Grunderwerbsteuer: Gesetz, Befreiung, Rechner

Was ist die Grunderwerbsteuer, wie hoch ist sie in den einzelnen Ländern, wann ist sie fällig und wer ist davon befreit? In diesem Ratgeber liefern wir Fakten rund um die Grunderwerbsteuer und einen kostenlosen Rechner.

Beim Hauskauf fällt Grunderwerbsteuer an.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird beim Tausch sowie dem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks, auch bei einer Zwangsversteigerung, fällig. Gesetzliche Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

• Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
• Sie fällt, ebenso wie die Gebühren für den Notar oder die Umschreibung im Grundbuch, unter die Kaufnebenkosten einer Immobilie und ist einmalig zu bezahlen.
• Sie muss direkt nach dem Erwerb des Grundstücks / der Immobilie abgeführt werden.

Nutznießer sind die Bundesländer. Die Grunderwerbsteuer wird also nur bei inländischen Grundstücken und Immobilientransaktionen erhoben. Ausschlaggebend ist immer, in welchem Bundesland sich die Immobilie beziehungsweise das Grundstück befindet. Wo der gewerbliche oder private Käufer seinen Wohn- oder Firmensitz hat, ist für die Grunderwerbsteuer nicht von Bedeutung. Bis zu einem Kaufpreis von 2.500 Euro gilt eine Freigrenze. Kostet das Grundstück oder die Immobilie mehr, wird sie – anders als bei einem Freibetrag – in voller Höhe mit Grunderwerbsteuer besteuert.

In der Regel verschickt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid primär an den Käufer. Im notariellen Kaufvertrag sollte sicherheitshalber festgehalten werden, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlt. Denn grundsätzlich sind sowohl Käufer als auch Verkäufer grunderwerbsteuerpflichtig. Verweigert der Immobilienkäufer die Zahlung, holt sich das Finanzamt die Grunderwerbsteuer vom Verkäufer. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für den Eigentumsübergang, sprich: dass der Käufer rechtmäßiger Eigentümer des Grundstücks / der Immobilie werden kann.

So hoch ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland

Die Höhe der Grundsteuer unterscheidet sich in den Bundesländern erheblich. Bayern erhebt lediglich 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer beim Hauskauf. Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt sowie seit 2024 auch Thüringen schlagen mit fünf Prozent zu. In Thüringen hat die Opposition (AfD, CDU, FDP) eine Senkung der Grundsteuer von 6,5 auf fünf Prozent durchgedrückt. Hamburg und Sachsen haben ihren Grunderwerbsteuersatz seit Januar 2023 auf 5,5 Prozent vom Kaufpreis erhöht. Noch teurer wird der Grundstückskauf mit sechs Prozent in Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern. Richtig happig wird’s in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen, denn dort fallen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer an. Der errechnete Betrag wird gemäß § 11 GrEStG auf volle Euro abgerundet.

In Österreich liegt der Steuersatz für den Grunderwerb bei 3,5 Prozent vom Kaufpreis einschließlich der Umsatzsteuer. Davon bekommt der Staat lediglich vier Prozent, während der Löwenanteil von 96 Prozent an die Gemeinde fließt. Eine Ermäßigung gibt es, wenn der Immobilienverkauf innerhalb des engeren Familienkreises erfolgt: Beim Verkauf von oder an Ehepartner, eigene Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder oder die Eltern müssen lediglich zwei Prozent Grunderwerbsteuer abgeführt werden.

So läuft die Zahlung der Grunderwerbsteuer ab

Sofern nichts anderes vereinbart wurde, ist in der Realität üblicherweise der Käufer für die Zahlung der Grunderwerbsteuer zuständig. Per Gesetz ist der Erwerber bei einem Grundstückskauf durch ein Enteignungsverfahren der Steuerschuldner. Bei einer Zwangsversteigerung muss der Meistbietende die Grunderwerbsteuer abführen. Bei einem Tausch oder Kauf kraft Gesetzes kann sich das Finanzamt die Grunderwerbsteuer prinzipiell von beiden Vertragsparteien holen: Käufer und Verkäufer.

Üblicherweise sind vier Schritte im Rahmen der Transaktion mit der Grunderwerbsteuer verbunden:

1. Sobald die Vertragsparteien, also der Käufer und der bisherige Eigentümer, den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben, kommt dieser seiner gesetzlichen Anzeigepflicht nach und informiert diverse Behörden über die Transaktion – darunter das Finanzamt.
2. Der Käufer erhält einen Steuerbescheid und überweist die Grunderwerbsteuer innerhalb eines Monats (§ 15 GrEStG).
3. Das zuständige Finanzamt erstellt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, „wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist“ (§ 22 GrEStG) oder keine Grunderwerbsteuer anfällt.
4. Der Notar legt die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Grundbuchamt vor, das daraufhin die Umschreibung vornimmt und den Erwerber offiziell zum neuen Eigentümer des Grundstücks macht. Im Umkehrschluss heißt das: Solange die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt wurde, bleiben Grundstück und Immobilie mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten weiterhin Eigentum des bisherigen Eigentümers.

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel auf den Kaufpreis für das Grundstück samt dem darauf stehenden Haus berechnet. Auch bei Eigentumswohnungen wird eine Grunderwerbsteuer fällig. Denn mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer auch immer einen Anteil des Grundstücks, auf dem das Mehrfamilienhaus steht. Das Grunderwerbsteuergesetz ist recht klar formuliert: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG).

