Erbbaurecht verstehen: Ein Ratgeber für Erbbauberechtigte & Grundstückseigentümer

Schätzungen gehen davon aus, dass etwa fünf Prozent aller Immobilien in Deutschland vom Erbbaurecht betroffen sind. Doch was ist die sogenannte Erbpacht und welche Vor- und Nachteile hat sie für Erbbaurechtsnehmer und Erbbauverpflichtete? In diesem Ratgeber erhalten Sie einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Aspekte des Erbbaurechts: vom Erbpachtgrundstück über den Erbbauzins bis hin zum Erbbaurechtsvertrag.

Familie freut sich über ihr Haus auf einem Erbpachtgrundstück.

Das Wichtigste in Kürze

Das dingliche Recht ist allerdings zeitlich beschränkt, meistens auf 99 Jahre. Die Zahlung des Nutzers, der Erbbauberechtigter genannt wird, ist der Erbbauzins. In der Schweiz und in Österreich heißt das Erbbaurecht schlicht Baurecht.

Konkret werden im Erbbaurechtsgesetz folgende Vereinbarungen des Grundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten geregelt:

• Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Gebäudes,
• Versicherung des Bauwerks und Wiederaufbau bei Zerstörung,
• Tragung von Lasten und Abgaben,
• vorzeitige Rückgabe (Heimfall) des Erbbaurechts bei bestimmten Voraussetzungen,
• Vertragsstrafen,
• Vorrecht des Erbbauberechtigten auf Verlängerung und Kauf.

Hinzu kommt die in § 30 Wohnungseigentümergesetz (WEG) geregelte Bruchteilberechtigung an einem Erbbaurecht, welches selbst das ganze Mehrfamilienhaus umfasst. Dieses Wohnungserbbaurecht betrifft das Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung.

Im gleichen Paragraphen wird das Teilerbbaurecht, das für nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten gilt, mitbehandelt. Das Teil- und Wohnungserbbaurecht ist nicht direkt mit dem Grundstück verbunden, sondern stellt einen Mitberechtigungsanteil am Erbbaurecht dar (Untererbbaurecht). Ergänzende Paragraphen, die das Erbbaurecht berühren können, enthält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

Wer vergibt ein Erbbaurecht an wen?

Erbbaurechtsgeber sind Institutionen und Firmen, die geschichtlich bedingt über viel Grundbesitz verfügen und langfristig planen. Wenn sie ein Grundstück in absehbarer Zeit nicht selbst benötigen, mehren sie ihre Einnahmen dauerhaft durch eine langfristige Verpachtung in Form eines Erbbaurechts. Sie behalten das Recht am Eigentum, erzielen dabei aber solide Erträge in Anbetracht dessen, dass das Grundstück sonst brachliegen würde.

Traditionelle Erbbaurechtsgeber sind Kirchen, Stiftungen, Körperschaften des öffentlichen Rechts, Kommunen, der Staat und Versicherungen. In Bayern verfügen außerdem viele Brauereien über Grundstückseigentum. Erbbaurechtsgeber werden auch Erbbauverpflichtete genannt.

Erbbauberechtiger, auch Erbbaurechtsnehmer oder Erbbaunehmer genannt, kann prinzipiell jeder werden. Die Vereinbarung einer Erbpacht unterscheidet sich diesbezüglich nicht sonderlich von anderen Immobiliengeschäften. Allerdings schwingt beim Erbbau weiterhin der Grundgedanke der Schaffung von Wohnraum mit. Für profitorientierte Immobilienhaie dürfte es schwierig werden, an ein Erbpachtgrundstück zu kommen, während private Hausbauer wie junge Familien mit Kindern prädestiniert dafür sind.

Kirchliche Träger schließen häufig sehr faire Erbbaurechtsverträge mit kinderreichen Familien, sozial engagierten Personen oder Menschen mit Einschränkungen, die sich den Hausbau sonst nicht leisten könnten.

Tipp: Wie Sie ein Erbbaugrundstück finden, erfahren Sie in unserem verlinkten Beitrag.

Lohnt sich die Erbpacht?

Die Frage, ob es sich lohnt, ein Grundstück im Rahmen eines Erbbaurechts zu erwerben, beschäftigt viele potenzielle Immobilienkäufer. Diese besondere Form des Immobilienerwerbs bietet sowohl Vor- als auch Nachteile, die einen genaueren Blick wert sind.

Sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, kann der Erbbaurechtsnehmer außerdem das Recht der Bodennutzung weitervermieten. Überträgt er sein Recht zur Nutzung des Landes, in dem er es vermietet oder verpachtet, kann er Einnahmen erzielen, obwohl er nicht der Eigentümer des Grundstücks ist.

Der Grundstückseigentümer hingegen genießt den Vorteil, dass er für sein ungenutztes Grundstück einen Erbbauzins kassiert, ohne es zu verkaufen.

Das sind die Nachteile für den Erbbauberechtigten:

• Erbbaurechte sind zeitlich begrenzt,
• bauliche Änderungen, Belastungen und Veräußerungen bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers,
• der Erbbauverpflichtete ist berechtigt, das Grundstück und die darauf errichteten Gebäude persönlich zu inspizieren oder durch Beauftragte besichtigen zu lassen,
• es kann zu einer Kaufpflicht oder einer verfrühten Rückgabe kommen,
• der Erbbaurechtsgeber hat es in der Hand, wie es nach Vertragsablauf weitergeht,
• wenige Interessenten für einen komplexen Hausverkauf.

Ein Hausverkauf gestaltet sich oft schwierig, die Interessenten stehen aufgrund der Einschränkungen nicht unbedingt Schlange. Der Verkauf eines Erbbaurechts vom Erbbauberechtigten an einen Dritten, der in das Erbbaurecht eintritt, ist überaus selten.

Lohnt es sich, eine Wohnung in einem Haus auf einem Erbpachtgrundstück zu kaufen?

Die Antwort auf diese Frage hängt von sehr vielen Faktoren ab und kann nur bei detaillierter Kenntnis des konkreten Erbbaurechtsvertrags beantwortet werden. Relevante Faktoren sind – ohne Anspruch auf Vollständigkeit:

• Möchten Sie selbst in der Wohnung leben oder sie vermieten?
• Wie sind Zustand und Ausstattung der Wohnung?
• Wie hoch ist die Restlaufzeit? Sind die Restlaufzeiten aller Wohnungen identisch?
• Wie ist die Eigentümergemeinschaft geschützt?

Ein Beispiel: Läuft der Erbbaurechtsvertrag für alle Wohnungen nur noch weniger als 20 Jahre und wurde schon länger nicht mehr renoviert oder modernisiert, wird sich die Modernisierungs- und Instandhaltungsbereitschaft der Wohnungseigentümer angesichts der geringen Restlaufzeit in Grenzen halten.

Die Wertabschläge von Erbbaurechten sind sehr unterschiedlich und hängen stark von der Nachfrage ab. In gewissen Regionen wie Ingolstadt sind kaum preisliche Unterschiede zwischen Erbpachtgrundstück und vollwertiger Immobilie im Eigentum zu sehen. In anderen Regionen sind Abschläge von 30 bis 40 Prozent realistisch, wenn das Erbbaurecht noch lange genug läuft.

Beispiel: Liegt der Grundstückswert, der meist von einem Gutachter festgestellt wird, bei 200.000 Euro, erhält der Erbbaugeber bei einem durchschnittlichen Vertrag einen jährlichen Erbbauzins in Höhe von 8.000 Euro (= vier Prozent). Die „monatliche Miete“ liegt folglich bei 667 Euro.

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Die Formel für die Änderung des Erbbauzinses lautet:

neuer Erbbauzins = alter Erbbauzins x (neuer Verbraucherpreisindex / Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt der vorherigen Anpassung)

Beispiel: Der zum Vertragsabschluss im Februar 2020 vereinbarte Erbbauzins liegt bei 500 Euro pro Monat. Die Nettokaltmiete im Verbraucherpreisindex vom Februar 2017 lag bei 99,5 Punkten. Zum Oktober 2023 möchte der Erbbauverpflichtete den Erbbauzins anpassen. Der Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten liegt zu diesem Zeitpunkt bei 105,6 Punkten.

