Das Ertragswertverfahren ist eines von insgesamt drei normierten Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Erfahren Sie im Folgenden Schritt für Schritt, wie der Ertragswert für Finanzamt, Investor und Co. berechnet wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand der marktüblich erzielbaren Erträge und der Liegenschaftszinssätze. Deshalb eignet es sich insbesondere für Miet- und Pachtobjekte.
- Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn die Drittverwendungsfähigkeit einer Immobilie auf Kapitalanlage abzielt, sprich: die Immobilie Rendite abwirft.
- Konkret wird der Ertragswert für Mehrfamilienhäuser, Wohnungen und gewerbliche Objekte berechnet.
- Der Ertragswert setzt sich grundsätzlich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Beide werden addiert, um den Ertragswert zu ermitteln.
- Von der eigenständigen Ermittlung des Ertragswertes ist Laien abzuraten, weil das Verfahren sehr komplex ist und vor allem auf fundierter Marktkenntnis beruht.
Definition: Was ist das Ertragswertverfahren für Immobilien?
Mit dem Ertragswertverfahren berechnen Sachverständige, wie hoch die Erträge aus den Pacht- und Mieteinnahmen einer Immobilie sind und leitet daraus auch den Marktwert (sogenannten Verkehrswert) oder den langfristig erzielbaren Beleihungswert der jeweiligen Immobilie ab. Im Prinzip wird die Miete über die Nutzungsdauer kapitalisiert und mit einem Risikozuschlag versehen.
Insbesondere bei der Unternehmensbewertung sowie bei vermieteten Immobilien kommt das Ertragswerterfahren zum Einsatz. Zudem findet es bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien Anwendung, um die Höhe der Überschüsse aus Einnahmen (Mietzahlungen) und Aufwänden (Kosten) zu ermitteln.
Das Ertragswertverfahren ist laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 7 ImmoWertV) eines von insgesamt drei zulässigen Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Sprich: Erstellt ein zertifizierter Sachverständiger ein Verkehrswertgutachten auf Basis des Ertragswertverfahrens, erkennt das Finanzamt dies an.
Die Ertragswertberechnung einer Immobilie folgt einem vereinfachten Verfahren: Multiplizieren Sie den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche für den Bodenwert. Der Jahresrohertrag ergibt sich aus Wohnfläche multipliziert mit der Miete, von dem die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, um den Jahresreinertrag zu erhalten.
Zur Berechnung des Gebäudeertragswerts:
- Ermitteln Sie den Reinertrag durch Abzug der Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag.
- Ziehen Sie die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag ab.
- Multiplizieren Sie das Ergebnis mit dem Barwertfaktor, um den vorläufigen Ertragswert zu erhalten.
Das folgende Video führt Ihnen grafisch vor Augen, wie das Ertragswertverfahren funktioniert:
Für welche Immobilien wird ein Ertragswertgutachten erstellt?
Ertragswertgutachten ist eigentlich keine korrekte Bezeichnung. Richtig ist der Begriff Verkehrswertgutachten – auch wenn der Immobilienwert anhand des Ertragswerts bestimmt wird.
Generell gilt: Ist ein Objekt vermietet und soll dem Eigentümer Rendite einbringen, denkt der Sachverständige zuerst an das Ertragswertverfahren. Ob er es tatsächlich anwendet, liegt an der Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie. Je fungibler das Gut ist, desto besser ist das Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung geeignet.
Problemlos geht dies bei Wohnungen und Büros, da bei einem Auszug oder Verkauf in der Regel neue Mieter oder Käufer ohne Umbaumaßnahmen gefunden werden. Auch Mehrfamilienhäuser ab drei Einheiten werden mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Je spezieller das Renditeobjekt auf die Anforderungen des Nutzers zugeschnitten ist, desto schwieriger wird es, einen Nachfolger für diesen zu finden. Für Immobilientypen mit praktisch nicht vorhandener Drittverwendungsfähigkeit gibt es keinen Markt, weswegen das Sachwertverfahren angewandt wird.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Perfekt geeignet ist das Ertragswertverfahren unter anderem für folgende Industrie- und Gewerbeimmobilien:
- Biogasanlagen
- Einkaufszentren
- Fachmärkte wie Baumärkte
- Handelsimmobilien
- Historische Objekte wie Schlösser
- Kliniken
- Pflegeappartements
- Solarparks
- Windkraftanlagen
Als Abwandlung des Ertragswertverfahrens wird bei Renditeimmobilien mit Pacht das Pachtwertverfahren angewandt.
