Erbengemeinschaft & Hausverkauf
Gibt es für ein Haus mehrere Erben, müssen diese gemeinsam entscheiden, was mit dem Haus passieren soll. Es besteht entweder die Möglichkeit einer internen Übernahme, sprich, einer der Erben bezahlt die anderen aus. Oftmals fällt die Wahl aber auf den Verkauf der Immobilie. Was passiert aber, wenn sich ein Miterbe gegen den Verkauf entscheidet? Im folgenden Beitrag erfahren Sie, wie Sie als Erbgemeinschaft bei einem Hausverkauf am besten vorgehen, und was zu tun ist, wenn der Verkauf aufgrund unterschiedlicher Meinungen gefährdet ist.
Inhaltsverzeichnis
Erbengemeinschaft & Hausverkauf: das Wichtigste auf einen Blick
Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Infos zum Hausverkauf als Erbengemeinschaft kurz und knapp auf einen Blick.
- Wie sieht die Ausgangslage in einer Erbengemeinschaft aus? Allen Miterben stehen formal die gleichen Anteile am Erbe zu. Liegt ein Testament vor, kann die Verteilung aber auch anders aussehen. Die Erben verfügen ab dem Erbfall über ein gemeinschaftliches Vermögen, das nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten mit sich bringt.
Hierbei ist anzumerken, dass einem gesetzlichen Erben bei Enterbung in jedem Fall ein Pflichtteil zusteht - das gilt auch, wenn er bei einer noch nicht abgeschlossenen Schenkung zu Lebzeiten nicht als Beschenkter bedacht wurde. Hier stehen ihm Pflichtteilsergänzungsansprüche zu. Mit anderen Worten: Er bekommt einen Teil der noch nicht getätigten Schenkung.
- Müssen alle Miterben mit dem Verkauf einverstanden sein? Grundsätzlich müssen für einen Verkauf alle Miterben ihre Zustimmung erteilen.
- Kann man den Verkauf erzwingen? Werden sich die Miterben nicht einig, kann ein Versteigerungsverfahren erzwungen werden. Alternativ kann ein e Teilungsversteigerung angedacht werden, bei der eine Immobilie über einen Notarvertrag bei bestehender Einigung verkauft wird.
- Kann man seinen Anteil am Immobilieneigentum der Erbengemeinschaft verkaufen? Theoretisch j a. Jeder Miterbe kann frei über seinen Erbanteil verfügen. Dazu gehört auch, dieses zu verkaufen – ohne die Zustimmung der anderen Erben. Dieses Verfahren nennt sich Teilungsversteigerung (dazu weiter unten mehr). In der Regel ist dieses Vorgehen aber schwer umzusetzen, da es keinen Markt für einen Teil eines Hauses gibt. Es handelt sich hierbei also um eine Notlösung. Im Idealfall verkaufen die Erben gemeinsam.
Als Erbengemeinschaft müssen Sie beim Hausverkauf gemeinsam Entscheidungen treffen.
Hausverkauf als Erbengemeinschaft: Wie läuft er ab?
Was beim Hausverkauf als Erbengemeinschaft zu tun ist, erfahren Sie hier.
Einigung in der Erbengemeinschaft
Als erstes müssen sich alle Miterben darüber einig sein, dass das Haus verkauft werden soll. Ein Hausverkauf ist grundsätzlich nur möglich, wenn alle Mitglieder der Erbengemeinschaft mit der Veräußerung einverstanden sind. Was zu tun ist, wenn sich ein Miterbe gegen den Verkauf entscheidet, erfahren Sie weiter unten.
Vermarktung der Immobilie
Sind sich alle Miterben einig geworden, geht es darum, das Haus zu verkaufen. Ob Sie dabei einen Makler engagieren wollen oder den Verkauf selbst durchführen, ist Ihnen überlassen. Das Haus soll nun in Zeitungen und im Internet angeboten werden, um Interessierte ausfindig zu machen. Darüber hinaus müssen Sie einen Verkaufspreis festlegen. Dafür sollten Sie im besten Fall den Verkehrswert der Immobilie kennen – diesen finden Sie mittels einer Immobilienbewertung heraus.
Ggf. Beantragung des Erbscheins
Im Lauf des Verkaufsprozesses müssen alle Miterben ihren Anteil am zu verkaufenden Haus nachweisen. Dafür ist in vielen Fällen ein Erbschein nötig, der beim Nachlassgericht beantragt werden muss (ohne ihn besteht keine Generalvollmacht und somit ist keine Verfügung über das Erbe möglich). Der Nachweis der Erbschaft kann aber auch durch ein europäisches Nachlasszeugnis sowie aus einer Verfügung von Todes wegen erbracht werden. Letztere muss bspw. in einem notariellen Testament enthalten sein.
