Baunebenkosten berechnen – mit Checkliste
Baunebenkosten sind ein wichtiger, aber oft übersehener Aspekt beim Bau einer Immobilie. Während die Kosten für Grundstück, Bauarbeiten und Materialien in der Regel im Mittelpunkt der Aufmerksamkeit stehen, können die Baunebenkosten dafür verantwortlich sein, ob ein Bauprojekt im Rahmen des Budgets und damit erfolgreich abgeschlossen wird. Baunebenkosten sind ein Thema, mit dem sich angehende Bauherren intensiv befassen sollten, um finanzielle Stabilität und Planungssicherheit in ihrem Bauprojekt zu gewährleisten.
Auch Vermessungskosten sind Teil der Baunebenkosten und dürfen nicht vergessen werden.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Baunebenkosten sind zusätzliche Kosten, die neben den reinen Baukosten entstehen, wenn eine Immobilie errichtet wird.
- Beim Hausbau fallen immer Nebenkosten an. Dabei ist es irrelevant, ob es sich um ein Fertighaus oder ein Massivhaus, eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt.
- Zu Baunebenkosten zählen beispielsweise Erschließungskosten, Gebühren für Genehmigungen, Versicherungsprämien, Zinsen und die Energieversorgung während der Bauphase.
- Baunebenkosten werden oftmals unterschätzt oder gar vergessen. Dabei ist es wichtig, sie von Anfang an miteinzukalkulieren, da sie erheblichen Einfluss auf das Gesamtbudget Ihres Bauprojekts haben.
Was sind Baunebenkosten?
Baunebenkosten sind alle Kosten, die neben den reinen Baukosten anfallen und mit der Planung, Realisierung und Finanzierung eines Bauprojekts verbunden sind. Dazu gehören somit auch die Kosten für die Erschließung, Genehmigungsgebühren, Versicherungen, Honorare für Architekt und Bauleiter und sonstige Ausgaben.
Die Baunebenkosten fallen zusätzlich zu den regulären Baukosten an. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie sich für den Bau eines Fertighauses oder eines Massivhauses entschieden haben, oder ob Sie eine Privat- oder Gewerbeimmobilie errichten. Falls Ihnen ein Angebot eines Architekten oder eines Anbieters für Fertighäuser vorliegt, könnten einige Baunebenkosten bereits darin enthalten sein, da solche Angebote oft pauschale Leistungen umfassen.
Eine allgemeine Kostenschätzungen zu Baunebenkosten abzugeben ist sehr schwierig, da sowohl die individuellen Merkmale eines Hauses, sprich Größe, Komplexität, Lage als auch die spezifischen Anforderungen, sprich Bauweise und -zeit oder behördliche Auflagen variieren. Berechnen Sie daher vor Baubeginn die einzelnen Faktoren akkurat, um eine Budgetüberschreitung zu vermeiden. Beachten Sie, dass Baunebenkosten sowohl vor als auch während der Bauphase entstehen können.
Nebenkosten beim Grundstückskauf
Beim Kauf eines Baugrundstücks fallen neben den Kosten für das Grundstück weitere Nebenkosten an. Dazu zählen unter anderem Maklerprovision, Notarkosten, Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Die Höhe der Kaufnebenkosten kann je nach Region variieren. Beziehen Sie diese Kosten in Ihre Gesamtkalkulation ein, um ein wahrheitsgetreues Budget zu erhalten.
Kosten für die Bauvorbereitung
Die Pläne für Ihr Bauvorhaben sind fertig und die Handwerker stehen bereits in den Startlöchern. Bevor Sie jedoch nun mit dem Bau starten können, müssen mehrere Faktoren beachtet und das Grundstück vorbereitet werden.
Baugenehmigung
Um mit dem Bau Ihrer Immobilie zu starten, ist eine Baugenehmigung erforderlich, wodurch bereits anfängliche Baunebenkosten entstehen. Die Genehmigung muss beim örtlichen Bauamt beantragt werden. Die Baugenehmigung definiert, was auf einem Grundstück wo und wie gebaut werden darf. Die Vorgaben dafür können pro Bundesland unterschiedlich sein, deshalb ist eine frühzeitige Informationseinholung und Beantragung von Vorteil. Für die Baugenehmigung rechnen Sie mit 0,2 bis 0,7 % der Bausumme.
Vermessung
Je nach Art des Bauprojekts sind verschiedene Vermessungen notwendig, darunter die Abgrenzung der Grundstücksgrenzen, die Erstellung eines Höhenprofils des Geländes, die grobe und genaue Vermessung der Baugrube sowie die Vermessung des fertigen Gebäudes. Kalkulieren Sie mit Kosten von 2.500 Euro.
