Die Bruttogrundfläche ist eine wichtige Größe. Nicht nur für Bauvorhaben, sondern auch bei der Ermittlung des Immobilienwerts nach dem Sachwertverfahren spielt sie eine Rolle. Wie Sie die Bruttogrundfläche berechnen, was sie von anderen Flächen unterscheidet und welche Flächen sie – vom Dachgeschoss bis zum Keller – beinhaltet, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe aller Grundflächen einer Immobilie.
- Für die Bruttogrundfläche werden alle nutzbaren, umschlossenen Raumflächen einschließlich der Konstruktionsflächen samt Verputz und Verkleidung berechnet.
- In die Bruttogrundfläche werden alle Räume einbezogen, die zur Nutzfläche, Verkehrsfläche, Technikfläche und Konstruktionsgrundfläche gehören.
- Bei Bauvorhaben, Kauf oder Verkauf dient die Bruttogrundfläche als Grundlage für die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren.
Was ist die Bruttogrundfläche? (BGF)
Das Deutsche Institut für Normung definiert die Bruttogrundfläche, fälschlicherweise oft als Bruttogeschossfläche bezeichnet, als „die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks“. Die DIN 277 legt die Grundflächen und Rauminhalte von Gebäuden im Hochbau fest. Zur Bruttogrundfläche (BGF) gehören die Nettoraumflächen (NRF) und die Konstruktionsflächen (KGF) aller Grundrissebenen eines Gebäudes.
Nettoraumfläche (NRF)
Die Nettoraumfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks ohne Berücksichtigung der Konstruktionsflächen. Sie kann unterteilt werden nach:
- Nutzfläche (NF)
- Technikfläche (TF)
- Verkehrsfläche (VF)
Nutzfläche (NF)
Als Nutzfläche bezeichnet man die effektiv verfügbare Grundfläche aller Geschosse für die sinngemäße Nutzung eines Gebäudes. Verschiedene Nutzungsarten sind:
- Wohnen und Aufenthalt: Wohnräume, Gemeinschaftsräume, Pausenräume, Warteräume, Speiseräume, Hafträume
- Büroarbeit: Büroräume, Großraumbüros, Besprechungsräume, Schalterräume, Bedienungsräume, Aufsichtsräume
- Produktion, Experimente, Hand- und Maschinenarbeit: Werkhallen, Werkstätten, Technologische Labore, physikalische und elektrotechnische Labore, chemische und bakteriologische Labore, Tierhaltung, Pflanzenzucht, Küchen
- Lagern, Verteilen und Verkaufen: Lagerräume, Sammlungsräume, Archive, Kühlräume, Annahme- und Ausgaberäume, Verkaufsräume, Ausstellungsräume
- Bildung, Unterricht und Kultur: Unterrichts- und Übungsräume, Bibliotheken, Sporträume, Versammlungsräume, Bühnen- und Studioräume, Schauräume, Sakralräume
- Heilen und Pflegen: Räume mit medizinischer Ausstattung, Operationsräume, Strahlendiagnostik und -therapie, Physiotherapie und Reha, Bettenräume, Pflegeräume
- Sonstige Nutzflächen: Sanitärräume, Garderoben, Abstellräume, Fahrzeugabstellflächen, Fahrgastflächen, Schutzräume
Technikfläche (TF)
Technische Funktionsflächen für die Unterbringung zentraler Haustechnik werden der Technikfläche zugerechnet. Die entsprechenden Nutzungen sind:
- Aufbereitung sowie Ver- und Entsorgung von Wasser
- Heizung und Brauchwassererwärmung
- Raumlufttechnische Anlagen
- Elektrische Stromversorgung
- Fernmeldetechnik
- Aufzugs- und Förderanlagen
- Sonstige betriebstechnische Anlagen
Verkehrsfläche (VF)
Alle Wege für den Zugang zu Räumen und den Verkehr innerhalb der Gebäude oder das Verlassen in Notfällen zählen zur Verkehrsfläche. Genaue Nutzungen werden wie folgt definiert:
- Flure
- Hallen
- Treppen
- Schächte für Förderanlagen
- Fahrzeugverkehrsflächen
- Sonstige Verkehrsfläche
Konstruktionsgrundfläche (KGF)
Die Summe der Grundflächen der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerkes ist die Konstruktionsgrundfläche (KGF). Die Differenz zwischen der Bruttogrundfläche und der Nettoraumfläche wird zur Ermittlung des KGF herangezogen.
