Wann ist eine Dachsanierung notwendig – und was kostet sie? Erfahren Sie, welche Anzeichen auf eine Asbestdachsanierung hinweisen und wann Sie Ihren Dachstuhl erneuern sollten. Welche Kosten für diese Maßnahmen auf Sie zukommen, kalkulieren Sie mit unserem Rechner zur Dachsanierung. Wie Sie nicht allein darauf sitzen bleiben, sondern von Förderungen und Steuerboni profitieren, verraten wir Ihnen in diesem Ratgeber ebenfalls.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Dachsanierung umfasst die bauliche Reparatur oder Modernisierung des Daches, um Schäden zu beseitigen und den Wohnstandard zu verbessern.
- Im Schnitt ist eine Sanierung des Daches nach 50 bis 60 Jahren notwendig.
- Häufige Gründe für Dachsanierungen sind Schäden durch Witterungen, neue gesetzliche Vorgaben und die Verbesserung der Energieeffizienz oder des Wohnkomforts.
- Zu den häufigsten Maßnahmen im Rahmen einer Dachsanierung gehören Dachdämmung, Dachabdichtung, Dacheindeckung, Reparaturen am Dachstuhl und der Einbau von Dachfenstern oder Gauben.
- Die Kosten sind sehr individuell und liegen je nach Maßnahme zwischen 30 und 1.200 Euro pro m². Hinzu kommen Kosten für Bauleitung, Gerüstbau und Entsorgung.
- Zuschüsse und zinsgünstige Kredite von KfW und BAFA sowie der Steuerbonus nach § 35c EStG reduzieren die Kosten.
- Vermieter können zudem Ausgaben für die Dachsanierung als Werbungskosten oder Herstellungskosten steuerlich absetzen.
- Vor der Sanierung ist eine professionelle Inspektion wichtig, um Schäden frühzeitig zu erkennen. Ein umfangreiches Gutachten hilft Maßnahmen gezielt zu planen und unnötige Kosten zu vermeiden.
Wann ist eine Dachsanierung notwendig?
Eine Dachsanierung umfasst die bauliche Reparatur oder Modernisierung eines Daches. Ziel ist es, Schäden zu beseitigen oder den Wohnstandard zu verbessern. Dies wird durch Maßnahmen wie eine bessere Dämmung oder eine neue Dacheindeckung erreicht.
Ob und wann eine Dachsanierung nötig ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Ein entscheidender Aspekt ist, wie schnell das Dach nach Feuchtigkeit wieder trocknet. Während Dächer mit guter Sonneneinstrahlung nach Regen oder Nebel schnell abtrocknen, bleibt die Feuchtigkeit bei ungünstiger Belüftung oder schattigen Lagen länger bestehen. Dies kann die Bausubstanz stärker belasten und den Sanierungsbedarf früher notwendig machen.
Als grober Richtwert gilt: Nach etwa 50 bis 60 Jahren ist bei den meisten Dächern eine Sanierung fällig. Allerdings kann dieser Zeitraum bei schlecht verarbeiteten oder minderwertigen Dächern bereits nach 40 Jahren erreicht sein. Regelmäßige Inspektionen helfen dabei, den Sanierungsbedarf frühzeitig zu erkennen und größere Schäden zu vermeiden.
8 Gründe für eine Dachsanierung
Ob energetisch, technisch oder optisch: Es gibt viele Gründe, die für eine Dachsanierung sprechen:
- Eingeschränkte Funktionstüchtigkeit: Wenn Sie feststellen, dass Ihr Dach undicht oder die Substanz marode ist, ist es höchste Zeit für eine umfassende Dachsanierung.
- Erhöhung der Energieeffizienz: Durch eine Dachsanierung steigern Sie die Energieeffizienz Ihres Hauses erheblich und sparen somit langfristig Energiekosten.
- Vorbereitung für Solar- oder Photovoltaikanlagen: Lassen Sie vor der Installation einer Solar- oder Photovoltaikanlage den Zustand Ihres Daches prüfen und eventuelle Schäden beheben. Denn ist die Solaranlage erst einmal installiert, wird eine Dachsanierung wesentlich aufwändiger und teurer.
- Gesetzliche Anforderungen und Vorschriften: Eine Dachsanierung kann auch dann notwendig sein, wenn Ihr Gebäude nicht mehr den aktuellen, gesetzlich Standards entspricht.