Für die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gilt konkret als Gegenleistung (§ 9 GrEStG)

• bei einem Kauf: Der Kaufpreis samt vom Käufer übernommener Zusatzleistungen und/oder vom Verkäufer vorbehaltene Nutzungen;
• bei einem Tausch: Die Tauschleistung samt vereinbarter Zusatzleistung. Konkret ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei einem Tausch der Grundstückswert samt etwaiger Ausgleichszahlungen;
• bei Enteignung: die Entschädigung;
• bei einer Zwangsversteigerung: das Meistgebot einschließlich bestehender Rechte;

Details zur Abtretung von Rechten oder Übereignungsansprüchen sind ebenfalls in § 9 des Grunderwerbsteuergesetzes festgehalten.

Darüber hinaus gehören zur Gegenleistung:

• zusätzliche Leistungen, die der Käufer dem Verkäufer gewährt,
• Leistungen, die der Grundstückserwerber Dritten gewährt, damit diese auf den Grundstückskauf verzichten,
• Leistungen von Dritten (zum Beispiel Makler), die dazu führen, dass der Verkäufer sein Grundstück an den Käufer abtritt,
• sowie Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen und auf den Käufer übergehen. Ausgenommen hiervon sind dauernde Lasten. Das sind lebenslange, wiederkehrende Versorgungsleistungen in Geld oder Sachwerten, die in ihrer Höhe von wirtschaftlichen Verhältnissen des Empfängers oder Gebers abhängig gemacht werden, zum Beispiel Pflegeverpflichtungen.

Zusammengefasst: Die Gegenleistung ist der Kaufpreis einschließlich der Verpflichtungen, die der Erwerber des Grundstücks übernommen hat.

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht in § 12 zur Vereinfachung bei komplizierteren Berechnungen vor, dass sich Finanzamt und Steuerschuldner einvernehmlich auf einen Pauschbetrag einigen können, wenn das steuerliche Ergebnis dadurch nicht wesentlich geändert wird.

Erschließungskosten

Ist das erworbene Grundstück noch nicht erschlossen, ist der Käufer dazu verpflichtet, die zukünftige Erschließung voranzutreiben und zu bezahlen. Diese Erschließungskosten sind gemäß Grunderwerbsteuergesetz nicht Teil der Gegenleistung. Das Finanzamt darf die künftigen Erschließungskosten nicht zum Kaufpreis addieren, um die Grunderwerbsteuer zu ermitteln.

Wenn Sie im Kaufvertrag verankern, dass es sich um den Erwerb eines unerschlossenen Grundstücks handelt, darf das Finanzamt die Erschließungskosten nicht in die Grunderwerbsteuer hineinrechnen. Anders verhält es sich, wenn Sie einer Kommune ein bereits erschlossenes Grundstück abkaufen. Enthält der Kaufpreis in einem solchen Fall die Erschließungskosten, gehören diese auch zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Der Käufer ist für die Erschließung seines Grundstücks zuständig und muss die Kosten tragen.

Instandhaltungsrücklagen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, zahlt Grunderwerbsteuer. Auf die Instandhaltungsrücklage muss der Käufer keine Grunderwerbsteuer bezahlen. Das gilt auch bei Zwangsversteigerungen. Damit das Finanzamt die Instandhaltungsrücklage nicht trotzdem als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer hinzufügt, sollte der Kaufvertrag einen Passus beinhalten, der die Instandhaltungsrücklage klar kennzeichnet.

Beispiel: Im Kaufpreis ist eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von xxxx(x) Euro enthalten. So sparen Käufer von Eigentumswohnungen mehrere hundert oder sogar tausend Euro.

So bezahlen Bauherren weniger Grunderwerbsteuer

Bauherren, die ein einzelnes (unbebautes) Grundstück erwerben und erst später ein Haus darauf bauen, zahlen bei cleverer Vertragsgestaltung nur die Grunderwerbsteuer auf den Grundstückspreis. Meistens bündeln Bauträger Grundstück und Haus in einem Vertrag. Obwohl das Haus in solchen Verträgen nur geplant, aber noch keineswegs realisiert ist, betrachtet das Finanzamt diesen Umstand als bebautes Grundstück und berechnet die Grunderwerbsteuer auf Basis des Grundstückskaufpreises inklusive der Baukosten für die Immobilie. Aus steuerlicher Sicht sinnvoller ist es für Bauherren demnach, das Grundstück zu erwerben, darauf Grunderwerbsteuer zu zahlen, und im Anschluss einen Unternehmer finden, der das Haus baut. Unternehmer und Grundstücksverkäufer sollten nicht in Verbindung zueinanderstehen, da das Finanzamt sonst von einem Koppelvertrag ausgeht und mehr Grunderwerbsteuer fordert.

Befreiungstatbestände – in diesen Fällen müssen Sie keine Grunderwerbsteuer bezahlen

Eine Grunderwerbsteuerbefreiung gewähren die Länder gemäß §§ 3 und 4 GrEStG bei:

• Erbe (Todesfall, auch bei Teilung des Nachlasses, wenn einer oder mehrere Erben das geerbte Grundstück erwerben),
• Schenkung (weitere Steuertipps bei Schenkung),
• Verkauf an (ehemalige) Ehegatten, Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder (zum Beispiel bei einer Scheidung),
• „Erwerb eines zum Gesamtgut gehörigen Grundstücks durch Teilnehmer an einer fortgesetzten Gütergemeinschaft zur Teilung des Gesamtguts“,
• Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses – vorausgesetzt, die Grunderwerbsteuer wurde seinerzeit entrichtet, als das Grundstück dem Treuhänder übereignet wurde,
• Grundstücken, die weniger als 2.500 Euro wert sind,
• einem Erwerb von Grundstücken, die allein auf dem EU-Austritt von Großbritannien und Nordirland beruhen.

