Grundsteuer auf Immobilien

Durch die Grund­steu­er­re­form sollen viele Eigentümer von Immobilien fortan deutlich mehr bezahlen. Wir klären auf, wofür Sie Grundsteuer bezahlen, ob Sie die Grundsteuer für Ihre vermietete Ei­gen­tums­woh­nung umlegen können und welche Be­mes­sungs­grund­la­ge für die Grundsteuer auf Ihr Haus angesetzt wird.

Vereinfacht ausgedrückt: Eigentum – egal ob Grundstück oder privates Wohneigentum – verpflichtet zur Zahlung der Grundsteuer.

Grundsteuer in Deutschland muss jährlich für Immobilien und Grundstücke gezahlt werden. Es spielt keine Rolle, ob es sich um land- und forst­wirt­schaft­li­che Flächen, gewerblich genutzte Grundstücke oder Immobilien oder privates Wohneigentum handelt. Auch Teileigentum und Erbbaurechte werden mit der Grundsteuer besteuert.

André Heid
Zertifizierte Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter nach DIN 17024 von TÜV, DEKRA, IHK, DIA und EIPOS bewerten Ihre Immobilie sachgemäß.

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Ohne die Grundsteuer könnten Schwimmbäder, Sportplätze, Büchereien, Kitas und Schulen nicht betrieben werden. Den Gemeinden würden finanzielle Mittel fehlen, um in den Straßenbau, die Erweiterung von Radwegen oder die Instandhaltung von Brücken zu investieren.

Grundsteuer ist Jahressteuer

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Das bedeutet, wer am 1. Januar eines Jahres Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist, ist zur Zahlung der vollen Grundsteuer für das komplette Kalenderjahr verpflichtet. Auch, wenn die Grundsteuer in der Regel quartalsweise eingezogen wird und ein Ei­gen­tü­mer­wech­sel mitten im Jahr erfolgt, bleibt der Eigentümer vom 1. Januar der Steuerschuldner für das Kalenderjahr. Entscheidend für die Behörde, die die Grundsteuer einzieht, ist der Eigentümer gemäß Grund­buch­ein­trag. Im Kaufvertrag kann vereinbart werden, dass der Käufer ab Kaufdatum für die Grundsteuer aufkommt und diese an den Verkäufer überweist.

Die Grundsteuer wird vielerorts in vier Raten aufgeteilt. Die Kommune zieht die Beträge zum 15. Februar, zum 15. Mai, zum 15. August und zum 15. November ein. Ist die Grundsteuer gering, greifen Aus­nah­me­re­ge­lun­gen. Liegt die jährliche Grundsteuer unter 15 Euro, wird der Jahresbetrag in einer Rate zum 15. August fällig. Bei einer Summe zwischen 15 und 30 Euro im Kalenderjahr, wird die Grundsteuer auf zwei Raten, zu bezahlen zum 15. Februar und 15. August, aufgeteilt. Wer auf die Raten verzichten möchte, kann die Grundsteuer auf Antrag am 1. Juli in einer Rate für das komplette Kalenderjahr bezahlen.

Grundsteuer A

Grundsteuer A steht für „agrarisch“. Mit Grundsteuer A werden land- und forst­wirt­schaft­li­che Flächen und Grundstücke besteuert. In einigen Regionen Deutschlands werden Land- und forst­wirt­schaft­li­che Flächen zusätzlich mit der Kir­chen­grund­steu­er belegt.

Die Grundsteuer A für Land- und Forstwirtschaft soll nach stan­dar­di­sier­ter Bewertung der Flächen und Höfe im vereinfachten, typisierten Er­trags­wert­ver­fah­ren erfolgen. Auf eine „ein­zel­be­trieb­li­che Differenzierung und Abgrenzung von Grund und Boden“ will das Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­um weitgehend verzichten.

Grundsteuer B

Grundsteuer B steht für „baulich“ und betrifft Grund und Boden, der bebaut werden darf oder bebaut ist und nicht land­wirt­schaft­lich genutzt wird. Für Privatpersonen oder Gewerbe wird somit stets Grundsteuer B erhoben. Wird kein Buchstabe angegeben, ist in der Regel Grundsteuer B gemeint.

Für vermietete Ge­schäfts­grund­stü­cke sieht die Grund­steu­er­re­form ein vereinfachtes Sach­wert­ver­fah­ren, basierend auf Her­stel­lungs­kos­ten und Bodenrichtwert als Grundlage zur Wertermittlung, vor.

Grundsteuer C

Grundsteuer C ermöglicht es den Gemeinden ab dem Jahr 2025, baureife Grundstücke zu bestimmen und dafür nach pflichtgemäßem Ermessen einen gesonderten Hebesatz festzusetzen. Ziel der Grundsteuer C ist es, Wohnraummangel in Bal­lungs­ge­bie­ten zu beseitigen. Denn derzeit werden viele baureife Grundstücke als Spe­ku­la­ti­ons­ob­jek­te gehalten. Die Eigentümer warten eine Wertsteigerung ab, um die Grundstücke gewinnbringend wei­ter­zu­ver­kau­fen. Diese Spekulation mit Bauland befeuert die Woh­nungs­knapp­heit. Sie verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum entsteht. Grundsteuer C verteuert die Spekulation, da Gemeinden einen höheren Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke festsetzen können und der Gesetzgeber gleichzeitig finanzielle Anreize zum Wohnungsbau schafft. Nicht alle Bundesländer erheben die Grundsteuer C.

Grund­steu­er­re­form

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat im April 2018 in einem Urteil festgestellt, dass die Regelungen des Be­wer­tungs­ge­set­zes zur Ein­heits­be­wer­tung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern mit dem allgemeinen Gleich­heits­grund­satz (Art. 3 Abs. 1 GG) unvereinbar sind. Der Gesetzgeber und damit die Finanzbehörden halten bislang an dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt von 1964 fest, was zu „gravierenden und umfassenden Un­gleich­be­hand­lun­gen bei der Bewertung von Grundvermögen“ führt, die aus Sicht der Richter des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts nicht gerechtfertigt sind.

So wird die Grundsteuer seit 2025 ermittelt

Die Grundsteuer wird gemäß Grund­steu­er­ge­setz seit 2025 in drei Schritten berechnet.

Schritt 1: Zunächst wird der Wert des Grundbesitzes berechnet. Anstatt bisher rund 20 Faktoren sind nur noch fünf nötig:

1. der Bodenrichtwert,
2. die Grund­stücks­flä­che,
3. die Art der Immobilie,
4. das Alter des Gebäudes und
5. die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die vom Mietniveau der Gemeinde abhängt.

