Sie haben als Erbengemeinschaft ein Haus geerbt? In unserem Ratgeber erfahren Sie alles über Ihre Rechte und Pflichten, anfallende Kosten sowie mögliche Optionen für das gemeinsame Erbe. Wir bieten Ihnen zudem praktische Tipps zum Konfliktmanagement, um Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft effektiv zu lösen.
Erbengemeinschaft Haus – Das Wichtigste in Kürze
- Wenn ein Nachlass von mehreren Personen gemeinsam geerbt wird, entsteht zwischen ihnen eine Erbengemeinschaft.
- Die Erben halten den Nachlass gemeinschaftlich als Gesamthandseigentum. Das bedeutet, dass kein Einzelner über das gesamte Haus aus dem Nachlass allein verfügen kann.
- Notwendige Verwaltungsmaßnahmen können von einem einzelnen Erben durchgeführt werden (Notgeschäftsführung).
- Für die reguläre Verwaltung ist eine Mehrheitsentscheidung der Erbengemeinschaft erforderlich.
- Außergewöhnliche Maßnahmen erfordern die Einstimmigkeit aller Erben.
Erbengemeinschaft: Zusammen im Besitz von Haus und Grundstück
Wenn mehrere Personen als Nachlasserben gelten, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft sind gemeinsame Eigentümer und tragen die Verantwortung für Verwaltung und Erhaltung der in der Erbmasse enthaltenen Immobilie. Jeder Erbe hat dabei Mitverwaltungs- und Mitbestimmungsrechte bei Entscheidungen rund um das Erbe. Die Erbengemeinschaft existiert so lange bis durch eine Erbauseinandersetzung die Vermögenswerte aufgeteilt sind.
Die Konstellation der Erbengemeinschaft führt häufig zu Meinungsverschiedenheiten unter den Erben: Während einer die Immobilie verkaufen möchte, präferiert ein anderer das Vermieten, und ein Dritter möchte vielleicht selbst darin wohnen.
Rechte und Pflichten einer Erbengemeinschaft mit Immobilie
Die Rechte und Pflichten einer Erbengemeinschaft für ein Haus variieren je nach Situation und können durch spezifische Bestimmungen in einem Testament oder Erbvertrag modifiziert werden.
Tipp: Es empfiehlt sich, in einem solchen Fall einen Fachanwalt, Steuerberater oder Notar zu konsultieren, um eine genaue Einschätzung der eigenen Situation zu erhalten. Auch wer ein geerbtes Haus verkaufen oder die Erbengemeinschaft auszahlen möchte, sollte sich vorab rechtlichen Rat einholen.
Wie die Verwaltung zu erfolgen hat, regelt der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Generell sind die Miterben verpflichtet, dafür zu sorgen, dass der Nachlass in seiner Beschaffenheit nicht beeinträchtigt wird – das Erbe muss erhalten bleiben.
Man unterscheidet grob zwischen ordnungsgemäßer, außerordentlicher und notwendiger Verwaltung:
- Ordnungsgemäße Verwaltung: Dienen Maßnahmen dem Erhalt, zur Nutzung oder zur Wertsteigerung des Hauses und verändern sie dieses nicht entscheidend, fallen sie unter die ordnungsgemäße Verwaltung. Gemäß § 745 BGB ist für Beschlüsse eine einfache Stimmenmehrheit erforderlich. Dazu gehören laufende Instandhaltung, Vermietung oder Versicherung. Der Stimmanteil ergibt sich aus dem Erbteil: Wer mehr erbt, hat mehr Einfluss.
- Außerordentliche Verwaltung: Führen Maßnahmen dazu, dass sie den Nachlass entscheidend verändern, zählen sie zur außerordentlichen Verwaltung. Dazu gehört beispielsweise der Verkauf des einzigen Hauses im Nachlass, das Aufsetzen eines Mietvertrags, der Abriss einer Nachlassimmobilie sowie erhebliche Umbaumaßnahmen. Laut § 2040 BGB müssen solche Maßnahmen einstimmig von der Erbengemeinschaft beschlossen werden.