Neuer Erbbauzins = 500 € x (105,6/99,5) = 530,65 Euro

Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist nicht möglich, wenn sie über die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Der Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses wird gemäß § 9a ErbbauRG dann als unbillig angesehen. Der gleiche Paragraph akzeptiert eine Erhöhung allerdings, wenn der Grundstückseigentümer zulässige Aufwendungen vornimmt, die den Grundstückswert verändern und aus denen der Erbbauberechtigte einen Vorteil ziehen kann.

Inhalte des Erbbaurechtsvertrags

Folgende Punkte sind in einem klassischen Erbbaupachtvertrag enthalten:

• Bestellung des Erbbaurechts: Wer ist Eigentümer des Flurstücks mit der Flurnummer X und wie viele Quadratmeter umfasst es? Was ist der Zweck des Vertrags (in der Regel: Errichtung eines Wohngebäudes)? Welche Nutzung ist vereinbart?
• Laufzeit: Die meisten Erbbaurechtsverträge laufen standardmäßig über 99 Jahre. Inzwischen sind kürzere Laufzeiten üblich, jedoch selten unter 60 Jahren.
• Erbbauzins: Neben der Höhe des anfänglichen Erbbauzins wird die „Wertsicherung“ durch eine mögliche Anpassung an den Verbraucherpreisindexes maximal alle x Jahre im Vertrag aufgenommen. Darüber hinaus wird der Erbbauzins als Reallast im Grundbuch abgesichert. Als zusätzliche Sicherheit enthält der Vertrag oft eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung, möglicherweise auch eine automatische Anpassungsvereinbarung.
• Bebauung und Versicherung: Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich dazu, das vorgesehene Bauwerk gemäß öffentlich-rechtlicher Baubestimmungen und im Einklang mit dem Bebauungsplan zu errichten, ausreichend zu versichern und für die Erschließungskosten sowie gegebenenfalls Anlieger- und Ausbeiträge aufzukommen. Neben einer Brandschutzversicherung für das Gebäude kann zum Beispiel auch eine Gewässerschadenshaftpflichtversicherung notwendig sein, wenn Heizöl auf dem Grundstück gelagert wird.
• Besichtigung und Image: Darüber hinaus räumt der Erbbaunehmer dem Geber ein Besichtigungsrecht ein. Viele Erbbaugeber fordern außerdem eine Passage, mit der sich der Erbbauberechtigte dazu verpflichtet, keine Handlungen auf dem Grundstück zu begehen oder zu dulden, die dem Ansehen des Grundstückseigentümers schaden können.
• Besitzübergang und Haftung: Das Grundstück wird zum Datum X übergeben. Ab diesem Zeitpunkt gehen Gefahren und Nutzungen (gegebenenfalls mit Ausnahmen) auf den Erbbaunehmer über. Ab der Übergabe sorgt der Erbbauberechtigte für die Verkehrssicherung (zum Beispiel Winterdienst) und stellt den Grundstückseigentümer von etwaigen Schadenersatzansprüchen frei.
• Veräußerungen und Belastungen: Möchte der Erbbaurechtsnehmer seine Immobilie verkaufen oder mit einer Hypothek belasten, bedürfen diese Vorgänge vertragsgemäß meist der vorherigen Zustimmung des Grundstückseigentümers. Von seinem Veto darf der Erbbaurechtsgeber insbesondere dann Gebrauch machen, wenn er die Liquidität des Käufers anzweifelt und Zinsausfälle fürchten muss, oder wenn das Gebäude in eine Gewerbeimmobilie umgewandelt werden soll. Im Erbbaurechtsvertrag kann auch festgeschrieben sein, wie die Grundpfandrechte behandelt werden sollen (zum Beispiel als Tilgungshypotheken gemäß § 20 ErbbauRG).
• Vorkaufsrecht am Grundstück und am Erbbaurecht
• Heimfall: Oft werden Erbbaurechtsverträge nur für die Bodennutzung vergeben und ein Heimfallrecht ausgeschlossen. Das ist knifflig, da das Gebäude meist noch einen Restwert hat.
• Entschädigungsregelung bei Heimfall oder Vertragsablauf: Der Grundstückseigentümer muss den Erbbauberechtigten für dessen Immobilie angemessen entschädigen, es sei denn die Errichtung der Gebäude und Anlagen verstößt gegen Bau- oder Vertragsbestimmungen. Angemessen sind zwei Drittel des Gebäudewerts zum Zeitpunkt der Rückgabe. Eine Verlängerung des Erbbaurechts wendet die Entschädigung ebenfalls ab.
• Kosten und Steuern: Wer kommt wofür auf?
• Erklärungen für das Grundbuchamt: Dieser Paragraph regelt, wie die Eintragung im Grundbuch zu erfolgen hat und sichert dem Grundstückseigentümer den Hauptanspruch in der Rangfolge der Gläubiger.
• Standardvertragsklauseln: Schuldner, Genehmigungen, Gerichtsstand, Teilunwirksamkeitsklausel, Schlussbestimmungen

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Die Entwicklung der Erbbaurechtsverträge

Bis 1998 wurde jeder Erbbaurechtsvertrag dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle vorgelegt. Der Mustervertrag des Erbbaurechtsgebers Bistum Trier enthält noch einen entsprechenden Passus: „Mit Rücksicht auf die vorstehende Vereinbarung soll dieser Vertrag dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle in Eschborn zum Zwecke der Genehmigung vorgelegt werden.“ Dieser Passus ist bei neu bestellten Erbbaurechten obsolet und taucht kaum noch in den Verträgen auf.

Heute gilt stattdessen: Der Erbbauzins muss nicht nach Zeit und Höhe für die gesamte Erbbauzeit im Voraus bestimmt werden; es kann auch eine Wertsicherung der Reallast als Inhalt des dinglichen Rechts vereinbart werden.

Inhalt des Erbbauzinses kann auch eine Verpflichtung zu seiner Anpassung an veränderte Verhältnisse sein, wenn die Anpassung nach Zeit und Wertmaßstab bestimmt werden kann. Für die Vereinbarung über die Anpassung des Erbbauzinses ist die Zustimmung der Inhaber dinglicher Rechte am Erbbaurecht erforderlich. Die rechtliche Grundlage hierfür ist in § 880 Abs. 2 Satz 3 BGB verankert.

Ergänzt wird diese Kannbestimmung mit Wirkung ab 16. Juni 1998 durch § 1105 BGB. Demnach kann als Inhalt der (Erbbauzins-)Reallast auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne Weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen können, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden, können.

Wegen der Einschränkungen des § 9a ErbbauRG bedarf die Anpassungsvereinbarung – soweit sie eine Automatikklausel darstellt – nicht mehr der Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Die Kosten für Notar und Grundbuch trägt wie bei den meisten Immobiliengeschäften der Erwerber. Sie liegen ungefähr zwischen 1,5 und zwei Prozent des Kaufpreises und werden den Kaufnebenkosten zugerechnet.

Lesetipp: Erfahren Sie mehr zum Thema Notarkosten in dem verlinkten Beitrag.

Kosten und Nutzen für Erbbaurechtnehmer

Die Kosten und Nutzen für Erbbaurechtnehmer sind vielfältig und von zahlreichen individuellen Gegebenheiten abhängig. Die folgenden Beispielrechnungen geben Ihnen einen Eindruck davon, wie sich das Erbbaurecht in der Praxis auf die finanzielle Situation von Erbbaurechtnehmern auswirken kann. Doch bevor wir in die Details eintauchen, werfen wir zunächst einen Blick auf die steuerlichen Aspekte, die im Zusammenhang mit Erbbaurechten relevant sind.

Ob sich das Erbbaurecht für den Erbbaunehmer lohnt, hängt von zahlreichen Faktoren ab.

Erbbauberechtigte, die ihre Immobilie vermieten, können den Erbbauzins als Sonderausgaben bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Der große Vorteil gegenüber einem konventionellen Immobilienkauf: Der Kaufpreis kann komplett angesetzt werden, da kein Anteil auf das Grundstück entfällt.

Wie viel Geld sparen Erwerber dank Erbbaurecht?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern muss für jeden Fall individuell durchgerechnet werden. Muss die Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück mit einem Baudarlehen finanziert werden, kann das oft unrentabel werden. Denn dann kommen zum monatlichen Erbbauzins, der an den Verbraucherpreisindex angepasst werden kann, noch die Tilgungsraten und Bankzinsen dazu. Zwei Rechenbeispiele finden Sie nachfolgend.

