Die Rolle des Betreuungsgerichts beim Hausverkauf durch Betreuer
Menschen, die ihr Leben nicht mehr selbst regeln können, benötigen einen Betreuer. Sind keine Angehörigen da und bereit, sich um die Person zu kümmern, springt ein Berufsbetreuer ein. Dieser kann unter bestimmten Voraussetzungen die Immobilie des Betreuten verkaufen, um zum Beispiel Pflegekosten zu decken, muss dabei aber strenge gesetzliche Vorgaben einhalten. Welche Voraussetzungen dafür nötig sind, welche Rolle das Betreuungsgericht beim Hausverkauf spielt und wie das Verfahren abläuft, erklären wir in diesem Ratgeber.
Eine Betreuerin kann je nach Vertretungsbefugnis auch die Vermögenssorge für ihre Schutzbefohlene tragen.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. Hausverkauf durch Betreuer – Voraussetzungen
- 3. So funktioniert der Hausverkauf mit Genehmigung des Betreuungsgerichts
- 4. Darauf müssen Betreuer beim Immobilienverkauf achten
- 5. Worauf Käufer beim Hausverkauf durch Betreuer achten sollten
- 6. Betreuungsgericht lehnt Hausverkauf ab
-
7. Häufige Fragen zum Thema
- 7.1 Wer braucht einen Betreuer?
- 7.2 Wann wird ein Betreuer bestellt?
- 7.3 Was umfasst ein Betreuungsantrag?
- 7.4 Was darf ein gerichtlich bestellter Betreuer?
- 7.5 Wann ist eine betreuungsgerichtliche Genehmigung beim Hausverkauf notwendig?
- 7.6 Wann ist die Genehmigung des Betreuungsgericht für den Immobilienverkauf rechtskräftig?
- 7.7 Darf ein Betreuer ein Haus gegen den Willen des Eigentümers verkaufen?
- 7.8 Wie kann ich den Hausverkauf durch Betreuer verhindern?
- 7.9 Immobilienverkauf: Was darf ein befreiter Betreuer?
- 7.10 Darf ein Betreuer das Haus des Betreuten kaufen?
- 7.11 Was passiert, wenn der Betreuer das Haus unter Wert verkauft?
- 8. Verkehrswertgutachten für das Betreuungsgericht
Das Wichtigste in Kürze
- Verkauft ein Betreuer die Immobilie der Person, die er betreut, muss er einige Voraussetzungen erfüllen.
- Ein Hausverkauf durch den Betreuer bedarf der Genehmigung des Betreuungsgerichts und muss den Wünschen des Betreuten entsprechen, soweit diese nicht dem Wohl des Betreuten entgegenstehen.
- Das Betreuungsgericht ist eine Abteilung des Amtsgerichts. Über Immobilienverkäufe entscheidet meist kein Richter, sondern ein Rechtspfleger.
- Ein Hausverkauf durch einen Betreuer ist nicht genehmigungsfähig, wenn der Verkaufspreis signifikant unter dem Verkehrswert liegt, es sei denn, das Gericht genehmigt dies ausdrücklich im Interesse des Betreuten.
- Ist ein Betreuer involviert, verlängert sich die Dauer des Hauskaufs aufgrund der betreuungsgerichtlichen Genehmigung und der zweiwöchigen Widerspruchsfrist.
Hausverkauf durch Betreuer – Voraussetzungen
Der Hausverkauf ist praktisch das letzte Mittel, das einem Betreuer zur Verfügung steht, um die Rechnungen seines Schützlings zu begleichen. Meist wird der Verkauf des Eigenheims notwendig, um einen Platz in einem Pflegeheim zu finanzieren.
Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Betreuer eine Immobilie, deren Eigentümer sein Schützling ist, verkaufen darf:
- Betreuungsvollmacht: Der Betreuer muss wirksam gerichtlich bestellt sein.
- Vertretungsbefugnis: Sein Handlungsspielraum muss den Verkauf von Immobilien des Betreuten beinhalten.
