Die Erschließungskosten eines Grundstücks bilden eine entscheidende Komponente im Rahmen jedes Bauprojekts und repräsentieren die finanziellen Aufwendungen für die Schaffung der notwendigen Infrastruktur. Zu den Anschlusskosten für ein Grundstück zählen Straßenbau, Stromversorgung, Wasser- und Abwasserversorgung, Gasleitungen sowie moderne Kommunikationsnetze. Die sorgfältige Planung und Umsetzung dieser Erschließungsmaßnahmen sind von zentraler Bedeutung, da sie die Grundlage für die Bebaubarkeit eines Grundstücks schaffen und somit einen maßgeblichen Einfluss auf die Gesamtkosten eines Bauprojekts ausüben. Bauherren sollten sich intensiv mit den Erschließungskosten auseinandersetzen, um einen reibungslosen Ablauf der Bauphase sicherzustellen.
Das Wichtigste in Kürze
- Erschließungskosten sind Teil der Baunebenkosten und unterliegen regionalen Schwankungen.
- Die Erschließung umfasst den Anschluss des Grundstücks und seiner Gebäude an folgende öffentliche Netze: Straßen, Strom, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Gas sowie Telefon- und Internetinfrastruktur.
- Eine sorgfältige Planung im Vorhinein ist erforderlich und hilft, unerwartete Kosten zu vermeiden sowie eine reibungslose Umsetzung der Erschließungsmaßnahmen sicherzustellen.
- Durchschnittlich liegen die Erschließungskosten zwischen 15.000 Euro bis 25.000 Euro.
- Im Regelfall ist die öffentliche Erschließung eines Grundstücks Voraussetzung, um eine Baugenehmigung zu erhalten, weshalb es auch wichtig ist, sie frühzeitig zu organisieren.
Was sind Erschließungskosten?
Erschließungskosten bilden im Allgemeinen die finanziellen Aufwendungen, die für die Entwicklung und Bereitstellung der infrastrukturellen Grundlagen eines Grundstücks erforderlich sind. Dies umfasst die Anlage von Straßen, die Verlegung von Leitungen für Strom, Wasser, Abwasser und Gas, sowie die Einrichtung moderner Telekommunikations- und Internetinfrastruktur. Die Erschließungskosten sind somit essenziell für die Nutzung und Bebauung eines Grundstücks und werden als fester Bestandteil der Baunebenkosten betrachtet.
Bei der Erschließung eines Grundstücks unterscheidet man zwischen der öffentlichen und privaten / inneren Erschließung:
- Die öffentliche Erschließung bezieht sich auf die infrastrukturellen Maßnahmen, die von öffentlichen Stellen durchgeführt werden, um ein Grundstück an das öffentliche Versorgungsnetz anzuschließen. Sie erstreckt sich bis zur äußersten Grenze des Grundstücks und bildet die Schnittstelle zwischen dem privaten Grundstück und der öffentlichen Infrastruktur.
- Die private Erschließung bezieht sich auf die infrastrukturellen Maßnahmen, die innerhalb der Grenzen eines Grundstücks durchgeführt werden, um eine angemessene Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz zu gewährleisten. Dieser Teil der Erschließung erstreckt sich von der Grundstücksgrenze bis zu den einzelnen Gebäuden oder Hauptstrukturen auf dem Grundstück.
Die Bezahlung erfolgt in beiden Fällen durch den Bauherrn, obwohl die Erschließungen von der Gemeinde beauftragt und koordiniert werden.
Achtung: Erschließungskosten gelten prinzipiell als Anschaffungskosten und können von Privatpersonen in der Regel nicht von der Steuer abgesetzt werden.
Erschließungskosten vs. Erschließungsbeiträge: Was ist der Unterschied?
Erschließungskosten sind die Gesamtkosten, die für die Entwicklung eines Grundstücks notwendig sind, wie zum Beispiel der Bau von Straßen oder die Verlegung von Leitungen. Erschließungsbeiträge sind Geldbeträge, die von den Grundstückseigentümern an die Gemeinde gezahlt werden, um einen Teil der öffentlichen Erschließungskosten für Straßen, Grünanlagen oder Lärmschutzmaßnahmen zu decken. Erschließungsbeiträge sind eine einmalige Gegenleistung für deren erstmalige endgültige Herstellung.
Einfach ausgedrückt sind Erschließungskosten die tatsächlichen Ausgaben, während Erschließungsbeiträge die finanzielle Beteiligung der Grundstückseigentümer an den öffentlichen Kosten sind.
