Ertragswertrichtlinie: Diese Regeln gelten aktuell
Die Ertragswertrichtlinie war lange der maßgebliche Leitfaden für die Bewertung von Immobilien im Ertragswertverfahren. Seit dem Jahr 2022 hat sich dies durch die Einführung einer vereinfachten Verordnung geändert. Warum diese Änderung vorgenommen wurde und welche Bedeutung die Ertragswertrichtlinie heute noch hat, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Die Ertragswertrichtlinie regelt die Wertermittlung einer Geschäftsimmobilie auf Basis der aus ihr generierbaren Erträge.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Die Ertragswertrichtlinie war bis 2021 maßgeblich für die Immobilienbewertung nach Ertragswertverfahren.
- Die novellierte ImmoWertV ersetzt seit 2022 die EW-RL.
- Die Anpassung dient einer höheren Transparenz und Nachvollziehbarkeit.
- Ziel ist unter anderem, die Bewirtschaftungskosten marktgerechter zu berücksichtigen.
Was ist die Ertragswertrichtlinie (EW-RL)?
Die Ertragswertrichtlinie diente als grundlegende Vorgabe zur Wertermittlung von Immobilien unter Verwendung des Ertragswertverfahrens. Basis bei der Bewertung nach diesem Verfahren sind die aus einer Immobilie generierbaren Erträge.
Im Januar 2022 wurde die Ertragswertrichtlinie durch die Neufassung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) abgelöst. Ziel dieser Novellierung war es, die Verfahren zur Bewertung von Immobilien zu modernisieren und an gemeinsame Standards anzupassen. Durch die Überarbeitung sollten also die Transparenz und Nachvollziehbarkeit von Immobilienbewertungen erhöht und aktuellen Marktgegebenheiten Rechnung getragen werden.
Infografik zur gültigen Richtlinie für die korrekte Anwendung des Ertragswertverfahrens.
Die Bewirtschaftungskosten in Ertragswertrichtlinie & ImmoWertV
Die Bewirtschaftungskosten umfassen alle regelmäßigen Aufwendungen, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung einer Immobilie anfallen. Die Berechnung dieser Kosten beeinflusst den ermittelten Ertragswert einer Immobilie.
Alte Regelung in der EW-RL
Bis zur Einführung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Jahr 2022 wurde die Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten durch die Ertragswertrichtlinie geregelt. Für die Bewirtschaftungskosten wurden hier Modellwerte in der Anlage 1 bereitgestellt, um möglichst einheitliche Standards für Gutachter und Sachverständige zu bieten.
Neue Regelung in der ImmoWertV
Mit der Einführung der novellierten ImmoWertV im Jahr 2022 definiert nun Anlage 3 der ImmoWertV die Modellansätze für Bewirtschaftungskosten, die für die Ermittlung des Ertragswertes von Immobilien maßgeblich sind. Dies betrifft sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien und umfasst spezifische Positionen wie Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis.
Ein besonderes Augenmerk liegt auf der jährlichen Anpassung dieser Kosten, um sicherzustellen, dass die Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren aktuelle Marktbedingungen widerspiegelt. Diese Anpassung basiert auf dem Verbraucherpreisindex und trägt so inflationären Entwicklungen Rechnung. Beispielsweise wurden für das Jahr 2021 spezifische Beträge pro Wohnung, Eigentumswohnung und Garage festgelegt, die für zukünftige Bewertungsstichtage entsprechend angepasst werden. Diese Anpassung erfolgt mit dem Ziel, die Bewirtschaftungskosten realitätsnah und marktgerecht zu halten.
Häufige Fragen zur Ertragswertrichtlinie
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen rund um die Ertragswertrichtlinie.
Ist die Ertragswertrichtline (EW-RL) noch gültig?
Nein. Die alte Ertragswertrichtlinie sowie die weiteren Einzel-Richtlinien sind mit Inkrafttreten der ImmoWertV 2022 gegenstandslos geworden.
Wird die Berechnung der Bewirtschaftungskosten seit 2022 noch durch die Ertragswertrichtlinie geregelt?
Von 2015 bis 2021 wurde die Berechnung der Bewirtschaftungskosten in der Ertragswertrichtlinie (EW-RL) geregelt. Seit 2022 wird die Berechnung der Bewirtschaftungskosten nicht mehr durch die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) geregelt. Diese Regelung wurde in die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) übernommen.
Welche weiteren Wertermittlungsrichtlinien gibt es?
Vor Inkrafttreten der novellierten der ImmoWertV 2022 waren neben der Ertragswertrichtlinie weitere Wertermittlungsrichtlinien:
- Sachwertrichtlinie: Fokussiert auf die Bewertung basierend auf dem Sachwert der Immobilie.
- Vergleichswertrichtlinie: Nutzt das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung.
- Bodenwertrichtlinie: Bestimmt, wie der Bodenwert ermittelt wird.
- Wertermittlungsrichtline: Bieten durch die WertR 2006 eine Basis für materielle Vorgaben zur Wertermittlung.
Wichtig ist hierbei zu erwähnen, dass diese Richtlinien durch die novellierte ImmoWertV seit dem 1. Januar 2022 gegenstandslos sind. Sie sind also nicht mehr als Quelle oder Anleitung zur Wertermittlung von Immobilien geeignet.
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