Erbbaurecht verstehen: Ein Ratgeber für Erb­bau­be­rech­tig­te & Grund­stücks­ei­gen­tü­mer

Schätzungen gehen davon aus, dass etwa fünf Prozent aller Immobilien in Deutschland vom Erbbaurecht betroffen sind. Doch was ist die sogenannte Erbpacht und welche Vor- und Nachteile hat sie für Erb­bau­rechts­neh­mer und Erb­bau­ver­pflich­te­te? In diesem Ratgeber erhalten Sie einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Aspekte des Erbbaurechts: vom Erb­pacht­grund­stück über den Erbbauzins bis hin zum Erb­bau­rechts­ver­trag.

André Heid
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Früher wurde für dieses Verfahren der Begriff „Erbpacht“ verwendet, heute ist die Bezeichnung „Erbbaurecht“ gebräuchlich, wobei Erbpacht immer noch synonym verwendet wird.

Das dingliche Recht ist allerdings zeitlich beschränkt, meistens auf 99 Jahre. Die Zahlung des Nutzers, der Erb­bau­be­rech­tig­ter genannt wird, ist der Erbbauzins. In der Schweiz und in Österreich heißt das Erbbaurecht schlicht Baurecht.

Konkret werden im Erb­bau­rechts­ge­setz folgende Vereinbarungen des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers und des Erb­bau­be­rech­tig­ten geregelt:

• Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Gebäudes,
• Versicherung des Bauwerks und Wiederaufbau bei Zerstörung,
• Tragung von Lasten und Abgaben,
• vorzeitige Rückgabe (Heimfall) des Erbbaurechts bei bestimmten Voraussetzungen,
• Vertragsstrafen,
• Vorrecht des Erb­bau­be­rech­tig­ten auf Verlängerung und Kauf.

Hinzu kommt die in § 30 Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­setz (WEG) geregelte Bruch­teil­be­rech­ti­gung an einem Erbbaurecht, welches selbst das ganze Mehr­fa­mi­li­en­haus umfasst. Dieses Woh­nungs­erb­bau­recht betrifft das Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung.

Im gleichen Paragraphen wird das Teilerbbaurecht, das für nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten gilt, mitbehandelt. Das Teil- und Woh­nungs­erb­bau­recht ist nicht direkt mit dem Grundstück verbunden, sondern stellt einen Mit­be­rech­ti­gungs­an­teil am Erbbaurecht dar (Un­ter­erb­bau­recht). Ergänzende Paragraphen, die das Erbbaurecht berühren können, enthält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

Wer vergibt ein Erbbaurecht an wen?

Erb­bau­rechts­ge­ber sind Institutionen und Firmen, die geschichtlich bedingt über viel Grundbesitz verfügen und langfristig planen. Wenn sie ein Grundstück in absehbarer Zeit nicht selbst benötigen, mehren sie ihre Einnahmen dauerhaft durch eine langfristige Verpachtung in Form eines Erbbaurechts. Sie behalten das Recht am Eigentum, erzielen dabei aber solide Erträge in Anbetracht dessen, dass das Grundstück sonst brachliegen würde.

Traditionelle Erb­bau­rechts­ge­ber sind Kirchen, Stiftungen, Körperschaften des öffentlichen Rechts, Kommunen, der Staat und Versicherungen. In Bayern verfügen außerdem viele Brauereien über Grund­stücks­ei­gen­tum. Erb­bau­rechts­ge­ber werden auch Erb­bau­ver­pflich­te­te genannt.

Erb­bau­be­rech­ti­ger, auch Erb­bau­rechts­neh­mer oder Erbbaunehmer genannt, kann prinzipiell jeder werden. Die Vereinbarung einer Erbpacht unterscheidet sich diesbezüglich nicht sonderlich von anderen Im­mo­bi­li­en­ge­schäf­ten. Allerdings schwingt beim Erbbau weiterhin der Grundgedanke der Schaffung von Wohnraum mit. Für pro­fit­ori­en­tier­te Immobilienhaie dürfte es schwierig werden, an ein Erb­pacht­grund­stück zu kommen, während private Hausbauer wie junge Familien mit Kindern prädestiniert dafür sind.

Kirchliche Träger schließen häufig sehr faire Erb­bau­rechts­ver­trä­ge mit kinderreichen Familien, sozial engagierten Personen oder Menschen mit Einschränkungen, die sich den Hausbau sonst nicht leisten könnten.

Tipp: Wie Sie ein Erb­bau­grund­stück finden, erfahren Sie in unserem verlinkten Beitrag.

Lohnt sich die Erbpacht?

Die Frage, ob es sich lohnt, ein Grundstück im Rahmen eines Erbbaurechts zu erwerben, beschäftigt viele potenzielle Im­mo­bi­li­en­käu­fer. Diese besondere Form des Im­mo­bi­li­en­er­werbs bietet sowohl Vor- als auch Nachteile, die einen genaueren Blick wert sind.

Da das Grundstück nicht gekauft wird, spart der Erb­bau­be­rech­tig­te viel Geld. Denn die Kaufpreise von Häusern und Ei­gen­tums­woh­nun­gen werden enorm von den Grund­stücks­prei­sen beeinflusst. Im Erbbaurecht sinkt der Kaufpreis gegenüber einem normalen Immobilienkauf dadurch vielerorts um rund ein Drittel bis hin zu 40 Prozent.

Sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, kann der Erb­bau­rechts­neh­mer außerdem das Recht der Bodennutzung weitervermieten. Überträgt er sein Recht zur Nutzung des Landes, in dem er es vermietet oder verpachtet, kann er Einnahmen erzielen, obwohl er nicht der Eigentümer des Grundstücks ist.

Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hingegen genießt den Vorteil, dass er für sein ungenutztes Grundstück einen Erbbauzins kassiert, ohne es zu verkaufen.

Das sind die Nachteile für den Erb­bau­be­rech­tig­ten:

• Erbbaurechte sind zeitlich begrenzt,
• bauliche Änderungen, Belastungen und Veräußerungen bedürfen der Zustimmung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers,
• der Erb­bau­ver­pflich­te­te ist berechtigt, das Grundstück und die darauf errichteten Gebäude persönlich zu inspizieren oder durch Beauftragte besichtigen zu lassen,
• es kann zu einer Kaufpflicht oder einer verfrühten Rückgabe kommen,
• der Erb­bau­rechts­ge­ber hat es in der Hand, wie es nach Vertragsablauf weitergeht,
• wenige Interessenten für einen komplexen Hausverkauf.

Ein Hausverkauf gestaltet sich oft schwierig, die Interessenten stehen aufgrund der Einschränkungen nicht unbedingt Schlange. Der Verkauf eines Erbbaurechts vom Erb­bau­be­rech­tig­ten an einen Dritten, der in das Erbbaurecht eintritt, ist überaus selten.

Lohnt es sich, eine Wohnung in einem Haus auf einem Erb­pacht­grund­stück zu kaufen?

Die Antwort auf diese Frage hängt von sehr vielen Faktoren ab und kann nur bei detaillierter Kenntnis des konkreten Erb­bau­rechts­ver­trags beantwortet werden. Relevante Faktoren sind – ohne Anspruch auf Vollständigkeit:

• Möchten Sie selbst in der Wohnung leben oder sie vermieten?
• Wie sind Zustand und Ausstattung der Wohnung?
• Wie hoch ist die Restlaufzeit? Sind die Restlaufzeiten aller Wohnungen identisch?
• Wie ist die Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft geschützt?

Ein Beispiel: Läuft der Erb­bau­rechts­ver­trag für alle Wohnungen nur noch weniger als 20 Jahre und wurde schon länger nicht mehr renoviert oder modernisiert, wird sich die Modernisierungs- und In­stand­hal­tungs­be­reit­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer angesichts der geringen Restlaufzeit in Grenzen halten.

Rechnen Sie den Erbbauzins auf die Laufzeit des Erb­bau­rechts­ver­trags hoch und vergleichen Sie das Ergebnis mit einem Grundstückskauf samt Baufinanzierung.

Die Wertabschläge von Erbbaurechten sind sehr unterschiedlich und hängen stark von der Nachfrage ab. In gewissen Regionen wie Ingolstadt sind kaum preisliche Unterschiede zwischen Erb­pacht­grund­stück und vollwertiger Immobilie im Eigentum zu sehen. In anderen Regionen sind Abschläge von 30 bis 40 Prozent realistisch, wenn das Erbbaurecht noch lange genug läuft.

Beispiel: Liegt der Grundstückswert, der meist von einem Gutachter festgestellt wird, bei 200.000 Euro, erhält der Erbbaugeber bei einem durch­schnitt­li­chen Vertrag einen jährlichen Erbbauzins in Höhe von 8.000 Euro (= vier Prozent). Die „monatliche Miete“ liegt folglich bei 667 Euro.

