Grünfläche oder landwirtschaftliche Nutzungsfläche? Wo ist ein neues Baugebiet geplant? Ein Blick in den Flächennutzungsplan verrät Ihnen mehr. Der Flächennutzungsplan (kurz: F-Plan oder FNP) ist als Bodennutzungskonzept zu verstehen. In Grundzügen stellt er die beabsichtigte Art der Bodennutzung dar. Dazu wird im Geltungsbereich einer Gemeinde das gewünschte Ortsbild betrachtet und zukunftsgerichtet entschieden, wie sich das Gebiet städtebaulich entwickeln soll. Erfahren Sie, was ein Flächennutzungsplan enthält und wie mögliche Änderungswünsche berücksichtigt werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Flächennutzungsplan (F-Plan oder FNP) gilt als ein vorbereitender Bauleitplan. In Grundzügen regelt der FNP die Art der Bodennutzung für ein gesamtes Gemeindegebiet.
- Rechtliche Vorschriften über den Inhalt, die Genehmigung und den Zweck eines Flächennutzungsplans sind im Baugesetzbuch (BauGB) in den §§ 5, 6 und 8 geregelt.
- Der Flächennutzungsplan kann meist kostenlos entweder im Rathaus, im Bürgerbüro, der Baubehörde der jeweiligen Gemeinde oder online eingesehen werden.
- Es gibt verschiedene Verfahren, den Flächennutzungsplan aufzustellen beziehungsweise zu ändern.
Was ist ein Flächennutzungsplan?
Ein Flächennutzungsplan (kurz FNP oder F-Plan genannt) ist nach § 1 Abs. 2 BauGB als vorbereitender Bauleitplan zu verstehen. Laut § 5 BauGB ist im Flächennutzungsplan „für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen“.
Der Flächennutzungsplanung liegt in der Verantwortung der Gemeinde (§ 2 Abs. 1 BauGB). Er dient der planenden Kommune als Instrument der räumlichen Gestaltung, mit dem sich städtebauliche Planungs- und Entwicklungsziele identifizieren und vorzeichnen lassen. Kartografisch und textlich wird für ein Gemeindegebiet die Art der Bodennutzung dargestellt: Grünflächen, landwirtschaftliche Gebiete, Verkehrs- und Versorgungsanlagen sowie für die Bebauung vorgesehene Flächen.
Nach allgemeiner Auffassung besitzt der Flächennutzungsplan nicht mehr als eine verwaltungsinterne Relevanz als vorbereitende Planung für den auf ihm aufbauenden, verbindlichen Bebauungsplan.
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Vorteile eines Flächennutzungsplans
- Einschätzung der Wertentwicklung von Grundstücken
- Nachhaltige Raumnutzungsentscheidungen
- Bürgerbeteiligung möglich
- Steuerung von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen
- Planerische Regulierung von Außenbereichsvorhaben
- Berücksichtigung von Umweltschutz und Umweltvorsorge
Nachteile eines Flächennutzungsplans
- Keine Rechtsnormqualität
- Keine Planungssicherheit
- Einschränkungen des Baugebietes
Flächennutzungsplan versus Bebauungsplan
Innerhalb des zweistufigen Systems der Bauleitplanung geht der Flächennutzungsplan dem Bebauungsplan als vorbereitender Schritt voraus.
Der Flächennutzungsplan entwirft vor dem Hintergrund der kommunalen Entfaltungsvorstellungen ein gesamträumliches Entwicklungskonzept, das den Rahmen für die künftige Bodennutzung auf den Grundstücken darstellt. Aus dieser umfassenden Funktion folgt auch die Begrenzung des FNP auf bloße Grundzüge.
Unter planungssystematischen Aspekten zählt die Flächennutzungsplanung zur langfristigen Steuerung der Stadtentwicklung. Dabei werden kommunale Zielvorstellungen festgehalten und koordiniert. Der Flächennutzungsplan fungiert überdies als Leitlinie für die räumliche Verteilung von verschiedenen Nutzungen innerhalb des Gemeindegebiets. Dem F-Plan obliegt eine Steuerungs-, Entwicklungs- und Ordnungsfunktion.
Aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans sind einzelne Bebauungspläne zu entwickeln (§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Es gibt für verschiedene Teilbereiche des Gemeindegebietes, sogenannte Parzellen, einen eigenen, verbindlichen Bebauungsplan, welcher die rechtsverbindlichen Festsetzungen enthält und die Rechtsgrundlage für weitere erforderliche Maßnahmen bildet. Erst diese Konkretisierung gibt Bauherren und -interessierten die nötige Planungssicherheit.
Auf den Punkt gebracht lassen sich folgende Unterschiede festhalten:
Flächennutzungsplan: Legende und Erläuterungsbericht
In einem Flächennutzungsplan ist die gesamte Bodennutzung einer Gemeinde als Landkarte mit Legende und einem zusätzlichen Erläuterungsbericht dargestellt. Dabei wird ersichtlich, wo künftig Wohn-, Industrie- beziehungsweise Gewerbegebiete geplant sind, wo Acker- oder Grünflächen liegen werden.
Ziel der Gestaltung eines F-Plans ist es, die zukünftige Nutzung der Gemeindeflächen aufzuzeigen. Der Flächennutzungsplan wird vorrangig für die Ausweisung von Neubaugebieten verwendet. Auf Basis dieses Bauleitplans kann die Erschließung technischer Anlagen, wie zum Beispiel von Versorgungs- und Abwasserleitungen sowie öffentlicher Einrichtungen, geplant werden.
Grundsätzlich setzt sich der FNP aus den folgenden Inhalten zusammen (§ 5 BauGB):
- Bodennutzungskonzept für das gesamte Gemeindegebiet (§ 5 Abs. 1 S. 1 BauGB)
- Darstellungen (§ 5 Abs. 2 BauGB) der baulichen und sonstigen Bodennutzung:
- Baubezogene Bodennutzung (z. B. Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen)
- Ausstattungsbezogene Bodennutzung (z. B. Schulen, Kirchen, Sport- und Spielanlagen)
- Infrastrukturelle Bodennutzung (z. B. Straßen, Schienen, Abfallentsorgungsflächen)
- Umweltschutz- und freiraumbezogene Bodennutzung (z. B. Grün- und Wasserflächen, Friedhöfe, Zelt- und Badeplätze, Hochwasserschutzgebiete)
- Land- und forstwirtschaftliche Bodennutzung (z. B. Wald)
- Kennzeichnungen (§ 5 Abs. 3 BauGB) von Flächen, bei deren Bebauung besondere Probleme zu berücksichtigen sind:
- Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind
- Flächen, unter denen Bergbau betrieben wird oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind
- Für bauliche Nutzungen vorgesehene Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind (siehe Altlasten)
- Nachrichtliche Übernahmen (§ 5 Abs. 4 BauGB) sind aus anderen Gesetzen geregelte Nutzungsansprüche, welche im F-Plan vermerkt werden:
- Privilegierte Fachplanungen
- Schutzgebiete nach Naturschutzrecht oder Wasserrecht
- Ensembles oder Denkmalbereiche, Denkmalschutz und Denkmalpflege
- Festgesetze Überschwemmungsgebiete, Risikogebiete und Hochwasserentstehungsgebiete
- Begründung (§ 5 Abs. 5 BauGB) mit Zielen, Zwecken und wesentlichen Auswirkungen des Flächennutzungsplans sowie einem Umweltbericht.
Die Gemeinde kann allerdings nicht nur weitere Darstellungen als im Katalog vorgesehen skizzieren, sondern auch eine weitergehende Differenzierung. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) eröffnet der Gemeinde zahlreiche Wege. Auch eigenständige Verfeinerungen, je nach den spezifischen örtlichen Erfordernissen, sind möglich.
Der Flächennutzungsplan muss dabei immer das gesamte Gebiet der Gemeinde umfassen (Gebot der äußeren Planungseinheit). Zudem müssen die Darstellungen immer
- positiv (Gebot der positiven Planung),
- konkret (Gebot der konkreten Planung) und
- bestimmt (Bestimmtheitsgebot) sein.
Der Maßstab ist dabei so zu bestimmen, dass alle inhaltlichen Aspekte des Flächennutzungsplans eindeutig und unmissverständlich dargestellt werden können. Meistens reicht ein Maßstab von 1:10.000 aus, um den Anforderungen der Planzeichenverordnung (PlanZV) gerecht zu werden. In ihr sind detaillierte Vorschriften über die bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung von Flächennutzungsplänen heranzuziehenden Planzeichen enthalten. Dadurch wird gewährleistet, dass bundesweit eine einheitliche Plansprache gesprochen wird.
