Gewerbeimmobilie verkaufen

Sie möchten Ihre Gewerbeimmobilie gewinnbringend verkaufen? Wir verraten Ihnen, worauf es beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie ankommt.

Logistikimmobilien sind eine der sechs Arten von Gewerbeimmobilien.

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Das Wichtigste in Kürze

Gewerbeimmobilien – Definition

Die meisten Menschen denken bei Gewerbeimmobilien an ein Büro oder ein Geschäft. Doch hinter dem Begriff verbirgt sich viel mehr. Um eine allgemein gültige Definition von Gewerbeimmobilien zu erhalten, werfen wir zunächst einen Blick in das Bewertungsgesetz.

In § 181 des Bewertungsgesetzes (BewG) werden die unterschiedlichen Grundstücksarten definiert. Der Begriff Gewerbeimmobilie taucht darin nicht auf. Formaljuristisch handelt es sich bei Gewerbeimmobilien um Geschäftsgrundstücke. Diese werden unter Ziffer 6 des obigen Paragraphen wie folgt definiert:

„Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohnfläche und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.“

Letztendlich betrachtet der Gesetzgeber jedoch alle Räume, die genutzt werden, um einer gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, als Gewerbeimmobilien. Der freiberuflich Tätige, der sich ein kleines Büro mietet, benötigt ebenso wie eine Behörde oder ein Konzern eine Gewerbeimmobilie.

Für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist es wichtig zu wissen, um welchen Typen von Gewerbeimmobilie es sich handelt. Nur so finden Sie die richtige Zielgruppe, die sich für einen Kauf interessieren könnte.

Lesetipp: In unserem Ratgeber zu Gewerbeimmobilien schlüsseln wir die unterschiedlichen Arten von Gewerbeimmobilien auf und erklären, worauf es bei der Bewertung ankommt.

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Gewerbeimmobilie verkaufen: Was ist beim Verkauf zu beachten?

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich wesentlich vom Verkauf einer Wohnimmobilie und ist deutlich komplexer. Um eine Gewerbeimmobilie zum Verkehrswert zu verkaufen, empfiehlt sich die Einschaltung eines seriösen Gewerbemaklers mit regionaler Marktkompetenz.

Grundsätzlich lassen sich Gewerbeimmobilien besser verkaufen oder vermieten, wenn sie:

• vollständig erschlossen sind,
• über eine Gebäudetechnik am Puls der Zeit mit schnellem Internet verfügen,
• eine gute Verkehrsanbindung haben,
• eine gute Raumaufteilung aufweisen.

Auch der Zeitpunkt des Verkaufs sollte gut durchdacht sein. Ist die Marktlage gerade ungünstig und die Immobilienpreise entsprechend niedrig, sollte der Verkauf – wenn möglich – aufgeschoben werden. Neben der aktuellen Marktsituation spielen beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie weitere, zum Teil persönliche Faktoren eine Rolle. Beispielsweise wenn Sie Ihren Ruhestand stressfrei genießen möchten oder durch Scheidung in eine wirtschaftliche Zwangslage geraten, die Gewerbeimmobilie geerbt haben und sie mit Miterben teilen müssen oder die Kosten für Strom, Wärme und Hausverwaltung in die Höhe schießen.

Wer eine Gewerbeimmobilie umbaut, sollte vorab klären, wer die Kosten des Umbaus trägt. Gerade bei Freizeitimmobilien ist die Gefahr groß, dass ein teurer Umbau langfristig finanziellen Schaden anrichtet. Denn wenn der Betreiber eines Bowlingcenters wegen mangelnder Rentabilität den Stecker zieht, ist es unwahrscheinlich, dass in der Freizeitimmobilie wieder ein Bowlingcenter eröffnet wird. Dies hätte zur Folge, dass für die Vermietung oder den Verkauf der Immobilie erneut erhebliche Umbaukosten anfallen würden.

Tipp: In unserer kostenlosen Checkliste zum Download haben wir alle wichtigen Punkte zusammengefasst, die Sie beachten sollten, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen.

So sieht unsere Checkliste für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie aus.

Checkliste herunterladen

Gewerbeimmobilie verkaufen oder vermieten?

Wer eine Gewerbeimmobilie sein Eigen nennt, diese aber nicht selbst nutzt, steht vor der Frage: vermieten oder verkaufen?

