Wer eine Immobilie erbt, muss die Erbschaftssteuer entrichten. Die Höhe der Steuer hängt dabei vom Verkehrswert der Immobilie sowie von den verfügbaren Freibeträgen ab. Unter Umständen kann die Erbschaftssteuer aber nicht nur verringert, sondern komplett umgangen werden. Wie Sie legal die Erbschaftssteuer umgehen können und was Sie sonst zu diesem Thema wissen müssen, erfahren Sie hier.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Um die Erbschaftssteuer zu umgehen, gibt es einige Möglichkeiten. Die meisten davon müssen allerdings vor dem Tod in die Wege geleitet werden.
- Damit Sie Ihren Nachlass steuergünstig planen können, verraten wir Ihnen in diesem Ratgeber vier Maßnahmen, die Sie noch zu Lebzeiten ankurbeln müssen.
- Die effektivste Methode, die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie zu vermeiden, ist, sie selbst zu bewohnen – und zwar langfristig.
- Entscheidend beim Vererben ist der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Das bedeutet in der Praxis leider, dass es für Geschwister des Verstorbenen sehr schwierig wird, die Erbschaftssteuer zu umgehen.
Wie Sie die Erbschaftssteuer mit Immobilien umgehen
Wer dem Finanzamt die Ermittlung der Erbschaftssteuer überlässt, zahlt meist deutlich zu viel. Katharina Heid kann aus ihrer langjährigen Praxiserfahrung ein Lied davon singen. Sie und die anderen Immobilienexperten der Heid Immobilienbewertung wissen, wie diese die Erbschaftssteuer mit etwas Weitsicht und Hilfe von Gutachtern stark reduzieren oder sogar ganz umgehen können.
Die Erbschaftssteuer muss entrichtet werden, wenn ein Vermögenswert nach dem Tod des Eigentümers an dessen Erben geht. Das beinhaltet oftmals Immobilien. Diese sorgen schnell dafür, dass die Freibeträge überschritten werden, bieten andererseits aber auch legale Schlupflöcher, um Erbschaftssteuer zu sparen.
Mit unserem Rechner ermitteln sie einfach, schnell und kostenlos, wieviel Erbschaftssteuer Ihnen das Finanzamt abknöpft.
Liegt der Wert der Immobilie oberhalb der Freibetragsgrenze, wird Erbschaftssteuer fällig. Wie hoch der Freibetrag ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben ab. Dasselbe gilt für die Steuersätze, mit denen die Erben zur Kasse gebeten werden. Auf Steuersätze und Freibeträge gehen wir in unserem Ratgeber zur Erbschaftssteuer auf Immobilien näher ein. Hier geht es vordergründig darum, wie wir diese umgehen. Und dazu bedarf es praktisch immer ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Kommen wir nun zu den Möglichkeiten, die Sie haben, um Erbschaftssteuer auf Immobilien zu sparen oder gar zu vermeiden. Einige davon muss der Erblasser noch zu Lebzeiten in die Wege leiten, damit seine Erben die Erbschaftssteuer umgehen können.
Erbschaftssteuer-Tricks in der Übersicht
Anhand der folgenden Tabelle sehen Sie auf einen Blick, welche Optionen Sie ausschöpfen können, um Erbschaftssteuer zu sparen. Zudem gibt die Tabelle mit den Erbschaftssteuer-Tricks kompakt Auskunft darüber, wie einfach die Möglichkeiten sind und ob dafür noch zu Lebzeiten die entsprechenden Weichen gestellt werden müssen. Im Anschluss gehen wir auf die einzelnen Maßnahmen ein.
| Erbschaftssteuer-Trick | Maßnahme vor/nach dem Tod | Zu beachten |
| Freibeträge nutzen | danach | – |
| In die Immobilie einziehen | danach | schnell einziehen, mind. 10 Jahre drin wohnen, weniger als 200 m² Wohnfläche |
| Änderung des Verwandtschafts-Verhältnisses | davor | ändert die Steuerklasse |
| Schenkung | davor | Pflichtteilsergänzungsanspruch |
| Schenkung mit Nießbrauch | davor | erhebliche Wertminderung |
| Supervermächtnis im Berliner Testament | davor | Familienfrieden |
| Erbe auf Umwegen (Nacherbe) | davor | Zeitversetztes Erbe, bei der die Haupterben mitspielen müssen |
Freibeträge nutzen
Der einfachste Weg, die Erbschaftssteuer zu reduzieren oder sogar zu umgehen, ist die Ausnutzung der Freibeträge. Je nach Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen sind diese unterschiedlich hoch. Liegt der Wert der vererbten Immobilie unterhalb des verfügbaren Freibetrags, entfällt die Erbschaftssteuer komplett. Doch auch, wenn der Wert der Immobilie über dem Freibetrag liegt, kann dieser die Steuerlast zum Teil erheblich senken.
