Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein wichtiger Orientierungspunkt für den Hausbau. Die GFZ soll die Bebauungsdichte innerhalb eines Baugebietes begrenzen und legt fest, wie viel Wohnfläche Ihr Haus maximal haben darf. In diesem Artikel erfahren Sie, was sich genau hinter der Geschossflächenzahl verbirgt und wie die GFZ-Berechnung aussieht.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Begriff der Geschossflächenzahl im planungsrechtlichen Sinne wird im § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) beschrieben.
- Die Geschossflächenzahl beschreibt das Verhältnis zwischen der zulässigen Geschossfläche und der Grundstücksfläche.
- Geschossflächenzahl (GFZ) = maximal zulässige Geschossfläche / Grundstücksfläche
- Zur Geschossflächenzahl gehören die Flächen aller Vollgeschosse.
- Balkone, Dachgeschosse, Garagen, Keller und Terrassen gehören nicht zur Geschossfläche.
Definition: Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein Fachbegriff aus dem deutschen Baurecht und wird in § 20 Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert. Die GFZ gibt das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes zur Fläche des Baugrunds an. Sie dient als Maß für die bauliche Ausnutzung eines Grundstücks. Anders ausgedrückt definiert die Geschossflächenzahl die höchstzulässige Immobiliengröße in Quadratmetern – und zwar über alle Vollgeschosse verteilt .
Die Geschossflächenzahl wird als Dezimalzahl dargestellt und von der Gemeinde festgelegt. Die Kennzahl ist im Bebauungsplan zu finden. Sie ist ein wichtiger Faktor bei der Beurteilung der Bebauungsdichte und beeinflusst unter anderem die Größe und Höhe eines Gebäudes. Die genauen Vorgaben zur Geschossflächenzahl (sog. gebietstypische GFZ) können je nach Bebauungsplan und örtlichen Bauvorschriften variieren.
Achtung! Die Geschossfläche ist nicht mit der Wohnfläche gleichzusetzen. Bei der Geschossfläche geht es um die Außenmaße des Gebäudes, die Wände an sich zählen nicht zur Wohnfläche.
Was ist die Geschossfläche? Was besagt die GFZ?
Neben der Baumassenzahl und der Grundflächenzahl (GRZ) ist die Geschossflächenzahl eines der wichtigsten Steuerungsinstrumente für die städtebauliche Planung. Im Klartext: Mit der GFZ steuern die Behörden die Bebauungsdichte und können so sicherstellen, dass es im Großen und Ganzen eine einheitliche Bebauung gibt. Zu hohe Häuser können verhindert werden, die unter anderem die Lichtverhältnisse auf den Nachbargrundstücken entscheidend beeinflussen.
Doch was gibt die Geschossflächenzahl an? Nehmen wir als Beispiel eine Geschossflächenzahl von 0,4 an. Ist für ein Grundstück eine Geschossflächenzahl von 0,4 festgelegt, darf die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse maximal 40 Prozent der Grundstücksfläche betragen. Besitzen Sie ein Grundstück mit 1.000 Quadratmetern darf die Summe aller Vollgeschosse und solcher, die auf ihre Anzahl angerechnet werden, maximal 400 Quadratmeter betragen (= Geschossfläche).
Ebenso ist die Geschossflächenzahl für die Preisbildung von Immobilien und Grundstücken entscheidend. Dies gilt insbesondere dann, wenn der potenzielle Käufer ein Gebäude abreißen oder erweitern möchte. Je größer die GFZ ist, desto größer dürfen Anbauten oder Neubauten ausfallen – und das wirkt sich logischerweise auf den Preis aus.
So wird die Geschossfläche berechnet
Die Summe der Grundflächen aller Geschosse einer Immobilie wird als Bruttogrundfläche (BGF) bezeichnet. Im Gegensatz zur Geschossfläche (GF) umfasst die Bruttogrundfläche sämtliche Geschosse, einschließlich nicht als Vollgeschosse geltende Dachgeschosse, unterirdische Flächen sowie Flächen unter Treppenhäusern. Um dies auszugleichen, wird bei neugebauten Mehrfamilienhäusern ein Umrechnungsfaktor von 0,8 angewandt, bei älteren Gebäuden kann dieser Koeffizient bis auf 0,65-0,7 sinken.
