Enteignung: So läuft das Entschädigungsverfahren ab

Bei einer Enteignung entzieht der Staat beziehungsweise eine Gemeinde einer Privatperson ihr Eigentum. In der Regel handelt es sich um Grundstücke oder Immobilien (Wohnungen, Häuser), die in die öffentliche Hand übergehen. Durch eine Enteignung können auch „andere Rechte an Grundstücken“ (§ 86 BauGB) entzogen werden, wie zum Beispiel Nießbrauchrecht oder Erbbaurecht. Dem bisherigen Eigentümer steht in jedem Fall eine Entschädigung zu.

Neben einer endgültigen Enteignung ist auch eine vorübergehende Enteignung möglich. Hält beispielsweise der Eigentümer einer Immobilie diese über einen langen Zeitraum nicht instand und sorgt somit dafür, dass die Immobilie unbewohnbar ist, kann diese für einen gewissen Zeitraum enteignet werden. In einem solchen Fall geht die Gemeinde in Vorkasse und übernimmt die Sanierung. Die rechtliche Grundlage für eine vorübergehende Enteignung ist das Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) des jeweiligen Landes.

Keine Sorge, der Staat kann Ihnen Ihr privates Eigentum nicht von heute auf morgen wegnehmen. Im Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland ist festgelegt, dass eine „Enteignung nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig ist“ (Art. 14 Abs. 3 Grundgesetzbuch). Als Allgemeinwohl gelten zum Beispiel Infrastrukturmaßnahmen wie Straßenbau, Ausbau des Schienennetzes, Deichsanierungen, Durchsetzung von Bebauungsplänen oder der Braunkohleabbau.

Zulässigkeit und Vorgaben zur Enteignung von Grundstücken und Immobilien sind in § 85 bis § 122 BauGB enthalten. Voraussetzungen sind:

• Die Enteignung darf nur als letztes Mittel in Frage kommen. Vorab muss geprüft werden, ob das Allgemeinwohl auf andere Weise erreicht werden kann.
• Es muss nachgewiesen werden, dass das Grundstück für den geplanten Zweck (öffentliches Vorhaben) benötigt wird.
• Die Enteignung entspricht den Vorgaben eines Bundes- oder Landesgesetzes.
• Der Staat oder das Land beziehungsweise der Antragssteller der Enteignung hat sich zuvor darum bemüht, das Grundstück oder die Immobilie dem Eigentümer abzukaufen.
• Der Staat oder die Gemeinde haben dem Grundstückseigentümer eine Entschädigung angeboten, die dem Verkehrswert des Grundstücks entspricht oder ihm ein wertgleiches Ersatzgrundstück in Aussicht gestellt.

Nach § 104 BauGB wird eine Enteignung von einer höheren Verwaltungsbehörde, der Enteignungsbehörde, durchgeführt. An dem Verfahren sind mehrere Parteien beteiligt:

• Antragssteller
• betroffener Eigentümer
• alle Personen, die an betroffener Sache ein Recht haben

Das Enteignungsverfahren besteht aus mehreren Schritten:

1. Die Behörde, die die Enteignung herbeiführen möchte, macht dem Immobilien- beziehungsweise Grundstückbesitzer ein Angebot. Entweder erhält er eine finanzielle Entschädigung oder ein Ersatzgrundstück.
2. Lehnt der Eigentümer das Angebot ab, beginnt das Enteignungsverfahren. Hierfür stellt die zuständige Behörde einen Enteignungsantrag bei der übergeordneten Verwaltungsbehörde, der Enteignungsbehörde.
3. Beide Parteien legen vor dieser Behörde ihren Standpunkt dar.
4. Dann folgt eine Vorladung beider Parteien zu einer mündlichen Verhandlung.
5. Die Enteignungsbehörde beantragt beim Grundbuchamt einen Eintrag in das Grundbuch des Grundstücks für eine Verfügungs- und Veränderungssperre.
6. Einigen sich die beiden Parteien während der mündlichen Verhandlung, wird das Verfahren beendet.
7. Ist eine Einigung nicht möglich, entscheidet der Enteignungsausschuss bestehend aus einem Bediensteten der Enteignungsbehörde und zwei ehrenamtlichen Mitgliedern über die Enteignung. Stimmt der Ausschuss für eine Enteignung, schickt die Enteignungsbehörde einen Enteignungsbeschluss an alle Beteiligten gemäß § 113 BauGB.
8. In diesem Beschluss setzt die Enteignungsbehörde der untergeordneten Behörde eine Frist innerhalb der das Grundstück zum geplanten Zweck verwendet werden muss. Zudem beinhaltet der Enteignungsbeschluss die Art und Höhe der vereinbarten Entschädigung.

Einigen sich die beteiligten Parteien eines Enteignungsverfahrens über den Übergang des Eigentums – die Enteignung des Grundstücks oder der Immobilie –, aber nicht über die Höhe der Entschädigung, dann wird ein Entschädigungs(festsetzungs)verfahren in die Wege geleitet. Dieses Verfahren führt die Enteignungsbehörde durch.