- Notwendige Verwaltung: Dringende Maßnahmen, mit denen Schaden vom Nachlassgegenstand abgewendet werden soll, fallen unter die notwendige Verwaltung. Hierfür ist auch der Begriff Notgeschäftsführung gebräuchlich. Aufgrund der Dringlichkeit kann jeder Miterbe ohne Rücksprache mit den anderen Miterben solche Maßnahmen veranlassen, zum Beispiel akute Sicherheitsmaßnahmen wie Dachreparaturen oder Winterbeheizung.
Bei einem Erbfall ist es wichtig, das Grundbuch zu aktualisieren, da der Verstorbene noch als Eigentümer eingetragen ist. Die Erbengemeinschaft hat bis zu zwei Jahre Zeit, um die Eintragung für das Haus kostenlos zu ändern. Nach dieser Frist fallen die regulären Gebühren an. Die Eintragung ins Grundbuch kann jeder Erbe mithilfe eines Antrags gemäß § 13 Grundbuchordnung (§ 13 GBO) fordern. Zum Nachweis der Erbschaft genügt ein notarielles Testament, ein Erbvertrag oder – falls das nicht vorliegt – ein Erbschein (§ 35 GBO). Die Erbengemeinschaft wird im Grundbuch als gemeinsame Eigentümer des Gesamthandseigentums eingetragen. Das bedeutet, dass kein Miterbe eigenständig über Teile des Eigentums verfügen kann (§ 47 GBO).
Tipp: In Fällen, wo die Immobilie zeitnah an einen der Miterben fällt, etwa durch Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, Abschichtung oder Erbteilsverkauf, kann unter Umständen auf die Berichtigung des Grundbuchs verzichtet werden.
Die Erbengemeinschaft sollte zudem den jeweiligen Behörden und Vertragspartnern mitteilen, dass der Erbfall eingetreten ist und sie nun die Zahlungen übernimmt.
Weitere Aufgaben einer Erbengemeinschaft:
- Regelmäßiges Lüften und Beheizen des Hauses
- Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage durchführen lassen
- Zahlungsverpflichtungen nachkommen
- Kündigung von nicht mehr benötigten Verträgen
Insgesamt lässt sich sagen, dass eine Immobilie in einer Erbengemeinschaft einige Nachteile mit sich bringt.
Kostenfalle einer Erbengemeinschaft mit Haus: Diese Ausgaben kommen auf Sie zu
Als Gesamthandsgemeinschaft haften alle Miterben nach § 2058 BGB gemeinsam für die Verbindlichkeiten, die der Erblasser hinterlassen hat, und sind verpflichtet, diese aus dem Nachlass zu begleichen. Falls die verfügbaren Mittel des Nachlasses nicht ausreichen, ist jeder Erbe gefordert, sich anteilig an den Kosten zu beteiligen.
Einmalige Kosten
Bei einer Erbengemeinschaft, die ein Haus umfasst, fallen diverse einmalige Ausgaben an, die beachtet werden müssen. Diese beinhalten:
- Bestattungskosten
- Erbschaftssteuer auf Immobilien
- Vergütung für einen Testamentsvollstrecker
- Notargebühren für die Übertragungsurkunde
- Gebühren für die Ausstellung eines Erbscheins
- Aufwendungen für Instandhaltungsreparaturen
- Kosten bei Meinungsverschiedenheiten unter den Erben, wie Gerichts- und Anwaltsgebühren
- Ausgaben im Rahmen des Hausverkaufs:
- Maklerprovision
- Notargebühren
- Kosten für ein Wertgutachten
Laufende Kosten
Bei einer geerbten Immobilie entstehen fortlaufende Kosten, bis eine Entscheidung über deren Nutzung getroffen wird. Die Erbengemeinschaft ist verantwortlich, diese laufenden Ausgaben zu decken. Diese umfassen:
- Grundsteuer
- Gebäude- und gegebenenfalls Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung
- Kosten für Energie und Wasser
- Gebühren für Müllabfuhr und Abwasser
- Kosten für Telefon- und Internetanschluss, sofern dieser weiterhin genutzt wird
- Kreditraten, falls die Immobilie belastet ist
- Wohngeld für geerbte Wohnungen
Hinweis: Die Kosten sind von den Miterben gemeinschaftlich zu tragen. Die Verteilung erfolgt üblicherweise entsprechend den individuellen Erbquoten, sofern nicht anders vereinbart. Es ist essenziell, dass alle Kosten klar kommuniziert und sorgfältig dokumentiert werden, um Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft vorzubeugen.
