Wenn Sie eine Wohnung kaufen, werden Sie Teil einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG). Die WEG kümmert sich um alle Angelegenheiten rund um das Gemeinschaftseigentum. Was unter dem Gemeineigentum zu verstehen ist und wie Sie damit umgehen, erfahren Sie in diesem kleinen Kompendium.
Das Wichtigste in Kürze
- Gemeinschaftseigentum und Gemeineigentum sind Synonyme und das Gegenstück zum Sondereigentum.
- Gemeinschaftseigentum sind die Gebäudeteile, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet werden.
- Alle Veränderungen, Instandhaltungen und Instandsetzungen am Gemeineigentum werden von der WEG beschlossen.
- Die Kosten für Schäden am Gemeinschaftseigentum trägt die WEG.
- Fenster und Wohnungstüren dienen dem Schutz und der Sicherheit des Hauses und gehören deshalb zum Gemeinschaftseigentum. Auch Rollläden sind als Gemeinschaftseigentum einzustufen, da sie das äußere Erscheinungsbild der WEG beeinflussen.
- Für Garage, Garten und Keller wird in der Teilungserklärung festgelegt, ob es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.
- Als WEG wird in diesem Text üblicherweise die Wohnungseigentümergemeinschaft abgekürzt. In Verbindung mit einem verlinkten Paragraphen, steht die Abkürzung hingegen für das Wohnungseigentumsgesetz.
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile eines Gebäudes oder Grundstücks, die nicht zum Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers gehören. Gemeinschaftseigentum – auch als Gemeineigentum bekannt – dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer eines Hauses oder Grundstücks.
Sondereigentum wird durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan eindeutig vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt. Das Sondernutzungsrecht hingegen gibt einem Wohnungseigentümer das exklusive Recht, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, ohne dass dieser Teil seinen Status als Gemeinschaftseigentum verliert.
Zwingendes Gemeinschaftseigentum: Was gehört immer zum Gemeinschaftseigentum?
Einige Gebäudeteile sind vom Gesetzgeber zwingend als Gemeinschaftseigentum vorgeschrieben. Konkret legt das Wohnungseigentumsgesetz in § 5 Abs. 1 und 2 WEG fest, dass alle Teile eines Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, zum Gemeinschaftseigentum zählen. Diese können nicht in das Sondereigentum übergehen und sind somit immer in der Verantwortung der gesamten Eigentümergemeinschaft. Darunter fallen alle tragenden Gebäudeteile, etwa die Außenwände, tragende Wände, Treppenhaus und Dach. Gleiches gilt für gemeinschaftlich genutzte Einrichtung und Ausrüstung, wie die Zentralheizung, das Treppenhaus, den Aufzug oder die durch das Gemeinschaftseigentum verlaufende Rohre und Kabel.
Außerdem sind alle von außen sichtbaren Gebäudeteile, zum Beispiel Fenster, Balkone und Dunstabzüge zwangsläufig Gemeinschaftseigentum, da sie Einfluss auf das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes nehmen.
Zum zwingenden Gemeinschaftseigentum in der WEG gehören:
- Grundstücksfläche und Fundament
- Dach, Außenwände und tragende Innenwände
- Konstruktionsteile von Balkonen, Decken und Böden (alles unter dem Belag, z.B. auch Fußbodenheizung, Estrich, Trittschalldämmung)
- Fenster
- Haustüre & Wohnungstüren (Außenseite)
- Schließanlage
- Treppenhaus, Aufzug
- Kellerflure, Waschküche und Trockenraum
- Dunstabzüge
- Rollläden
- Versorgungsleitungen + Zähler für Wasser, Strom, Gas, Heizung und Telefon bis zum Übergang in die im Sondereigentum stehenden Räume
- Zentralheizung
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Gemeinschaftseigentum WEG – Das sagt das Gesetz
Um Nachbarschaftsstreit vorzubeugen und ein friedliches Miteinander zwischen unterschiedlichen Wohnungseigentümern in einem Haus zu ermöglichen, gibt es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dieses regelt vor allem die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander sowie zum Gemeineigentum.
