Wenn eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft fällt, muss diese gemeinsam entscheiden, was mit dem Haus passieren soll. Meistens entscheidet sich die Erbgemeinschaft für den Hausverkauf. Aber was geschieht, wenn einer nicht verkaufen will? In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie Sie als Erbengemeinschaft den Verkauf einer Immobilie optimal angehen und welche Optionen bestehen, wenn Meinungsverschiedenheiten den Verkaufsprozess behindern.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft erfordert die einstimmige Zustimmung aller Miterben; eine Mehrheitsentscheidung ist nicht ausreichend.
- Die Bedingungen für einen Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft umfassen die Eintragung der Erbengemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch, das Vorlegen eines eindeutigen Erbnachweises sowie den Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags für die Immobilie.
- Einzelne Erben haben die Möglichkeit, den Verkauf durch die Verweigerung ihrer Zustimmung zu blockieren.
Hausverkauf als Erbengemeinschaft: Wie läuft er ab?
Beim Hausverkauf durch eine Erbengemeinschaft müssen die Beteiligten zunächst den Verkaufsprozess initiieren und anschließend den erzielten Kaufpreis gemäß den gesetzlichen Vorgaben beziehungsweise den Bestimmungen eines Testaments unter sich aufteilen. Der rechtliche Rahmen für solch einen Verkauf wird durch § 2032 BGB festgelegt.
Schritt 1: Einigung in der Erbengemeinschaft
Zunächst müssen sich alle Miterben einvernehmlich darüber einig sein, dass das Haus verkauft werden soll. Denn: Ein Hausverkauf ist grundsätzlich nur möglich, wenn jedes Mitglied der Erbengemeinschaft der Veräußerung zustimmt.
Was Sie tun können, wenn Einer den Hausverkauf blockiert, erfahren Sie weiter unten.
Schritt 2: Vermarktung der Immobilie
Nachdem sich alle Miterben auf den Verkauf geeinigt haben, geht es darum, das Haus zu verkaufen. Ob Sie dabei einen Makler engagieren oder den Verkauf selbst in die Hand nehmen, ist Ihnen überlassen. Wichtig ist, das Haus in einem ansprechenden Exposé zu präsentieren und es sowohl in Zeitungen als auch online anzubieten, um eine breite Käuferschaft zu erreichen.
Zudem ist es wichtig, einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen. Dafür sollten Sie im besten Fall den Verkehrswert der Immobilie kennen – diesen finden Sie mittels einer Immobilienbewertung heraus.
Weitere Informationen zu den benötigen Unterlagen beim Hausverkauf finden Sie in unserem PDF.
Schritt 3: Beantragung des Erbscheins
Während des Verkaufsprozesses ist es notwendig, dass alle Miterben ihren Anteil am Haus nachweisen. Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag reichen hierfür oft aus. Sollten diese Dokumente nicht vorliegen, ist es erforderlich, beim Nachlassgericht gebührenpflichtig einen Erbschein zu beantragen (§ 35 GBO).
Erfolgt der Verkauf der Immobilie erst Jahre nach dem Erbfall, bietet es sich für die Erben an, sich als neue Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eintragen zu lassen – zuvor steht schließlich immer noch der ursprüngliche Eigentümer, der Erblasser, im Grundbuch. In dem Fall sollte die Grundbuchberichtigung so bald wie möglich und spätestens innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall erfolgen. Der Vorgang ist innerhalb dieser Frist grundsätzlich gebührenfrei. Wird das Haus unmittelbar nach dem Tod des Erblassers verkauft, kann direkt der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Gut zu wissen: Die Grundbuchumschreibung ist nur einige Jahre kostenfrei möglich, danach fallen die regulären Gebühren an.
Schritt 4: Notartermin
Sobald ein Käufer für das Haus gefunden ist, wird ein Notartermin für das Unterzeichnen des Kaufvertrages vereinbart. Sowohl der Käufer als auch alle Miterben müssen entweder persönlich anwesend sein, um den Vertrag zu unterzeichnen, oder sie können sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen.
Gut zu wissen: Da der Käufer mit der Erbengemeinschaft verhandelt, die aus mehreren Personen besteht, ist der Kaufpreis an die gesamte Gemeinschaft zu entrichten, nicht an einen einzelnen Erben. Mit anderen Worten: Im Idealfall richten die Erben ein gemeinsames Konto ein oder bestimmen ein Konto, auf das der Kaufpreis überwiesen wird.
Schritt 5: Grundbuch
Nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet und der Kaufpreis überwiesen wurde, kümmert sich in der Regel der Notar um die Umschreibung im Grundbuch.
Anfangs steht der Verkaufserlös allen Miterben gemeinsam zu. Die Aufteilung des Kaufpreises nach individuellen Erbanteilen erfolgt erst, wenn die Erbengemeinschaft aufgelöst und der Nachlass auseinandergesetzt wird.
