Denkmalgeschütztes Haus kaufen

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie hat Vor- und Nachteile, kann Fluch und Segen sein. Einerseits profitieren Sie von steuerlichen Vergünstigungen und historischem Charme. Andererseits benötigen Sie für jede Instandhaltungsmaßnahme eine Genehmigung und investieren hohe Summen in Sanierungsarbeiten. Erfahren Sie, worauf es beim Kauf denkmalgeschützter Häuser ankommt und wann sie sich lohnen.

Bei einer Denkmal-Immobilie ist fast jede Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme genehmigungspflichtig.

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Diese Gebäude gelten in Deutschland als denkmalgeschützte Häuser

Zu den Baudenkmälern zählen in Deutschland nicht nur Burgen, Kirchen oder Schlösser, sondern auch historische Wohnhäuser, Bauernhöfe oder Industrieanlagen. Welche Kriterien vorliegen müssen, damit ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Entscheidend ist nämlich nicht nur das Baujahr, sondern weitere Merkmale, wie

• Architektur,
• Seltenheitswert,
• bauliche Qualität,
• geschichtliche Zeugnisse der Baukultur
• oder die Nähe zur regionalen Kultur.

Unter diesen weitgefassten Anhaltspunkten können Sie Denkmalschutz für ein Gebäude beantragen. Letztendlich entscheidet die Denkmalbehörde aber von Fall zu Fall. Ebenso können Sie auch die Aufhebung des Denkmalschutzes anstreben. Dafür müssen Sie jedoch nachweisen, dass die Gründe, weshalb das Gebäude unter Denkmalschutz steht, nicht mehr zutreffen.

Für viele Liebhaber, Eigentümer wie Mieter, ist es ein Traum ein solches geschichtsträchtiges Haus zu beziehen. Das macht denkmalgeschützte Immobilien zu einer beliebten Geldanlage und meist zu einem langjährigen Projekt, wenn Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten anstehen. Denn wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen, müssen Sie sich an die Vorgaben und Genehmigungsprozesse der Denkmalbehörde halten. Lesen Sie in diesem Beitrag, worauf es beim Kauf einer historischen Immobilie ankommt.

Unterschiede zwischen Einzeldenkmal und Ensembleschutz

Grundsätzlich wird bei denkmalgeschützten Immobilien zwischen Einzeldenkmal und Ensembleschutz unterschieden. Die Einordnung ist entscheidend dafür, welche Baumaßnahmen Sie ohne Genehmigung ausführen dürfen.

Einzeldenkmäler sind Gebäude, die ganzheitlich geschützt werden sollen. Alte Fachwerkhäuser, herrschaftliche Gebäude aus der Gründerzeit oder historische Bauernhäuser gehören typischerweise dazu. Hier soll der historische Charakter des Hauses nicht nur nach außen, sondern auch in den Innenräumen bewahrt werden. In dem Fall müssen Sie Sie selbst für den Austausch der Sanitäranlage die historische Bauweise berücksichtigen und Ihre Pläne mit dem Denkmalamt abstimmen. Unter Umständen kann sogar das Inventar, sprich Möbel oder Gemälde unter Denkmalschutz gestellt werden.

Ensembleschutz meint die Bewahrung einer Innenstadt, eines Straßenzugs, einer Siedlung oder auf sonstige Art zusammengehörende Gebäude. Dabei geht es vorrangig um das äußere Erscheinungsbild. Die Innenräume dagegen können Sie frei gestalten.

Einige Baudenkmäler werden sowohl als Einzeldenkmal deklariert, als auch unter Ensembleschutz gestellt.

Kriterien für denkmalgeschützte Immobilien

Vorteile beim Kauf denkmalgeschützter Gebäude

Mit dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie erwerben Sie nicht nur ein Haus, sondern Kulturgut. Welche Vorteile das als Kapitalanlage, wie auch als Eigenheim beinhaltet, erfahren Sie im nachfolgenden Überblick.

Denkmalgeschützte Häuser

• … sind einzigartige Immobilien mit besonderem Charme.
• … sind historische Bauten, „deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt". (Bayerisches Denkmalschutzgesetz, Art. 1 Abs. 1 BayDSchG)
• … bieten steuerliche Vorteile für Kapitalanleger und Selbstnutzer.
• … liegen im Interesse der Allgemeinheit. Daher werden Baumaßnahmen staatlich gefördert.
• … eignen sich durch die lukrative AfA besonders zur Vermietung.
• … erfahren auf lange Sicht eine hohe Wertsteigerung und sind deshalb als langfristige Investition zu empfehlen.
• … sind eine ökologische Alternative zum Neubau, weil keine neuen Ressourcen benötigt werden.

