Für die Grundsteuer können Sie den Einheitswert Ihres Grundstücks ab 2025 getrost vergessen. Doch für die Kommunen – und damit auch für Sie als Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks – hat der Einheitswertbescheid des Finanzamts noch anderweitig eine Bewandtnis. Wir erklären Ihnen in diesem Beitrag, wann und wie Sie einen Einheitswertbescheid anfordern, wie Sie das Aktenzeichen finden und das Dokument lesen. Außerdem erfahren Sie, warum und wie das Finanzamt den Einheitswert berechnet und was Sie gegen das Ergebnis machen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Einheitswert zählt neben Beleihungswert, Verkehrswert und Wert 1914 zu den elementaren Werten in der Immobilienbewertung.
- Das Finanzamt ermittelt ihn vor allem, damit die Kommunen von Grundstückseigentümern Beiträge, Gebühren und Steuern erheben können.
- Der Einheitswert basiert auf uralten Daten von 1935 beziehungsweise 1964 und wird im Zuge einer Reform ab 2025 zumindest nicht mehr für die Grundsteuer herangezogen.
- Jedes Grundstück, jede Immobilie, aber auch land- und forstwirtschaftliches Vermögen erhalten eine eigene Einheitswertnummer. Diese steht als Aktenzeichen links oben auf jedem Einheitswertbescheid.
- Wechselt der Eigentümer eines Grundstücks oder baut der Besitzer einer Immobilie diese erheblich um, wird der Einheitswert neu bestimmt.
Einheitswertverfahren des Finanzamts
Der Fiskus bewertet Immobilien nach einer eigenen, standardisierten Methode: Beim Einheitswertverfahren nach Vorgabe des Bewertungsgesetzes (§§ 19 bis 32 BewG) wird der Wert der Immobilie zu einem künstlichen Stichtag in der Vergangenheit (Hauptfeststellung alle sechs Jahre gemäß § 21 BewG) geschätzt, mit der Steuermesszahl auf heutiges Niveau multipliziert und über den Hebesatz der Kommune und das Kriterium „Hochwertigkeit“ angepasst.
Zur Vereinfachung läuft die Wertfeststellung meist per Massenbewertungsverfahren ab. Das Finanzamt gruppiert gleichartige Objekte und bewertet diese mehr oder weniger einheitlich. Sprich: Ihr Haus bildet zusammen mit dem Geräteschuppen, der Garage, der Einfriedung und dem Grund und Boden eine wirtschaftliche Einheit.
Der Einheitswert gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie für grundstücksgleiche Rechte, also auch für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Er dient als Bemessungsgrundlage für Steuern, Gebühren und Beiträge. Im Zusammenspiel mit Immobilien kommt das Einheitswertverfahren (noch) bei der Grundsteuer, der Gewerbesteuer und der Zweitwohnungssteuer zum Einsatz. Was vor 100 Jahren noch sinnvoll erschien, hat sich mittlerweile als nicht mehr zeitgemäß herausgestellt.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Einheitswertbescheid
Sie haben einen Einheitswertbescheid vom Finanzamt erhalten oder möchten einen anfordern? Wir erklären Ihnen, wo Sie den Einheitswert und das Aktenzeichen dazu finden und was Sie gegen einen zu hohen Einheitswertbescheid unternehmen können.
Was ist der Einheitswertbescheid?
Das Finanzamt stellt den Einheitswert für bebaute und unbebaute Grundstücke fest. Der Einheitswert einer Immobilie oder eines Grundstücks dient als Bemessungsgrundlage für Steuern, Gebühren und Beiträge.
So ist der Einheitswertbescheid aufgebaut
Oben links prangt der Name und die Abteilung der Behörde, die den Einheitswertbescheid ausgestellt hat. Die ausstellende Behörde ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich Ihre Immobilie liegt. Die Abteilung nennt sich Einheitliche Grundbesitzstelle. Direkt darunter finden Sie gefettet das Aktenzeichen, umgangssprachlich auch als Einheitswertnummer bezeichnet.
Rechts oben stehen ergänzende Angaben zum Lagefinanzamt, darunter die Zimmernummer des Beamten.
Werfen Sie sicherheitshalber noch einen weiteren Blick auf den Empfänger links unter den Absenderdaten. Es ist zwar sehr wahrscheinlich, dass der neue Einheitswert stark vom bisherigen abweicht – aber es ist schon vorgekommen, dass eine Behörde sensible Finanzdaten versehentlich an den falschen Adressaten schickt.