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Welche Arten von Erschließungskosten gibt es?
Die Erschließungskosten eines Grundstücks setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, die sowohl die öffentliche als auch private Infrastruktur betreffen. Bitte beachten Sie, dass die Höhe der Kosten maßgeblich durch das Bauprojekt, die geografische Lage sowie andere Einflussfaktoren bestimmt wird.
Wege- und Straßenbau
Abhängig von der Lage und den Erschließungsbedingungen Ihres Grundstücks können zusätzliche Erschließungskosten für den Straßenbau anfallen. Die genaue Höhe dieser Kosten unterliegt oft den Vorschriften und Regelungen der örtlichen Gemeinde. Ungefähr können Sie zwischen 3.000 Euro und 15.000 Euro einberechnen.
Neben dem Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Straßennetz fließt auch das Anlegen von Wegen von der Straße zum Grundstück in die Erschließungskosten ein. Von den Erschließungskosten ausgenommen sind in der Regel Ortsdurchfahren, Brücken, Tunnel und Unterführungen sowie die dazugehörigen Rampen.
Gut zu wissen im Falle eines Grundstückskaufs: Wenn Sie ein Grundstück in einem Neubaugebiet erwerben, ist der Löwenanteil der Erschließungskosten, also Straßenbau und Straßenbeleuchtung, meist bereits im Kaufpreis enthalten. Bauträger oder Gemeinde gehen bei solchen Projekten häufig in Vorleistung und legen die Kosten später auf die Baugrundstücke um. Als Bauherr müssen Sie oft nur noch die letzten Meter vom Anschlussort (zum Beispiel: Grundstücksgrenze oder zentraler Verteilerpunkt) bis zum eigenen Gebäude selbst bezahlen. Gerade ländliche Kommunen locken neue Siedler damit, die Erschließungskosten größtenteils oder gar komplett zu übernehmen.
Die Kommune trägt gemäß Baugesetzbuch (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB) mindestens zehn Prozent der Erschließungskosten für Ihr Grundstück. Der Umfang der Erschließungskosten ist im § 128 BauGB geregelt.
Achten Sie beim Kauf von Rohbau- oder Bauerwartungsland bei den Angaben zu den Bodenwerten auf das Kürzel „ebp“ (erschließungsbeitragspflichtig) – damit werden erschließungspflichtige Grundstücke gekennzeichnet, bei denen hohe Kosten auf Sie zukommen.
Wasser und Abwasser
Ein Anschluss an das Wasserversorgungsnetz ist unverzichtbar und gesetzlich vorgeschrieben. Die Erschließungskosten für Wasser und Abwasser belaufen sich, abhängig von der Entfernung zur nächsten Anschlussstelle an den Kanal, auf etwa 2.000 bis 5.000 Euro.
Die Kosten für den Anschluss an die Kanalisation sind meistens bereits in den Wasserversorgungskosten enthalten, teilweise werden sie einzeln ausgewiesen. In ländlichen Gebieten kann es vorkommen, dass die Gemeinde auf die Einbindung Ihres Grundstücks in das örtliche Abwassersystem verzichtet. In solchen Fällen erfolgt die Installation einer individuellen Kläranlage oder eines Abwassertanks, der regelmäßig von Fachleuten geleert wird. Die Erschließungskosten für diese Maßnahmen belaufen sich auf mindestens 3.000 Euro, wobei die laufenden Entleerungskosten nicht vergessen werden dürfen.
Gut zu wissen: Sickergruben genügen heutigen Ansprüchen nicht mehr. Diese sind lediglich für Regenwasser zugelassen, können einen Tank oder eine Kläranlage zur Entwässerung aber nicht ersetzen.
Strom
Ein Anschluss an das Stromnetz ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten dafür sind je nach regionalem Stromversorger und Bauvorhaben unterschiedlich. In etwa lässt sich mit Ausgaben von 2.000 Euro bis 3.000 Euro kalkulieren.
Vor der eigentlichen Erschließung des Stroms wird meistens bereits für die Bauphase ein Baustromanschluss benötigt. Dieser provisorische Anschluss muss zusätzlich bezahlt werden, dabei fallen Anschlussgebühren an, gegebenenfalls auch die Miete des benötigten Baustromverteilers.
