Eine Immobilie zu erben, ist keine leichte Angelegenheit. Denn im Rahmen der Erbschaft kommen einige wichtige Entscheidungen auf Sie zu, zum Beispiel, wenn Sie das geerbte Haus verkaufen möchten. Im Folgenden erfahren Sie, welche Regelungen Sie beachten müssen, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen. Wir verraten Ihnen alles Wissenswerte rund um Steuern, Fristen und das richtige Vorgehen, wenn Sie ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung verkaufen möchten.
Das Wichtigste in Kürze
- Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, lauert das Finanzamt mit zwei Steuer-Arten auf Sie und etwaige Miterben.
- Liegen zwischen Erwerb der geerbten Immobilie und dem Verkauf weniger als zehn Jahre (ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers), fällt unter Umständen Spekulationssteuer auf den Gewinn an.
- Die verkaufsbedingte Spekulationssteuer hat nichts mit der Erbschaftssteuer aus Anlass der Erbschaft zu tun.
- Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, kann nur die Erbengemeinschaft gemeinsam über das Schicksal der Immobilie entscheiden.
6 Fragen, bevor Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen
Bevor Sie sich dazu entscheiden, ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung zu verkaufen, sollten Sie sich gründlich Gedanken darüber machen, ob die Verkaufsentscheidung und ihre Konsequenzen für Sie sinnvoll sind. Insbesondere die steuerlichen Vorgaben sind entscheidend für den richtigen Zeitpunkt eines Verkaufs.
- Sie sind Alleinerbe oder haben sich schon mit Ihren Miterben auf den Hausverkauf innerhalb der sechswöchigen Ausschlagungsfrist für die Erbschaft geeinigt?
- Haben Sie einen Blick ins Grundbuch geworfen? So fordern Sie einen Grundbuchauszug an.
- Haben Sie dem Grundbuchamt die Erbfolge nachgewiesen (Erbschein oder notarielles Testament)?
- Wurde der Grundbucheintrag wegen der Erbschaftsannahme berichtigt?
- Befinden Sie sich noch innerhalb der Spekulationsfrist? Anders gefragt: Wurde das Haus vor mindestens zehn Jahren gekauft?
- Hat ein zertifizierter Immobiliensachverständiger den Verkehrswert der Immobilie ermittelt?
Falls ein Verkehrswertgutachten besteht, das schon ein paar Jahre alt ist, lohnt sich bei gestiegenem Bodenwert oder Investitionen in Modernisierungen eine Aktualisierung. Ein frisches Verkehrswertgutachten senkt die Erbschaftssteuer oft beträchtlich, da die steuerliche Wertermittlung durch das Finanzamt meist zum Nachteil des Steuerpflichtigen ausfällt.
Steuerzahlung beim Verkauf eines geerbten Hauses
Ob der Verkauf eines geerbten Hauses für Sie sinnvoll ist und zu welchem Zeitpunkt sich ein Verkauf lohnen würde, hängt insbesondere von den steuerrechtlichen Regelungen für geerbte Immobilien ab.
Was ist die Spekulationssteuer bei Erbe?
Möchten Sie ein geerbtes Haus verkaufen, wird unter Umständen eine Spekulationssteuer fällig. Ob Sie als Verkäufer diese auf den Verkaufspreis für das geerbte Haus entrichten müssen oder nicht, hängt von zwei Punkten ab:
- Nutzungsart des Hauses.
- Eigentumsdauer des Erblassers.
Wenn der Erblasser, also der Verstorbene, das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt hat, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Wenn das Haus oder die Wohnung hingegen vermietet wurde, kommt es darauf an, wie lange die Immobilie dem Erblasser gehört hat:
- Gehörte dem Verstorbenen das Haus seit mindestens zehn Jahren, fällt keine Spekulationssteuer an.