Weitere Befreiungstatbestände betreffen hauptsächlich ausländische Staaten (Botschaft, Gesandtschaft, Konsulat, Kultureinrichtung) oder juristische Personen öffentlichen Rechts. Steuerliche Vergünstigungen, bei denen das Finanzamt anteilig oder ganz auf die Grunderwerbsteuer verzichtet, gibt es gemäß §§ 5 bis 7 GrEStG für

• den Übergang von Grundstücken auf eine Gesamthand, also wenn mehrere Miteigentümer an einen Gesamteigentümer verkaufen,
• den Übergang von einer Gesamthand auf einzelne Miteigentümer,
• Umstrukturierungen im Konzern im Sinne des Umwandlungsgesetzes, bei einer Einbringung oder einem anderen Erwerbsvorgang auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage,
• Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum.

Ein eingetragenes Wohnrecht oder gar Nießbrauch sorgen hingegen nicht für eine Grunderwerbsteuerbefreiung. Wohnrecht und Nießbrauch senken zwar die Grunderwerbsteuer nicht direkt, drücken dafür allerdings den Kaufpreis.

Die Befreiungstatbestände für Österreich entnehmen Sie bitte dem Österreichischen Bundesministerium für Finanzen.

Grunderwerbsteuer nach Anlass

Je nach Anlass des Grundstückskaufs kann Grunderwerbsteuer anfallen oder nicht.

Erbe

Steht der Erwerb eines Grundstücks in Zusammenhang mit einem Todesfall, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Konkret: Erwerben einer oder mehrere Miterben oder deren Ehegatten / Lebenspartner ein zum Nachlass gehörendes Grundstück, um die Erbmasse zu teilen, können sie dafür nicht mit einer Grunderwerbsteuer bedacht werden.

Muss der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner sein Vermögen mit Miterben teilen oder wird ihm in Anrechnung auf eine Ausgleichsforderung (Zugewinngemeinschaft) ein Grundstück aus dem Nachlass übertragen, erfolgt diese Transaktion ebenfalls ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer.

Erbauseinandersetzungen, bei denen Grundstücke, Häuser oder Wohnungen den Eigentümer wechseln, unterliegen meistens einer Grunderwerbsteuerbefreiung, da sie üblicherweise für eine gerechte Teilung sorgen, durch die eine Erbengemeinschaft aufgelöst wird. Finanzämter erkennen die Übertragung von Grundstücken auf Kinder im Zuge einer Erbauseinandersetzung trotz lückenhafter Rechtsgrundlage als grunderwerbsteuerfrei an. Schließlich stellt sie einen abgekürzten Übertragungsweg dar, dessen einzelne Schritte ohnehin steuerfrei wären. Denn sowohl die Grundstücksübertragung von der Erbengemeinschaft auf einen Miterben als auch die Übertragung oder Überschreibung des Miterben auf sein Kind ist von der Grunderwerbsteuer befreit.

Achtung: Personengesellschaften und Erbengemeinschaften unterliegen unterschiedlichen Rechtsnormen. Grundstücke einer Personen- oder Kapitalgesellschaft gelten nicht als Nachlass im Sinn des Grunderwerbsteuergesetzes. Daraus folgt: Erhält ein Miterbe bei einer Erbauseinandersetzung einen Anteil an einer Kapital- oder Personengesellschaft mit Grund- oder Immobilienvermögen, kassiert das Finanzamt für diesen Teil der Erbschaft Grunderwerbsteuer.

Die Kirche gewährt oft Erbbaurechte an ihren Ländereien.

Erbpacht

Bei einem Erbbaurecht erwirbt der Pächter zwar keine Eigentumsrechte am Grundstück oder der Immobilie, dennoch muss er Grunderwerbsteuer entrichten. Schuld daran sind die langen Laufzeiten von Erbbaurechten, die beträchtliche Entscheidungsrechte am Grundstück beinhalten. Die Gesetzesgrundlage für die Erhebung einer Grunderwerbsteuer bei Erbpacht ist § 1 Abs 2 GrEStG, in dem es heißt: „Der Grunderwerbsteuer unterliegen auch Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten.“ Streng genommen ist der Begriff „Erbpacht“ übrigens falsch, da es dieses Konstrukt nicht mehr gibt. Korrekt muss es Erbbaurecht heißen.

Die Grunderwerbsteuer bei Erbbaurechten fällt aufgrund einer niedrigeren Bemessungsgrundlage günstiger aus. Die Formel für die Grunderwerbsteuer bei Erbbaurechten lautet:

Grunderwerbsteuer (Erbpacht) = jährlicher Erbbauzins x Vervielfältiger x Grunderwerbsteuersatz

Der jährliche Erbbauzins ist der Betrag, den der Pächter an den Grundstückseigentümer, von dem er die Erbbaurechte erworben hat, abführen muss. Der Vervielfältiger ist eine Zahl, die an die Laufzeit des Erbbaurechts geknüpft ist und in Anlage 9a im Bewertungsgesetz (BewG) eingesehen werden kann. Der Grunderwerbsteuermesssatz unterscheidet sich je nach Bundesland und ist zwischen 3,5 und 6,5 Prozent angesiedelt.