Vorteile auf einen Blick: Hausverkauf als Erbengemeinschaft
Da es sich bei einer Immobilie um einen unbeweglichen Vermögenswert handelt, ist dessen faire Aufteilung ohne einen Verkauf durchaus kompliziert. Ein Hausverkauf bietet für Miterben einer Erbengemeinschaft aber noch weitere Vorteile:
- Auszahlung aller Miterben: Der Verkaufserlös aus dem Haus bietet den Miterben vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Sie können das Geld zur Tilgung von Darlehen, zur Sanierung oder Modernisierung ihrer selbst genutzten Immobilie verwenden oder es als Rücklage einsetzen.
- Schnelle Lösung für Erbengemeinschaft: Alle Miterben profitieren bei einem Hausverkauf aus einer Erbschaft von einer zügigen und einfachen Abwicklung. Wenn sich eine Erbengemeinschaft für den Verkauf entscheidet, verringert sich das Risiko von Meinungsverschiedenheiten und potenziellen Erbstreitigkeiten.
- Einsparung von Kosten: Eine Erbengemeinschaft, die rechtlich als Gesellschaft bürgerlichen Rechts fungiert, macht jeden Miterben für die Verbindlichkeiten der anderen mitverantwortlich. Diese Rechte und Pflichten entfallen nach dem Hausverkauf. Ebenso entfallen die von der Erbengemeinschaft getragenen laufenden Betriebskosten der Immobilie, wie zum Beispiel Gebühren für Wasserversorgung, Abwasser, Müllabfuhr und Grundsteuer.
In unserem ausführlichen Beitrag finden Sie zusätzliche Informationen zu den beim Hausverkauf anfallenden Kosten.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Erbengemeinschaft: Haus verkaufen, Einer will nicht
Grundsätzlich müssen alle Erben mit dem Verkauf des geerbten Hauses einverstanden sein. Aber was tun, wenn ein Miterbe den Hausverkauf blockiert? Gelingt es nicht, sich mit dem blockierenden Erben zu einigen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die nicht der Zustimmung aller Beteiligten bedürfen: die Teilungsversteigerung, die Erbauseinandersetzungsklage und die Auszahlung durch Miterben.
Teilungsversteigerung
Jeder Miterbe hat das Recht, ohne die Zustimmung der anderen Miterben eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Die Erbengemeinschaft kann sich für diesen Schritt entscheiden und so sämtliche Teile des Erbes – bis auf den Teil des blockierenden Erben – verkaufen. Der blockierende Miterbe kann wie auch beliebige Außenstehende bei der Versteigerung mitbieten und so das Haus erwerben – vorausgesetzt seine Mittel reichen dafür aus.
Allerdings stellt eine Teilungsversteigerung einen äußerst langwierigen und mühsamen Prozess dar, der mit großen Erlös-Einbußen einhergeht. Ist die Teilungsversteigerung durchgeführt, liegt der Erlös beim zuständigen Amtsgericht, bis sich alle Erben darüber einig sind, wer wie viel vom Erlös bekommen soll.
Achtung: Die antragstellende Person ist im Teilungsversteigerungsverfahren vorschusspflichtig. Das heißt, die Person muss die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sowie die entstehenden Verfahrenskosten vorerst übernehmen.
Erbauseinandersetzungsklage
Ein zweiter Weg, die Blockade eines Miterben zu umgehen, besteht in der Erbauseinandersetzungsklage mit dem Ziel, die Zustimmung des blockierenden Miterben zu erzwingen. Hierfür ist eine Klage auf Erbauseinandersetzung beim Nachlassgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen nötig. Auch dieser Prozess ist mit erheblichen Kosten (Anwalt) und großem Zeitaufwand verbunden. Hinzu kommt, dass zuvor die Teilungsversteigerung aller Immobilien sowie der Pfandverkauf aller beweglichen Gegenstände erfolgt sein muss.
Auszahlung durch Miterben
Alternativ können sich die Erben – verkaufswillige und blockierende – darauf einigen, dass ein Erbe die Immobilie übernimmt und die restlichen Miterben auszahlt. Um das möglich zu machen, ist es aber nötig, dass sich alle Miterben einig werden. Außerdem muss derjenige Erbe, der die Immobilie übernehmen soll, über die finanziellen Mittel für eine Auszahlung verfügen. Häufig scheitert dieses Verfahren an einer der beiden Bedingungen.
Optionen für einzelne Erben, die Erbengemeinschaft zu verlassen
Das deutsche Erbrecht stellt den einzelnen Miterben neben der Option, eine Teilungsversteigerung zu beantragen, zwei weitere Möglichkeiten zur Verfügung, um aus der Erbengemeinschaft auszusteigen: die Abschichtung und den Verkauf des eigenen Erbanteils.
Abschichtung
Durch die sogenannte Abschichtung hat jeder Miterbe die Möglichkeit, aus der Erbengemeinschaft auszutreten. Im Austausch für den Verzicht auf seinen Erbanteil kann der Miterbe von den verbleibenden Erben eine Abfindung erhalten. Entgegen der landläufigen Meinung besteht bei einer Abschichtung allerdings kein rechtlicher Anspruch auf eine Gegenleistung. Der ausscheidende Erbe ist auf die Kooperationsbereitschaft der übrigen Erben angewiesen.