Gut zu wissen: Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung unterstützen auch Fachanwälte für Immobilienrecht bzw. Mietrecht mit ihrer Bewertungskompetenz und Expertise in WEG-Fragen.
Bedeutung von Gemeinschaftseigentum in der WEG
Die WEG darf über alle Angelegenheiten des Gemeinschaftseigentums entscheiden. Schließlich geht das Gemeinschaftseigentum alle Eigentümer in einem Mehrparteienhaus etwas an und trägt zum Wohnklima, aber auch zum monetären Wert des Hauses bei.
Die WEG kann über alle Maßnahmen beschließen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, darunter:
- Instandhaltung & Instandsetzung (z. B. Dachsanierung, Fassadenanstrich, Aufzuginstandsetzung)
- Modernisierung & bauliche Veränderungen (z. B. neue Heizungsanlage, Balkonanbau, Fassadendämmung)
- Versicherungen & Verträge (z. B. Hausmeisterservice, Reinigungsfirma, Hausverwaltung)
- Nutzung des Gemeinschaftseigentums (z. B. Stellplatzregelungen, gemeinschaftlich genutzte Räume)
Gebrauchsregeln für Gemeinschaftseigentum in der WEG
Gemeinschaftseigentum, das nicht mit Sondernutzungsrechten belegt ist, kann grundsätzlich von allen Eigentümern genutzt werden. Ein pfleglicher Umgang und Rücksicht auf die Interessen anderer Bewohner sind dabei wesentlich, um Konflikten vorzubeugen. Zudem bietet es sich an Gebrauchsregelungen für das Gemeinschaftseigentum festzulegen, also wie welche Räume und Flächen genutzt werden dürfen und sollen. Häufig werden solche Regelungen bereits in der Teilungserklärung vorgeschrieben. Sie können aber auch in späteren Eigentümerversammlungen beschlossen werden. Für eine Nutzungsänderung wird die Zustimmung aller Miteigentümer benötigt. Dabei sollten die Interessen der Anwohner berücksichtigt werden. Außerdem sind Sicherheitsvorschriften und feuerpolizeiliche Bestimmungen einzuhalten.
Typische Gebrauchsregelungen am Gemeinschaftseigentum betreffen:
- Fahrradräume oder Fahrradstellplätze im Außenbereich
- Stellplätze für Kinderwägen
- Nutzung von Freiflächen als Spielfläche
- Nutzung eines gemeinsamen Schwimmbads, Fitnessraums oder einer Tischtennisplatte
- Lagerung von gemeinschaftlichen Geräten
Welche Gestaltungsfreiräume habe ich bei Gemeineigentum?
Über die Gestaltung von Gemeinschaftseigentum entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluss. Daher dürfen Sie zum Beispiel keine Änderungen im Alleingang an der Fassade (auf Ihrem Balkon) oder an der Außenseite Ihrer Wohnungstür vornehmen. Umgekehrt bedeutet die Regelung aber nicht, dass die WEG für anfallende Kosten an einem Balkon aufkommen muss. Die Verantwortung trägt in diesem Fall trotzdem der Eigentümer, obwohl er ihn nicht nach Belieben gestalten darf.
Abnahme von Gemeinschaftseigentum
Nach der Fertigstellung eines Gebäudes muss sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum abgenommen werden. Jeder Käufer nimmt dem Bauträger sein Sondereigentum ab. Für das Gemeinschaftseigentum ist jeder Vertragspartner selbst verantwortlich. Das heißt grundsätzlich wäre eine Abtretung der Abnahme an die WEG, den Verwalter, einen einzelnen Eigentümer oder Sachverständigen nicht zulässig.