Erbschaftssteuer umgehen durch Einzug
Ehepartner und Kinder der verstorbenen Person dürfen unabhängig von den Freibeträgen eine selbstgenutzte Immobilie steuerfrei erben, wenn sie nach Erbfall noch mindestens 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleiben. Wohnen die Kinder nicht mehr in der Eigentumswohnung oder im geerbten Haus, erben Sie diese bei einem zeitnahen Einzug dennoch steuerfrei. Erfolgt der Einzug ins Familienheim innerhalb von 6 Monaten, wird dies vom Finanzamt üblicherweise anerkannt. Diese Steuerbefreiung bei Selbstnutzung gilt nur für Immobilien mit bis zu 200 m² Wohnfläche.
Achtung: Sind mehrere Erben berechtigt, wird derjenige der in die Immobilie einzieht, seine Geschwister ausbezahlen. Dadurch gehört ihm letztendlich die ganze Immobilie, geerbt hat er – je nach Anzahl der Geschwister – aber nur die Hälfte, ein Drittel etc. Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr darüber, wie man das Haus behält und seine Geschwister auszahlt.
Änderung der Familienverhältnisse
Eine Veränderung des (Verwandtschafts-)Verhältnisses zum Erblasser kann die Steuerlast positiv beeinflussen. Das kann zum Beispiel durch eine Eheschließung erreicht werden – natürlich nur vor dessen Tod.
- So wird aus dem ledigen Lebenspartner ein Ehepartner, oder mit anderen Worten: Aus Steuerklasse III wird Steuerklasse I und aus 20.000 € Freibetrag werden 500.000 € Freibetrag für den Erbfall.
- Da das Vererben von Immobilien an Kinder eine Erleichterung der Steuerlast herbeiführen kann, ist eine Adoption ebenfalls eine gute Möglichkeit. Indem der Erblasser eine nahestehende Person adoptiert, ändern sich für diese die Verhältnisse im Erbfall: Sie steigt als Adoptivkind in die Erbschaftssteuerklasse I auf und erhält 400.000 € Freibetrag.
Wir veranschaulichen die Steuerersparnis mit einem Rechenbeispiel samt Infografik. Nehmen wir an, Herr Huber lebt mit seiner Freundin Frau Nguyen und deren Tochter Lin zusammen. Vor seinem Tod hat Herr Huber seine Freundin im Testament bedacht und ihr die Immobilie vererbt. Der Wert der Immobilie wird auf 430.000 € geschätzt.
Da Frau Nguyen nicht mit Herrn Huber verheiratet ist und sie auch keine eingetragenen Lebenspartner waren, liegt ihr Freibetrag lediglich bei 20.000 Euro. Damit setzt das Finanzamt nach Abzug des Freibetrags 410.000 € für die Immobilie an. Davon muss Frau Nguyen 30 % als Erbschaftssteuer abführen. Womöglich hat sie diese 123.000 € nicht und muss die Immobilie daher veräußern. Würde ihre Tochter Lin die Immobilie erben, sähe die Rechnung genau gleich aus.
Heiratet Herr Huber Frau Nguyen noch vor seinem Tod, steigt sie in Verwandtschaftsgrad I und Erbschaftssteuerklasse I auf. Ihr steht ein Freibetrag von 500.000 € zu. Das ist mehr als die Immobilie wert ist, weswegen sie keine Erbschaftssteuer bezahlt.