Gutachten
Unter gewissen Umständen benötigen Sie für Bau eines Hauses verschiedene Gutachten, die von Faktoren wie dem
Standort, dem Bauprojekt und den örtlichen Vorschriften abhängen. Die Preise liegen zwischen 500 und 3.000 Euro je nach Gutachten.
Zu den möglichen Gutachten gehören unter anderem:
- Baugrundgutachten
- Lärmschutzgutachten
- Artenschutzgutachten
- Altlastengutachten
Abrisse und Erdarbeiten
Sollten sich auf dem betreffenden Grundstück noch alte Gebäude befinden, die nicht renoviert werden können/sollen, müssen diese entsprechend entfernt werden. Die Kosten sind dabei stark von der Größe und der Bausubstanz der abzureißenden Immobilie abhängig. Auch potenzielle Hindernisse, wie zum Beispiel Bäume, müssen vor Baubeginn beseitigt werden.
Es können folgende Erdarbeiten im Zuge der Bauvorbereitung anfallen:
- Bodenverbesserung (Stabilisation des Bodens)
- Rodungsarbeiten (Entfernung von Bäumen und Sträuchern)
- Geländemodellierung (Ausgleich von Höhenunterschieden, Schaffen von Terrassen)
Erschließung
Erschließungskosten sind Ausgaben, die anfallen, um ein unbebautes Grundstück an die öffentlichen Versorgungsnetze und Verkehrswege anzuschließen. Diese Kosten werden in der Regel vom Bauherrn getragen. Die Erschließungskosten hängen von mehreren Komponenten wie Grundstücksfläche, Umfang der Erschließung oder Verteilungsschlüssel der Gemeinde ab.
Zu den Erschließungskosten zählen:
- Straßen- und Wegebaukosten
- Wasserversorgungskosten
- Stromanschlusskosten
- Gasanschlusskosten
- Telefon- und Internetanschlusskosten
- gegebenenfalls Fernwärme
Versicherungen
Die Absicherung sowohl der eigenen Person als auch der Baustelle reduziert das finanzielle Risiko während des Bauprojekts erheblich. Gerade auf einer Baustelle lauern zahlreiche Risiken für mögliche Schäden. Daher raten wir Ihnen, Versicherungen in Anspruch zu nehmen, um sich vor diesen Gefahren zu schützen.
Die folgenden Versicherungen bieten umfassenden Schutz für Ihr Bauprojekt:
Bauherren-Haftpflichtversicherung: Die Bauherren-Haftpflichtversicherung schützt den Versicherten vor sämtlichen Schäden, die Dritten auf dem Baugrundstück widerfahren. Ebenso ist die unmittelbare Umgebung des Grundstücks, einschließlich des angrenzenden Gehwegs, abgesichert. Diese Versicherung kostet ungefähr 0,1 % der Bausumme.
Bauleistungsversicherung: Eine Bauleistungsversicherung bietet Bauherren Schutz vor unerwarteten Schäden, die zu finanziellen Herausforderungen führen können. Hierzu gehören Schäden durch extreme Wetterbedingungen und Vandalismus. Ebenso sind Elementarschäden, wie beispielsweise eine Unterspülung des Rohbaus durch Hochwasser, in dieser Versicherung abgedeckt. Die Bauleistungsversicherung macht 0,1 bis 0,4 % der Bausumme aus.
Wohngebäudeversicherung: Eine Wohngebäudeversicherung tritt nach Fertigstellung des Rohbaus in Kraft und deckt normalerweise neben dem Hauptgebäude auch Anbauten, Nebengebäude und Garagen ab. Sie ist für Schäden durch Sturm, Hagel oder Blitzeinschläge notwendig. Die Berechnung dieser Versicherung erfolgt nach Quadratmetern und wird mit dem Wert 1914, einem fiktiven Rechenwert, kalkuliert.
Sonstige Kosten
Die Aufzählung möglicher weiterer Baunebenkosten ist umfassend und von Einflussfaktoren wie Bauvorhaben, Witterungsbedingungen oder Standortgegebenheiten abhängig.
Denken Sie an die folgenden Ausgaben:
- Architektenhonorar: Wenn Sie einen Architekten beauftragt haben, fällt ein Honorar für diesen an. In der Regel beträgt dieses einen gewissen Prozentsatz der Baukosten. Viele Bauherren setzen den Architekten als Bauleiter ein, wodurch sich dessen Honorar erhöht. Grundsätzlich sollten Sie für das Architektenhonorar 10 bis 15 % der Bausumme einkalkulieren.