Rechenbeispiel für die Grunderwerbsteuer bei Erbbaurechten:

Gelegentlich erhalten Erbpächter die Chance, das Grundstück zu kaufen. Dann fällt erneut Grunderwerbsteuer an. Zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei der Umwandlung von Erbbaurechten in einen Kaufvertrag wird der Kapitalwert des restlichen Erbbauzinses vom Kaufpreis abgezogen.

Rechenbeispiel für die Grunderwerbsteuer bei Kauf nach Erbbaurecht:

Mietkauf

Bei einem Mietkauf erhält ein Mieter die Möglichkeit, die von ihm bewohnte Immobilie nach einer bestimmten Zeit zu kaufen. Die Frist und der Kaufpreis sind im Vertrag festgelegt. Bis zum Kaufzeitpunkt ist der Mieter lediglich Mieter und bezahlt Miete. Die Miete fließt in den Kaufpreis mit ein, wenn der Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt die offene Restsumme per Einmalzahlung begleicht. Üblicherweise sind die Verträge so gestaltet, dass der Kauf mit Ablauf der vereinbarten Frist verpflichtend ist. Häufig wird mit Unterschrift des Mietkaufvertrags auch eine Anzahlung in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises verlangt, die bei Nichteinhaltung nicht zurückbezahlt wird.

Mietkauf wird häufig angewendet, wenn potenzielle Erwerber sich den Wohnungs- oder Hauskauf nicht leisten können und keinen Kredit erhalten. Dieses Modell ist für den Käufer teurer als ein direkter Kauf, da ein Teil der Netto-Kaltmiete bereits in den Kaufpreis einfließt, während der Verkäufer in seiner Funktion als Vermieter Mietzins erhält. Das Verhältnis der beiden Anteile Finanzierung zu Mietzins sollte bei 80:20 liegen.

Eine ähnliche Form von Mietkauf ist der Optionskauf. Dieses Modell wird meist von Wohnbaugenossenschaften angeboten. Der Mieter bezahlt wie beim Mietkauf mehr Miete, die in den Kaufpreis mit einfließt. Optionskäufe sind oft auf 25 Jahre angelegt. Das Recht der Kaufoption wird im Grundbuch eingetragen. Der Kaufpreis wird bereits bei Abschluss festgelegt. Vorteil: Der Mieter muss die Kaufoption nicht wahrnehmen. Eine Rückzahlung von Teilen der Miete steht dem Mieter jedoch nicht zu.

Ein weiterer Unterschied zwischen Optionskauf und klassischem Mietkauf wird bei der Grunderwerbsteuer deutlich. Denn bei einem klassischen Mietkauf wird der Kaufvertrag direkt mitunterschrieben. In der Folge wird auch die Grunderwerbsteuer innerhalb eines Monats (oder einer vom Finanzamt verlängerten Frist) fällig. Bezahlen muss sie üblicherweise der Käufer. Kann er dies jedoch nicht, holt sich der Fiskus die Grunderwerbsteuer vom Verkäufer. Bei einem Optionskauf fällt die Grunderwerbsteuer erst (mit der üblichen Frist) an, wenn der Mieter seine Kaufoption zieht.

Scheidung

Der Gesetzgeber sieht für den Verkauf eines Grundstücks unter Ehegatten oder Lebenspartnern eine Grunderwerbsteuerbefreiung vor. Diese gilt explizit auch für ehemalige Ehegatten nach einer Scheidung und für frühere Lebenspartner nach Aufhebung der Lebenspartnerschaft (§ 3 Abs 5, 5a GrEStG). Eine zeitliche Frist, innerhalb der das Grundstück überschrieben werden muss, ist nicht vorgesehen.

Schenkung / Überschreibung

Bei einer Schenkung wird das Grundstück vom Eigentümer an den Beschenkten überschrieben. Wenn Sie eine Immobilie schenken, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.

Unterliegt die Schenkung einer Auflage, wird der Wert der Auflage besteuert. Der Wert dieser Auflage kann für die Grunderwerbsteuer höher sein als für die Schenkungssteuer. Dafür kann diese Besteuerung bei der Schenkungssteuer in Abzug gebracht werden. Beispiel für eine Auflage: Ist die Schenkung an ein Wohnrecht oder gar Nießbrauch geknüpft, fordert die Finanzverwaltung für den Gegenwert des Wohnrechts oder Nießbrauchs Grunderwerbsteuer.

Bei einer Zwangsversteigerung fallen für den Meistbietenden oft hohe Investitionskosten an, da das ersteigerte Haus häufig in einem schlechten Zustand ist.

Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung muss der Meistbietende die Grunderwerbsteuer zahlen. Als Gegenleistung zur Ermittlung der Höhe der Grunderwerbsteuer zählen neben dem Gebot an sich auch die Rechte am Grundstück, die nach der Versteigerung bestehen bleiben.