Da in den folgenden Beispielen ein Erbbaurecht auf einem unbebauten Grundstück bestellt wird, setzen wir den Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks zur Vereinfachung mit dem unbelasteten Bodenwert gleich. Wenn es sich nicht gerade um heißbegehrte Toplagen in prosperierenden Gebieten mit Wohnraumknappheit handelt, liegt der unbelastete Bodenwert meist ein Stück unter dem Verkehrswert.

Beispiel A: Hauskauf ohne Finanzierung vs. Erbbaurecht ohne Finanzierung

A1: Familie Müller möchte in einem eigenen Haus in Bamberg wohnen. Im Fokus steht ein Grundstück mit 600 Quadratmeter Fläche. Darauf steht ein bezugsfertiges, dreistöckiges Neubauhaus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche. Der Kaufpreis beläuft sich auf 550.000 Euro. Im Vertrag wird aus steuerlichen Gründen eine 80:20-Unterteilung vorgenommen, also der Kaufpreis für das Haus auf 440.000 Euro festgelegt und der Kaufpreis für das Grundstück auf 110.000 Euro. Der Anteil des Grundstücks am Kaufpreis sollte in etwa dem unbelasteten Bodenwert entsprechen. Dank einer Erbschaft kann sich Familie Müller den Erwerb ohne Darlehen leisten.

Zum Kaufpreis von 550.000 Euro kommen 11.000 Euro (zwei Prozent) Kaufnebenkosten für Notar und Grundbuch. Die Grunderwerbsteuer in Bayern liegt bei 3,5 Prozent des Kaufpreises. Das Bundesland Bayern erhebt eine Grunderwerbsteuer von 19.250 Euro.

Gesamtkosten = Kaufpreis (550.000 €) + Notarkosten mit Grundbuch (11.000 €) + Grunderwerbsteuer (19.250 €) = 580.250 €.

Die Gesamtkosten für den Hauskauf belaufen sich auf 580.250 Euro.

A2: Familie Müller hat als Alternative ein Erbpachtgrundstück von der Kirche in Aussicht. Die Grundstücksfläche beträgt ebenfalls 600 Quadratmeter. Der unbelastete Bodenwert des baureifen Grundstücks liegt bei 110.000 Euro.

Die Hausbaukosten belaufen sich im Schnitt auf 1.300 Euro pro Quadratmeter. Bei 150 Quadratmeter liegen sie demnach bei 195.000 Euro.

Die Kosten für Notar und Grundbuch liegen grob kalkuliert bei zwei Prozent des Kaufpreises. In der Regel trägt der Käufer diese Kaufnebenkosten – in diesem Fall sowohl für das Grundstück, obwohl es nicht gekauft, sondern quasi nur gepachtet wird, und für das Haus.

Notarkosten (inkl. Grundbuch) = [unbelasteter Bodenwert (110.000 €) + Kaufpreis Haus (195.000 €)] x 0,02 = 6.100 €.

Die Notarkosten einschließlich Grundbucheintrag liegen in Summe bei 6.100 Euro.

Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt 99 Jahre. Der Erbbauzins liegt jährlich bei vier Prozent des Grundstückswerts.

Jährlicher Erbbauzins = Grundstückswert (110.000 €) x 0,04 = 4.400 €.

Hochgerechnet auf 99 Jahre liegt der Erbbauzins ohne Anpassungen an den Verbraucherindex bei 435.600 Euro.

Die Grunderwerbsteuer richtet sich nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem Erbbauzins. Der Vervielfältiger richtet sich nach der Laufzeit und wird Anlage 9a im Bewertungsgesetz (BewG) entnommen.

Grunderwerbsteuer (Erbbaurecht) = jährlicher Erbbauzins (4.400 €) x Vervielfältiger (18,589) x Grunderwerbsteuersatz (0,035) = 2.862,706 €.

Da das Grunderwerbsteuergesetz eine Abrundung auf volle Euro vorsieht, fallen für Familie Müller in der Konstellation A2 2.862 Euro an Grunderwerbsteuer an.

Die Gesamtkosten für den Hauskauf mit Erbbaurecht belaufen sich auf 639.562 Euro, die sich aus diesen Einzelposten zusammensetzen:

• 435.600 Euro Erbbauzins,
• 195.000 Euro Hausbaukosten,
• 6.100 Euro Kaufnebenkosten für Notar und Grundbuch,
• 2.862 Euro Grunderwerbsteuer.

Familie Müller wird sich für das Eigenheim auf einem eigenen Grundstück entscheiden. Einerseits gehört Familie Müller dann nicht nur die Immobilie, sondern sie wird in der Nutzung, Beleihung und Veräußerung nur noch von Gesetzen und Verordnungen eingeschränkt, nicht aber von Dritten wie einem Erbbaurechtsgeber. Langfristig gesehen spart Familie Müller beim Eigenheimkauf ohne Erbbau sogar 59.312 Euro.

Beispiel B: Erbbaurecht ohne Finanzierung vs. Hauskauf mit Finanzierung

Für Beispiel B gehen wir davon aus, dass Familie Müller für die Erfüllung ihres Eigenheim-Wunsches 220.000 Euro Eigenkapital einsetzen kann. Zur Auswahl stehen die beiden Varianten aus Beispiel A.

B1: Um das Eigenheim mit Erbbaurecht zu verwirklichen, benötigt Familie Müller ein Eigenkapital von 203.962 Euro, nämlich:

• 195.000 Euro Hausbaukosten,
• 6.100 Euro Kaufnebenkosten für Notar und Grundbuch,
• 2.862 Euro Grunderwerbsteuer.

Hinzu kommt pro Monat ein Erbbauzins in Höhe von 367 Euro. Über die Gesamtlaufzeit des Erbbaurechts kann der Erbbauzins regelmäßig an den Verbraucherpreisindex angepasst werden.

B2: Die Gesamtkosten für den Grundstückskauf mit Haus betragen 580.250 Euro. Abzüglich der 220.000 Euro Eigenkapital, die Familie Müller aufbringen kann, fehlen ihr 360.250 Euro. Familie Müller nimmt ein Darlehen zur Baufinanzierung auf.

Konditionen des Darlehens:

• Darlehenshöhe: 365.000 Euro,
• effektiver Jahreszins: 1,09 Prozent per anno,
• gebundener Sollzins: 1,06 Prozent per anno,
• Sollzinsbindung: 20 Jahre,
• Tilgungssatz: 5 Prozent,
• Monatliche Tilgungsrate: 1.843,25 Euro.

Zu diesen Konditionen benötigt Familie Müller bei gleichbleibendem Sollzins 18 Jahre und zwei Monate, um das Darlehen zurückzuzahlen. Sie bezahlt 36.390,67 Euro Zinsen.

Die Gesamtkosten für die Verwirklichung von ihrem Traum vom Eigenheim auf eigenem Grund und Boden kostet Familie Müller neben der bisherigen Summe von 580.250 Euro noch 36,390,67 Euro Zinsen. Das sind 616.640,67 Euro – falls die Rückzahlung reibungslos klappt. Damit wäre das Eigenheim mit Baufinanzierung in der langfristigen Betrachtung immer noch um rund 23.000 Euro günstiger als das Erbbaurecht.

Aber was passiert, wenn wir eine kleine Stellschraube in der Konstellation verändern? Verkürzen wir die Laufzeit des Erbbaurechts!

B3: Wir verwenden wieder die gleichen Zahlen aus B1. Allerdings verkürzen wir die Laufzeit des Erbbaurechts auf 70 Jahre. Daraus ergeben sich folgende Zahlen für die Beispielrechnung:

• 195.000 Euro Hausbaukosten (unverändert)
• 6.100 Euro Kaufnebenkosten für Notar und Grundbuch (unverändert)
• 2.809 Euro Grunderwerbsteuer (durch Absenkung des Vervielfältigers durch die verkürzte Laufzeit auf 18,242 leicht verändert)
• 308.000 Euro Erbbauzins in 70 Jahren (vier Prozent pro Jahr von Grundstückswert)

Die Gesamtkosten für Familie Müller belaufen sich beim Hausbau auf einem Erbpachtgrundstück mit 70 Jahren Laufzeit auf 511.909 Euro. Damit ist der Hausbau um Längen günstiger als beim Haus- und Grundstückskauf. Konkrete Ersparnis: 68.341 Euro im Vergleich zum herkömmlichen Eigenheim-Erwerb aus Beispiel A1 und 104731,67 Euro gegenüber dem Hausbau mit Baufinanzierung aus B2.