Nachteile beim Kauf denkmalgeschützter Immobilien

Ein historisches Haus zu kaufen, bringt leider nicht nur Vorteile mit sich. Beachten Sie daher die nachfolgenden Aspekte, die sich negativ auf Ihr Vorhaben auswirken können. So haben Sie bereits im Blick, worauf Sie vor dem Kauf der denkmalgeschützten Immobilie achten sollten.

Denkmalgeschützte Häuser

• … weisen meist wenig Isolierung und dadurch ein schlechte Energiebilanz auf. Dadurch entstehen höhere Bewirtschaftungskosten.
• … unterliegen strengen Auflagen für Instandhaltungsmaßnahmen. Als Eigentümer kommen (durchaus langwierige) bürokratische Prozesse auf Sie zu. Sie müssen vorab Pläne vorlegen und anschließend auf die Bauerlaubnis warten.
• … erfordern nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Für die Instandhaltungsmaßnahmen müssen Sie eventuell spezialisierte Architekten, Ingenieure und Handwerker finden, um die Auflagen der Denkmalbehörde zu erfüllen. In manchen Fällen sind außerdem seltene und kostspielige Baumaterialien notwendig, die im Normalfall heute nicht mehr eingesetzt werden.
• … sollen ihren historischen Charakter behalten. Aus diesem Grund können Ihnen Ihre individuellen Wünsche und Vorstellungen bei Bauvorhaben untersagt werden.
• … bergen gerne unerwartete Mängel und Schäden, die saniert werden müssen, aber nicht auf den ersten Blick erkennbar sind.
• … verpflichten zu Instandhaltung, da sie Kulturgut darstellen, dass bewahrt werden soll.

Auch, wenn eine Instandhaltungsrücklage primär in Mehrfamilienhäusern Anwendung findet, sollten Sie als Denkmal-Eigentümer eine solche aufbauen.

So weit wie beim Panthenon dürfen Sie als Eigentümer einer Denkmal-Immobilie in Deutschland es nicht kommen lassen.

Sie möchten wissen, was bei der Instandhaltung und Modernisierung auf Sie zukommt? Erfahren Sie, worauf Sie achten müssen, wenn Sie ein altes Haus sanieren. Damit Sie auch über versteckten Sanierungsbedarf Bescheid wissen, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, empfiehlt es sich ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Bei der Heid Immobilienbewertung werden Sie von zertifizierten Immobiliengutachtern begleitet, die auf Wunsch eine ausführliche Immobilienkaufberatung erstellen.

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Diese Baumaßnahmen sind in einem denkmalgeschützten Gebäude genehmigungspflichtig

Welche Baumaßnahmen Sie in einem historischen Haus genehmigen lassen müssen, ist vom Grad des Denkmalschutzes abhängig. Steht das gesamte Gebäude, nicht nur das äußere Erscheinungsbild, unter Denkmalschutz, benötigen Sie selbst für das Streichen der Wände eine Genehmigung. Bei vielen denkmalgeschützten Häusern betrifft die Erhaltung jedoch die Konstruktion und die Fassade. Dann können Sie die Renovierung und Gestaltung der Innenräume ohne Abklärung bei der Behörde vornehmen.

Welche Teile Ihres Gebäudes unter Denkmalschutz stehen, können Sie im Grundbuch nicht einsehen. Sprechen Sie daher vorab mit dem für Ihr Gebäude zuständigen Denkmalamt, welche Baumaßnahmen Sie selbstständig erledigen können.

Möchten Sie eine der folgenden Gebäudebestandteile verändern oder sanieren, sollten Sie in jedem Fall eine Genehmigung einholen, bevor Sie mit den Arbeiten beginnen, sonst können Ihnen Strafzahlungen drohen und gegebenenfalls der Rückbau in den ursprünglichen Zustand:

• Fassade
• Türen und Fenster
• Keller und Dachboden
• Treppenhaus

Die Anbringung von Balkonen, Vordächern, Solaranlagen oder auch nur Satellitenschüsseln wird in vielen Fällen grundsätzlich nicht genehmigt, da dies einen Eingriff in das Gesamtbild bedeutet. Bevor Sie sich hier die Mühe machen, Konzepte und Pläne zu erstellen, fragen Sie bei ihrem Denkmalamt nach, ob eine Chance auf Erfolg besteht.