- Genehmigungspflicht: Ohne Genehmigung des Betreuungsgerichts findet kein Immobilienverkauf durch Betreuer statt.
- Verkehrswertgutachten: Der Verkaufspreis muss mindestens dem Marktwert der Immobilie entsprechen. Dieser wird von einem qualifizierten (zertifizierten oder gar öffentlich bestellten und vereidigten) Immobiliensachverständigen gerichtsfest ermittelt.
Das Betreuungsrecht hat sich 2023 geändert; die aktuell gültigen Informationen samt Vorsorgevollmacht finden Sie in der Broschüre „Betreuungsrecht“ des Bundesjustizministeriums.
Betreuung, Vormundschaft, Pflegschaft – alles dasselbe?
Nein. Betreut werden Erwachsene. Hilfe zur Selbsthilfe lautet das Motto bei der Betreuung. Der Betreuer soll so wenig wie möglich und so viel wie nötig für den Betreuten erledigen.
Minderjährige bekommen vom Familiengericht einen Vormund zugewiesen. Das geschieht, wenn das Kind keine Eltern mehr hat oder diese nicht mehr für ihr Kind sorgen können. Der Vormund kümmert sich um das Wohlergehen und das Vermögen des Kindes, das sogenannte Mündel. Die Vormundschaft muss nicht zwingend von einer Person übernommen werden – auch eine Behörde kommt dafür in Frage.
Die Pflegschaft ist keine komplette Betreuung, sondern eine Ansammlung von Einzelmaßnahmen. Im Vorfeld wird bestimmt, für welche Angelegenheiten der Betreuer zuständig und handlungsfähig ist. Im Zusammenhang mit Immobilien und einem Hausverkauf spielen vor allem eine Pflegschaft für Vermögen und die Nachlasspflegschaft eine Rolle.
So funktioniert der Hausverkauf mit Genehmigung des Betreuungsgerichts
Muss der Betreuer das Haus der zu betreuenden Person verkaufen, setzt er sich frühestmöglich mit dem Betreuungsgericht in Verbindung. Das Betreuungsgericht beauftragt einen zertifizierten Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beziehungsweise kann dem Betreuer einen Immobiliengutachter empfehlen. Der vom Sachverständigen ermittelte Verkehrswert ist gleichzeitig die Untergrenze als Verkaufspreis.
Nun sucht der Betreuer einen Käufer für die Immobilie. Damit der notariell beurkundete Kaufvertrag wirksam wird, benötigt er eine betreuungsgerichtliche Genehmigung. Es dauert bis zu acht Wochen, bis die betreuungsgerichtliche Genehmigung für den Hausverkauf vorliegt. Im Anschluss an die Bekanntgabe der Genehmigung wird der Betreute über den Hausverkauf informiert – insbesondere dann, wenn der anfechtbare Gerichtsbeschluss nicht dem Willen des Immobilieneigentümers entspricht. Dies ist im Gesetz über Verfahren in Familiensachen und Angelegenheiten der freien Gerichtsbarkeit (§ 41FamFG) niedergeschrieben.
14 Tage haben der Betreute und seine Angehörigen Zeit, um einen Widerspruch einzureichen. Die Dauer, bis die Genehmigung des Betreuungsgerichts für den Hausverkauf final vorliegt, beträgt oft zehn Wochen ab Vertragsunterzeichnung beim Notar.
(Vorgezogene) Erbauseinandersetzungen sind vielleicht mit ein Grund, warum ein Betreuer im Interesse des Betreuten nicht dazu verpflichtet ist, die Angehörigen proaktiv über den Hausverkauf zu informieren.
Achtung: Umfasst die Vertretungsbefugnis des Betreuers nicht ausdrücklich einen Immobilienverkauf, ist ein entsprechendes Geschäft selbst mit Genehmigung des Betreuungsgerichts ungültig.