Bei den meisten selbstgenutzten Immobilien wie Ein- oder Zweifamilienhäusern kommt das Ertragswertverfahren nicht zur Anwendung, hier eignet sich eher das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren. Lediglich bei Wohnungen greifen die Mechanismen des Ertragswertverfahrens, da durchschnittliche Mieten bekannt sind und auch eine selbstgenutzte Wohnung jederzeit vermietet werden kann.
Ertragswert berechnen
Ein Sachverständiger oder Gutachter berechnet im Rahmen des Ertragswertverfahrens zunächst den Wert des Grundstücks und den Wert der baulichen Anlagen getrennt voneinander. Der Grund: Der Boden verliert nicht an Wert, wohingegen Alterung sich wertmindernd auf ein Gebäude auswirkt. Anschließend werden beide Werte addiert: daraus ergibt sich der Ertragswert einer Immobilie.
Um eine grobe Vorstellung vom Ertragswert Ihrer Immobilie zu bekommen, tragen Sie folgende Parameter in unseren Ertragswertrechner ein. Dieser kann eine gründliche Ertragswertberechnung durch einen Sachverständigen allerdings nicht ersetzen. Der Immobilienfachmann bezieht nämlich noch deutlich mehr Faktoren wie zum Beispiel Modernisierungen ein.
- Rohertrag: Diese Kennzahl entspricht der Marktmiete, also für wie viel Euro Sie die Immobilie in dieser Lage normalerweise vermieten könnten. Wir vereinfachen diesen Parameter – und verfälschen somit bereits das Ergebnis –, indem Sie hier einfach die Jahresmiete (brutto) eintragen.
- Bewirtschaftungskosten: Tragen Sie die nicht auf den Mieter übertragenen Bewirtschaftungskosten wie Hausgeld etc. ein.
- Bodenrichtwert: Tragen Sie den aktuellen amtlichen Bodenrichtwert als Quadratmeterpreis ein. Achten Sie darauf, dass Richtwertzone und Nutzungsart stimmen.
- Grundstücksgröße
- Liegenschaftszins: Kennen Sie den Liegenschaftszins für Ihre Immobilie nicht, verwenden Sie unseren Liegenschaftszins-Rechner.
- Restnutzungsdauer: Ziehen Sie das Alter Ihrer Immobilie von der vorgesehenen Gesamtnutzungsdauer gemäß ImmoWertV Anlage 1 ab. Modernisierungen etc. können leider nicht berücksichtigt werden.
Sie sehen schon: Das Ergebnis ist ein relativ ungenauer Ertragswert. Lassen Sie diesen besser von den zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung berechnen!
Ertragswert berechnen (Formel)
Den Ertragswert berechnen Sachverständige grundsätzlich anhand der folgenden Formel:
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen +/- Zuschläge/Abzüge
Um diese Formel anwenden zu können, müssen Sachverständige zunächst die entsprechenden Werte einholen oder ermitteln.
Grundlagen der Berechnung (Faktoren)
Für Immobiliensachverständige sind insbesondere die folgenden Punkte wichtig, um den Immobilienwert präzise mit dem Ertragswertverfahren bestimmen zu können:
- Bodenwert: Dabei handelt es sich um den Wert des unbebauten Grundstücks.
- Liegenschaftszins: Hierbei handelt es sich um den marktüblichen Zinssatz einer Liegenschaft, also einer Immobilie.
- Mieteinnahmen & Bewirtschaftungskosten: Hierzu zählen alle Erträge, welche die Immobilie einnimmt.
- Vervielfältiger: Diese Rechengröße gibt an, wie lange es dauert, bis die Anschaffungskosten durch die Mieteinnahmen wieder ausgeglichen sind.
- bauliche Umstände: Hierzu zählt beispielsweise, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet.
- Abzüge/Zuschläge: Hierbei handelt es sich um individuelle Anpassungen, die durch wertbeeinflussende Merkmale der Immobilie zustande kommen. Gibt die Datengrundlage keine solide Berechnung des Ertragswertes her, darf der Sachverständige Parameter anpassen.
Im Grunde wird beim Ertragswertverfahren die zu erwartende Miete über die wirtschaftliche Nutzungsdauer kapitalisiert. Für die Risikobemessung sorgt der Liegenschaftszinssatz.