Sofern nicht anders vom Denkmalamt vorgegeben, können Sie in den meisten denkmalgeschützten Häusern die Innenräume nach Ihrem persönlichen Geschmack gestalten.

Zu guter Letzt geht es nicht nur um das Aussehen, sondern auch um die Nutzung der denkmalgeschützten Immobilie. Ehemalige Industriegebäude können Sie nicht ohne Weiteres in Wohnraum umwandeln. Auch hierzu sollten Sie sich vorab den Rat der Denkmalbehörde einholen.

Förderungen für Instandhaltungsmaßnahmen denkmalgeschützter Gebäude

Da es sich bei denkmalgeschützten Gebäuden um Kulturgut handelt, das geschützt werden soll, können Sie für Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungen Fördergelder in Anspruch nehmen. Zuschüsse können Sie bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen. Gefördert werden energetische Sanierungen, sowie Einzelmaßnahmen, beispielsweise der Austausch der Fenster oder eine neue Heizungsanlage.

Auch auf Länderebene werden von den Landesämtern für Denkmalpflege Zuschüsse bereitgestellt. Fragen Sie dazu in Ihrer örtlichen Denkmalschutzbehörde nach Informationen, da sich die Mittel und Rahmenbedingungen ständig verändern.

Eine weitere Anlaufstelle ist die Deutsche Stiftung Denkmalschutz. Hierbei handelt es sich um eine private Initiative, die bundesweit Gelder für denkmalgeschützte Gebäude zur Verfügung stellt. Allerdings ist die Bewilligung immer von der Höhe der Spendengelder abhängig und kommt daher eher öffentlichen und besonders alten Denkmälern zugute.

Denkmalschutzbehörden

Nachfolgend finden Sie eine Übersicht der Denkmalbehörden in den verschiedenen Bundesländern, meist Landesamt für Denkmalpflege – oder kürzer: Landesdenkmalamt – genannt. Dort erhalten Sie einen ersten Einblick in die Voraussetzungen und Förderoptionen. Manche Bundesländer haben den Namen der Denkmalbehörde auf den Schwerpunkt Archäologie ausgeweitet.

• Baden-Württemberg (Landesamt für Denkmalpflege)
• Bayern (Landesamt für Denkmalpflege)
• Berlin (Landesdenkmalamt)
• Brandenburg (Landesamt für Denkmalpflege und Archäologisches Landesmuseum)
• Bremen (Landesamt für Denkmalpflege)
• Hamburg (Denkmalschutzamt)
• Hessen (Landesamt für Denkmalpflege)
• Mecklenburg-Vorpommern (Landesamt für Kultur und Denkmalpflege)
• Niedersachsen (Landesamt für Denkmalpflege)
• Nordrhein-Westfalen: Übersichtsseite des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung zum Thema Denkmalschutz
• Rheinland-Pfalz (Landesdenkmalpflege, der Generaldirektion Kulturelles Erbe unterstellt)
• Saarland (Landesdenkmalamt)
• Sachsen (Landesamt für Denkmalpflege)
• Sachsen-Anhalt (Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie)
• Schleswig-Holstein (Landesamt für Denkmalpflege)
• Thüringen (Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie)

Den Landesämtern für Denkmalpflege obliegt in der Regel auch der Bereich Archäologie.

Haus mit Denkmalschutz kaufen – Erfahrungen

Celle beeindruckt mit seiner pittoresken Altstadt aus Fachwerkhäusern. Viele dieser Häuser stehen unter Denkmalschutz. Das führt in der Praxis allerdings nicht zu einem Boom, sondern eher zu einem Verfall der Gebäude. Kapitalkräftige Investoren scheuen sich, ein historisches Haus zu kaufen. Sie fürchten sich vor dem finanziellen Mehraufwand, wenn sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen. Innenarchitektin Susanne Schreiber-Beckmann aus Celle erklärt auf houzz.de, dass die Eigentümer von Denkmal-Immobilien „oft schlechte Erfahrungen bei der Zusammenarbeit mit Denkmalbehörden gemacht“ hätten und das hübsche Fachwerkhaus allmählich verfallen ließen, anstatt sich mit Bürokraten und Auflagen herumzuärgern. Hinzu kämen Erbengemeinschaften, die sich nicht einig würden, was mit dem geerbten Haus passieren soll. In der Folge verfällt der Fachwerkkern der Celler Altstadt zunehmend, da der Status als Denkmal unbewohnten Häuser, in denen Sanierungsstau herrscht, nicht wirklich hilft.