Gehen wir nun davon aus, dass Herr Huber seine Freundin Frau Nguyen nicht im Testament bedacht hat, sondern nur ihre Tochter Lin. Damit diese vollumfänglich von der Erbschaft profitiert, hat er sie adoptiert. Adoptivkindern steht ebenso wie leiblichen Kindern ein Freibetrag von 400.000 € zu. Lin muss also nur noch 30.000 € Erbmasse versteuern. Da sie durch die Adoption außerdem in Erbschaftssteuerklasse I aufgestiegen ist, reduziert sich ihr Steuersatz. Während 30 % ohne die Adoption noch der günstigste Steuersatz für sie gewesen wäre, müsste sie diesen Prozentsatz nur noch bei einer Erbschaft von mehr als 26 Millionen Euro entrichten. Für Werte bis 75.000 € begnügt sich das Finanzamt mit 7 %. Damit stehen dem Fiskus nur 2.100 € an Erbschaftssteuer zu.
Erbschaftssteuer umgehen durch Schenkung
Eine weitere Möglichkeit, reichlich Erbschaftssteuer auf Immobilien zu umgehen, ist die Schenkung. Diese erfordert allerdings ausreichend Planung. Bei sehr wertvollen Immobilien, die den Freibetrag übersteigen, ist es mit einem Jahrzehnt Vorlauf dennoch möglich, die Erbschaftssteuer auf die Immobilie komplett zu umgehen.
Zwar wird auch bei einer Schenkung eine Steuer (= Schenkungssteuer) fällig, diese kann aber umgangen werden – in der Regel sogar einfacher als bei einer Erbschaft. Denn hier können die geltenden Freibeträge (die gleich sind wie bei einer Erbschaft) alle 10 Jahre erneut ausgeschöpft werden.
Zusätzlicher Erbschaftssteuer-Trick: Wird im Schenkungsvertrag ein Nießbrauchsvorbehalt manifestiert, dürfte in den allermeisten Fällen weder Erbschafts- noch Schenkungssteuer anfallen. Denn der Wert des Nießbrauchs drückt den Immobilienwert stark.
Lesetipp: Was es außer dem Pflichtteilsergänzungsanspruch zu beachten gilt, wenn Sie ein Haus an Kinder verschenken, erfahren Sie in weiteren Ratgebern aus unserer Seite.
Supervermächtnis im Berliner Testament
Die Bestimmung eines sogenannten Supervermächtnisses im Berliner Testament führt im Idealfall eine Senkung bis hin zur Vermeidung der Erbschaftssteuer herbei. Wie funktioniert das? Der länger lebende Ehepartner wird als alleiniger Erbe eingesetzt. Kinder gehen im ersten Erbfall leer aus. Das Problem daran ist aber, dass mit den Kindern als Erben auch deren Freibeträge wegfallen. Der Ehepartner muss im schlimmsten Fall mit hoher Erbschaftssteuer rechnen.
Das Supervermächtnis im Berliner Testament kann hier gegensteuern. Es legt fest, dass der hinterbliebene Ehepartner frei über das Erbe verfügen darf und dieses in Form von Vermächtnissen an die Kinder weitergeben kann. So können auch die Freibeträge der Kinder ausgenutzt werden und die Erbschaftssteuer kann gesenkt oder sogar ganz umgangen werden.
Erbe auf Abwegen? Vererbung auf Umwegen!
Um möglichst hohe Freibeträge ausnutzen zu können, kann eine Vererbung auf Umwegen sinnvoll sein. Das folgende Beispiel zeigt dies anschaulich:
Frau Müller möchte ihre Immobilie im Wert von 300.000 € an ihre gute Freundin Frau Schneider vererben. Um Steuern zu vermeiden, sollte sie diese im Testament aber nicht als Haupterbin eintragen, da Frau Schneider lediglich einen Freibetrag von 20.000 € zusteht.
Die Immobilieneigentümerin kann veranlassen, dass ihre Eltern im Testament als Haupterben eingetragen werden. Diese können hierfür einen Freibetrag von je 100.000 € geltend machen. Zusätzlich sollte die Erblasserin ihre gute Freundin Frau Schneider als Nacherbin festlegen, die nach dem Tod der Eltern die Immobilie erhält.
Mit diesen Schritten erhöht sich der Freibetrag der Freundin von 20.000 auf 200.000 € und sie hat am Ende einen zu versteuernden Betrag von 100.000 € (Immobilienwert von 300.000 € – Freibetrag von 200.000 €). Die Steuerlast beträgt nun entsprechend der Steuerklasse III noch 30.000 € – ohne die Vorkehrungen hätte Frau Schneider eine Erbschaftssteuer von 84.000 € bezahlen müssen.