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Gemeinsam erben: Optionen für Erbengemeinschaften im Umgang mit Immobilien
Was geschieht mit dem geerbten Grundstück oder Haus? Nach § 2032 BGB besitzen die Erben das Recht, die geerbte Immobilie gemeinschaftlich zu verwalten und zu nutzen. Zudem steht ihnen das Recht zu, die Immobilie zu verkaufen oder aufzuteilen. Die Erbengemeinschaft bleibt bestehen, bis die Auseinandersetzung des Nachlasses vollständig abgeschlossen ist. Nach der erfolgten Erbauseinandersetzung und der Verteilung des Nachlasses wird die Erbengemeinschaft aufgelöst.
Nutzung des Hauses
Eine Erbengemeinschaft muss nicht unbedingt sofort aufgelöst werden; sie kann auch auf unbestimmte Zeit fortbestehen. Dabei besteht die Möglichkeit, die Immobilie leer stehen zu lassen, selbst zu nutzen oder zu vermieten.
Selbstnutzung
Ein Miterbe hat die Möglichkeit, die geerbte Immobilie allein zu übernehmen, indem er die anderen Miterben ausbezahlt. Hierfür ist ein von einem anerkannten Gutachter erstelltes Immobilienwertgutachten sinnvoll. Mit der Übernahme durch einen Miterben wird die Erbengemeinschaft aufgelöst. Um spätere Konflikte zu vermeiden und Rechtssicherheit zu gewährleisten, muss eine solche Übereinkunft in einem notariell beglaubigten Auflösungsvertrag festgehalten werden.
Sollte ein Erbe, oft der Ehepartner, bereits in der geerbten Immobilie leben, haben die Miterben Anspruch auf eine angemessene Nutzungsentschädigung oder auf den Abschluss eines Mietvertrages. Es sei denn, der Erblasser hat dem verbleibenden Partner testamentarisch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht eingeräumt.
Vermietung
Eine Vermietung ist nur vorteilhaft, wenn die Mitglieder der Erbengemeinschaft harmonisch zusammenarbeiten und nicht zerstritten sind. Denn: Die Auswahl von Nachmietern oder die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen sind Entscheidungen, die gemeinsam getroffen werden. Bei einer langfristigen Vermietung sollten die Mieteinnahmen gemäß den Erbanteilen verteilt werden.
Neuvermietung
Die Erbengemeinschaft hat die Option, die Immobilie an Dritte zu vermieten oder sie einem der Miterben gegen Zahlung eines Entgelts zur Nutzung zu überlassen. Wenn sich alle Miterben darauf einigen, das Objekt zu vermieten, dann werden die daraus resultierenden Mieteinnahmen meist gemäß den Erbanteilen unter ihnen aufgeteilt. Um mögliche Konflikte zu vermeiden, ist es ratsam, die Aufteilung einvernehmlich zu regeln und idealerweise einen Hausverwalter zu beauftragen. Alternativ können die Erben auch beschließen, die Verwaltung selbst zu übernehmen oder einen Miterben zu bestimmen, der diese Aufgabe gegen eine Aufwandsentschädigung ausführt.
Tipp: Für eine einfachere Vermietung können die Miterben einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag abschließen, um die Erbengemeinschaft in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umzuwandeln. Diese Rechtsform erlaubt es, als juristische Person aufzutreten und Verträge abzuschließen, was die Verwaltung des Nachlasses vereinfacht. Die Umwandlung in eine GbR bewahrt die Form des Gesamthandseigentums, wobei alle Mitglieder gemeinsam für die Verwaltung des Nachlasses verantwortlich bleiben.
Bestehendes Mietverhältnis
Die Erbengemeinschaft wird mit dem Erbfall rechtlicher Nachfolger des verstorbenen Vermieters. Gemäß § 566 BGB bleiben bestehende Mietverhältnisse unangetastet. Daher ist es wichtig, die Mieter zeitnah über den Erbfall zu informieren, damit klar ist, an wen künftige Mietzahlungen zu leisten sind.