Wichtig: Fehlende, steigende oder sinkende Mieteinnahmen werden nicht adäquat berücksichtigt.
Beispiel: Ertragswert einer Immobilie berechnen
Im Folgenden erfahren Sie, wie Immobilien-Sachverständige den Ertragswert Schritt für Schritt berechnen.
Schritt 1: Bodenwert ermitteln
Der Bodenwert entspricht dem Wert eines unbebauten Grundstücks. Experten können ihn anhand des sogenannten Bodenrichtwerts bestimmen: Dabei handelt es sich um den amtlichen Lagewert pro m2, welcher auf regionalen Durchschnittsberechnungen basiert und für jedermann zugänglich ist. Den Bodenrichtwert für Ihre Immobilie holt ein Sachverständiger bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ein.
Soll der Bodenwert ermittelt werden, kommt die folgende Formel zum Einsatz:
Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€/m 2 ) × Grundstücksfläche (m 2 )
Beispiel: Sie besitzen eine 80 m 2 große Terrassenwohnung, die Sie vermietet haben. Laut dem Gutachterausschuss liegt der Bodenrichtwert bei 450 €/m 2 . Demnach ergibt sich ein Bodenwert in Höhe von 36.000 €:
450 Euro/m 2 × 80 m 2 = 36.000 €
Schritt 2: Rohertrag berechnen
Bevor ein Immobilien-Sachverständiger den Gebäudeertragswert berechnen kann, muss er zunächst den Rohertrag ermitteln. Beim Rohertrag handelt es sich um die Jahresmiete, die mit dem jeweiligen Objekt erzielt werden kann. Aber Achtung: Hier wird mit Mieten gerechnet, die auf Basis der Marktlage erzielt werden können, nicht mit den tatsächlichen Mieteinnahmen. Denn das Ertragswertverfahren soll ermitteln, wie hoch der marktübliche Wert einer Immobilie ist. Deshalb rechnet ein Sachverständiger an dieser Stelle mit dem marktüblichen Mietwert pro Quadratmeter.
Beispiel: Für die vermietete 2-Zimmerwohnung verlangen Sie Mieteinnahmen in Höhe von 9 €/m 2 . In Ihrem Stadtteil sind jedoch Einnahmen in Höhe von 10€/m 2 üblich. Deshalb rechnet der Sachverständige mit dem Wert von 10€/m 2 . Daraus ergibt sich ein Jahresrohertrag von 9.600 €:
80 m 2 × 10 €/m 2 × 12 Monate = 9.600 €/Jahr
Schritt 3: Jahresreinertrag ermitteln
Der Reinertrag ist der Betrag, der übrig bleibt, wenn Sie die Bewirtschaftungskosten von Ihren Einnahmen abziehen. Um diesen Jahresreinertrag – auch Grundstücksreinertrag genannt – zu berechnen, müssen Sie nun vom Rohertrag alle Ausgaben für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung Ihrer Immobilie abziehen, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Dazu gehören beispielweise
- Instandhaltungskosten
- Verwaltungskosten
- Mietausfallwagnis
Beispiel: Die Höhe der Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können, beträgt 2.400 €. Diese Summe müssen Sie jährlich für die Immobilie ausgeben. Als Reinertrag verbleiben somit 7.200 €:
9.600 € – 2.400 € = 7.200 €
Schritt 4: Bodenwertverzinsung berechnen
Um dem Ertragswert ein weiteres Stück näher zu kommen, muss nun die Verzinsung des Bodenwerts berücksichtigt werden. Dafür rechnen Sachverständige mit dem sogenannten Liegenschaftszins, also dem marktüblichen Zinssatz für die jeweilige Immobilie. Der Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszins multipliziert.
Beispiel: In unserem Fall handelt es sich bei der zu bewertenden Wohnung um ein Mietobjekt. Hier liegt der Liegenschaftszins bei 5 %. Demnach ergibt sich für den Reinertrag ein Bodenwertanteil in Höhe von 1.800 €:
36.000 € × 0,05 = 1.800 €
Schritt 5: Gebäude-Ertragswert berechnen
Um nun den Gebäude-Ertragswert zu berechnen, wird die Bodenverzinsung vom Jahresreinertrag abgezogen. Anschließend wird der sogenannte Vervielfältiger integriert: Mit dem Vervielfältiger berücksichtigt der Sachverständige in der Berechnung die Restnutzungsdauer sowie den Liegenschaftszins für das Gebäude.
