Grundschuld löschen: Antrag, Kosten, Notar

Sie haben Ihr Haus abbezahlt? Dann darf die Grundschuld gelöscht werden. Dafür ist eine Löschungsbewilligung der Bank nötig. Aber ist das auch immer sinnvoll? Schließlich ist die Löschung einer Grundschuld mit Kosten verbunden. Wir klären auf.

Ist das Haus abbezahlt, können Eigentümer die Grundschuld löschen lassen.

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6 Arten der Grundschuld

Handelt es sich um eine brieflose Grundschuld, werden alle Veränderungen – also auch die Abtretung der Grundschuld an einen neuen Akteur – im Grundbuch vermerkt. Eine Grundschuld kann ohne Zustimmung der im Rang nachstehenden oder gleichberechtigten Rechteinhaber in eine Hypothek umgewandelt werden. Neben der normalen Grundschuld gibt es folgende Arten:

• Briefgrundschuld
• Buchgrundschuld
• Eigentümergrundschuld
• Inhabergrundschuld
• Rentenschuld
• Sicherungsgrundschuld

Briefgrundschuld

Eine Briefgrundschuld wird zwar im Grundbuch eingetragen, laufende Änderungen wie Eigentümerwechsel jedoch nicht. Zu Beginn stellt das Grundbuchamt eine Urkunde für die Bestellung der Briefgrundschuld aus. Der sogenannte Grundschuldbrief enthält Angaben

• zur Grundschuld (Höhe, Fälligkeit, Zinsen),
• zum Belastungsgegenstand (Grundstück oder Immobilie),
• zum Gläubiger.

Der Grundschuldbrief wird mit einem amtlichen Siegel des zuständigen Amtsgerichts / Grundbuchamts versehen. Üblicherweise ist das Dokument mit „Deutscher Grundschuldbrief“ betitelt.

Deutscher Grundschuldbrief

Der Vorteil einer Briefgrundschuld gegenüber einer Buchgrundschuld ist die Flexibilität. Wird die Grundschuld an eine andere Person oder Institution übertragen, ist dafür kein mit Kosten verbundener Grundbucheintrag nötig, sondern lediglich eine Abtretungserklärung und die Übergabe des Grundschuldbriefs. Außenstehende Dritte können die Grundschuldübertragung nicht nachvollziehen.

Nachteile der Briefgrundschuld sind:

• Die Gebühren zur Erstellung des Grundschuldbriefs samt Grundbucheintrag sind ungefähr um ein Viertel teurer als eine rein im Grundbuch eingetragene Grundschuld.
• Geht ein Grundschuldbrief verloren, verzögert dies die Eigentumsübertragung beim Immobilienverkauf um mehr als ein halbes Jahr.
• Gelangen unberechtigte Dritte, zum Beispiel bei einem Einbruch, in den Besitz des Grundschuldbriefs, können sie als Gläubiger den Anspruch auf Auszahlung der vollen Summe einschließlich Zinsen geltend machen. Das gilt auch, wenn Sie das Geld oder einen Teil davon bereits an den Berechtigten zurückbezahlt haben.

Buchgrundschuld

Eine Buchgrundschuld ist keine spezielle Art der Grundschuld, sondern meint, dass die Grundschuld im Gegensatz zur Briefgrundschuld ausschließlich im Grundbuch eingetragen wird.

Eine brieflose Grundschuld ist zwar weniger flexibel, hat aber den Vorteil, dass sie äußerst sicher ist. Denn eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld ohne Brief kann nicht in falsche Hände geraten. Jede Übertragung der Grundschuld wird von einem Notar eingereicht und vom Grundbuchamt vorgenommen, sodass die Historie aus jedem aktuellen Grundbuchauszug ersichtlich ist.

Der Nachteil: Jede Änderung kostet.

Eigentümergrundschuld

Mit einer Eigentümergrundschuld kann sich ein Grundstückseigentümer eine höhere Rangstelle im Grundbuch für sich selbst beziehungsweise für spätere Belastungen freihalten. Geregelt ist die Eigentümergrundschuld im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1196 BGB). Alternatives Mittel zum Zweck wäre ein Rangvorbehalt.