- Asbestbeseitigung: Enthält Ihr Dach Asbest, ist eine Sanierung erforderlich, um diese gesundheitsschädliche Substanz sicher zu entfernen.
- Schäden beheben: Ist Ihr Dach durch einen Sturm beschädigt, vom Holzwurm befallen oder altersbedingt abgenutzt? Dann ist eine Dachsanierung sinnvoll, um größere Probleme zu vermeiden.
- Wohnraum schaffen: Durch eine Dachsanierung können Sie zusätzlichen Wohnraum schaffen, indem Sie das Dachgeschoss ausbauen und nutzbar machen.
- Ästhetik: Ein neues Dach ist nicht nur eine Frage der Funktionalität, sondern auch eine Frage der Ästhetik. Gerade im Zuge einer generellen Modernisierung Ihrer Immobilie trägt ein neues Dach zu einem stimmigen Gesamtbild bei.
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Die Bestandteile eines Daches und ihre Lebensdauer
Oft ist es nicht notwendig, das gesamte Dach zu sanieren. Stattdessen reicht es aus, einzelne Komponenten zu reparieren beziehungsweise zu erneuern. Hier erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Bestandteile eines Daches und erfahren, wann es Zeit wird, diese zu erneuern:
Dachkonstruktion
Die Dachkonstruktion, häufig auch Dachstuhl genannt, ist die tragende Konstruktion des Daches und spielt eine entscheidende Rolle für die Statik und Stabilität Ihres Hauses. Ein Dachstuhl ist zwar äußerst robust, jedoch nicht unkaputtbar. Extreme Witterungseinflüsse, Schimmelbildung oder Schädlingsbefall schädigen die Dachkonstruktion und können zu hohen Sicherheitsrisiken führen. Ab einem Alter von 30 bis 50 Jahren ist besondere Vorsicht geboten. Aber auch die Dachkonstruktionen von Neubauten sollten regelmäßige auf Schäden kontrolliert werden.
Dachlatten
Dachlatten sind ein unverzichtbarer Bestandteil eines jeden Daches. Sie tragen das Gewicht der Dacheindeckung und müssen auch zusätzlichen Belastungen durch Schnee oder Personen standhalten. In der Regel sollten Dachlatten nach etwa 30 bis 50 Jahren überprüft und bei Bedarf ausgetauscht werden. Witterungseinflüsse, Risse oder Schädlingsbefall beeinträchtigt ihre Tragfähigkeit und führt zu einem schnelleren Verschleiß.
Dachdämmung
Eine effektive Dachdämmung ist entscheidend für die Energieeffizienz Ihres Hauses und senkt die Energiekosten. Wann Sie Ihr Dach dämmen beziehungsweise die Dämmung erneuern müssen, regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Im Wesentlichen gehen zwei Pflichten daraus hervor:
- Es besteht eine Dämmpflicht für Gebäude, die nach dem 01.02.2002 gekauft oder gebaut wurden. Beim Hauskauf, Wohnungskauf oder wenn Sie eine Immobilie erben, haben Sie nach dem Grundbucheintrag zwei Jahre Zeit, dieser Pflicht nachzukommen.
- Bei der nachträglichen Dachdämmung müssen Sie die Vorgaben des GEG einhalten, dazu zählen unter anderem die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz DIN 4108-2. Entspricht Ihr Dach, beziehungsweise die oberste Geschossdecke bereits dieser Norm, ist eine Dachsanierung nicht verpflichtend.
Wichtig: Erst wenn mehr als 10 % des Daches verändert werden, sind die Anforderungen des GEG zu beachten. Kleinere Sanierungsarbeiten stellen somit eine Ausnahme von diesen gesetzlichen Anforderungen dar.
Dacheindeckung
Der am häufigsten zu erneuernde Teil eines Daches ist die Dacheindeckung. Ziegel, Schindeln oder andere Deckmaterialien sind regelmäßig Witterungseinflüssen wie Regen, Schnee, Wind und UV-Strahlung ausgesetzt. Sie müssen daher häufiger erneuert werden, um die Schutzfunktion des Daches aufrechtzuerhalten. Eine Erneuerung der Dacheindeckung sollten Sie nach durchschnittlich 30 bis 50 Jahren in Angriff nehmen. Sind nur einzelne Stellen der Dacheindeckung beschädigt, veraltet oder porös, genügt es zunächst, die betroffenen Stellen auszubessern. Diese Entscheidung sollten Sie jedoch unbedingt einem Experten überlassen.