Beispiel: Im Falle der 80 m 2 großen Wohnung ermittelt der Immobilien-Sachverständige eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 5% ergibt sich gemäß der entsprechenden Tabelle im Bewertungsgesetz (Anlage 21 BewG) ein Faktor von 17,16. Multipliziert der Sachverständige diesen Wert mit dem Gebäude-Reinertrag, so ergibt sich ein Wert von 92.664 €:
(7.200 € – 1.800 €) × 17,16 = 92.664 €
Gut zu wissen: Je nach Gebäudetyp sieht der Gesetzgeber gemäß ImmoWertV eine bestimmte Gesamtnutzungsdauer für die Immobilie vor (Anlage 1). Die Restnutzungsdauer entspricht bei unrenovierten Gebäuden der Gesamtnutzungsdauer abzüglich der Jahre, die die Immobilie bereits steht. Modernisierungen werden nach einem Punktesystem bewertet und erhöhen die Restnutzungsdauer (Anlage 2).
Schritt 6: Vorläufigen Ertragswert berechnen
Um den vorläufigen Ertragswert zu berechnen, muss der Immobilien-Sachverständige den Bodenwert mit dem Gebäude-Ertragswert addieren.
Beispiel: In unserem Fall liegt der Bodenwert bei 36.000 €, der Gebäude-Ertragswert bei 92.664 €. Daraus ergibt sich eine Summe von 128.664 €:
36.000 € + 92.664 € = 128.664 €
Schritt 7: Endgültigen Ertragswert berechnen
Im letzten Schritt bezieht der Experte wertbeeinflussende Faktoren in die Rechnung ein, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale genannt. Baumängel oder besondere mietrechtliche Bindungen (zum Beispiel Wohnrecht), wirken sich negativ auf den Wert der Immobilie aus. Immobilien-Sachverständige ermitteln deren Höhe und passen den Ertragswert entsprechend an. Dasselbe gilt für wertsteigernde Besonderheiten, über welche die zu bewertende Immobilie verfügt. Diese werden in Form eines Zuschlags im finalen Ertragswert honoriert.
Beispiel: In unserem Fall weist die zu bewertende Immobilie Baumängel in Höhe von 4.000 € auf. Aus diesem Grund wird dieser Wert noch vom vorläufigen Ertragswert abgezogen. Nach dem Abschlag ergibt sich ein endgültiger Ertragswert in Höhe von 124.664 €. Korrekt gerundet beläuft sich der Ertragswert im Verkehrswertgutachten auf 125.000 Euro.
128.664 € – 4.000 € = 124.664 €
Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens
Grundsätzlich hat jedes der laut ImmoWertV zulässigen Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes seine Vor- und Nachteile. Das gilt auch für ein „Ertragswertgutachten“.
Vorteile des Ertragswertverfahrens
- optimal geeignet für Anlageobjekte
Weil beim Ertragswertverfahren die Einnahmen im Vordergrund stehen, ist es besonders gut für die Bewertung von Investment-Immobilien geeignet. Sprich: Lässt die Drittverwendungsfähigkeit eine Kapitalanlage zu, greift üblicherweise das Ertragswertverfahren. - praxisnah durch Marktmiete
Beim Ertragswertverfahren handelt es sich um eine sehr praxisnahe Methode, die auf marktüblichen Mieteinkünften beruht. Die Miethöhen werden abgeschätzt – man geht von einer Mietsteigerung von drei Prozent aus. - flexible Parameter
Der Sachverständige hat mehr Spielraum bei der Wertermittlung. Durch die vielen verschiedenen Faktoren, die in das Ertragswertverfahren einfließen, ist seine Schätzspanne für die Zwecke des Kunden großzügiger. Das betrifft vor allem die Einnahmen und Ausgaben.
Nachteile des Ertragswertverfahrens
- stark abhängig vom Liegenschaftszins
Nicht für jede Gemeinde liegt ein normierter Liegenschaftszins vor. - steigende Mieten werden nicht berücksichtigt
Zukünftig stark ansteigende Mietpreise finden im Ertragswertverfahren keine Berücksichtigung, denn es bezieht sich auf punktuell marktübliche Mieteinnahmen.
Übrigens: Weil jedes Verfahren seine Vor- und Nachteile hat, sichern seriöse Immobiliengutachter den ermittelten Wert mit einem zweiten Bewertungsverfahren ab.
