Sie möchten Ihre Immobilie gewinnbringend verkaufen? Ein gelungenes Exposé von Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung ist der Schlüssel zu einem marktwertgerechten Verkauf. Wir verraten Ihnen, was ein Exposé genau ist, welche Informationen darin enthalten sein sollten und wie Sie das perfekte Exposé für den Immobilienverkauf erstellen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Immobilien-Exposé ist eine Zusammenfassung, die alle wichtigen Informationen rund um das Haus beziehungsweise die Wohnung von der Wohnfläche über den Energieausweis bis zum Kaufpreis enthält.
- Das perfekte Exposé enthält nicht nur Text, sondern auch einen Grundriss und vor allem ansprechende Tageslichtfotos von Ihrer aufgeräumten Immobilie – von innen und außen.
- Ein guter Makler erstellt Ihnen das Exposé kostenlos, wenn Sie ihn mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen.
Exposé für Immobilien – Definition & Bedeutung
Ein Exposé ist die Beschreibung einer Immobilie, die über ein Online-Portal oder eine Anzeige vermietet oder verkauft werden soll.
Definition: Ursprünglich kommt der Begriff Exposé aus der Literatur. Dort wird das Exposé als vorausschauende Inhaltsangabe des Werks definiert. Es stellt dessen Grundidee und den groben Handlungsverlauf vor. Möchte ein Autor, dass ein Verlag sein Buch publiziert, schickt er diesem das Exposé und ein Probekapitel.
Immobilien-Exposé: Das Exposé eines Hauses oder einer Wohnung fasst die wichtigsten Informationen zur angebotenen Immobilie zusammen. Lage, Zustand und Ausstattung werden nicht nur in Worten beschrieben, sondern durch aussagekräftige Fotos und den Grundriss dargestellt. Da die einschlägig bekannten Immobilien-Anzeigenportale festgelegte Muster für das Exposé haben, bieten Makler oder Verkäufer die eigens konzipierte Datensammlung optional als pdf-Datei zum Download oder per E-Mail-Versand an.
Bedeutung: Das Exposé ist Ihre Visitenkarte auf dem Immobilienmarkt. Ihm kommt beim Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses eine elementare Bedeutung zu. Vor allem, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen und nicht über Beziehungen verfügen, entscheidet die Aufmachung Ihres Immobilien-Exposés, ob Sie die richtigen Kaufinteressenten finden. Das Exposé ist praktisch die halbe Miete für einen erfolgreichen Verkauf zum Marktwert Ihrer Immobilie oder darüber. Die andere Hälfte ist eine Mischung aus der Wahl der geeigneten Plattform, Ihrer Präsentation während der Hausbesichtigung sowie Ihrem Verkaufstalent.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Expertentipp: In unserem Ratgeber können Sie das gebündelte Wissen rund um einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Wohnimmobilie sammeln. Wir erklären Ihnen,
- wie und wo Sie eine Immobilie inserieren,
- wie Sie die Spreu vom Weizen trennen und beim Hausverkauf ohne Makler echte, lukrative Kaufinteressenten finden,
- worauf Kaufinteressenten bei einer Hausbesichtigung achten und welche Checkliste sie abhaken,
- wie Sie einen Besichtigungstermin optimal vorbereiten und durchführen,
- welche Verkaufsstrategien Sie bei welchem Käufertyp anwenden können,
- wie die letzten Schritte vom Kaufvertrag über den Notartermin bis zur Übergabe ablaufen
- und wie ein gutes Übergabeprotokoll für Haus und Eigentumswohnung aussieht (inkl. Muster).
Benötigen Sie professionelle Hilfe beim Verkauf Ihrer Immobilie, möchten aber keinen Makler einschalten? Eine fundierte Immobilien-Verkaufsberatung nach Maß schließt die Lücken in der Theorie und bereitet Sie optimal auf einen erfolgreichen Hausverkauf vor.
Sollten Sie Ihre marktgerechten Kaufpreisforderungen rechtfertigen müssen, beauftragen Sie einen unabhängigen Immobiliensachverständigen mit einem Kurzgutachten oder einem gerichtsgültigen Verkehrswertgutachten.