In der Praxis wird aber meist ein Dritter mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beauftragt. Häufig sucht der Bauträger selbst einen Dritten, den die Käufer mit der Abnahme des Gemeineigentums bevollmächtigen. Da der Bauträger an einer frühen und schnellen Übergabe interessiert ist, darf der Bevollmächtigte aber keine wirtschaftliche oder rechtliche Verbindung zum Bauträger haben. Damit keine Nachteile für die Käufer entstehen, muss außerdem die Möglichkeit bestehen, die Vollmacht widerrufen zu können und selbst bei der Abnahme anwesend zu sein. Sollte der Verdacht entstehen, der Bauträger habe auf die Abnahme Einfluss genommen, wird die Abnahme für ungültig erklärt. Auf diese Weise werden die Gewährleistungsfristen ausgesetzt, bis die erneute Abnahme stattfindet.
Bauliche Veränderungen von Gemeinschaftseigentum
Bauliche Veränderungen umfassen alle Maßnahmen, die über die Instandhaltung hinausgehen und demnach Modernisierungsmaßnahmen zuzuordnen sind. Grundsätzlich müssen solche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Die Parteien, die sich für die Modernisierung aussprechen, tragen die Kosten und sind zur Nutzung berechtigt. Im Fall, dass zwei Drittel der Eigentümer für die Modernisierung stimmen und diese mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile vertreten, müssen die Kosten von allen Parteien mitgetragen werden. Je nachdem wie umfassend die Baumaßnahme ist und wie teuer sich die Modernisierung gestaltet, ergeben sich Ausnahmen, sodass die Eigentümer nicht zu einer Beteiligung verpflichtet werden können.
Bei bestimmten baulichen Veränderungen wie zum Beispiel Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zu Stromerzeugung, Glasfaseranschluss, Ladevorrichtungen für Elektroautos oder zum Einbruchschutz haben die Eigentümer ein Anrecht auf Durchführung (§ 20 WEG). Die Kosten dafür übernimmt der Initiator beziehungsweise alle Miteigentümer, die die Vorrichtung ebenfalls nutzen wollen. Möchte sich ein Eigentümer nachträglich an die Nutzung anschließen, muss dies in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden und er muss sich an den Bau- und die Instandhaltungskosten beteiligen. Entsprechend wichtig ist es, bei den Eigentümerversammlungen Abstimmungen namentlich zu dokumentieren, damit weitere Entwicklungen transparent beschlossen und nachvollzogen werden können.
Auf bauliche Veränderungen, die zur Benachteiligung eines oder mehrerer Eigentümer führen oder die die Gestaltung eines Gebäudes grundlegend verändern, besteht kein Anspruch. Außerdem dürfen bauliche Maßnahmen nicht gegen frühere Beschlüsse der WEG verstoßen oder dem Interesse aller Eigentümer widersprechen. Wie einzelne Baumaßnahmen in dieser Hinsicht bewertet werden, muss im Einzelfall betrachtet werden.
Wer haftet bei Schäden am Gemeinschaftseigentum?
Für Schäden am Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich die gesamte WEG verantwortlich. Deshalb zahlen auch alle Miteigentümer im Rahmen des Hausgelds für Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum ihren Monatsbeitrag an Instandhaltungsrücklage. Letztendlich wird von Fall zu Fall entschieden, wer die Kosten für die Reparatur trägt. Schließlich gibt es zahlreiche Situationen, weshalb nicht die ganze WEG für einen Schaden am Gemeineigentum aufkommen muss.
- Hat ein Eigentümer den Schaden verschuldet, kann er dafür haftbar gemacht werden.
- Geht der Schaden auf einen Mieter im Gebäude zurück, wird in den meisten Fällen die private Haftpflichtversicherung des Mieters die Kosten übernehmen.
- In anderen Fällen ist die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ausschlaggebend für die Verteilung der Kosten. Beispielsweise kann ein Eigentümer sich dagegen wehren für die Wartung des Aufzugs zu zahlen, wenn er im Erdgeschoss lebt und den Aufzug nicht verwendet.
Aufgrund der Komplexität der Umstände wird häufig erst vor Gericht eine Einigung erreicht. Deshalb empfiehlt es sich neutrale Sachverständige hinzuzuziehen, um einerseits die Schadensursache professionell feststellen zu lassen und andererseits das Konfliktpotential zu minimieren.