- Waren der Erblasser und seine Erben hingegen weniger als auf den Tag genau zehn Jahre Eigentümer der Immobilie, müssen Sie Spekulationssteuer bezahlen. Ausnahmen: Der Erblasser oder Sie als Erbe haben im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Kalenderjahren davor selbst dauerhaft darin gewohnt oder Ihre Kinder für den gleichen Zeitraum unentgeltlich darin wohnen lassen.
Für die Bestimmung der Zehnjahresfrist gelten grundsätzlich die Kaufverträge. Selbst wenn das Haus noch keine zehn Jahre steht, weil der Erblasser das Grundstück unbebaut erworben hat, richtet sich die Spekulationsfrist nach dem Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags für das Grundstück. Das gilt für Kauf und Verkauf. Das bedeutet: Nicht der Tag der Erbschaft markiert das Ende der Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer, sondern der Tag des Verkaufs.
Lesetipp: Mit welcher Formel das Finanzamt die Spekulationssteuer von Erben berechnet und welche Kosten Sie vom Veräußerungsgewinn abziehen dürfen, erläutern wir in unserem Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Beispiel für die Berechnung der Spekulationssteuer bei Erbe
Sie haben ein Haus von Ihrem Vater geerbt. Ihr Vater hat das Haus vor acht Jahren gekauft, hat die ersten zwei Jahre selbst darin gewohnt und es anschließend aber in den vergangenen sechs Jahren bis zu seinem Tod vermietet. Ein Makler findet einen geeigneten Käufer für Sie, wofür er in der Regel eine Provision von Ihnen zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Verkaufspreises erhält. Das Haus ist laut Grundbuch schuldenfrei. Der Käufer übernimmt die Notarkosten.
Wenn Sie das Haus nicht unter Berücksichtigung der „Dreijahresfrist“ selbst bewohnen, fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an. Diese berechnet sich folgendermaßen:
Aktueller Verkaufspreis: 600.000 €
Ursprünglicher Kaufpreis: 450.000 €
Maklerkosten (4% des Verkaufspreises): 24.000 €
Notarkosten: 0 €
Ihr Steuersatz: 40 %
| 600.000 € | – | 450.000 € | – 24.000 € | = | 126.000 € |
| Verkaufspreis | – | Kaufpreis | – Maklerkosten | = | Zu versteuernder Betrag |
Wenn Ihr Steuersatz auf Grundlage Ihres Einkommens bei 40 % liegt, freut sich das Finanzamt auf eine hübsche Summe für den Verkauf der geerbten Immobilie:
126.000 € x 0,4 = 50.400 €
Die Spekulationssteuer beträgt in diesem Beispiel 50.400 Euro.
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Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?
Gemäß Einkommenssteuergesetz (§ 23 EstG) müssen Verkäufer einer geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer zahlen, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:
- Sie verkaufen die Immobilie frühestens zehn Jahre, nachdem der Erblasser sie erworben hat.
- Sie oder der Erblasser haben das Haus in mindestens zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs bewohnt. Dauerhaft bedeutet, es handelte sich um Ihren Lebensmittelpunkt einschließlich Registrierung im örtlichen Einwohnermeldeamt.
- Sie haben das Haus in mindestens zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlassen und das Kind hat selbst dauerhaft in dem Haus gewohnt.
- Der Verkaufserlös beträgt weniger als 600 Euro und Sie haben sonst keine Einnahmen durch private Veräußerungsgeschäfte in diesem Jahr. Für private Veräußerungsgeschäfte wie zum Beispiel ein privates Darlehen gilt eine Freigrenze von 600 Euro pro Jahr.
- Sie verkaufen maximal drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren. Werden es mehr, betrachtet der Fiskus Sie als gewerblichen Immobilienhändler und Sie müssen Ihre Einnahmen aus Immobiliengeschäften entsprechend versteuern.
- Sie verkaufen die Immobilie ohne Gewinn: Der Verkaufspreis abzüglich der Kosten für Makler und Notar ist niedriger als der einstige Kaufpreis.