Die Einordnung einer Gemeinde in eine Mietniveaustufe erfolgt vom Bun­des­fi­nanz­mi­nis­te­ri­um. Die Grundlage sind Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durch­schnitts­mie­ten in allen Bundesländern. Für die Höhe der Grundsteuer auf Ihre Ei­gen­tums­woh­nung sind sozusagen indirekt die Vermieter mit­ver­ant­wort­lich.

Schritt 2: Im zweiten Schritt werden Wert­stei­ge­run­gen im Vergleich zu den seit 1935 (Ostdeutschland) beziehungsweise 1964 (Westdeutschland) verwendeten Einheitswerten ausgeglichen. Dazu wird die Steuermesszahl auf 0,034 Prozent gesenkt. Einen zusätzlichen Abschlag von weiteren 25 Prozent, der sich noch dazu steuermindernd auswirkt, gibt es für Gesellschaften, die sich dem sozialen, kommunalen oder ge­nos­sen­schaft­li­chen Wohnungsbau verpflichten.

Schritt 3: Letztendlich werden die Hebesätze durch die Kommunen angepasst. Sollten sich die Einnahmen durch die Grund­steu­er­re­form 2025 in einzelnen Kommunen wegen dieser Neubewertung erheblich ändern, können sie ihre Hebesätze dahingehend anpassen, dass auch mit dem neuen Grund­steu­er­ge­setz in Summe die bisherigen Einnahmen erreicht werden. Geänderte Hebesätze werden vom Gemeinderat beschlossen und im Amtsblatt, und meistens auch auf der Internetseite der Kommune, veröffentlicht.

Gutachter senken Grundsteuer

Sie können Ihre Grundsteuer womöglich beträchtlich senken! Das Finanzamt setzt den Bodenrichtwert als Be­mes­sungs­grund­la­ge an. Der Bodenrichtwert umfasst allerdings die komplette Bo­den­richt­wert­zo­ne und bezieht sich zudem auf ein bestimmtes Bo­den­richt­wert­grund­stück. Hier kann ein erfahrener Sach­ver­stän­di­ger gegebenenfalls korrigierend zu Ihren Gunsten eingreifen.

Im Rahmen eines Grundsteuer-Gutachtens kann der Sachverständige die Grundsteuer bisweilen um 30 bis 50 Prozent senken. Die Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) räumt ihm dafür Möglichkeiten ein. Zum einen sind da baurechtliche Parameter im Verhältnis zur Grund­stücks­grö­ße, zum anderen die Lage Ihres Grundstücks innerhalb der Bo­den­richt­wert­zo­ne. Außerdem ignoriert das Finanzamt gern, dass Ihr Grundstück höchst­wahr­schein­lich nicht viel mit dem Bo­den­richt­wert­grund­stück gemein hat.

Holen Sie sich Unterstützung von den Sach­ver­stän­di­gen und senken Sie Ihre Grundsteuer durch eine gutachterliche Korrektur der Be­mes­sungs­grund­la­ge! Ein Grundsteuer-Gutachten umfasst zirka fünf Seiten und kostet ab 520 Euro.

Reaktion der Bundesländer auf Urteil des Bun­des­fi­nanz­hofs zur Grundsteuer

In Reaktion auf die Entscheidungen des Bun­des­fi­nanz­hofs (BFH) zur Grund­steu­er­re­form haben die Bundesländer Anweisungen an die Finanzämter herausgegeben. Diese besagen, dass Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die Möglichkeit haben, die Aussetzung der Vollziehung von Be­wer­tungs­be­schei­den zu beantragen, bis Klarheit herrscht. Einsprüche gegen den Wertbescheid haben jedoch keine aufschiebende Wirkung. Die Grundsteuer muss also zunächst gezahlt werden.

Was passiert nun? Wenn Eigentümer einen deutlich niedrigeren Grundsteuerwert als den von der Behörde angenommenen nachweisen können, wird im Einzelfall dieser niedrigere Wert angesetzt. Dafür ist regelmäßig der Nachweis in Form eines Gutachtens erforderlich. Der tatsächliche Wert der wirt­schaft­li­chen Einheit muss den festgestellten Grundsteuerwert derart unterschreiten, dass sich der vom Finanzamt taxierte Wert erheblich über ein faires Maß hinausschießt.

Idealerweise liegt der vom Finanzamt festgestellte Immobilienwert mindestens 40 Prozent über dem Wert, den der Eigentümer (bzw. sein Sach­ver­stän­di­ger) ermittelt hat. Diese 40-Prozent-Grenze basiert auf den BFH-Entscheidungen vom 27. Mai 2024 (Az. II B 78/23 und inhaltsgleich II B 79/23). Diese Regelungen gelten für die elf Länder, die das Bundesmodell anwenden. Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg nutzen hingegen eigene Be­wer­tungs­re­geln.

So wirkt sich die Grund­steu­er­re­form in den Bundesländern aus

Die Finanzminister der einzelnen Bundesländer haben die Wahl, das Bundesmodell von Olaf Scholz zur Berechnung der Grundsteuer zu übernehmen, oder eigene Modelle zu etablieren. Möglich macht dies die Öffnungsklausel, die Bayern im neuen Grund­steu­er­ge­setz des Bundes durchgesetzt hat. Die Öffnungsklausel erlaubt es den Ländern, die neue Grundsteuer selbst zu berechnen. Die Ausgestaltung eines eigenen Modells ist allerdings kompliziert und erfordert zudem ein Ge­setz­ge­bungs­ver­fah­ren.

Berlin, Brandenburg und Schleswig-Holstein haben die Übernahme des Bundesmodells akzeptiert. Die meisten Bundesländer haben die Öffnungsklausel genutzt und ein eigenes Grund­steu­er­ge­setz verabschiedet.

Neben leichten Anpassungen der Grund­steu­er­re­form des Bundes, wie beispielsweise in Sachsen angedacht, zählen das Äqui­va­lenz­mo­dell (= Flächenmodell) und ein an Bo­den­richt­wer­ten orientiertes Grund­steu­er­mo­dell (Bo­den­steu­er­mo­dell) zu den Favoriten.

Besonders angesagt bei den Abweichungen zum reformierten Grund­steu­er­ge­setz des Bundes ist das Flächenmodell in un­ter­schied­li­chen Modifikationen. In der Im­mo­bi­li­en­bran­che wird ein Flächenmodell bevorzugt, weil es vergleichsweise unbürokratisch ist und als fair eingestuft wird. Bei gleich­blei­ben­den Steu­er­mess­zah­len und Hebesätzen kämen beim Äqui­va­lenz­mo­dell deutlich niedrigere Grund­steu­er­be­trä­ge heraus als bisher, bei einem reinen Bo­den­steu­er­mo­dell wäre die steuerliche Belastung für Grundbesitzer erheblich höher. Gesetzliche Regelungen auf Landesebene sowie die Stellschrauben Grund­steu­er­mess­zahl und kommunale Hebesätze sollen für Steu­er­ge­rech­tig­keit sorgen.