Dazu gehören die für Bauteile nötigen Stehflächen, die nicht anderweitig genutzt werden können. Zu berücksichtigen sind jeweils die Fertigmaße folgender Bauteile in Bodennähe, einschließlich Putz und raumhoher Verkleidung:
- Wände, Stütze, Pfeiler, Schornsteine
- Raumhohen Vormauerungen und Verkleidungen
- Installationshohlräume
- Wandnischen und –schlitze,
- Wandöffnungen, z. B. Türen, Fenster, Durchgänge,
- Installationskanäle und -schächte
- Kriechkeller bis 1,0 m² lichtem Querschnitt
Wann und wofür wird die Bruttogrundfläche ermittelt?
Bei Bauprojekten wird die Bruttogrundfläche herangezogen, um die normalen Gebäudeherstellungskosten zu ermitteln. Die entsprechende Formel hierfür lautet:
Regel-Herstellungskosten pro m² × Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten
Bleiben wir bei unserem Beispiel mit einer BGF von 229,75 Quadratmetern. Die Regel-Herstellungskosten werden von einem sachverständigen Gutachter auf 1.200 Euro pro Quadratmeter geschätzt. Daraus ergibt sich die folgende Kostenberechnung:
1.200 € x 229,75 qm = 275.700 €
In unserem Beispiel belaufen sich die Gebäudeherstellungskosten demnach auf 275.700 Euro. Diese Summe kann als Orientierung für geplante Bauvorhaben dienen. Es ist wichtig, an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass diese Einschätzung nicht den tatsächlichen Baukosten entspricht, sondern den üblichen Herstellungskosten pro Quadratmeter. Letztere werden je nach Art des Grundstücks und des Gebäudes ermittelt und können je nach Objekt variieren.
Steht ein Kauf oder Verkauf an, kann der Gutachter anhand der Herstellungskosten den Sachwert einer Immobilie ermitteln. Dabei berücksichtigt er die Wertminderung des Gebäudes aufgrund von Abnutzung und anderen Alterungsprozessen.
So bestimmen Sachverständige den Marktwert einer Immobilie nach dem Sachwertverfahren, das als das komplizierteste aller standardisierten Verfahren zur Immobilienbewertung gilt. Aus diesem Grund sollten Sie die Wertermittlung einem unabhängigen, zertifizierten Gutachter anvertrauen.
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Bruttogrundfläche berechnen: So geht’s
In einem Gebäude mit mehreren Stockwerken, Dachgeschoss oder Keller hat jedes Stockwerk seine eigene Grundfläche. Alle Ebenen zusammen ergeben die Bruttogrundfläche Ihrer Immobilie. Die Berechnung der Bruttogrundfläche gründet sich auf die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese regelt in Anlehnung an die DIN 277, dass nur die bebauten Flächen eines Gebäudes bei der Ermittlung der BGF zu berücksichtigen sind. Dabei werden drei Bereiche unterschieden:
- Bereich a: überdacht und allseitig bis zur vollen Höhe umschlossen
- Bereich b: überdacht, aber nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
- Bereich c: nicht überdacht
Wenn Sie die Bruttogrundfläche ermitteln, berücksichtigen Sie nur die Grundflächen der Bereiche a und b. Die Bereiche a sind vollständig in der Bruttogrundfläche enthalten. Ebenso die Bereiche b, allerdings nur dort, wo die Flächen umschlossen sind.
Flächen, die nicht vollständig umschlossen sind, werden nur bis zur Begrenzung der vertikalen Projektion ihrer Überdeckung einbezogen (vgl. Infografik).
Die DIN 277 spezifiziert die Berechnung und die Flächen a, b und c weiter. In der Praxis wird die Bruttogrundfläche allerdings nicht immer so genau ermittelt. Die Unterscheidung der Flächen ist jedoch wichtig, da sie im Sachwertverfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie unterschiedlich berücksichtigt werden.
Das Sachwertverfahren basiert maßgeblich auf Markt- und Expertenwissen. Beauftragen Sie daher einen zertifizierten und unabhängigen Gutachter mit der Ermittlung des Marktwertes Ihrer Immobilie.
Sie können die BGF auch mit Hilfe unseres kostenlosen Rechners ermitteln:
Wie wird die Bruttogrundfläche berechnet?