Hinweis: Das Thema Baunebenkosten haben wir in der Berechnung ausgeklammert, um die Rechnung nicht zu kompliziert werden zu lassen.

Wann läuft ein Erbbaurecht ab und was passiert dann?

Die Laufzeit eines Erbbaurechts ist frei verhandelbar. Die Standardlaufzeit liegt bei 99 Jahren. Es sind aber auch kürzere Laufzeiten möglich, wobei ein Erbbaurecht aufgrund der langfristigen Planung beider Seiten selten unter 60 Jahren gewährt wird.

Was nach Ablauf des Erbbaurechts passiert, hängt von der Vertragsgestaltung ab. Häufige Optionen, die im Vertrag eingebaut sind: Verlängerung, Vorkaufsrecht, Kaufpflicht oder Rückgabe. Fordert der Erbbaurechtsgeber das Grundstück zurück, muss er den Erbbauberechtigten zu den vereinbarten Bedingungen entschädigen.

Da Immobilien, die auf einem Erbpachtgrundstück errichtet wurden, häufig auch nach Ablauf des Erbbaurechts noch eine Restnutzungsdauer und somit einen Restwert haben, muss auch dieser Wert bei der Rückgabe des Grundstücks berücksichtigt werden.

Für errichtete Häuser und Wohnungen erhält der Erbbauberechtigte deshalb mindestens zwei Drittel des Zeitwerts. Ein unabhängiger Immobiliengutachter stellt den Zeitwert der Immobilie fest und ermittelt im Rahmen eines Restnutzungsdauergutachtens, die verbleibende Anzahl an Jahren, in denen die Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Gespräch mit Gutachter vereinbaren

Eine vorzeitige Kündigung ist bei Erbbaurechten nicht möglich. Ausnahmen: Heimfall und Verstöße gegen Vertragsbedingungen, zum Beispiel ausstehende Zahlungen des Erbbauzinses über einen längeren Zeitraum. Der Erbbauberechtigte wiederum kann nicht frühzeitig aus dem Vertrag aussteigen.

Gut zu wissen: Das allgemeine Vorkaufsrecht von Kommunen gilt bei Erbbaurechten gemäß Baugesetzbuch explizit nicht (§24 Abs. 2 BauGB).

Nutzt der Erbbaurechtsnehmer sein Vorkaufsrecht und erwirbt nach Ablauf des Erbbaurechts das Grundstück, so kann er sein bisheriges Erbbaurecht in Eigentum umwandeln. Er ist nun Eigentümer des Erbbaurechtsgrundstückes sowie der darauf errichteten Immobilie.

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Sonderfälle im Erbbaurecht

Das Erbbaurecht kann in verschiedenen Formen auftreten, die jeweils spezifische Anforderungen und Konstellationen mit sich bringen. Diese vier Sonderfälle sind:

1. Untererbbaurecht

Bei einem Untererbbaurecht wird nicht das zeitlich befristete Recht an einem Grundstück eingeräumt, sondern an einem bereits existierenden Erbbaurecht (Obererbbaurecht). Das ergibt dann Sinn, wenn ein Bauträger sich ein Erbbaurecht sichert und das Grundstück in mehrere Wohneinheiten aufteilt. Schwierig zu handhaben sind Untererbbaurechte bei einer Beleihung, da eine bestellte Grundschuld eines Untererbbaurechts nicht rechtsbeständig ist.

2. Gesamterbbaurecht

Das Gesamterbbaurecht ist ein einheitliches Erbbaurecht, das auf mehrere, eigenständige Grundstücke verteilt ist. Es ermöglicht die Nutzung mehrerer Grundstücke unter einem einzigen Erbbaurechtsvertrag. Gemäß der Grundbuchordnung (§ 6a GBO) müssen allerdings alle aneinandergrenzen und innerhalb des gleichen Grundbuch- /Vermessungsamts liegen.

3. Nachbarerbbaurecht

Beim Nachbarerbbaurecht wird ein Gebäude auf mehreren Grundstücken errichtet. Der Unterschied zum Gesamterbbaurecht ist, dass die Erbbaurechte für jedes betroffene Grundstück einzeln eingeholt werden müssen.

4. Stavenrecht

Das Stavenrecht oder auch Deichstavenrecht, ist eine spezielle Form des Erbbaurechts in Nordfriesland. Streng genommen handelt es sich um ein überliefertes Gewohnheitsrecht, das es dem Inhaber erlaubt, auf Deichgrundstücken zu bauen und die errichteten Gebäude zu pflegen.

Das Stavenrecht leitet sich vom friesischen Wort „Stave“ (dt. Hausgrundstück) ab.

Im Unterschied zum Erbbaurecht ist das Stavenrecht ist nicht zeitlich befristet und kann übertragen, vererbt oder belastet werden. Bestehende Stavenrechte existieren weiter, können seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) im Jahr 1900 allerdings nicht mehr neu begründet werden.

Der Zweck dieses Rechts lag im 17. Jahrhundert in der Ansiedlung von Menschen an der Küste Nordfrieslands, die benötigt wurden, um Deiche bei Sturmfluten zu reparieren. Das Stavenrecht ermöglichte es den Rechteinhabern, auf Mitteldeichen zu bauen. Im Gegenzug entrichteten sie jährliche Stavengelder an den Koog. Das Stavenrecht wurde im Stavengrundbuch eingetragen und war an das errichtete Bauwerk gekoppelt. Wurde das Gebäude zerstört, erlosch das Stavenrecht.

Wertermittlung von Erbbaurechten

Die Ermittlung des Wertes eines Erbpachtgrundstücks ist ein entscheidender Schritt, der insbesondere für steuerliche Zwecke von großer Bedeutung ist. Sie ist für die korrekte Besteuerung bei Erbschaften, Schenkungen und Grundstückskäufen unerlässlich und daher sowohl von rechtlicher als auch von finanzieller Bedeutung.

Darin ist definiert:

„Der Bodenwertanteil ist die Summe des über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwerts nach § 179 und der über diesen Zeitraum kapitalisierten Erbbauzinsen.“

„Der Gebäudewertanteil des Erbpachtgrundstücks entspricht dem Gebäudewert oder dem anteiligen Gebäudewert, der dem Eigentümer des Erbpachtgrundstücks bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf entschädigungslos zufällt; er ist nach Maßgabe der Anlage 26 auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen.“

Der Gebäudewert spiegelt den sachlichen Wert der baulichen Anlagen wider und wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern per Sachwertverfahren ermittelt. Bei einem Mehrfamilienhaus wird der Gebäudewert durch andere Faktoren wie Miete und Bewirtschaftungskosten über das Ertragswertverfahren ermittelt.

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Sonderregeln zum Bodenwert beim Erbbau

Es gelten drei Sonderregelungen in speziellen Fällen:

1. Wenn der vertraglich und gesetzlich erzielbare Erbbauzins einer angemessenen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks entspricht, wird der Bodenwertanteil des Erbbaurechts auf null gesetzt.
2. Übersteigt der vertraglich und gesetzlich erzielbare Erbbauzins eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts, entfällt der Bodenwertanteil ebenfalls. Der übersteigende Betrag wird stattdessen als wertmindernde Belastung betrachtet.
3. Sieht der Erbbaurechtsvertrag vor, dass kein laufender Erbbauzins entrichtet werden muss, wird der Bodenwertanteil auf den Betrag angesetzt, der einer angemessenen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks gleichkommt.

Ob das Gebäude bereits auf dem Erbpachtgrundstück gestanden hat, als das Erbbaurecht bestellt wurde, und wie viel es gekostet hat, spielt für den Wert des Erbbaurechts keine Rolle. Falls ja, wurde es über den Erbbauzins eingepreist. Das mindert den Wert des Erbbaurechts, erhöht jedoch den Bodenwertanteil des Erbpachtgrundstücks.