Wie laufen Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeineigentum ab?
Reparaturen und Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum dürfen nicht eigenmächtig durchgeführt werden. Die Verantwortung liegt bei der WEG, die Maßnahmen in der Eigentümerversammlung beschließen muss. Dies stellt sicher, dass alle Eigentümer Reparaturaufträge und die Kosten dafür beeinflussen und nachvollziehen können.
Der Ablauf einer Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum erfolgt typischerweise so:
- Feststellung des Schadens in der Eigentümerversammlung.
- Beschluss der Instandsetzung mit einfacher Mehrheit.
- Beauftragung der Hausverwaltung mit der Umsetzung.
- Rechnung an die WEG und Begleichung aus der Instandhaltungsrücklage.
Der Verwalter darf nur in dringenden Fällen (z. B. akute Gefahrensituationen) ohne vorherigen Beschluss tätig werden – allerdings nur zur Schadensbegrenzung, nicht für vollständige Reparaturen.
Wechselwirkung von Schäden am Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Schäden am Gemeinschaftseigentum, die durch Sondereigentum verursacht wurden, trägt der jeweilige Eigentümer.
Wird eine notwendige Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verzögert oder abgelehnt, kann ein Eigentümer unter Umständen Ersatzansprüche geltend machen, wenn dadurch Schäden an seinem Sondereigentum entstehen.
Gemeinschaftseigentum verkaufen
Gemeinschaftseigentum kann nur verkauft werden, wenn alle Miteigentümer dem Beschluss zustimmen. In Ausnahmefällen ist es möglich, dass Eigentümer verpflichtet werden, einem Teilverkauf zuzustimmen. Entstehen aus dem Verkauf Nachteile für einen Eigentümer, muss er dem Verkauf nicht zustimmen und kann von den anderen Miteigentümern auch nicht dazu gezwungen werden. Dafür reicht beispielsweise die Sorge, der Nachbar könnte auf dem verkauften Grundstücksteil eine Mauer errichten, die die Aussicht beeinträchtigt.
Gemeinschaftseigentum umwandeln
Gemeinschaftseigentum kann in Sondereigentum umgewandelt werden, wenn es sich nicht um zwingendes Gemeinschaftseigentum handelt, das vom Gesetzgeber vorgeschrieben ist. Außerdem müssen alle Miteigentümer in der WEG gemäß § 925 Abs. 1 BGB der Umwandlung zustimmen. Dann können Freiflächen mit Sondernutzungsrechten oder Räume, zum Beispiel auf dem Dachboden, bedingungslos und zeitlich unbegrenzt in Sondereigentum umgewandelt werden. In der Folge dürfen sie verkauft oder als zusätzliches Wohnungs- oder Teileigentum genutzt werden. Eine Auflassung mit anschließender Grundbucheintragung ist verpflichtend.
Grenzfälle: Beispiele für Gemeinschaftseigentum (oder nicht)
Wir geben Ihnen konkrete Beispiele für Gemeinschaftseigentum und erläutern bei Grenzfällen wie Balkon und Fenster, wann diese Sondereigentum sein können – oder was davon.
Balkon größtenteils Gemeinschaftseigentum
Balkone betreffen das äußere Erscheinungsbild des kompletten Hauses und unterliegen damit prinzipiell der Zuständigkeit der WEG. Diese darf zwar festlegen, dass Reparaturen und Baumaßnahmen finanziell vom Eigentümer der zugehörigen Wohnung getragen werden – dies ist jedoch selten. Üblicherweise zählen folgende Bestandteile von Balkonen zum Gemeinschaftseigentum:
- Außenseite der Balkontür
- Balkonstützen
- Bodenplatte
- Decke
- Geländer
- Gitter
- Trennmauer zum Nachbarbalkon
Die Gestaltung des Balkoninnenraumes ist hingegen Sache des jeweiligen Sondereigentümers. Ob er den Balkon als Abstellkammer, Arbeitsplatz, Raucherbereich oder Hochbeet nutzt, bleibt weitgehend ihm überlassen.