Die Berechnung der maximal zulässigen Gesamtgeschossfläche erfolgt mit folgender Formel:
Maximal zulässige Gesamtgeschossfläche = Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl
Um die realisierbare Wohnfläche zu berechnen, multiplizieren Sie die Bruttogrundfläche mit dem Umrechnungsfaktor:
Wohnfläche = Bruttogrundfläche x Umrechnungsfaktor
Die zulässige Fläche für Vollgeschosse lässt sich mit folgender Formel ganz einfach berechnen:
Zulässige Fläche je Vollgeschoss = Zulässige Geschossfläche / Zulässige Geschosse
Die Geschossflächenzahl berechnet sich wie folgt:
Geschossflächenzahl (GFZ) = maximal zulässige Geschossfläche / Grundstücksfläche
Achtung! Die Geschossfläche eines Vollgeschosses ergibt sich aus den Außenmaßen eines Gebäudes.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
GFZ-Beispielrechnungen
Eine Beispielrechnung soll der Veranschaulichung dienen.
- Grundstücksgröße = 1.200 Quadratmeter
- Geschossflächenzahl = 1,2
- Grundflächenzahl = 0,6
- Zulässige Anzahl an Vollgeschosse = 3
Beispiel 1 – Zulässige Geschossfläche berechnen
Ist das Grundstück 1.200 Quadratmeter groß und Sie wollen eine Immobilie in einem reinen Wohngebiet mit einer Geschossflächenzahl von 1,2 bauen, dann beträgt die zulässige Geschossgesamtfläche 1.440 Quadratmeter.
Maximal zulässige Gesamtgeschossfläche = Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl
1.200 x 1,2 = 1.440
Was das für Sie heißt? Die Stockwerke Ihres Neubaus dürfen insgesamt nicht mehr als 1.440 Quadratmeter groß sein.
Beispiel 2 – Wohnfläche berechnen
Ein Projektentwickler kauft ein Grundstück mit 1.200 Quadratmetern Grundstücksfläche. Die Geschossflächenzahl beträgt 1,2.
Bruttogrundfläche = Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl
1.200 x 1,2 = 1.440
Wohnfläche = Bruttogrundfläche x Umrechnungsfaktor
1.440 x 0,8 = 1.152
Er kann 1.152 Quadratmeter Wohnfläche verkaufen. Er gibt einen Quadratmeterpreis für die Wohnfläche aus und kann sich so ausrechnen, wie viel Geld ihm das Projekt einbringt.
Beispiel 3 – Zulässige Fläche je Vollgeschoss
Beträgt die ebenfalls im Bebauungsplan hinterlegte Grundflächenzahl zum Beispiel 0,6, ergibt sich, dass Sie nur 720 Quadratmeter der Fläche Ihres Grundstücks bebauen dürfen.
1.200 x 0,6 = 720
Ein einstöckiges Gebäude wäre dadurch ausgeschlossen, die Aufteilung der erlaubten Geschossfläche auf zwei oder drei Etagen möglich. Bauen Sie ein zweistöckiges Haus, ist die Aufteilung der Gesamtgeschossfläche auf zwei Ebenen mit jeweils 720 Quadratmetern möglich.
In unserem Beispiel sind laut Bebauungsplan drei Vollgeschosse möglich, das heißt:
Zulässige Fläche je Vollgeschoss = Zulässige Geschossfläche / Zulässige Geschosse
1.440 / 3 = 480
Sie können drei Vollgeschosse mit je 480 Quadratmetern oder zwei Vollgeschosse mit je 720 Quadratmetern bauen.
Beispiel 4 – Geschossflächenzahl berechnen
Falls Sie an einem Bestandsgebäude interessiert sind, können Sie umgekehrt die GFZ berechnen. Dafür summieren Sie die Flächen aller Vollgeschosse und teilen anschließend die Summe durch die Grundstücksfläche.
Geschossflächenzahl (GFZ) = maximal zulässige Geschossfläche / Grundstücksfläche
1.440 / 1.200 = 1,2
Das Ergebnis können Sie mit den Vorgaben des Bebauungsplans vergleichen. Ist der GFZ-Wert im Bebauungsplan höher als der von Ihnen errechnete, so wurde beim Bestandsgebäude die erlaubte Wohnflächengröße nicht vollständig ausgeschöpft und Sie können es beispielsweise durch einen Anbau oder eine Aufstockung erweitern.