Wer eine Gewerbeimmobilie vermietet, muss die Netto-Kaltmiete versteuern, sobald diese den Freibetrag für Mieteinnahmen in Höhe von 10.908 Euro (Stand: 2023) übersteigt. Von den Mieteinnahmen darf der Vermieter die Betriebskosten sowie Aufwendungen für die Finanzierung der Gewerbeimmobilie abziehen. Handwerkerrechnungen, Zinstilgungen, Gebäudeabschreibungen und Werbungskosten bei Mietersuche sind Ausgaben, die von den Mieteinnahmen abgezogen werden dürfen.

Die Mietpreise für Gewerbeobjekte sind vielerorts lukrativ und liegen deutlich über dem Mietspiegel für Wohnobjekte. Insbesondere expandierende Unternehmen, die sich aufgrund der guten Wirtschaftslage und stabiler Umsätze vergrößern möchten, sind reizvolle Mieter. Mietverträge für Gewerbeimmobilien werden oft langfristig abgeschlossen. Das gibt einerseits Planungssicherheit, erschwert andererseits aber die Kündigung.

Wer für die Ausstattung der Gewerbeimmobilie aufkommt, legen Vermieter und Mieter im Mietvertrag fest. Bei sehr speziellen Anforderungen und Umbauten ist es ratsam, den Mieter zur Zahlung und im Falle einer Kündigung zum Rückbau zu verpflichten. Vor allem für Freizeitimmobilien und Spezialgewerbeimmobilien wird es schwer, einen geeigneten Nachfolger zu finden, der die individuelle Einrichtung übernimmt.

Büroimmobilien sind leichter zu vermieten. Im Trend: Coworking. Davon profitieren auch Vermieter von Gewerbeimmobilien. Durch Coworking verringert sich das Risiko von Mietausfällen im Vergleich zu einem Mieter. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie die Bonität eines gewerblichen Mieters prüfen, indem Sie sich beispielsweise den Jahresabschluss zeigen lassen.

Vorteile von vermieteten Gewerbeimmobilien:

• Planbarkeit: Mietverträge für Gewerbeimmobilien laufen häufig über zehn Jahre.
• Solide Finanzen: Gewerbliche Mieter müssen ihrer Bank meist ihren Businessplan vorlegen. Die Finanzierung der angemieteten Gewerbeimmobilie ist dadurch oft langfristig gesichert.
• Standortfaktoren für Gewerbeimmobilien werden durch kurz- und mittelfristige Veränderungen wie Baumaßnahmen oder veränderte Mieterstrukturen kaum beeinflusst.
• Der Staat fördert gut genutzte Gewerbeimmobilien als Wirtschaftsmotor durch Kapitalfördermaßnahmen und Steuervergünstigungen.
• Höhere Rendite durch höhere Miete / Pacht als bei Wohnimmobilien. (>> Mietrendite berechnen)
• Gewerbeimmobilien können mit Umsatzsteuer vermietet werden.
• Bei Gewerbeimmobilien gilt keine Mietpreisbremse.
• Mieterhöhungen sind frei verhandelbar.

Eine Mieterhöhung muss dennoch im Mietvertrag festgelegt sein. Dafür gibt es vier Möglichkeiten:

• Staffelmiete: Aus dem Mietvertrag geht hervor, zu welchem Zeitpunkt die Miete um welchen Betrag erhöht wird.
• Umsatzmiete: Der Mietzins erhöht sich bei steigendem Umsatz des Mieters und sinkt bei fallendem. Dabei wird in der Regel eine Mindestmiete vereinbart. Apotheker dürfen keine Umsatzmietverträge abschließen.
• Mieterhöhung nach Modernisierung: Diese muss vertraglich vereinbart sein.
• Wertsicherungsklauseln: Solche Preisklauseln sind meist an einen Index geknüpft. Wertsicherungsklauseln lassen den Vermieter an der Wertentwicklung einer bestimmten Vergleichsgröße teilhaben. Solche Mietgleitklauseln passen die Miete automatisch auf Basis eines vereinbarten Punkte- oder Prozentsatzes der Referenzgröße, beispielsweise des Verbraucherpreisindexes, an.

Gastronomen scheitern oft mangels betriebswirtschaftlicher Kenntnisse und sind daher nicht die idealen Pächter.

Nachteile bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien:

• Suche nach geeigneten und finanzkräftigen Mietern gestaltet sich oft schwierig und langwierig.
• Gewerbliche Mieter haben individuelle Anforderungen und hohe Ansprüche an die gemieteten Räumlichkeiten.
• Eigenbedarf ist im Gewerbemietrecht kein Kündigungsgrund.
• Vermieter muss Strom und Heizkosten auch bei Mietausfällen bezahlen.
• Gastronomen und kleine Einzelhändler scheitern mangels unternehmerischer Kenntnisse häufiger, wodurch Zahlungsausfall droht.