Übrigens: Hinsichtlich der drei Jahre, die Sie selbst oder Ihr Kind im geerbten Haus gewohnt haben müssten, damit das Finanzamt auf die Spekulationssteuer verzichtet, gelten die (angebrochenen) Kalenderjahre. Im Extremfall sind es also nur 14 Monate.
Beispiel: Sie sind im Dezember 2022 in das geerbte Haus eingezogen. Anlässlich des Verkaufs ziehen Sie im Ende Januar 2024 wieder aus der Immobilie aus. Sie haben effektiv nur 14 Monate darin gewohnt, dabei aber drei Kalenderjahre (2022, 2023, 2024) abgedeckt. Damit ist die Frist zur Umgehung der Spekulationssteuer erfüllt.
Die Erbschaftssteuer entrichten Sie unabhängig davon, was Sie mit der geerbten Immobilie machen. Übersteigt der Verkehrswert des geerbten Hauses Ihren persönlichen Freibetrag, fällt Erbschaftssteuer an. Allerdings wird nur der Teil des Verkehrswertes besteuert, der den jeweiligen Freibetrag überschreitet. Ausführliche Informationen zum Thema Erbschaftssteuer auf Immobilien finden Sie in unserem Ratgeber.
Diese Fristen gelten beim Verkauf eines geerbten Hauses
Zwei Fristen sind für Sie relevant, wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen und dabei Steuern sparen möchten: Die „Zehnjahresfrist“ und die „Dreijahresfrist“.
Hat der Erblasser das Haus vor mindestens zehn Jahren erworben, fällt keine Spekulationssteuer beim Verkauf der geerbten Immobilie an. Andernfalls kommen Sie mit der „Dreijahresfrist“ um die Spekulationssteuer herum. Diese besagt, dass der Erblasser, Sie selbst oder eines Ihrer Kinder unentgeltlich und dauerhaft in drei Kalenderjahren im Haus gewohnt haben müssen, bevor Sie es steuerfrei verkaufen können. Kalenderjahre gelten auch „angebrochen“, das heißt, wenn Sie von Dezember 2018 bis Januar 2020 in dem Haus gewohnt haben, ist die Dreijahresfrist erfüllt. Voraussetzung ist, dass die betroffene Person im fraglichen Zeitraum dort ihren Lebensmittelpunkt hatte, also beim örtlichen Einwohnermeldeamt unter dieser Adresse gemeldet war.
Generell gilt: Überstürzen Sie den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie nicht. Ein Hausverkauf und vor allem ein Hausverkauf mit Mietern sollte gut vorbereitet sein.
Kosten beim Verkauf eines geerbten Hauses
Neben Erbschafts- und Spekulationssteuer können folgende Kosten für den Immobilienverkauf anfallen:
- Makler-Courtage, sofern dessen Provision nicht vom Käufer übernommen wird.
- Direkte Vermarktungskosten: Wenn Sie keinen Makler mit dem Verkauf der geerbten Immobilie beauftragen, haben Sie in der Regel Ausgaben für Anzeigen in Immobilienportalen oder Zeitungen. Berücksichtigen Sie dabei, das Inserat ansprechend mit hochwertigen Fotos, Grundrissen und ausführlichen Informationen zum Objekt zu gestalten (Exposé erstellen – darauf kommt es an!). Hinzu kommen Gebühren für Ämter, von denen Sie eventuell Grundrisse oder andere Dokumente anfordern.
- Falls erforderlich: Kosten für notwendige Reparaturen oder eine Instandsetzung des Hauses. Eine Immobilie in augenscheinlich gutem Zustand verkauft sich leichter und zu einem besseren Preis als ein Haus, das außen gestrichen gehört und in dem innen der Putz von der Decke bröckelt.
- Kosten, um Verbindlichkeiten oder Hypotheken zu begleichen und aus dem Grundbuch löschen zu lassen, falls das Haus noch belastet ist.
- Kosten für die Ermittlung des Immobilienwerts durch einen unabhängigen Gutachter.
Lesetipp: Wir haben eine ausführliche Übersicht zu den Kosten beim Hausverkauf zusammengestellt, die für Verkäufer anfallen.