Fenster sind Gemeinschaftseigentum
Alle Fenster, die mit der Außenwelt verbunden sind, werden als Bestandteil der Fassade eines Gebäudes betrachtet. Damit sind sie zwingend Gemeinschaftseigentum. Das betrifft in jedem Fall
- Dachfenster
- Kellerfenster
- Treppenhausfenster
- Wohnungsfenster
Nicht betroffen sind Fenster innerhalb von Wohnungen, die keinen Kontakt zur Außenhülle des Gebäudes haben. Üblicherweise werden Wohnungen jedoch nicht so konzipiert, dass das Bad ein Fenster zum Schlafzimmer hat, aber keines zum Lüften.
Folgende Teile von Fenstern sind Gemeinschaftseigentum:
- Abdichtung
- äußere Fensterbänke
- Markisen
- Rahmen
- Rollläden
- Verglasung
- Schließmechanik
Sie können Kellerfenster, die zu einzelnen Wohnungen gehören, ebenso wie Wohnungsfenster zwar per Teilungserklärung als Sondereigentum definieren. Vor Gericht zählen sie trotzdem als Gemeineigentum. Lediglich die Fensterbretter auf der Innenseite sind Sondereigentum.
Muss ein Fenster ausgetauscht werden, trägt die gesamte WEG die Verantwortung – auch, wenn nur ein Eigentümer betroffen ist. Per Mehrheitsbeschluss kann die WEG jedoch festlegen, dass die Instandhaltung der Fenster – und damit auch deren Kosten – der Verantwortung des Eigentümers liegt, mit dessen Sondereigentum das Fenster verbunden ist. Kleine Reparaturen und vor allem die Fensterreinigung obliegen somit dem jeweiligen Eigentümer.
Rollläden sind Gemeinschaftseigentum
Rollläden sind wie Fenster, Markisen und Balkone Teil der Außenfassade und tragen maßgeblich zum Erscheinungsbild eines Gebäudes bei. Aus diesem Grund handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Die WEG entscheidet über die Montage und das Aussehen, ist aber auch für die Kosten verantwortlich. Die innenliegenden Rollladengurte sind dabei miteingeschlossen, da die Nutzung der Rollläden sonst nicht möglich wäre. Gleiches gilt für die Elektrik und Fernbedienungen bei elektrischen Rollläden.
Innenliegende Rollos gehören zum Sondereigentum. Da die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht dadurch beeinträchtigt wird, obliegen die Rechte und Pflichten hier dem Eigentümer.
Türen in der WEG
Welche Türe in einem Haus ist wessen Eigentum? Werfen Sie einen Blick auf unsere Tabelle!
| Türe | Gemeinschaftseigentum | Sondereigentum |
| Hauseingangstüre | ✅ | ❌ |
| Wohnungseingangstüre | Außenseite + Schloss | Innenseite |
| Innentüren in Wohnung | ❌ | ✅ |
| Kellertür (Zugang zum Kellerbereich) | ✅ | ❌ |
| Kellerabteiltür | Außenseite + Schloss | Innenseite |
| Balkontür | ✅ | Nur Innenanstrich |
Wohnungstüren werden vor Gericht als zwingendes Gemeinschaftseigentum eingestuft. Zur Wohnungstür gehört auch der Wohnungsrahmen, die Scharniere, das Schloss und, wenn vorhanden, der Türspion. Wer für die Instandsetzung und Instandhaltung verantwortlich ist, hängt von der Teilungserklärung ab, in der dies möglichst genau festgelegt werden sollte. Falls dies nicht ausdrücklich geregelt wird, fallen sämtliche Arbeiten an der Wohnungstür – außer der Innenanstrich – in die Verantwortung der WEG. Entsprechend müssen auch Reparaturen oder der Austausch von Wohnungstüren von der WEG vorgenommen werden.