Schalten Sie einen Gewerbemakler ein, der Ihnen den richtigen Mieter vermittelt. Bei Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht. Das heißt: Selbst, wenn Sie als Vermieter den Makler beauftragen, müssen Sie diesen nicht unbedingt bezahlen. Sie können festlegen, dass der Mieter die Maklerprovision trägt.

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Tipp: Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, sorgen Sie dafür, dass sie möglichst vollständig vermietet ist. Denn eine vermietete Gewerbeimmobilie ist beim Verkauf aufgrund des bestehenden Cashflows wertvoller. Ein Verkauf lohnt sich besonders in einer Hochpreisphase des Marktes für bestimmte Gewerbeimmobilien.

Gewerbeimmobilie verkaufen und zurückmieten

Bei einem finanziellen Engpass gibt es jedoch noch eine weitere Möglichkeit, die besonders dann spannend erscheint, wenn Ihr eigenes Unternehmen die Gewerbeimmobilie für seine Geschäftstätigkeit benötigt: Verkaufen Sie die Gewerbeimmobilie zum Marktpreis und mieten Sie sich direkt ein.

Der Verkauf mit Mietvertrag ist eine effiziente Abwicklungsmethode, bei der Sie nicht verlieren. Sie erhalten einen marktwertgerechten Kaufpreis und müssen sich als Mieter mit befristetem oder unbefristetem Vertrag nicht mehr um lästige Angelegenheiten wie Reparaturen kümmern, sich also auch nicht mit Handwerkern und der Hausverwaltung herumschlagen.

Sie bekommen auf einen Schlag eine beträchtliche Summe Geld, geben Verantwortung ab und sichern Ihrem Gewerbe dennoch eine langfristige Bleibe. Denn Gewerbeimmobilien sind seitens des Eigentümers noch schwieriger zu kündigen als Wohnungen.

Diese 6 Typen von Gewerbeimmobilien lassen sich verkaufen - manche leichter als andere.

Wie läuft der Verkauf einer Gewerbeimmobilie ab?

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie beginnt mit einer Marktanalyse für das jeweilige Segment, also beispielsweise für Logistikimmobilien oder Produktionsimmobilien.

Neben der aktuellen Nachfrage spielen weitere Kriterien wie die Lage, die Höhe der Mieteinnahmen und der Zustand der Immobilie eine Rolle. Für eine Immobilie mit einem bestehenden Gewerbemietvertrag erzielen Sie in der Regel sehr gute Verkaufsergebnisse. Eine leerstehende Immobilie ohne Gewerbemieter lässt sich hingegen nur schwer verkaufen.

Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem kompetenten Immobilienmakler, der sich in diesem Marktsegment bestens auskennt. Dieser unterstützt Sie bei den folgenden Schritten:

1. Teilmarktanalyse durchführen

In einer Teilmarktanalyse nehmen Sie den für Sie relevanten Teil des Marktes unter die Lupe. Sie untersuchen Angebot und Nachfrage sowie im Fall von Gewerbeimmobilien zum Beispiel bauliche Voraussetzungen zur Erfüllung des notwendigen Bedarfs.

Im ersten Schritt sondieren Sie also den Markt für den Typ Gewerbeimmobilie, den Sie verkaufen möchten. Welche Art von Freizeitimmobilie ist begehrt? Welche Unternehmen benötigen einen Fachmarkt an Ihrem Standort? Eignet sich Ihre Gewerbeimmobilie lediglich als Büro oder kann daraus ohne immensen Aufwand auch eine Arztpraxis oder ein Fitnessstudio entstehen?

Jeder Teilmarkt besteht aus einer anderen Zusammensetzung und Interessenten, über die sich die Preise bilden. Je gründlicher Sie den Teilmarkt für Ihre Gewerbeimmobilie analysieren, desto mehr potenzielle Käufer können Sie ansprechen und einen umso größeren Verhandlungsspielraum haben Sie beim Verkaufspreis. Als Ergebnis der Teilmarktanalyse winkt eine definierte Zielgruppe.

Hinweis: Die Gutachter der Heid Immobilien GmbH führen im Rahmen eines Wertgutachtens auf Wunsch auch gerne eine Markt- und Standortanalyse durch.