Tritt der Meistbietende Rechte ab, übernimmt der Erwerber dessen Verpflichtungen. Lässt der finale Käufer dem Meistbietenden zusätzliche Leistungen zukommen, um ihm das zwangsversteigerte Grundstück abzukaufen, werden diese Mehrleistungen dem Meistgebot hinzugerechnet. Es kann beispielsweise vorkommen, dass der Meistbietende nur ein Strohmann für den eigentlichen Käufer ist oder dass der finale Käufer die Zwangsversteigerung verpasst hat und dem Meistbietenden ein Angebot macht, das dieser nicht ablehnen kann. Abziehen kann der Käufer wiederum Leistungen, die der Meistbietende ihm gegenüber übernimmt.

Lassen Sie sich vor dem Kauf einer unbekannten Immobilie bei einer Zwangsversteigerung von fachkundigen Sachverständigen beraten, was das Wunschobjekt maximal wert ist!

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Grunderwerbsteuer nach Käufer

Der Gleichheitsgrundsatz gilt nicht überall. Je nachdem, wer ein Grundstück erwirbt, wird Grunderwerbsteuer fällig – oder nicht.

Grunderwerbsteuer bei Verkauf innerhalb der Familie

Wie sieht es mit der Grunderwerbsteuer bei Transaktionen innerhalb der Familie aus? Bei Grund- und Immobilienveräußerungen zwischen Eheleuten beziehungsweise eingetragenen Lebenspartnern fällt keine Grunderwerbsteuer an, selbst nach der Scheidung oder Trennung. Bei Lebensgefährten ohne Eintragung ist die Voraussetzung für die steuerliche Begünstigung ein gemeinsamer Hauptwohnsitz.

Kinder und Stiefkinder sind ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn Sie ein Grundstück von ihren Eltern erwerben. Konkret wird in § 3 Abs 6 GrEStG Besteuerung ausgenommen, wenn der Grundstückserwerber „mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt“ ist “[…] oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich.“ Zudem erstreckt der Gesetzgeber die Grunderwerbsteuerbefreiung auf die Ehegatten und Lebenspartner der genannten Nachkommen. Heißt: Auch angeheiratete Verwandte, also Schwiegertochter oder Schwiegersohn, müssen keine Grunderwerbsteuer abführen.

Eltern kommen zwar eher selten in die Verlegenheit, ein von Kindern oder Enkelkindern erworbenes Grundstück in der Steuererklärung angeben zu müssen, allerdings ist der Grundstückserwerb von den Kindern für die Eltern nicht mit einer Grunderwerbsteuer verbunden. Gleiches gilt, wenn das Enkelkind eine Immobilie von den Großeltern erwirbt.

Kaufen Geschwister ein Grundstück voneinander oder tauschen sie die Immobilie, fällt Grunderwerbsteuer an. Das erscheint seltsam, da sich Geschwister oft näherstehen als der Ex-Mann seinem Stiefkind, ist aber geltendes Recht. Geschwister müssen Grunderwerbsteuer bei Grundstücks-Deals zahlen, ebenso Neffen und Nichten. Ausnahmen birgt eine Erbschaft. Nur bedingt nachvollziehbar: Während adoptierte Kinder keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen, sind Pflegekinder aus Sicht des Gesetzgebers zu weit vom inneren Familienkreis entfernt und damit grunderwerbsteuerpflichtig.

Zusammenfassung: Keine Grunderwerbsteuer fällt beim Grundstückserwerb durch

• Ehegatten,
• eingetragene Lebenspartner,
• Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz,
• ehemalige Ehegatten nach Scheidung,
• ehemalige Lebenspartner nach Aufhebung der Lebenspartnerschaft,
• Eltern,
• Kinder,
• Adoptivkinder,
• Enkelkinder,
• Stiefkinder,
• Schwiegerkinder oder
• Urenkel an.

Grunderwerbsteuer bezahlen müssen

• Geschwister,
• Pflegekinder,
• Onkel und Tanten,
• Neffen und Nichten,
• weiter entfernte Verwandte sowie
• Lebensgefährten mit unterschiedlichem Hauptwohnsitz.

Grunderwerbsteuer bei zwei Eigentümern

Werden Grundstück und Immobilie von zwei unterschiedlichen Eigentümern verkauft, resultieren daraus zwei Kaufverträge und somit zwei Steuerbescheide für die Grunderwerbsteuer.

Erwerben zwei Eigentümer gemeinsam ein Grundstück oder eine Immobilie, fällt dafür nur einmal Grunderwerbsteuer an. Per Gesetz haften sie zusammen mit dem Veräußerer gesamtschuldnerisch. In der Praxis teilen die beiden neuen Eigentümer die Kosten für die Grunderwerbsteuer anteilig auf, beziehungsweise bezahlen die ganze Summe von einem Gemeinschaftskonto.

Bezahlt einer der neuen Eigentümer nicht, zieht die Kommune den zweiten Eigentümer zur Begleichung der Steuerschuld heran. Zahlen beide Eigentümer nicht, fordert die Kommune die Grunderwerbsteuer vom Verkäufer.

Heiratet ein Grundstücksbesitzer im Alleineigentum und möchte seinem Ehegatten oder Lebenspartner nach der Hochzeit beziehungsweise nach Eintragung der Lebenspartnerschaft einen Miteigentumsanteil übertragen, fällt für diesen Grundstückserwerb des Ehegatten / eingetragenen Lebenspartners keine Grunderwerbsteuer an. Die Ehe muss nicht im Inland geschlossen worden, aber rechtsgültig sein. Rechtsgültig sind auch polygame Ehen, wenn diese im Herkunftsland der Ehegatten erlaubt sind.