Der Erbfall gewährt den Erben kein Sonderkündigungsrecht. Sie müssen die üblichen mietrechtlichen Regelungen einhalten und dürfen gemäß § 573 BGB eine Kündigung nur dann aussprechen, wenn ein berechtigtes Interesse, wie beispielsweise Eigenbedarf, vorliegt. Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB ist nur unter bestimmten Umständen möglich.
Veräußerung des Hauses
Beim Verkauf eines geerbten Hauses ist die Zustimmung aller Miterben erforderlich. Der Verkauf kann entweder an Dritte erfolgen oder an einen der Miterben, der dann die anderen auszahlen muss. Jeder Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Nach erfolgreichem Verkauf wird der Erlös entsprechend den jeweiligen Erbanteilen unter den Miterben aufgeteilt.
Eine weitere Möglichkeit für einzelne Erben ist den Erbteil zu verkaufen. Die übrigen Miterben haben gemäß § 2034 BGB ein zweimonatiges Vorkaufsrecht. Diese Option ermöglicht den Verkauf eines Erbteils ohne die Zustimmung der anderen Erben und bezieht sich auf den gesamten Nachlass, nicht nur auf die Nachlassimmobilie.
Sollte eine Einigung unter den Erben nicht möglich sein, kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Der Antragsteller muss die Kosten für das Verkehrswertgutachten und die Versteigerung vorstrecken. Meist wird die Immobilie dabei unter Wert verkauft.
In Fällen, in denen ein Erbe die Zustimmung verweigert, kann durch eine Erbauseinandersetzungsklage versucht werden, diese Zustimmung gerichtlich zu erzwingen.
Tipp: Ist ein Verkauf geplant, ist es ratsam, auch die Spekulationsfrist im Auge zu behalten. So kann es mitunter sinnvoll sein, den Verkauf noch eine Weile aufzuschieben – beispielsweise dann, wenn die Spekulationsfrist in absehbarer Zeit endet und somit der Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt. Hier ist nicht der Tag des Erbfalls, sondern der Tag des Erwerbs durch den Erblasser maßgeblich.
Konfliktmanagement in Erbengemeinschaften
In Erbengemeinschaften können oft unterschiedliche Interessen aufeinandertreffen, weshalb es wichtig ist, das gemeinsame Ziel einer schnellen und konfliktfreien Lösung im Blick zu behalten. Ein gewisses Maß an Kompromissbereitschaft ist dabei unvermeidlich. Wer sich stur zeigt, kann den gesamten Prozess der Erbauseinandersetzung blockieren und sich letztendlich finanziell selbst schaden.
Um Konflikte zu minimieren, ist es ratsam, dass sich der Erblasser schon zu Lebzeiten mit der Gestaltung seines Nachlasses auseinandersetzt. Besonders in großen Erbengemeinschaften, wie bei mehreren Kindern, kann die gesetzliche Erbfolge zu Problemen führen. Ein durchdachtes Testament oder ein Erbvertrag können helfen, das Konfliktpotential zu verringern. Auch Schenkungen zu Lebzeiten an Kinder können dazu beitragen, Streitigkeiten vorzubeugen.
Zur Konfliktvermeidung in der Erbengemeinschaft stehen weitere Methoden zur Verfügung:
- Immobilienmediation: Eine Mediation durch eine neutrale dritte Partei kann helfen, die Interessen aller Beteiligten zu vereinen und eine einvernehmliche Lösung zu finden.
- Testamentsvollstrecker: Der Testamentsvollstrecker sorgt für die Umsetzung der letzten Wünsche des Erblassers und kann potenzielle Konflikte verhindern.
- Vermächtnis: Gemäß § 1939 BGB kann der Erblasser bestimmte Vermögensgegenstände gezielt an Personen übertragen, ohne sie zu Erben zu machen.
- Teilungsverbot: Der Erblasser kann bestimmen, welche Nachlassgegenstände nicht geteilt werden dürfen.
Welche Möglichkeiten einer Erbengemeinschaft beim Hausverkauf zur Verfügung stehen, lesen Sie im verlinkten Artikel.
Häufige Fragen zur Erbengemeinschaft mit Immobilie
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Thema.
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gleichzeitig das Erbe eines Verstorbenen antreten (§§ 2032ff BGB). Die Erben verwalten den Nachlass und entscheiden gemeinsam über dessen Verwendung.
Wie sieht die Ausgangslage in einer Erbengemeinschaft aus?
