), Biosphärenreservat (§ 25), Biotop (§§ 21 und 30) oder Landschaftsschutzgebiet (§ 26). Geregelt ist im BNatSchG auch das Verhältnis zum Baurecht (§ 18).
Sie können auf Ihrem Grundstück nicht einfach schützenswerte Tierarten ansiedeln oder Pflanzen ein Refugium bieten. In § 40 BNatSchG heißt es:
„Das Ausbringen von Pflanzen in der freien Natur, deren Art in dem betreffenden Gebiet in freier Natur nicht oder seit mehr als 100 Jahren nicht mehr vorkommt, sowie von Tieren bedarf der Genehmigung der zuständigen Behörde.“
Eine Genehmigung wird versagt, wenn das Ökosystem, das Biotop oder eine andere Art dadurch gefährdet wird. Kapitel 5 beschäftigt sich in mehr als 20 Paragrafen mit dem Artenschutz. Vom Vogelschutz an Energiefreileitungen (§ 41) bis zum Umgang mit dem Wolf (§ 45a) existieren Vorschriften für Grundstücke im Naturschutzgebiet.
Mit einer Vielzahl an Regeln und Nachweispflichten, die auch kostenintensive Maßnahmen zum Natur- und Artenschutz für den Grundstückseigentümer beinhalten, scheint der Kauf eines Grundstücks im Naturschutzgebiet weniger eine ökonomische als vielmehr eine ideelle Angelegenheit zu sein.
Für Grundstücke im Naturschutzgebiet ist gelegentlich ein Vorkaufsrecht zugunsten des Landes im Grundbuch eingetragen. Verkaufen Sie das Grundstück ungefragt an jemand anderen, kann der Nutznießer des Vorkaufsrechts beanspruchen, dass ihm das Grundstück zu identischen Konditionen überschrieben wird.
Ämter genehmigen selten Bebauungspläne für ein Areal im Naturschutzgebiet. In einer besonders streng geschützten Gegend kann es passieren, dass Sie Ihr eigenes Grundstück im Zuge des Naturschutzes nicht betreten dürfen. Es ist folglich selten einfach, geschweige denn lukrativ, ein Grundstück im Naturschutzgebiet zu verkaufen. Die Preise hängen am Tropf der erlaubten Nutzungsmöglichkeiten. Eine Streuobstwiese, auf der Sie sogar eine Gartenlaube errichten dürfen, verkauft sich zu einem höheren Preis als ein Grundstück gleicher Größe, auf dem Sie nichts bauen dürfen, nur eingeschränkten Zutritt haben, die Kosten für Artenschutzmaßnahmen tragen und auf die Lebensumstände des Moorwiesen-Striemenspanners (ein 31 bis 43 mm großer Nachtfalter) Rücksicht nehmen müssen.
Gartengrundstück verkaufen
Wie für alle anderen Grundstücksarten und Immobilien auch, werden die Eigentümer von Gartengrundstücken im Grundbuch eingetragen. Bei einem Schrebergarten oder einer Kleingartenkolonie kann es sein, dass die einzelnen Parzellen lediglich an die Kleingärtner verpachtet sind. Selbst wenn der Kleingarten Ihnen gehört, müssen Sie den Verkauf mit dem Vorstand der Gartenanlage absprechen, zu dem Ihr idyllisches Fleckchen Grün gehört. Je nach Vereinssatzung steht dem Gartenverein möglicherweise ein Veto- oder Vorkaufsrecht zu.
Expertentipp: Der beste Zeitpunkt für den Verkauf eines Gartengrundstücks ist im Frühling. Einerseits ist dann die Nachfrage höher als zu anderen Jahreszeiten. Andererseits können Käufer gut erkennen, in welchem Zustand das Gartengrundstück ist und was dort wächst.
In prosperierenden, dicht bebauten Städten verkaufen sich Gartengrundstücke leicht. Auch neue Pächter sind schnell an der Hand. Die Nachfrage nach Gartenparzellen in einst, mangels Reisemöglichkeiten oder anderen Formen der Freizeitgestaltung, populären Kleingartenkolonien in Ostdeutschland, sinkt hingegen kontinuierlich. Kleingartenanlagen sind im Bebauungsplan oft als Freizeitgrundstück ausgewiesen.
Wenn Ihnen der Garten gehört
Wenn Sie Ihren Garten verkaufen möchten, gibt Ihnen ein aktuelles Wertgutachten eine Vorstellung von seinem Marktwert. Ein Gutachten orientiert sich an den Transaktionspreisen für lokale Gartengrundstücke. Maßgeblich sind zudem die Lage, die Grundstücksfläche, der Erschließungsgrad und die Bebauung beziehungsweise Bepflanzung.
Fordern Sie eine Altlastenauskunft beim Umweltamt an und übergeben Sie diese dem Gutachter sowie dem Käufer. Sind in Ihrer Gartenlaube beispielsweise Asbestplatten verbaut, sollten Sie sich auf Wunsch des Käufers um die ordnungsgemäße und umweltgerechte Beseitigung vorhandener Altlasten kümmern oder im Kaufvertrag festhalten, dass der Käufer einer Übernahme der konkret aufgeführten, schädlichen Bestandteile des Gartengrundstücks zustimmt. Versäumen Sie dies, kann der Käufer Sie später in Regress nehmen.
Bei der Besichtigung zeigen Sie ihm nicht nur den Garten an sich, sondern auch vorhandene Anbauten, den Geräteschuppen und die Anschlüsse für Wasser und Strom.