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2. Exposé erstellen

Ein Gewerbemakler hilft Ihnen bereits bei der Durchführung der Teilmarktanalyse. Spätestens bei der Erstellung des Exposés, in dem Sie Ihre Gewerbeimmobilie zielgruppengerecht und ansprechend mit Text und Fotos aufbereiten, ist die Unterstützung durch einen erfahrenen Makler sinnvoll. Der Makler weiß, mit welchen Kernargumenten er die Immobilie inserieren muss, worauf potenzielle Käufer anspringen und mit welchem Bildmaterial er „aufmachen“ muss, um beständiges Interesse zu wecken.

Liefern Sie im Exposé nicht nur harte Fakten zur Gewerbeimmobilie selbst (Baujahr, Stockwerke, Quadratmeter, Ausstattung, Heizart, Instandhaltungskosten), sondern auch Informationen zur Lage, zur Verkehrsanbindung, zur Eignung für bestimmte Gewerbearten und zum Energieverbrauch.

Ein Exposé soll optisch attraktiv wirken. Neben aussagekräftigen Tageslicht-Fotos erwarten potenzielle Käufer einen Grundriss. Denken Sie daran, den Status der Gewerbeimmobilie in der Anzeige anzugeben: Ist sie vermietet oder steht sie leer? Mit welchen Mieteinnahmen darf der Käufer kalkulieren?

Grundriss einer Büroimmobilie.

3. Den richtigen Preis finden

Viele Immobilienverkäufer unterschätzen, wie wichtig es ist, den richtigen, marktwertgerechten Angebotspreis zu finden. Diese vier Faktoren sind für die Preisbildung entscheidend:

1. Lage
2. Zustand
3. Status (vermietet oder leerstehend)
4. Bei Kapitalanlegern: erwartete Mieteinnahmen inklusive Ausfallrisiko

Eine vermietete Gewerbeimmobilie erzielt oft einen höheren Verkaufspreis – falls Ihr Markt nicht gerade ausnahmslos aus Unternehmen besteht, die eine Immobilie für ihr eigenes Gewerbe benötigen.

Verlangen Sie deutlich mehr als Ihre Immobilie auf dem Markt wert ist, entwickelt sich Ihre Gewerbeimmobilie zum Ladenhüter und Sie müssen letztendlich weit unter dem Angebotspreis verkaufen. Zu billig sollten Sie Ihre Gewerbeimmobilie aber auch nicht anbieten.

Um einen angemessenen Verkaufspreis festlegen zu können, sollten Sie Ihre Gewerbeimmobilie bewerten lassen. In diesem Prozess wird der Wert Ihres Gewerbeobjektes ermittelt. Dieser wird von Faktoren wie dem Bodenwert beeinflusst. Ein von Experten erstelltes Verkehrswert- oder Kurzgutachten schafft Klarheit und unterstützt Sie bei der Preisfindung.

Tipp: Warum Sie bei der Wertermittlung vor dem Gewerbeverkauf in der Regel das Ertragswertverfahren und nicht das Vergleichswertverfahren anwenden sollten und welche Faktoren bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien eine Rolle spielen, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

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4. Erforderliche Unterlagen und Verträge zusammenstellen

Stellen Sie folgende Unterlagen möglichst schon vor Schaltung der Verkaufsanzeige bereit, denn Sie werden die Dokumente und die Informationen darin benötigen:

• aktueller Grundbuchauszug,
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (in Bayern im Grundbuchauszug enthalten),
• Auszug aus dem Altlastenkataster,
• genehmigter Bebauungsplan,
• amtlicher Lageplan / Flurkartenauszug,
• Baupläne, Bauzeichnungen, Grundrisse aller Etagen, Schnitte und Ansichten,
• Baubeschreibung,
• Nutzflächenberechnung,
• Kubaturberechnung,
• Betriebskostenaufstellung,
• Nebenkostenabrechnung der vergangenen Jahre,
• Gewerbemietvertrag bzw. Mietverträge,
• Instandhaltungs- und Modernisierungsnachweise (Handwerkerrechnungen),
• Energieausweis.

5. Vermarktung initiieren und Verkauf abschließen

Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie beauftragen, kann dieser in der Regel auf eine Datenbank mit potenziellen Käufern zurückgreifen, was den Verkauf häufig erheblich beschleunigt. Auch das Inserieren auf Immobilienportalen kann ein Makler für Sie übernehmen.

Ist der Käufer gefunden, geht es in die Übergabephase. Zunächst wird ein Notar beauftragt, einen Kaufvertrag aufzusetzen. Dieser wird bei einem gemeinsamen Notartermin unterzeichnet. Damit ist der Verkauf rechtskräftig. Ist der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen, kann die Schlüsselübergabe erfolgen.