Verkauf und Wegzug ins Ausland vermeiden keine Erbschaftssteuer
Der Verkauf der geerbten Immobilie hat keinen Einfluss auf die Erbschaftssteuer – zumindest keinen positiven im Sinn der Erben. Im schlimmsten Fall kassiert das Finanzamt gleich doppelt: Zuerst die Erbschaftssteuer auf Immobilienwert und in der Folge gegebenenfalls noch Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn.
Auch der Umzug ins Ausland als Steuerflucht ist keine Lösung – zumindest keine kurzfristige. Verbringt ein Rentner seinen Lebensabend lieber im Eigenheim im Ausland, während seine Nachkommen in Deutschland steuerpflichtig sind, droht zunächst einmal sogar die Gefahr, dass diese die geerbte Immobilie in zwei Ländern versteuern müssen. Umgekehrt sieht es leider genauso aus: Lebt der Erblasser in Deutschland, seine Erben jedoch im Ausland, kassiert der deutsche Fiskus trotzdem. Selbst wenn Erblasser und Erbe im Ausland leben, hat das deutsche Finanzamt bis zu fünf Jahre nach der Emigration Anspruch auf Erbschaftssteuer – sofern es sich um deutsche Staatsangehörige handelt. Bei einem Wegzug in ein Niedrigsteuerland verlängert sich die Zeitspanne, in der Deutschland Erbschaftssteuer zusteht, gemäß § 4 Außensteuergesetz sogar auf zehn Jahre.
Häufige Fragen zur Umgehung der Erbschaftssteuer auf Immobilien
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen, wie Sie sich Erbschaftssteuer auf Immobilien sparen – und was nicht funktioniert.
Wann entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien?
Wer eine Immobilie erbt, kann darin einziehen, um die Erbschaftssteuer zu vermeiden. Praktisch alle anderen Erbschaftssteuer-Tricks müssen bereits vor dem Tod des Erblassers in die Wege geleitet werden.
Wie kann ich ein Haus steuerfrei vererben?
Durch eine steueroptimierte Nachlassplanung kann ein Erblasser vor seinem Tod dafür sorgen, dass seine Erben keine Erbschaftssteuer auf die Immobilie entrichten müssen. Von der Änderung der Familienverhältnisse bis zum Supervermächtnis im Berliner Testament gibt es eine ganze Reihe an Erbschaftssteuer-Tricks. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie oder gar mehrere Immobilien sein Eigen nennt, kann zwecks Steuerersparnis Stiftungen gründen.
Kann ich die Erbschaftssteuer legal umgehen?
Ja, gerade bei einer geerbten Immobilie gibt es selbst ohne ausgeklügelte Nachlassplanung die Möglichkeit, die Erbschaftssteuer zu vermeiden. Indem der Erbe in Haus oder Wohnung einzieht, spart er sich die Erbschaftssteuer. Bei Gewerbeimmobilien klappt dies nicht.
Wie können Geschwister die Erbschaftssteuer umgehen?
Für Geschwister des Verstorbenen ist es leider nahezu unmöglich, die Erbschaftssteuer zu umgehen. Der Staat betrachtet Geschwister seltsamerweise nicht als nahe Verwandte und billigt ihnen daher nur 20.000 € Freibetrag zu. Lediglich das weiter oben beschriebene Erbe auf Umwegen bietet sich als Lösung an.
Erbschaftssteuer umgehen durch Verkauf?
Wenn Sie das geerbte Haus verkaufen, hat dies keinerlei Einfluss auf die Erbschaftssteuer. Im Gegenteil: Unter gewissen Umständen fällt sogar noch zusätzlich die Spekulationssteuer auf der Verkaufsgewinn an.
Wie wird die Erbschaftssteuer auf Immobilien berechnet?
Das Finanzamt kennt einen für Sie als Erbe unvorteilhaften Weg, wie die Erbschaftssteuer auf Immobilien berechnet wird. Ein Sachverständiger hingegeben ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie für die Erbschaftssteuer anders – mit gesetzeskonformen Bewertungsverfahren, aber in Ihrem Interesse. Mit einem entsprechenden Verkehrswertgutachten weisen Sie als Erbe gegenüber dem Finanzamt einen geringeren Immobilienwert nach.