Der inhaltliche Teil des Einheitswertbescheides ist in vier Abschnitte mit den Buchstaben A bis D gegliedert.
A. Art der Feststellung: Hier steht meist nur ein Satz, der auf die Vorläufigkeit des Bescheids und die Abgabenordnung (AO) verweist.
B. Für das Grundstück [Ort, Straße, Hausnummer] werden zum [Datum Stichtag] festgestellt: Hier finden Sie den Einheitswert, die Art der Einheit (zum Beispiel: Eigentumswohnung) und Angaben zur Zurechnung.
C. Berechnung des Einheitswerts: Hier legt das Finanzamt dar, mit welchen Zahlen der Beamte gerechnet hat.
D. Erläuterungen: Hier erklärt der Finanzbeamte unter Umständen, was er warum gemacht und (nicht) berücksichtigt hat.
Es folgen der obligatorische Datenschutzhinweis, die Rechtsbehelfsbelehrung und der Nachname des Sachbearbeiters.
So kommen Sie einem unvorteilhaften Einheitswertbescheid zuvor
Erhalten Sie einen Einheitswertbescheid per Post, ist es ungleich schwieriger, die Steuerlast zu drücken. Besser ist es, Sie legen Ihrer Steuererklärung bei einer Immobilien-Erbschaft, einer Schenkung oder Transaktion direkt ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen bei. Dadurch beugen Sie der für Sie in der Regel unvorteilhaften Verkehrswertermittlung durch das Finanzamt und dessen Einheitswertbescheid vor. Denn wenn das Finanzamt den Verkehrswert ermittelt, finden wertsenkende Faktoren wie die Alterswertminderung nach Ross oder ein etwaiger merkantiler Minderwert keine angemessene Berücksichtigung.
Das können Sie gegen den Einheitswertbescheid des Finanzamts unternehmen
Erscheint Ihnen der Feststellungsbescheid, beispielsweise für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer, zu hoch, müssen Sie Einspruch bei dem Finanzamt einlegen, das den Bescheid ausgestellt hat. Kommt es dadurch zu einem geänderten Feststellungsbescheid, wird im Nachgang der Bescheid für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer angepasst.
Idealerweise haben Sie bereits vor Abgabe der Steuererklärung einen Immobiliengutachter hinzugezogen, der ein Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie erstellt hat. Da Gutachter gesetzeskonforme Bewertungsverfahren anwenden, wird das Finanzamt deren Wertermittlung für Ihre Immobilie normalerweise anstandslos anerkennen. Falls nicht, profitieren Sie bei einem Gutachten der Heid Immobilienbewertung von unserer kostenlosen Nachbetreuung: Wir stellen uns etwaigen Rückfragen der Finanzbeamten.
Liegt kein Verkehrswertgutachten vor, neigen Finanzbeamte dazu, den steuerlich nicht abschreibbaren Bodenwert höher anzusetzen als nötig und den Gebäudewert, der bei vermieteten Immobilien die Ausgangsbasis für die Höhe der jährlichen Abschreibung für Abnutzung (AfA) bildet, niedriger.
Ist der Zug abgefahren und das Finanzamt stellt Ihnen einen Einheitswertbescheid aus, der zu hoch ausfällt, benötigen Sie zur Gegenargumentation ein Verkehrswertgutachten. Damit dieses gegenüber Behörden und notfalls auch vor Gericht Bestand hat, muss es von einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen angefertigt werden. Natürlich warten Sie durch das Anfechten des Steuerbescheids wesentlich länger auf die Rückzahlung zu viel entrichteter Steuern, als wenn Sie proaktiv ein Verkehrswertgutachten einreichen, das vom Finanzamt akzeptiert wird.
Einheitswert berechnen
Um den Einheitswert zu berechnen werden die Jahresrohmieten der Jahre 1935 (Ostdeutschland) beziehungsweise 1964 (Westdeutschland) herangezogen. Je nach Art der Immobilie unterscheidet sich dabei das Verfahren, wie der Einheitswert von Haus und Grund konkret ermittelt wird.
Einheitswert von Immobilien mit Renditepotenzial berechnen
In den meisten Fällen wenden die Behörden eine stark vereinfachte und unpräzise Form des Ertragswertverfahrens an.
Formel:
Einheitswert Immobilie = Jahresrohmiete (Stichtag 1964 bzw. 1935) x Vervielfältiger
Der Vervielfältiger berücksichtigt die Einwohnerzahl, Baujahr und Bauweise.