Overrent und Underrent
Ein Knackpunkt beim Ertragswertgutachten ist die Miete. Der Gutachter muss vom marktüblichen Mietniveau ausgehen. Das sogenannte „Underrent“ (Immobilie wird zu billig vermietet) und „Overrent“ (Miete ist überdurchschnittlich hoch) wirkt sich jedoch unterschiedlich auf den Ertragswert aus.
Overrent: Bei Gewerbeimmobilien kann Overrent temporär in die Bewertung einfließen, da langfristige Mietverträge bestehen. Der Gutachter berechnet die Dauer der überhöhten Miete und nimmt entsprechende Zu- oder Abschläge vor. Bei Wohnimmobilien hingegen wird Overrent aufgrund kurzer Kündigungsfristen und schneller Anpassung an die marktübliche Miete normalerweise nicht langfristig berücksichtigt, sodass der Ertragswert hauptsächlich auf der marktüblichen Miete basiert.
Underrent: Underrent wirkt sich im Ertragswertverfahren negativ auf den Verkehrswert von Immobilien aus, da die tatsächliche Miete unter dem Marktwert liegt und Mieter bei günstigen Mietpreisen selten kündigen. Die Differenz zwischen der tatsächlichen und der marktüblichen Miete wird kapitalisiert und abgezinst, wobei die Kappungsgrenze berücksichtigt wird. Dies führt zu einer langfristigen Minderung des Ertragswerts und somit des Verkehrswerts der Immobilie.
Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber, wie Sie die Mietrendite berechnen.
Kann ich den Ertragswert einer Immobilie selbst ermitteln?
Grundsätzlich empfiehlt es sich für Laien nicht, den Ertragswert einer Immobilie eigenständig zu ermitteln. Denn das Verfahren ist bei akkurater Ausführung nicht nur aufwändig, sondern auch komplex. Insbesondere im Fall individueller Besonderheiten wie Nießbrauch oder Ähnlichem ist die Expertise eines Sachverständigen gefragt. Der zertifizierte Gutachter übernimmt diese Aufgabe nicht nur zuverlässig und ermittelt einen realitätsnahen Ertragswert, sondern sein Verkehrswertgutachten wird zudem von Behörden wie dem Finanzamt sowie vor Gericht anerkannt.
Unser Sachverständigenbüro verfügt über jahrelange Erfahrung bei der Wertermittlung von Immobilien. Wir sind deutschlandweit lokal im Einsatz und bieten Interessenten ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch an. Profitieren auch Sie von unseren Leistungen und treten Sie mit uns in Kontakt: telefonisch unter der Rufnummer 0800 909 02 82 oder per Kontaktformular.
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Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Thema Ertragswertverfahren.
Was ist der Ertragswert einer Immobilie?
Der Ertragswert dient der Bewertung von Immobilien. Der Wert wird im Rahmen des Ertragswertverfahren ermittelt und ergibt sich aus den marktüblichen Erträgen, die die Immobilie voraussichtlich erwirtschaften wird und den Liegenschaftszinssätzen.
Für welche Objekte benutze ich das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren wird zur Immobilienbewertung von Miet- und Pachtobjekten angewendet, mit denen Rendite erzielt werden soll. Darunter fallen unter anderem Wohnungen, Büros und Mehrfamilienhäuser ab drei Einheiten. Auch für Industrie- und Gewerbeimmobilien wie Solarparks, Einkaufszentren und Fachmärkte eignet sich das Ertragswertverfahren.
Wann verwende ich das vereinfachte Ertragswertverfahren?
Gemäß § 199 BewG kann das vereinfachte Ertragswertverfahren zur Bewertung von Betriebsvermögen, Anteilen von Betriebsvermögen oder Anteilen von Kapitalgesellschaften unter Berücksichtigung der Ertragsaussichten eingesetzt werden. Das vereinfachte Ertragswertverfahren darf allerdings nur angewendet werden, wenn es nicht zu offensichtlich unzutreffenden Ergebnissen führt.
Wann verwende ich das periodische Ertragswertverfahren?
Das periodische Ertragswertverfahren kann verwendet werden, wenn die Erträge einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum hinweg variieren, zum Beispiel aufgrund von Änderungen der Ertragsverhältnisse. Die Regelungen zur Anwendung des periodischen Ertragswertverfahrens sind in § 30 ImmoWertV festgelegt.
