Was sind Bodenrichtwerte? Wie werden Bodenrichtwerte ermittelt? Wie lautet die Berechnungsformel? Wo werden sie veröffentlicht? Ist der Bodenrichtwert gleich der Grundstückspreis oder welche Aussagekraft hat er? Unterscheiden sich Bodenrichtwerte für bebaute Grundstücke von unbebauten? Und was ist ein Richtwertgrundstück? Diese und weitere Fragen klären wir in diesem Artikel.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Bodenrichtwert ist der Durchschnittswert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens, bezogen auf ein bestimmtes Gebiet (Richtwertzone).
- Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre. Als Basis nutzen sie Kaufpreissammlungen aus notariell beglaubigten Grundstücksverkäufen.
- Bodenrichtwerte sind in den BORIS-Plattformen der Bundesländer veröffentlicht. Für erste allgemeine Informationen steht auch das nationale BORIS-Portal zur Verfügung.
- Der Bodenrichtwert liefert nur eine erste Orientierung zum Wert des Bodens in einem bestimmten Gebiet. Er trifft keine verlässliche Aussage über den Marktwert eines einzelnen Grundstücks. Für eine genaue Wertermittlung sollten Sie ein professionelles Gutachten von einem Sachverständigen mit Marktkenntnis erstellen lassen.
- Der Bodenrichtwert ist nicht mit dem Grundstückspreis gleichzusetzen. Er bildet lediglich einen Berechnungsfaktor für die Ermittlung des Gesamtwerts eines Grundstücks.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert gibt den Durchschnittswert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens an. Dabei bezieht er sich gemäß § 196 Baugesetzbuch (BauGB) auf bestimmte Gebiete (sogenannte Richtwertzonen), die in Nutzungsart und -maß weitgehend gleich sind.
Achtung: Der Bodenrichtwert ist nur als Anhaltspunkt zu betrachten. Auch schließt er eine Bebauung nicht mit ein. Wenn Sie nach einem Bodenrichtwert für ein bebautes Grundstück suchen – den gibt es nicht! Benötigen Sie den exakten Marktwert für ein einzelnes Grundstück ziehen Sie einen erfahrenen Sachverständigen für die Wertermittlung hinzu. Unsere Gutachter verfügen über eine umfassende Marktkenntnis und nehmen eine fundierte Grundstücksbewertung für unterschiedlichste Zwecke vor.
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Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Den Bodenrichtwert zu ermitteln, ist Aufgabe der regionalen Gutachterausschüsse. Als Basis nutzen die Ausschüsse Kaufpreissammlungen, die auf notariell beurkundeten Grundstücksverkäufen aus einem bestimmten Zeitraum basieren, sowie weitere Faktoren. Daraus ermitteln sie die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für sogenannte Richtwertzonen. Nach § 196 BauGB sind das Gebiete, die „[…] nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.“, die also im Wesentlichen gleiche Lage- und Nutzungsverhältnisse aufweisen.
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
Bodenrichtwerte werden mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres von den regionalen Gutachterausschüssen berechnet und veröffentlicht. Erste allgemeine Ergebnisse finden Sie in den Bodenrichtwertkarten und Bodenrichtwerttabellen der nationalen BORIS-Plattform.
Für amtliche Auskünfte und weitere Daten über Bodenrichtwerte, insbesondere in Bezug auf die Grundsteuer, sollten Sie die BORIS-Plattformen der Bundesländer nutzen:
- BORIS-Plattform Baden-Württemberg
- BORIS-Plattform Bayern
- BORIS-Plattform Berlin
- BORIS-Plattform Brandenburg
- BORIS-Plattform Bremen
- BORIS-Plattform Hamburg
- BORIS-Plattform Hessen
- BORIS-Plattform Mecklenburg-Vorpommern
- BORIS-Plattform Niedersachsen
- BORIS-Plattform Nordrhein-Westfalen
- BORIS-Plattform Rheinland-Pfalz
- BORIS-Plattform Saarland
- BORIS-Plattform Sachsen
- BORIS-Plattform Sachsen-Anhalt
- BORIS-Plattform Schleswig-Holstein
- BORIS-Plattform Thüringen
Bodenrichtwert berechnen: Wie funktioniert das?
Grundsätzlich gibt es keine Berechnungsformel, mit der Sie Bodenrichtwerte berechnen können. Diese Aufgabe obliegt den regional zuständigen Gutachterausschüssen. Es ist für Laien ohne Zugang zu realen Transaktionsdaten also unmöglich, den Bodenrichtwert zu berechnen. Zudem ist es unnötig: Wer seinen Grundstückswert erfahren möchte, wendet sich an einen Gutachter.