Modifiziertes Bodenwertmodell (Baden-Württemberg)

Als Grund­steu­er­be­mes­sungs­grund­la­ge werden nach dem neuen Grund­steu­er­ge­setz für Baden-Württemberg zwei Kriterien berücksichtigt: Bodenrichtwert und Grund­stücks­flä­che. Die Bebauung spielt zunächst keine Rolle. Damit handelt es sich zunächst um ein reines Bo­den­steu­er­mo­dell. Dies würde zu einer deutlich höheren Grund­steu­er­be­las­tung führen. Um die Steuerlast zu mildern, senkt Baden-Württemberg die Grund­steu­er­mess­zahl auf 1,3 Promille. Zur weiteren Reduzierung kommt die „Modifikation“ ins Spiel: Wird das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, winkt ein Abschlag von 30 Prozent auf das Be­wer­tungs­er­geb­nis. Die Grundsteuer für eine Ei­gen­tums­woh­nung wird gegenüber einer gewerblichen genutzten Immobilie somit begünstigt.

Die Grundsteuer in Baden-Württemberg wird seit 2025 also folgendermaßen berechnet:

Für ein Grundstück, dessen Bodenrichtwert bei 400 Euro pro Quadratmeter liegt und das 120 Quadratmeter Grund­stücks­flä­che umfasst, fallen in einer Gemeinde mit einem Hebesatz von 300 Prozent pro Jahr 187,20 Euro Grundsteuer an.

Bei­spiel­rech­nung:

Wird das Grundstück größtenteils zu Wohnzwecken genutzt, reduziert sich der Grund­steu­er­be­trag um 30 Prozent.

Für die Berechnung werden die Grund­stücks­flä­che und der Bodenrichtwert miteinander multipliziert. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke wird das Be­wer­tungs­er­geb­nis einer reinen Bodenwertsteuer durch einen Abschlag in Höhe von 30 Prozent „modifiziert“. Das Ergebnis ist der Grundsteuerwert, der die ver­fas­sungs­wid­ri­ge Zahl aus dem Ein­heits­wert­be­scheid künftig ersetzt.

Als Stichtag für die Wertermittlung nach dem modifizierten Bodenwertmodell wurde der 1. Januar 2022 festgelegt. Alle sieben Jahre sollen die Grund­stücks­wer­te in Baden-Württemberg aktualisiert werden.

Ist ein Grundstück bisher als Ein- oder Zwei­fa­mi­li­en­haus, Wohneigentum oder Miet­wohn­grund­stück kategorisiert und hat sich an der Nutzung nichts geändert, erhalten Eigentümer 30 Prozent Abschlag für Wohnzwecke. Erfüllt ein Grundstück bislang nicht die Anforderungen, um die steuerlichen Vorzüge für Wohnzwecke geltend zu machen, muss ermittelt werden, ob die Wohnfläche mehr als die Hälfte der Gesamtfläche einnimmt.

Grund­steu­er­re­form in Sachsen

Sachsen knüpft bei seinem neuen Grund­steu­er­ge­setz an der Grund­steu­er­re­form des Bundes an. Die für die Neubewertung der Grundstücke deklarierten Parameter Bodenrichtwert, Grund­stücks­flä­che, Art der Immobilie, Alter des Gebäudes sowie die statistische Nettokaltmiete bilden – wie im Modell des Bundes – die Grundpfeiler. Allerdings schlägt Sachsen mit einer höheren Grund­steu­er­mess­zahl zu, obwohl die effektive Steuerbelastung durch die Grundsteuer B im bundesweiten Vergleich bereits jetzt sehr hoch ist.

Während der Bund die Steuermesszahl leicht auf 0,34 Promille absenkt, unterscheidet Sachsen zwischen einer Steuermesszahl für Wohngrundstücke und einer für Ge­schäfts­grund­stü­cke. Für Wohngrundstücke gilt eine Grund­steu­er­mess­zahl von 0,36 Promille, für geschäftlich genutzte Grundstücke und Immobilien ist sie mit 0,72 Promille doppelt so hoch. Die Industrie- und Handelskammer bemängelt, dass die Wirtschaft mehr bezahlen soll, um das Grund­steu­er­auf­kom­men zu halten und Wohnraummieter zu entlasten. Mit seiner Grund­steu­er­re­form möchte Sachsen verhindern, dass die Kommunen ihre Hebesätze grundlegend anpassen müssen.

Flächenmodell in Bayern

Die Grundsteuer in Bayern wird ohne Be­rück­sich­ti­gung des Wertes eines Grundstücks oder einer Immobilie festgesetzt. Ein eigenes Grund­steu­er­ge­setz wurde am 8. Dezember 2020 verabschiedet, die aktuelle Version des Bayerischen Grund­steu­er­ge­set­zes (BayGrStG) ist vom 10. Dezember 2021. Die Grundsteuer ergibt sich aus der Fläche des Grundstücks, des Gebäudes und den kommunalen Hebesätzen. Jeder Quadratmeter Grund­stücks­flä­che schlägt mit vier Cent zu Buche, jeder Quadratmeter Gebäudefläche kostet 50 Cent.

Die Formel für die Grund­steu­er­be­rech­nung gemäß Flächenmodell in Bayern lautet:

Für Wohnflächen ist ein Nachlass von 30 Prozent auf die Im­mo­bi­li­en­flä­che enthalten, die folglich nur mit 35 Cent pro Quadratmeter veranschlagt wird. Weitere Abschläge soll es für Denkmäler, sozialen Wohnungsbau und übermäßig große Grundstücke geben. Auf eine Grundsteuer C will Bayern trotz des angespannten Im­mo­bi­li­en­mark­tes in der Lan­des­haupt­stadt München verzichten.

Wie die Grundsteuer in Bayern in Zukunft berechnet werden könnte und wie wenige, leicht verfügbare Daten dabei notwendig sind, zeigt folgendes Rechenbeispiel für eine 120 Quadratmeter große Wohnimmobilie auf einem 240 Quadratmeter großen Grundstück in Kempten:

Schritt 1: Das Finanzamt berechnet die Grund­steu­er­be­mes­sungs­grund­la­ge. Dazu multipliziert es die Grund­stücks­flä­che mit der Äquivalenzzahl von 4 Cent pro Quadratmeter und addiert das Ergebnis aus der Multiplikation der Im­mo­bi­li­en­flä­che mit der zugehörigen Äquivalenzzahl von 35 Cent pro Quadratmeter Wohnimmobilie.