Die Formel für die Änderung des Erbbauzinses lautet:

Beispiel: Der zum Ver­trags­ab­schluss im Februar 2020 vereinbarte Erbbauzins liegt bei 500 Euro pro Monat. Die Nettokaltmiete im Ver­brau­cher­preis­in­dex vom Februar 2017 lag bei 99,5 Punkten. Zum Oktober 2023 möchte der Erb­bau­ver­pflich­te­te den Erbbauzins anpassen. Der Ver­brau­cher­preis­in­dex für Nettokaltmieten liegt zu diesem Zeitpunkt bei 105,6 Punkten.

Neuer Erbbauzins = 500 € x (105,6/99,5) = 530,65 Euro

Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist nicht möglich, wenn sie über die allgemeinen wirt­schaft­li­chen Verhältnisse hinausgeht. Der Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses wird gemäß § 9a ErbbauRG dann als unbillig angesehen. Der gleiche Paragraph akzeptiert eine Erhöhung allerdings, wenn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zulässige Aufwendungen vornimmt, die den Grundstückswert verändern und aus denen der Erb­bau­be­rech­tig­te einen Vorteil ziehen kann.

Inhalte des Erb­bau­rechts­ver­trags

Folgende Punkte sind in einem klassischen Erb­bau­pacht­ver­trag enthalten:

• Bestellung des Erbbaurechts: Wer ist Eigentümer des Flurstücks mit der Flurnummer X und wie viele Quadratmeter umfasst es? Was ist der Zweck des Vertrags (in der Regel: Errichtung eines Wohngebäudes)? Welche Nutzung ist vereinbart?
• Laufzeit: Die meisten Erb­bau­rechts­ver­trä­ge laufen standardmäßig über 99 Jahre. Inzwischen sind kürzere Laufzeiten üblich, jedoch selten unter 60 Jahren.
• Erbbauzins: Neben der Höhe des anfänglichen Erbbauzins wird die „Wertsicherung“ durch eine mögliche Anpassung an den Ver­brau­cher­preis­in­de­xes maximal alle x Jahre im Vertrag aufgenommen. Darüber hinaus wird der Erbbauzins als Reallast im Grundbuch abgesichert. Als zusätzliche Sicherheit enthält der Vertrag oft eine Zwangs­voll­stre­ckungs­un­ter­wer­fung, möglicherweise auch eine automatische An­pas­sungs­ver­ein­ba­rung.
• Bebauung und Versicherung: Der Erb­bau­be­rech­tig­te verpflichtet sich dazu, das vorgesehene Bauwerk gemäß öffentlich-rechtlicher Baubestimmungen und im Einklang mit dem Bebauungsplan zu errichten, ausreichend zu versichern und für die Er­schlie­ßungs­kos­ten sowie gegebenenfalls Anlieger- und Ausbeiträge aufzukommen. Neben einer Brand­schutz­ver­si­che­rung für das Gebäude kann zum Beispiel auch eine Ge­wäs­ser­scha­dens­haft­pflicht­ver­si­che­rung notwendig sein, wenn Heizöl auf dem Grundstück gelagert wird.
• Besichtigung und Image: Darüber hinaus räumt der Erbbaunehmer dem Geber ein Be­sich­ti­gungs­recht ein. Viele Erbbaugeber fordern außerdem eine Passage, mit der sich der Erb­bau­be­rech­tig­te dazu verpflichtet, keine Handlungen auf dem Grundstück zu begehen oder zu dulden, die dem Ansehen des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers schaden können.
• Besitzübergang und Haftung: Das Grundstück wird zum Datum X übergeben. Ab diesem Zeitpunkt gehen Gefahren und Nutzungen (gegebenenfalls mit Ausnahmen) auf den Erbbaunehmer über. Ab der Übergabe sorgt der Erb­bau­be­rech­tig­te für die Ver­kehrs­si­che­rung (zum Beispiel Winterdienst) und stellt den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer von etwaigen Scha­den­er­satz­an­sprü­chen frei.
• Veräußerungen und Belastungen: Möchte der Erb­bau­rechts­neh­mer seine Immobilie verkaufen oder mit einer Hypothek belasten, bedürfen diese Vorgänge vertragsgemäß meist der vorherigen Zustimmung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers. Von seinem Veto darf der Erb­bau­rechts­ge­ber insbesondere dann Gebrauch machen, wenn er die Liquidität des Käufers anzweifelt und Zinsausfälle fürchten muss, oder wenn das Gebäude in eine Ge­wer­be­im­mo­bi­lie umgewandelt werden soll. Im Erb­bau­rechts­ver­trag kann auch festgeschrieben sein, wie die Grund­pfand­rech­te behandelt werden sollen (zum Beispiel als Til­gungs­hy­po­the­ken gemäß § 20 ErbbauRG).
• Vorkaufsrecht am Grundstück und am Erbbaurecht
• Heimfall: Oft werden Erb­bau­rechts­ver­trä­ge nur für die Bodennutzung vergeben und ein Heimfallrecht ausgeschlossen. Das ist knifflig, da das Gebäude meist noch einen Restwert hat.
• Ent­schä­di­gungs­re­ge­lung bei Heimfall oder Vertragsablauf: Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer muss den Erb­bau­be­rech­tig­ten für dessen Immobilie angemessen entschädigen, es sei denn die Errichtung der Gebäude und Anlagen verstößt gegen Bau- oder Ver­trags­be­stim­mun­gen. Angemessen sind zwei Drittel des Gebäudewerts zum Zeitpunkt der Rückgabe. Eine Verlängerung des Erbbaurechts wendet die Entschädigung ebenfalls ab.
• Kosten und Steuern: Wer kommt wofür auf?
• Erklärungen für das Grundbuchamt: Dieser Paragraph regelt, wie die Eintragung im Grundbuch zu erfolgen hat und sichert dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer den Hauptanspruch in der Rangfolge der Gläubiger.
• Stan­dard­ver­trags­klau­seln: Schuldner, Genehmigungen, Gerichtsstand, Teil­un­wirk­sam­keits­klau­sel, Schluss­be­stim­mun­gen

Die Entwicklung der Erb­bau­rechts­ver­trä­ge

Bis 1998 wurde jeder Erb­bau­rechts­ver­trag dem Bundesamt für Wirtschaft und Aus­fuhr­kon­trol­le vorgelegt. Der Mustervertrag des Erb­bau­rechts­ge­bers Bistum Trier enthält noch einen entsprechenden Passus: „Mit Rücksicht auf die vorstehende Vereinbarung soll dieser Vertrag dem Bundesamt für Wirtschaft und Aus­fuhr­kon­trol­le in Eschborn zum Zwecke der Genehmigung vorgelegt werden.“ Dieser Passus ist bei neu bestellten Erbbaurechten obsolet und taucht kaum noch in den Verträgen auf.

Heute gilt stattdessen: Der Erbbauzins muss nicht nach Zeit und Höhe für die gesamte Erbbauzeit im Voraus bestimmt werden; es kann auch eine Wertsicherung der Reallast als Inhalt des dinglichen Rechts vereinbart werden.

Inhalt des Erbbauzinses kann auch eine Verpflichtung zu seiner Anpassung an veränderte Verhältnisse sein, wenn die Anpassung nach Zeit und Wertmaßstab bestimmt werden kann. Für die Vereinbarung über die Anpassung des Erbbauzinses ist die Zustimmung der Inhaber dinglicher Rechte am Erbbaurecht erforderlich. Die rechtliche Grundlage hierfür ist in § 880 Abs. 2 Satz 3 BGB verankert.

Ergänzt wird diese Kannbestimmung mit Wirkung ab 16. Juni 1998 durch § 1105 BGB. Demnach kann als Inhalt der (Erbbauzins-)Reallast auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne Weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen können, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden, können.

Wegen der Einschränkungen des § 9a ErbbauRG bedarf die An­pas­sungs­ver­ein­ba­rung – soweit sie eine Au­to­ma­tik­klau­sel darstellt – nicht mehr der Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA).

Die Kosten für Notar und Grundbuch trägt wie bei den meisten Im­mo­bi­li­en­ge­schäf­ten der Erwerber. Sie liegen ungefähr zwischen 1,5 und zwei Prozent des Kaufpreises und werden den Kaufnebenkosten zugerechnet.

Lesetipp: Erfahren Sie mehr zum Thema Notarkosten in dem verlinkten Beitrag.

Kosten und Nutzen für Erb­bau­recht­neh­mer

Die Kosten und Nutzen für Erb­bau­recht­neh­mer sind vielfältig und von zahlreichen individuellen Gegebenheiten abhängig. Die folgenden Bei­spiel­rech­nun­gen geben Ihnen einen Eindruck davon, wie sich das Erbbaurecht in der Praxis auf die finanzielle Situation von Erb­bau­recht­neh­mern auswirken kann. Doch bevor wir in die Details eintauchen, werfen wir zunächst einen Blick auf die steuerlichen Aspekte, die im Zusammenhang mit Erbbaurechten relevant sind.