Veräußert der Grundbesitzer sein Grundstück an zwei Familienmitglieder, von denen eines nicht grunderwerbsteuerbefreit ist, zahlt dieser Verwandte die Grunderwerbsteuer auf seinen Kaufpreisanteil. Beispiel: Verkauft eine Frau ihre Immobilie an ihren Ex-Ehemann und dessen Schwiegereltern, zahlt der ehemalige Gatte keine Grunderwerbsteuer. Seine Eltern sind allerdings nicht in gerader Linie mit der Ex-Frau verwandt, sodass sie auf ihren Kaufpreisanteil Grunderwerbsteuer entrichten müssen.

Personengesellschaft als Eigentümer

Ist eine Firma der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie, muss unter bestimmten Voraussetzungen Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Vor allem, wenn sich die Beteiligungsverhältnisse der Gesellschafter deutlich ändern, sollte der Steuerberater hellhörig werden.

Bei Personengesellschaften (GbR, KG, OHG, PartG) muss Grunderwerbsteuer entrichtet werden, wenn der Verkauf von Gesellschaftsanteilen dazu führt, dass mindestens 95 Prozent der Anteile an der Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Eine besonders beliebte Gesellschaftsform, wenn es um die reine Verwaltung von Immobilienvermögen geht, ist die Immobilien GbR.

Die Grunderwerbsteuer entfällt bei Personengesellschaften partiell, wenn

• die Übertragung der Immobilie oder des Grundstücks von privat erfolgt und die übertragende Person am Unternehmen beteiligt ist,
• die Personengesellschaft das Grundstück an einen Gesellschafter zurück überträgt,
• Immobilienvermögen an eine Schwester-Personengesellschaft veräußert wird,
• eine Umwandlung (Formwechsel, Spaltung, Verschmelzung, Vermögensübertragung) durch eine Schwester-Personengesellschaft erfolgt.

Wie viel Grunderwerbsteuerbefreiung winkt in diesen Fällen?

Überträgt eine Privatperson eine Immobilie an eine Personengesellschaft, hängt die Höhe der Grunderwerbsteuer davon ab, zu wie viel Prozent die Privatperson an der Firma beteiligt ist. Die Firmenanteile der Privatperson werden bei der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer abgezogen. Gehören ihr 20 Prozent der Firmenanteile, so fallen nur 80 Prozent Grunderwerbsteuer an.

Bei der Übertragung von einer Personengesellschaft auf die andere verhält es sich mit der Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage etwas komplizierter: Die Übertragung eines Grundstücks oder einer Immobilie von einer Personengesellschaft auf ein Schwester-Personenunternehmen ist in dem Umfang von der Grunderwerbsteuer befreit, zu dem die Beteiligungsverhältnisse der Gesellschafter an den beiden Unternehmen identisch sind. Sind deren Beteiligungsverhältnisse an beiden Firmen nicht identisch, muss ein Gesellschafter mit einer anteiligen Grunderwerbsteuer rechnen, die sich nach dem abweichenden Beteiligungsgrad richtet.

Ein Rechenbeispiel zur Grunderwerbsteuer einer Immobilien GbR:

Achtung: Überträgt einer der beiden Brüder aus obigem Beispiel seine Anteile an der Immobilien GbR komplett an den anderen Gesellschafter, wird die Personengesellschaft automatisch aufgelöst, da eine GbR mindestens zwei Gesellschafter erfordert. Auf den Gesellschafter, der dann alle Immobilien komplett besitzt, kommt erneut Grunderwerbsteuer zu – und zwar für den neu erworbenen Anteil (in unserem Beispiel 50 Prozent) an der Immobilie, die ursprünglich zu 100 Prozent seinem Bruder gehörte.

Grunderwerbsteuer nach Grundstückstyp / Immobilie

Ob Hauskauf, Eigentumswohnung oder unbebautes Grundstück – die Grunderwerbsteuer richtet sich stets nach dem Kaufpreis. Sie müssen die Grunderwerbsteuer also nicht berechnen. Die Grunderwerbsteuer bei einem Wohnungskauf unterscheidet sich von der Grunderwerbsteuer bei einem Hauskauf oder einem Garagenkauf also kein Stück. Das Finanzamt verlangt immer einen festen Prozentsatz des Kaufpreises, der je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt.

Grunderwerbsteuer Haus und Grundstück getrennt

Allerdings lohnt es sich bei einem Neubau ein bisschen zu tricksen. Der Kaufpreis für ein unbebautes Grundstück ist nämlich viel niedriger als für ein Grundstück mit Haus. Aus steuerlichen Aspekten lohnt es sich, zuerst das Grundstück zu kaufen und darauf Grunderwerbsteuer zu zahlen. Allerdings dürfen Sie es mit dem Hausbau nicht eilig haben. Bis Sie den Vertrag beim Bauunternehmer, der Ihre eigenen vier Wände errichtet, unterschreiben und der dann loslegt, muss ein bisschen Zeit verstreichen. Ein halbes Jahr sollten Sie mit dem Hauskauf mindestens warten, möglichst auch bis ins nächste Kalenderjahr. Denn sonst stuft das Finanzamt den Erwerb von Haus und Grund als einheitliches Vertragswerk ein und berechnet die Grunderwerbsteuer auf Basis des Kaufpreises für das Haus und das Grundstück. Damit dieser Trick funktioniert, dürfen sie Haus und Grundstück nicht innerhalb derselben Unternehmensgruppe erwerben.

