Baulasten sind rechtliche Verpflichtungen, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde eingeht. Erfahren Sie im Folgenden, welche Baulasten-Arten es von der Abstandsflächenbaulast bis hin zur Vereinigungsbaulast gibt, wie die Eintragung ins Baulastenverzeichnis erfolgt und mit welchen Kosten dieser Vorgang verbunden ist. Erfahren Sie außerdem, wie sich Baulasten auf den Wert einer Immobilie auswirken.
Das Wichtigste in Kürze
- Baulasten sind rechtlich bindende Verpflichtungen gegenüber der Baurechtsbehörde, die auf einem Grundstück ruhen. Sie gelten dauerhaft, auch wenn sich der Eigentümer einer Immobilie ändert.
- Die Gewährung einer Baulast muss immer freiwillig vom Eigentümer erfolgen. Niemand kann dazu gezwungen werden.
- Es gibt verschiedenste Arten von Baulasten. Die bekanntesten sind die Abstandsflächenbaulast, die Anbaubaulast und die Vereinigungsbaulast. Auf einem Grundstück können mehrere Baulasten ruhen.
- Welche Baulasten ein Grundstück hat, steht im lokalen Baulastenverzeichnis. Nur in Bayern sind Baulasten als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.
- In Brandenburg wurden Baulasten von Juni 1994 bis Juni 2016 im Grundbuch eingetragen, die übrigen im Baulastenregister.
- Um eine Baulast einzutragen oder zu löschen, müssen unterschiedliche Voraussetzungen erfüllt sein. Der Eintrag oder die Löschung einer Baulast sind immer kostenpflichtig.
Baulast Definition: Was ist eine Baulast?
Bei Baulasten handelt es sich um rechtliche Einschränkungen, die für die Bebauung oder Nutzung von Immobilien gelten. Baulasten geben Eigentümern vor, was sie auf ihrem Grundstück durchführen oder unterlassen, aber auch dulden müssen. Sie sind Verpflichtungen, die Grundstückseigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde haben. Ein Bauvorhaben, das nicht den Baulast-Vorgaben entspricht, darf nicht umgesetzt werden. Betroffene Eigentümer gewähren Baulasten freiwillig; ihre Zustimmung ist Voraussetzung für eine Eintragung im Baulastenverzeichnis.
Wozu dienen Baulasten?
Baulasten ermöglichen eine Bebauung, wenn diese eigentlich nicht möglich wäre. Indem eine Baulast auf dem benachbarten einen Mangel oder Missstand auf dem eigenen Grundstück ausgleicht, ermöglicht sie die Bebauung des eigenen Grundstücks. Das heißt: Eigentümer können mit Hilfe von Baulasten rechtliche Hindernisse bei der Bebauung des eigenen Grundstücks überwinden.
Einfluss einer Baulast auf den Immobilienwert
Eine Baulast muss sich nicht entscheidend auf den Wert einer Immobilie auswirken, aber sie kann. Eine Rolle spielen Baulasten bei der Grundstücksbewertung, wenn sie die Bebauungsmöglichkeiten entscheidend einschränken. Dies wird bei der Wertermittlung als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt.
Die folgenden Fragen sind für die Prüfung der Wertminderung durch Baulasten wichtig:
- Welche Fläche ist betroffen?
- Wie stark ist die Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks eingeschränkt?
- Entstehen Belästigungen durch Lärm, Abgase, Staub oder Ähnliches?
- Entstehen zusätzliche Kosten oder gleicht eine wiederkehrende Geldleistung die Nachteile aus?
Tipp: Wie stark sich Baulasten auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken, ermittelt ein Immobiliensachverständigen. Ein solcher kann Ihnen, basierend auf Erfahrungswerten, eine fundierte und verlässliche Auskunft erteilen.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
So werden Baulasten eingetragen
Im Folgenden erfahren Sie, wie die Baulasteintragung erfolgt und wie Sie eine Baulast aus dem Baulastenverzeichnis löschen lassen können.
Wichtig: Anders als Grunddienstbarkeiten sind Baulasten nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern ausschließlich im öffentlichen Baulastenverzeichnis. Möchten Sie vor einem Kauf wissen, ob eine Immobilie Baulasten hat, müssen Sie aktiv werden und dieses einsehen.
Ausnahme: In Bayern sind die Verpflichtungen einer Immobilie (ab 1994) ausschließlich in Form von Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs vermerkt. Sprich: In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. In Brandenburg wurden Baulasten vom 1. Juni 1994 bis 30. Juni 2016 im Grundbuch eingetragen.
Wer kann eine Baulasteintragung beantragen?
Eine Baulast kann nur der Baulastgeber zu Lasten seines eigenen Grundstücks eintragen lassen, also der Grundstückseigentümer oder der Erbbauberechtigte. Grundstückseigentümer ist, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Sind mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks, muss jede Person Ihr Einverständnis zur Baulast erklären.