Zur Veranschaulichung, wie Sie die Bruttogrundfläche berechnen, dient das folgende Beispiel. Wir gehen von einem Einfamilienhaus mit Keller, zwei Vollgeschossen und Dachboden aus. Wenn Sie schließlich alle Stockwerke zusammenzählen, erhalten Sie die Bruttogrundfläche Ihres Hauses.
| Geschoss | Maße | Fläche | BGF | Bereich |
| Dachgeschoss | ||||
| Dachboden (lichte Höhe < 1,25 m) | 9,5 x 7 m | 66,5 qm | – | NF |
| Zwischensumme | 66,5 qm | 0 | ||
| Erdgeschoss | ||||
| Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Gästezimmer, WC, Flur, Treppenhaus | 9,5 x 7 m | 66,5 qm | 66,5 qm |
NF, VF Bereich a |
| Terrasse (nicht umschlossen) | 8,5 x 2,5 | 21,25 qm | – | Bereich c |
| Garage | 5,5 x 5,5 | 30,25 qm | 30,25 qm |
NF Bereich a |
| Zwischensumme | 118 qm | 96,75 qm | ||
| Obergeschoss | ||||
| Schlafzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer, Bad, Flur, Treppenhaus | 9,5 x 7 m | 66,5 qm | 66,5 qm | NF, VF |
| Balkon (nicht umschlossen) | 5 x 2,5 m | 12,5 qm | – | Bereich c |
| Zwischensumme | 79 qm | 66,5 qm | ||
| Kellergeschoss | ||||
| Kellerraum, Waschraum, Hobbyraum, Technikraum, Flur, Treppenhaus | 9,5 x 7 m | 66,5 qm | 66,5 qm |
NF, TF, VF Bereich a |
| Zwischensumme | 66,5 qm | 66,5 qm | ||
| Gesamtsumme | 229,75 qm | |||
Wichtig: Beachten Sie, dass tragende Konstruktionen wie Wände einschließlich Verputz oder Verkleidung ebenfalls in die Bruttogrundfläche einbezogen werden.
Die Wohnfläche wird ohne diese Konstruktionsflächen berechnet, schließt aber andere Flächen wie Balkone und Terrassen anteilig mit ein.
Welche Räume zählen nicht zur Berechnung der Bruttogrundfläche?
Aus der obigen Tabelle ersehen Sie bereits, dass bei der Berechnung der Bruttogrundfläche nicht alle Räume einer Etage berücksichtigt werden. Folgenden Flächen sind ausgeschlossen:
- Dach- beziehungsweise Spitzböden, Mansarden und Kriechkeller mit einer lichten Höhe von weniger als 1,25 Metern
- Bereiche, die ausschließlich für die Wartung, Inspektion und Reparatur von Baukonstruktionen und technischen Anlagen genutzt werden
- Bereiche unter baulichen Hohlräumen, zum Beispiel über abgehängten Decken
Beinhaltet die Bruttogrundfläche Dachgeschoss, Keller und Garage?
Die DIN 277 erlaubt es, Räume mit eingeschränkter Nutzbarkeit in die Bruttogrundfläche einzubeziehen, zum Beispiel als Lager- und Abstellräume oder Räume für betriebstechnische Anlagen.
Entscheidend für die Anrechenbarkeit etwa von Dachböden und Kellern ist deren Nutzbarkeit. Dachgeschosse und Kellerräume mit einer lichten Höhe von mindestens 1,25 Metern können als nutzbar angesehen werden, wenn sie begehbar sind und eine feste Decke haben. Räume, die weniger als 1,25 Meter hoch sind, werden nicht eingerechnet. Die lichte Höhe ist die Raumhöhe zwischen der Oberkante des fertigen Fußbodens und der Unterkante der Decke.
Vollständig umschlossene Garagen sind als Nutz-, Verkehrs- oder Technikflächen Teil des Bereichs a und werden in die Bruttogrundfläche einbezogen. Carports, die überdacht, aber nicht allseitig in voller Höhe umschlossen sind, werden in die Fläche b und damit ebenfalls in die Bruttogrundfläche eingerechnet.
Kompetente und professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie
Als Experten auf diesem Gebiet berechnen wir den Wert Ihrer Immobilie unter anderem mit der Bruttorundfläche nach dem Sachwertverfahren. Auf diese Weise stellen wir sicher, dass die Informationen zum Wert Ihrer Immobilie verlässlich und transparent in Bezug auf Aufwand und Kosten sind.