Erbengemeinschaft: Hausverkauf als letzter Ausweg
Eine geerbte Immobilie verkauft sich einfacher, wenn Sie der alleinige Erbe sind. Teilen Sie sich das Haus mit weiteren Erben, entstehen möglicherweise Komplikationen. Denn Sie müssen sich mit den Miterben abstimmen und auf einen gemeinsamen Nenner kommen.
Vielleicht verkaufen Sie das Haus sogar nur aus dem Grund, weil Ihr Bruder oder Ihre Schwester beispielsweise am anderen Ende von Deutschland lebt, keine Bindung zur geerbten Immobilie hat, vielleicht sogar selbst gerade ein Haus baut und daher ausgezahlt werden möchte. Oder es hängen einfach zu viele Erinnerungen an dem Haus.
Im besten Fall sorgt eine Erbengemeinschaft nur für einen höheren bürokratischen Aufwand, weil Dokumente und Verträge von allen Erben unterschrieben werden müssen. Ausnahme: Ihre Miterben stellen Ihnen eine notarielle Vollmacht aus, mit der Sie über alle Erbschaftsangelegenheiten allein entscheiden dürfen. Dann müssen Sie diese allerdings im Kontakt mit Behörden, Banken oder dem Notar immer aufs Neue im Original vorzeigen. Schließlich könnte es sein, dass Ihre Miterben Ihnen diese Vollmacht in der Zwischenzeit entzogen haben.
Im schlechtesten Fall sind sich die Erben nicht einig, ob das geerbte Haus verkauft oder anderweitig verwendet werden soll. Mögliche Szenarien:
- Zieht ein Erbe ein? Bezahlt er den Miterben dann Miete oder zahlt er sie aus?
- Tritt die Erbengemeinschaft als Vermieter gegenüber Dritten auf?
- Wird die geerbte Immobilie verkauft?
Sind die Erben untereinander zerstritten oder liegen die Vorstellungen darüber, was mit dem Haus passieren soll, zu weit voneinander entfernt, endet das nicht selten vor Gericht. Daher empfiehlt es sich, schon im Vorfeld eine neutrale Person zu Rate zu ziehen, die sich mit Immobilien, Steuern und Erbrecht auskennt. Ein neutraler Dritter hat im Gespräch mit der Erbengemeinschaft insbesondere den Vorteil, dass er unbefangen und unparteiisch ist und die oft hitzigen, emotionalen Diskussionen um die geerbte Immobilie mit einer rationalen Analyse samt Handlungsempfehlungen entschärfen kann.
Sobald sich die Erbengemeinschaft einig ist, beantragt sie beim Amtsgericht den Erbschein. Damit wird das geerbte Haus tatsächlich zum gemeinsamen Eigentum der Erben. Der Notar beantragt die Umschreibung im Grundbuch. Dort können die Erben nun auch einsehen, ob auf der geerbten Immobilie noch Verpflichtungen lasten oder Rechte von Dritten bestehen. Im nächsten Schritt kann die Erbengemeinschaft das geerbte Haus verkaufen.
Erbengemeinschaft – wie teilt man ein Haus auf?
Existiert ein Testament, ist der Nachlass einschließlich der Aufteilung des Immobilienbesitzes meist klar geregelt. Gibt es keine schriftlichen Anweisungen des Verstorbenen, was mit seinem Erbe geschehen soll, tritt die gesetzliche Erbfolge gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) in Kraft. Konkret gelten in Deutschland § 1924 bis § 1936 BGB. Prinzipiell gilt: Ehe- oder Lebenspartner stehen an erster Stelle und bekommen die Hälfte, gefolgt von Kindern und Enkeln. Verschwägerte gehen leer aus, Eltern und Geschwister des Verstorbenen sind hingegen mit einem geringeren Anteil als Kinder erbberechtigt.