Welche Maßnahmen umfasst eine Dachsanierung?
Eine Dachsanierung kann verschiedene Maßnahmen umfassen, je nach Zustand des Daches und Ihren individuellen Anforderungen. Hierzu zählen in der Regel:
- Dachdämmung: Eine der wichtigsten Maßnahmen ist die energetische Sanierung durch eine verbesserte Dämmung. Dies reduziert den Wärmeverlust und spart Energiekosten. Die Dämmung kann auf, zwischen oder unter den Sparren erfolgen.
- Dachabdichtung: Um das Eindringen von Feuchtigkeit zu verhindern, werden undichte Stellen repariert oder die Dachabdichtung komplett erneuert. Dies ist essenziell, um die Bausubstanz zu schützen.
- Dacheindeckung: Eine Dachsanierung kann die Neueindeckung des Daches umfassen. Hier werden beschädigte oder veraltete Dachziegel ausgetauscht, oder das gesamte Dach erhält eine neue Eindeckung.
- Reparaturen am Dachstuhl: Sollte der Dachstuhl beschädigt sein, werden einzelne Balken oder auch der gesamte Dachstuhl ausgetauscht oder verstärkt. Das ist wichtig, um die Stabilität zu gewährleisten.
- Einbau von Dachfenstern und Gauben: Im Zuge einer Dachsanierung können auch neue Dachfenster oder Gauben eingebaut werden, um den Wohnraum zu erweitern und mehr Licht ins Dachgeschoss zu bringen.
Eine umfassende Dachsanierung geht über reine Reparaturarbeiten hinaus. Neben der Beseitigung von Schäden beinhaltet sie meist eine umfassende Modernisierung und energetische Optimierung des Daches. Langfristig erhöht eine gut geplante Dachsanierung also nicht nur die Lebensdauer des Gebäudes, sondern auch seinen Marktwert, indem sie den Wohnstandard und die Energieeffizienz steigert.
Darauf sollten Sie bei der Dachsanierung achten
Eine Dachsanierung erfordert sorgfältige Planung und Berücksichtigung mehrerer wichtiger Faktoren. Um spätere Komplikationen oder unnötige Kosten zu vermeiden, sollten Sie folgende Aspekte in die Planung einbeziehen:
- Professionelle Inspektion: Bevor Sie mit der Sanierung beginnen, ist eine umfassende Dachinspektion entscheidend. Ein professionelles Verkehrswertgutachten hilft Ihnen dabei, den genauen Zustand des Daches zu ermitteln und erhält bei Bedarf ein (bei Heid kostenloses) Sanierungsprotokoll. So können notwendige Reparaturen und Sanierungen frühzeitig erkannt und richtig eingeplant werden.
- Baugenehmigungen: Klären Sie beim zuständigen Bauamt, ob eine Genehmigung für Ihre Sanierungsmaßnahmen erforderlich ist. Für die Erneuerung der Dachfläche ist meist keine Baugenehmigung nötig. Anders sieht es aus, wenn größere bauliche Veränderungen geplant sind. Beispielsweise ist für den Einbau von Gauben oder eine Veränderung der Dachform meist eine Baugenehmigung notwendig. Beantragen Sie diese so früh wie möglich, da Genehmigungsverfahren oft längere Zeit in Anspruch nehmen.
- Gesetzliche Vorschriften: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Sie, bei der Erneuerung von mehr als 10 % der Dachfläche eine Dämmung vorzunehmen. Diese Dämmpflicht betrifft insbesondere beheizte Dachräume, bei denen bisher keine Dämmung vorhanden ist. Ausnahmen bestehen für denkmalgeschützte Gebäude sowie Dächer, die nach 1983 unter Berücksichtigung der damaligen Energiesparvorschriften erneuert wurden. Diese Ausnahmen sind in § 105 GEG und in Anlage 7 des GEGs geregelt.
- Budget und Zeitplanung: Eine realistische Budget- und Zeitplanung ist das A und O jeder Dachsanierung. Kalkulieren Sie alle Kosten bereits im Vorfeld: Von der Inspektion über Material und Arbeitszeit bis hin zu möglichen unvorhergesehenen Ausgaben. Auch die zeitliche Abfolge der Arbeiten sollte klar strukturiert sein, um Verzögerungen zu vermeiden. Beachten Sie dabei, dass wetterabhängige Arbeiten, wie das Decken oder Dämmen, in der Regel nicht ganzjährig ausgeführt werden können.