Der Ablauf des Verfahrens gleicht dem der Enteignung:

1. Der Entschädigungsberechtigte oder der -verpflichtete stellt bei der Enteignungsbehörde einen Antrag auf Entschädigungsfestsetzung.
2. Nach Antragseingang ermöglicht die Enteignungsbehörde allen Beteiligten (Grundstückseigentümer und Entschädigungsverpflichteter) eine Stellungnahme zum Entschädigungsfestsetzungsantrag.
3. Die Behörde beauftragt den Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit der Ermittlung der Höhe der Entschädigung.
4. Auf Basis des Verkehrswertgutachtens versucht die Enteignungsbehörde, eine Einigung zwischen den Parteien zu erreichen.
5. Einigung: Die Enteignungsbehörde beurkundet die Einigung der Parteien. Die Urkunde regelt abschließend die Höhe der Entschädigung.
6. Keine Einigung: Können sich die die Betroffenen auf Grundlage des Wertgutachtens nicht einigen, kommt es erneut zu einer mündlichen Anhörung, bei der die Sach- und Rechtslage erörtert wird.
7. Besteht weiterhin Uneinigkeit entscheidet die Enteignungsbehörde durch Beschluss über den Entschädigungsantrag. Der Entschädigungsbeschluss regelt die Höhe der Entschädigung, wobei sich die Behörde in der Regel an dem Verkehrswertgutachten orientiert.

Hinweis: Die Beteiligten können den Beschluss der Enteignungsbehörde mit einem Rechtsbehelf überprüfen lassen. Dafür müssen sie innerhalb eines Monats einen Antrag auf eine gerichtliche Entscheidung bei der zuständigen Bezirksregierung stellen.

Wird ein Grundstücks- oder Immobilieneigentümer durch Dritte in seinen Rechten eingeschränkt, dann steht ihm in der Regel eine Entschädigung zu. Um die Höhe der zu entrichtenden Entschädigung zu bestimmen, wird ein Entschädigungsgutachten erstellt. Gutachterausschüsse und Sachverständige fertigen das Gutachten an. Basierend auf diesem Entschädigungsgutachten setzt die Enteignungsbehörde des jeweiligen Landes die Entschädigungshöhe fest.

Ein Verkehrswertgutachten stellt die Basis für ein Entschädigungsgutachten dar. Der Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks orientiert sich am Immobilienmarkt zur Zeit der Erstellung des Gutachtens. Ausschlaggebend für die Wertermittlung ist der Zustand des Objekts, die aktuelle Marktlage und Grundstücksmerkmale (Lage, Fläche, Schäden).

Die Höhe der zu entrichtenden Entschädigung im Fall einer Enteignung ist gesetzlich geregelt und findet sich im Baugesetzbuch (BauGB).

Gemäß § 95 BauGB bemisst sich „die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust nach dem Verkehrswert (§ 194) des zu enteignenden Grundstücks.“ Der Verkehrswert ist kein fixer, sondern ein variabler Wert, der sich am Immobilienmarkt orientiert. Er kann sich also – je nach Marktlage – von heute auf morgen ändern. Daher ist in § 95 BauGB festgelegt, dass für den Wert des Grundstücks oder der Immobilie (Verkehrswert) der Zeitpunkt maßgebend ist, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.

Eine Entschädigung bei Enteignung kann nicht nur finanziell, sondern auch in Land erfolgen. Voraussetzung: Der Eigentümer muss einen Antrag auf Entschädigung in geeignetem Ersatzland stellen. Zudem muss das Land der Sicherung seiner Erwerbs- oder Berufstätigkeit dienen, wie dies zum Beispiel bei Landwirten der Fall ist (§ 100 BauGB). Eine weitere Bedingung für eine Entschädigung in Land ist: Das als Entschädigung angebotene Grundstück muss wertgleich oder wertähnlich dem enteigneten Grundstück sein.

Die Kosten für die Erstellung eines Entschädigungsgutachtens sind abhängig von dem betreffenden Grundstück beziehungsweise der Immobilie. Je komplexer das zu bewertende Grundstück ist, desto umfangreicher, zeit- und somit kostenintensiver fällt die Schätzung aus.

Für ein Grundstück von ungefähr 400 m² inklusive Einfamilienhaus müssen Sie mit zirka 2.500 Euro für ein Entschädigungsgutachten rechnen. Für ein landwirtschaftliches Grundstück hingegen, das über viele Hektar Land verfügt, beginnen die Kosten bei circa 5.000 Euro. Ist Ihr Grundstück allerdings in mehrere Flurstücke aufgeteilt beziehungsweise zersplittert, sodass ein Gutachter mehrere Gebäude – und nicht nur einen Hof – bewerten muss, steigen die Kosten deutlich an (5-stelliger Betrag).

Die Angaben orientieren sich an dem Stundensatz eines Immobiliengutachters. Gehen Sie für einen erfahrenen, zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit einem Stundensatz von 160 Euro aus. Die Gutachter der Heid Immobilien GmbH verfügen über alle nötigen Qualifikationen – und unterbreiten Ihnen ein Festpreisangebot!