GFZ-Rechner: Zulässige Geschossfläche einfach berechnen
Sie möchten herausfinden, wie groß die maximal zulässige Geschossfläche auf Ihrem Grundstück ist? Unser GFZ-Rechner macht dies einfach und unkompliziert. Alles, was Sie benötigen, sind wenige Informationen: die Geschossflächenzahl und die Größe Ihres Grundstücks.
Die Bedienung des GFZ-Rechners ist denkbar einfach. Verwenden Sie den Schieberegler, um die Geschossflächenzahl im Bereich von 0,2 bis 3,0 einzustellen. Geben Sie die Größe Ihres Grundstücks in Quadratmetern ein. Unser Rechner ermittelt dann sofort und kostenlos, wie groß die maximal zulässige Gesamtgeschossfläche sein darf.
Gebietstypische Orientierungswerte für die GFZ nach § 17 BauNVO
Wie hoch die Geschossflächenzahl tatsächlich ausfällt, hängt vom jeweiligen Baugebiet und der Gemeinde ab. In der folgenden Tabelle werden die Richtwerte für die Geschossflächenzahlen in den jeweiligen Baugebieten nach § 17 BauNVO dargestellt:
| Baugebiet | Geschossflächenzahl (GFZ) |
| Wochenendhausgebiete | 0,2 |
| Kleinsiedlungsgebiete (WS) | 0,4 |
| Allgemeine Wohngebiete (WA) | 1,2 |
| Reine Wohngebiete (WR) | 1,2 |
| Ferienhausgebiete | 1,2 |
| Dorfgebiete (MD) | 1,2 |
| Mischgebiete (MI) | 1,2 |
| Dörfliche Wohngebiete (MDW) | 1,2 |
| Besondere Wohngebiete (WB) | 1,6 |
| Industriegebiete (GI) | 2,4 |
| Gewerbegebiete (GE) | 2,4 |
| Andere Sondergebiete | 2,4 |
| Kerngebiete (MK) | 3,0 |
| Urbane Gebiete (MU) | 3,0 |
Die Geschossflächenzahl für Neubauten liegt meist bei ca. 1,0 bis 1,2. Bei Hochhäusern kann die Geschossflächenzahl allerdings signifikant höher ausfallen. In Industriegebieten wird generell eine dichtere Bebauung toleriert als in Wohngebieten.
FAQ – Die häufigsten Fragen zur GFZ
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zur Geschossflächenzahl.
Was zählt alles zur Geschossflächenzahl?
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) legt in § 20 fest, welche Flächen eines Gebäudes in die Berechnung der Geschossflächenzahl einfließen. Grundsätzlich umfasst die Geschossflächenzahl nur die Flächen aller Vollgeschosse. Das bedeutet, Keller und Dachgeschoss werden in der Geschossflächenzahl nicht berücksichtigt, außer, es handelt sich um Vollgeschosse.
Grundsätzlich nicht zur Geschossflächenzahl zählen:
- Balkone, Loggien und Terrassen
- Garagen, Carports und Stellplätze
- Andere Nebenanlagen
Gibt es einen Unterschied zwischen der Geschossflächenzahl und der Grundflächenzahl?
Die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Grundflächenzahl (GRZ) sind zwei wesentliche Kennzahlen, die bei der Festlegung der Größe einer Immobilie eine Rolle spielen.
Beide Werte sind im Bebauungsplan festgelegt. Es existiert jedoch ein wichtiger Unterschied zwischen beiden Kennzahlen:
- Die Grundflächenzahl (GRZ) bezieht sich auf die gesamte bebaubare Fläche eines Grundstücks, einschließlich aller Nebenanlagen. Hierbei können gegebenenfalls Überschreitungen um bis zu 50 Prozent zulässig sein.
- Im Gegensatz dazu bezieht sich die Geschossfläche lediglich auf die Flächen aller Vollgeschosse.
Prinzipiell wirken sich beide Kennzahlen auf den Wert eines Grundstücks aus, denn je größer GFZ und GRZ sind, desto größer darf der Neubau ausfallen.
Darf die Geschossflächenzahl überschritten werden?
Früher galt die Geschossflächenzahl gemäß der BauNVO als absolute Obergrenze beim Bau von Immobilien. Eine Genehmigung für Bauprojekte wurde nur erteilt, wenn diese Grenze nicht überschritten wurde.