Wenn Sie den Verkehrswert kennen, können Sie mithilfe unseres Rechners einen fairen Abfindungsbetrag ermitteln:
Erbteil verkaufen
Wenn Sie sich als Miterbe komplett aus der Erbengemeinschaft zurückziehen wollen, können Sie einen Erbteilsverkauf in Erwägung ziehen. Hierfür müssen Sie keine Rücksprache mit den anderen Erben halten und können sich einfach von Ihrem Teil der Immobilie lösen. So können Sie eine angemessene Auszahlung für den Erbanteil bekommen, Auseinandersetzungen mit blockierenden Erben, jahrelange Rechtsstreitigkeiten und hohe Kosten umgehen.
Die Besonderheit: Jeder Miterbe hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht von zwei Monaten (§ 2034 BGB), sofern ein Verkauf an Dritte vorgesehen ist, allerdings ist der Verkauf an jede beliebige natürliche oder juristische Person möglich.
Häufige Fragen zum Hausverkauf als Erbengemeinschaft
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Thema.
Welche Voraussetzungen müssen für den Hausverkauf als Erbengemeinschaft erfüllt sein?
Beim Verkauf eines Hauses als Erbengemeinschaft müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Einstimmigkeit: Jeder Miterbe muss dem Verkauf zustimmen, da alle gemeinschaftlich Eigentümer sind.
- Einigung über den Verkaufspreis: Die Erbengemeinschaft muss sich auf einen Verkaufspreis einigen.
- Klärung der Erbfolge inklusive Nachweis: Es muss klar sein, wer genau zur Erbengemeinschaft gehört. Jeder Miterbe muss seinen Anteil am Haus nachweisen.
- Eintragung im Grundbuch: Die Erbengemeinschaft muss im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein.
- Bereinigung von Lasten und Beschränkungen: Eventuelle Hypotheken, Grundschulden oder Nutzungsrechte Dritter müssen geklärt oder übertragen werden.
- Notarielle Beurkundung: Der Verkaufsvertrag muss notariell beurkundet werden.
Müssen alle Miterben mit dem Verkauf einverstanden sein?
Ja, grundsätzlich müssen für einen Verkauf alle Miterben ihre Zustimmung erteilen.
Kann ich den Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft erzwingen?
Ja, der Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft kann erzwungen werden, wenn sich die Miterben uneinig sind. Dies ist durch die Beantragung einer Erbauseinandersetzungsklage möglich.
Kann ich meinen Erbteil am Haus verkaufen?
Theoretisch ist das möglich. Jeder Miterbe hat das Recht, über seinen Erbanteil frei zu verfügen, einschließlich des Verkaufs – und das ohne die Zustimmung der anderen Erben. Allerdings gestaltet sich die Umsetzung oft schwierig, da der Markt für Teile eines Hauses sehr begrenzt ist. Es handelt sich dabei in der Regel um eine Notlösung. Am besten ist es, wenn alle Erben den Verkauf gemeinsam durchführen.
Kann ein Haus auch an ein Mitglied der Erbengemeinschaft verkauft werden?
Ja, ein Miterbe kann das Haus kaufen, indem er die anderen Erben auszahlt. Hierbei kann eine Einigung über den Kaufpreis getroffen oder ein unabhängiges Wertgutachten eingeholt werden.
Was kann die Erbengemeinschaft tun, wenn ein Miterbe blockiert?
Falls ein Miterbe das Haus nicht verkaufen will, kann die Erbengemeinschaft Maßnahmen wie eine Teilungsversteigerung, eine Erbauseinandersetzungsklage oder die Auszahlung ergreifen.
Wer zahlt bei einer Erbengemeinschaft den Makler?
Normalerweise übernimmt die Erbengemeinschaft gemeinsam die Maklerkosten, besonders wenn es um den Verkauf einer zur Erbschaft gehörenden Immobilie geht. Sollte das Erbe für die Deckung der Maklerkosten nicht ausreichen, sind alle Erben verpflichtet, die Kosten anteilig nach ihren Erbquoten zu tragen.
Erbengemeinschaft: Hausverkauf trotz Hindernissen erfolgreich gestalten
Ein Hausverkauf als Erbengemeinschaft ist in vielen Fällen nicht ohne Komplikationen über die Bühne zu bringen. Insbesondere, wenn Unstimmigkeiten darüber herrschen, was mit dem Haus passieren soll, kann sich ein Verkauf im schlimmsten Fall jahrelang ziehen. Doch selbst wenn sich die Miterben nicht einig werden und sich der ein oder andere gegen einen Verkauf stellt, gibt es Möglichkeiten, das Haus zu verkaufen und sich so vom Erbe zu lösen.
Sind Sie gerade als Miterbe an ein Haus gekommen und benötigen nun eine unabhängige Wertermittlung für die Immobilie, um einen fairen Verkaufspreis festlegen zu können? Oder wollen Sie auf eine professionelle Verkaufsberatung setzen? Dann helfen wir von Heid Ihnen gerne weiter! Unsere nach DIN 17024 zertifizierten bzw. öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stehen Ihnen bei Ihrem Hausverkauf mit Rat und Tat zur Seite.