Schritt 2: Nun multipliziert die Stadt Kempten den Betrag auf dem Grund­steu­er­mess­be­scheid mit ihrem Hebesatz. Dieser liegt derzeit bei 420 und damit leicht über dem bayerischen Durch­schnitts­he­be­satz.

Die Stadt Kempten verlangt also pro Jahr 216,72 Euro Grundsteuer vom Eigentümer dieses Grundstücks mit Wohnimmobilie.

Das bayerische Flächen- oder Äqui­va­lenz­mo­dell soll Eigentümer, Verwaltung und Justiz entlasten. Steu­er­pflich­ti­ge können die Grundsteuer aufgrund der un­ver­än­der­li­chen, wert­un­ab­hän­gi­gen Kerndaten über Jahre hinweg zuverlässig kalkulieren. Da­ten­spar­sam­keit, Bürokratieabbau und die Be­rück­sich­ti­gung des Gleich­heits­grund­sat­zes machen das Flächenmodell laut Steuerexperte Prof. Dr. Gregor Kirchhof zur idealen, ver­fas­sungs­kon­for­men Gestaltung eines neuen Grund­steu­er­ge­set­zes. Die Ergänzung um einen Lagefaktor schärft nach seiner Einschätzung den Äqui­va­lenz­ge­dan­ken des Flächenmodells und sei unbedenklich, solange sein Einfluss auf die Grundsteuer gering bleibt.¹

Flächen-Lage-Modell (Hessen, Niedersachsen)

Hessen und Niedersachsen haben die Ausgestaltung des bayerischen Grund­steu­er­ge­set­zes als Vorlage genommen und um einen Lagefaktor ergänzt. Grundstücke in guten Lagen innerhalb einer Kommune sollen mit einem höheren Faktor bepreist werden als Immobilien in unattraktiveren Gebieten. Dafür haben sie eigene Grund­steu­er­ge­set­ze verabschiedet:

• Hessisches Grund­steu­er­ge­setz (HGrStG) vom 15. Dezember 2021
• Nie­der­säch­si­sches Grund­steu­er­ge­setz vom 7. Juli 2021.

Wohnlagemodell (Hamburg)

Der Hamburger Senat hat am 24. August 2021 das Hamburgische Grund­steu­er­ge­setz (HmbGrStG) verabschiedet. Maßgebliche Flächen zur Berechnung sind gemäß § 2 die Wohnfläche für Wohngebäude (einschließlich häuslicher Arbeitszimmer), im Übrigen die Gebäudefläche. Nutzflächen von Nebengebäuden werden erst ab 30 m² relevant, „Nutzflächen von Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen, der sie rechtlich zugeordnet sind, bleiben bis zu einer Fläche von insgesamt 50 m ² außer Ansatz.“ Wohnraum wird gegenüber anderen Nutzungsarten übrigens grundsätzlich mit einem Rabatt von 30 Prozent begünstigt.

Abweichungen vom Bundesmodell gibt es insbesondere bei der Ermittlung des Wertes der Grundsteuer B sowie hinsichtlich der Steu­er­mess­zah­len. Brachliegende Grundstücke, für die eine Baugenehmigung vorliegt, werden dank Einführung der Grundsteuer C mit einem höheren Hebesatz besteuert.

Grundsteuer in Österreich

Die Rechtsgrundlage für die Erhebung einer Grundsteuer ist in Österreich das Grund­steu­er­ge­setz (GrStG) von 1955. Steu­er­ge­gen­stand ist folgender inländischer Grundbesitz:

• Grundvermögen gemäß §§ 51 bis 56 Be­wer­tungs­ge­setz (BewG), also Grund und Boden einschließlich der Bestandteile und Zubehör. Insbesondere Immobilien zählen zum Grundvermögen, während Maschinen und wesentliche Betriebsanlagen nicht berücksichtigt werden.
• Das Baurecht und grund­stücks­glei­che Rechte wie Erbpacht gelten ebenfalls als zu besteuerndes Grundstück.
• Gebäude gelten auch auf fremdem Boden als Grundstück und unterliegen der Grund­steu­er­pflicht.
• Be­triebs­grund­stü­cke nach Maßgabe des § 60 BewG.
• Land- und forst­wirt­schaft­li­ches Vermögen ist generell grund­steu­er­pflich­tig.

Eine Befreiung von der Grundsteuer ist in Österreich für folgende Grundstücke beziehungsweise Träger möglich, wenn der Steu­er­ge­gen­stand unmittelbar für die in den §§ 2 und 3 GrStG bezeichneten Zwecke genutzt wird:

• Grundbesitz von Bund, Land, Gemeinde, Gemeindeverband,
• Nutzung für öffentlichen Dienst oder Gebrauch,
• für mildtätige Zwecke genutzter Grundbesitz,
• Rotes Kreuz,
• Feuerwehr,
• Bundesbahn,
• Sportvereine (ausgenommen Berufssport),
• anerkannte Re­li­gi­ons­ge­mein­schaf­ten, wenn der Grundbesitz dem Gottesdienst, der Seelsorge oder der Verwaltung gewidmet ist,
• Seniorenheim ohne Gewinnabsicht und ohne eine bestimmte Re­li­gi­ons­zu­ge­hö­rig­keit als Auf­nah­me­be­din­gung,
• gemeinnützige Kran­ken­an­stal­ten,
• Erziehung, Unterricht, Wissenschaft – von Kindergärten über Schulen bis Universitäten samt zugehöriger Betreuungs- und Wohnräume wie Hort, Internat oder Lehrlingsheim,
• Friedhöfe,
• Flughäfen,
• Grundstücke, die dem öffentlichen Verkehr dienen, darunter Brücken, Gleise, Häfen, Plätze, Straßen und Wege,
• fließende Gewässer und verschiedene Grundstücke rund um die Was­ser­re­gu­lie­rung,
• Grundbesitz internationaler Organisationen, die in Österreich steuerbefreit sind,
• Botschaften, Gesandtschaften und Konsulate fremder Staaten unter der Voraussetzung der Gegenseitigkeit, also wenn eine vergleichbare Repräsentanz der Bundesrepublik Österreich im jeweiligen Staat ebenfalls nicht besteuert wird.

Steuerschuldner sind in der Regel der oder die Eigentümer. Ausnahme: Bei Baurechten oder Erbpacht muss der Berechtigte die Grundsteuer entrichten.

Die Grundlage für die Höhe der Grundsteuer ist der Einheitswert des Steu­er­ge­gen­stan­des zum Ver­an­la­gungs­zeit­punkt. Alle neun Jahre wird der Einheitswert zu Beginn des Kalenderjahres neu festgestellt und wird im Folgejahr wirksam.