Zwei Beispiele, wie viel Geld Sie mit diesem Steuertrick sparen:

Infografik: So viel Geld sparen Sie dank Grunderwerbsteuerersparnis in Beispiel A durch den getrennten Kauf von Grundstück und Haus.

Zum Vergleich: Bei einem Erwerb von Haus und Grundstück aus einer Hand zu einem vergünstigen Komplettpreis von 650.000 Euro bleiben beim Finanzamt 29.250 Euro Grunderwerbsteuer hängen. Die Gesamtkosten für das Hausbauprojekt hätten 679.250 Euro betragen. Der Trick hat trotz eines günstigeren Angebots für den Erwerb aus einer Hand noch ein Einsparpotenzial von 3.050 Euro!

Lesetipp: Wie Eigentümer von Immobilien noch mehr Geld sparen können, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Familienstiftung mit Immobilie.

Landwirtschaft

Für landwirtschaftliche Flächen gelten im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer die gleichen Regeln wie für einen Hauskauf und alle anderen Grundstückstransaktionen. Einen gesonderten Steuersatz wie bei der Grundsteuer gibt es für die Forst- und Landwirtschaft bei der Grunderwerbsteuer nicht.

Lesetipp: Erfahren Sie bei uns, wieviel Ihr Acker wert ist.

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Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung

Das Finanzamt fordert die Grunderwerbsteuer direkt nach dem Kauf eines Grundstücks. Die Zahlung führt leider nicht zu steuermildernder Berücksichtigung in Ihrer Einkommensteuererklärung. Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungskosten beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie. Sie kann nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden. Ausnahmen: Vermieter dürfen die Grunderwerbsteuer von vermieteten Wohnungen oder anderen vermieteten Immobilien als Werbungskosten angeben. Selbstständige und Freiberufler schreiben die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgaben über die Nutzungsdauer ab.

Share Deal

Ein Share Deal ist ein Anteilsgeschäft. Ein Unternehmen wird bei einem Share Deal entweder komplett gekauft oder Anteile daran wechseln den Besitzer. Der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten des Verkäufers. Share Deals finden hauptsächlich dann Anwendung, wenn Konkurrenten geschluckt werden sollen – oder in der Immobilienbranche Projekte entwickelt oder Grundstücke sukzessive steuerfrei übertragen werden sollen. Im Gegensatz dazu ist ein Asset Deal ein Geschäft, bei dem konkrete Vermögenswerte direkt abgetreten werden.

Share Deals erweisen sich als Steuerschlupflöcher beim Erwerb von Immobilien. Denn die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie ihren Eigentümer wechselt. Wird das Grundstück aber in eine Gesellschaft überführt, lässt sich die Grunderwerbsteuer häufig umgehen. Finanzkräftige, professionelle Investoren kaufen nämlich nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an der Immobilienfirma. Vor allem Projektentwickler und Baufirmen nutzen Share Deals nach dem Motto: Grundstück kaufen, bauen, fertige Immobilie verkaufen.

Eine geplante Reform, die Share Deals für Grundstücke und Immobilien unattraktiver macht, liegt seit geraumer Zeit auf Eis. Baden-Württemberg hat den Bund aufgefordert, die Grunderwerbsteuerreform endlich zu verabschieden. Derzeit entgehen den Bundesländern bei großen Immobilientransaktionen von Kapitalgesellschaften dringend benötigte Einnahmen.

Bei einer Kapitalgesellschaft (AG, GmbH, KGaA, UG) mit Grund- oder Immobilienvermögen gilt momentan: Vereinigen sich mindestens 95 Prozent der Firmenanteile wirtschaftlich in einer Hand, fällt Grunderwerbsteuer an. Anteilsübereignungen unter 95 Prozent innerhalb von fünf Jahren lösen keine Grunderwerbsteuer aus. Mehr noch: Nach einer Haltefrist von fünf Jahren kann die Beteiligung steuerfrei auf 100 Prozent angehoben werden.

Würde sich das erworbene Immobilienvermögen auf mehrere Bundesländer erstrecken, bekämen diese alle anteilige Grunderwerbsteuer. Um die Höhe möglichst klar und eindeutig zu klären, ist es sinnvoll, die Werte der Immobilien im Kaufvertrag einzeln aufzunotieren. Eine Portfoliobewertung ist eine kostengünstige Möglichkeit, die Verkehrswerte korrekt und von den Finanzämtern anerkannt aufzuteilen.

Verkauft Firma A Geschäftsanteile an Firma B (Share Deal) oder tritt sie ihre Immobiliensparte an Firma C ab (Asset Deal) und behält die Standbeine Photovoltaik und Rauchmelder?

Seit der Grunderwerbsteuerreform 2021 wurde der Anteilswert auf 90 Prozent gesenkt und die Haltefrist auf zehn Jahre verdoppelt. Das heißt konkret: Erwerben neue Gesellschafter innerhalb von zehn Jahren 90 Prozent der Kapitalgesellschaft mit Grundbesitz, fällt Grunderwerbsteuer an, da es sich bei so maßgeblichen Wechseln nicht mehr wirklich um die gleiche Firma handeln kann. Steuerschuldnerin soll die Kapitalgesellschaft sein. Welches Finanzamt die Grunderwerbsteuer bei diesen komplexen Konstrukten feststellen darf, richtet sich nicht nach der Lage der Immobilien. Diese Aufgabe wird dem Finanzamt zuteil, das für den Standort der Geschäftsleitung der Kapitalgesellschaft zuständig ist.