Der Kaufvertrag ist erst rechtswirksam, wenn die betreuungsgerichtliche Genehmigung für den Hausverkauf vorliegt. Diese darf nur erteilt werden, wenn der Verkaufspreis mindestens so hoch ist wie der ermittelte Verkehrswert. Hat das Gericht den Kaufvertrag genehmigt, wird dieser nach Ablauf der Widerspruchsfrist mit der Unterschrift des gesetzlichen Betreuers rechtswirksam. Denn die Abgabe der Willenserklärung des Betreuers ersetzt die Willenserklärung des Betreuten. Kann und will der Betreute Willenserklärungen dieser Tragweite noch selbst abgeben, geht es schneller, da dann keine Genehmigung durch das Betreuungsgericht erforderlich ist.
Darauf müssen Betreuer beim Immobilienverkauf achten
Um eine Immobilie für seinen Schützling zu verkaufen, muss ein Berufsbetreuer prinzipiell die Vertretungsbefugnis zur Vermögenssorge haben. Diese reicht für eine so folgenschwere Angelegenheit wie die Veräußerung einer Immobilie aber nicht aus. Es bedarf zusätzlich der Genehmigung des Betreuungsgerichts für den Hausverkauf. Aufgrund der Bearbeitungsdauer samt Widerspruchsfrist empfiehlt sich eine frühe Antragstellung. Allerdings genehmigen Betreuungsgerichte die Veräußerung der Immobilie nicht im Vorfeld, sondern erst, wenn der konkrete Kaufvertrag vorliegt.
Dem Betreuer bleibt nur noch eine Möglichkeit, um die Rechnungen des Betreuten zu bezahlen.
Die Genehmigung durch das Betreuungsgericht stellt keinen Freifahrtschein dar, sondern lediglich eine Gestattung. Betreuer müssen den Verkauf der Immobilie unter Wahrung der Interessen des Betreuten abwickeln. In Zeiten steigender Grundstückspreise wird ein voreiliger Verkauf von den Gerichten als Pflichtverletzung in Bezug auf die Vermögenssorge betrachtet. Der Betreuer haftet diesbezüglich gegenüber dem Betreuten – nicht gegenüber Dritten.
Der Betreuer darf die Immobilie nicht verramschen. Es ist seine Pflicht, Haus und Grund zu einem marktgerechten Preis zu verkaufen. Dabei kann er sich nicht auf die Aussagen von Maklern oder Angebotspreise in Immobilienportalen berufen, sondern muss sich an den Marktwert halten, den ein unabhängiger und vor Gerichten anerkannter Gutachter in seinem Verkehrswertgutachten festgehalten hat. Ein Verkauf unterhalb dieses Verkehrswertes ist nicht rechtswirksam. Da der Betreuer mit seiner Unterschrift beim Notar die Transaktion abwickelt, trägt er bei einer Rückabwicklung die bereits entstandenen Notarkosten und gegebenenfalls die Rechtskosten, wenn das Grundstücksgeschäft annulliert oder vor Gericht verhandelt wird.
Da Betreuer selten Immobilienfachleute sind, fahren sie gut damit, sich frühzeitig an das Betreuungsgericht zu wenden und den Rechtspfleger um Rat zu fragen. Eine weitere Anlaufstelle ist der Sachverständige, der das Verkehrswertgutachten für das Betreuungsgericht angefertigt hat.
Hinweis: Sie sind Betreuer, möchten die Ihnen anvertraute Immobilie zum bestmöglichen Preis im Sinne Ihres Betreuten veräußern? Die Heid Immobilienbewertung bietet Ihnen auf Wunsch das Rundum-Sorglos-Paket. Wir ermitteln zunächst den realen Marktwert der Immobilie. Anschließend kümmern wir oder unsere seriösen Partner sich um den reibungslosen Verkauf der Immobilie. Ihre Vorteile: Sie sind weder dem Stress, den ein Hausverkauf mit sich bringt, ausgesetzt - und sie eliminieren das Risiko, Fehler zu Lasten Ihres Betreuten zu machen.
Typischer Ablauf eines Hausverkaufs durch Betreuer.