Der (potenzielle) Käufer muss darauf hingewiesen werden, dass das Gartengrundstück zu einer Gartenanlage gehört, an deren Regeln er sich halten und in deren Verein er Mitglied werden muss. Informieren Sie ihn zur Abwendung von nachträglichen juristischen Auseinandersetzungen auch über mögliche Umwidmungen des Gartengrundstücks in Bauland, örtliche Verordnungen und Gesetze wie Ruhezeiten, maximale Heckenbreiten oder -höhen, sowie vertragliche Pflichten und rechtliche Gegebenheiten wie Leitungsrechte, Überfahrts- oder Wegerechte. Rechte von Dritten sind im Grundbuch eingetragen. Ein Lageplan der Gärten, Wege und Leitungen ist für Käufer ebenso relevant wie die Benutzungsordnung und Satzung des Gartenvereins. Beispielsweise werden die Kosten für die Erschließung der Gartenanlage oder die Erneuerung von Leitungen häufig auf alle Eigentümer anteilig umgelegt.
Spezielle Eigenheiten sollten Sie im Kaufvertrag festhalten, zumindest aber im Übergabeprotokoll, in dem Sie auch Zählerstände notieren. Für Gartenbesitzer in Kleingartenanlagen gelten neben dem Bundeskleingartengesetz (BKleingG) auch entsprechende Kleingartengesetze der Länder. Beispielsweise sollen Kleingärten höchstens 400 m² Fläche umfassen. Eine Laube in einfacher Ausführung ist bis zu einer Grundfläche von 24 m² zulässig. Ein überdachter Freisitz zählt zur Grundfläche. Hinzu kommen, unabhängig von der Lage des Gartengrundstücks in oder außerhalb einer Kleingartenkolonie, Bestimmungen zur Tierhaltung seitens der Gemeinde.
Expertentipp: Wenn Sie Ihr Gartengrundstück über die Hausratversicherung versichert haben, sollten Sie den Garten nach dem Verkauf aus der Versicherungspolice entfernen lassen, wodurch Ihr Tarif vermutlich günstiger wird.
Das gilt für Pächter von Gartengrundstücken
Pächter eines Gartengrundstücks in einer Kleingartenkolonie sind zusätzlich zu den Verordnungen der Gemeinde und den Gesetzen von Bund und Land an die Benutzungsordnung des Gartenvereins gebunden, der die Kleingartenkolonie betreibt und meistens gleichzeitig ihr Verpächter ist. Pächter sind zwar nicht Eigentümer des Gartengrundstücks. Allerdings gehört ihnen meistens die selbst errichtete oder per Kaufvertrag erworbene Bebauung (zum Beispiel Laube und Schuppen) und Bepflanzung.
Viele Kleingartenvereine fordern von ihren Pächtern im Frühjahr einige Angaben zum Zustand und zur Bepflanzung des Schrebergartens. Dies dient unter anderem der Wertermittlung des Gartens im Fall eines Pächterwechsels. Für das Wertgutachten eines Gartens werden nur wenige Hundert Euro fällig. Die Wertermittlung bietet eine grobe Orientierung, wie hoch der Verkaufspreis oder die zukünftige Pacht sein kann. Ein kaputter Zaun, hohe Waldbäume, eine schwer zu bändigende Hecke oder Unkraut wirken sich wertmindernd auf die Parzelle aus.
Wie läuft ein Pächterwechsel für einen Garten ab?
Ein Pächterwechsel für ein Gartengrundstück in einer Kleingartenanlage findet zunächst zwischen dem bisherigen und dem neuen Pächter statt. Der aktuelle Pächter kümmert sich darum, einen Käufer zu finden und nimmt sich Zeit für die Besichtigungen. Es gibt auch einen Kaufvertrag zwischen den Pächtern. Dieser umfasst allerdings nur die Laube und die Pflanzen im Garten, nicht das Grundstück selbst. Denn das Gartengrundstück gehört bei einer Pacht dem Verpächter, also meistens dem Gartenverein.
Bevor ein neuer Pächter einen Kaufvertrag unterschreibt, sollte er die Gewissheit haben, dass ihm der Gartenverein einen Pachtvertrag anbietet und vorneweg die Konditionen klären. Denn der Eigentümer des Gartengrundstücks kann ihm die Nutzungsrechte verweigern.
Findet der bisherige Pächter keinen Nachfolger, verpflichtet ihn der Gartenverein in den meisten Fällen zum Abriss fester Bebauung wie der Laube auf eigene Kosten und Entsorgung des Bauschutts.
Enteignung von Kleingärtnern
Pächter von Gartengrundstücken in Kleingartenanlagen können gemäß § 9 BKleingG ordentlich gekündigt werden, wenn „die als Kleingarten genutzte Grundstücksfläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden soll; die Kündigung ist auch vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans zulässig, wenn die Gemeinde seine Aufstellung, Änderung oder Ergänzung beschlossen hat […]“.
Das heißt konkret: Wird der Garten als Bauland umetikettiert, kann der Pachtvertrag aufgehoben werden. Der Kleingärtner wird nach gängigen Bewertungsrichtlinien des jeweiligen Landes entschädigt.
Freizeitgrundstück verkaufen
Ein Freizeitgrundstück dient der Erholung. Alternative Begriffe sind Wochenendgrundstück und Erholungsgrundstück. Viele Freizeitgrundstücke befinden sich in Stadtrandlage oder in einem Naherholungsgebiet. Stadtmenschen nutzen Freizeitgrundstücke, um sich am Wochenende eine Auszeit fernab der überfüllten Stadt mit Arbeit, Menschenmassen, Verkehr und Lärm zu gönnen.