So erstellen Sie ein gutes Exposé
Wir verraten Ihnen nun, wie Sie ganz ohne Makler oder kostenpflichtige professionelle Hilfe das perfekte Exposé erstellen.
Diese Informationen gehören ins Exposé
Ein Immobilien-Exposé stellt den ersten Schritt Ihrer Verkaufspräsentation dar, schafft dabei aber vor allem Fakten. Folgende Angaben sollte Ihr Exposé unbedingt enthalten:
- Art der Immobilie (Mietwohnung, Eigentumswohnung, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Doppelhaushälfte, etc.)
- Baujahr
- Wohnfläche und gegebenenfalls Grundstücksfläche
- Anzahl der Zimmer
- Sind Kellerabteil, Balkon/Terrasse, Garten, Einbauküche und Garage/Stellplatz dabei?
- Bezugstermin: Ab wann kann der Käufer in das Wohnobjekt einziehen?
- Status: leerstehend, noch selbstbewohnt oder vermietet?
- Lageplan der Immobilie (ungefähre Adresse)
- Zustand der Immobilie
- Ausstattung (Die Qualitätspalette reicht von einfach bis luxuriös.)
- Energieträger, Art der Heizung und Energieausweis
- Verkaufspreis der Immobilie oder die Höhe der Miete und Kaution
- Angaben zu einer etwaigen Maklercourtage
Gut zu wissen: Sie wollen eine Immobilie verkaufen, haben aber noch keinen Energieausweis? Sie sind verpflichtet, beim Immobilienverkauf einen gültigen Energieausweis vorzuzeigen. Wir erstellen Energieausweise.
Das bedeutet der Zustand einer Immobilie
Eine Immobilie wird in einem der folgenden Zustände verkauft: sanierungsbedürftig, renovierungsbedürftig, gepflegt, modernisiert, neu. Das steckt hinter den Begriffen:
- Sanierungsbedürftig: Dach und Fenster sind mehr als 30 Jahre alt und der Keller ist feucht. Die Wärmedämmung ist mangelhaft. Elektrik, Sanitäranlagen und Zu- und Abwasserleitungen müssen erneuert werden.
- Renovierungsbedürftig: Wand- und Bodenbeläge müssen ausgetauscht werden, die Sanitäranlagen sind nicht mehr zeitgemäß, die Bausubstanz ist aber in Ordnung.
- Renoviert: Dieser Zustand ist schwammig. Darüber wird viel vor Gericht gestritten – und im Einzelfall entschieden. Im Prinzip geht es dabei um Schönheitsreparaturen beziehungsweise die Beseitigung größerer Abnutzungsspuren. Mieter beziehungsweise Käufer sollten nachhaken, wann was renoviert oder ob einfach nur frisch gestrichen wurde.
- Gepflegt: Das Wohnobjekt ist nicht auf dem neuesten Stand, aber intakt. Die Übergabe erfolgt besenrein. Mit leichten Gebrauchsspuren oder Abnutzungserscheinungen, die im Lauf der Zeit bei normalem Wohnverhalten üblicherweise entstehen, ist zu rechnen.
- Grundsaniert: Die Mängel des alten Wohnobjekts wurden weit über Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen hinaus beseitigt. Das Wohnobjekt wurde durch umfassende bauliche Sanierungsmaßnahmen wieder in einen neuwertigen Zustand versetzt. Man spricht auch von einer Kernsanierung, wenn das Objekt von Grund auf saniert wurde. Die Räume bleiben bestehen, jedoch werden sogar Wasserleitungen und die Elektrik komplett erneuert. Bei grundsanierten Häusern wird das Dach neu eingedeckt oder der Dachstuhl vollständig entfernt und neu errichtet. Einen Schritt weiter geht die Entkernung. Dabei wird bis auf die Außenmauern alles runderneuert.
- Teilsaniert: Bei einer Teilsanierung werden nur bestimmte wichtige Bauteile und Anlagen eines Gebäudes umfassend instandgesetzt.