So wird der Verkehrswert im Erbbaurecht berechnet

Bei der Berechnung des Verkehrswerts von Erbbaurechten und Erbpachtgrundstücken befolgen Immobiliensachverständige und Finanzbeamte die gleichen Regeln. Wir gehen für die Beispielrechnungen von einem Einfamilienhaus auf einem Erbpachtgrundstück aus, das folgende Parameter enthält:

• Bodenwert des unbelasteten, unbebauten, erschließungsbeitragsfreien Grundstücks: 60.000 Euro
• Bodenwertniveau des unbelasteten, unbebauten, erschließungsbeitragsfreien Grundstücks: 100 Euro pro Quadratmeter
• Verkehrswert des unbelasteten bebauten Grundstücks: 200.000 Euro
• Sachwert der baulichen Anlagen (= Gebäudewertanteil): 130.000 Euro
• Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen: 70 Jahre
• Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags: 99 Jahre
• jährlicher Erbbauzins: 2.400 Euro (vier Prozent von 60.000 Euro)
• Liegenschaftszinssatz des unbelasteten Grundstücks: 3 Prozent
• Liegenschaftszins: 1.800 Euro
• Grundstücksfläche: 600 Quadratmeter
• Wohnfläche: 150 Quadratmeter
• Wohnflächenpreis (Verkehrswert des unbelasteten bebauten Grundstücks / Wohnfläche): 1.333,33 Euro pro Quadratmeter

Das Finanzamt berechnet den Verkehrswert des Erbbaurechts bevorzugt nach dem Vergleichswertverfahren, alternativ finanzmathematisch.

Variante A: Verkehrswert des Erbbaurechts nach dem Vergleichswertverfahren

Die Formel lautet:

Verkehrswert Erbbaurecht = (Verkehrswert des unbelasteten bebauten Grundstücks x Vergleichsfaktor) + Zuschläge oder - Abschläge

Zu- oder Abschläge ergeben sich aus besonderen vertraglichen Vereinbarungen. In unserem Beispiel gibt es weder Zu- noch Abschläge.

Der Vergleichsfaktor für das Erbbaurecht richtet sich nach dem Wert des unbelasteten bebauten Grundstücks. Er wird von der Restlaufzeit für Einfamilienhäuser sowie vom Wohnflächenpreis beeinflusst und anhand von Vergleichsgrundstücken aus der Datenbank der Gutachterausschüsse ermittelt. Für unsere Beispielrechnung legen wir einen Vergleichsfaktor von 0,9 fest.

Das Finanzamt berechnet den Verkehrswert des Erbbaurechts nach dem Vergleichswertverfahren im konkreten Beispiel so:

Verkehrswert Erbbaurecht = 200.000 € x 0,9 = 180.000 €

Das Erbbaurecht ist gemäß Finanzamt 180.000 Euro wert.

Variante B: Finanzmathematische Berechnung des Verkehrswerts des Erbbaurechts

Der Verkehrswert des Erbbaurechts setzt sich aus dem Bodenwertanteil und dem Gebäudewertanteil zusammen.

Die Formel für den Bodenwertanteil lautet:

Bodenwertanteil = (Liegenschaftszins – jährlicher Erbbauzins) x Vervielfältiger

Bei der Verkehrswertermittlung von Erbbaurechten muss beachtet werden, dass der Bodenwertanteil sich gemäß Wertermittlungsrichtlinie 2006 aus der Differenz zwischen der angemessenen Bodenverzinsung und dem vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins ergibt. Es geht nicht darum, wie viel Erbbauzins pro Jahr tatsächlich bezahlt wird. Der Einfachheit halber gehen wir in unserem Rechenbeispiel davon aus, dass es sich beim jährlichen Erbbauzins, der tatsächlich gezahlt wird, gleichzeitig um den vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins handelt. Ohnehin stimmen diese beiden Erbbauzinse oft überein.

Der Vervielfältiger für den Bodenwertanteil hängt vom Liegenschaftszins und der Restlaufzeit des Erbbaurechts ab und wird Anlage 21 des BewG entnommen. In unserem Beispiel liegt der Vervielfältiger bei drei Prozent Liegenschaftszinssatz und 99 Jahren Restlaufzeit bei 31,55.

Bodenwertanteil = (1.800 € - 2.400 €) x 31,55 = -18.930 €

Der Erbbauzins übersteigt eine angemessene Verzinsung des Bodens. Der übersteigende Betrag von 18.930 Euro wird daher vom Gebäudewertanteil abgezogen.

Die finanzmathematische Formel für den Verkehrswert eines Erbbaurechts lautet:

Verkehrswert Erbbaurecht = (Gebäudewertanteil + Bodenwertanteil) x Marktanpassungsfaktor + Zuschläge - Abschläge

In unserem Beispiel liegt der Gebäudewertanteil, also der Sachwert der baulichen Anlagen bei 130.000 Euro. Der Bodenwertanteil (18.930 Euro) wird aufgrund des negativen Differenzbetrags abgezogen. Zu- oder Abschläge existieren nicht.

Der Marktanpassungsfaktor stellt das Verhältnis zwischen dem geeigneten Kaufpreis und dem finanzmathematisch errechneten Wert des Erbbaurechts per Quotient her.

Marktanpassungsfaktor Erbbaurecht = Kaufpreis / finanzmathematischer Wert

Er wird in der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 14 ImmoWertV) erwähnt und durch die Auswertungen der Gutachterausschüsse bestimmt. Wir haben ihn in diesem Beispiel auf 1,1 festgelegt. Das entspricht je nach Jahr und Region in etwa einem gängigen Mittelwert für den Marktanpassungsfaktor eines Erbbaurechts mit Anpassungsklausel, die eine an den Verbraucherpreisindex gekoppelte Erbbauzinserhöhung erlaubt.

Verkehrswert Erbbaurecht = (130.000 € - 18.930 €) x 1,1 = 163.823 €.

Daraus ergibt sich für das Erbbaurecht ein Verkehrswert von 164.000 Euro.

Wir kennen nun den Verkehrswert für das Erbbaurecht, aber noch nicht den Verkehrswert für das Erbpachtgrundstück.

Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks

Um den Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks zu ermitteln, bevorzugen Finanzämter ebenso wie Immobiliensachverständige das Vergleichswertverfahren.

Variante A: Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks nach dem Vergleichswertverfahren

Die Formel lautet:

Verkehrswert Erbpachtgrundstück = Bodenwert des unbelasteten Grundstücks x Vergleichsfaktor + Zuschläge - Abschläge

Der Vergleichsfaktor für Erbpachtgrundstücke wird auf Basis von Vergleichswerten ermittelt und stellt eine Beziehung zwischen dem unbelasteten Bodenwert, dem Bodenwertniveau und der Rendite her. Die Rechenvorschrift besagt, dass der Kaufpreis des belasteten Grundstücks durch den Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks geteilt wird. Einflussgrößen für den Vergleichsfaktor für ein Erbpachtgrundstück sind neben dem Kaufzeitpunkt die Grundstücksgröße, die Gebäudeart, die Lage, der erzielbare Erbbauzins, die Restlaufzeit des Erbbaurechts, der Liegenschaftszinssatz und der unbelastete Verkehrswert.

Wir gehen von einem Vergleichsfaktor von 0,75 aus. Zu- oder Abschläge gibt es nicht. Daraus folgt:

Verkehrswert Erbpachtgrundstück = 60.000 € x 0,75 = 45.000 €.

Der Verkehrswert für das Erbpachtgrundstück liegt bei 45.000 Euro.

Leider gibt es selten ausreichend Vergleichsgrundstücke, sodass meistens die finanzmathematische Berechnungsmethode angewandt wird.

Variante B: Finanzmathematische Berechnung des Verkehrswerts des Erbpachtgrundstücks

Um den Verkehrswert eines Erbpachtgrundstücks finanzmathematisch zu berechnen, fallen bis zu fünf Schritte an.

1. Schritt: Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts

Zunächst wird der abgezinste Bodenwert ermittelt. Dazu wird der unbelastete Bodenwert (60.000 €) mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger für den abgezinsten Bodenwert ist wie der Vervielfältiger für den Bodenwertanteil von der Restlaufzeit des Erbbaurechts und dem Liegenschaftszins abhängig. Allerdings wird er einer anderen Tabelle entnommen, nämlich Anlage 26 BewG. Bei einer Restlaufzeit von 99 Jahren und einem Liegenschaftszinssatz von drei Prozent beträgt der Vervielfältiger 0,0536.

Die Formel für den abgezinsten Bodenwert lautet:

abgezinster Bodenwert = unbelasteter Bodenwert x Vervielfältiger

In unserem Beispiel liegt der abgezinste Bodenwert bei 3.216 Euro (Rechnung: 60.000 € x 0,0536).