Für Freizeitgrundstücke gelten strenge Auflagen der Baubehörden. Alle Baumaßnahmen in einem Naherholungsgebiet sind genehmigungspflichtig. Freizeitgrundstücke verfügen per Definition mindestens über einen Stromanschluss. Wasser muss nicht zwingend aus der Leitung kommen, sondern wird vom Besitzer aus einem Brunnen geholt. Auch für Abwasser gilt: Gibt es keinen Zugang zur Kanalisation, steht eine Sickergrube zur Verfügung. Freizeitgrundstücke sind selten mit einer Heizung, einem Kamin oder Mobilfunkempfang ausgestattet. Auch ein Fernwärmeanschluss fehlt meist.
Auf einem Freizeitgrundstück kann weder eine Diskothek noch ein Spaßbad errichtet werden, da diese Bauten dem Zweck der Erholung entgegenlaufen. Oft haben Freizeitgrundstücke einen Garten. Wochenendbungalows oder ein Häuschen am See zählen zu den verbreitetsten Immobilien auf einem Erholungsgrundstück. Auch ganze Kleingartenkolonien finden sich auf Freizeitgrundstücken.
Auf einem Freizeitgrundstück bauen
Freizeitgrundstücke sind meist günstiger als Bauland für die klassische Wohn- oder Gewerbebebauung. Sie werden selten verkauft, sondern meistens verpachtet. Der Pachtzins liegt in vielen Fällen noch im dreistelligen Euro-Bereich pro Jahr. Ist das verpachtete Freizeitgrundstück, zum Beispiel ein Schrebergarten, schon bebaut, verlangt der Verpächter für Gebäude und Inventar meistens eine zusätzliche Ablösesumme. Oft gehört ihm lediglich das Grundstück, sodass sich der neue Pächter mit dem vorherigen Pächter über die Ablöse für Bebauung und Inventar auseinandersetzen muss.
Möchten Sie Ihr Wochenendgrundstück selbst bebauen, werfen Sie zunächst einen Blick auf den Bebauungsplan der Gemeinde und fragen Sie beim Bauamt nach, ob und in welchem Umfang der Bau eines Häuschens erlaubt ist. Die Vorschriften für die Bebauung eines Freizeitgrundstücks unterscheiden sich je nach Region und Kommune und sind strenger als für klassisches Bauland. Die zulässige Grundfläche und Höhe sowie die Maximalgröße für Terrasse und Freisitz fallen meist deutlich kleiner aus. Selbst ein simpler Bauwagen auf dem Erholungsgrundstück kann ein Bußgeld nach sich ziehen. Auch der Abriss vorhandener Bebauung bedarf einer Genehmigung der verantwortlichen Baubehörde.
Auf einem Freizeitgrundstück wohnen
Stellt der Käufer oder Pächter ein Haus darauf, in dem er zeitweilig wohnt, muss er einen Zweitwohnsitz anmelden und entsprechende Zahlungen einschließlich Steuern leisten. Prinzipiell ist ein Erholungsgrundstück nicht als Wohnsitz vorgesehen und für Städter hinsichtlich der dürftigen Erschließung mit Mängeln im sanitären Bereich auch nicht komfortabel genug. Sofern eine Zufahrt für Rettungsfahrzeuge sowie ein Strom- und Wasseranschluss existieren, dürfen alte und kranke Menschen ausnahmsweise auf dem Wochenendgrundstück wohnen.
Wenn Sie ein Ferienhaus oder eine Wochenendhütte auf Ihrem Freizeitgrundstück genehmigt bekommen und errichtet haben, dürfen sie diese in vielen Kommunen auch das ganze Jahr über an Gäste vermieten. Die Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Dafür können Sie in der Steuererklärung Werbungskosten für Ihr vermietetes Ferienhaus geltend machen.
Steuern für ein Freizeitgrundstück
Solange ein Freizeitgrundstück lediglich zur Erholung genutzt wird, fallen im Normalfall auch keine Steuernfür Pächter an. Käufer eines Freizeitgrundstücks entrichten jährlich die Grundsteuer an die Gemeinde. Es fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Verkäufer muss eine Spekulationssteuer abführen, wenn ihm das Freizeitgrundstück nicht mindestens exakt zehn Jahre gehört hat. Die Umgehung der Spekulationssteuer durch Wohnen (Dreijahresfrist) auf dem Erholungsgrundstück entfällt, da dauerhaftes Wohnen darauf nicht erlaubt ist.
Gewerbegrundstück verkaufen
Ein Gewerbegrundstück liegt gemäß Bebauungsplan einer Gemeinde entweder auf einer Gewerbefläche oder in einem Gebiet mit gemischter Nutzung. Wenn Sie ein Gewerbegrundstück verkaufen, ist der amtliche Lageplan für den Käufer ebenso wichtig wie der Nachweis, dass das Grundstück als Gewerbefläche ausgewiesen ist. Beispielsweise können Sie Wohnobjekte nicht als Gewerbegrundstück verkaufen, nur weil diese Ihnen Mieteinnahmen eingebracht haben oder eine Kapitalgesellschaft der Eigentümer ist.
Außerdem möchte ein Käufer wissen, welche Bauvorhaben in unmittelbarer Umgebung anstehen, da diese sich auf seine gewerbliche Tätigkeit oder die Vermietung / Verpachtung auswirken können. Stehen in naher Zukunft umfangreiche Kanal- oder Straßenbauarbeiten an, die von den Anwohnern mitfinanziert werden müssen, wirkt sich das preissenkend aus. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde einschließlich Erläuterungen ist für Käufer eines Gewerbegrundstücks demnach ebenfalls relevant.