Worauf Käufer beim Hausverkauf durch Betreuer achten sollten
Wer ein Haus von einem Betreuer erwirbt, der die Immobilie für seinen Schützling veräußert, sollte vorsichtig sein – und Zeit mitbringen. Ein Schnäppchen wird der Käufer eher nicht machen, denn der Kaufpreis darf nicht unter dem Marktwert liegen, welchen ein Immobiliensachverständiger in einem aktuellen Verkehrswertgutachten ermittelt hat.
Käufer sollten sich die Papiere des Betreuers zeigen lassen: Da ist zunächst die gültige gerichtliche Bestellungsurkunde, dass der Betreuer für den Eigentümer handeln darf. Diese gilt meist für zwei, maximal sieben Jahre (§ 295 Abs. 2 FamFG). Die Vermögenssorge einschließlich des Verkaufs der Immobilie muss im Betreuungsauftrag stehen. Darüber hinaus muss der Betreuer explizit grünes Licht vom Betreuungsgericht für den Verkauf der Immobilie bekommen haben. Ein Hauskauf mit Betreuer kann sich hinziehen, denn bis das Betreuungsgericht die Genehmigung erteilt, können acht Wochen vergehen. An diese schließt sich eine zweiwöchige Widerspruchsfrist an, innerhalb derer der Immobilieneigentümer oder seine Angehörigen Beschwerde gegen den Hausverkauf beim Betreuungsgericht einreichen können.
Einen Rückzieher können Käufer nicht mehr machen, wenn sie den Kaufvertrag unterschrieben haben. Der Widerruf des Kaufvertrags ist nur möglich, wenn der Betreuer fälschlicherweise behauptet hat, es läge eine Genehmigung des Betreuungsgerichts vor. Daher sollten sich Käufer die Genehmigung zeigen lassen und den Kaufpreis mit dem Verkehrswertgutachten abgleichen.
Muss der Käufer eine Grundschuld eintragen lassen, ist dafür ebenfalls eine Genehmigung durch das Betreuungsgericht notwendig.
Betreuungsgericht lehnt Hausverkauf ab
Solange keine Genehmigung des Betreuungsgerichts für den Hausverkauf vorliegt, ist der unterzeichnete Kaufvertrag schwebend unwirksam.
Haben sich die Beteiligten an alle Vorsichtsmaßnahmen gehalten, also Gültigkeit und Umfang der gerichtlichen Bestellungsurkunde geprüft und den Kaufpreis mit dem Marktwert gemäß Gutachten verglichen, erfolgt im Normalfall eine Genehmigung. Diese kann verweigert werden, wenn die Immobilie keinem unbegrenzten öffentlichen Personenkreis angeboten wurde. Wer persönliche oder geschäftliche Verbindungen zu einem Berufsbetreuer nutzt und zum Verkehrswert kauft, bevor die Immobilie inseriert wurde, läuft Gefahr, leer auszugehen oder nachbessern zu müssen. Lehnt der Rechtspfleger den Hausverkauf ab, bleibt der Käufer je nach Vereinbarung mit dem Betreuer auf den Notarkosten sitzen.
Bei einem Hausverkauf, der vom Betreuungsgericht genehmigt werden muss, sind üblicherweise folgende Personen involviert:
- Rechtspfleger als Entscheider auf Seiten des Amtsgerichts
- Verfahrenspfleger, der vor Gericht für die Interessen des Betreuten eintritt (zum Beispiel falls der Hausverkauf gegen den Willen des Immobilieneigentümers erfolgt)
- Betreuer
- Notar
- Käufer
- Gutachter
Häufige Fragen zum Thema
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zu den Befugnissen eines gerichtlich bestellten Betreuers – insbesondere rund um das Thema Hausverkauf.
Wer braucht einen Betreuer?
Kann ein volljähriger Mensch seine Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht mehr selbst regeln und nicht mehr im eigenen Interesse Entscheidungen treffen, sieht der Gesetzgeber eine Betreuung vor. Häufig sind davon Menschen mit einer psychischen Erkrankung, einer geistigen oder körperlichen Beeinträchtigung, sowie Süchtige und demente Senioren betroffen.
Wann wird ein Betreuer bestellt?