Wie erfolgt die Baulasteintragung?
Wichtig vorab: Die jeweilige Baulast können Sie künftig nicht einfach widerrufen. Sie ist eine dauerhaft bindende Verpflichtung und erlischt erst, wenn das öffentliche Interesse daran nicht mehr besteht und die Baubehörde darauf verzichtet.
Über die Details der Baulasteintragung entscheidet jede Gemeinde selbst. Üblicherweise muss sich der Eigentümer des zu belastenden Grundstücks mit einem Personalausweis oder Reisepass ausweisen und einen ausgefüllten Baulastantrag inklusive Einverständniserklärung bei der Bauaufsichtsbehörde vorlegen.
Folgende Unterlagen müssen Sie zudem vorlegen:
- aktueller katasteramtlicher Lageplan
- unbeglaubigter Grundbuchauszug für das zu belastende Flurstück
- gegebenenfalls Handelsregisterauszug
- Vertretungsbefugnisse
Mit der Eintragung ins Baulastenverzeichnis wird die Baulast wirksam. Ab diesem Zeitpunkt müssen Sie Ihren Pflichten bezüglich der Baulast nachkommen.
Welche Kosten entstehen bei der Baulasteintragung?
Die Kosten für die Eintragung einer Baulast belaufen sich auf eine Summe zwischen 50 und mehr als 1.500 Euro und können bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erfragt werden. Die Höhe der Gebühr für die Baulasteintragung hängt von folgenden Faktoren ab:
- der Bedeutung oder dem wirtschaftlichen Wert der Baulast
- dem mit der Eintragung verbundenen Verwaltungsaufwand
- dem jeweiligen Bundesland
Die Kosten trägt in der Regel der Begünstigte, also der Baulastnehmer.
Baulasten-Arten
Es gibt verschiedene Arten von Baulasten, unter anderem die folgenden:
Abstandsflächenbaulast
Die Abstandsflächenbaulast verpflichtet Eigentümer dazu, bestimmte Flächen auf dem eigenen oder einem angrenzenden Grundstück nicht zu bebauen, um den Abstand zu anderen Immobilien einzuhalten. Hierbei handelt es sich um die am häufigsten auftretende Baulasten-Art. In diesem Zusammenhang interessant ist das Thema Grenzbebauung.
Anbaubaulast
Bei Gebäuden, die direkt an die Straße grenzen, bewirkt eine Anbaubaulast, dass alle Gebäude in geschlossener Front aneinander anschließen müssen. In einem solchen Fall ist die Abstandsflächenbaulast aufgehoben.
Erschließungsbaulast
Die Erschließungsbaulast tritt in Kraft, wenn ein Grundstück entweder nicht an das öffentliche Straßenverkehrsnetz oder an die Wasser-, Strom- oder Abwasserversorgung angeschlossen ist. Dann muss die jeweilige Versorgung oder Erschließung über ein anderes Grundstück erfolgen. Erst wenn eine solche Erschließungsbaulast in Kraft tritt, darf das bislang unerschlossene Grundstück bebaut werden. Mehr über Erschließungskosten erfahren Sie in dem verlinkten Ratgeber.
Flächenbaulast aka Nutzungsmaßbaulast
Eine Flächen- oder Nutzungsmaßbaulast ist eine rechtliche Vereinbarung zwischen zwei Grundstücken. Sie ermöglicht es, Baurechte von einem Grundstück auf ein anderes zu übertragen.
Wie funktioniert das?
- Ein Grundstück (nennen wir es Grundstück A) verzichtet auf einen Teil seiner Baurechte.
- Diese Baurechte werden einem anderen Grundstück (Grundstück B) zugeschlagen.
- Dadurch darf auf Grundstück B mehr gebaut werden als normalerweise erlaubt wäre.
- Gleichzeitig darf auf Grundstück A weniger gebaut werden.
Was bedeutet das konkret?
- Grundstück A gibt einen Teil seiner erlaubten Baufläche, Geschossfläche oder Baumasse ab.
- Grundstück B darf dafür über die normalerweise erlaubten Grenzen hinaus bauen.
- Es ist, als würde man Baupotenzial von einem Grundstück zum anderen „verschieben“.
Wozu ist das gut?
Diese Regelung kann helfen, Ausnahmen von den normalen Bauvorschriften zu ermöglichen. Sie schafft mehr Flexibilität bei der Stadtplanung und Bebauung.
Wichtig zu wissen:
- Diese Regelung basiert auf dem Bauplanungsrecht.
- Sie ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen der Grundstücke.
- Die Übertragung der Baurechte ist dauerhaft und kann nicht einfach rückgängig gemacht werden.