Wer ein Grundstück als Gewerbegrundstück verkauft, muss sicherstellen, dass folgende Anforderungen erfüllt sind:
- Stromanschluss,
- Anbindung an die Wasserversorgung,
- Anbindung an die Kanalisation (Abwasserversorgung),
- Anbindung an das öffentliche Straßennetz.
Fehlt beispielsweise die Abwasserversorgung, müssen Sie das Gewerbegrundstück als „teilerschlossen“ markieren. Ist keine der obigen Anforderungen erfüllt, inserieren Sie das Gewerbegrundstück als „nicht erschlossen“.
Ratsam, aber nicht verpflichtend, sind zudem Telekommunikationsleitungen für High-Speed-DSL und Telefon. Gasleitungen und Leitungen für Fernwärme sind weniger bedeutsam.
Folgende Fragen werden Käufer von Gewerbegrundstücken haben:
- Gibt es einen gültigen Bebauungsplan oder nur einen Flächennutzungsplan?
- Gibt es Vorschriften oder Einschränkungen dahingehend, welches Gewerbe auf dieser Gewerbefläche erlaubt ist (zum Beispiel Gastronomie, Glücksspiel, Prostitution)?
- Welche Behörden müssen einer Bebauung des Gewerbegrundstücks zustimmen?
- Welcher Anteil der Grundfläche darf bebaut werden?
- Wie hoch darf gebaut werden?
- Welche Möglichkeiten bestehen hinsichtlich der Vermietung / Verpachtung von Freiflächen (zum Beispiel Parkplätze oder Außenbestuhlung)?
- Wann kann die Bebauung erfolgen?
Diese Fragen sollten Sie bereits im Vorfeld – zum Beispiel im Exposé – beantworten, wenn Sie ein Gewerbegrundstück verkaufen möchten. Ausführlichere Informationen zum Verkauf eines Gewerbegrundstücks erhalten Sie in unserem Beitrag „Gewerbeimmobilie verkaufen“.
Den richtigen Käufer finden
Bauträger oder Privatperson? An wen sollen Sie Ihr Grundstück verkaufen? Im Endeffekt geht es für Sie darum, wer Ihnen das beste Angebot unterbreitet – und auch wirklich zahlen kann. Wir stellen Ihnen verschiedene Arten von Käufern vor.
Bauherrengemeinschaft
Wer ein Grundstück bebauen (lassen) will, ist der Bauherr. Für Familien mit mittlerem Einkommen und Kindern ist es oft schwierig, kostengünstig zu bauen. Daher schließen sich private Bauherren gelegentlich zu Bauherrengemeinschaften zusammen. Die Begriffe Baugruppe und Baugemeinschaft sind für die Bauherrengemeinschaft ebenso verbreitet.
Die Vorteile einer Bauherrengemeinschaft: Sie kommen in vielen Kommunen an günstiges Bauland, sie können Kosten für Architekten und Handwerker reduzieren und sie bezahlen die Grunderwerbsteuer nur für den Wert des unbebauten Grundstücks – sofern die Baugemeinschaft nicht an einen Bauträger gebunden ist.
Der Nachteil: Sie sind von der Gemeinschaft abhängig und brauchen von der Entscheidung bis zur Umsetzung oft länger. Für Sie als Verkäufer eines Grundstücks ist eine Bauherrengemeinschaft als Käufer nur interessant, wenn Ihre Kommune für diese Klientel kein vergünstigtes Bauland anbietet und Ihr Grundstück groß genug ist, um die Bedürfnisse der Bauherrengemeinschaft zu erfüllen.
Bauträger
Bauträger sind Komplettdienstleister (zum Beispiel Baufirmen oder Wohnbaugesellschaften), die bezugsfertige Wohn- oder Gewerbeimmobilien für ihre Bauherren / Kunden auf gekauften Grundstücken errichten. Bauträger gelangen häufig günstiger an bezahlbares Bauland in Metropolregionen. Für Sie als Verkäufer wesentlich interessanter: Bauträger nehmen Ihnen auch ein großes Grundstück ab, auf dem Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien errichtet werden dürfen. Da Bauträger für größere Projekte auch große Baugrundstücke benötigen und in Konkurrenz zueinanderstehen, zahlen sie bereitwillig höhere Preise. Allerdings sind Bauträger mit dem Grundstücksmarkt vertraut und versuchen mit hinlänglich erprobten Verhandlungstechniken zunächst, möglichst günstig an Ihr Grundstück zu kommen. Voraussetzung für den Verkauf an einen Bauträger ist meistens ein positiver Bauvorbescheid für das Bauvorhaben.
Bieterverfahren
Die Vor- und Nachteile eines Bieterverfahrens stellen wir Ihnen in einem eigenen Beitrag vor.
Kommunen
Gemeinden und Städte nennen oft bereits erschlossenes Bauland ihr Eigen. Da sie meistens wachsen möchten, um höhere finanzielle Zuweisungen des Bundes (Anteil an der Einkommensteuer) zu ergattern, trennen sich Gemeinden und Städte gerne verhältnismäßig preiswert von Bauland. Damit zielen sie insbesondere auf baufreudige junge Familien ab. Als Käufer tritt eine Kommune seltener in Erscheinung. Relevant wird der Grundstücksverkauf an die Gemeinde oder Stadt eigentlich nur, wenn diese Ihr Grundstück im Flächennutzungs- oder Bebauungsplan als Gemeinbedarfsfläche deklariert hat. Dann muss die Bebauung einen öffentlichen Zweck dienen und der Allgemeinheit dienen. Erzielen Verkäufer und Gemeinde bei den Preisverhandlungen keine Einigung, schwebt das Damoklesschwert der Enteignung über Ihnen. Zwar steht enteigneten Grundstückseigentümern eine Entschädigung zu; diese entspricht jedoch selten auch nur annähernd den Preisvorstellungen des Enteigneten.