- Modernisiert: Es gibt verschiedene Arten der Modernisierung. In einer vollständig modernisierten Wohnung sollten alle oder viele der nachfolgend genannten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sein. Wird die Immobilie als „teilweise modernisiert“ inseriert, sollte aufgeschlüsselt werden, wann und was genau gemacht wurde.
- Bei der energetischen Modernisierung wird durch Wärmedämmung, Fenstersanierung oder den Austausch der Heizungsanlage, der Warmwasseraufbereitung oder der Lüftungsanlage Energie eingespart.
- Wassersparende Maßnahmen (z. B. der Einbau von Durchlaufbegrenzern, die Installation von neuen Spülkästen, wassersparenden Armaturen oder das Sammeln von Regenwasser) können ebenfalls Teil einer Modernisierung sein.
- Gebrauchswertumfassende Modernisierungsmaßnahmen drehen sich um Schallschutz, Belichtung, Einbruchsicherheit oder um verbesserte Funktionalitäten oder Zuschnitte des Wohnobjekts. Unter Belichtung wird der von außen kommende Tageslichteinfall durch Lichteintrittsöffnungen (Fenster, Kuppeln) verstanden.
- Eine weitere Form von Modernisierung behandelt die dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Darunter fallen der Einbau von Rauchmeldern, von einer Beleuchtung des Hauseingangs, eines Blitzableiters, eines Aufzugs oder eines Treppenlifts sowie die Einrichtung eines Raums zur Wäschetrocknung. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften fallen unter diesen Maßnahmenbereich auch die Errichtung eines Spielplatzes, einer Grünanlage sowie Stellplätze für Autos oder Fahrräder.
- Hat ein Kettenraucher über viele Jahre oder Jahrzehnte in der Wohnung gelebt, reicht eine einfache Renovierung nicht aus, um den Gestank von abgestandenem Rauch aus der Immobilie zu bekommen. Oftmals sehen sich Vermieter gezwungen, eine Sanierung durchzuführen, wenn ein Kettenraucher auszieht.
Bilder für Ihr Immobilien-Exposé
Die Fotos, mit denen Sie Ihre Immobilie ins virtuelle Schaufenster stellen, sollten professionell aufgenommen worden sein. Achten Sie darauf, das Wohnobjekt für die Immobilienfotos aufgeräumt, von innen und außen sowie bei Tageslicht zu zeigen. Halten Sie den Bildausschnitt möglichst frei von persönlichen Gegenständen, aber verstecken Sie keine Mängel.
Zusätzlich zu gut ausgeleuchteten, hochwertigen Fotos von allen Räumen und der Außenansicht, sollten Sie Ihrem Exposé den Grundriss hinzufügen.
Inzwischen gehen viele Makler dazu über, die Innenräume einer Immobilie mit einer 360°-Kamera aufzunehmen und ins Netz zu stellen. Das verschafft den Kaufinteressenten ein Gefühl für die räumlichen Dimensionen der Immobilie. Ein virtueller Rundgang per Video oder Aufnahmen einer 360°-Kamera kommen bei Interessenten gut an, lassen Ihr Angebot professioneller erscheinen und tragen einen nicht zu unterschätzenden Teil dazu bei, dass Sie den gewünschten Verkaufspreis erhalten.
Bewegte Bilder haben aber nicht nur Vorteile gegenüber Immobilienfotos ohne Schnickschnack: Wenn Sie Ihre Zimmer von der Raummitte aus in Gänze erfassen, muss picobello aufgeräumt sein. Zudem erkennt der Betrachter der 360°-Aufnahme direkt jegliche Schwachstellen.
Sollte sich eine persönliche Besichtigung als schwierig herausstellen – sei es, weil gesundheitspolitische Auflagen einen Vor-Ort-Termin untersagen, oder weil der potenzielle Käufer im Ausland lebt –, punkten Sie mit einer Visualisierung per Video oder 360°-Bildern umso mehr. Aber bitte laufen Sie nicht mit Ihrem Smartphone durch die Wohnung und ergänzen das Inserat um einen Selfie-Rundgang durchs Haus – das wirkt billig.