Obwohl der Erb­bau­be­rech­tig­te nicht der juristische Eigentümer des Grundstücks ist, muss er als „wirt­schaft­li­cher Eigentümer“ die Grundsteuer anstelle des Erb­bau­rechts­ge­bers an die Gemeinde abführen.

Andererseits profitieren Erb­bau­rechts­neh­mer von steuerlichen Vergünstigungen und gegebenenfalls der Abschreibung von Immobilien und staatlichen Fördermitteln. Je nachdem, welche Steuervorteile für die Nutzungsart der Immobilie möglich sind, gelten diese auch beim Erbbaurecht.

Erb­bau­be­rech­tig­te, die ihre Immobilie vermieten, können den Erbbauzins als Sonderausgaben bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Der große Vorteil gegenüber einem konventionellen Immobilienkauf: Der Kaufpreis kann komplett angesetzt werden, da kein Anteil auf das Grundstück entfällt.

Wie viel Geld sparen Erwerber dank Erbbaurecht?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern muss für jeden Fall individuell durchgerechnet werden. Muss die Immobilie auf einem Erb­pacht­grund­stück mit einem Baudarlehen finanziert werden, kann das oft unrentabel werden. Denn dann kommen zum monatlichen Erbbauzins, der an den Ver­brau­cher­preis­in­dex angepasst werden kann, noch die Tilgungsraten und Bankzinsen dazu. Zwei Rechenbeispiele finden Sie nachfolgend.

Da in den folgenden Beispielen ein Erbbaurecht auf einem unbebauten Grundstück bestellt wird, setzen wir den Verkehrswert des Erb­pacht­grund­stücks zur Vereinfachung mit dem unbelasteten Bodenwert gleich. Wenn es sich nicht gerade um heißbegehrte Toplagen in prosperierenden Gebieten mit Wohn­raum­knapp­heit handelt, liegt der unbelastete Bodenwert meist ein Stück unter dem Verkehrswert.

Beispiel A: Hauskauf ohne Finanzierung vs. Erbbaurecht ohne Finanzierung

A1: Familie Müller möchte in einem eigenen Haus in Bamberg wohnen. Im Fokus steht ein Grundstück mit 600 Quadratmeter Fläche. Darauf steht ein bezugsfertiges, dreistöckiges Neubauhaus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche. Der Kaufpreis beläuft sich auf 550.000 Euro. Im Vertrag wird aus steuerlichen Gründen eine 80:20-Unterteilung vorgenommen, also der Kaufpreis für das Haus auf 440.000 Euro festgelegt und der Kaufpreis für das Grundstück auf 110.000 Euro. Der Anteil des Grundstücks am Kaufpreis sollte in etwa dem unbelasteten Bodenwert entsprechen. Dank einer Erbschaft kann sich Familie Müller den Erwerb ohne Darlehen leisten.

Zum Kaufpreis von 550.000 Euro kommen 11.000 Euro (zwei Prozent) Kaufnebenkosten für Notar und Grundbuch. Die Grund­er­werb­steu­er in Bayern liegt bei 3,5 Prozent des Kaufpreises. Das Bundesland Bayern erhebt eine Grund­er­werb­steu­er von 19.250 Euro.

Gesamtkosten = Kaufpreis (550.000 €) + Notarkosten mit Grundbuch (11.000 €) + Grund­er­werb­steu­er (19.250 €) = 580.250 €.

Die Gesamtkosten für den Hauskauf belaufen sich auf 580.250 Euro.

A2: Familie Müller hat als Alternative ein Erb­pacht­grund­stück von der Kirche in Aussicht. Die Grund­stücks­flä­che beträgt ebenfalls 600 Quadratmeter. Der unbelastete Bodenwert des baureifen Grundstücks liegt bei 110.000 Euro.

Die Hausbaukosten belaufen sich im Schnitt auf 1.300 Euro pro Quadratmeter. Bei 150 Quadratmeter liegen sie demnach bei 195.000 Euro.

Die Kosten für Notar und Grundbuch liegen grob kalkuliert bei zwei Prozent des Kaufpreises. In der Regel trägt der Käufer diese Kaufnebenkosten – in diesem Fall sowohl für das Grundstück, obwohl es nicht gekauft, sondern quasi nur gepachtet wird, und für das Haus.

Die Notarkosten einschließlich Grund­buch­ein­trag liegen in Summe bei 6.100 Euro.

Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt 99 Jahre. Der Erbbauzins liegt jährlich bei vier Prozent des Grund­stücks­werts.

Hochgerechnet auf 99 Jahre liegt der Erbbauzins ohne Anpassungen an den Ver­brau­cher­index bei 435.600 Euro.

Die Grund­er­werb­steu­er richtet sich nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem Erbbauzins. Der Vervielfältiger richtet sich nach der Laufzeit und wird Anlage 9a im Be­wer­tungs­ge­setz (BewG) entnommen.

Da das Grund­er­werb­steu­er­ge­setz eine Abrundung auf volle Euro vorsieht, fallen für Familie Müller in der Konstellation A2 2.862 Euro an Grund­er­werb­steu­er an.

Die Gesamtkosten für den Hauskauf mit Erbbaurecht belaufen sich auf 639.562 Euro, die sich aus diesen Einzelposten zusammensetzen:

• 435.600 Euro Erbbauzins,
• 195.000 Euro Hausbaukosten,
• 6.100 Euro Kaufnebenkosten für Notar und Grundbuch,
• 2.862 Euro Grund­er­werb­steu­er.

Familie Müller wird sich für das Eigenheim auf einem eigenen Grundstück entscheiden. Einerseits gehört Familie Müller dann nicht nur die Immobilie, sondern sie wird in der Nutzung, Beleihung und Veräußerung nur noch von Gesetzen und Verordnungen eingeschränkt, nicht aber von Dritten wie einem Erb­bau­rechts­ge­ber. Langfristig gesehen spart Familie Müller beim Eigenheimkauf ohne Erbbau sogar 59.312 Euro.

Beispiel B: Erbbaurecht ohne Finanzierung vs. Hauskauf mit Finanzierung

Für Beispiel B gehen wir davon aus, dass Familie Müller für die Erfüllung ihres Eigenheim-Wunsches 220.000 Euro Eigenkapital einsetzen kann. Zur Auswahl stehen die beiden Varianten aus Beispiel A.

B1: Um das Eigenheim mit Erbbaurecht zu verwirklichen, benötigt Familie Müller ein Eigenkapital von 203.962 Euro, nämlich:

• 195.000 Euro Hausbaukosten,
• 6.100 Euro Kaufnebenkosten für Notar und Grundbuch,
• 2.862 Euro Grund­er­werb­steu­er.

Hinzu kommt pro Monat ein Erbbauzins in Höhe von 367 Euro. Über die Gesamtlaufzeit des Erbbaurechts kann der Erbbauzins regelmäßig an den Ver­brau­cher­preis­in­dex angepasst werden.

B2: Die Gesamtkosten für den Grundstückskauf mit Haus betragen 580.250 Euro. Abzüglich der 220.000 Euro Eigenkapital, die Familie Müller aufbringen kann, fehlen ihr 360.250 Euro. Familie Müller nimmt ein Darlehen zur Baufinanzierung auf.

Konditionen des Darlehens:

• Darlehenshöhe: 365.000 Euro,
• effektiver Jahreszins: 1,09 Prozent per anno,
• gebundener Sollzins: 1,06 Prozent per anno,
• Sollzinsbindung: 20 Jahre,
• Tilgungssatz: 5 Prozent,
• Monatliche Tilgungsrate: 1.843,25 Euro.

Zu diesen Konditionen benötigt Familie Müller bei gleich­blei­ben­dem Sollzins 18 Jahre und zwei Monate, um das Darlehen zurückzuzahlen. Sie bezahlt 36.390,67 Euro Zinsen.

Die Gesamtkosten für die Verwirklichung von ihrem Traum vom Eigenheim auf eigenem Grund und Boden kostet Familie Müller neben der bisherigen Summe von 580.250 Euro noch 36,390,67 Euro Zinsen. Das sind 616.640,67 Euro – falls die Rückzahlung reibungslos klappt. Damit wäre das Eigenheim mit Baufinanzierung in der langfristigen Betrachtung immer noch um rund 23.000 Euro günstiger als das Erbbaurecht.

Aber was passiert, wenn wir eine kleine Stellschraube in der Konstellation verändern? Verkürzen wir die Laufzeit des Erbbaurechts!