Immobilien-GmbH
Unternehmer, die in Immobilien investieren und Grundstücke kaufen möchten, gründen gerne eine Immobilien-GmbH. Der Sinn ist in der Regel entweder, ausreichend vorhandenes Kapital durch die Rechtsform abzusichern, Steuern (vor allem beim Kauf von Grundstücken und Immobilien) zu sparen, oder leichter an ein Darlehen für den Grundstückskauf zu gelangen.
Privatpersonen
Wenn Sie ein Grundstück an eine Privatperson verkaufen, dürfen Sie davon ausgehen, dass Ihr Käufer ein gezieltes Interesse an exakt Ihrem Grundstück hat. Er benötigt es meist, um darauf zu bauen und das Haus gemeinsam mit seiner Familie selbst zu bewohnen. Je nachdem, wie sehr er ausgerechnet Ihr Grundstück begehrt und wie viel Geld ihm dafür zu verfügen steht, können Sie bei einem solventen und potenten Privatkäufer einen guten Verkaufspreis erzielen. Anders sieht es aus, wenn der private Käufer auf ein Darlehen beziehungsweise eine Baufinanzierung angewiesen ist. Denn seriöse Banken und Kreditgeber unterstützen spätestens seit der jüngsten Immobilienblase mit daraus resultierender Finanzkrise keine überzogenen Preisforderungen mehr, sondern finanzieren nur noch marktwertgerechte Grundstückskäufe auf Basis gesetzeskonformer Bewertungsverfahren.
Stiftungen
Es gibt einige Stiftungen, die sich mit Immobilien beschäftigen. Manche Wohnungsgesellschaften sind Stiftungen. Diese haben sich bestimmten Prinzipien wie dem Erhalt und der Pflege einer intakten Nachbarschaft oder dem sozialen Wohnungsbau verschrieben. Das Bestreben von Stiftungen ist es meist, ihren Begünstigten möglichst preiswerten Wohnraum zu verschaffen – besonders in Ballungszentren und Metropolregionen mit horrenden Miet- und Grundstückspreisen. Daher sind Stiftungen des Immobiliensektors an Bauland in städtischer Lage interessiert. Viele Stiftungen werden von Millionären finanziert, sodass ein gewisses Vermögen vorhanden ist, das investiert werden möchte. Mondpreise werden Immobilienstiftungen dennoch kaum zahlen, da sie soziale Aspekte fördern. Was sich jedoch positiv auf den Verkauf Ihres Grundstücks und einen angemessenen Preis dafür auswirken kann: Gemeinnützige, kirchliche oder mildtätige Stiftungen werden auf Antrag steuerlich begünstigt oder sogar ganz befreit.
Familienstiftung mit Immobilienvermögen
Besonders interessante Käufer sind Familienstiftungen mit Schwerpunkt Immobilienvermögen. Diese Rechtsform ersetzt eine Immobilien-GmbH – ebenfalls als Käufer interessant – und dient häufig durchaus einem Gewinnstreben mit Immobilien. Für Familienstiftungen mit Immobilienvermögen gelten hinsichtlich der Spekulationssteuer die gleichen Regeln wie für Privatpersonen. Begünstigte einer Familienstiftung zahlen auf deren Erträge pauschal 25 Prozent Kapitalertragsteuer. Selbst für Gewinne aus Vermietung und Verpachtung fällt keine Gewerbesteuer an. Eine Familienstiftung vereint die Vorteile einer Immobilien-GmbH mit den Vorteilen einer Privatperson – ohne deren jeweilige Nachteile. Durch die wesentlich geringere Steuerlast sind Familienstiftungen mit Immobilienvermögen stark an der Reinvestierung ihrer Gewinne in Grundstücke und Immobilien interessiert.
Gemeinden und Grundstücke
Kommunen können Grundstückspreise und den lokalen Immobilienmarkt aktiv beeinflussen. Ein Mittel ist eine städtebauliche Sanierung, ein zweites ist die Schaffung neuer Wohn- oder Gewerbeflächen im Bebauungsplan und eine weitere Maßnahme ist der Verkauf von Grundstücken zu Vorzugspreisen an erwünschte Neubürger wie beispielsweise junge Familien mit mittlerem Einkommen. Kommunen kaufen und verkaufen Bauland und stellen Grundstücke für bezahlbaren Wohnraum bereit.
Kommunale Grundstücksgeschäfte
Sind Kommunen in einen Grundstücksverkauf involviert, spielen bestimmte Rechte eine Rolle. Dazu gehören das Vergaberecht, das EU-Beihilferecht und das Gemeinderecht. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Kommune auch ein im Grundbuch verankertes Vorkaufsrecht haben.
Vergaberecht
Das Vergaberecht dient dem Schutz des Wettbewerbs innerhalb der EU. Jedes Unternehmen soll die gleiche Chance haben, sich um öffentliche Aufträge bewerben zu können. Im Gesetz für Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) sind die allgemeinen Grundsätze für das Vergaberecht festgeschrieben. Gemäß § 97 GWB gelten:
- Wettbewerb
- Wirtschaftlichkeit
- Verhältnismäßigkeit
- Gleichbehandlung (Ausnahme: Förderung des Mittelstands)
- Transparenz
- Berücksichtigung von Qualität, Innovation, Umweltschutz und sozialen Aspekten
Öffentliche Auftraggeber müssen Bauvorhaben dementsprechend öffentlich ausschreiben. Das wirtschaftlichste Angebot erhält den Zuschlag.