Die Ausgangslage in einer Erbengemeinschaft ist oft komplex, da sie aus mehreren Miterben besteht, die gemeinschaftlich das Vermögen des Verstorbenen erben. Hier einige wichtige Aspekte:
Gemeinschaftliche Erbschaft: Sobald der Erblasser verstirbt, tritt automatisch die Erbengemeinschaft in Kraft. Alle Miterben werden gemeinsam Eigentümer des Nachlasses, der alle Vermögenswerte und Schulden des Verstorbenen umfasst.
Gesamthandsgemeinschaft: Die Erbengemeinschaft ist eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Dies bedeutet, dass alle Miterben gemeinsam für die Verbindlichkeiten, die der Erblasser hinterlassen hat, haften.
Verwaltung des Nachlasses: Bis zur Aufteilung des Erbes sind die Erben gemeinsam für die Verwaltung des Nachlasses verantwortlich. Dazu gehört die Sicherung des Vermögens, die Begleichung von Schulden und die Erledigung laufender Geschäfte.
Auseinandersetzung des Nachlasses: Die endgültige Aufteilung des Nachlasses unter den Miterben, auch Auseinandersetzung genannt, kann erst erfolgen, wenn alle Verbindlichkeiten geklärt sind.
Pflichtteilsergänzungsanspruch: Wenn der Erblasser zu Lebzeiten Schenkungen vorgenommen hat, können Pflichtteilsberechtigte unter Umständen einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen.
Wer ist in der Erbengemeinschaft Eigentümer der Nachlassimmobilie?
In einer Erbengemeinschaft sind alle Miterben gemeinschaftlich Eigentümer der Nachlassimmobilie.
Wie wird ein Haus in einer Erbengemeinschaft aufgeteilt?
In einer Erbengemeinschaft wird ein geerbtes Haus wie folgt aufgeteilt: Alle Miterben besitzen das Haus gemeinschaftlich. Sie müssen sich einigen, ob sie das Haus verkaufen, einer der Erben es übernimmt (gegen Auszahlung der anderen) oder es anderweitig nutzen möchten. Können sie sich nicht einigen, besteht die Möglichkeit, eine Teilungsversteigerung zu beantragen, bei der das Haus öffentlich versteigert und der Erlös unter den Miterben aufgeteilt wird.
Muss die Erbengemeinschaft das Haus renovieren?
Ja, die Erbengemeinschaft ist grundsätzlich dafür verantwortlich, den Nachlass, einschließlich Haus oder Wohnung, zu erhalten.
Wer trägt die laufenden Kosten des Hauses in einer Erbengemeinschaft?
In einer Erbengemeinschaft können die laufenden Kosten eines Hauses entweder anteilig von den Miterben entsprechend ihren Erbanteilen getragen oder aus dem Nachlass beglichen werden, sofern genügend liquide Mittel vorhanden sind.
Was tun, wenn die Erbengemeinschaft beim Haus uneins bleibt?
Wenn die Erbengemeinschaft bei Entscheidungen über ein Haus uneins bleibt, können Lösungen wie Mediation genutzt werden. Wird keine Einigung erzielt, gibt es weitere Möglichkeiten: Erbteil verkaufen, Abschichtung oder Teilungsversteigerung.
Wer zahlt die Grundsteuer bei einer Erbengemeinschaft?
Bei einer Erbengemeinschaft wird die Grundsteuer anteilig von den Miterben entsprechend ihren Erbanteilen gezahlt, oder sie kann aus dem Nachlass beglichen werden, falls ausreichend Mittel vorhanden sind.
Wer zahlt die Gebäudeversicherung bei einer Erbengemeinschaft?
In einer Erbengemeinschaft wird die Gebäudeversicherung entweder anteilig von den Miterben entsprechend ihren Erbanteilen gezahlt oder aus dem Nachlass beglichen, sofern genügend Mittel vorhanden sind.
Erbengemeinschaft eines Hauses: Wer entscheidet über die Nutzung?
In einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben gemeinsam über die Nutzung eines Hauses entscheiden. Jeder Miterbe hat dabei Mitspracherecht, und Entscheidungen werden idealerweise einstimmig getroffen.
Wertgutachten für ein Haus in Erbengemeinschaft beauftragen
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