Grunderwerbsteuer aktivieren

Die Grunderwerbsteuer ist eine aktivierungspflichtige Steuer. Das heißt, sie darf in der Bilanz eines Unternehmens nicht als Aufwand geltend gemacht werden. Stattdessen wird die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten addiert und somit aktiviert.

Für Unternehmer bedeutet das: Der Teil des Kaufpreises, der auf die Immobilie entfällt, wird über die jährliche Abschreibung in der Steuererklärung berücksichtigt. Der Teil des Kaufpreises, der auf das Grundstück an sich entfällt, kann nirgends abgeschrieben werden. Der anteilige Kaufpreis für Grund und Boden wird ohne reguläre Abschreibungen als „nicht abnutzbares Anlagevermögen“ in der Bilanz aktiviert.

Grunderwerbsteuer aktivieren: Der Wert der Immobilie wird abgeschrieben, der Wert des Grundstücks wird in der Bilanz aktiviert.

Grunderwerbsteuer nachträglich mindern

Sie können die Grunderwerbsteuer nachträglich mindern, wenn Sie den Kaufpreis nach dem Kauf nach unten korrigieren. Das kann passieren, wenn Sie nachträglich Mängel am Grundstück oder an der Immobilie festgestellt haben oder der Verkäufer Ihnen Nutzungseinschränkungen verschwiegen hat. Da der Kaufpreis nun geringer ausfällt, kann das Finanzamt die Grunderwerbsteuer rückwirkend anpassen. Da die Grunderwerbsteuer aber bereits festgesetzt und möglicherweise schon bezahlt ist, muss der Notar hierfür einen schriftlichen Antrag bei der zuständigen Finanzbehörde stellen. Die Frist für die nachträgliche Minderung der Grunderwerbsteuer beträgt zwei Jahre nach Kaufdatum.

Treten Sie – zum Beispiel aufgrund verschwiegener Mängel – komplett vom Kaufvertrag zurück, wird Ihnen die Grunderwerbsteuer ganz erstattet. Aber auch das geht nur innerhalb von zwei Jahren nach Kauf und nur mittels Antrags durch den Notar.

Einfache Tricks, um Grunderwerbsteuer zu sparen

Mit ein paar einfachen und völlig legalen Tricks können Sie unter bestimmten Umständen die Grunderwerbsteuer etwas drücken.

1. Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf sparen: Weisen Sie die Instandhaltungsrücklagen im Kaufvertrag gesondert aus und die Bemessungsgrundlage für den Kaufpreis reduziert sich um die Instandhaltungsrücklagen, die oft einen fünfstelligen Betrag ausmachen.
2. Grunderwerbsteuer bei Bestandsimmobilien sparen: Weisen Sie beim Kauf einer bezugsfertigen Immobilie „bewegliches Inventar“ im Kaufvertrag gesondert aus und geben Sie einen realistischen Wert dafür an. Die Bemessungsgrundlage für den Kaufpreis reduziert sich um den ausgewiesenen Wert der Einbauten. Zu diesem beweglichen Inventar gehören Einbauküchen, Möbel, Geräteschuppen im Garten, Markisen oder die Sauna im Keller. Übertreiben Sie es mit dem Herausrechnen nicht und halten Sie die Kosten für bewegliches Inventar unter der Beleihungsgrenze von 15 Prozent des Kaufpreises. Andernfalls bereitet Ihnen die kreditgebende Bank Probleme und das Finanzamt verlangt garantiert Belege.
3. Grunderwerbsteuer beim Neubau sparen: Sie bauen selbst? Kaufen Sie zuerst das Grundstück und entrichten Sie die Grunderwerbsteuer darauf. Wenn Sie dann Ihr Haus darauf bauen, fällt keine weitere Grunderwerbsteuer an. Das ist deutlich günstiger, als wenn Sie Grundstück und Haus in einem Paket kaufen. Die Voraussetzungen für diesen Steuertrick sind folgende:
1. Trennen Sie den Grundstückskauf und den Hausbau durch zwei separate Verträge sauber.
2. Grundstücksmakler/-verkäufer und Bauunternehmer dürfen nicht zur gleichen Unternehmensgruppe gehören.
3. Warten Sie nach dem Grundstückskauf mindestens ein halbes Jahr (Schamfrist) mit der Unterschrift für den Hausbau.
4. Grunderwerbsteuer absetzen:
1. Selbstständige und Freiberufler können entrichtete Grunderwerbsteuer anteilig in ihrer Einkommensteuererklärung als Betriebsausgaben absetzen, wenn sie mit oder in ihrer Immobilie Einkünfte erzielen. Als Betriebskosten angesetzt werden nur die Räume, die mit der Erwirtschaftung von Gewinn zusammenhängen. Bei Selbstständigen ist das meistens das Arbeitszimmer, bei Anwälten meist die ganze Kanzlei, bei Ärzten die komplette Praxis. Die Grunderwerbsteuer wird bei betrieblich genutzten Immobilien nicht auf einmal abgesetzt, sondern über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
2. Vermieter können die Grunderwerbsteuer in ihrer Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer (FAQ)

Interessieren Sie sich für andere Steuern beim Hauskauf (mit Spartipps!), werfen Sie einen Blick unseren Beiträgen zur Gewerbesteuer und zur Spekulationssteuer. Nachfolgend beantworten wir häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer.

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