2. Schritt: Ermittlung des Barwerts des Erbpachtgrundstücks

Im zweiten Schritt wird der Barwert des vertraglich und gesetzlich vereinbarten Erbbauzinses berechnet. Hierzu wird der jährliche Erbbauzins mit dem Vervielfältiger aus Anlage 21 multipliziert. Der Vervielfältiger ist, wie bereits bekannt, an den Liegenschaftszinssatz und die Restlaufzeit des Erbbaurechts geknüpft. Er beträgt in unserem Beispiel 31,55.

Die Formel für den Barwert des Erbbauzinses lautet:

Barwert Erbpachtgrundstück = jährlicher Erbbauzins x Vervielfältiger

In unserem Beispiel liegt der Barwert des Erbpachtgrundstücks bei 75.720 Euro (Rechnung: 2.400 € x 31,55).

3. Schritt: Ermittlung des finanzmathematischen Verkehrswerts

Nun werden die beiden ermittelten Werte, also der Barwert des Erbpachtgrundstücks und der abgezinste Bodenwert, addiert. Die Summe ist der finanzmathematische Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks.

Die Formel für den finanzmathematischen Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks lautet:

finanzmathematischer Verkehrswert = Barwert Erbpachtgrundstück + abgezinster Bodenwert

In unserem Beispiel liegt der finanzmathematische Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks bei 78.936 Euro (Rechnung: 75.720 € + 3.216 €).

4. Schritt: Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors

Im nächsten Schritt wird der finanzmathematische Verkehrswert mit einem Marktanpassungsfaktor für Erbpachtgrundstücke multipliziert. Dieser Marktanpassungsfaktor ist nicht identisch mit dem Marktanpassungsfaktor für Erbbaurechte und erst recht nicht mit dem Sachwertfaktor, der auch als Marktanpassungsfaktor bezeichnet wird. Wir legen ihn für unser Beispiel willkürlich auf 1,2 fest.

Nach der Marktanpassung liegt der Verkehrswert bei 94.723 Euro (Rechnung: 78.936 € x 1,2). Da das Finanzamt den Verkehrswert auf volle Tausender rundet, liegt er für dieses Erbpachtgrundstück bei 95.000 Euro.

5. Schritt: Berücksichtigung von Ab- oder Zuschlägen

Falls durch vertragliche Vereinbarungen wertsteigernde Zuschläge oder wertmindernde Abschläge in Betracht kommen, werden diese im letzten Schritt hinzugefügt beziehungsweise abgezogen. In unserem Beispiel gibt es weder Zu- noch Abschläge. Der Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks bleibt demnach bei 95.000 Euro.

Der Klassiker für einen Zu- oder Abschlag ist der Gebäudewertanteil für das Erbpachtgrundstück. Dieser kann sich ergeben, wenn die Restnutzungsdauer des Gebäudes erheblich höher ist als die Restlaufzeit des Erbbaurechts. Ein Zuschlag kann sich zudem ergeben, wenn das Gebäude nicht oder nur teilweise entschädigt werden muss.

Übersteigt die Restlaufzeit des Erbbaurechts die Restnutzungsdauer des Gebäudes, wird kein Zuschlag fällig. Muss das Gebäude gemäß des Zeitwerts zum Wertermittlungsstichtag voll abgelöst werden, gibt es keinen Zuschlag.

In unserem Beispiel ist dies bei 99 Jahren Restlaufzeit des Erbbaurechts gegenüber der für Wohneigentum gemäß Anlage 22 BewG veranschlagten Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren für ein Einfamilienhaus nicht der Fall. In den meisten Fällen sieht der Erbbaurechtsvertrag eine Entschädigung des Gebäudes zum gesetzeskonformen Minimum von zwei Dritteln des Zeitwerts vor, sodass kein Ab- oder Zuschlag anfällt.

Verkehrswertermittlung eines Wohnungserbbaurechts

Für die Wertermittlung einer Eigentumswohnung im Erbbau benötigen Immobiliengutachter und der Fiskus andere Kennzahlen als bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus.

Auch Eigentumswohnungen können im Erbbaurecht verankert sein.

Um den Wert des Wohnungserbbaurechts auszurechnen, brauchen wir diese Kennzahlen:

• Wohnfläche: 80 Quadratmeter
• Anzahl der Wohnungen im Mehrfamilienhaus: 8
• Restnutzungsdauer des Gebäudes: 70 Jahre
• Liegenschaftszinssatz: 3,5 Prozent
• Barwertfaktor des Gebäudes (Vervielfältiger laut Anlage 21 BewG bei 70 Jahren Gebäude-Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz 3,5 Prozent): 26
• Restlaufzeit des Erbbaurechts: 80 Jahre
• Barwertfaktor des Erbbaurechts (Vervielfältiger gemäß Anlage 21 BewG bei 80 Jahren Restlaufzeit des Erbbaurechts und 3,5 Prozent Liegenschaftszinssatz): 26,75
• unbelasteter Bodenwertanteil (ideell): 25.000 Euro
• angemessene Bodenverzinsung (3,5 Prozent vom Bodenwert): 875 Euro
• vertraglich möglicher und erzielbarer jährlicher Erbbauzins: 750 Euro
• Jahresreinertrag (= Netto-Kaltmiete - Bewirtschaftungskosten - Bodenertragsanteil): 4.000 Euro

Gebäudeertragswert im Wohnungserbbaurecht

Wir ermitteln zuerst den Gebäudeertragswert. Dieser setzt sich zusammen aus dem Jahresreinertrag, multipliziert mit dem Barwertfaktor des Gebäudes.

Die Formel für den Gebäudeertragswert im Wohnungserbbaurecht lautet:

Gebäudeertragswert Wohnungserbbaurecht = Jahresreinertrag x Barwertfaktor Gebäude

Der Gebäudeertragswert liegt in unserem Beispiel bei 104.000 Euro (Rechnung: 4.000 € x 26).

Finanzmathematischer Wert im Wohnungserbbaurecht

Den finanzmathematischen Wert eines Wohnungserbbaurechts erhalten wir, indem wir den Gebäudeertragswert und den finanzmathematischen Bodenwertanteil addieren.

Der finanzmathematische Bodenwertanteil ergibt sich, indem wir den vertraglich möglichen und erzielbaren jährlichen Erbbauzins von der angemessenen Bodenverzinsung subtrahieren und das Ergebnis mit dem Vervielfältiger (Barwertfaktor des Erbbaurechts) multiplizieren.

Die Formel für den finanzmathematischen Bodenwertanteil lautet:

finanzmathematischer Bodenwertanteil = (angemessene Bodenverzinsung - vertraglich möglicher und erzielbarer jährlicher Erbbauzins) x Barwertfaktor Erbbaurecht

In unserem Beispiel ergibt sich ein finanzmathematischer Bodenwertanteil von 3.343,75 Euro. [Rechnung: (875 € - 750 €) x 26,75].

Die Formel für den finanzmathematischen Wert lautet:

finanzmathematischer Wert = Gebäudeertragswert + finanzmathematischer Bodenwertanteil

Der finanzmathematische Wert in unserem Rechenbeispiel liegt bei 107.343,75 Euro. (Rechnung: 104.000 € + 3.343,75 €).

Marktanpassungsfaktor für Wohnungserbbaurecht

Wie bei der Verkehrswertermittlung von Erbbaurechten üblich, gibt es auch beim Wohnungserbbaurecht einen Marktanpassungsfaktor. Diesem liegen die statistischen Auswertungen der regionalen Gutachterausschüsse für die Verkäufe von Wohnungseigentum im Erbbau aus den vergangenen Jahren zugrunde. Üblicherweise gehört ein Stellplatz oder eine Garage zur Wohnung, der/die mit eingerechnet wird.