Ein anderer Nutzer dieser Seite gab eine Anekdote zum Besten, die den behördlichen Irrsinn dokumentiert und die Risiken, denen Käufer einer Denkmal-Immobilie ausgesetzt sind. Ein Bauherr wollte demnach einen Dorf-Bahnhof ersteigern, der unter Denkmalschutz steht. Die untere Denkmalbehörde erteilte keine Auskunft zum Objekt, die obere ließ erst Gutachten erstellen, um die Auflagen für den Erwerber festzulegen. Der Sieger der Versteigerung kauft praktisch die Katze im Sack, da der Maßnahmenkatalog erst noch entsteht. Finanzielles Fiasko und Rechtsstreitigkeiten sind vorprogrammiert.

Weitgehender Konsens herrscht unter den Nutzern – viele von ihnen zumindest im weiteren Sinn aus der Immobilienbranche – dahingehend, dass die Denkmalschutzbehörden primär das Recht der Allgemeinheit auf den Erhalt des Kulturgutes sehen und (bisweilen willkürlich anmutende) Forderungen stellen – wie zum Beispiel die Verpflichtung, auch Innentüren im gleichen tradierten Farbton wie zur Gründerzeit zu streichen. Für Beratungen und Erklärungen hingegen würde auf Architekten und Baufirmen verwiesen.

Sanierungen, die mit den Anforderungen des Denkmalschutzes in Einklang stehen, ziehen teils horrende – und im Vorfeld oft unkalkulierbare – Kosten für die Eigentümer nach sich. Vermietet werden Kapitalanlage-Denkmäler ohne Erlaubnis auf Komfortmodernisierungen im Inneren kaum noch. Schließlich lässt sich kaum ein Mieter darauf ein, hinter einer hübschen Fassade zu wohnen, in der die Heizkosten mangels Isolierung explodieren und es aufgrund der Bauweise – vor allem der Beschaffenheit von Fenstern und Türen – wie Hechtsuppe zieht.

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Steuern auf Denkmal-Immobilien

Neben den Zuschüssen für Instandhaltungsmaßnahmen erhalten Sie bei denkmalgeschützten Häusern steuerliche Vorteile. Diese zahlen sich insbesondere bei vermieteten Denkmal-Immobilien aus, wo sie innerhalb von zwölf Jahren 100 Prozent der Instandhaltungskosten, Renovierungen und Sanierungen von der Einkommenssteuer absetzen können. In den ersten acht Jahren sind es neun Prozent, weitere vier Jahre sind es sieben Prozent. Die Denkmalbehörde stellt nach Abschluss der Baumaßnahmen eine Bescheinigung für das Finanzamt aus.

Der Kauf einer historischen Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich steuerlich nur, wenn Sie das Haus über einen längeren Zeitraum halten. Verkaufen Sie das Haus bereits innerhalb der Abschreibungsfrist, kann der Erwerber die restliche AfA selten für sich beanspruchen. Das wirkt sich ungünstig auf den Verkaufspreis und die Käufersuche aus. Ein historisches Haus sollten Sie deshalb frühstens nach zwölf Jahren verkaufen, aber idealerweise noch länger, um eine Wertsteigerung zu erzielen.

Bewohnen Sie die denkmalgeschützte Immobilie selbst, können Sie immerhin 90 % der Kosten bei den Steuern einsparen. Die Abschreibung ist hier nur über zehn Jahre, dafür zu jeweils neun Prozent möglich. Detaillierte Informationen zur Abschreibung der Anschaffungskosten erhalten Sie in unserem Beitrag über steuerliche Abschreibungen von Immobilien.

Ob es sich für Sie rentiert, eine historische Immobilie zu kaufen, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Die Denkmal-AfA kann einer davon sein, sollte aber nicht im Fokus stehen, wenn Sie ein solches Kleinod erwerben. Kalkulieren Sie die Kosten für den Kauf eines denkmalgeschützten Gebäudes mittels eines Verkehrswertgutachtens mit Kaufberatung der Heid-Gutachter. So können Sie sich im Vorhinein absichern, dass der Preis zum Sanierungsbedarf passt, wenn Sie die Denkmal-Immobilie kaufen.

Häufige Fragen rund um den Kauf von denkmalgeschützten Immobilien

Wir haben häufige Fragen rund um denkmalgeschützte Immobilien für Sie gesammelt und beantwortet.

Häufig werden Altstädte unter Ensembleschutz gestellt, da sie das äußere Erscheinungsbild einer Stadt maßgeblich prägen.