Bau- und Planungsrecht für Gewerbeimmobilien

Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien spielt das öffentliche Bau- und Planungsrecht eine entscheidende Rolle. Werfen Sie unbedingt einen Blick in den Flächennutzungs- und vor allem in den genehmigten Bebauungsplan. Darin werden Art und das Maß der baulichen Nutzung festgesetzt. Ist Ihr Grundstück als Gewerbefläche ausgewiesen? Gut. Denn als Rechtsgrundlage für die bauliche Nutzung Ihrer Immobilie gilt der Bebauungsplan nach der Baunutzungsverordnung.

Das öffentliche Bau- und Planungsrecht umfasst jedoch noch weitere Aspekte, die es zu berücksichtigen gilt: Das Emissionsschutzrecht kann ebenso eine Rolle spielen wie gegebenenfalls Altlasten oder die baurechtliche Situation von Nachbargrundstücken. Achten Sie insbesondere darauf, ob für Ihre Gewerbeimmobilie oder für eine benachbarte Grundstücksfläche eine Nutzungsänderung vorgesehen ist. Denn es hat unterschiedliche Auswirkungen auf Ihre Gewerbeimmobilie, wenn nebenan plötzlich ein Parkhaus, ein Einkaufszentrum, ein Kindergarten, eine weitere Gewerbeimmobilie oder ein Asylbewerberheim errichtet wird.

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie kann bei Betriebsaufgabe steuerlich begünstigt sein.

Steuertipps für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Den Verkauf einer Gewerbeimmobilie müssen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Verkaufen Sie die Gewerbeimmobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb, fällt zusätzlich Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Verkaufen Sie mehr als drei Immobilien oder Grundstücke innerhalb von fünf Jahren, stuft das Finanzamt Sie als gewerblichen Grundstückshändler ein und berechnet Ihnen zusätzlich Gewerbesteuer.

Gehört die Gewerbeimmobilie Ihnen nicht als Privatperson, sondern ist Teil des Betriebsvermögens, ist der Verkauf beziehungsweise der Gewinn steuerpflichtig nach Art der Besteuerung, die für die Rechtsform Ihres Betriebs gilt. Ist oder war die Immobilie Teil des Betriebsvermögens, zahlen Sie auf die Gewerbeimmobilie Spekulationssteuer unabhängig von der Frist.

Steuern sparen können Sie beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie lediglich durch die Vergünstigungen bei Betriebsaufgabe gemäß Einkommensteuergesetz (EStG).

• Ihnen wird ein Freibetrag von 45.000 Euro zugestanden, wenn Sie dauerhaft berufsunfähig sind oder das 55. Lebensjahr vollendet haben (§ 16 Abs. 4 EStG).
• Gilt der Veräußerungsgewinn als außerordentliche Einkunftsart, wendet das Finanzamt einen gesonderten Steuersatz an (§ 34 Abs. 2 Nr. 1 EStG).
• Ist die veräußerte Gewerbeimmobilie Teil des Betriebsvermögens einer Kapitalgesellschaft, wendet der Fiskus das Teileinkünfteverfahren an. In diesem Fall darf jedoch nicht gleichzeitig eine Begünstigung durch außerordentliche Einkünfte vorliegen.
• Den steuerpflichtigen Gewinn, der durch den Verkauf einer Gewerbeimmobilie entsteht, können Sie temporär mindern, indem Sie eine Rücklage bilden (§ 6b Abs. 3 Nr. 1 EStG).

So wird der Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie zum Erfolg

Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist ein komplexes Unterfangen, das Sie im besten Fall einem spezialisierten Gewerbemakler überlassen. Dieser verfügt über das nötige Know-how und die Kontakte zu potenziellen Kaufinteressenten. So können Sie sich Zeit, Geld und Nerven sparen und sich am Ende über einen im Idealfall über Jahre guten Ertrag freuen.

Benötigen Sie eine qualifizierte Verkaufsberatung? Bei Heid-Immobilienbewertung stehen wir Ihnen bei allen Fragen rund um den Immobilienverkauf zur Seite. Rufen Sie uns für eine kostenlose Erstberatung unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 an oder schicken Sie Ihre Anfrage über das Kontaktformular ab. Wir freuen uns auf Ihr Anliegen!

Häufige Fragen zum Verkauf von Gewerbeimmobilien

In unseren FAQs geben wir Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um den Verkauf von Gewerbeimmobilien.