Wie aussagekräftig ist der Bodenrichtwert?
Wie der Name bereits sagt, handelt es sich bei Bodenrichtwerten lediglich um Richtwerte. Sie können zwar für eine erste Orientierung hilfreich sind, aber sie geben keine verlässlichen Informationen zum Wert eines einzelnen Grundstücks.
Bodenrichtwerte stellen den Durchschnitt für eine bestimmte Zone dar. Individuelle Gegebenheiten, wie zum Beispiel die Bodenbeschaffenheit, der Erschließungsgrad oder eine Hanglage fließen dabei nicht mit ein. Dazu kommt, dass Bodenrichtwerte häufig nur alle zwei Jahre ermittelt werden und daher nicht immer aktuell sind. Zudem beziehen sich Bodenrichtwerte auf ein konkretes Bodenrichtwertgrundstück. Sie müssen vom Gutachter auf die realen Gegebenheiten des zu bewertenden Grundstücks angepasst werden. So winken zum Beispiel Abschläge auf den Bodenrichtwert, wenn das Grundstück eine Hanglage hat.
Zu- und Abschläge auf den Bodenrichtwert
Um den realen Bodenwert für ein Grundstück zu bestimmen, sind weitere wertsteigernde oder -mindernde Faktoren in Form von Zu- oder Abschlägen zu den Bodenrichtwerten zu berücksichtigen. Weichen einzelne Grundstücke von durch wertmindernde Umstände wie Hanglage, Lärm-, Geruchs-, Rauch- oder Staubbelästigung vom Richtwertgrundstück ab, werden diese pauschal mit 20 Prozent abgegolten. Es steht dem Eigentümer frei, noch höhere Wertabschläge durch einen Sachverständigen nachweisen zu lassen. Das ergibt Sinn, wenn die genannten wertmindernden Voraussetzungen gebündelt auftreten.
Doch keiner dieser Boden(richt)werte ist gleichbedeutend mit dem Grundstückspreis.
Hinweis: Wie mit Hilfe des Bodenrichtwertes samt Zu- und Abschlägen letztlich der Wert für ein (un-)bebautes Grundstück ermittelt wird, wissen die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung. Wir wissen, wie wir die Parameter verändern müssen, um vom Richtwertgrundstück auf den akkuraten Wert Ihres Grundstücks zu schließen. Wir können einen angepassten Bodenrichtwert berechnen und somit einen korrekten und zweckmäßigen Verkehrswert für Ihr Grundstück ermitteln.
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert
Wir beantworten Ihnen die häufigsten Fragen rund um Bodenrichtwerte für unbebaute und bebaute Grundstücke.
Ist Bodenrichtwert gleich Grundstückspreis?
Nein, der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebauten Boden in einer bestimmten Region.
Davon abzugrenzen ist der Bodenwert, der den Wert eines Gesamtgrundstücks ohne die vorhandene Bebauung aufzeigt. Um ihn zu berechnen, ist der Bodenrichtwert ein wichtiger Faktor, erfährt allerdings Zu- oder Abschläge.
Der Grundstückswert gemäß § 78 Bewertungsgesetz (BewG) geht noch einen Schritt weiter – er umfasst zusätzlich den Gebäudewert und den Wert von Außenanlagen, also das Grundstück inklusive Bebauung.
Wenn Sie eine Auskunft über den genauen Marktwert Ihres Grundstücks benötigen, dann sind Sie mit einem Kurzgutachten für private Angelegenheiten oder einem Verkehrswertgutachten für behördliche und gerichtliche Zwecke auf der sicheren Seite. Unsere öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter beraten Sie gern in einem kostenlosen Erstgespräch.
Wo finden wir die höchsten Bodenrichtwerte 2024 in Deutschland?
Generell lässt sich feststellen, dass die Bodenrichtwerte im Jahr 2024 gegenüber dem Vorjahr gesunken sind. Wir haben einen Blick auf die Zahlen in Deutschlands Metropolen geworfen und uns dabei auf Grundstücke fokussiert, die für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäuser zugelassen sind. Das sind die höchste Bodenrichtwerte in Deutschland 2024 für Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in A-Städten:
| Stadt | Stadtteil | Bodenrichtwert |
| Berlin | Dahlem (Finkenpark), Grunewald (Königs- und Bismarckallee) | 2.900 €/m² |
| Frankfurt am Main | Westend Süd | 7.650 €/m² |
| Hamburg | Harvestehude | 5.537 €/m² |
| München | Bogenhausen, Giesing, Solln, Neuhausen-Nymphenburg | 4.800 €/m² |
| Stuttgart | Mitte | 5.400 €/m² |
Wozu dient der Bodenrichtwert für Grundstücke?