- Geplante Außenanlagen: Dazu zählen beispielsweise ein Carport, eine Terrasse, ein Geräteschuppen, die Einfriedung (Zaun, Mauer, Hecke) oder die Gartengestaltung. Wenn Sie einen Pool im Garten planen, dürfen Sie auch auf dessen Kosten nicht vergessen.
- Innenausbau: Mit der Fertigstellung des Rohbaus ist der Bau noch längst nicht abgeschlossen. Die Innenausstattung ist je nach Umfang, Qualität und Ausprägung sehr kostenintensiv und darf auf keinen Fall unterschätzt werden. Zudem werden weitere Handwerker wie Maler und Fliesenleger für den Innenausbau benötigt. Bei einem Fertighaus fallen für den Innenausbau zwischen 350 und 600 Euro pro Quadratmeter an.
- Bauzeitzinsen: Hierbei handelt es sich um Zinsen, die Bauherren an die Bank zahlen müssen, während ihr Bauprojekt noch in Arbeit ist. Diese Kosten entstehen aufgrund Ihres Darlehens, das während der Bauzeit in Anspruch genommen wird. Dabei entstehen im Regelfall Kosten zwischen 1.000 und 2.000 Euro.
- Baustrom und -wasser: Bereits während der Bauphase wird ein Stromanschluss benötigt. Dafür fallen Anschlussgebühren an, gegebenenfalls auch Kosten für die Miete des benötigten Baustromverteilers sowie die Gebühren für den in der Bauphase benötigten Strom. Ebenso wird für Baustellen oftmals ein Bauwasseranschluss gelegt. Insgesamt rechnen Sie mit 450 bis 1.000 Euro für Baustrom und -wasser.
| Baunebenkosten | |
| Art der Kosten | Aufschlüsselung |
| Nebenkosten Grundstückskauf | Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notarkosten |
| Bauvorbereitung | Abriss- und Erdarbeiten, Baumfällung, Baugenehmigung, Bauvertragsprüfung, Statiker, Vermessung |
| Erschließungskosten | Abwasser, Gasanschluss, Straßenbau, Telefon- und Internetanschluss, Wasser- und Stromanschlüsse |
| Versicherungskosten | Bauherren-Haftpflichtversicherung, Bauleistungsversicherung, Wohngebäudeversicherung |
| Sonstige Kosten | Architektenhonorar, Außenanlagen, Baubegleitung, Baustrom, Bauzeitzinsen, Innenausbau |
Warum werden Baunebenkosten oft unterschätzt?
Baunebenkosten werden oft unterschätzt, da sie Aufwendungen umfassen, die nicht offensichtlich mit dem eigentlichen Bau zusammenhängen. Dies führt dazu, dass Bauherren oft dazu neigen, sich auf die augenscheinlichen Kosten zu konzentrieren und die Baunebenkosten zu übersehen und unterschätzen.
Zudem kann ein Mangel an Erfahrung oder eine unzureichende Planung dazu führen, dass diese Kosten nicht in vollem Umfang erfasst werden. Dies kann zu unerwarteten Budgetüberschreitungen bis hin zu finanziellen Engpässen führen. Planen Sie daher Baunebenkosten von Anfang an sorgfältig mit ein und stellen so die finanzielle Stabilität Ihres Bauprojekts sicher.
Baunebenkosten-Checkliste
Einige der Nebenkosten fallen bereits einige Zeit vor Baubeginn an, einige erst während der Bauphase. Hier geben wir Ihnen eine Übersicht über anfallende Baunebenkosten und stellen Ihnen eine Baunebenkosten-Checkliste zum Download zur Verfügung.
So sieht unsere Checkliste für die Baunebenkosten aus.
Baunebenkosten Fertighaus und Massivhaus: Unterschiede
Das Ausmaß der Baunebenkosten hängt unter anderem davon ab, ob Sie sich für ein Fertig- oder Massivhaus entschieden haben.
Fertighäuser haben den Vorteil, dass sie meist günstiger sind und die Bauzeit kürzer ist. Ein Nachteil liegt darin, dass viele Elemente des Hauses bereits festgelegt sind und somit nicht individuell auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt werden können. Massivhäuser zeichnen sich durch ihre Langlebigkeit und Flexibilität aus, sind jedoch meist teurer und die Bauzeit dauert länger als bei Fertighäusern.