In der Jahresrohmiete sind alle Einnahmen und Kosten enthalten – egal ob umlagefähig oder nicht. Ausnahmen: Heizung, Warmwasseraufbereitung und die Kosten für den Fahrstuhl werden nicht berücksichtigt.
Gemäß Bewertungsgesetz (§ 82 BewG) können wertmindernde sowie werterhöhende Umstände, die nicht in der Jahresrohmiete zur Geltung kommen, berücksichtigt werden. In diesem Fall wäre der Einheitswert der Renditeimmobilie in der obigen Formel nur ein Zwischenwert, der durch Zu- und Abschläge ergänzt würde.
Einheitswert von selbstgenutzten Immobilien berechnen
Wird die Immobilie selbst bewohnt oder Dritten mietfrei überlassen, setzt die Behörde als Bemessungsgrundlage den ortsüblichen Mietzins für ein vergleichbares Objekt (Ausstattung, Lage, Zustand) an.
Stehen keine Vergleichsobjekte zur Verfügung – wie beispielsweise bei Luxuswohnimmobilien – wird der Substanzwert ermittelt beziehungsweise in gewisser Weise das Sachwertverfahren angewandt.
Um den Gebäudewert zu ermitteln, werden zunächst die Normalherstellungskosten nach den durchschnittlichen Baupreisen des Hauptfeststellungszeitpunktes bestimmt und diese mit den Kubikmetern des umbauten Raumes multipliziert. Daraufhin werden die Alterswertminderung sowie wertsteigernde und -senkende Umstände in Form von Zu- und Abschlägen berücksichtigt. Schließlich erfolgt gemäß Bewertungsgesetz (§ 90 BewG) durch die sogenannte Wertzahl eine Angleichung an die lokalen Marktgegebenheiten.
Auch bei diesem Verfahren wendet der Fiskus andere Maßstäbe als ein Immobiliensachverständiger an – und zwar in der Regel nicht zugunsten des Steuerzahlers. Insbesondere den Bodenwert können Sachverständige nach anerkannten Methoden ganz legal niedriger rechnen als das Finanzamt.
Einheitswert von unbebauten Grundstücken berechnen
Wird der Einheitswert eines Grundstücks berechnet, auf dem kein Haus steht, ist die Formel kinderleicht.
Formel:
Einheitswert Grundstück = Quadratmeter x Bodenwert (von 1964 bzw. 1935)
Aber wie schon beim Einheitswert für eine Immobilie gilt auch für das unbebaute Grundstück: Der Bodenwert muss nicht so hoch ausfallen, wie das Finanzamt ihn auf Basis der Bodenrichtwerte berechnet.
Bestehen bereits Außenanlagen auf dem unbebauten Grundstück, beispielsweise eine Umzäunung, wird deren gemeiner Wert noch addiert.
Einheitswert ab 2025
Wie wird der Einheitswert vom Finanzamt ab 2025 berechnet? Für Immobilien soll weiterhin das Ertragswertverfahren genutzt werden, um den Einheitswert zu berechnen. Allerdings erfolgt die Bewertung künftig nur noch nach fünf anstatt wie bisher 20 Parametern:
- Art der Immobilie
- Baujahr
- Bodenrichtwert
- Grundstücksfläche
- Statistische Nettokaltmiete
Alle sechs Jahre soll der Einheitswert einer Immobilie laut Bewertungsgesetz (§ 21 BewG) neu erhoben werden, um auf Markthöhe zu bleiben. Die Berechnung sollen Mitarbeiter der Finanzbehörden durchführen. In der Feststellungserklärung zum 1. Januar 2022 mussten Immobilieneigentümer zudem Angaben zur Lage des Grundstücks und zur Wohnfläche machen.
Häufige Fragen zum Einheitswert
Plötzlich halten Sie einen Einheitswertbescheid in den Händen und reiben sich verwundert die Augen. Der Freude darüber, dass Ihr Grundstück dem Einheitswertbescheid zufolge plötzlich so viel wert ist, folgt schnell der Schock, wenn Sie sehen, wie viel Grundsteuer Sie ab sofort bezahlen müssen. Wir beantworten kurz und knapp oft gestellte Fragen zum Einheitswert.
Welche Rolle spielt der Einheitswert?
Der Einheitswert kann eine Rolle bei der Festlegung von Gebühren und Beitragszahlungen spielen. Darüber hinaus benötigen die Gemeinden den Einheitswert im Zusammenhang mit Grundstücken und Immobilien für die Gewerbesteuer. Relevant ist der Einheitswertbescheid des Finanzamts zudem für die Besteuerung einer Zweitwohnung. Für die Grundsteuer spielt er in naher Zukunft keine Rolle mehr.