Fort­schrei­bun­gen sind in § 21 GrStG und § 21 BewG geregelt. Der Einheitswert muss neu festgestellt werden, wenn sich der Wert um bestimmte Prozente oder Euro-Summen verändert (Wert­fort­schrei­bung), sich die Art des Be­wer­tungs­ob­jekts ändert (Art­fort­schrei­bung) oder neue Ei­gen­tums­ver­hält­nis­se gelten (Zu­rech­nungs­fort­schrei­bung bei Ei­gen­tü­mer­wech­sel).

Im Wesentlichen gelten in Österreich im Hinblick auf die Grund­steu­er­be­rech­nung weitgehend gleichlautende Regeln wie in Deutschland vor der Grund­steu­er­re­form 2025, also mit Einheitswert, Steuermesszahl, Grund­steu­er­mess­be­trag und kommunalem Hebesatz.

Die Grund­steu­er­mess­zah­len sind je nach Grundstück und Einheitswert unterschiedlich. Für land- und forst­wirt­schaft­li­che Betriebe (Grundsteuer A) gelten:

• 1,6 Promille für die ersten 3.650 Euro des Einheitswertes,
• 2,0 Promille für den übersteigenden Betrag.

Für Grundstücke, die Grundsteuer B entrichten müssen, liegt die Steuermesszahl bei zwei Promille. Ermäßigungen gibt es für:

• Ein­fa­mi­li­en­häu­ser: Bis zum Einheitswert von 3.650 Euro gilt die Steuermesszahl 0,5 Promille, sowie 1,0 Promille für den folgenden Wert bis 7.300 Euro. Auf übersteigende Beträge werden die 2,0 Promille angewandt.
• Miet­wohn­grund­stü­cke und gemischt genutzte Grundstücke werden bis 3.650 Euro Einheitswert mit 1,0 Promille multipliziert, für die Spanne zwischen 3.650 und 7.300 Euro mit 1,5 Promille und darüber hinaus mit den vollen zwei Promille.
• Bei allen anderen Grundstücken sind lediglich die ersten 3.650 Euro Einheitswert günstiger. Sie werden zur Berechnung des Grund­steu­er­mess­be­trags mit 1,0 Promille multipliziert.

Das Fi­nanz­aus­gleichs­ge­setz schränkt die Gemeinden hinsichtlich des Grund­steu­er­he­be­sat­zes ein. Der Hebesatz darf höchstens 500 Prozent sein und er muss einheitlich für die Gemeinde sein. Die jährliche Grundsteuer kann maximal ein Prozent des Einheitswertes betragen.

Beläuft sich die Summe auf maximal 75 Euro, wird die Grundsteuer am 15. Mai in voller Höhe fällig. Bei höheren Beträgen erstreckt sich die Zahlung auf vier Teilbeträge, die jeweils am 15. Februar, Mai, August und November entrichtet werden müssen. 

Grundsteuer nach Immobilientyp

Für welche Grundstücke fällt Grundsteuer an? Wie wird die Grundsteuer für verschiedene Gebäudetypen und Grund­stücks­ar­ten berechnet?

Grundsteuer für Haus

Die Grundsteuer für ein Haus kann völlig unterschiedlich bemessen werden, auch wenn es jeweils Wohnzwecken dient. Es gelten je nach Bundesland un­ter­schied­li­che Grund­steu­er­mess­zah­len für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser, Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser und Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser.

Sonderfall: Ein Einfamilienhaus mit Ein­lie­ger­woh­nung wertet das Finanzamt unter Umständen als Zwei­fa­mi­li­en­haus. Da ein solches Haus mehr Wohneinheiten hat, kann eine andere Grund­steu­er­mess­zahl zur Anwendung kommen. Informieren Sie sich beim Lagefinanzamt und/oder einem lokalen Steuerberater über die spezifischen Regelungen zur Grundsteuer für Ihr Haus.

Übrigens: Ob ein Haus bewohnt ist oder leer steht, ist unerheblich. Die Grundsteuer für ein nicht bewohntes Haus ist genauso hoch wie für ein bewohntes.

Grundsteuer für Wohnung

Die Grundsteuer für eine Ei­gen­tums­woh­nung unterscheidet sich nicht von der Grundsteuer für eine Mietwohnung. Die Be­rech­nungs­grund­la­ge ist dieselbe. Für Staat und Gemeinde spielt es auch nach der Reform keine Rolle, wer in einer Wohnung wohnt und wem sie gehört. Den Grund­steu­er­ab­ga­ben­be­scheid stellt die Kommune dem Eigentümer einer Wohnung zu. Hat er seine Ei­gen­tums­woh­nung vermietet, kann er die Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Mieter können die Grundsteuer im Gegensatz zu Vermietern nicht in ihrer Steuererklärung absetzen.

Grundsteuer für Grundstück

Mit der Grundsteuer C sieht der Bund eine (höhere) Grundsteuer für unbebaute Grundstücke vor. Damit soll die Spekulation mit dringend benötigtem Bauland weniger lukrativ werden, sodass die Eigentümer ihre Grundstücke endlich für den Wohnungsbau freigeben. Die Grundsteuer für Ackerland beziehungsweise Landwirtschaft unterscheidet sich weiterhin von anderen Grundstücken in der Steuermesszahl. Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft werden als Grundsteuer A zusammengefasst. Eine gesonderte Grundsteuer für Wald gibt es nicht, da hierfür ebenfalls Grundsteuer A greift. Für alle anderen Grundstücke, also Wohn- und Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en, Ge­schäfts­grund­stü­cke oder beispielsweise Spe­zi­al­im­mo­bi­li­en erheben die Kommunen Grundsteuer B.

Grundsteuer für Garage

Der Eigentümer einer Garage hat ebenfalls Grundsteuer zu entrichten. Hat er die Garage vermietet oder verpachtet, kann er die Grundsteuer in seiner Ein­kom­men­steu­er­erklä­rung geltend machen und die Grundsteuer für die Garage auf den Mieter/Pächter umlegen, sofern dies im Miet-/Pachtvertrag vorgesehen ist. Bei Parkhäusern, Parkplätzen oder Tiefgaragen läuft es ähnlich ab: Der Steuerbescheid geht an den Parkhaus-/Parkplatz-/Tiefgaragen-Eigentümer, der wiederum im Kauf- oder Mietvertrag mit seinen Stellplatz-Abnehmern regelt, ob er sich die Grundsteuer vom Käufer oder Mieter zurückholen darf.

Grundsteuer für Neubauten

Bei einem Neubau gilt: Eigentümer bezahlen erst Grundsteuer, wenn der Bauträger den Neubau fertig übergeben hat. Da die Grundsteuer eine Jahressteuer ist, deren Stichtag der 1. Januar ist, heißt das: Wird das Haus im Juni übergeben, übernimmt der Bauträger – sofern vertraglich nicht anders vorgesehen – die Grundsteuer noch für den Rest des Jahres.