In den Marktanpassungsfaktor fließen folgende Faktoren mit ein:

• Bodenwert (maßgeblich zur Ermittlung sind die Bodenrichtwerte)
• Miete (inkl. Garage/ Stellplatz) laut lokalem Mietspiegel
• Liegenschaftszinssatz
• kein Gebäuderestwert nach Ablauf des Erbbaurechts

Die statistische Auswertung umfasst oft mehrere Mehrfamilienhäuser, die ganz unterschiedliche Rahmendaten aufweisen:

• Baujahr
• Anzahl Wohneinheiten im Haus
• durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung
• erzielbare Wohnungsmiete pro Quadratmeter
• Restlaufzeit des Erbbaurechts

Daraus ergeben sich völlig unterschiedliche finanzmathematische Werte und es kann ja nach Spanne der Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten zu mehreren Marktanpassungsfaktoren kommen, sogar zu mehreren Marktanpassungsfaktoren pro finanzmathematischen Wert. Dazu werden die untersuchten Mehrfamilienhäuser in verschiedene Objektgruppen aufgeteilt, für die sich jeweils ein Marktanpassungsfaktor finden lässt.

Beispielsweise könnte der Marktanpassungsfaktor für Gebäude mit weniger als zehn Wohneinheiten bei 1,2 liegen, während Mehrfamilienhäuser mit mehr als 20 Wohnungen lediglich bei 0,8 liegen.

Wert des Wohnungserbbaurechts

Der Wert des Wohnungserbbaurechts wird mit einer einfachen Formel berechnet:

Wert Wohnungserbbaurecht = finanzmathematischer Wert x Marktanpassungsfaktor

So simpel diese Formel ist – die Herleitung der beiden benötigten Faktoren ist alles andere als trivial, wie wir in den vorausgehenden Kapiteln gezeigt haben.

Für unser Rechenbeispiel müssen wir uns den richtigen Marktanpassungsfaktor als Multiplikator herauspicken. Da es sich um ein Gebäude mit acht Wohneinheiten handelt, verwenden wir für unseren finanzmathematischen Wert den Multiplikator 1,2. Denn das ist der Marktanpassungsfaktor für Mehrfamilienhäuser mit weniger als zehn Wohneinheiten (aus dem vorherigen Kapitel).

Die Berechnung des Werts für das Wohnungserbbaurecht ergibt 128.812,50 Euro (Rechnung: 107.343,75 Euro x 1,2). Entsprechend der Rundungsrichtlinien für Verkehrswerte wird dieses Ergebnis auf volle Tausender gerundet. Der Wert des Wohnungserbbaurechts beträgt 129.000 Euro.

Beleihungswert von Erbbaurechten

Der Beleihungswert wird ermittelt, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück mit einer Hypothek oder einem anderen Grundpfandrecht belastet werden soll. Nur wenige Banken stimmen der Beleihung eines Erbbaurechts zu. Das liegt einerseits daran, dass die Grundschuld planmäßig mindestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts getilgt werden muss und andererseits daran, dass bei einem Erbbaurecht meist nicht die Bank, sondern der Grundstückseigentümer den Vorrang im Grundbuch hat. Dennoch kommt es vereinzelt vor, dass ein Erbbaurecht beliehen wird.

Die Beleihungswertermittlungsverordnung berücksichtigt die Besonderheiten des Erbbaurechts in § 21 BelWertV. Dazu gehören seine Restlaufzeit und Wertabschläge für Einschränkungen, die sich durch das Wesen des Erbbaurechts ergeben. Ein Beleihungswertgutachten für ein Erbbaurecht muss daher Aufschluss über die Verwertbarkeit im Hinblick auf die Laufzeit geben. Dazu gehört insbesondere die Entschädigung für das Gebäude bei Rückgabe oder Ablauf des Erbbaurechts. Welche Entschädigungsregelung ist vertraglich vereinbart, welcher monetäre Wert lässt sich dabei voraussichtlich erzielen und hat der Grundstückseigentümer Möglichkeiten eingebaut, dank derer er um die Ablöse herumkommt?

Hypothek und Tilgung bei Erbbaurechten

Die Beleihungsgrenze ist in § 19 ErbbauRG klar geregelt: Die Hypothek darf allenfalls halb so hoch sein wie der Wert des Erbbaurechts. Natürlich werden bei der diesbezüglichen Wertermittlung einmal mehr spezielle Maßstäbe angelegt. Der angenommene Wert, der sich aus der Beleihungswertermittlung ergibt, darf nämlich den kapitalisierten Mietreinertrag nicht übersteigen.

Für die Tilgung gelten die Vorschriften aus § 20 ErbbauRG, dass sie

• unter Zuwachs der ersparten Zinsen erfolgen muss,
• spätestens zum Anfang des vierten Kalenderjahrs nach Gewährung der Hypothek beginnen muss,
• spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts vollständig erledigt sein muss und
• nicht länger dauert, als zur buchmäßigen Abschreibung des Bauwerks nach wirtschaftlichen Grundsätzen erforderlich ist.

Stillhalteerklärung im Erbbaurecht

Unterzeichner einer Stillhalteerklärung im Zusammenhang mit dem Erbbau ist stets der Grundstückseigentümer (Erbbaugeber). Der Zweck einer Stillhalteerklärung ist es, die Grundschuld im Grundbuch von der Rangfolge her vor dem Erbbauzins einzutragen (§ 9 Abs. 3 ErbbauRG). Durch diese Maßnahme lässt die Aufnahme der Grundschuld, Hypothek oder Rentenschuld einen höheren Beleihungswert zu, da das Geld der Bank besser abgesichert ist.

Damit der Grundstückseigentümer im Fall einer Zwangsversteigerung über den Zuschlag hinaus dennoch seinen Erbbauzins erhält, muss die Stillhalteerklärung gleichzeitig diese gesetzliche Lücke ausmerzen. Denn laut § 52 Abs. 2 Nr. 1 ZVG wird bei einer Zwangsversteigerung zwar der Erhalt der Reallast garantiert, nicht aber, dass der Schuldner den Erbbauzins tatsächlich bezahlt. Mit einer Stillhalteerklärung, die den Umfang des Gesetzestextes entsprechend ausweitet, wird Abhilfe geschaffen.

Einerseits erhöht die Stillhalteerklärung den Beleihungswert und nützt damit dem Erbbaunehmer. Andererseits stellt die Stillhalteerklärung selbst gleichzeitig eine Wertminderung beziehungsweise Vorlast dar, wenn der Erbbaugeber seinen Erbbauzins damit absichert. Darauf gehen wir im nächsten Kapitel näher ein.

Kapitalisierter Erbbauzins bei Beleihung

Eine weitere Sonderregelung für den Beleihungswert des Erbbaurechts ergibt sich aus § 5 Abs. 3 BelWertV. Die Konsequenz dieses Paragraphen ist die gesonderte Ausweisung des kapitalisierten Erbbauzinses. Der höchstmögliche Zinssatz hierfür liegt bei fünf Prozent. Der Zinssatz für die Kapitalisierung des Erbbauzinses muss im Beleihungswertgutachten nachvollziehbar dargelegt und begründet werden. Das schier unmögliche Ratespiel daran: Erwartete Änderungen des Erbbauzinses (Stichwort: Verbraucherpreisindex) müssen berücksichtigt werden.

Der kapitalisierte Erbbauzins kann als Vorlast oder als Wertminderung in Abzug gebracht werden. Als Vorlast abgezogen wird er, wenn die Erbbauzinsreallast nicht zwangsversteigerungsfest ist oder eine Stillhalteerklärung einer Privatperson vorliegt. Liegt stattdessen eine Stillhalteerklärung eines öffentlich-rechtlichen oder kirchlichen Grundstückseigentümers vor oder hält die Erbbauzinsreallast den Erfordernissen einer Zwangsversteigerung statt, so wird der kapitalisierte Erbbauzins als Wertminderung vom Beleihungswert des erbbauzinsfreien Erbbaurechts berücksichtigt.

Die Formel für den kapitalisierten Erbbauzins lautet:

kapitalisierter Erbbauzins = jährlicher Erbbauzins x Vervielfältiger.

Der Vervielfältiger richtet sich nach dem Zinssatz und der Restlaufzeit und steht in Anlage 21 BewG.

Zwangsversteigerung: Besondere Wertermittlung des Erbbaurechts

Bei einer Zwangsversteigerung wird der Verkehrswert eines Erbbaurechts nicht wie üblich nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ermittelt, sondern nach den Vorgaben des Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), insbesondere § 74a Abs. 5 ZVG. Was bedeutet das in der praktischen Verkehrswertermittlung konkret?

Zunächst wird ein lastenfreier Verkehrswert, das sogenannte erbbauzinsfreie Erbbaurecht, ermittelt – selbst wenn auf dem Grundstück oder auf der Immobilie Lasten im Grundbuch eingetragen sind.