Einst bildete der Einheitswert auch die Besteuerungsgrundlage für die Gewerbekapitalsteuer (Betriebsvermögen), die Vermögenssteuer, die Erbschaftssteuer und die Schenkungssteuer. Im Gegensatz zur Grundsteuer stuften die Richter diese Steuern oder ihre Berechnungsgrundlage auf Basis des Einheitswerts bereits in den 1990er-Jahren als verfassungswidrig ein.
Warum wird der Einheitswert ab 2025 nicht mehr für die Grundsteuer verwendet?
Der Einheitswert ist bis einschließlich 2024 die Grundlage für die Höhe der Grundsteuer. Da der Einheitswert allerdings auf Basis völlig veralteter Daten berechnet wird und von oberster gerichtlicher Instanz abgekanzelt wurde, gelten ab 2025 neue Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer. Das kann je nach Region, Grundstück und Immobilie von Vorteil sein, aber auch gravierende finanzielle Nachteile für die Eigentümer haben. Wir haben alles Wissenswerte rund um die Grundsteuerreform in unserem Grundsteuer-Ratgeber zusammengestellt.
Wo finde ich eine Einheitswert-Tabelle?
Es gibt keine brauchbare Einheitswert-Tabelle. Der Einheitswert wird mittels Formel berechnet und bezieht sich auf die Lage und Güte der Immobilie. Ab 2025 würde eine etwaige Einheitswert-Tabelle ohnehin keine Rolle mehr spielen, weil das Modell vom Einheitswert zur Festsetzung der Grundsteuer dann im Papierkorb landet.
Wo finde ich den Einheitswert?
Jedes Grundstück und jede Immobilie erhält vom Finanzamt einen Einheitswert. Jeder Einheitswert bekommt ein eigenes Einheitswert-Aktenzeichen. Das Einheitswert-Aktenzeichen ist im Prinzip die Steuernummer einer Immobilie beziehungsweise eines Grundstücks. Den festgestellten Einheitswert ersehen Sie in Teil B auf Ihrem Einheitswertbescheid.
Was müssen Grundstücks- und Immobilieneigentümer machen, um den Einheitswert zu bestimmen?
Wer ein Haus baut oder in großem Maße umbaut, oder sein Grundstück aufteilt, muss dem Finanzamt Bescheid geben – sprich: einen Einheitswertbescheid anfordern. Der Eigentümer erhält daraufhin einen Fragebogen und muss diesen zusammen mit folgenden Unterlagen ausgefüllt an das Finanzamt zurückschicken:
- Angabe zu den Mieteinnahmen
- Bauzeichnungen
- Beschreibung des Grundstücks + Lageplan
Wie viele Ziffern hat das Einheitswert-Aktenzeichen?
Das Einheitswert-Aktenzeichen wird auch als Einheitswertnummer bezeichnet und hat je nach Bundesland zwischen zehn und 17 Stellen plus Schrägstriche.
Die drei Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg sowie Schleswig-Holstein haben zehn Ziffern. Die beiden ersten Ziffern sind die Nummer des Finanzamts, die drei nächsten Ziffern stehen für die Bezirksnummer, die vier darauffolgenden Ziffern geben die Unterscheidungsnummer an, die letzte Ziffer ist die Prüfziffer. Der Einheitswertbescheid Ihres Grundstücksnachbarn beginnt also mit den fünf gleichen Ziffern wie Ihrer.
In Baden-Württemberg hat das Einheitswert-Aktenzeichen 16 Ziffern. Fest vergeben ist dabei die sechste Ziffer, die von zwei Schrägstrichen eingekesselt wird. Sie gibt Aufschluss über die Grundstücksart: Eine 7 steht für land- und fortwirtschaftliches Vermögen, eine 9 für ein unbebautes Grundstück. Auch Hessen spendiert dem Einheitswert-Aktenzeichen 16 Ziffern und brandmarkt land- und forstwirtschaftliches Vermögen mit einer 7 an der sechsten Stelle. Niedersachsen hat ebenfalls 16 Ziffern.
In den Bundesländern Bayern, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen bestehen die Aktenzeichen für wirtschaftliche Einheiten aus 17 Ziffern. Es sieht üblicherweise so aus: xxx/xxx/xxxx/xxx/xxx/x.
Nordrhein-Westfalen weicht etwas vom Format ab. xxx/xxx-1-xxxxx.x steht für land- und forstwirtschaftliches Vermögen, xxx/xxx-3-xxxxx.x für Grundvermögen.