Aufbau des Exposés
Der Aufbau des Exposés wird von den meisten Immobilienportalen vorgegeben. Die einzelnen Felder können Sie hinsichtlich ihrer Länge aber selbst festlegen. Das Exposé sollte sowohl ausreichend Informationen zum Wohnobjekt beinhalten als auch ansprechend gestaltet sein. Je gründlicher die Angaben im Exposé sind und je weniger Mängel sie verstecken, desto weniger Kaufinteressenten werden nach einer Besichtigung abspringen.
Exposé für eine Wohnung
Damit Ihr Angebot in der Masse der Immobilienanzeigen direkt die tatsächlich Interessierten anspricht, sollte die Überschrift – zumindest für eine Wohnung – die wichtigsten Eckdaten nennen. Das sind die Anzahl der Zimmer, die Fläche, die Art der Immobilie, die Lage, der Preis, sowie ein begehrtes Ausstattungsmerkmal wie Balkon oder Wintergarten. Der Platz für die Überschrift ist meistens begrenzt.
Beispiel für eine aussagekräftige, aber faktenlastige Überschrift einer Immobilienanzeige:
3 ZKB Altbau-Wohnung (70m²) mit Balkon in München-Pasing – 500.000€
ZKB steht für Zimmer, Küche, Bad. 3 ZKB bedeutet, das Wohnobjekt hat eine Küche, ein Bad und drei (Schlaf-)Zimmer. Ein Zimmer wird von Wänden, Boden und Decke umschlossen und muss eine bestimmte Grundfläche (meist mindestens 10 m²) aufweisen, um als Zimmer bezeichnet werden zu dürfen. Ein Zimmer verfügt üblicherweise über ein Fenster und eine Türe. Räume, die nicht bewohnt werden (können), dürfen nicht als Zimmer bezeichnet werden. Dazu gehören Abstellraum, Vorratskammer, Garage, Stallung, Flur oder Liftschacht.
Weitere begehrte Merkmale wie ein Bad mit Fenster, ein separates Gäste-WC oder eine neue Einbauküche sollten im Text ebenfalls hervorgehoben werden. Überlegen Sie sich aber gut, ob Sie zur Wertsteigerung vor dem Verkauf noch aufwändige Investitionen wie eine neue Einbauküche tätigen. Viele Käufer haben ganz eigene Vorstellungen davon, wie ihr Bad oder ihre Küche aussehen soll und bringen ihre eigene Küche mit.
Exposé für ein Haus
Für Häuser sind kreativere Überschriften gefragter. Bei Häusern geht es weniger um die Anzahl der Zimmer und die Wohnfläche. Hier punkten Sie mit Lage, Garten, Nachbarschaft und Infrastruktur.
Beispiel für eine gute Überschrift, wenn Sie ein Haus online verkaufen möchten:
Modernisiertes Reihenhaus in ruhiger, zentraler Lage mit Garten und Garage
Bereiten Sie das Exposé möglichst übersichtlich auf, sodass der Kaufinteressent die wichtigsten Informationen auf den ersten Blick findet, ohne diese mühsam suchen zu müssen. Unter der Überschrift sollten dem Kaufinteressenten eindrucksvolle Bilder entgegenspringen und die wichtigsten Kennzahlen zum Wohnobjekt genannt werden.
Lage, Zustand, Ausstattung
Im Fließtext ergänzen Sie nachrangige, nützliche Informationen, beispielsweise wann welche Modernisierung durchgeführt wurde oder ob es besondere Vereinbarung mit dem Mieter gibt. Außerdem sollten Sie im Fließtext je einen eigenen Abschnitt zur Lage, zum Zustand sowie zur Ausstattung des Wohnobjekts präsentieren.