Wenn Sie Ihr Namensschild oder Dekoration anbringen möchten, dürfen Sie dabei keine bleibenden Schäden hinterlassen. Außerdem müssen jegliche Dekoartikel die Brandschutzbestimmungen erfüllen und Fluchtwege gewährleisten. Nimmt beispielsweise die Schließanlage ohne Ihr Verschulden Schaden, zahlt die WEG die Kosten für den Ersatz des Schließzylinders. Mussten Sie allerdings den Schlüsseldienst rufen, weil Sie sich ausgeschlossen haben, kommen die Kosten auf Sie zu. Die Schließanlage ist zwingend Gemeinschaftseigentum.
Heizung als Gemeinschaftseigentum
Da eine Zentralheizung alle Wohnungen in einem Gebäude versorgt, wird sie zum Gemeinschaftseigentum gezählt. Das beinhaltet
- Heizungsanlage,
- Heizkessel,
- Brenner
- sowie den Heizölvorrat.
Die Heizkörper, Anschlussleitungen und Thermostatventile in den einzelnen Wohnungen dagegen sind nicht zwangsläufig Teil des Gemeinschaftseigentums. Damit Sie Ihre Heizkörper frei wählen können, müssen diese unbedingt als Sondereigentum in der Teilungserklärung festgelegt werden. Nur dann haben Sie das Recht, Ihre Heizkörper im Alleingang zum Beispiel gegen modernere Versionen einzutauschen, solange diese mit der Zentralheizanlage kompatibel sind.
Im Fall einer Fußbodenheizung handelt es sich immer um Gemeinschaftseigentum, da die Leitungen im Estrich verlegt werden und somit unter dem frei wählbaren Bodenbelag liegen, der Teil des Sondereigentums ist.
Sind Garage und Stellplätze Gemeinschaftseigentum?
Ähnlich wie bei Balkonen gehören auch Garagen innerhalb einer WEG strukturell zum Gemeinschaftseigentum. Dies betrifft insbesondere die tragenden Wände, das Dach sowie das Garagentor. Die Instandhaltung und Instandsetzung dieser Bauteile obliegt der WEG, sodass entsprechende Kosten gemeinschaftlich getragen werden müssen.
Individuelle Veränderungen innerhalb der Garage, wie etwa der Einbau einer Starkstromsteckdose zum Laden eines Elektrofahrzeugs, gelten als bauliche Veränderungen. Da hierbei in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird – etwa durch den Anschluss an die zentrale Stromversorgung – bedarf es einer Genehmigung durch die WEG. Wohnungseigentümer haben gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG grundsätzlich das Recht, solche Maßnahmen auf eigene Kosten durchführen zu lassen.
Besonders eingeschränkt ist die Gestaltungsmöglichkeit bei Tiefgaragenstellplätzen, da diese in der Regel vollständig zum Gemeinschaftseigentum zählen. Hier besteht lediglich ein Sondernutzungsrecht, das einem Eigentümer die alleinige Nutzung gestattet, jedoch keine baulichen Veränderungen ohne Zustimmung der WEG erlaubt.
Stellplätze im Freien, die zu einer Wohnung gehören, sind prinzipiell Gemeinschaftseigentum. Überirdisch gelegene Stellplätze auf unbebauten Grundstücksflächen gelten nicht als abgeschlossene Räume. Sie können nur als Sondereigentum deklariert werden, wenn die WEG dies beschließt und in der Teilungserklärung festhält. Dies gilt auch für Carports, die als Kfz-Stellplätze im Freien mit vier Eckpfeilern und Überdachung definiert sind.
Lesetipp: Lesen Sie in unserem Ratgeber mehr zur Abschreibung und Nutzungsdauer von Garagen und privat genutzten Carports.
Garten als Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht
Der Garten eines Mehrfamilienhauses ist meist Gemeinschaftseigentum. Oft gibt es jedoch ein Sondernutzungsrecht für eine Partei, zum Beispiel den Eigentümer im Erdgeschoss, dessen Wohnung direkt an den Garten angrenzt. Dieses Sondernutzungsrecht für den Garten erfordert die Zustimmung aller WEG-Mitglieder. Die WEG entscheidet bei einem Garten unabhängig von dessen Eigentumsstatus über die Umgestaltung und Baumaßnahmen wie die Errichtung eines Geräteschuppens.