Seit dem 23. Juni 2021 haben sich die Regeln geändert. Die in der BauNVO aufgeführten Geschossflächenzahlen gelten nun lediglich als Orientierungswerte. Die Gemeinden haben die Möglichkeit, unter Berücksichtigung der bestehenden Situation abweichende und sogar höhere Geschossflächenzahlen festzulegen. Die Abweichungen von der üblichen Geschossflächenzahl werden im Bebauungsplan dargestellt und begründet.
Was ist ein Vollgeschoss? Definition
Ein Vollgeschoss ist eine Bezeichnung für eine vollständige Etage oder Ebene innerhalb eines Gebäudes. Es wird definiert durch die Höhe zwischen dem Boden einer Etage und der Decke der darüber liegenden Etage.
Die genaue Höhe eines Vollgeschosses kann je nach regionalen Bauvorschriften variieren. In den meisten Fällen liegt die Höhe eines Vollgeschosses zwischen 2,30 und 2,60 Metern, außerdem müssen die Vollgeschosse zwischen 1,20 und 1,60 Meter aus dem Boden ragen.
Was ist ein Staffelgeschoss?
Ein Staffelgeschoss bezeichnet eine zusätzliche, meist zurückgesetzte Geschossebene, die auf einem Gebäude errichtet wird. Es wird auch als Aufstockung oder Aufsatzgeschoss bezeichnet.
Es ist zu beachten, dass die genauen Bestimmungen und rechtlichen Vorgaben für Staffelgeschosse je nach Land, Region und örtlicher Baugesetzgebung unterschiedlich sein können. In einigen Fällen können bestimmte Genehmigungen oder Auflagen erforderlich sein, um ein Staffelgeschoss zu errichten.
Wie wird die Baumassenzahl (BMZ) berechnet?
Die Baumassenzahl (auch BMZ, Bebauungsdichte oder Baumassendichte genannt) ist ein Begriff aus der Stadtplanung und wird verwendet, um das Verhältnis zwischen der Baumasse eines Gebäudes und der Fläche des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, auszudrücken.
Die genaue Berechnung der Baumassenzahl kann von Land zu Land oder von Stadt zu Stadt variieren, da verschiedene rechtliche und planerische Bestimmungen existieren. Im Allgemeinen wird die Baumassenzahl jedoch durch die folgende Formel berechnet:
Baumassenzahl = Gesamte Baumasse / Grundstücksfläche
Die „Gesamte Baumasse“ bezieht sich auf das Volumen aller Gebäude, die auf einem bestimmten Grundstück vorhanden sind. Dieses Volumen kann entweder in Kubikmetern (m³) oder in Kubikfuß (ft³) gemessen werden, abhängig von den verwendeten Einheiten.
Eine höhere Baumassenzahl bedeutet normalerweise eine höhere Bebauungsdichte, während eine niedrigere Baumassenzahl auf eine geringere Bebauungsdichte hinweist.
Was ist die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ)?
Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) berücksichtigt nicht nur die Geschossfläche gemäß den Vorschriften des Baurechts, sondern auch Flächen, die für wirtschaftliche Zwecke genutzt werden können. Dies umfasst beispielsweise nicht ausgebaute Dachgeschosse, die als Wäschetrocknungsbereich genutzt werden, oder Kellerräume, die lediglich als Lagerfläche dienen. Durch die Einbeziehung dieser Flächen in die WGFZ wird ein umfassenderes Bild der Nutzbarkeit und des wirtschaftlichen Potenzials einer Immobilie vermittelt.
Bedeutung der Geschossflächenzahl für den Grundstückswert
Die Größe der Geschossflächenzahl ist ein entscheidender Faktor bei der Grundstücksbewertung. Mit zunehmender GFZ steigt die Wahrscheinlichkeit, einen höheren Verkaufspreis beim Verkauf des Grundstücks zu erzielen. Umgekehrt bedeutet eine niedrigere Geschossflächenzahl einen geringeren Wert des Grundstücks.
Wenn Sie weitere Fragen haben oder eine fundierte Einschätzung für den Wert Ihres Grundstücks wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Unsere Experten verfügen über umfangreiche Kompetenz und Erfahrung. Zögern Sie nicht, eine Grundstücksbewertung bei uns anzufordern. Kontaktieren Sie uns noch heute telefonisch, um einen Termin zu vereinbaren, oder nutzen Sie das nachfolgende Kontaktformular. Wir freuen uns darauf, Ihnen weiterzuhelfen und Sie bei Ihrem Vorhaben zu unterstützen.