Grundsteuer für Denkmäler

Unter bestimmten Voraussetzungen, die in § 32 GrStG geregelt sind, wird ein Erlass der Grundsteuer für denk­mal­ge­schütz­te Bauten auf Antrag gewährt: Übersteigen die Kosten (einschließlich Abschreibung) die Einnahmen aus dem Baudenkmal, kann der Eigentümer bis 31. März einen Grund­steu­er­erlass bei der Kommune (beziehungsweise der Behörde, die den Grund­steu­er­be­scheid ausgestellt hat) beantragen. Die Un­wirt­schaft­lich­keit muss allerdings kausal auf der Eigenschaft des denk­mal­ge­schütz­ten Grundbesitzes als Kulturgut beruhen.

Dem Antrag muss eine Aufstellung der Einnahmen und Kosten beiliegen sowie Nachweise, darunter eine Bestätigung der Denk­mal­schutz­be­hör­de, dass die Erhaltung dieses Grundbesitzes wegen seiner Bedeutung für Geschichte, Kunst, Naturschutz oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse ist.

Ist eine denk­mal­ge­schütz­te Immobilie nicht vermietet, setzt das Finanzamt den Mietwert als Einnahme (Vorteil) an. Leerstand ist nach Auffassung des Ver­wal­tungs­ge­richts Koblenz (Urteil vom 21.1.2020, 5 K 760/19.KO) kein Recht­fer­ti­gungs­grund für die Reduzierung oder den Erlass der Grundsteuer für denk­mal­ge­schütz­te und sa­nie­rungs­be­dürf­ti­ge Gebäude. Bitter für die damalige Klägerin: Sie muss mehr als 83.000 Euro Grundsteuer nachzahlen. In Anbetracht von zirka 12 Millionen Euro Sa­nie­rungs­kos­ten für ihre Baudenkmäler in der Koblenzer Altstadt, die zum UNESCO-Weltkulturerbe Oberes Mittelrheintal gehören, ist die Grund­steu­er­nach­zah­lung nur ein Tropfen auf dem heißen Stein.

Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung: Grundsteuer auf Mieter umlegen

Die Grundsteuer ist umlagefähig. Sie gilt in der Rechtsprechung als öffentliche Last eines Grundstücks und zählt prinzipiell zu den Mietnebenkosten beziehungsweise umlagefähigen Betriebskosten. Der Vermieter darf die Grundsteuer auf den Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag so geregelt ist. Fehlt eine entsprechende Passage im Mietvertrag, kann der Mieter die Zahlung der Grundsteuer verweigern.

Die Mus­ter­miet­ver­trä­ge des Haus- und Grund­be­sit­zer­ver­eins listen die Grundsteuer üblicherweise exemplarisch unter dem Punkt „Betriebskosten“ auf. Die Grundsteuer wird mit dem Mieter im Zuge der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung (Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung) verrechnet. Ähnlich verhält es sich bei der Grundsteuer A. Ist das Weiterreichen der Grundsteuer an den Pächter im Pachtvertrag vorgesehen, muss dieser sie auch bezahlen – ansonsten nicht.

Umlageschlüssel Grundsteuer

Der Umlageschlüssel sieht für die ver­brauchs­un­ab­hän­gi­gen Nebenkosten wie Hausmeister oder Trep­pen­rei­ni­gung eine anteilsmäßige Umlage nach Wohnfläche vor. Bei der Grundsteuer kommt es darauf an, ob dem Eigentümer lediglich eine oder mehrere Ei­gen­tums­woh­nun­gen in einem Haus gehören.

Gehört dem Eigentümer das komplette Mehr­fa­mi­li­en­haus, fordert die Kommune die Gesamtsumme ohne Aufschlüsselung von ihm. Dieser kann sich die Grundsteuer gemäß vereinbartem Umlageschlüssel von seinen Mietern wiederholen. Die Summe wird nicht einfach durch die Anzahl der Parteien geteilt, sondern der Umlageschlüssel richtet sich nach der Wohnfläche. Befinden sich im Mehr­fa­mi­li­en­haus Geschäftsräume, also zum Beispiel eine Massagepraxis oder ein Friseursalon, darf das anteilige Umlageverfahren nicht angewandt werden, da die Ertragskraft eines wirt­schaft­li­chen Betriebs deutlich höher ist als die einer Mietwohnung.

Gehören dem Eigentümer nur einzelne Wohnungen in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus, verhält es sich anders. Der Bun­des­ge­richts­hof betrachtet gemäß § 131 BewG jedes Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum als wirtschaftliche Einheit. Die Kommune stellt jedem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Grundsteuer separat in Rechnung. Der Eigentümer kann die individuelle Grundsteuer mit der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung für jede Wohnung direkt 1:1 an den jeweiligen Mieter weiterreichen.

Zu­rech­nungs­fort­schrei­bung bei Ei­gen­tü­mer­wech­sel

Wer bezahlt die Grundsteuer bei einem Ei­gen­tü­mer­wech­sel? Hier fasst sich der Gesetzgeber klar: Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Selbst wenn sie in vier Raten eingezogen wird, gilt der Eigentümer am Stichtag 1. Januar als Steuerschuldner für das komplette Kalenderjahr. An diesem Tag wird der Einheitswert festgestellt. Geregelt wird dies in den §§ 9 und 10 GrStG.

Der Wechsel des Eigentümers wird mit Hilfe eines neuen Einheitswertes (sogenannte Zu­rech­nungs­fort­schrei­bung) festgestellt. Fort­schrei­bungs­zeit­punkt ist nach dem Be­wer­tungs­ge­setz der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt (§ 22 Absatz 4 Nr. 1 BewG). An der Höhe der Grundsteuer ändert sich hierbei in der Regel nichts, denn die Grundsteuer ist eine vom Einkommen und Vermögen des Eigentümers unabhängige Objekt- und Realsteuer.

Grund­be­sitz­ab­ga­ben bei Ei­gen­tü­mer­wech­sel

Zu den Grund­be­sitz­ab­ga­ben, die von den Gemeinden besteuert werden, gehören:

• Grundsteuer,
• Ab­was­ser­ge­büh­ren und
• Ab­fall­be­sei­ti­gungs­ge­büh­ren.

Während Sie als Verkäufer nach einem Ei­gen­tü­mer­wech­sel erst dann von der Grundsteuer befreit sind, wenn das Finanzamt die Gemeinde informiert, sieht es bei den Gebühren für Müll und Abwasser je nach Gemeinde möglicherweise anders aus. Prinzipiell bleibt der bisherige Eigentümer so lange ab­ga­ben­pflich­tig, bis das Finanzamt die Zu­rech­nungs­fort­schrei­bung fortführt.