B3: Wir verwenden wieder die gleichen Zahlen aus B1. Allerdings verkürzen wir die Laufzeit des Erbbaurechts auf 70 Jahre. Daraus ergeben sich folgende Zahlen für die Bei­spiel­rech­nung:

• 195.000 Euro Hausbaukosten (unverändert)
• 6.100 Euro Kaufnebenkosten für Notar und Grundbuch (unverändert)
• 2.809 Euro Grund­er­werb­steu­er (durch Absenkung des Ver­viel­fäl­ti­gers durch die verkürzte Laufzeit auf 18,242 leicht verändert)
• 308.000 Euro Erbbauzins in 70 Jahren (vier Prozent pro Jahr von Grundstückswert)

Die Gesamtkosten für Familie Müller belaufen sich beim Hausbau auf einem Erb­pacht­grund­stück mit 70 Jahren Laufzeit auf 511.909 Euro. Damit ist der Hausbau um Längen günstiger als beim Haus- und Grundstückskauf. Konkrete Ersparnis: 68.341 Euro im Vergleich zum herkömmlichen Eigenheim-Erwerb aus Beispiel A1 und 10.4731,67 Euro gegenüber dem Hausbau mit Baufinanzierung aus B2.

Hinweis: Das Thema Baunebenkosten haben wir in der Berechnung ausgeklammert, um die Rechnung nicht zu kompliziert werden zu lassen.

Wann läuft ein Erbbaurecht ab und was passiert dann?

Die Laufzeit eines Erbbaurechts ist frei verhandelbar. Die Stan­dard­lauf­zeit liegt bei 99 Jahren. Es sind aber auch kürzere Laufzeiten möglich, wobei ein Erbbaurecht aufgrund der langfristigen Planung beider Seiten selten unter 60 Jahren gewährt wird.

Was nach Ablauf des Erbbaurechts passiert, hängt von der Ver­trags­ge­stal­tung ab. Häufige Optionen, die im Vertrag eingebaut sind: Verlängerung, Vorkaufsrecht, Kaufpflicht oder Rückgabe. Fordert der Erb­bau­rechts­ge­ber das Grundstück zurück, muss er den Erb­bau­be­rech­tig­ten zu den vereinbarten Bedingungen entschädigen.

Da Immobilien, die auf einem Erb­pacht­grund­stück errichtet wurden, häufig auch nach Ablauf des Erbbaurechts noch eine Rest­nut­zungs­dau­er und somit einen Restwert haben, muss auch dieser Wert bei der Rückgabe des Grundstücks berücksichtigt werden.

Für errichtete Häuser und Wohnungen erhält der Erb­bau­be­rech­tig­te deshalb mindestens zwei Drittel des Zeitwerts. Ein unabhängiger Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter stellt den Zeitwert der Immobilie fest und ermittelt im Rahmen eines Rest­nut­zungs­dau­er­gut­ach­tens, die verbleibende Anzahl an Jahren, in denen die Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Eine vorzeitige Kündigung ist bei Erbbaurechten nicht möglich. Ausnahmen: Heimfall und Verstöße gegen Ver­trags­be­din­gun­gen, zum Beispiel ausstehende Zahlungen des Erbbauzinses über einen längeren Zeitraum. Der Erb­bau­be­rech­tig­te wiederum kann nicht frühzeitig aus dem Vertrag aussteigen.

Das bedeutet nicht, dass er den Angebotspreis des Erb­bau­rechts­neh­mers akzeptieren muss. Sofern er dem Verkauf zustimmt, muss er vor Unterzeichnung des Kaufvertrags über den finalen Kaufpreis informiert werden. Er kann anstatt des Erwerbers zu diesem vereinbarten Kaufpreis in den Vertrag eintreten und damit von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

Umgekehrt bedeutet ein gegenseitiges Vorkaufsrecht, dass der Erb­bau­be­rech­tig­te nach Ablauf des Erb­bau­rechts­ver­trags das Grundstück kaufen kann, wenn der Erb­bau­rechts­ge­ber dieses im Anschluss verkauft. Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer muss den Erb­bau­rechts­neh­mer über den Kaufpreis, auf den er sich mit einem Dritten geeinigt hat, informieren, damit dieser gegebenenfalls von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen kann. Hat der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer beim einstigen Erwerb des Grundstücks bereits ein Vorkaufsrecht – beispielsweise an die Gemeinde – eingeräumt, hat diese Vorrang.

Nutzt der Erb­bau­rechts­neh­mer sein Vorkaufsrecht und erwirbt nach Ablauf des Erbbaurechts das Grundstück, so kann er sein bisheriges Erbbaurecht in Eigentum umwandeln. Er ist nun Eigentümer des Erb­bau­rechts­grund­stü­ckes sowie der darauf errichteten Immobilie.

Sonderfälle im Erbbaurecht

Das Erbbaurecht kann in verschiedenen Formen auftreten, die jeweils spezifische Anforderungen und Konstellationen mit sich bringen. Diese vier Sonderfälle sind:

1. Un­ter­erb­bau­recht
   • Bei einem Un­ter­erb­bau­recht wird nicht das zeitlich befristete Recht an einem Grundstück eingeräumt, sondern an einem bereits existierenden Erbbaurecht (Obererbbaurecht). Das ergibt dann Sinn, wenn ein Bauträger sich ein Erbbaurecht sichert und das Grundstück in mehrere Wohneinheiten aufteilt. Schwierig zu handhaben sind Un­ter­erb­bau­rech­te bei einer Beleihung, da eine bestellte Grundschuld eines Un­ter­erb­bau­rechts nicht rechtsbeständig ist.
2. Ge­samt­erb­bau­recht
   • Das Ge­samt­erb­bau­recht ist ein einheitliches Erbbaurecht, das auf mehrere, eigenständige Grundstücke verteilt ist. Es ermöglicht die Nutzung mehrerer Grundstücke unter einem einzigen Erb­bau­rechts­ver­trag. Gemäß der Grund­buch­ord­nung (§ 6a GBO) müssen allerdings alle an­ein­an­der­gren­zen und innerhalb des gleichen Grundbuch- /Vermessungsamts liegen.
3. Nach­ba­rerb­bau­recht
   • Beim Nach­ba­rerb­bau­recht wird ein Gebäude auf mehreren Grundstücken errichtet. Der Unterschied zum Ge­samt­erb­bau­recht ist, dass die Erbbaurechte für jedes betroffene Grundstück einzeln eingeholt werden müssen.
4. Stavenrecht
   • Das Stavenrecht oder auch Deichsta­ven­recht, ist eine spezielle Form des Erbbaurechts in Nordfriesland. Streng genommen handelt es sich um ein überliefertes Ge­wohn­heits­recht, das es dem Inhaber erlaubt, auf Deich­grund­stü­cken zu bauen und die errichteten Gebäude zu pflegen.

Im Unterschied zum Erbbaurecht ist das Stavenrecht nicht zeitlich befristet und kann übertragen, vererbt oder belastet werden. Bestehende Stavenrechte existieren weiter, können seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) im Jahr 1900 allerdings nicht mehr neu begründet werden.

Der Zweck dieses Rechts lag im 17. Jahrhundert in der Ansiedlung von Menschen an der Küste Nordfrieslands, die benötigt wurden, um Deiche bei Sturmfluten zu reparieren. Das Stavenrecht ermöglichte es den Rechteinhabern, auf Mitteldeichen zu bauen. Im Gegenzug entrichteten sie jährliche Stavengelder an den Koog. Das Stavenrecht wurde im Stavengrundbuch eingetragen und war an das errichtete Bauwerk gekoppelt. Wurde das Gebäude zerstört, erlosch das Stavenrecht.

Wertermittlung von Erbbaurechten

Die Ermittlung des Wertes eines Erb­pacht­grund­stücks ist ein entscheidender Schritt, der insbesondere für steuerliche Zwecke von großer Bedeutung ist. Sie ist für die korrekte Besteuerung bei Erbschaften, Schenkungen und Grund­stücks­käu­fen unerlässlich und daher sowohl von rechtlicher als auch von finanzieller Bedeutung.

Hierbei finden die §§ 192 – 194 BewG Anwendung. Kann das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren mangels vergleichbarer Grundstücke nicht angewandt werden, erfolgt die Grund­stücks­wert­ermitt­lung mit Unterteilung in Boden- und Ge­bäu­de­wert­an­teil gemäß § 194 BewG. Darin ist definiert:

Der Gebäudewert spiegelt den sachlichen Wert der baulichen Anlagen wider und wird bei Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern per Sach­wert­ver­fah­ren ermittelt. Bei einem Mehr­fa­mi­li­en­haus wird der Gebäudewert durch andere Faktoren wie Miete und Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten über das Er­trags­wert­ver­fah­ren ermittelt.

Sonderregeln zum Bodenwert beim Erbbau

Es gelten drei Son­der­re­ge­lun­gen in speziellen Fällen:

1. Wenn der vertraglich und gesetzlich erzielbare Erbbauzins einer angemessenen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks entspricht, wird der Bodenwertanteil des Erbbaurechts auf null gesetzt.
2. Übersteigt der vertraglich und gesetzlich erzielbare Erbbauzins eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts, entfällt der Bodenwertanteil ebenfalls. Der übersteigende Betrag wird stattdessen als wertmindernde Belastung betrachtet.
3. Sieht der Erb­bau­rechts­ver­trag vor, dass kein laufender Erbbauzins entrichtet werden muss, wird der Bodenwertanteil auf den Betrag angesetzt, der einer angemessenen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks gleichkommt.