Erfolgt der Verkauf der Immobilie erst Jahre nach dem Erbfall, bietet es sich für die Erben an, sich als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eintragen lassen – zuvor steht schließlich immer noch der ursprüngliche Eigentümer, der Erblasser, im Grundbuch (dabei gut zu wissen: Die Umschreibung ist nur einige Jahre kostenfrei möglich, danach fallen wieder die üblichen erhöhten Gebühren an). Wird das Haus hingegen direkt nach dem Tod des Erblassers verkauft, kann direkt der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Notartermin
Ist ein Käufer gefunden, muss ein Notartermin für das Unterzeichnen des Kaufvertrages vereinbart werden. Der Käufer und alle Miterben müssen entweder anwesend sein und den Vertrag unterzeichnen oder sich von einer bevollmächtigten Person vertreten lassen. Ist der Kaufpreis anschließend überwiesen und der Käufer im Grundbuch eingetragen, gilt der Käufer offiziell als der neue Eigentümer.
Gut zu wissen : Da der Käufer mit der Erbengemeinschaft mehrere Vertragspartner hat, muss er den Kaufpreis auch an die Gemeinschaft zahlen. Mit anderen Worten: Im Idealfall richten die Erben ein gemeinsames Konto ein oder bestimmen ein Konto, auf das der Kaufpreis überwiesen wird.
Umschreibung des Grundbuchs
Ist der Vertrag unterschrieben und das Geld überwiesen, erfolgt die Umschreibung im Grundbuch. Das übernimmt in der Regel der Notar .
So läuft der Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft im Idealfall ab.
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Was passiert, wenn ein Erbe nicht verkaufen will?
Grundsätzlich müssen alle Erben mit dem Verkauf des geerbten Hauses einverstanden sein . Möchte einer die Veräußerung nicht, ist das problematisch. Gelingt es in Folge nicht, sich mit dem blockierenden Erben zu einigen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die nicht der Zustimmung aller Beteiligten bedürfen.
Teilungsversteigerung
Jeder Miterbe hat das Recht, ohne die Zustimmung der anderen Miterben eine Teilungsversteigerung zu beantragen . Die Erbengemeinschaft kann sich für diesen Schritt entscheiden und so sämtliche Teile des Erbes – bis auf den Teil des blockierenden Erben – zu verkaufen. Der blockierende Miterbe könnte theoretisch bei der Versteigerung mitbieten und so das Haus erwerben.
Allerdings stellt eine Teilungsversteigerung einen äußerst langwierigen Prozess dar, der mit großen Erlös-Einbußen einhergeht. Ist die Teilungsversteigerung durchgeführt, liegt der Erlös beim Gericht, bis sich alle Erben darüber einig sind, wer wie viel vom Erlös bekommen soll.
Erbauseinandersetzungsklage
Mit einer Erbauseinandersetzungsklage kann die Zustimmung des blockierenden Erben erzwungen werden . Auch dieser Prozess ist mit erheblichen Kosten und großem Zeitaufwand verbunden. Hinzu kommt, dass zuvor die Teilungsversteigerung aller Immobilien erfolgt sein muss.
Auszahlung durch Miterben
Alternativ können sich die Erben – verkaufswillige und blockierende – darauf einigen, dass ein Erbe die Immobilie übernimmt und die restlichen Miterben auszahlt . Um das möglich zu machen, ist es aber nötig, dass sich alle Miterben einig werden. Außerdem muss derjenige Erbe, der die Immobilie übernehmen soll, über die finanziellen Mittel für eine Auszahlung verfügen.
Diese Möglichkeiten haben einzelne Erben, wenn ein Miterbe den Verkauf blockiert.
Erbteil verkaufen: Möglichkeit für einzelne Erben
Wenn Sie sich als Miterbe komplett aus der Erbengemeinschaft zurückziehen wollen, können Sie einen Erbteilsverkauf in Erwägung ziehen. Hierfür müssen Sie keine Rücksprache mit den anderen Erben halten und können sich einfach von Ihrem Teil der Immobilie lösen . So können Sie Auseinandersetzungen mit blockierenden Erben, jahrelange Rechtsstreitigkeiten und hohe Kosten umgehen.
Fazit: Hausverkauf als Erbengemeinschaft
Ein Hausverkauf als Erbengemeinschaft ist in vielen Fällen nicht ohne Komplikationen über die Bühne zu bringen. Insbesondere, wenn Unstimmigkeiten darüber herrschen, was mit dem Haus passieren soll, kann sich ein Verkauf im schlimmsten Fall jahrelang ziehen. Doch selbst wenn sich die Miterben nicht einig werden und sich der ein oder andere gegen einen Verkauf stellt, gibt es Möglichkeiten, das Haus zu einem oder mehreren Teilen zu veräußern und sich so vom Erbe zu lösen.
Sind Sie gerade als Miterbe an ein Haus gekommen und benötigen nun eine unabhängige Wertermittlung für die Immobilie, um einen fairen Verkaufspreis festlegen zu können? Oder wollen Sie auf eine professionelle Verkaufsberatung setzen? Dann helfen wir von Heid Ihnen gerne weiter! Unsere nach DIN 17024 zertifizierten bzw. öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stehen Ihnen bei Ihrem Hausverkauf mit Rat und Tat zur Seite.