Tipp: Die Verteilerstruktur während der Bauphase sollte gut organisiert sein. Sie sollten genügend Unterverteiler an allen notwendigen Stellen einplanen. Das sorgt für eine schnellere und einfachere Arbeit der Handwerker, so sparen Sie Arbeitszeitkosten. Zusätzlich ist es sinnvoll, sowohl den Stromanschluss als auch den temporären Baustromanschluss frühzeitig zu beantragen, da der lokale Energieversorger die Installation oftmals erst mehrere Wochen oder Monate nach der Anmeldung durchführt.
Gas
Bei einem Gasanschluss setzen sich die Kosten aus dem Baukostenzuschuss und den Anschlusskosten zusammen. Beim Baukostenzuschuss handelt es sich um eine einmalige Zahlung für den Ausbau des allgemeinen Netzes. Die Anschlusskosten für Ihr Grundstück betreffen den direkten Anschluss und sind von der Entfernung des Hauses an die Versorgungsleitung abhängig. Wenn Sie das Grundstück erst vor kurzem erworben haben und dieses sich in einem Neubaugebiet befindet, kann es sein, dass die Anschlüsse für Gas bereits verlegt wurden. Die Kosten für einen Gasanschluss belaufen sich auf 2.000 Euro bis 3.000 Euro.
Fernwärme
Als Alternative zur Heizung mit Gas kann auch Fernwärme für angenehme Temperaturen in Ihrem Zuhause sorgen. Jedoch ist ein Anschluss an das Fernwärmenetz oftmals nur in größeren Städten oder Industriegebieten möglich. Für einen Neubau können für den Fernwärmeanschluss zwischen 7.000 Euro und 12.000 Euro einkalkuliert werden.
Telefon und Internet
Neben dem Telefonanschluss gehört auch der Internetanschluss zur standardmäßigen Ausrüstung für einen Neubau. Sollten Sie besonders schnelles Internet benötigen, kann auch ein Glasfaseranschluss gelegt werden. Dieser ist kostspieliger als ein normaler Internetanschluss und nicht in jeder Gemeinde möglich. Für einen regulären Telekommunikationsanschluss ohne Extrawünsche rechnen Sie mit Aufwendungen bis maximal 1.000 Euro.
Beispielrechnung Erschließungskosten im Neubaugebiet
Generell wird zwischen Erschließungskosten im Neubaugebiet und Erschließungsbeiträgen im Rahmen einer Modernisierung unterschieden. Bei letzterer kommen die Grundstückseigentümer im Schnitt für 75 Prozent der Erschließungskosten auf, bei einem Straßenneubau eher für 90 Prozent.
Die meisten Bauprojekte, die von Erschließungskosten betroffen sind, werden in Bayern und Nordrhein-Westfalen umgesetzt. Bei unseren Beispielen, um die Erschließungskosten für ein Grundstück zu berechnen, richten wir uns daher nach diesen beiden Bundesländern.
Baugrundstück erschließen: Erschließungskosten in NRW
Für unsere fiktive Beispielrechnung planen Sie den Neubau eines Einfamilienhauses (140 Quadratmeter) in NRW. Das Grundstück haben Sie bereits gekauft, es liegt am Rand einer größeren Stadt im Neubaugebiet. Sie sitzen gerade mit Ihrem Architekten zusammen und sehen sich gemeinsam mit ihm die Baunebenkosten an. Dabei gehen Sie auch gezielt auf die Erschließungskosten in NRW ein, um unerwartete Aufwendungen zu vermeiden. Ein Architekt unterstützt Sie professionell bei der Einschätzung Ihrer Bauneben- und Erschließungskosten für Ihr Grundstück.
| Anschluss | Kalkulierte Kosten |
| Wasser- und Abwasser | 4.000 Euro |
| Strom | 2.300 Euro |
| Gas | 2.600 Euro |
| Telefon- und Internet | 800 Euro |
| Gesamt | 9.700 Euro |
Die Erschließungsbeiträge in NRW werden von der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Die Erschließungsbeiträge für den Straßenbau werden mit dem geplanten Kommunalabgaben-Änderungsgesetz Nordrhein-Westfalen (KAG-ÄR NRW) zum 1.1.2024 de facto abgeschafft. Seit April 2023 gilt für NRW eine Verjährungsfrist von 20 Jahren ab Vorteilslage.
Hinweis: Unter Vorteilslage versteht man den Zeitpunkt, ab dem ein Grundstück aufgrund von Erschließungsmaßnahmen einen konkreten Wertzuwachs erfährt.