- Seriöse Firma: Für eine erfolgreiche Dachsanierung ist ein seriöser und erfahrener Dachdeckerbetrieb Gold wert. Nehmen Sie sich die Zeit, verschiedene Angebote zu vergleichen und nach Referenzen zu fragen. Ein vertrauenswürdiges Unternehmen zeichnet sich unter anderem durch transparente Preisgestaltung, klar formulierte Verträge und umfangreiche Garantien auf die geleistete Arbeit aus.
Tipp: Ein Sanierungsprotokoll hilft Ihnen dabei, den Überblick über alle wichtigen Schritte Ihrer Dachsanierung zu behalten – von der ersten Inspektion bis zur finalen Abnahme. Notieren Sie darin alle Ergebnisse der Inspektion, geplante Maßnahmen, Kosten und Zeitpläne. So stellen Sie sicher, dass nichts übersehen wird und Ihre Sanierung reibungslos abläuft. Bei einem Verkehrswertgutachten von Heid erstellen unsere Sachverständigen das Sanierungsprotokoll gleich kostenlos mit.
Sonderfall: Dachsanierung im Altbau
Eine Dachsanierung im Altbau erfordert besondere Aufmerksamkeit, da es oft um mehr als nur die Erneuerung der Dacheindeckung geht. Altbauten haben häufig keine oder nur eine unzureichende Dämmung. Dies führt zu hohen Energiekosten. Bei einer Dachsanierung sollten Sie daher unbedingt darauf achten, die Dämmung nach den Vorgaben des GEGs zu erneuern. Dabei stehen Ihnen verschiedene Dämmmethoden wie die Aufsparren- oder Zwischensparrendämmung zur Verfügung.
Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Altbausanierung ist die mögliche Belastung durch Schadstoffe wie Asbest, die in vielen älteren Dächern verarbeitet wurden.
Sonderfall: Asbestdachsanierung
Wenn Ihr Dach Asbest enthält, sollten Sie eine Sanierung dringend in Betracht ziehen, besonders bei älteren Häusern, die vor 1993 gebaut wurden. Solange die Asbestplatten unbeschädigt sind, besteht meist keine unmittelbare Gefahr. Doch bei Beschädigungen oder Verwitterung können gesundheitsgefährdende Fasern freigesetzt werden. Diese Fasern gelangen in die Luft und können schwere Erkrankungen wie Lungenkrebs auslösen.
Bei einer Asbestdachsanierung gibt es einige besondere Punkte, die beachtet werden müssen. Zunächst darf die Sanierung nur von einem zertifizierten Fachbetrieb durchgeführt werden, der nach den strengen Vorgaben der Technischen Regel für Gefahrstoffe (TRGS 519) arbeitet. Besonders wichtig ist, dass die Asbestplatten möglichst unbeschädigt entfernt werden. So wird vermieden, dass die gefährlichen Fasern in die Luft gelangen. Hierbei kommen spezielle Schutzmaßnahmen wie Atemmasken, Schutzanzüge und Staubabsaugung zum Einsatz. Auch der Arbeitsbereich muss entsprechend abgesichert werden, um die Umwelt und angrenzende Gebäude zu schützen.
Die abgetragenen Asbestplatten werden in speziellen, reißfesten und staubdichten Behältern gelagert und auf zugelassenen Deponien entsorgt. Nach der Entfernung muss das Dach gründlich gereinigt werden, um sicherzustellen, dass keine Fasern zurückbleiben.
Sonderfall: Dachsanierung eines Flachdachs
Ein Flachdach bietet durch seine Bauweise zwar viele Vorteile, ist jedoch auch besonders anfällig für Schäden. Oft neigen Hausbesitzer dazu, kleinere Mängel oberflächlich zu reparieren, anstatt eine umfassende Sanierung durchzuführen. Dabei kann eine vollständige Flachdachsanierung langfristig deutlich kosteneffizienter sein. Denn kleine Risse, undichte Stellen oder Abnutzungen führen mit der Zeit zu größeren Problemen.
Ein wichtiger Punkt bei der Flachdachsanierung ist die Entwässerung des Flachdachs. Da das Wasser durch die geringe Dachneigung nicht von selbst abläuft, muss ein zuverlässiges Entwässerungssystem installiert sein. Es gibt verschiedene Methoden, wie Freigefälle- oder Druckstromentwässerung, die je nach Dachnutzung ausgewählt werden sollten.