Beschreiben Sie im Kapitel „Lage“ einerseits, wo die Wohnung innerhalb des Hauses liegt. Andererseits geht es vor allem um die Infrastruktur des Stadtteils. Wie ist die Verkehrsanbindung zum öffentlichen Personennahverkehr und zur Autobahn? Wie nah sind Einkaufsmöglichkeiten, Geschäfte und Dienstleister des täglichen Bedarfs, Ärzte und Behörden? Gibt es Spielplätze, Schulen und Kindergärten in der Umgebung?
Erläutern Sie im Kapitel „Zustand“, wie es um Fenster, Türen, Böden, Wände bestellt ist, wie alt Bad und Küche sind und ob Schimmel ein Thema ist. Geben Sie einen Ausblick darauf, welche Sanierungsmaßnahmen geplant sind und welche Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen Sie bereits durchgeführt haben.
Im Kapitel „Ausstattung“ gehen Sie auf die Qualität der verwendeten Materialien im Wohnobjekt ein. Ist die Immobilie vollmöbliert? Handelt es sich um eine zweckdienlich-funktionale Möblierung eines günstigen Ausstatters oder wurde hochwertiges Metall oder Holz eingesetzt? Überzeugt das Wohnobjekt mit cleveren Einbauschränken? Ist der Boden mit Fließen, Marmor, Parkett, Laminat, Kork oder Teppich ausgelegt? Verfügt das Badezimmer über eine Badewanne mit integrierter oder separater Duschkabine? Ist die Toilette im Bad oder ein eigener Raum? Hat das Bad ein Fenster? Wo kann eine Waschmaschine angeschlossen werden? Hat die Küche einen Dunstabzug oder eine Geschirrspülmaschine? Besteht TV-Empfang über Kabelanschluss, Satellit oder andere Technologien? Wie hoch ist die Internetgeschwindigkeit?
Abschließend überzeugt ein vollständiges Exposé, das kaum Fragen offenlässt, mit finanziellen Angaben zum Hausgeld und zu den Rücklagen. Angehängt werden Energieausweis, Grundriss und ein (interaktiver) Lageplan. Vergessen Sie nicht, Ihre bevorzugten Kontaktdaten (E-Mail oder Telefonnummer), unter denen sich Interessenten für weitere Fragen oder eine Terminvereinbarung melden können, anzugeben.
Checkliste: Das muss ins Exposé
Gerade wenn Sie eine Immobilie ohne Makler verkaufen möchten, sollten Sie sich bei der Erstellung Ihres Exposés Mühe geben. Denn das Exposé ist die Grundlage für einen Verkauf, sozusagen Ihre Visitenkarte auf dem Immobilienmarkt. Wenn Sie solvente Käufer auf sich aufmerksam machen wollen, bereiten Sie Ihr Exposé mit aussagekräftigen Informationen und Fotos vom Verkaufsobjekt auf. Das muss hinein:
- Aussagekräftige und zielgruppenspezifische Überschrift,
- der Verkaufspreis (oder die Miethöhe inkl. Angaben zur Kaution),
- Angaben bezüglich der Provision,
- hochwertige Tageslicht-Bilder von einer aufgeräumten Immobilie,
- weiterführende Basisinformationen (Fakten!) zur Art und Anzahl der Zimmer, zur Wohn- und Grundstücksfläche, zur Lage, zum Zustand, zur Ausstattung, zum Status („bezugsfrei ab“ oder „vermietet“), zu Besonderheiten sowie zu Hausgeld beziehungsweise Nebenkosten,
- Grundriss,
- Energieausweis,
- und Ihre Kontaktdaten.
Sollten Sie noch professionelle Unterstützung wünschen, stehen wir Ihnen gerne mit einer Immobilien-Verkaufsberatung zur Seite. Den angestrebten Verkaufspreis können Sie gegenüber skeptischen Käufern übrigens durch ein Verkehrswert- oder Kurzgutachten eines neutralen und kompetenten Dritten legitimieren.
Rufen Sie uns unter 0800/9090 282 an oder nutzen Sie unser Kontaktformular , um ein unverbindliches Erstgespräch mit einem zertifizierten Immobiliensachverständigen zu führen. Wir freuen uns auf Sie!