Baugrundstück erschließen: Erschließungskosten in Bayern
Eine befreundete Familie plant gleichzeitig den Neubau eines vergleichbaren Objekts in einem Dorf in Bayern. Sie werfen einen Blick auf deren Kalkulation der Erschließungskosten in Bayern.
| Anschluss | Kalkulierte Kosten |
| Straßennetz | 4.000 Euro |
| Wasser- und Abwasser | 2.500 Euro |
| Strom | 2.000 Euro |
| Gas | 2.000 Euro |
| Telefon- und Internet | 500 Euro |
| Gesamt | 11.400 Euro |
Hinweis: In den Beispielberechnungen handelt es sich um eine fiktive Kalkulation. Der erfundene Neubau in NRW soll am Stadtrand errichtet werden, der in Bayern in einem Dorf – das beeinflusst die Kalkulation maßgeblich. Wäre der Neubau anstatt in einem Dorf in der Münchner Innenstadt geplant, sähe die Kalkulation anders aus.
Die Erschließungsbeiträge in Bayern werden, so wie in ganz Deutschland, von den Gemeinden festgelegt. Entweder ergeben sich die vom Grundstückseigentümer zu zahlenden Erschließungskosten aus Verträgen oder werden über Erschließungsbeitragsbescheide erhoben. Die Beitragspflicht entsteht für erschlossene Grundstücke satzungsbedingt automatisch, wenn die rechtlichen Voraussetzungen vorliegen. Die Kommunen sind per Gesetz zur Erhebung von Erschließungsbeiträgen verpflichtet, müssen laut Bayerischem Staatsministerium des Innern selbst nur 10 Prozent der Erschließungskosten tragen. Darüber hinaus haben die Gemeinden einen großzügigen Ermessensspielraum bei der Gestaltung des Straßen- oder Leitungsverlaufs.
Die Verjährungsfrist liegt in Bayern bei 20 Jahren ab Vorteilslage. Zusätzlich gilt seit 2021 der Zusatz, dass Erschließungsbeiträge in Bayern nicht mehr erhoben werden dürfen, wenn seit dem Start der erstmaligen technischen Herstellung der Erschließungsanlage 25 Jahre vergangen sind.
Warum gibt es Unterschiede in der Höhe der Erschließungskosten zwischen NRW und Bayern?
In dicht besiedelten Gebieten besteht oftmals eine höhere Nachfrage nach Infrastruktur, was zu höheren Kosten führen kann. Auch die Baubestimmungen und vorgeschriebenen Erschließungsbeiträge in NRW können anders als die Erschließungsbeiträge in Bayern sein, was sich ebenso auf die Kosten auswirkt. Zusätzlich spielt die wirtschaftliche Situation einer Region in die Berechnung mit ein, da sie die Preise für Arbeitskräfte und Materialien beeinflusst.
Es ist nicht pauschal möglich, Aussagen zu den Unterschieden in den Erschließungskosten zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen zu treffen. Es können erhebliche Unterschiede selbst innerhalb desselben Bundeslands auftreten. Auskünfte zu Erschließungsbeiträgen erhalten Sie direkt von der entsprechenden Gemeinde.
FAQ – Die häufigsten Fragen zu Erschließungskosten
In diesem Abschnitt werden häufig gestellte Fragen zu Erschließungskosten beantwortet.
Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Anschlusskosten für ein Grundstück?
Wie hoch die Erschließungskosten für ein Grundstück ausfallen, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen:
- Umfang der Erschließung (Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Internet/Telefon, Gas etc.)
- Entfernung des Grundstücks zu Anschlusspunkten
- Grundstücksgröße
- Material und Arbeitszeit
- Verteilungsschlüssel und Höhe der Erschließungsbeiträge der Gemeinde (Kommune)
- Bauliche Art und Nutzung des Grundstücks
Gibt es regionale Unterschiede bei den Erschließungskosten für ein Grundstück?
Ja, die Kosten können stark von Region zu Region variieren. Unterschiedliche Bauvorschriften, verschiedene Erschließungsbeiträge, topografische Bedingungen und Infrastrukturstandards können zu regionalen Unterschieden bei den Erschließungskosten führen.
Wie hoch sind die Erschließungskosten eines Grundstücks pro m²?
Die Berechnung der Erschließungskosten eines Grundstücks pro m² gestaltet sich aufgrund der individuellen Gebührenstrukturen der Gemeinden als knifflig. Bei der Kalkulation spielen die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) eine entscheidende Rolle.