Kommunale Grundstücksgeschäfte, also der Verkauf oder die Gewährung von Rechten an Grundstücken, unterliegen nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) nicht den Vorschriften des Vergaberechts, wenn damit keine baulichen Festlegungen verbunden sind. Eine Ausnahme hiervon besteht, wenn zusätzliche Vereinbarungen sich auf Bauleistungen beziehen. Dann wird überprüft, ob ein Bauauftrag nach § 103 GWB (§ 99 GWB a.F.) vorliegt und das Grundstücksgeschäft eben doch dem Vergaberecht unterliegt.
Da der Städtebau von den Kommunen nach einem individuellen Konzept vorangetrieben wird, ist das Vergaberecht nicht immer zielführend. Städte und Gemeinden können das Vergaberecht unter bestimmten Voraussetzungen gemäß Baugesetzbuch (BauGB) mit städtebaulichen Verträgen umgehen. Ein Beispiel: Um den Wohnbedarf der einkommensschwachen örtlichen Bevölkerung oder anderer Gruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen zu decken, dürfen Kommunen dahingehend gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB einen Baurealisierungsvertrag abschließen. Sie verpflichten sich damit, das Grundstück für eine gewissen Zeit nicht an Auswärtige zu verkaufen und sichern so ihre städtebauliche Konzeption ab. Solche Baurealisierungsverträge unterliegen nicht dem Vergaberecht.
Beauftragt die Kommune einen Dritten damit, ein Grundstück zu erschließen, gilt prinzipiell das Vergaberecht. Ausnahme: Kommune und Käufer haben einen städtebaulichen Vertrag abgeschlossen, der den Käufer zur Errichtung von Wohnungen verpflichtet, von denen er zumindest für einen Teil die Mietwohnungsneubauförderung des Landes in Anspruch nimmt – sprich: Sozialwohnungen baut.
Weitere Ausnahmen vom Vergaberecht für Bauleistungen, die für öffentliche Auftraggeber erbracht werden, sind
- beschränkte Ausschreibungen unter einem Schwellenwert von 1.000.000 Euro vor Steuern und
- freihändige Vergaben unter einem Schwellenwert von 100.000 Euro vor Steuern.
EU-Beihilferecht
Eine Kommune darf Grundstücke nicht unter ihrem Marktwert verkaufen, verpachten oder vermieten. Andernfalls steht sie im Verdacht, dem Erwerber, Pächter oder Mieter eine Beihilfe zu gewähren. Dies ist gemäß EU-Beihilferecht nicht zulässig. Um einen Verstoß auszuschließen, sollte eine Gemeinde beim Verkauf von Grundstücken
- das Bieterverfahren anwenden oder
- zum Marktwert verkaufen, den ein unabhängiger Gutachter in seinem aktuellen Verkehrswertgutachten nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren errechnet hat. Das Sachwertverfahren ist hierfür ungeeignet. Sollten für das Vergleichswertverfahren nicht ausreichend Vergleichsgrundstücke vorhanden sein, bleibt zur Ermittlung des Verkehrswertes nur noch das Ertragswertverfahren.
Wird weder das Ertrags- noch das Vergleichswertverfahren angewendet, steht die Kommune unter Verdacht, Beihilfe zu gewähren. Der Grundstücksverkauf muss in diesem Fall bei der EU-Kommission angemeldet werden, damit diese über eine Genehmigung entscheidet.
Betraut die Kommune ein Unternehmen mit sozialem Wohnungsbau für das Grundstück, kann sie einen Ausgleich für die Wahrnehmung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse (DAWI) gewähren. Ist der Beihilfewert des vergünstigten Grundstückverkaufs als Ausgleichsleistung für die Erbringung einer DAWI zu betrachten, kann die Genehmigungspflicht entfallen.
Bei gescheiterten Bemühungen hinsichtlich eines marktkonformen Grundstücksverkauf wird eine Toleranz von bis zu fünf Prozent unterhalb des festgestellten Verkehrswerts akzeptiert.
Gemeinderecht
Eine Gemeinde darf ein Grundstück verkaufen, wenn sie es nicht benötigt. Eine Gemeinde darf ein Grundstück aber auch verkaufen, wenn sie sich dessen langfristige Nutzung sichert und ihre Aufgaben durch den Verkauf nachweislich ökonomischer erfüllen kann. Der Verkehrswert und damit der Kaufpreis wird unter gleichen Bedingungen wie im Kapitel „EU-Beihilferecht“ beschrieben, ermittelt. Der Verkauf eines kommunalen Grundstücks erfolgt, sofern es nicht dem sozialen Wohnungsbau dient, entweder zum Marktwert oder per Bieterverfahren.
Gemeinde verkauft Grundstück unter Wert
Die Verfassung und das Zweite Wohnungsbaugesetz verpflichten Gemeinden, den sozialen Wohnungsbau zu fördern. Der Gesichtspunkt soziales Wohnen kann den Verkauf eines Grundstücks durch die Gemeinde unter Wert möglich machen. Je umfassender die Kommune mit dem Grundstücksverkauf sozialen Wohnraum schafft, desto eher lässt sich die Unterschreitung des Verkehrswerts rechtfertigen. Verkauft die Kommune ein Grundstück unter Wert mit der Zweckbindung, dass darauf ein Geschosswohnungsbau mit zahlreichen Mietwohnungen errichtet wird, darf die Verbilligung höher ausfallen, als wenn darauf Eigenheime gebaut werden.