Den Flächennutzungsplan einsehen
Bürger können den Flächennutzungsplan einer Gemeinde im Rathaus, im Bürgerbüro oder der Baubehörde der jeweiligen Kommune einsehen. Zusätzlich verbreitet sich das Angebot, den Flächennutzungsplan online einzusehen. Die Einsichtnahme ist in der Regel kostenlos.
Flächennutzungsplan: Verfahren und Änderungen
Im Zuge der kommunalen Planungshoheit obliegt das Aufstellen beziehungsweise die Änderung eines Flächennutzungsplans der Gemeinde. Damit wird sichergestellt, dass neben der Initiative auch die Verantwortung für die Bauleitplanung im Geltungsbereich, nämlich in der Gemeinde, liegt.
Interesse und Engagement an der städtebaulichen Entwicklung zeigen jedoch nicht nur Bürger und Bürgerinnen der jeweiligen Gemeinde: Externe Investoren, die beispielsweise Gastronomiebetriebe, Kultureinrichtungen, Wohnungen oder Sportanlagen planen, sind stets an lukrativen Flächen interessiert. Auch Nachbargemeinden müssen sich im Zuge der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung ihrer F-Pläne an den städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen der planenden Gemeinde orientieren und die Pläne aufeinander abstimmen (vgl. § 2 Abs. 2 BauGB).
Grundsätzlich wird der Flächennutzungsplan nach einem gesetzlich geregelten Verfahren aufgestellt, geändert, ergänzt und aufgehoben. Daran sind die Öffentlichkeit (§ 3 BauGB), Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange zu beteiligen (§ 4 BauGB). Die frühzeitige Teilhabe der Öffentlichkeit erfolgt regelmäßig nach dem Aufstellungsbeschluss. Die Bürger haben dann die Möglichkeit, ihre Änderungswünsche und Bedenken zum F-Plan über Statements einzureichen und so die Planung zu beeinflussen. Durch dieses Vorgehen wird der Meinungsaustausch zwischen den Bürgern und der Verwaltung gefördert und die Befürwortung zu einem endgültigen Flächennutzungsplan erhöht.
Das gesetzlich geregelte Verfahren zur Aufstellung eines Bauleitplans (§ 2 BauGB) besteht aus mehreren Verfahrensschritten, deren wesentliche im Folgenden angeführt werden:
- Öffentliche Bekanntmachung über den Beschluss, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern, zu ergänzen oder aufzuheben
- Ermittlung und Bewertung von Abwägungsmaterial und Teilhabe der Öffentlichkeit am Planungsprozess
- Durchführung einer Umweltprüfung für die Belange des Umweltschutzes (inklusive Umweltbericht)
- Auslegung (Flächennutzungsplanentwurf, Begründungsentwurf und Umweltbericht)
- Beschluss der Gemeinde über den Flächennutzungsplan als Verwaltungsprogramm
- Genehmigungsverfahren durch die höhere Verwaltungsbehörde
- Öffentliche Bekanntmachung der Genehmigung
Davon ist das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB für die Änderung oder Ergänzung eines Flächennutzungsplans, bei dem die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, zu differenzieren.
Als Frist für die Genehmigung werden drei Monate festgelegt. Um Aktualität gewährleisten zu können, werden in Abständen von etwa fünf bis zehn Jahren Änderungen vorgenommen.
Grundstückswert mit Flächennutzungsplan schätzen
Ein Blick in den Flächennutzungsplan verrät Ihnen mehr als den bloßen Ausblick der städtebaulichen Entwicklung. Mithilfe des F-Plans können Sie beispielsweise sehen, wo ein Baugebiet geplant ist. Daraufhin lassen sich Kalkulationen bezüglich der Wertentwicklung des Grundstücks vornehmen. Denn gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung wertet der Grundstücksmarkt die Darstellung von Grund und Boden als Baufläche als Qualitätssteigerung (§ 5 Abs. 2 der ImmoWertV). Gerne stehen Ihnen unsere Experten bei der Ermittlung des Grundstückswerts zur Seite.
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