Ob das Gebäude bereits auf dem Erb­pacht­grund­stück gestanden hat, als das Erbbaurecht bestellt wurde, und wie viel es gekostet hat, spielt für den Wert des Erbbaurechts keine Rolle. Falls ja, wurde es über den Erbbauzins eingepreist. Das mindert den Wert des Erbbaurechts, erhöht jedoch den Bodenwertanteil des Erb­pacht­grund­stücks.

So wird der Verkehrswert im Erbbaurecht berechnet

Bei der Berechnung des Verkehrswerts von Erbbaurechten und Erb­pacht­grund­stü­cken befolgen Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­ge und Finanzbeamte die gleichen Regeln. Wir gehen für die Bei­spiel­rech­nun­gen von einem Einfamilienhaus auf einem Erb­pacht­grund­stück aus, das folgende Parameter enthält:

• Bodenwert des unbelasteten, unbebauten, er­schlie­ßungs­bei­trags­frei­en Grundstücks: 60.000 Euro
• Bodenwertniveau des unbelasteten, unbebauten, er­schlie­ßungs­bei­trags­frei­en Grundstücks: 100 Euro pro Quadratmeter
• Verkehrswert des unbelasteten bebauten Grundstücks: 200.000 Euro
• Sachwert der baulichen Anlagen (= Ge­bäu­de­wert­an­teil): 130.000 Euro
• Rest­nut­zungs­dau­er der baulichen Anlagen: 70 Jahre
• Restlaufzeit des Erb­bau­rechts­ver­trags: 99 Jahre
• jährlicher Erbbauzins: 2.400 Euro (vier Prozent von 60.000 Euro)
• Lie­gen­schafts­zins­satz des unbelasteten Grundstücks: 3 Prozent
• Lie­gen­schafts­zins: 1.800 Euro
• Grund­stücks­flä­che: 600 Quadratmeter
• Wohnfläche: 150 Quadratmeter
• Wohn­flä­chen­preis (Verkehrswert des unbelasteten bebauten Grundstücks / Wohnfläche): 1.333,33 Euro pro Quadratmeter

Das Finanzamt berechnet den Verkehrswert des Erbbaurechts bevorzugt nach dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren, alternativ fi­nanz­ma­the­ma­tisch.

Variante A: Verkehrswert des Erbbaurechts nach dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren

Die Formel lautet:

Zu- oder Abschläge ergeben sich aus besonderen vertraglichen Vereinbarungen. In unserem Beispiel gibt es weder Zu- noch Abschläge.

Der Ver­gleichs­fak­tor für das Erbbaurecht richtet sich nach dem Wert des unbelasteten bebauten Grundstücks. Er wird von der Restlaufzeit für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser sowie vom Wohn­flä­chen­preis beeinflusst und anhand von Ver­gleichs­grund­stü­cken aus der Datenbank der Gut­ach­ter­aus­schüs­se ermittelt. Für unsere Bei­spiel­rech­nung legen wir einen Ver­gleichs­fak­tor von 0,9 fest.

Das Finanzamt berechnet den Verkehrswert des Erbbaurechts nach dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren im konkreten Beispiel so:

Verkehrswert Erbbaurecht = 200.000 € x 0,9 = 180.000 €

Das Erbbaurecht ist gemäß Finanzamt 180.000 Euro wert.

Variante B: Fi­nanz­ma­the­ma­ti­sche Berechnung des Verkehrswerts des Erbbaurechts

Der Verkehrswert des Erbbaurechts setzt sich aus dem Bodenwertanteil und dem Ge­bäu­de­wert­an­teil zusammen.

Die Formel für den Bodenwertanteil lautet:

Bei der Ver­kehrs­wert­ermitt­lung von Erbbaurechten muss beachtet werden, dass der Bodenwertanteil sich gemäß Wert­ermitt­lungs­richt­li­nie 2006 aus der Differenz zwischen der angemessenen Bodenverzinsung und dem vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins ergibt. Es geht nicht darum, wie viel Erbbauzins pro Jahr tatsächlich bezahlt wird. Der Einfachheit halber gehen wir in unserem Rechenbeispiel davon aus, dass es sich beim jährlichen Erbbauzins, der tatsächlich gezahlt wird, gleichzeitig um den vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins handelt. Ohnehin stimmen diese beiden Erbbauzinse oft überein.

Der Vervielfältiger für den Bodenwertanteil hängt vom Lie­gen­schafts­zins und der Restlaufzeit des Erbbaurechts ab und wird Anlage 21 des BewG entnommen. In unserem Beispiel liegt der Vervielfältiger bei drei Prozent Lie­gen­schafts­zins­satz und 99 Jahren Restlaufzeit bei 31,55.

Bodenwertanteil = (1.800 € – 2.400 €) x 31,55 = -18.930 €

Der Erbbauzins übersteigt eine angemessene Verzinsung des Bodens. Der übersteigende Betrag von 18.930 Euro wird daher vom Ge­bäu­de­wert­an­teil abgezogen.

Die fi­nanz­ma­the­ma­ti­sche Formel für den Verkehrswert eines Erbbaurechts lautet:

In unserem Beispiel liegt der Ge­bäu­de­wert­an­teil, also der Sachwert der baulichen Anlagen bei 130.000 Euro. Der Bodenwertanteil (18.930 Euro) wird aufgrund des negativen Dif­fe­renz­be­trags abgezogen. Zu- oder Abschläge existieren nicht.

Der Markt­an­pas­sungs­fak­tor stellt das Verhältnis zwischen dem geeigneten Kaufpreis und dem fi­nanz­ma­the­ma­tisch errechneten Wert des Erbbaurechts per Quotient her.

Er wird in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (§ 14 ImmoWertV) erwähnt und durch die Auswertungen der Gut­ach­ter­aus­schüs­se bestimmt. Wir haben ihn in diesem Beispiel auf 1,1 festgelegt. Das entspricht je nach Jahr und Region in etwa einem gängigen Mittelwert für den Markt­an­pas­sungs­fak­tor eines Erbbaurechts mit An­pas­sungs­klau­sel, die eine an den Ver­brau­cher­preis­in­dex gekoppelte Erb­bau­zins­er­hö­hung erlaubt.

Verkehrswert Erbbaurecht = (130.000 € – 18.930 €) x 1,1 = 163.823 €.

Daraus ergibt sich für das Erbbaurecht ein Verkehrswert von 164.000 Euro.

Wir kennen nun den Verkehrswert für das Erbbaurecht, aber noch nicht den Verkehrswert für das Erb­pacht­grund­stück.

Verkehrswert des Erb­pacht­grund­stücks

Um den Verkehrswert des Erb­pacht­grund­stücks zu ermitteln, bevorzugen Finanzämter ebenso wie Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­ge das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren.

Variante A: Verkehrswert des Erb­pacht­grund­stücks nach dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren

Die Formel lautet:

Der Ver­gleichs­fak­tor für Erb­pacht­grund­stü­cke wird auf Basis von Ver­gleichs­wer­ten ermittelt und stellt eine Beziehung zwischen dem unbelasteten Bodenwert, dem Bodenwertniveau und der Rendite her. Die Re­chen­vor­schrift besagt, dass der Kaufpreis des belasteten Grundstücks durch den Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks geteilt wird. Einflussgrößen für den Ver­gleichs­fak­tor für ein Erb­pacht­grund­stück sind neben dem Kaufzeitpunkt die Grund­stücks­grö­ße, die Gebäudeart, die Lage, der erzielbare Erbbauzins, die Restlaufzeit des Erbbaurechts, der Lie­gen­schafts­zins­satz und der unbelastete Verkehrswert.

Wir gehen von einem Ver­gleichs­fak­tor von 0,75 aus. Zu- oder Abschläge gibt es nicht. Daraus folgt:

Verkehrswert Erb­pacht­grund­stück = 60.000 € x 0,75 = 45.000 €.

Der Verkehrswert für das Erb­pacht­grund­stück liegt bei 45.000 Euro.

Leider gibt es selten ausreichend Ver­gleichs­grund­stü­cke, sodass meistens die fi­nanz­ma­the­ma­ti­sche Be­rech­nungs­me­tho­de angewandt wird.

Variante B: Fi­nanz­ma­the­ma­ti­sche Berechnung des Verkehrswerts des Erb­pacht­grund­stücks

Um den Verkehrswert eines Erb­pacht­grund­stücks fi­nanz­ma­the­ma­tisch zu berechnen, fallen bis zu fünf Schritte an.