Wie viel kostet eine Dachsanierung?
Die Kosten für eine Dachsanierung variieren stark, da sie von zahlreichen individuellen Faktoren abhängen. Art und Umfang der Sanierungsmaßnahmen, der Zustand des bestehenden Daches sowie regionale Preisunterschiede und die Wahl der Materialien spielen hierbei eine zentrale Rolle. Die nachfolgenden Angaben dienen daher nur als Richtwerte und sollen Ihnen eine erste Orientierung bieten.
| Maßnahme | Kosten pro Quadratmeter |
|---|---|
| Dachstuhl-Erneuerung | 30 – 80 Euro |
| Innendämmung | 50 – 100 Euro |
| Außendämmung | 200 – 300 Euro |
| Dacheindeckung | 100 – 250 Euro |
| Dachausbau | 600 – 1.200 Euro |
| Fassadendämmung | 90 – 200 Euro |
| Innendämmung der Außenwände | 60 – 200 Euro |
| Außenanstrich | ab ca. 40 Euro |
| Dachrinnenerneuerung | Gesamt 1.000 – 2.000 Euro |
| Dachfenster-Austausch | 580 – 1.650 Euro pro Fenster |
Neben den genannten Dachsanierungs-Kosten fallen in der Regel noch weitere Ausgaben an. Diese Aufwände entstehen häufig durch vorbereitende Arbeiten oder zusätzliche Maßnahmen und Investitionen. Dazu zählen unter anderem:
- Kosten für Bauleitung und Planung
- Kosten für Abriss und Entsorgung
- Kosten für Gerüstbau und Absturzsicherung
- Kosten für Blitzschutzsysteme und Erdungsarbeiten
- Kosten für die Installation von Solaranalgen
Sie möchten die Kosten für Ihre individuelle Dachsanierung berechnen? Unser Dachsanierung-Kosten-Rechner hilft Ihnen dabei:
Welche Förderungen stehen Ihnen bei der Dachsanierung zu?
Dachsanierungs-Kosten können schnell in die Höhe schießen. Um die finanzielle Belastung zu mildern, gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten.
BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle an. Gefördert werden unter anderem Maßnahmen wie die Dachdämmung und der Austausch von Dachfenstern.
Der Grundfördersatz beträgt 15 % der förderfähigen Kosten. Ist die Maßnahme Teil eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) ist ein zusätzlicher Bonus von 5 % möglich. Die maximal förderfähigen Kosten betragen bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit. Wurde der iSFP-Bonus gewährt, erhöht sich diese Höchstgrenze auf 60.000 Euro pro Wohneinheit.
Wenn Sie die BAFA-Zuschüsse in Anspruch nehmen wollen, müssen Sie einen Energieeffizienz-Experten hinzuzuziehen. Dieser erstellt eine technische Projektbeschreibung (TPB), die zwingend für den Förderantrag benötigt wird. Die Kosten für den Energieberater sind ebenfalls förderfähig und können über die BAFA-Zuschüsse oder im Rahmen des Steuerbonus abgerechnet werden.
Wichtig: Der Antrag muss vor Baubeginn gestellt werden, eine nachträgliche Förderung ist nicht möglich. Die Antragstellung erfolgt über das BAFA-Portal.
Spartipp: Viele Sachverständige bei Heid sind gleichzeitig zertifizierte Energieberater und erstellen im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens das Sanierungsprotokoll ohne Aufpreis.
KfW-Förderung durch zinsgünstige Kredite
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Dachsanierungen durch zinsgünstige Kredite im Rahmen der BEG. Der Wohngebäude-Kredit Nr. 261 fördert alle energetischen Maßnahmen, die zu einer Effizienzhaus-Stufe 85 oder besser führen. Für solche Maßnahmen können Sie einen Kredit von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit erhalten. Hier profitieren Sie zudem von Tilgungszuschüssen von bis zu 45 % der Kreditsumme.
Der KfW-Ergänzungskredit Nr. 358 ermöglicht Ihnen, bereits gewährte Zuschüsse der KfW oder des BAFA um bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit zu ergänzen. Der Kredit ermöglicht ein zinsgünstiges Darlehen mit einem Effektivzins ab 0,01 % und richtet sich an Privatpersonen mit einem jährlichen Haushaltseinkommen von bis zu 90.000 Euro.