Wann ist Stichtag für den Einheitswert?
Anders gefragt: Wann wird die Einheitswertfeststellung vorgenommen?
Die Feststellung des Einheitswerts erfolgt zum 1. Januar des Jahres nach der Wertänderung. Wer im Jahr 2023 ein Haus (erheblich um-)baut, bekommt einen Einheitswertbescheid mit Einheitswertfeststellung zum 1. Januar 2024.
Wie funktioniert die Zurechnungsfortschreibung im Einheitswertbescheid?
Das Finanzamt fordert den Grundstückseigentümer zur Abgabe einer Feststellungserklärung auf, wenn der Einheitswertbescheid von Amts wegen geändert werden muss. Sprich: Sie müssen eine Steuererklärung abgeben.
Wechselt der Eigentümer, erfolgt eine Zurechnungsfortschreibung. Das heißt, der neue Eigentümer erhält keine Angaben darüber, wie das Finanzamt den Einheitswert ermittelt hat. Das Finanzamt rechnet den Einheitswert in gleicher Höhe wie bisher für den vorherigen Eigentümer nun dem neuen Eigentümer zu.
Welche Fortschreibungen bestehen für den Einheitswertbescheid?
Neben der Zurechnungsfortschreibung bei Eigentümerwechsel kennt das Finanzamt noch die Art- und die Wertfortschreibung.
Die Wertfortschreibung erfolgt, wenn sich der Einheitswert des Grundstücks ändert und die Fortschreibungsgrenzen gemäß Bewertungsgesetz (§ 22 BewG) überschritten werden. Dies geschieht meist durch eine Flächenänderung (zum Beispiel durch Parzellierung) oder durch Baumaßnahmen.
Eine Artfortschreibung erfolgt, wenn sich die Nutzungsart oder die Grundstücksart ändert. Beispielsweise kann eine Immobilie von Betriebs- in Privatvermögen überführt werden, wodurch sich ihre Nutzung ändert. Ein Grundstück kann von einem unbebauten Stück Land zu einem bebauten Grundstück werden.
Wo fordere ich den Einheitswertbescheid an?
Das Finanzamt stellt den Einheitswert alle sechs Jahre neu fest und schickt Ihnen den Einheitswertbescheid automatisch zu. Das kann bei erstmaliger Ausstellung bis zu einem Jahr dauern. Finden Sie den aktuell gültigen Einheitswertbescheid nicht mehr, können Sie eine Kopie beim Finanzamt anfordern.
Was passiert bei einer fehlerhaften Einheitswertfeststellung?
Sobald eine Einheitswertfeststellung bestandskräftig ist, kann der Fehler erst mit Wirkung ab dem nächsten 1. Januar durch eine fehlerbeseitigende Fortschreibung korrigiert werden.
Was kann ich gegen einen zu hohen Einheitswert unternehmen?
Der vom Finanzamt festgestellte Einheitswert für Ihre Immobilie erscheint Ihnen viel zu hoch? Legen Sie unverzüglich, auf jeden Fall innerhalb eines Monats nach Erhalt des Einheitswertbescheids Einspruch ein. Reichen Sie ein behördenkonformes Wertgutachten ein, in dem ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger einen plausibleren Immobilienwert, der auch wertmindernde Faktoren berücksichtigt, bestätigt. Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung erfüllen diese Voraussetzung. Wir kümmern uns gerne, auch kurzfristig, um die Finanzamt gerechte Wertermittlung Ihrer Immobilie.
Verkehrswert statt Einheitswert
Sie sind der Meinung, Ihr Einheitswertbescheid ist viel zu hoch? Wenn Ihr Anwesen aufgrund objektspezifischer Grundstücksmerkmale deutlich weniger wert ist, unterbreiten wir Ihnen ein Festpreisangebot zur Ermittlung des Verkehrswerts.
Wenn Sie die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung beauftragen, profitieren Sie von:
- Behördlicher und gerichtlicher Anerkennung unserer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
- hoher Fach- und Sachkompetenz dank Praxiserfahrung und Zertifizierungen.
- regionaler Expertise – und zwar deutschlandweit.
- dem Vier-Augen-Prinzip. Findet ein zweiter Sachverständiger keine Fehler im Gutachten, wird auch das Finanzamt kaum eine Chance haben, den ermittelten Verkehrswert abzulehnen.
- einer kostenlosen Nachbetreuung bei Argumentationsbedarf des Finanzamts.
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