Das Betreuungsgericht bestellt auf Anregung Dritter, oder auf Wunsch der betreuungsbedürftigen Person selbst, einen Betreuer. Mit einer Betreuungsverfügung kann jede mündige Person in Deutschland festlegen, wer ihr Betreuer werden soll, falls eine rechtliche Betreuung notwendig wird. Das Betreuungsgericht versucht, die Wünsche und Vorstellungen des zu Betreuenden zu berücksichtigen.
Was umfasst ein Betreuungsantrag?
Ein Betreuungsantrag ist ein formeller Antrag an das zuständige Gericht, um eine rechtliche Betreuung für eine Person einzurichten. Sie wird angeordnet, wenn die Person aufgrund von körperlichen oder geistigen Beeinträchtigungen nicht mehr in der Lage ist, ihre Angelegenheiten zu regeln. Der Betreuungsantrag legt dar, dass die betreffende Person eine rechtliche Betreuung benötigt und stellt Informationen über ihre Situation und ihren Unterstützungsbedarf bereit.
Den Umfang der Betreuung, die dem bestellten Betreuer zufällt, legt das Betreuungsgericht fest. Die Betreuung kann allumfassend sein oder nur einzelne Aufgabenbereiche betreffen. Sind gewisse Rahmenbedingungen erfüllt, die wir im Abschnitt „Hausverkauf durch Betreuer – Voraussetzungen“ erläutern, darf der Betreuer unter gewissen Umständen auch Immobilien des Betreuten verkaufen.
Was darf ein gerichtlich bestellter Betreuer?
Aufgaben und Handlungsspielräume, die ein gerichtlich bestellter Betreuer hat, hängen vom Umfang der Vertretungsbefugnis ab. Bausteine können sein:
- Aufenthaltsbestimmung
- Gesundheitliche Fürsorge
- Vermögensverwaltung
- Verwaltung von Haus- und Grundeigentum bzw. Regelung von Wohnungsangelegenheiten (Miete etc.)
- Wahrnehmung des Schriftverkehrs (Post- und Fernmeldeangelegenheiten, Vertretung gegenüber Behörden, Sozialleistungsträgern und Versicherern)
Besonders geschützte Rechtsgeschäfte müssen vom zuständigen Gericht extra genehmigt werden, bevor der Betreuer diese abwickeln darf. Dazu gehören in Bezug auf Immobilien: Hausverkauf, Kreditaufnahme, Erbauseinandersetzungen, Kündigung eines Mietvertrags sowie die Auflösung von Bankkonten.
Wann ist eine betreuungsgerichtliche Genehmigung beim Hausverkauf notwendig?
Eine betreuungsgerichtliche Genehmigung für einen Hausverkauf ist immer dann notwendig, wenn die Immobilie einer Person, die einen gesetzlichen Betreuer zur Verfügung gestellt bekommen hat, dem auch die Vermögenssorge obliegt, verkauft werden soll.
Wann ist die Genehmigung des Betreuungsgericht für den Immobilienverkauf rechtskräftig?
Entspricht der Verkaufspreis mindestens dem Verkehrswert der Immobilie, ist der Hausverkauf unter Einbezug des Betreuungsgerichts genehmigungsfähig. Der Beschluss des Betreuungsgerichts muss dem Eigentümer der Immobilie mitgeteilt werden. Verstreicht die Widerspruchsfrist von 14 Tagen nach schriftlicher Bekanntgabe der betreuungsgerichtlichen Genehmigungen ohne Beschwerde seitens des Betreuten und seiner Angehörigen, ist der Immobilienverkauf rechtskräftig.
Darf ein Betreuer ein Haus gegen den Willen des Eigentümers verkaufen?
Ja, unter Umständen darf der Betreuer ein Haus gegen den Willen des Betreuten verkaufen. Zwar darf der Betreuer nicht gegen die Wünsche des Betreuten agieren. Allerdings kann es zur Deckung der weiteren Pflegekosten (zum Beispiel zwecks Unterbringung in einem Pflegeheim) erforderlich sein, die Immobilie zu verkaufen. Er benötigt in jedem Fall die Erlaubnis des Betreuungsgerichts und darf die Immobilie nicht unter Wert veräußern.