Zaun dient der Sicherheit und ist daher Gemeinschaftseigentum
Der Gartenzaun eines Mehrfamilienhauses ist in der Regel Gemeinschaftseigentum. Als Teil der Gartenanlage und Abgrenzung dient er der Sicherheit des gesamten Grundstücks. Auch wenn ein Sondernutzungsrecht für den Garten besteht, bleibt der Zaun selbst Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet:
- Die WEG ist für Instandhaltung und Reparaturen des Zauns verantwortlich.
- Entscheidungen über Veränderungen oder Erneuerungen des Zauns müssen von der Eigentümergemeinschaft getroffen werden.
- Die Kosten für den Zaun werden in der Regel von allen Eigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile getragen.
In der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung der Eigentümer dürfen abweichende Regelungen getroffen werden.
Terrasse & Dachterrasse sind eigentlich Gemeinschaftseigentum
Terrassen, insbesondere im Erdgeschoss, sind häufig Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrechten. Die Außenwände sind sogar zwingendes Gemeinschaftseigentum, da sie Teil der Außenfassade sind. Der Terrassenboden und die weitere Gestaltung wiederum sind Sondereigentum und somit Angelegenheit des Eigentümers. Seit der Erneuerung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 sind Terrassen aber auch sondereigentumsfähig.
Dachterrassen werden schon länger zum Sondereigentum gezählt. Auch hier kommt es aber darauf an, wie es in der Teilungserklärung festgelegt wurde. Da Dachterrassen häufig nur über den Zutritt durch ein Sondereigentum zugänglich sind, werden sie eher als Sondereigentum deklariert. Entsprechend müssen anfallende Kosten auch von den Eigentümern des dazugehörigen Sondereigentums getragen werden. Dennoch kann eine WEG Vorschriften zur Bebauung der Dachterrasse vorgeben, um Einschränkungen der Nachbarn oder der Fassade zu verhindern.
Bei einer Terrasse mit Sondernutzungsrechten muss die WEG dafür aufkommen, wenn an Wänden oder Decke Reparaturen fällig werden. Für den Oberflächenbelag auf dem Boden, also Fliesen oder Platten, ist der Eigentümer verantwortlich. Darunter liegende Schichten, wie die Isolierung oder der Estrich sind Teil der tragenden Konstruktion und damit wieder Aufgabenbereich der WEG.
Leitungen sind überwiegend Gemeinschaftseigentum
Ob Versorgungsleitungen zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum gehören, hängt davon ab, wo sie verlaufen und welchen Zweck sie erfüllen.
Als Gemeinschaftseigentum gelten Leitungen, die mehrere Wohnungen oder das gesamte Gebäude versorgen:
- Hauptleitungen für Wasser, Strom, Gas und Abwasser
- Steigleitungen (vertikale Versorgung für mehrere Einheiten)
- Abflussrohre, die mehrere Wohnungen entwässern (z. B. Fallrohre im Mehrfamilienhaus)
- Heizungsleitungen, sofern sie Teil einer Zentralheizung sind
✅ Wartung und Reparatur sind Sache der WEG, die Kosten werden gemeinschaftlich getragen.
Besonderheit: Durch Wände verlaufende Leitungen
Leitungen, die in tragenden Wänden verlaufen, gelten oft als Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie nur eine Wohnung versorgen. Entscheidend ist hier die Teilungserklärung, da dort abweichende Regelungen getroffen sein können. Falls Sie sich unsicher sind, lohnt sich ein Blick in die Gemeinschaftsordnung oder eine Rücksprache mit der Hausverwaltung.
Zähler als Gemeinschaftseigentum
Wasserleitungen und Zähler sind Teil des Gemeinschaftseigentums, da sie der Versorgung der Wohnungen dienen, beziehungsweise die Abrechnung zwischen den verschiedenen Eigentümern ermöglichen. Deshalb muss für das Ablesen der Zähler auch Zugang zum Sondereigentum gewährt werden.