Steuerbonus für energetische Sanierungen
Neben direkten Förderungen können Sie auch steuerliche Vorteile gemäß Einkommensteuergesetz (§ 35c EStG) in Anspruch nehmen. Diese Regelung ermöglicht Ihnen, bis zu 20 % der Sanierungskosten über drei Jahre hinweg von der Einkommensteuer abzusetzen. Im ersten und zweiten Jahr können Sie jeweils 7 % der Aufwendungen absetzen (bis zu 14.000 Euro pro Jahr), und im dritten Jahr 6 % (bis zu 12.000 Euro).
Insgesamt können Sie bis zu 40.000 Euro pro Objekt steuerlich geltend machen. Voraussetzung dafür ist, dass das Gebäude älter als zehn Jahre ist und die Sanierung durch ein Fachunternehmen durchgeführt wurde. Beachten Sie außerdem, dass der Steuerbonus nicht mit BAFA- oder KfW-Zuschüssen kombinierbar ist. Sie müssen sich für eine der beiden Fördermöglichkeiten entscheiden.
Achtung: Der Steuerbonus für energetische Sanierungen nach § 35c EStG gilt ausschließlich für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Vermieter können diesen Bonus nicht in Anspruch nehmen. Stattdessen haben Vermieter unter anderem die Möglichkeit, die Kosten für Sanierungsmaßnahmen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzusetzen.
Sonderfall: Dachfläche vermieten gegen Dachsanierung
Die Vermietung einer Dachfläche gegen eine kostenlose Dachsanierung ist zwar keine klassische Förderung, stellt jedoch eine attraktive Finanzierungsmöglichkeit dar. Bei diesem Modell verpachtet der Eigentümer seine Dachfläche für die Installation einer Photovoltaikanlage. Im Gegenzug übernimmt der Betreiber der Anlage die Kosten für die komplette Dachsanierung. Da die Einspeisevergütung für Photovoltaikstrom in den letzten Jahren stark gesunken ist, lohnt sich dieses Finanzierungsmodell für Einfamilienhäuser meist nicht. Für große Dachflächen ab 1.000 m² wie zum Beispiel bei Industriegebäuden, Hallen oder Ställen, kann es jedoch durchaus interessant sein. Hier geht es nicht mehr um eine kleine Stromversorgung, sondern um größere, kommerzielle Projekte, bei denen auch die Wertermittlung von Solaranlagen relevant wird.
Die Voraussetzung für eine solche Lösung ist, dass das Dach eine geeignete Ausrichtung, Neigung und möglichst wenig Verschattung aufweist, um die Effizienz der Solaranlage zu maximieren. Der Vertrag läuft üblicherweise über 20 bis 40 Jahre. Während dieser Zeit gehört die Photovoltaikanlage weiterhin dem Betreiber. Als Eigentümer profitieren Sie von der kostenlosen Dachsanierung, der Instandhaltung und der Aufwertung der Immobilie, ohne selbst ins Dach investieren oder auf Ihre Instandhaltungsrücklage zurückgreifen zu müssen.
Häufige Fragen zur Dachsanierung
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen rund um die Dachsanierung.
Wie lange dauert eine Dachsanierung?
Die Dauer einer Dachsanierung hängt vom Umfang der Arbeiten ab. Kleinere Reparaturen können oft in wenigen Tagen erledigt werden, während eine vollständige Sanierung mehrere Wochen dauern kann. Faktoren wie die Größe des Dachs, der Zustand der Dachkonstruktion und die Witterung spielen dabei eine Rolle. Im Durchschnitt sollten Sie für eine komplette Dachsanierung etwa ein bis vier Wochen einplanen.
Über welchen Zeitraum wird eine Dachsanierung steuerlich abgeschrieben?
Für selbstnutzende Eigentümer besteht die Möglichkeit, die Kosten einer Dachsanierung im Rahmen des Steuerbonus für energetische Maßnahmen gemäß § 35c EStG steuerlich geltend zu machen. Hierbei können 20 % der Sanierungskosten über einen Zeitraum von drei Jahren von der Einkommensteuer abgesetzt werden.
Im Gegensatz zu selbstnutzenden Eigentümern können Vermieter die Kosten einer Dachsanierung nicht über den Steuerbonus nach § 35c EStG absetzen. Stattdessen haben sie andere steuerliche Möglichkeiten. Die Abschreibungsdauer einer Dachsanierung hängt hier davon ab, ob die Aufwendungen als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten eingestuft werden:
- Erhaltungsaufwand: Maßnahmen, die der Instandhaltung oder Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands dienen, können in der Regel sofort in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden.