Inhabergrundschuld

Die Inhabergrundschuld ist sehr selten. Dabei wird der Grundschuldbrief auf den Inhaber ausgestellt. „Auf einen solchen Brief finden die Vorschriften über Schuldverschreibungen auf den Inhaber entsprechende Anwendung“, heißt es in § 1195 BGB zur Inhabergrundschuld.

Rentenschuld

Wie die Grundschuld an sich, so ist auch die Rentenschuld abstrakt und nicht von einer persönlichen Forderung abhängig. Eine eingetragene Rentenschuld hat zur Folge, dass Rente aus dem Grundstück zu zahlen ist. Wenn Sie mehr über die Immobilienrente erfahren möchten, lesen Sie unseren Ratgeber zur Immobilienverrentung.

Sicherungsgrundschuld

Die Sicherungsgrundschuld wird im Grundbuch eingetragen, um einen Kredit abzusichern. Die meisten Grundschulden sind Sicherungsgrundschulden.

Grundschuld löschen – so gehen Sie vor!

Sie haben das Darlehen vollständig zurückgezahlt? Damit steht Ihre Immobilie jetzt prinzipiell schuldenfrei da. Doch im Grundbuch ist noch eine Grundschuld eingetragen – und die verschwindet nicht automatisch. Grundvoraussetzung für die Löschung der Grundschuld: Entweder haben Sie sämtliche Restschulden bezahlt oder Sie haben Ihren Immobilienkredit umgeschuldet.

Hinweis: Gerade bei einer Umschuldung ist es nicht unbedingt sinnvoll, die bestehende Grundschuld löschen zu lassen. Denn dann bestellt der Notar eine neue Grundschuld. Die Kosten dafür liegen aufgrund des höheren Aufwands deutlich über den Kosten für eine Grundschuldabtretung an den neuen Darlehensgeber.

Drei Schritte sind nötig, um die Löschung einer Grundschuld zu veranlassen:

1. Grundschuld ablösen: Zahlen Sie den Kredit vollständig zurück (eventuell durch eine Umschuldung).
2. Löschungsbewilligung der Bank: Verlangen Sie eine Löschungsbewilligung von Ihrem Gläubiger (Bank, Sparkasse, privater Kreditgeber etc.).
3. Antrag auf Grundschuldlöschung stellen: Beauftragen Sie einen Notar mit der Löschung der Grundschuld und übergeben Sie ihm die Dokumente.

Löschungsbewilligung der Bank

Sobald Sie die Restschuld bezahlt haben, also die Grundschuld abgelöst haben, schickt Ihnen die Bank eine Löschungsbewilligung unaufgefordert und kostenlos zu. Falls das nicht automatisch passiert, fragen Sie Ihren Kundenberater nach einer Löschungsbewilligung der Bank. Diese steht Ihnen gesetzlich zu. Die Bank darf für die Ausstellung der Löschungsbewilligung keine Gebühr verlangen. Mit der Löschungsbewilligung stimmt die Sparkasse oder Bank oder ein anderer Gläubiger der Löschung der Grundschuld zu.

Für eine Löschungsbewilligung nutzen Sparkassen und Banken gültige Mustervordrucke. Sollten Sie jedoch eine Grundschuld löschen lassen, die nicht von einer Bank, sondern einem privaten Darlehensgeber genehmigt werden muss, achten Sie darauf, dass die Löschungsbewilligung folgende Angaben enthält:

• Höhe der Grundschuld
• Zustimmung des Gläubigers über die Löschung
• Grundbuchband und Grundbuchblatt
• Nummer des Grundbucheintrags
• Flurstück
• Angaben zum Gläubiger einschließlich des Ortes
• Ort, Datum, Unterschrift

Antrag für die Löschung der Grundschuld

Die Löschungsbewilligung muss ebenso wie die Zustimmung des Grundstückseigentümers von einem Notar beglaubigt werden. Am besten suchen Sie den Notar gemeinsam mit Ihrem Darlehensgeber auf, um den Antrag für die Löschung der Grundschuld zu stellen. Der Notar beantragt daraufhin mit Ihrer Zustimmung die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Dort wird der Vorgang meist innerhalb von drei Monaten abgeschlossen, je nach Verwaltung manchmal schon nach wenigen Wochen. Eine Frist gibt es nicht.