Unter nahezu allen anderen Voraussetzungen als dem sozialen Wohnungsbau ist der Verkauf eines kommunalen Grundstücks per Gesetz sowie EU-Beihilferecht nur zu einem marktgerechten Verkehrswert oder einen höheren Verkaufspreis erlaubt. Denn der Gesetzgeber sieht vor, dass Gemeinden ihr Vermögen erhalten.
Kommt der Käufer des verbilligten Grundstücks seiner städtebaulichen Vertragspflicht nicht nach und errichtet kein Wohngebäude, durch das sozialer Wohnraum geschaffen wird, kann die Gemeinde ihn zur Nachzahlung verpflichten oder das Grundstück zurückkaufen.
Checkliste: Grundstück verkaufen – Ablauf
So läuft der Verkaufsprozess eines Grundstücks in neun Schritten ab:
- Beschaffen Sie alle relevanten Unterlagen für den Grundstücksverkauf oder kontaktieren Sie direkt einen Makler, der Sie von Anfang an unterstützt.
- Löschen Sie nach Möglichkeit etwaige Belastungen Ihres Grundstücks im Grundbuch.
- Lassen Sie den Wert Ihres Grundstücks fachkundig ermitteln.
- Vermarkten Sie Ihr Grundstück (Exposé erstellen, Inserate schalten).
- Wählen Sie qualifizierte Kaufinteressenten für eine Besichtigung aus und führen sie diese durch.
- Verhandeln Sie mit dem Käufer oder nutzen Sie das Bieterverfahren.
- Vereinbaren Sie einen Notartermin und teilen Sie dem Notar die Eckdaten für den Kaufvertrag mit.
- Unterschreiben Sie den Kaufvertrag beim Notar und freuen Sie sich auf die Zahlung des Käufers.
- Bezahlen Sie den Makler sowie etwaige Gebühren und Steuern.
Wenn wir Ihnen dabei helfen können, freuen wir uns auf Ihre Anfrage unter der Telefonnummer 0800 – 90 90 282 oder per Kontaktformular!
Bevor Sie ein Grundstück verkaufen – Antworten
Auf häufige Fragen und Antworten zum Grundstücksverkauf gehen wir nachfolgend ein.
Wo verkaufe ich mein Grundstück gewinnbringend?
Steigern Sie die Aussicht darauf, Ihren marktwertgerechten Wunschpreis für Ihr Grundstück zu erzielen, indem Sie eine breite Palette an Vermarktungskanälen nutzen. Mit einem Inserat auf Immobilienplattformen im Internet wie Platzhirsch immobilienscout24 oder seinen Verfolgern immowelt und immonet haben Sie nahezu unbegrenzte Reichweite für Ihr Verkaufsgesuch. Welche Vertriebskanäle ergänzend sinnvoll sein können, verraten wir in den Kapiteln „Vermarktungsstrategie für den Grundstücksverkauf“ und „Den richtigen Käufer finden“. Mit einem aktuellen Wertgutachten für Ihr Grundstück ausgestattet und von einem kompetenten Grundstücksmakler betreut, verkaufen Sie Ihr Grundstück zeitnah zum optimalen Preis.
Wer kauft mein Grundstück?
Als Käufer für ein Grundstück kommen mehr Zielgruppen in Betracht als beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses. Denn neben Käufern, die selbst in einer Immobilie wohnen möchten, reihen sich je nach der Lage und den Möglichkeiten, die das Grundstück bietet, Bauträger, Bauherrengemeinschaften, Städte, Gemeinden und Stiftungen neben Privatpersonen in den Kreis der Kaufinteressenten ein.
Kann ich ein halbes Grundstück verkaufen?
Wenn Ihnen nur die Hälfte oder ein bestimmter Anteil des Grundstücks gehört, hängt es von der Rechtsform ab, ob Sie Ihren Anteil frei verkaufen können.
Bei einer Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741ff. BGB dürfen Sie über Ihren Anteil am gemeinschaftlichen Grundstückseigentum frei verfügen. Die Aufhebung einer Bruchteilsgemeinschaft erfolgt durch Teilung in Natur (§ 752 BGB) beziehungsweise durch Verkauf (§ 751 BGB).
Sollte es einen Vertrag für die Grundstücksgemeinschaft geben, der die Übertragung und den Verkauf von Anteilen regelt, gelten diese Bedingungen. Enthält der Gesellschaftsvertrag einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) keinen entsprechenden Passus, müssen alle Gesellschafter dem Verkauf des Anteils zustimmen. Der Erwerber tritt in die Rechtsstellung des Verkäufers ein.
Wenn Ihnen das Grundstück allein gehört, Sie aber Geld brauchen und nur die Hälfte an Ihrem Grundstückseigentum abtreten möchten, ist dies möglich. Der neue Eigentümer der anderen Grundstückshälfte wird im Grundbuch eingetragen. Es wird genau festgelegt, welche Teile des Grundstücks wem gehören.
Wenn mit der Frage gemeint ist, ob Sie ein Grundstück vor dem Verkauf in zwei Hälften teilen können, um „zwei halbe Grundstücke“ zu verkaufen, so lautet die Antwort: Sie können eine Teilung des Grundstücks beim Grundbuchamt eintragen lassen. Sie sind dann Eigentümer von zwei nebeneinander liegenden Grundstücken. Diese können Sie anschließend beide als einzelne Grundstücke verkaufen. Dieses Vorgehen lohnt sich finanziell, wenn Sie über ein überdurchschnittlich großes Grundstück in begehrter Wohnbaulage verfügen. Mehr dazu erfahren Sie im Kapitel „Grundstücksteilung“.