Ein Betreuer muss nahestehende Angehörige der betreuten Person über den anstehenden Hausverkauf gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 1822 BGB) nur auf deren Verlangen informieren. Selbst der Betreute erfährt im Zweifelsfall erst durch den Beschluss des Betreuungsgerichts davon, dass er sein Heim verliert. Um diesen Verlust abzuwenden, bleiben ihm nur zwei Wochen für einen Widerspruch.
Wie kann ich den Hausverkauf durch Betreuer verhindern?
Finden Sie heraus, warum der Betreuer die Immobilie (Ihres Angehörigen) verkaufen möchte und ob er zu diesem Schritt berechtigt ist. Suchen Sie innerhalb der Familie nach Unterstützung, um den Hausverkauf zu stoppen. Sprechen Sie mit dem Betreuer und verdeutlichen Sie Ihre Bedenken. Schildern Sie den Fall einem Fachanwalt für Betreuungsrecht. Handelt der Betreuer mit dem Immobilienverkauf nicht im besten Interesse des Betreuten, beantragen Sie eine Überprüfung der Betreuung beim Betreuungsgericht.
Immobilienverkauf: Was darf ein befreiter Betreuer?
Im Sinne der Entbürokratisierung können bestimmte Betreuer hinsichtlich der Vermögensverwaltung von verschiedenen Pflichten befreit werden. Diese „befreiten“ Betreuer sind von der jährlichen Rechnungslegung befreit und müssen nur alle zwei Jahre (gegebenenfalls mit Fristverlängerung auf fünf Jahre) ein aktualisiertes Vermögensverzeichnis einreichen. Befreite Betreuer dürfen auch die Wohnung oder andere Immobilien des Betreuten verkaufen, wenn dies zu dessen Besten ist. Befreite Betreuer sind entweder nahe Angehörige (Eltern, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Enkel) des Betreuten oder Personen, die für einen Verein oder einer Behörde arbeiten und daher ohnehin einer internen Kontrolle unterliegen.
Darf ein Betreuer das Haus des Betreuten kaufen?
Ja, ein Betreuer darf das Haus des Betreuten kaufen. Allerdings ist hierfür neben der betreuungsgerichtlichen Genehmigung für den Hausverkauf die Bestellung eines Ergänzungsbetreuers erforderlich, der sich im fraglichen Zeitraum um die Angelegenheiten des Betreuten kümmert. Damit soll ein Interessenskonflikt vermieden werden.
Der Betreuer darf das Haus nur zum Verkauf anbieten, wenn dies aus finanziellen Gründen erforderlich ist. Er zahlt bei einem Erwerb mindestens den von einem neutralen Gutachter ermittelten Verkehrswert.
Was passiert, wenn der Betreuer das Haus unter Wert verkauft?
Das Rechtsgeschäft ist nicht genehmigungsfähig, wenn der Verkaufswert unter dem Verkehrswert liegt. Selbst wenn das Betreuungsgericht eine Genehmigung ausstellt, ist der Kauf rechtlich unwirksam, wenn der Kaufpreis nicht mindestens der Höhe des Verkehrswerts entspricht, den ein neutraler und zertifizierter Immobiliengutachter ermittelt hat.
Verkehrswertgutachten für das Betreuungsgericht
Die Immobiliensachverständigen der Heid Immobilien GmbH sind im gesamten Bundesgebiet verteilt und neben Häusern, Wohnungen und Gewerbeimmobilien auch mit der Bewertung von Sonderimmobilien vertraut.
Als öffentlich bestellte und zertifizierte Immobiliensachverständige erstellen unsere Gutachter valide Verkehrswertgutachten, die auch vor dem Betreuungsgericht Bestand haben.
Sie sind als Betreuer mit einem Hausverkauf betraut, haben noch eine Frage oder benötigen ein Gutachten? Kontaktieren Sie uns unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 oder schicken Sie das nachstehende Kontaktformular ab.