Gut zu wissen: Grundschuld löschen ohne Notar – das geht nicht. Egal, ob eine Grundschuld bestellt, gelöscht oder abgetreten wird – der Notar ist immer involviert.

So funktioniert die Grundschuldlöschung.

Grundschuld löschen oder nicht?

Wenn Sie an einen Hausverkauf denken, sollten Sie die Grundschuld frühzeitig löschen. Denn Käufer übernehmen eine Immobilie am liebsten lastenfrei. Ist noch eine Grundschuld oder andere Belastung eingetragen, mindert dies den Wert der Immobilie aus Käufersicht, beziehungsweise birgt ein Risiko. Interessenten beantragen bei ernsthaften Kaufabsichten einen aktuellen Grundbuchauszug, aus dem die Lasten hervorgehen. Sie verlangen, mit oder ohne Immobilienkaufberatung oder Verkehrswertgutachten, in der Regel eine Lastenfreistellung vor Kaufabschluss.

Tipp: Ziehen Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie eine Beratung mit akkurater Wertermittlung Ihrer Immobilie durch einen zertifizierten Sachverständigen in Erwägung.

Es kann Sinn ergeben, eine Grundschuld im Grundbuch stehen zu lassen, obwohl sie zurückbezahlt wurde. Denn genau wie eine Löschung kostet auch jede Neueintragung Geld, meist einige Hundert Euro. Wenn abzusehen ist, dass Sie in der Zukunft erneut ein Darlehen bei der gleichen Bank in Anspruch nehmen wollen, sparen Sie sich die Gebühren. Denn die Grundschuld als Kreditsicherung für den Gläubiger ist noch eingetragen und kann für den neuen Kredit ohne zusätzliche Kosten verwendet werden.

Kosten für die Löschung einer Grundschuld

Die Löschungsbewilligung der Sparkasse/Bank kostet nichts. Dennoch verursacht eine Grundschuldlöschung Kosten. Denn der Vorgang erfordert die Arbeit eines Notars und einen Verwaltungsakt im Grundbuchamt. Notar und Grundbuchamt erhalten dafür zirka 0,2 Prozent der Grundschuldsumme. Geregelt ist dies im Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG). So veranschlagt das Grundbuchamt für die Löschung einer Grundschuld eine 0,5-Gebühr. Die Notar- und Grundbuchkosten trägt der Antragsteller, also meist der Verkäufer.

Fast alle Anträge an das Grundbuchamt, die eine Löschung aus dem Grundbuch anstreben, sind kostenpflichtig. Ausnahmen sind die Streichung der Auflassungsvormerkung und die Entfernung eines Sanierungsvermerks nach Abschluss des Sanierungsverfahrens.

Lesetipp: Lernen Sie alle Notarkosten kennen, die bei einem Grundstücks- oder Immobilientransfer anfallen.

Abtretung einer Grundschuld

Wechselt ein Grundstückseigentümer den Darlehensgeber, wird die Grundschuld angepasst. Wenn sich beide Kreditgeber einverstanden erklären, kann sich der Eigentümer die Kosten für Notar und Grundbuch sparen. In diesem Fall wird die bestehende Grundschuld nicht aus dem Grundbuch gelöscht und durch eine neue ersetzt. Stattdessen tritt der bisherige Geldgeber seine Kreditbesicherung an die neue Bank ab. Dazu müssen beide Gläubiger einer Abtretung der Grundschuld zustimmen. In der Praxis passiert dies am ehesten bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung eines Immobiliendarlehens.

So läuft die Abtretung einer Grundschuld ab

Da der bisherige Kreditgeber die Absicherung der Grundschuld nicht mehr benötigt – er bekommt sein Geld durch die Umschuldung ja komplett zurückbezahlt –, kann er diese an seinen Nachfolger abtreten. Die Bank der Anschlussfinanzierung löst den bisherigen Kreditgeber als Gläubiger ab. Allerdings wird sie die Bedingungen (Haftung, Zinsen, Vollstreckbarkeit) genau prüfen, bevor sie die bestehende Grundschuld übernimmt. Stimmen die Gegebenheiten nicht mit den Anforderungen der Bank überein, kann sie die Grundschuldabtretung ablehnen. Erklären sich die beiden Kreditgeber hingegen zu einer Abtretung der Grundschuld bereit, läuft das Ganze so ab:

1. Ihr bisheriger Kreditgeber tritt die Grundschuld samt Zinsen und Nebenrechten per Erklärung an die neue Bank ab. Dabei hält er fest, dass die Abtretung der Grundschuld im Grundbuch vermerkt werden soll. Falls es sich um eine Briefgrundschuld handelt, überreicht der alte Kreditgeber dem neuen den Grundschuldbrief.
2. Der neue Kreditgeber erklärt die Annahme der Grundschuld und überweist der alten Bank die Restschuld.
3. Der Notar beglaubigt die Unterschrift unter der Abtretungserklärung des bisher im Grundbuch eingetragenen Gläubigers und veranlasst den Abtretungsvermerk beim Grundbuchamt.
4. Der Beamte im Grundbuchamt vermerkt den Gläubigerwechsel im Grundbuch, Abteilung III.

Für Sie als Eigentümer hat eine Grundschuldabtretung, die von den Banken einvernehmlich durchgeführt wird, folgende Vorteile:

• Sie müssen weder der Abtretung noch dem Grundbuchvermerk zustimmen.
• Sie können auf den Gang zum Notar verzichten.
• Sie sparen sich einige Hundert Euro an überflüssigen Kosten für eine Grundschuldlöschung.

So läuft eine Grundschuldabtretung ab.

Zu Teilabtretungen einer Grundschuld kommt es vermehrt dann, wenn eine Anschlussfinanzierung (zum Beispiel für eine Renovierung oder Modernisierung) angestrebt und dafür ein neuer Kredit aufgenommen wird oder bei Tilgungsaussetzungsdarlehen. Anstatt den Kredit in Raten zu tilgen, zahlt der Immobilieneigentümer das Darlehen zum Ende der Laufzeit einschließlich aller Zinsen mit einem Schlag zurück. Oft werden Tilgungsaussetzungsdarlehen mit Bausparverträgen kombiniert. Auch bei einer ideellen Teilung des Grundstücks nach einer Scheidung kann eine Teilabtretung der Grundschuld durch veränderte Rahmenbedingungen ungleich vermögender Ex-Partner relevant werden.

Was passiert nun bei einer Teilabtretung? Die Bank tritt einen Teilbetrag der Grundschuld an ein anderes Kreditinstitut, oft eine Bausparkasse, ab. Diese wird mit allen Rechten und Pflichten der neue Gläubiger. Normalerweise wird die Teilabtretung der Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Dazu muss der Eigentümer der Immobilie allerdings zustimmen. Aus Kostengründen verzichten daher manche Kreditinstitute auf die Eintragung der Teilabtretung im Grundbuch.

Grundschulden bei Erbschaft

Wer eine Immobilie erbt, muss auch für die darauf lastenden Schulden geradestehen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Grundschulden loszuwerden:

• Erbschaft ausschlagen: Das Erbe nicht anzutreten, ist sinnvoll, wenn die Restschulden so hoch sind wie der Wert der Immobilie oder diesen sogar übersteigen. Wer die Erbschaft ablehnt, bekommt zwar keine Wertgegenstände aus dem Besitz des Toten, muss sich aber auch nicht um dessen Verbindlichkeiten kümmern.
• Restschuld begleichen: Wer das Erbe annimmt, kann selbst in die Immobilie einziehen, sie vermieten oder verkaufen. Der Erbe (beziehungsweise die Erbengemeinschaft) übernimmt als neuer Eigentümer (neue Eigentümergemeinschaft) die Grundschuld und verpflichtet sich zur Rückzahlung des restlichen Darlehens. Dabei können Erben entweder den Darlehensvertrag übernehmen und die vereinbarten Ratenzahlungen fortführen oder die Summe komplett bezahlen. In diesem Fall wird die Bank – wie bei einer Umschuldung – eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn die Sollzinsbindung noch nicht abgelaufen ist. Eine Umschuldung oder Anschlussfinanzierung ist ebenfalls denkbar.
• Grundschuld löschen: Die Erben können einen Antrag auf Löschung der Grundschuld einreichen, wenn sie die Voraussetzungen erfüllen und sich einig sind.
• Immobilie verkaufen: Möchte der Erbe nicht selbst einziehen oder vermieten, kann er das Grundstück veräußern. Insbesondere Erbengemeinschaften machen von dieser Möglichkeit Gebrauch, da sich Geld leichter teilen lässt als Betongold. Bei zerstrittenen Erben führt die Erbschaft eines Grundstücks nicht selten zu einer Teilungsversteigerung. Das sollte aber die letzte Option sein. Denn es ist wesentlich lukrativer, ein geerbtes Haus zu verkaufen – aus freien Stücken unter Marktbedingungen.