1. Schritt: Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts

Zunächst wird der abgezinste Bodenwert ermittelt. Dazu wird der unbelastete Bodenwert (60.000 €) mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger für den abgezinsten Bodenwert ist wie der Vervielfältiger für den Bodenwertanteil von der Restlaufzeit des Erbbaurechts und dem Lie­gen­schafts­zins abhängig. Allerdings wird er einer anderen Tabelle entnommen, nämlich Anlage 26 BewG. Bei einer Restlaufzeit von 99 Jahren und einem Lie­gen­schafts­zins­satz von drei Prozent beträgt der Vervielfältiger 0,0536.

Die Formel für den abgezinsten Bodenwert lautet:

In unserem Beispiel liegt der abgezinste Bodenwert bei 3.216 Euro (Rechnung: 60.000 € x 0,0536).

2. Schritt: Ermittlung des Barwerts des Erb­pacht­grund­stücks

Im zweiten Schritt wird der Barwert des vertraglich und gesetzlich vereinbarten Erbbauzinses berechnet. Hierzu wird der jährliche Erbbauzins mit dem Vervielfältiger aus Anlage 21 multipliziert. Der Vervielfältiger ist, wie bereits bekannt, an den Lie­gen­schafts­zins­satz und die Restlaufzeit des Erbbaurechts geknüpft. Er beträgt in unserem Beispiel 31,55.

Die Formel für den Barwert des Erbbauzinses lautet:

In unserem Beispiel liegt der Barwert des Erb­pacht­grund­stücks bei 75.720 Euro (Rechnung: 2.400 € x 31,55).

3. Schritt: Ermittlung des fi­nanz­ma­the­ma­ti­schen Verkehrswerts

Nun werden die beiden ermittelten Werte, also der Barwert des Erb­pacht­grund­stücks und der abgezinste Bodenwert, addiert. Die Summe ist der fi­nanz­ma­the­ma­ti­sche Verkehrswert des Erb­pacht­grund­stücks.

Die Formel für den fi­nanz­ma­the­ma­ti­schen Verkehrswert des Erb­pacht­grund­stücks lautet:

In unserem Beispiel liegt der fi­nanz­ma­the­ma­ti­sche Verkehrswert des Erb­pacht­grund­stücks bei 78.936 Euro (Rechnung: 75.720 € + 3.216 €).

4. Schritt: Be­rück­sich­ti­gung des Markt­an­pas­sungs­fak­tors

Im nächsten Schritt wird der fi­nanz­ma­the­ma­ti­sche Verkehrswert mit einem Markt­an­pas­sungs­fak­tor für Erb­pacht­grund­stü­cke multipliziert. Dieser Markt­an­pas­sungs­fak­tor ist nicht identisch mit dem Markt­an­pas­sungs­fak­tor für Erbbaurechte und erst recht nicht mit dem Sachwertfaktor, der auch als Markt­an­pas­sungs­fak­tor bezeichnet wird. Wir legen ihn für unser Beispiel willkürlich auf 1,2 fest.

Nach der Marktanpassung liegt der Verkehrswert bei 94.723 Euro (Rechnung: 78.936 € x 1,2). Da das Finanzamt den Verkehrswert auf volle Tausender rundet, liegt er für dieses Erb­pacht­grund­stück bei 95.000 Euro.

5. Schritt: Be­rück­sich­ti­gung von Ab- oder Zuschlägen

Falls durch vertragliche Vereinbarungen wertsteigernde Zuschläge oder wertmindernde Abschläge in Betracht kommen, werden diese im letzten Schritt hinzugefügt beziehungsweise abgezogen. In unserem Beispiel gibt es weder Zu- noch Abschläge. Der Verkehrswert des Erb­pacht­grund­stücks bleibt demnach bei 95.000 Euro.

Der Klassiker für einen Zu- oder Abschlag ist der Ge­bäu­de­wert­an­teil für das Erb­pacht­grund­stück. Dieser kann sich ergeben, wenn die Rest­nut­zungs­dau­er des Gebäudes erheblich höher ist als die Restlaufzeit des Erbbaurechts. Ein Zuschlag kann sich zudem ergeben, wenn das Gebäude nicht oder nur teilweise entschädigt werden muss.

Übersteigt die Restlaufzeit des Erbbaurechts die Rest­nut­zungs­dau­er des Gebäudes, wird kein Zuschlag fällig. Muss das Gebäude gemäß des Zeitwerts zum Wert­ermitt­lungs­stich­tag voll abgelöst werden, gibt es keinen Zuschlag.

In unserem Beispiel ist dies bei 99 Jahren Restlaufzeit des Erbbaurechts gegenüber der für Wohneigentum gemäß Anlage 22 BewG veranschlagten Ge­samt­nut­zungs­dau­er von 70 Jahren für ein Einfamilienhaus nicht der Fall. In den meisten Fällen sieht der Erb­bau­rechts­ver­trag eine Entschädigung des Gebäudes zum ge­set­zes­kon­for­men Minimum von zwei Dritteln des Zeitwerts vor, sodass kein Ab- oder Zuschlag anfällt.

Ver­kehrs­wert­ermitt­lung eines Woh­nungs­erb­bau­rechts

Für die Wertermittlung einer Ei­gen­tums­woh­nung im Erbbau benötigen Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter und der Fiskus andere Kennzahlen als bei einem Ein- oder Zwei­fa­mi­li­en­haus.

Um den Wert des Woh­nungs­erb­bau­rechts auszurechnen, brauchen wir diese Kennzahlen:

• Wohnfläche: 80 Quadratmeter
• Anzahl der Wohnungen im Mehr­fa­mi­li­en­haus: 8
• Rest­nut­zungs­dau­er des Gebäudes: 70 Jahre
• Lie­gen­schafts­zins­satz: 3,5 Prozent
• Barwertfaktor des Gebäudes (Vervielfältiger laut Anlage 21 BewG bei 70 Jahren Gebäude-Rest­nut­zungs­dau­er und Lie­gen­schafts­zins­satz 3,5 Prozent): 26
• Restlaufzeit des Erbbaurechts: 80 Jahre
• Barwertfaktor des Erbbaurechts (Vervielfältiger gemäß Anlage 21 BewG bei 80 Jahren Restlaufzeit des Erbbaurechts und 3,5 Prozent Lie­gen­schafts­zins­satz): 26,75
• unbelasteter Bodenwertanteil (ideell): 25.000 Euro
• angemessene Bodenverzinsung (3,5 Prozent vom Bodenwert): 875 Euro
• vertraglich möglicher und erzielbarer jährlicher Erbbauzins: 750 Euro
• Jah­res­rein­ertrag (= Netto-Kaltmiete – Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten – Bo­den­er­trags­an­teil): 4.000 Euro

Ge­bäu­de­er­trags­wert im Woh­nungs­erb­bau­recht

Wir ermitteln zuerst den Ge­bäu­de­er­trags­wert. Dieser setzt sich zusammen aus dem Jah­res­rein­ertrag, multipliziert mit dem Barwertfaktor des Gebäudes.

Die Formel für den Ge­bäu­de­er­trags­wert im Woh­nungs­erb­bau­recht lautet:

Der Ge­bäu­de­er­trags­wert liegt in unserem Beispiel bei 104.000 Euro (Rechnung: 4.000 € x 26).

Fi­nanz­ma­the­ma­ti­scher Wert im Woh­nungs­erb­bau­recht

Den fi­nanz­ma­the­ma­ti­schen Wert eines Woh­nungs­erb­bau­rechts erhalten wir, indem wir den Ge­bäu­de­er­trags­wert und den fi­nanz­ma­the­ma­ti­schen Bodenwertanteil addieren.

Der fi­nanz­ma­the­ma­ti­sche Bodenwertanteil ergibt sich, indem wir den vertraglich möglichen und erzielbaren jährlichen Erbbauzins von der angemessenen Bodenverzinsung subtrahieren und das Ergebnis mit dem Vervielfältiger (Barwertfaktor des Erbbaurechts) multiplizieren.

Die Formel für den fi­nanz­ma­the­ma­ti­schen Bodenwertanteil lautet:

In unserem Beispiel ergibt sich ein fi­nanz­ma­the­ma­ti­scher Bodenwertanteil von 3.343,75 Euro. [Rechnung: (875 € – 750 €) x 26,75].

Die Formel für den fi­nanz­ma­the­ma­ti­schen Wert lautet:

Der fi­nanz­ma­the­ma­ti­sche Wert in unserem Rechenbeispiel liegt bei 107.343,75 Euro. (Rechnung: 104.000 € + 3.343,75 €).

Markt­an­pas­sungs­fak­tor für Woh­nungs­erb­bau­recht

Wie bei der Ver­kehrs­wert­ermitt­lung von Erbbaurechten üblich, gibt es auch beim Woh­nungs­erb­bau­recht einen Markt­an­pas­sungs­fak­tor. Diesem liegen die statistischen Auswertungen der regionalen Gut­ach­ter­aus­schüs­se für die Verkäufe von Woh­nungs­ei­gen­tum im Erbbau aus den vergangenen Jahren zugrunde. Üblicherweise gehört ein Stellplatz oder eine Garage zur Wohnung, der/die mit eingerechnet wird.