Für die Zwangsversteigerung fließen die Werteinflussfaktoren aus den Grundbucheintragungen aus Abteilung II letztlich wieder mit ein. Allerdings wird der Wert der Eintragungen einzeln bestimmt. Ein besonderes Augenmerk liegt auf dem „dinglich gesicherten Erbbauzins“ und der „Vormerkung“.

Der für die Zwangsversteigerung schlussendlich benötigte „belastete Verkehrswert“ ergibt sich aus der Summe des unbelasteten Verkehrswerts und allen Einzelwerten der Rechte und Belastungen, die auf dem Erbbaurecht lasten.

Im Verkehrswertgutachten für die Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts müssen die beiden „objektiven Werte“ klar ersichtlich sein und gegenübergestellt werden. Denn der Bieter soll einerseits wissen, welchen Verkehrswert das ersteigerte Objekt unter freien Marktbedingungen erzielen würde. Andererseits ist für das Prozedere „Zwangsversteigerung“ verfahrenstechnisch der unbelastete Verkehrswert notwendig.

Die verfallenen baulichen Anlagen auf diesem Grundstück werden zwangsversteigert.

Barwert der Erbbauzinsreallast

Der Grundstückseigentümer sichert die wiederkehrende Zahlung „Erbbauzins“ als Reallast im Erbbaugrundbuch ab. Normalerweise steht der Erbbauzins vertragsgemäß an erster Stelle, das muss aber nicht zwingend der Fall sein. Räumt der Erbbaurechtsgeber einem Grundpfandrechtsgläubiger wie zum Beispiel der kreditgebenden Bank den Vorrang ein, kann der Erbbauzins im Rahmen der Zwangsversteigerung erlöschen und der dingliche Anspruch des Erbbaurechtsgebers auf Zahlung dieses wiederkehrenden Entgelts untergehen.

Der Meistbietende würde in einer solchen Konstellation ein Erbbaurecht ohne Anspruch auf den Erbbauzins ersteigern. Daher muss der Barwert der Erbbauzinsreallast als eigenständiger Wert ermittelt werden.

Barwert der Vormerkung

Zusätzlich zum Erbbauzins wird in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs üblicherweise eine „Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Erhöhung beziehungsweise Herabsetzung des Erbbauzinses“ eingetragen. Eine solche Vormerkung sichert einerseits die Anpassung des Erbbauzinses an den Verbraucherpreisindex und andererseits einen Rang im Grundbuch.

Daher ist der Barwert der Vormerkung ebenfalls als eigenständiger Wert zu bestimmen, wenn eine Zwangsversteigerung ansteht. Es kann daher auch zu einem weiteren Barwert kommen – dem „Barwert eines weiteren, zusätzlichen Erbbauzinses“, der ebenfalls gesondert ermittelt und aufgelistet werden muss.

Verkehrswertgutachten für Erbbaurechte für eine Zwangsversteigerung

Die Summe des Verkehrswerts muss in einem Verkehrswertgutachten für eine Zwangsversteigerung wie folgt aufgeschlüsselt werden:

• unbelasteter Verkehrswert (erbbauzinsfreies Erbbaurecht gemäß ZVG)
• + Barwert der Erbbauzinsreallast
• + Barwert der Vormerkung
• + eventuell weitere Zuzahlungsbeiträge für Rechte und Belastungen (zum Beispiel Hypothek, alle einzeln aufgelistet)
• = belasteter Verkehrswert (gemäß BauGB)

Wir schlussfolgern daraus: Erbbauzinsfreies Erbbaurecht + Barwerte der Zuzahlungsbeiträge für Rechte und Belastungen = belasteter Verkehrswert nach BauGB. Nur leider stimmt das selten. Denn der Grundstückseigentümer unterschreibt einen Erbbaurechtsvertrag meist nur mit einer Zustimmungsklausel, dank der er belastende Eintragungen im Grundbuch abwehren kann.

Wertminderung durch Zustimmungsverpflichtung

In der Praxis wird wohl kein Grundstückseigentümer im Zusammenhang mit dem „erbbauzinsfreien Erbbaurecht“ für die Restlaufzeit des zwangsversteigerten Erbbaurechts freiwillig auf den Anspruch auf seinen Erbbauzins verzichten.

Parallel soll der Erbbaurechtsgeber die Zustimmung zur Eintragung von Belastungen des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten zustimmen? Das ist schwer vorstellbar. Er wird die Zustimmung verweigern, sodass sie gerichtlich ersetzt werden muss. In der Ableitung der obigen Werte muss daher eine Minderung integriert werden. Diese meist pauschale Wertminderung liegt zwischen 500 Euro und zwei Prozent vom Ausgangswert des Erbbaurechts.

Dadurch ergibt sich in der Realität überwiegend folgende Formel:

Verkehrswert nach BauGB = unbelasteter Verkehrswert nach ZVG + Zuzahlungsbeiträge (Barwerte) - Wertminderung

Wertgutachten rund um Erbbaurechte

Verkehrswertgutachten werden in der Regel im Zusammenhang mit dem Verkauf, der Vererbung oder der Schenkung einer Immobilie erstellt, aber auch bei der Bewertung von Erbbaurechten kommt ihnen eine zentrale Rolle zu.

Verkehrswertgutachten im Zusammenhang mit Erbbaurechten sind meist teurer als andere Gutachten, da sie einen hohen Schwierigkeitsgrad haben. Bei der Erstellung müssen unterschiedliche Blickwinkel eingenommen und komplexe Zusammenhänge beachtet werden.

Unsere erfahrenen Wertermittler unterstützen Sie bei diesem aufwendigen Prozess mit maßgeschneiderten Lösungen für Ihre individuelle Situation:

• Sie sind Erbbauverpflichteter (Grundstückseigentümer) und haben ihren Boden verpachtet? Gerne erstellen wir ein Verkehrswertgutachten für Ihr Erbpachtgrundstück und helfen Ihnen bei Bedarf mit einem Beleihungswertgutachten.
• Sie möchten ein Erbbaurecht erwerben und sind sich nicht sicher, was auf sie zukommt? Im Rahmen unserer Verkehrswertermittlung erhalten Sie eine Übersicht über das Preis-Leistungs-Verhältnis und können zudem abschätzen, mit welcher langfristigen sowie steuerlichen Belastung Sie rechnen müssen.
• Sie sind Erbbauberechtigter und Ihr Erbbaurecht läuft in Kürze ab? Gerne erstellen wir Ihnen ein Restnutzungsdauergutachten, um den Restwert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Diese Kennzahl ist besonders relevant für die Höhe der Entschädigung, die Ihnen beim Heimfall zusteht.
• Sie sind Baufinanzierer und möchten abwägen, ob Sie ein Darlehen für den Hauskauf in Zusammenhang mit einem Erbbaurecht gewähren sollen? Unsere versierten und zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellen ein Beleihungswertgutachten, das Ihnen die Entscheidung erleichtert.

Erbbau: Eine Alternative zum traditionellen Grundstückserwerb

Das Erbbaurecht stellt eine einzigartige und vielschichtige Form des Immobilienerwerbs dar. Es bietet die Möglichkeit, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten und zu nutzen und eröffnet damit interessante Chancen für Erbbaurechtsnehmer und Erbbauverpflichteten. Trotz der Komplexität und der zeitlichen Begrenzung des Rechts kann das Erbbaurecht unter den richtigen Umständen eine wertvolle Alternative zum traditionellen Grundstückserwerb darstellen.

Wenn Sie wissen möchten, ob ein Erbbaurecht auch für Sie eine interessante Option ist, wenden Sie sich an die kompetenten Gutachter der Heid Immobilienbewertung. Gerne unterstützen wir Sie auch bei der Erstellung von Wertgutachten rund um das Erbbaurecht.

Wir wenden gesetzeskonforme Bewertungsverfahren an und berücksichtigen alle relevanten Faktoren zur ordnungsgemäßen Verkehrswertermittlung! Fragen Sie direkt hier per Kontaktformular an und lassen Sie sich im Erstgespräch kostenlos und unverbindlich beraten! Sie telefonieren lieber? Unter der kostenlosen Rufnummer 0800 - 90 90 282 erreichen Sie unsere erfahrenen Wertermittler für Immobilien.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Erbbaurecht

In diesem Abschnitt beantworten wir häufig gestellte Fragen zum Thema Erbbaurecht.