Abwasserleitungen und Rohrbruch
Abwasserleitungen werden separat betrachtet, da sie die Wohnung nicht versorgen. Erst ab der Abzweigung zur Hauptleitung ist die WEG verantwortlich. Da die meisten Verstopfungen vor der Hauptleitung auftreten, müssen Wohnungseigentümer sich selbst um die Reparatur kümmern und sie finanzieren.
Bei einem Rohrbruch entstehen häufig für mehrere Parteien Kosten, da der Wasserschaden die Wohnung mit dem Rohrbruch, als auch darunterliegende Wohnungen betrifft. Obwohl die Wasserleitungen Teil des Gemeinschaftseigentums sind, muss die WEG nicht für den Schaden aufkommen – solange kein Verschulden vorliegt. Hier hilft die Gebäude- oder Hausratsversicherung oder der Schaden kann gemeinsam mit der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums behoben werden. Trägt der Verwalter oder die WEG Schuld am Wasserschaden, weil dringende Wartungsarbeiten oder Instandhaltungen aufgeschoben wurden, ist es wahrscheinlicher, dass Eigentümer die Kosten nicht tragen müssen.
Unterschiedliche Interessen beeinflussen den Zustand von Gemeinschaftseigentum
Entscheidungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden durch unterschiedliche Zielsetzungen und Interessen der Eigentümer geprägt. Nicht selten führen diese Differenzen zu Konflikten, die mitunter sogar vor Gericht enden. Besonders problematisch kann es werden, wenn bestimmte Eigentümergruppen, sei es aus finanziellen oder persönlichen Gründen, notwendige Instandhaltungen oder Modernisierungen blockieren.
Während Selbstnutzer oft großen Wert auf ein gepflegtes Gemeinschaftseigentum legen, sehen Vermieter darin vor allem eine Kostenfrage, die ihre Rendite schmälert. Noch schwieriger wird es, wenn einzelne Eigentümer aus Prinzip gegen Veränderungen sind oder jede Investition ablehnen. Solange sie in der Minderheit bleiben, können solche Stimmen den Entscheidungsprozess zwar verzögern, aber nicht dauerhaft verhindern. Problematisch wird es jedoch, wenn eine Mehrheit sich gegen notwendige Maßnahmen stellt.
Wenn Sie mit dem Kauf einer Wohnung liebäugeln, lohnt sich ein Blick auf den Zustand des Gemeinschaftseigentums vor der Vertragsunterzeichnung: Ist es gut gepflegt oder gibt es Modernisierungsstau? Gibt es Anzeichen dafür, dass wichtige Maßnahmen verschleppt werden? Die Zusammensetzung der WEG und ihre Haltung zur Instandhaltung können entscheidend dafür sein, ob Investitionen in die Immobilie reibungslos umgesetzt werden oder langwierige Diskussionen bevorstehen.
Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung helfen Sie in vielfältiger Hinsicht bei der fachkundigen Beurteilung eines Wohnhauses. Unsere Sachverständigen bewerten für Sie nicht nur die Wohnung, sondern beziehen auch das Gemeinschaftseigentum in die Wertermittlung ein. Mit unseren Gutachten sind wir zur Stelle, wenn Sie
- eine Kapitalanlage in einem Mehrfamilienhaus tätigen möchten (z. B. Verkehrswertgutachten oder Mietwertgutachten),
- einen Gutachter für Gebäudeschäden benötigen (z. B. damit die WEG für Schäden an Ihrem Sondereigentum aufkommt oder bei Ansprüchen gegen die Baufirma aufgrund von Baumängeln oder Bauschäden),
- den Sanierungsbedarf beurteilen müssen (z. B. für eine energetische Sanierung),
- den Marktwert des gesamten Gebäudes oder einzelner Wohnungen erfahren möchten (z. B. zur Senkung der Erbschaftssteuer auf Immobilien, für einen Verkauf oder ein Teilungsverfahren).
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