In den Markt­an­pas­sungs­fak­tor fließen folgende Faktoren mit ein:

• Bodenwert (maßgeblich zur Ermittlung sind die Bodenrichtwerte)
• Miete (inkl. Garage/ Stellplatz) laut lokalem Mietspiegel
• Lie­gen­schafts­zins­satz
• kein Gebäuderestwert nach Ablauf des Erbbaurechts

Die statistische Auswertung umfasst oft mehrere Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser, die ganz un­ter­schied­li­che Rahmendaten aufweisen:

• Baujahr
• Anzahl Wohneinheiten im Haus
• durch­schnitt­li­che Wohnfläche pro Wohnung
• erzielbare Wohnungsmiete pro Quadratmeter
• Restlaufzeit des Erbbaurechts

Daraus ergeben sich völlig un­ter­schied­li­che fi­nanz­ma­the­ma­ti­sche Werte und es kann ja nach Spanne der Unterschiede zwischen den Ver­gleichs­ob­jek­ten zu mehreren Markt­an­pas­sungs­fak­to­ren kommen, sogar zu mehreren Markt­an­pas­sungs­fak­to­ren pro fi­nanz­ma­the­ma­ti­schen Wert. Dazu werden die untersuchten Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser in verschiedene Objektgruppen aufgeteilt, für die sich jeweils ein Markt­an­pas­sungs­fak­tor finden lässt.

Beispielsweise könnte der Markt­an­pas­sungs­fak­tor für Gebäude mit weniger als zehn Wohneinheiten bei 1,2 liegen, während Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser mit mehr als 20 Wohnungen lediglich bei 0,8 liegen.

Wert des Woh­nungs­erb­bau­rechts

Der Wert des Woh­nungs­erb­bau­rechts wird mit einer einfachen Formel berechnet:

So simpel diese Formel ist – die Herleitung der beiden benötigten Faktoren ist alles andere als trivial, wie wir in den vorausgehenden Kapiteln gezeigt haben.

Für unser Rechenbeispiel müssen wir uns den richtigen Markt­an­pas­sungs­fak­tor als Multiplikator herauspicken. Da es sich um ein Gebäude mit acht Wohneinheiten handelt, verwenden wir für unseren fi­nanz­ma­the­ma­ti­schen Wert den Multiplikator 1,2. Denn das ist der Markt­an­pas­sungs­fak­tor für Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser mit weniger als zehn Wohneinheiten (aus dem vorherigen Kapitel).

Die Berechnung des Werts für das Woh­nungs­erb­bau­recht ergibt 128.812,50 Euro (Rechnung: 107.343,75 Euro x 1,2). Entsprechend der Run­dungs­richt­li­ni­en für Verkehrswerte wird dieses Ergebnis auf volle Tausender gerundet. Der Wert des Woh­nungs­erb­bau­rechts beträgt 129.000 Euro.

Beleihungswert von Erbbaurechten

Der Beleihungswert wird ermittelt, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück mit einer Hypothek oder einem anderen Grundpfandrecht belastet werden soll. Nur wenige Banken stimmen der Beleihung eines Erbbaurechts zu. Das liegt einerseits daran, dass die Grundschuld planmäßig mindestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts getilgt werden muss und andererseits daran, dass bei einem Erbbaurecht meist nicht die Bank, sondern der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer den Vorrang im Grundbuch hat. Dennoch kommt es vereinzelt vor, dass ein Erbbaurecht beliehen wird.

Die Be­lei­hungs­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung berücksichtigt die Besonderheiten des Erbbaurechts in § 21 BelWertV. Dazu gehören seine Restlaufzeit und Wertabschläge für Einschränkungen, die sich durch das Wesen des Erbbaurechts ergeben. Ein Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten für ein Erbbaurecht muss daher Aufschluss über die Verwertbarkeit im Hinblick auf die Laufzeit geben. Dazu gehört insbesondere die Entschädigung für das Gebäude bei Rückgabe oder Ablauf des Erbbaurechts. Welche Ent­schä­di­gungs­re­ge­lung ist vertraglich vereinbart, welcher monetäre Wert lässt sich dabei voraussichtlich erzielen und hat der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer Möglichkeiten eingebaut, dank derer er um die Ablöse herumkommt?

Hypothek und Tilgung bei Erbbaurechten

Die Be­lei­hungs­gren­ze ist in § 19 ErbbauRG klar geregelt: Die Hypothek darf allenfalls halb so hoch sein wie der Wert des Erbbaurechts. Natürlich werden bei der diesbezüglichen Wertermittlung einmal mehr spezielle Maßstäbe angelegt. Der angenommene Wert, der sich aus der Be­lei­hungs­wert­ermitt­lung ergibt, darf nämlich den kapitalisierten Mietreinertrag nicht übersteigen.

Für die Tilgung gelten die Vorschriften aus § 20 ErbbauRG, dass sie

• unter Zuwachs der ersparten Zinsen erfolgen muss,
• spätestens zum Anfang des vierten Kalenderjahrs nach Gewährung der Hypothek beginnen muss,
• spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts vollständig erledigt sein muss und
• nicht länger dauert, als zur buchmäßigen Abschreibung des Bauwerks nach wirt­schaft­li­chen Grundsätzen erforderlich ist.

Still­hal­te­er­klä­rung im Erbbaurecht

Unterzeichner einer Still­hal­te­er­klä­rung im Zusammenhang mit dem Erbbau ist stets der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer (Erbbaugeber). Der Zweck einer Still­hal­te­er­klä­rung ist es, die Grundschuld im Grundbuch von der Rangfolge her vor dem Erbbauzins einzutragen (§ 9 Abs. 3 ErbbauRG). Durch diese Maßnahme lässt die Aufnahme der Grundschuld, Hypothek oder Rentenschuld einen höheren Beleihungswert zu, da das Geld der Bank besser abgesichert ist.

Damit der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer im Fall einer Zwangs­ver­stei­ge­rung über den Zuschlag hinaus dennoch seinen Erbbauzins erhält, muss die Still­hal­te­er­klä­rung gleichzeitig diese gesetzliche Lücke ausmerzen. Denn laut § 52 Abs. 2 Nr. 1 ZVG wird bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung zwar der Erhalt der Reallast garantiert, nicht aber, dass der Schuldner den Erbbauzins tatsächlich bezahlt. Mit einer Still­hal­te­er­klä­rung, die den Umfang des Gesetzestextes entsprechend ausweitet, wird Abhilfe geschaffen.

Einerseits erhöht die Still­hal­te­er­klä­rung den Beleihungswert und nützt damit dem Erbbaunehmer. Andererseits stellt die Still­hal­te­er­klä­rung selbst gleichzeitig eine Wertminderung beziehungsweise Vorlast dar, wenn der Erbbaugeber seinen Erbbauzins damit absichert. Darauf gehen wir im nächsten Kapitel näher ein.

Kapitalisierter Erbbauzins bei Beleihung

Eine weitere Sonderregelung für den Beleihungswert des Erbbaurechts ergibt sich aus § 5 Abs. 3 BelWertV. Die Konsequenz dieses Paragraphen ist die gesonderte Ausweisung des kapitalisierten Erbbauzinses. Der höchstmögliche Zinssatz hierfür liegt bei fünf Prozent. Der Zinssatz für die Kapitalisierung des Erbbauzinses muss im Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten nachvollziehbar dargelegt und begründet werden. Das schier unmögliche Ratespiel daran: Erwartete Änderungen des Erbbauzinses (Stichwort: Ver­brau­cher­preis­in­dex) müssen berücksichtigt werden.

Der kapitalisierte Erbbauzins kann als Vorlast oder als Wertminderung in Abzug gebracht werden. Als Vorlast abgezogen wird er, wenn die Erb­bau­zins­re­al­last nicht zwangs­ver­stei­ge­rungs­fest ist oder eine Still­hal­te­er­klä­rung einer Privatperson vorliegt. Liegt stattdessen eine Still­hal­te­er­klä­rung eines öffentlich-rechtlichen oder kirchlichen Grund­stücks­ei­gen­tü­mers vor oder hält die Erb­bau­zins­re­al­last den Erfordernissen einer Zwangs­ver­stei­ge­rung statt, so wird der kapitalisierte Erbbauzins als Wertminderung vom Beleihungswert des erb­bau­zins­frei­en Erbbaurechts berücksichtigt.

Die Formel für den kapitalisierten Erbbauzins lautet:

Der Vervielfältiger richtet sich nach dem Zinssatz und der Restlaufzeit und steht in Anlage 21 BewG.

Zwangs­ver­stei­ge­rung: Besondere Wertermittlung des Erbbaurechts

Bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung wird der Verkehrswert eines Erbbaurechts nicht wie üblich nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ermittelt, sondern nach den Vorgaben des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­setz (ZVG), insbesondere § 74a Abs. 5 ZVG. Was bedeutet das in der praktischen Ver­kehrs­wert­ermitt­lung konkret?