In der Übergangszeit (bis zum 1. Januar) verrechnen Käufer und Verkäufer die Grund­be­sitz­ab­ga­ben entweder intern, oder der neue Eigentümer zahlt die Ab­fall­be­sei­ti­gungs- und Ab­was­ser­ge­büh­ren freiwillig an die Gemeinde. Den Grund­be­sitz­ab­ga­ben­be­scheid, auch als Grund­ab­ga­ben­be­scheid bekannt, für das ganze Jahr bekommt jedoch derjenige, der am 1. Januar als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Grundsteuer zurückfordern nach Verkauf

Abweichend von den gesetzlichen Regelungen können Sie mit Ihrem Käufer im Kaufvertrag individuell vereinbaren, dass dieser Ihnen die Grundsteuer ab Kaufdatum erstattet. Die Gemeinde erwartet die Grundsteuer jedoch von demjenigen, der am 1. Januar im Grundbuch als Eigentümer und damit als Steuerschuldner eingetragen ist.

Die Gemeinde wird Ihnen die zu viel entrichtete Grundsteuer, die über das Kalenderjahr des Verkaufsdatums hinausgehen, zurückerstatten, sobald sie vom Finanzamt über den Ei­gen­tü­mer­wech­sel informiert wurde. Eine individuelle Bekanntgabe des Ei­gen­tü­mer­wech­sels mit Verweis auf den geänderten Grund­buch­ein­trag hilft Ihnen nicht weiter. Sollte die Gemeinde sich nicht automatisch bei Ihnen erkundigen, auf welches Konto Sie die zu viel entrichtete Grundsteuer überweisen soll, fragen Sie einige Monate nach dem Verkauf im Steueramt der Gemeinde danach, wie Sie die Grundsteuer zurückfordern können.

Grundsteuer zurückfordern bei wesentlicher Er­trags­min­de­rung

Wenn Ihre Einkünfte aus Grundstücken und Immobilien beträchtlich geschmälert werden und Sie die dafür zugrunde liegenden Umstände nicht zu vertreten haben, können Sie bis 31. März des Folgejahres einen Teilerlass der Grundsteuer beantragen. Die konkreten Voraussetzungen sind im Grund­steu­er­ge­setz (GrStG) festgeschrieben.

Für bebaute Grundstücke gilt gemäß § 34 GrStG: Die Grundsteuer wird um 25 Prozent erlassen, wenn die geschätzte übliche Jahresrohmiete (Rohertrag), die für vergleichbare Räumlichkeiten, Ausstattung und Lage ortsüblich gezahlt wird, um mehr als 50 Prozent sinkt. Bei einem kompletten Mietausfall wird die Grundsteuer zur Hälfte erstattet. Die Bedingungen für den Teilerlass der Grundsteuer sind happig:

• Der Steu­er­pflich­ti­ge darf die Minderung des Rohertrags nicht selbst zu vertreten haben. Beispiel: Stand das Mietobjekt leer, weil umfangreiche Sa­nie­rungs­ar­bei­ten nach einer Überschwemmung anstanden oder der Dachstuhl abgebrannt ist, liegt der Mietausfall meistens nicht an Versäumnissen oder schuldhaftem Verhalten des Eigentümers, sondern an höherer Gewalt. Gleiches gilt, wenn die Mietzahlungen ausbleiben, weil der Mieter nicht zahlt (Miet­aus­fall­wag­nis).
• Betriebskosten werden bei der Ermittlung des Rohertrags nicht berücksichtigt.
• Das Finanzamt gewährt den Teilerlass der Grundsteuer nur, wenn „die Einziehung der Grundsteuer nach den wirt­schaft­li­chen Verhältnissen des Betriebs unbillig“ (also ungerecht, unangemessen) wäre.
• Hätte der Steuerschuldner die Fortschreibung des Grund­steu­er­werts im Erlasszeitraum auf Antrag berücksichtigen können oder macht er dies tatsächlich, muss er auf den Grund­steu­er­erlass verzichten.

Unter dem Erlasszeitraum wird das Wirtschaftsjahr verstanden, auf das sich die Ein­kom­men­steu­er­erklä­rung bezieht.

Für land- und forst­wirt­schaft­li­che Betriebe gilt: Verringert sich der Reinertrag, der der Steuer zugrunde liegt, um mehr als 50 Prozent, kann der Betrieb ein Viertel der bezahlten Grundsteuer zurückfordern. Bei einem um 100 Prozent geminderten Reinertrag wird auf Antrag die Hälfte der Grundsteuer erlassen. Die Bedingungen für diesen Grund­steu­er­nach­lass sind gemäß § 33 GrStG:

• Der Steuerschuldner darf an der Er­trags­min­de­rung nicht selbst schuld sein. Sprich: Misswirtschaft ist kein Nachlassgrund, Ernteausfall aufgrund von Na­tur­ka­ta­stro­phen schon.
• Der Erlass wird nur gewährt, wenn die Grund­steu­er­be­las­tung aufgrund der wirt­schaft­li­chen Verhältnisse nicht vertretbar ist. Sprich: Erzielt der Betrieb Gewinn, gibt es keinen Grund­steu­er­erlass.
• Wird die Er­trags­min­de­rung für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Grund­steu­er­werts berücksichtigt oder hätte sie bei rechtzeitiger Antragstellung berücksichtigt werden können, gibt es keinen Grund­steu­er­erlass.

Darüber hinaus gibt es einen allgemeinen Erlass aus Bil­lig­keits­grün­den sowie einen Erlass der Grundsteuer für Anlagen von öffentlichem Interesse, also Kulturgüter, Grünanlagen, Spiel- und Sportplätze.

Werbungskosten: Grundsteuer in der Steuererklärung

Die Grundsteuer können Eigentümer nur von der Steuer absetzen, wenn

• die Immobilie vermietet ist,
• bei Leerstand die Absicht Einkünfte zu erzielen, nachgewiesen werden kann,
• die Einkünfte des Steu­er­pflich­ti­gen einschließlich der Mieteinnahmen den Freibetrag übersteigen.

Die Freibeträge liegen im Jahr 2020 bei 9.408 Euro für Alleinstehende. Für Ehegatten gilt der doppelte Betrag, also 18.816 Euro.