- Herstellungskosten: Führen die Maßnahmen zu einer wesentlichen Verbesserung oder Erweiterung des Gebäudes, gelten sie als Herstellungskosten und müssen über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Für Wohngebäude beträgt diese Nutzungsdauer typischerweise 50 Jahre. Dies entspricht einer jährlichen Abschreibung von 2 %. Für Wohnimmobilien, die vor 1925 gebaut wurden, werden 2,5 % über 40 Jahre veranschlagt.
Kann ich während der Dachsanierung im Haus wohnen bleiben?
In den meisten Fällen können Sie während einer Dachsanierung im Haus wohnen bleiben, da die Arbeiten hauptsächlich außen stattfinden. Bei umfangreicheren Maßnahmen, wie einer vollständigen Erneuerung des Dachstuhls, kann es jedoch vorübergehend zu Lärmbelästigung oder Einschränkungen kommen. Während einer umfassenden Sanierung sind Räume direkt unter dem Dach oft nicht nutzbar.
Brauche ich für die Dachsanierung eine Baugenehmigung?
Für eine Dachsanierung ist in der Regel keine Baugenehmigung erforderlich, solange keine baulichen Veränderungen wie eine Erhöhung des Dachs oder ein Dachausbau geplant sind. Werden jedoch Dachfenster eingebaut, Gauben errichtet oder das Dachgeschoss ausgebaut, kann eine Genehmigung notwendig sein. In einigen Fällen, wie bei denkmalgeschützten Gebäuden, sind zusätzliche Auflagen zu beachten. Informieren Sie sich am besten vor Beginn der Arbeiten bei Ihrem zuständigen Bauamt.
Ist eine Dachbeschichtung eine Alternative zur Neudeckung?
Eine Dachbeschichtung wirkt zunächst wie eine kostengünstige Alternative zur Neudeckung, bringt aber viele Nachteile mit sich. Sie verlängert die Lebensdauer eines alten Dachs kaum und beseitigt keine grundlegenden Schäden wie poröse oder rissige Ziegel. Zudem macht eine Beschichtung das Dach nicht wasserdicht und kann langfristig sogar zu stärkeren Verschmutzungen führen. Eine Neudeckung ist in den meisten Fällen die nachhaltigere und sicherere Maßnahme, da sie nicht nur das Dach umfassend schützt, sondern auch die Möglichkeit bietet, die Dämmung zu verbessern und Solaranlagen zu integrieren.
Ist die Integration von Solaranlagen bei der Dachsanierung Pflicht?
Die Verpflichtung zur Integration von Solaranlagen bei Dachsanierungen ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt und variiert je nach Bundesland. Einige Länder haben bereits eine Solarpflicht eingeführt, die unter bestimmten Bedingungen auch bei Dachsanierungen greift:
- Bayern: Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Bayern eine Solarpflicht bei der vollständigen Erneuerung der Dachhaut von Gebäuden. Für Nichtwohngebäude besteht die Pflicht bei Neubauten bereits seit März 2023 (gewerbliche Nutzung) beziehungsweise Juli 2023 (sonstige Nichtwohngebäude). Details über die Solarpflicht finden sich in der bayerischen Bauordnung (Art. 44a BayBo).
- Baden-Württemberg: Hier besteht eine Photovoltaik-Pflicht für grundlegende Dachsanierungen. Die Photovoltaik-Pflicht-Verordnung gilt seit Januar 2023 und schreibt vor, dass geeignete Dachflächen mit Solaranlagen ausgestattet werden müssen.
- Berlin: Gemäß des Berliner Solargesetzes greift die Solarpflicht seit Januar 2023 bei umfassenden Dachumbauten oder Aufstockungen. Ziel ist es, bei jeder größeren Dachsanierung Solaranlagen auf geeigneten Dachflächen zu installieren.
- Brandenburg: Seit dem 1. Juni 2024 schreibt die Brandenburgische Bauordnung (§ 32a BbgBO) eine Solarpflicht für öffentliche Gebäude und Gewerbeimmobilien mit Dachflächen ab 50 m² vor, wenn die Dachhaut vollständig erneuert wird oder ein Bauantrag für ein neues Gebäude eingereicht wird. Private Wohngebäude sind vorerst nicht betroffen.