Zunächst wird ein lastenfreier Verkehrswert, das sogenannte erbbauzinsfreie Erbbaurecht, ermittelt – selbst wenn auf dem Grundstück oder auf der Immobilie Lasten im Grundbuch eingetragen sind.

Für die Zwangs­ver­stei­ge­rung fließen die Wert­ein­fluss­fak­to­ren aus den Grund­buch­ein­tra­gun­gen aus Abteilung II letztlich wieder mit ein. Allerdings wird der Wert der Eintragungen einzeln bestimmt. Ein besonderes Augenmerk liegt auf dem „dinglich gesicherten Erbbauzins“ und der „Vormerkung“.

Der für die Zwangs­ver­stei­ge­rung schlussendlich benötigte „belastete Verkehrswert“ ergibt sich aus der Summe des unbelasteten Verkehrswerts und allen Einzelwerten der Rechte und Belastungen, die auf dem Erbbaurecht lasten.

Im Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für die Zwangs­ver­stei­ge­rung eines Erbbaurechts müssen die beiden „objektiven Werte“ klar ersichtlich sein und ge­gen­über­ge­stellt werden. Denn der Bieter soll einerseits wissen, welchen Verkehrswert das ersteigerte Objekt unter freien Markt­be­din­gun­gen erzielen würde. Andererseits ist für das Prozedere „Zwangs­ver­stei­ge­rung“ ver­fah­rens­tech­nisch der unbelastete Verkehrswert notwendig.

Barwert der Erb­bau­zins­re­al­last

Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer sichert die wiederkehrende Zahlung „Erbbauzins“ als Reallast im Erbbaugrundbuch ab. Normalerweise steht der Erbbauzins vertragsgemäß an erster Stelle, das muss aber nicht zwingend der Fall sein. Räumt der Erb­bau­rechts­ge­ber einem Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ger wie zum Beispiel der kreditgebenden Bank den Vorrang ein, kann der Erbbauzins im Rahmen der Zwangs­ver­stei­ge­rung erlöschen und der dingliche Anspruch des Erb­bau­rechts­ge­bers auf Zahlung dieses wiederkehrenden Entgelts untergehen.

Der Meistbietende würde in einer solchen Konstellation ein Erbbaurecht ohne Anspruch auf den Erbbauzins ersteigern. Daher muss der Barwert der Erb­bau­zins­re­al­last als eigenständiger Wert ermittelt werden.

Barwert der Vormerkung

Zusätzlich zum Erbbauzins wird in Abteilung II des Erb­bau­grund­buchs üblicherweise eine „Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Erhöhung beziehungsweise Herabsetzung des Erbbauzinses“ eingetragen. Eine solche Vormerkung sichert einerseits die Anpassung des Erbbauzinses an den Ver­brau­cher­preis­in­dex und andererseits einen Rang im Grundbuch.

Daher ist der Barwert der Vormerkung ebenfalls als eigenständiger Wert zu bestimmen, wenn eine Zwangs­ver­stei­ge­rung ansteht. Es kann daher auch zu einem weiteren Barwert kommen – dem „Barwert eines weiteren, zusätzlichen Erbbauzinses“, der ebenfalls gesondert ermittelt und aufgelistet werden muss.

Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für Erbbaurechte für eine Zwangs­ver­stei­ge­rung

Die Summe des Verkehrswerts muss in einem Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für eine Zwangs­ver­stei­ge­rung wie folgt aufgeschlüsselt werden:

• unbelasteter Verkehrswert (erb­bau­zins­frei­es Erbbaurecht gemäß ZVG)
• + Barwert der Erb­bau­zins­re­al­last
• + Barwert der Vormerkung
• + eventuell weitere Zu­zah­lungs­bei­trä­ge für Rechte und Belastungen (zum Beispiel Hypothek, alle einzeln aufgelistet)
• = belasteter Verkehrswert (gemäß BauGB)

Wir schlussfolgern daraus: Erb­bau­zins­frei­es Erbbaurecht + Barwerte der Zu­zah­lungs­bei­trä­ge für Rechte und Belastungen = belasteter Verkehrswert nach BauGB. Nur leider stimmt das selten. Denn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer unterschreibt einen Erb­bau­rechts­ver­trag meist nur mit einer Zu­stim­mungs­klau­sel, dank der er belastende Eintragungen im Grundbuch abwehren kann.

Wertminderung durch Zu­stim­mungs­ver­pflich­tung

In der Praxis wird wohl kein Grund­stücks­ei­gen­tü­mer im Zusammenhang mit dem „erb­bau­zins­frei­en Erbbaurecht“ für die Restlaufzeit des zwangs­ver­stei­ger­ten Erbbaurechts freiwillig auf den Anspruch auf seinen Erbbauzins verzichten.

Parallel soll der Erb­bau­rechts­ge­ber die Zustimmung zur Eintragung von Belastungen des Erbbaurechts mit Grund­pfand­rech­ten zustimmen? Das ist schwer vorstellbar. Er wird die Zustimmung verweigern, sodass sie gerichtlich ersetzt werden muss. In der Ableitung der obigen Werte muss daher eine Minderung integriert werden. Diese meist pauschale Wertminderung liegt zwischen 500 Euro und zwei Prozent vom Ausgangswert des Erbbaurechts.

Dadurch ergibt sich in der Realität überwiegend folgende Formel:

Wertgutachten rund um Erbbaurechte

Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten werden in der Regel im Zusammenhang mit dem Verkauf, der Vererbung oder der Schenkung einer Immobilie erstellt, aber auch bei der Bewertung von Erbbaurechten kommt ihnen eine zentrale Rolle zu.

Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten im Zusammenhang mit Erbbaurechten sind meist teurer als andere Gutachten, da sie einen hohen Schwie­rig­keits­grad haben. Bei der Erstellung müssen un­ter­schied­li­che Blickwinkel eingenommen und komplexe Zusammenhänge beachtet werden.

Unsere erfahrenen Wertermittler unterstützen Sie bei diesem aufwendigen Prozess mit maß­ge­schnei­der­ten Lösungen für Ihre individuelle Situation:

• Sie sind Erb­bau­ver­pflich­te­ter (Grund­stücks­ei­gen­tü­mer) und haben ihren Boden verpachtet? Gerne erstellen wir ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für Ihr Erb­pacht­grund­stück und helfen Ihnen bei Bedarf mit einem Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten.
• Sie möchten ein Erbbaurecht erwerben und sind sich nicht sicher, was auf sie zukommt? Im Rahmen unserer Ver­kehrs­wert­ermitt­lung erhalten Sie eine Übersicht über das Preis-Leistungs-Verhältnis und können zudem abschätzen, mit welcher langfristigen sowie steuerlichen Belastung Sie rechnen müssen.
• Sie sind Erb­bau­be­rech­tig­ter und Ihr Erbbaurecht läuft in Kürze ab? Gerne erstellen wir Ihnen ein Rest­nut­zungs­dau­er­gut­ach­ten, um den Restwert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Diese Kennzahl ist besonders relevant für die Höhe der Entschädigung, die Ihnen beim Heimfall zusteht.
• Sie sind Baufinanzierer und möchten abwägen, ob Sie ein Darlehen für den Hauskauf in Zusammenhang mit einem Erbbaurecht gewähren sollen? Unsere versierten und zertifizierten Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­gen erstellen ein Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten, das Ihnen die Entscheidung erleichtert.

Erbbau: Eine Alternative zum traditionellen Grund­stücks­er­werb

Das Erbbaurecht stellt eine einzigartige und vielschichtige Form des Im­mo­bi­li­en­er­werbs dar. Es bietet die Möglichkeit, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten und zu nutzen und eröffnet damit interessante Chancen für Erb­bau­rechts­neh­mer und Erb­bau­ver­pflich­te­ten. Trotz der Komplexität und der zeitlichen Begrenzung des Rechts kann das Erbbaurecht unter den richtigen Umständen eine wertvolle Alternative zum traditionellen Grund­stücks­er­werb darstellen.

Wenn Sie wissen möchten, ob ein Erbbaurecht auch für Sie eine interessante Option ist, wenden Sie sich an die kompetenten Gutachter der Heid Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung. Gerne unterstützen wir Sie auch bei der Erstellung von Wertgutachten rund um das Erbbaurecht.

Wir wenden ge­set­zes­kon­for­me Be­wer­tungs­ver­fah­ren an und berücksichtigen alle relevanten Faktoren zur ordnungsgemäßen Ver­kehrs­wert­ermitt­lung! Fragen Sie direkt hier per Kontaktformular an und lassen Sie sich im Erstgespräch kostenlos und unverbindlich beraten! Sie telefonieren lieber? Unter der kostenlosen Rufnummer 0800 90 90 282 erreichen Sie unsere erfahrenen Wertermittler für Immobilien.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Erbbaurecht

In diesem Abschnitt beantworten wir häufig gestellte Fragen zum Thema Erbbaurecht.