Die Ermittlung von Bodenrichtwerten hat zum Ziel, den Grundstücksmarkt flächendeckend transparenter zu gestalten. Darüber hinaus ist er relevant für
- die Erhebung der Grundsteuer. In vielen Bundesländern müssen Sie einen Bodenrichtwert in der Grundsteuererklärung angeben.
- Käufer und Verkäufer von unbebauten Grundstücken, jedoch nur als erste Orientierung. In der Regel weichen die tatsächlichen Kaufpreise von den ermittelten Bodenrichtwerten deutlich ab. Bodenrichtwert ist also nicht gleich Grundstückspreis. Für eine genaue Ermittlung der marktüblich erzielbaren Preise sind Zu- und Abschläge zum Bodenrichtwert zu berücksichtigen.
- die Wertermittlung von Immobilien. Die gesetzliche Grundlage bilden die Immobilienwertermittlungsverordnung (§§ 13 ff. ImmoWertV).
Benötige ich den Bodenrichtwert für die Grundsteuererklärung?
In vielen Bundesländern müssen Sie einen Bodenrichtwert für unbebaute und bebaute Grundstücke in der Grundsteuererklärung angeben. Er hat Einfluss auf den Grundsteuerwert und damit die Höhe der Grundsteuer. Die Bodenrichtwerte rufen Sie in der Regel in den BORIS-Portalen der Bundesländer ab.
Gilt der Bodenrichtwert auch für ein bebautes Grundstück?
Bodenrichtwerte beziehen sich ausschließlich auf unbebaute Grundstücke. Für bebaute Grundstücke gilt laut § 196 BauGB, dass die Werte herangezogen werden, die sich ohne eine Bebauung ergeben würden. Die Bodenrichtwerte treffen demnach bei bebauten Grundstücken keine Aussage über den Gesamtwert des Grundstücks inklusive Bebauung.
Welche Abschläge auf den Bodenrichtwert gelten bei einem Grundstück mit Hanglage?
Wertmindernde Umstände, die nur einzelne Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone betreffen, werden gemäß § 145 Abs. 3 BewG pauschal mit einem Abschlag von 20 Prozent angesetzt.
Bodenrichtwert ermitteln: Welche Kosten fallen für Grundstückseigentümer an?
In der Regel können Sie die Bodenrichtwertkarten und -tabellen online in den BORIS-Portalen oder vor Ort in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse kostenfrei einsehen. Aber Vorsicht: Schriftlich angeforderte Auskünfte sind mit Gebühren verbunden.
Was passiert, wenn es keinen Bodenrichtwert für meine Gegend gibt?
Haben die Gutachterausschüsse keinen (aktuellen) Bodenrichtwert für die Richtwertzone ermittelt, in der Ihr Grundstück liegt, wird der Bodenwert gemäß § 145 Abs. 3 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abgeleitet und um 20 Prozent reduziert.
Fazit: Besser den Grundstückswert als mühsam den Bodenrichtwert berechnen
Halten Sie sich nicht damit auf, den Bodenrichtwert zu ermitteln. Mangels Berechnungsformel können Sie den Bodenrichtwert nicht in Eigenregie berechnen. Ohnehin bringt es Ihnen nicht viel, den Bodenrichtwert zu berechnen. Denn nur Immobiliensachverständige wissen, welche Zu- oder Abschläge gemacht werden müssen, um die Abweichung vom Bodenrichtwertgrundstück angemessen zu berücksichtigen.
Wenn Sie den genauen Verkehrswert Ihrer Immobilie bestimmen möchten, dann ist ein passendes Wertgutachten das Mittel der Wahl. Die vielfach zertifizierten Gutachter der Heid Immobilien GmbH arbeiten streng nach gesetzlichen Standards – so gewährleisten wir eine solide und zuverlässige Wertermittlung für Sie. Dabei profitieren Sie vom Vier-Augen-Prinzip sowie einer Festpreisgarantie. Selbst wenn unsere tatsächlichen Aufwände höher ausfallen als erwartet, halten wir uns an die vereinbarten Kosten.