- Bremen: Das Bremische Solargesetz (BremSolarG) sieht seit dem 1. Juli 2024 bei grundlegende Dachsanierungen die Verpflichtung vor, die technischen Voraussetzungen für eine Photovoltaikanlage zu schaffen und diese innerhalb von zwei Jahren zu installieren. Für Neubauten gilt die Solarpflicht ab dem 1. Juli 2025.
- Hamburg: Im Hamburgischen Klimaschutzgesetz ist seit dem 1. Januar 2024 eine Solarpflicht für wesentliche Dachumbauten von Gebäuden ab 50 m² Dachfläche verankert. Dabei müssen mindestens 30 % der Nettodachfläche mit Photovoltaikmodulen ausgestattet werden. Für Neubauten gilt diese Regelung bereits seit dem 1. Januar 2023.
- Niedersachsen: Die Niedersächsische Bauordnung (§ 32a NBauO) schreibt seit dem 1. Januar 2025 eine Solarpflicht für Neubauten und grundlegende Dachsanierungen vor. Mindestens 50 % der Dachfläche müssen mit Photovoltaikanlagen ausgestattet werden.
- Nordrhein-Westfalen: Die Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen sieht eine schrittweise Einführung der Solarpflicht vor. Seit 2024 gilt sie für neue Nichtwohngebäude, seit 2025 für neue Wohngebäude. Ab 2026 greift die Solarpflicht auch bei Dachsanierungen aller Gebäudearten.
- Rheinland-Pfalz: Das Landessolargesetz verpflichtet seit 2023 bei Neubauten von Gewerbebauten und öffentlichen Gebäuden zur Installation von Photovoltaikanlagen. Für private Neubauten gilt seit dem 1. Januar 2024 eine „PV-ready“-Pflicht. Das heißt, die Gebäude müssen für eine spätere Installation von Photovoltaikanlagen vorbereitet sein.
Ob die Integration von Solaranlagen bei einer Dachsanierung Pflicht ist, hängt vom Standort des Gebäudes und den entsprechenden Landesvorschriften ab. Wer eine Dachsanierung plant, sollte sich daher frühzeitig über die jeweiligen Landesvorgaben informieren. In vielen Fällen lohnt sich die Integration von Solaranlagen auch ohne gesetzliche Pflicht, da durch Fördermittel und langfristige Energieeinsparungen Kosten reduziert werden können.
Darauf kommt es bei der Dachsanierung an
Eine Dachsanierung ist weit mehr als eine Schönheitskur. Sie schützt die Substanz Ihres Hauses, steigert die Energieeffizienz und erhöht den Wohnkomfort. Ob Alterserscheinungen, Witterungsschäden oder neue gesetzliche Anforderungen – eine Dachsanierung ist oft unumgänglich. Wer frühzeitig handelt, kann größere Schäden vermeiden und langfristig Kosten senken.
Die Kosten für eine Dachsanierung variieren je nach Umfang der Arbeiten. Während kleinere Reparaturen relativ günstig ausfallen, verschlingen vollständige Sanierungen schnell einmal einen fünfstelligen Betrag. Die wichtigsten Faktoren sind dabei die Art der Sanierung (z. B. Dämmung, Eindeckung oder die Erneuerung des Dachstuhls), die Wahl der Materialien und die Größe des Daches.
Um die finanzielle Belastung zu reduzieren, gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten. Zuschüsse und zinsgünstige Kredite der KfW und BAFA sowie der Steuerbonus nach § 35c EStGfür selbstnutzende Eigentümer bieten attraktive Anreize. Vermieter können die Dachsanierungs-Kosten als Werbungs- oder Herstellungskosten steuerlich absetzen.
Eine Dachsanierung erfordert eine gründliche Planung. Eine professionelle Inspektion und die Beratung durch einen Fachbetrieb helfen, die notwendigen Maßnahmen genau zu definieren. Unsere öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen unterstützen Sie nicht nur mit ihrer Expertise, sondern erstellen im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens auch ein Sanierungsprotokoll. Dieses Protokoll gibt Ihnen einen klaren Überblick über alle wichtigen Schritte und sorgt so für eine reibungslose Umsetzung Ihrer Dachsanierung. Mit einer Energieberatung erhalten Sie zudem wertvolle Empfehlungen, um Ihre Sanierung energieeffizient und kostensparend zu gestalten.