Die Erbengemeinschaft entsteht automatisch. Sie dient dazu, das Erbe ordnungsgemäß aufzuteilen. Der Haken bei geerbten Immobilien liegt darin, dass Häuser nicht wie ein Kuchen geteilt werden können. Allerdings macht der Wert der Immobilien meist den Großteil des Erbes aus. Die Erbengemeinschaft muss sich folglich entschließen, was sie mit dem geerbten Haus macht. Diese Möglichkeiten bestehen, um die geerbte Immobilie aufzuteilen:
- Einvernehmlicher Verkauf
- Auszahlung der Miterben
- Zwangsverkauf / Teilungsversteigerung
Die einfachste Lösung ist der einvernehmliche Verkauf. Die Erbengemeinschaft entschließt sich dazu, die Immobilie zu verkaufen. Der Erlös wird entsprechend aufgeteilt.
Je nach finanzieller Lage und Wohnsituation der Erben, kann es sein, dass ein Erbe – beispielsweise der hinterbliebene Ehepartner – weiterhin in dem Haus wohnen möchte. In diesem Fall müssen die Miterben ausbezahlt werden.
Beispiel: Die Ehefrau des Verstorbenen möchte das Haus behalten. Dessen Verkehrswert beläuft sich auf 500.000 Euro. Neben dem Haus existieren noch Barmittel in Höhe von 100.000 Euro, ein Aktiendepot im Wert von 100.000 Euro, ein neues Auto mit einem Wert von 30.000 Euro und Schmuck im Wert von 20.000 Euro.
Verkehrswert der Immobilie: 500.000 Euro
Sonstiges Vermögen: 250.000 Euro (100.000 Euro Barmittel + 100.000 Euro Aktien + 30.000 Euro Auto + 20.000 Euro Schmuck)
Vererbtes Vermögen: 750.000 Euro
Der Ehefrau steht die Hälfte des vererbten Vermögens zu, das wären 375.000 Euro. Die Formel für die Auszahlung an die Miterben lautet:
| 500.000 Euro | – 375.000 Euro | = 125.000 Euro |
| Verkehrswert der Immobilie | zustehender Erbteil | Auszahlungssumme |
Die Ehefrau muss 125.000 Euro an die Miterben auszahlen.
Bitter wird es für alle Beteiligten, wenn sie sich nicht einig sind und es zu einer Teilungsversteigerung kommt. Dazu muss mindestens ein Erbe die Teilungsversteigerung der geerbten Immobilie(n) beim zuständigen Amtsgericht fordern. Das Amtsgericht verkauft die Grundstücke aus der Erbmasse schließlich nach den Vorschriften des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).
Der im Rahmen dieses Zwangsverkaufs erzielte Erlös ist meist deutlich niedriger als bei einem Verkauf auf dem freien Markt. Der Verkaufserlös wird dem Nachlass hinzugefügt. Nun kann das Erbe aufgeteilt und die Erbengemeinschaft aufgelöst werden.
Übrigens: Erben, die das Haus gerne selbst behalten möchten oder glauben, einen höheren Preis erzielen zu können, dürfen bei der Teilungsversteigerung mitbieten.
Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Wer ein Haus geerbt hat, kann es entweder selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Das sollte bei der Entscheidung bedacht werden:
Eigennutzung
Können oder wollen Sie überhaupt in das geerbte Haus einziehen? Einerseits hängt diese Entscheidung von der Entfernung zu Ihrem Arbeitsplatz, Ihrer Familie, Ihrem Lebensmittelpunkt ab. Andererseits spielt die emotionale Komponente eine Rolle: Sind womöglich zu viele Erinnerungen mit dem Haus verbunden?
Sind Sie sich darüber im Klaren, ob Sie die geerbte Immobilie selbst nutzen wollen, geht es darum, ob Sie es auch können. Wie ist der Zustand des Hauses? Was muss renoviert und modernisiert werden? Können Sie sich Umbau und Instandsetzung finanziell leisten? Müssen Sie Miterben ausbezahlen?