Ein Verkehrswertgutachten schafft Klarheit, ob es sich lohnt, die Erbschaft anzunehmen, oder ob Belastungen oder die Höhe der Erbschaftssteuer die Immobilie unattraktiv machen.

Briefgrundschuld löschen

Wer eine Briefgrundschuld löschen lassen möchte, befolgt im Prinzip die gleichen Schritte wie bei einer Buchgrundschuld. Der einzige Unterschied ist der, dass ein weiteres Dokument beim Grundbuchamt eingereicht werden muss – nämlich der Grundschuldbrief.

So wird eine Briefgrundschuld gelöscht

Um eine Briefgrundschuld zu löschen, zahlen Sie zunächst das Darlehen vollständig zurück. Dann erhalten Sie eine Löschungsbewilligung von der Bank. Außerdem gibt Ihnen die Bank den Grundschuldbrief zurück. Falls nicht, sollten Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit den Grundschuldbrief von der Bank zurückfordern. Dieses zusätzliche Dokument ist praktisch der einzige Unterschied zur Löschung einer Buchgrundschuld.

Mit den beiden Dokumenten (Grundschuldbrief und Löschungsbewilligung) suchen Sie einen Notar auf. Dort unterschreiben Sie Ihre Zustimmung zur Löschung, der Notar beglaubigt die Urkunden und reicht den Antrag auf Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt ein.

Noch eine Anmerkung zur Dauer einer Grundschuldlöschung: Bis die Briefgrundschuld tatsächlich aus dem Grundbuch gestrichen wird, vergehen meist wenige Monate. Die Kosten belaufen sich auf zirka 0,2 Prozent der Grundschuld.

Die Löschungsbewilligung landet zuerst in der Post – es folgt die Rechnung des Notars.

Grundschuldbrief verloren – was tun?

Eine Löschung der Grundschuld ohne Brief ist möglich – aber zeitraubend und teuer. Das zuständige Amtsgericht leitet ein Aufgebotsverfahren ein. Es veröffentlicht eine Bekanntmachung über den verschwundenen Grundschuldbrief. Sechs Monate lang hängt diese Bekanntmachung aus. Hinzu kommt ein weiterer Monat, in dem Rechtsmittel eingelegt werden können. Nach Ablauf dieser Wartezeit kann das Amtsgericht den Grundschuldbrief im Sinne des Antragstellers für ungültig erklären.

Wer seinen Grundschuldbrief verliert, muss also mit mindestens sieben Monaten Verzögerung rechnen und mit zusätzlichen Gerichtskosten. Außerdem besteht das Risiko, dass (unberechtigte) Dritte Ansprüche geltend machen.

Häufige Fragen rund ums Thema Grundschuld löschen

Ein paar oft gestellte Fragen zur Löschung der Grundschuld haben wir nachfolgend kurz zusammengefasst.

Grundschuld löschen für Erben

Als Immobiliensachverständige kommen wir bei Aufträgen von Privatpersonen mit der Löschung einer Grundschuld nur am Rande in Berührung: Nämlich dann, wenn uns die Erben mit der Wertermittlung einer Immobilie beauftragen und der Grundbuchauszug die ein oder andere Belastung ans Licht bringt.

Darüber hinaus beraten wir Unternehmen im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung für Immobilien, wie mit bestehenden Grundschulden verfahren werden kann.

Kontaktieren Sie uns für ein kostenloses Erstgespräch mit einem Gutachter unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 oder über das Kontaktformular, wenn Sie Unterstützung benötigen! Wir freuen uns auf Sie.