Kann ich ein Grundstück ohne Notar verkaufen?
Ein Grundstück kann ebenso wie eine Immobilie nicht ohne Notar verkauft werden. Der Kaufvertrag muss von beiden Kaufparteien unterschrieben und vom Notar beurkundet werden. Der Notar verschickt eine Kopie des Kaufvertrags an die Ämter, auf die der Eigentümerwechsel Einfluss hat. Außerdem leitet er die Umschreibung im Grundbuch beim Amtsgericht (Grundbuchamt) samt Auflassungsvormerkung in die Wege. Ohne entsprechende Eintragung im Grundbuch und notarielle Beurkundung des Kaufvertrages ist der Grundstücksverkauf gemäß § 311 b BGB nicht rechtsgültig.
Welche Kosten fallen beim Grundstücksverkauf für den Verkäufer an?
Üblicherweise fallen für den Verkäufer bei einem Grundstücksverkauf lediglich Vermarktungskosten und gegebenenfalls Gebühren für die Beschaffung von Dokumenten an. Sofern der Verkäufer einen Grundstücksmakler beauftragt, muss er diesen mit einer Provision – meist einen bestimmten Prozentsatz des Verkaufspreises – beteiligen.
Möchte der Verkäufer den Kauf über ein Notaranderkonto abwickeln, fallen dafür Gebühren an. Die Höhe richtet sich gemäß GNotKG nach der Höhe des Kaufpreises.
Welche Steuern fallen beim Grundstücksverkauf an?
Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Sind Sie allerdings seit mindestens zehn Jahren Eigentümer des Grundstücks gemäß Kaufvertrag, muss keine Spekulationssteuer bezahlt werden, da die Spekulationsfrist eingehalten wurde. Dies gilt auch, wenn Sie im Jahr des Verkaufs sowie in zwei Kalenderjahren davor selbst in der Immobilie auf dem Grundstück gewohnt haben.
Zählt das Grundstück zum Betriebsvermögen oder verkaufen Sie mehr als drei Grundstücke beziehungsweise Immobilien innerhalb von fünf Jahren, müssen Sie zudem Gewerbesteuer an Ihre Gemeinde abführen.
Außerdem sind Sie verpflichtet, die Grundsteuer für das komplette Kalenderjahr zu entrichten, wenn Sie am 1. Januar als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren.
Welche Steuern fallen für ein Freizeitgrundstück an?
Für den Verkäufer fällt Spekulationssteuer an, wenn er gemäß Kaufvertragsdaten nicht mindestens zehn Jahre Eigentümer des Freizeitgrundstücks war (Spekulationsfrist). Auf ein Freizeitgrundstück fällt Grundsteuer an. Für den Erwerb eines Freizeitgrundstücks fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Wohnt der Eigentümer zeitweilig auf seinem Freizeitgrundstück, muss er einen steuerpflichtigen Zweitwohnsitz anmelden. Allerdings dürfen diese Grundstücke vielerorts nicht bewohnt werden. Vermietet der Eigentümer ein Ferienhäuschen auf seinem Freizeitgrundstück, muss er die Mieteinnahmen versteuern, darf im Gegenzug aber Werbungskosten geltend machen.
Dürfen Freizeitgrundstücke bewohnt werden?
Grundsätzlich ist es untersagt, auf einem Freizeitgrundstück zu wohnen. Nur unter bestimmten Voraussetzungen, bei denen Alter und Krankheit sowie der Erschließungsgrad (Strom, Wasser, Zufahrt für Rettungskräfte) eine Rolle spielen, darf ein Freizeitgrundstück im Ausnahmefall bewohnt werden. In vielen Kommunen sind jedoch gelegentliche Übernachtungen auf dem Freizeitgrundstück sowie die Vermietung des Ferienhäuschens oder Bungalows an Gäste erlaubt.
Worin unterscheiden sich Bauland und Freizeitgrundstück?
Ein Freizeitgrundstück ist günstiger, weil strenge Auflagen hinsichtlich der Bebauung gelten. Ein Freizeitgrundstück muss dem Zweck Erholung dienen. Es liegt oftmals naturnah und verfügt meist nur über einen Strom- und möglicherweise noch Wasseranschluss. Auf einem Freizeitgrundstück darf ein Ferienhäuschen oder ein Bungalow gebaut werden, eine dauerhafte Bewohnung ist jedoch untersagt. Bauland hingegen ist in der Regel vollständig erschlossen und bereit für eine Bebauung mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien.
Wann droht Grundstücksverkäufern die Enteignung?
Hat eine Kommune ein Grundstück im Bebauungsplan zur Gemeinbedarfsfläche erklärt und den Bebauungsplan im Stadt- oder Gemeinderat verabschiedet, steht der Eigentümer vor einer ungünstigen Ausgangslage. Denn eine Gemeinbedarfsfläche muss einen öffentlichen Zweck erfüllen und dem Allgemeinwohl dienen.
In der Regel hat der Gemeinde- beziehungsweise Stadtrat bereits konkrete Vorstellungen, wie das Grundstück genutzt und was darauf gebaut werden soll. Einen lukrativen Käufer werden betroffene Grundstückseigentümer unter diesen Voraussetzungen nicht mehr finden. Also heißt es, sich mit den Vertretern der Kommune zusammensetzen und einen annehmbaren Preis für das Grundstück aushandeln. Andernfalls droht die Enteignung. Zwar muss der enteignete Grundstückseigentümer für seinen Verlust entschädigt werden, meist ist eine gütliche Einigung über den Verkaufspreis aber aus finanziellen Gesichtspunkten erstrebenswerter.