Dabei spielt es nach gegenwärtiger Rechtsprechung keine Rolle, ob der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegt oder sie aus eigener Tasche bezahlt. Nutzt der Eigentümer die Wohnung hingegen selbst, kann er die Grundsteuer nicht absetzen. Wird die Immobilie nur teilweise vermietet, kann die Grundsteuer dafür nur anteilig in der Steuererklärung angegeben werden. Beispiel: Gehört Ihnen eine Ei­gen­tums­woh­nung, in der Sie gemeinsam mit einem, Miete zahlenden, Mitbewohner leben, können Sie nur den Anteil der Grundsteuer absetzen, den Sie auf Ihren Mitbewohner umlegen.

Sonderfall Leerstand: Steht das Mietobjekt leer, können Sie die Grundsteuer absetzen, wenn Sie gegenüber dem Finanzamt nachweisen können, dass Sie sich aktiv um einen Mieter bemühen. An­zei­gen­schal­tun­gen auf Im­mo­bi­li­en­por­ta­len eignen sich als Nachweis. Suchen Sie gleichzeitig Mieter und Käufer für die Immobilie, weil Sie diese möglicherweise verkaufen anstatt vermieten möchten, können Sie die Grundsteuer bei Leerstand nicht absetzen.

Als Eigentümer beziehungsweise Vermieter geben Sie die Grundsteuer in Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ in Ihrer Steuererklärung an. Aber in welches Feld gehört der Betrag für die Grundsteuer? Genau wie Neben- und Betriebskosten sowie Ausgaben für Renovierungen und In­stand­hal­tun­gen betrachtet der Fiskus die Grundsteuer für vermietende Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Werbungskosten. Für die einzelnen Bestandteile des Kostenpunktes „Betriebs- und Nebenkosten“ sind in der Steuererklärung keine individuellen Felder vorgesehen. Die Betriebskosten, einschließlich der Grundsteuer, werden daher in der vorgesehenen Zeile bereits addiert eingetragen. Im nachfolgenden Steuerformular, Anlage V, Abschnitt Werbungskosten, ist die Grundsteuer in Zeile 48 enthalten – das kann sich aber jährlich ändern.

Rest­nut­zungs­dau­er von Gebäuden: Auswirkungen auf die Grundsteuer

Einer der Faktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen, ist das Alter des Gebäudes. Für die Bestimmung des Alters ist nicht nur das Baujahr der Immobilie von Bedeutung, sondern auch die Rest­nut­zungs­dau­er.

Wurden Maßnahmen wie Modernisierung oder Sanierung durchgeführt, kann dies die angenommene Rest­nut­zungs­dau­er des Gebäudes verlängern und seinen Wert erhöhen. Umgekehrt können unterlassene In­stand­hal­tungs­maß­nah­men zu einer Verkürzung der Rest­nut­zungs­dau­er beziehungsweise zu einer höheren Al­ters­wert­min­de­rung führen.

Die Rest­nut­zungs­dau­er hat somit einen direkten Einfluss auf den Wert eines Gebäudes und damit auch auf die Höhe der Grundsteuer. Wie Rest­nut­zungs­dau­er und Grundsteuer im Detail zusammenhängen, erfahren Sie im verlinkten Beitrag.

Beispiel: Ein Wohngebäude wurde 1970 errichtet und hat eine Nutzungsdauer von 80 Jahren. Im Jahr 2023 soll die Grundsteuer für das Gebäude berechnet werden. Zu diesem Zeitpunkt beträgt die Rest­nut­zungs­dau­er 27 Jahre. Im Jahr 2015 wurde das Gebäude jedoch einer Kernsanierung unterzogen, wodurch die Nutzungsdauer erheblich verlängert wurde. Im Jahr des Abschlusses der Kernsanierung wird die Rest­nut­zungs­dau­er des Gebäudes mit 90 % der wirt­schaft­li­chen Ge­samt­nut­zungs­dau­er angesetzt. Im Jahr 2015 beträgt die Rest­nut­zungs­dau­er des Gebäudes somit 72 Jahre. Für die Berechnung der Grundsteuer im Jahr 2023 wird nun nicht mehr die auf dem Baujahr basierende Rest­nut­zungs­dau­er von 27 Jahren, sondern die durch die Kernsanierung beeinflusste Rest­nut­zungs­dau­er von 64 Jahren berücksichtigt.

Häufige Fragen zur Grundsteuer

Einige häufige Fragen zur Grundsteuer beantworten wir nachfolgend.

Was kann ich gegen die reformierte Grundsteuer unternehmen?

Ein Eigentümer von vier vermieteten Wohnungen in einem Sa­nie­rungs­ge­biet in Chemnitz hat mit Unterstützung von Haus & Grund sowie des Bunds der Steuerzahler eine Musterklage gegen das neue Grund­steu­er­ge­setz eingereicht. Es seien nicht ansatzweise die Mieten zu erzielen, das das Finanzamt ansetzt. Wird sich das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt sich der Auffassung des Bun­des­fi­nanz­hofs anschließen und ein Gutachten als Nachweis eines geringeren Immobilienwerts bundesweit genehmigen?

Der Bundesfinanzhof hat bereits angemahnt, dass Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer, die nach dem Grund­steu­er­mo­dell des Bundes geschröpft werden, einen niedrigeren Wert mittels Gutachten nachweisen dürfen sollen.

In Baden-Württemberg ist ein Grundsteuer-Gutachten als Nachweis schon länger erlaubt, in Hamburg hingegen nicht vorgesehen. In Bayern, Hessen und Niedersachsen sind aufgrund der Bedeutung der Flächen für die Bemessung der Grundsteuer ebenfalls keine Gutachten angedacht.

Steuersenkende Wertermittlung von Immobilien von Heid

Die öffentlich bestellten und vereidigten Sach­ver­stän­di­gen der Heid Immobilien GmbH erstellen be­hör­den­kon­for­me und gerichtsfeste Gutachten nach gültigen Be­wer­tungs­ver­fah­ren. Wir sind selbst­ver­ständ­lich auch mit der Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung im Zuge der steuerlichen Wertermittlung vertraut.

Sind Sie schockiert über den Ein­heits­wert­be­scheid des Finanzamts? Wir zeigen dem Fiskus im Rahmen eines Grundsteuer-Gutachtens oder Rest­nut­zungs­dau­er-Gutachtens gerne auf, warum für Ihr Grundstück eine andere Grund­steu­er­be­mes­sungs­grund­la­ge gilt als vom Staatsdiener berechnet. Sparen Sie dank Heid einiges an Grundsteuer ein!

Für ein kostenloses Erstgespräch mit einem Gutachter kontaktieren Sie uns telefonisch oder über nachstehendes Formular. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

1 Vgl. Prof. Dr. Gregor Kirchhof: „Der Belastungsgrund von Steuern – zum ver­fas­sungs­recht­li­chen Auftrag, die Grundsteuer zu reformieren.“ (S. 46 ff.)