Beispielrechnung: Erschließungskosten eines Grundstücks pro m²
Wenn ein Grundstück beispielsweise 700 Quadratmeter groß ist und mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 sowie einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 erschlossen werden soll, können Sie die groben Erschließungskosten wie folgt berechnen:
Grundstücksfläche x GRZ = Zulässige Grundfläche
700 x 0,6 = 420 m²
Grundstücksfläche x GFZ = Zulässige Gesamt-Geschossfläche
700 x 1,2 = 840 m²
Laut dieser Berechnung ist die Bebauung auf höchstens 420 Quadratmeter Grundfläche mit einer maximalen Wohnfläche von 840 Quadratmeter beschränkt.
Da eine Wohnfläche von 840 Quadratmeter für unser fiktives Eigenheim zu viel wäre, gehen wir für unsere Beispielrechnung von einer Wohnfläche auf insgesamt 300 Quadratmetern aus. Für das Abwasser liegen die Erschließungskosten in dieser Region bei einem Durchschnittswert von 8 Euro pro Quadratmeter. Multiplizieren Sie diesen mit der gewünschten Wohnfläche, erhalten Sie einen Wert von 2.400 Euro an Erschließungskosten für Abwasser.
Nach diesem Beispiel errechnen Sie auch die Erschließungskosten für Strom, Gas, Wasser etc.
An wen zahle ich die Erschließungskosten?
Die öffentliche Erschließung läuft über die Gemeinde. Diese darf maximal 90 Prozent der Erschließungskosten an den Grundstückseigentümer weitergeben. Für die Verteilung der Erschließungskosten auf die einzelnen Eigentümer greifen die Gemeinden auf das Baugesetzbuch (BauGB) zurück. Grundstücksgröße und Breite des Grundstücks spielen ebenso eine Rolle wie der Verteilungsschlüssel der Gemeinde.
Die Auftragserteilung für die private Erschließung Ihres Grundstücks liegt in Ihrer Verantwortung.
Tipp: Es besteht die Möglichkeit, dass Gemeinden einen signifikanten Anteil der Erschließungskosten übernehmen, insbesondere dann, wenn das Ziel darin besteht, den Neubau von Häusern attraktiver zu gestalten.
Wann verjähren Erschließungsbeiträge?
Die Verjährungsfristen für Erschließungsbeiträge ist im KAG (Kommunalabgabengesetz) des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Erkundigen Sie sich bereits vor Baustart über die Beiträge und Verjährungsfristen in Ihrer Region.
Wichtig: Die Verjährung bezieht sich nicht darauf, dass die Gemeinde keinen Anspruch mehr auf die prozentuale Erstattung der Erschließungskosten durch die Grundstückseigentümer mehr hat, weil diese der Zahlungsaufforderung nicht nachkommen. Die Verjährung bezieht sich auf den Zeitraum der Ausstellung des Erschließungsbeitragsbescheids. Trödelt die Gemeinde und lässt mehrere Jahre zwischen Fertigstellung der Straße oder Kanalisation oder Stromleitung und dem Einfordern der Erschließungsbeiträge vergehen, müssen Grundstückseigentümer diese gegebenenfalls nicht mehr bezahlen.
Tipps für Ihren Hausbau
Beim Hausbau ist es entscheidend, sorgfältig und genau zu budgetieren. Wir haben Ihnen hier ein paar wichtige Punkte zusammengefasst, damit Sie Ihre Erschließungskosten im Neubaugebiet einschätzen und möglichst gering halten können:
- Frühzeitige Planung: Beginnen Sie frühzeitig mit der Planung und Kalkulation der Erschließungskosten, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden.
- Nutzen Sie Fördermöglichkeiten: Prüfen Sie mögliche Förderprogramme oder Zuschüsse, die Ihnen bei der Deckung der Erschließungskosten helfen können.
- Rechtliche Aspekte verstehen: Verstehen Sie die rechtlichen Aspekte im Zusammenhang mit Erschließungsbeiträgen, und klären Sie, welche finanziellen Verpflichtungen auf Sie als Grundstückseigentümer zukommen.
- Expertise einholen: Beauftragen Sie einen Experten, um fundierte Beratung und Unterstützung bei der Kostenschätzung zu erhalten. Ein Architekt kann Ihnen bei der Kalkulation der Erschließungskosten helfen, oder auch Baubegleiter stehen Ihnen dabei zur Seite.
Eine Baubegleitung hilft Ihnen nicht nur dabei, alle Kostenstellen zu verstehen und zu kalkulieren, sondern sorgt auch für einen reibungslosen Ablauf der Bauphase. Kontaktieren Sie die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung und informieren Sie sich kostenlos über unseren Leistungsumfang.