Das geerbte Haus selbst zu bewohnen, erscheint gerade für junge Menschen, die noch nicht selbst gebaut haben, verlockend. Doch selbst wenn Sie die Kosten für Renovierung und Modernisierung tragen können, dürfen Sie die Erbschaftssteuer nicht vergessen.
Fällt keine oder nur eine geringe Erbschaftssteuer an, sind die Baumaßnahmen finanziell im Rahmen, ist die Lage des Hauses für die eigene Lebensgestaltung geeignet und ein Einzug mit der eigenen Familie emotional möglich, ziehen Sie ein!
Vermietung
Sie können oder wollen nicht selbst einziehen, das geerbte Haus aber nicht verkaufen? Eine Vermietung will gut überlegt sein. Gehen Sie mit einem zertifizierten Sachverständigen für Immobilien durch, welche Renovierungen und Modernisierungen unumgänglich sind oder in absehbarer Zeit auf Sie zukommen werden. Gerade wenn die Immobilie mehrere Jahrzehnte alt ist und in der jüngeren Vergangenheit kaum Investitionen zur Instandhaltung getätigt wurden, kommen weitreichende Kosten auf Sie zu.
Expertentipp: Vor allem bei einer geerbten Wohnung lohnt sich ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die darin enthaltene Höhe der Instandhaltungsrücklage.
Bis ein vermietetes Haus Gewinn für Sie abwirft, werden Jahrzehnte vergehen. Immobilien mit mehreren Mietwohnungen darin liefern oftmals bessere Renditen und Quadratmeterpreise als Einfamilienhäuser. Natürlich sichern Ihnen die Mieten regelmäßige Einkünfte. Allerdings fallen bei vermieteten Objekten auch immer wieder Investitionen an. Hinzu kommen Verwaltungsaufwand oder -kosten (Hausgeld), falls Sie die Hausverwaltung nicht selbst übernehmen. Vermieten kann je nach Zustand der Immobilie und nach Mieter(n) stressig sein. Fragen Sie sich also: Will ich ein Vermieter sein?
Verkauf
Insbesondere wenn die Immobilie unter den Erben aufgeteilt werden muss, ist der Verkauf des geerbten Hauses oftmals sinnvoller. Der aktuelle Verkehrswert liefert Ihnen einen guten Anhaltspunkt, wie viel Geld der Verkauf auf dem freien Markt einbringt. Berücksichtigen Sie gegebenenfalls anfallende Maklerprovisionen und ob Steuern für den Verkauf anfallen.
Die Vorteile beim Verkauf eines geerbten Hauses:
- Miterben können ausbezahlt werden.
- Keine Rechtsstreitigkeiten mit Mietern.
- Deutlich höherer Gewinn als bei Vermietung – zumindest bei Einfamilienhäusern.
- Abhängig von Fristen und Freibeträgen kann der Verkauf sogar steuerfrei sein.
- Sie haben dadurch Geld zur Verfügung, um sich einen Lebenstraum zu erfüllen, selbst zu bauen oder Kapital anzulegen.
So viel ist Ihr geerbtes Haus wert
Wenn Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen möchten, lohnt es sich, zur Wertermittlung im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens, eines Kurzgutachtens oder der Plausibilisierung eines bestehenden Gutachtens einen seriösen Sachverständigen mit lokaler und fundierter Marktkenntnis zu beauftragen.
Die Gutachter der Heid Immobilien GmbH nehmen die Bewertung Ihrer Immobilie nach gesetzlichen Maßstäben vor. Wir sind von TÜV, DEKRA, IHK und weiteren Institutionen zertifiziert. Unsere Sachverständigenbüros sind in ganz Deutschland verteilt, sodass wir auch für Ihre Region einen Experten vor Ort haben.
Sie erhalten auch bei kurzfristigen Anfragen eine kostenlose Erstberatung: Darüber hinaus bieten wir eine Festpreisgarantie. Das heißt: Unsere Preise sind verbindlich und transparent. Selbst wenn der Aufwand für uns höher sein sollte als ursprünglich angenommen, bezahlen Sie nur den vereinbarten Preis.
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