Die Unterschiede zwischen den beiden Varianten liegen nicht nur in der Bauweise, auch bei den Baunebenkosten gibt es Abweichungen:
- Bauzeit: Durch die kürzere Bauzeit eines Fertighauses fällt ein niedrigerer Betrag an Bauzinskosten an als beim Bau eines Massivhauses.
- Transportkosten: Bei Fertighäusern fallen andere Aufwendungen für Transporte an als bei Massivhäusern. Für Fertighäuser werden ganze Hausteile angeliefert, für Massivhäuser nur die Materialien und entsprechenden Baugeräte.
- Baustellenkosten: Bei Massivhäusern sind temporäre Bauunterkünfte und Ausrüstung oft aufwändiger und kostenintensiver als bei Fertighäusern.
- Versicherungskosten: Versicherungskosten unterscheiden sich je nach Bauweise.
Beispiel: Baunebenkosten für ein Fertighaus berechnen
Für unsere Beispielrechnung haben Sie ein Fertighaus gekauft. Das Einfamilienhaus mit 120 m² kostet 200.000 Euro. Der Baugrund für Ihr Haus ist bereits Ihr Eigentum, somit fallen Kosten wie Grundstückskosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer in diesem Fall weg.
| Kosten für die Bauvorbereitung | |
| Bauvertragsprüfung | 250 € |
| Baugenehmigung | 800 € |
| Erdarbeiten | 1.300 € |
| Vermessung | 2.500 € |
| Erschließungskosten | |
| Wasseranschluss | 2.500 € |
| Kanalanschluss | 2.000 € |
| Stromanschluss | 2.000 € |
| Gasanschluss | 2.000 € |
| Telefon- und Internetanschluss | 1.000 € |
| Versicherungskosten | |
| Bauherren-Haftpflichtversicherung | 200 € |
| Bauleistungsversicherung | 500 € |
| Wohngebäudeversicherung | 300 € |
| Sonstige Kosten | |
| Architekt/Bauleiter | 30.000 € |
| Innenausbau (Küche, Maler etc.) | 48.000 € |
| Carport | 6.000 € |
| Baubegleitung | 2.500 € |
| Baustrom | 700 € |
| Baunebenkosten | 102.550 € |
Tipps für einen reibungslosen Hausbau
Die Planung und Organisation eines Bauprojekts können bestens durchdacht und geplant sein, trotzdem tauchen in der Regel unvorhergesehene Probleme und zusätzliche Kosten auf. Um diese so gering wie möglich zu halten, befolgen Sie folgende Tipps:
- Fragen Sie nach, wenn es Unklarheiten gibt oder Sie sich irgendwo nicht auskennen. Als Bauherr müssen Sie nicht in jedem Fachbereich ein Experte sein, denn dafür stehen Fachleute zur Verfügung.
- Seien Sie während der Bauphase telefonisch erreichbar oder im besten Falle sogar persönlich vor Ort. So vermeiden Sie etwaige Missverständnisse mit Handwerkern oder verhindern Fehler in den Gewerken.
- Geben Sie den Bauunternehmen bei der Planung klare Anweisungen. So kann schnell und effizient gearbeitet werden.
- Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Überprüfen Sie installierte Elemente auf ihre Qualität. Kontrollieren Sie die Arbeiten der Handwerker und merken Sie Mängel oder Fehler gleich an.
- Wir empfehlen Ihnen, sämtliche Vereinbarungen schriftlich festzuhalten. Sie sollten sich Leistungen und Zusagen ausschließlich schriftlich bestätigen lassen, anstatt sich auf mündliche Aussagen zu verlassen.
- Es kann vorkommen, dass besondere Wünsche wie ein Kamin oder eine Sauna nicht sofort umgesetzt werden können. Trotzdem ist es ratsam, die Anschlüsse dafür bereits einzuplanen, um bei einem späteren Einbau Kosten zu sparen und große Umbauarbeiten wie Bohrungen etc. zu vermeiden.
Um einen einwandfreien Hausbau zu gewährleisten, gibt es professionelle Baubegleiter, die Sie in Ihrem Projekt unterstützen und unabhängig beraten. Baubegleiter erkennen Mängel und Probleme frühzeitig und dadurch können schwerwiegende Bauschäden vermieden werden.
Die Heid Immobilienbewertung verfügt bundesweit über zertifizierte Bausachverständige, die Sie bei Bedarf bei Ihrem Bauprojekt unterstützen. Sicherlich haben wir einen qualifizierten Baubegleiter in Ihrer Nähe. Sie können uns über das Kontaktformular oder unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 erreichen.