Häufige Fragen (FAQs) zum Exposé für eine Immobilie
Sie haben noch Fragen zur Erstellung des Exposés für Ihr Haus oder Ihre Wohnung, die wir nicht im Text beantwortet haben? Nachfolgend haben wir einige oft gestellte Fragen zum Immobilien-Exposé zusammengestellt.
Wie viel kostet ein Exposé?
Die Kosten für ein Exposé lassen sich schwer beziffern. Entweder, Sie erstellen das Exposé komplett in Eigenregie. Dann investieren Sie Zeit und eventuell auch Geld; möglicherweise in eine Software zur Exposé-Gestaltung und in einen Profi-Fotografen. Beauftragen Sie hingegen einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung, erstellt dieser in der Regel ein Exposé auf seine Rechnung. Sie müssen das Exposé nicht gesondert bezahlen, der Makler kalkuliert diesen Aufwand in seine Vermarktungskosten ein. Er erhält bei einem erfolgreichen Verkauf schließlich eine ordentliche Provision von seinem Auftraggeber oder beiden Parteien.
Gehört die Adresse der Immobilie ins Exposé?
Nicht unbedingt. Inserieren Sie eine bewohnte Immobilie, egal ob ein Mieter oder Ihre Familie darin lebt, sollten Sie die genaue Anschrift aus Datenschutzgründen nicht angeben. Auch bei einer leerstehenden Immobilie ist eine Adressangabe nur bedingt sinnvoll. Die Nachbarn finden es womöglich nicht sonderlich gut, wenn ständig fremde ums Haus schleichen oder Fotos schießen. Es könnte sich auch um eine Einbrecherbande handeln. Womöglich werden tatsächlich Einbrecher über die Anzeige auf die Wohnung aufmerksam und räumen das Inventar bei Gelegenheit aus. Allerdings haben Kaufinteressenten ein berechtigtes Interesse daran, die ungefähre Lage des Hauses frühzeitig zu erfahren. Den Straßennamen ohne Hausnummer oder zumindest das Viertel sollten Sie schon angeben.
Auch Ihre eigene Adresse müssen Sie nicht unbedingt angeben. Nutzen Sie die Nachrichtenfunktion des Immobilienportals, in dem Sie inserieren oder richten Sie sich extra eine E-Mail-Adresse für den Immobilienverkauf ein.
Worin unterscheidet sich ein Immobilien-Exposé von einem Exposé für ein Grundstück?
Die Zielgruppenansprache ist eine gänzlich andere und damit unterscheiden sich das Exposé bereits in der Überschrift erheblich. Während bei einer Wohnung zum Beispiel die Anzahl der Zimmer bereits im Titel steht, werden bei einem Haus andere Kernkriterien hervorgehoben. Je nach Käuferkreis entscheidet beispielsweise die Ausstattung oder die Lage darüber, mit welchen Wörtern die Immobilie in der Überschrift angepriesen wird. Das Exposé für ein Haus unterscheidet sich also deutlich vom Exposé für eine Wohnung. Noch gravierender ist der Unterschied zum Grundstücks-Exposé. Denn bei einem unbebauten Grundstück zählt letztendlich Lage, Lage, Lage – und was man laut Flächennutzungs- und Bebauungsplan damit machen kann.
Wie mache ich eine leere Wohnung vor dem Verkauf attraktiver?
Die Wohnung ist völlig leer? Je nach Kaufinteressent kann das abschreckend wirken. Sie können sich Möbel mieten und von Profis liefern und in Szene setzen lassen. Dieses sogenannte Home Staging kostet zwar eine Stange Geld, kann den Verkaufspreis allerdings um einiges mehr nach oben hieven. Benötigen Sie die Einrichtung nur für die Exposé-Bilder, kann digitales Home Staging Ihr Mittel zum Zweck sein. Dabei werden die Möbel nämlich nur in den Fotos platziert. (Virtuelles) Home Staging funktioniert (beim Exposé) für ein Haus natürlich genauso wie für eine Wohnung.