Kinderspielflächenbaulast
Eigentümer, die mehr als fünf vermietbare Wohnungen besitzen, sind dazu verpflichtet, eine Spielfläche für die Kinder der Mieter bereitzustellen und zu unterhalten. Wie groß die jeweilige Fläche ist, hängt von den Wohneinheiten ab. Eine Kinderspielflächenbaulast können die Behörden beispielsweise aufheben, wenn Seniorenwohnungen geplant sind. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass der Eigentümer von Pflegeappartements oder einer Gewerbeimmobilie eine etwaige Kinderspielflächenbaulast löschen lassen kann.
Standsicherheitsbaulast
Eine Standsicherheitsbaulast gewährleistet, dass gemeinsame Bauteile von mehreren Gebäuden, die auf verschiedenen Grundstücken stehen, aus statischen Gründen beim Abbruch eines Gebäudes erhalten bleiben. Somit duldet ein Grundstückseigentümer Teile des Nachbargebäudes auf seinem Grund und Boden. Dies betrifft meistens Stützbauwerke – zum Beispiel um einen Balkon abzustützen – oder eine gemeinsame Brandwand.
Die Landesbauordnung Baden-Württemberg schreibt in § 13 Abs. 2 LBO zur Standsicherheitsbaulast:
„Die Verwendung gemeinsamer Bauteile für mehrere bauliche Anlagen ist zulässig, wenn durch Baulast und technisch gesichert ist, dass die gemeinsamen Bauteile beim Abbruch einer der aneinanderstoßenden baulichen Anlagen stehen bleiben können.“
Stellplatzbaulast
Stimmt ein Grundstückseigentümer einer Stellplatzbaulast zu, muss er dulden, dass es auf seinem Grundstück Stellplätze von Dritten gibt, beispielsweise den Nachbarn. Das heißt: Eine Stellplatzbaulast ermöglicht, dass sich Parkplätze für ein Grundstück auf einem benachbarten Grundstück befinden.
Überfahrbaulast
Die Überfahrbaulast schreibt vor, dass es auf einem Grundstück Freiflächen geben muss, die als Zufahrtwege für Feuerwehr oder Krankenwagen für ein anderes Grundstück dienen. Solche Freiflächen dürfen nicht bebaut werden, es darf auch keine eigens gesicherten Tore oder Türen geben. Mehr zum Thema Überfahrtsrecht lesen Sie in unserem Wegerecht-Ratgeber.
Vereinigungsbaulast
Die Vereinigungsbaulast verpflichtet Eigentümer dazu, zwei unterschiedliche Grundstücke baurechtlich gesehen als Einheit zu behandeln. Mithilfe der Vereinigungsbaulast wird es zum Beispiel möglich, ein gemeinsames Gebäude zu errichten, das auf zwei unterschiedlichen Grundstücken ruht.
Rechte und Pflichten bei Baulasten
Geben Sie als Eigentümer Ihr Einverständnis für eine Baulast, ist dieses bindend und wird für Sie zur Verpflichtung. Welche Pflichten genau damit für Sie einhergehen, ist im Baulasteneintrag vermerkt.
Wichtig: Diese Verpflichtung gilt nicht nur für Sie, sondern auch für alle auf Sie folgenden Eigentümer der Immobilie, wie zum Beispiel Erben. Auch bei einer Zwangsversteigerung erlischt eine Baulast nicht, sondern bleibt im Baulastenverzeichnis bestehen. Überlegen Sie sich deshalb gut, ob Sie Ihr Einverständnis zu einer Baulast geben oder nicht. Rechte haben bei einer Baulast nämlich nicht Sie, sondern die Baubehörde.
Beispiel: Pflichten bei einer Stellplatzbaulast
Sie sind Eigentümer eines innerstädtischen Grundstücks. Ihre Gemeinde fordert von Ihrem Nachbarn, dass er ausreichend Kfz-Stellplätze für die Bebauung seines Grundstücks nachweist. Auf seinem Grundstück kann er jedoch nicht ausreichend Stellplätze zur Verfügung stellen. Auf Ihrem Grundstück gibt es hingegen ausreichend Freiflächen, die man für Stellplätze nutzen könnte.
Sie können sich nun als Eigentümer mit ausreichend Freiflächen mittels Stellplatzbaulast dazu verpflichten, Ihrem Nachbarn eine gewisse Anzahl an Stellplätzen zur Verfügung zu stellen. Dafür können Sie ein entsprechendes Entgelt oder Miete verlangen.
Ihre Pflichten: Als Eigentümer müssen Sie nun dafür sorgen, dass die entsprechenden Stellplätze uneingeschränkt zugänglich sind und dürfen sie nicht nach Ihren eigenen Vorstellungen bebauen oder nutzen. Entscheidend dabei ist, dass die Baulast für Ihr Grundstück dauerhaft bindend ist, also etwa auch für Ihre Erben oder potenzielle Käufer der Immobilie. Diese müssen also auch die Pflichten wahrnehmen. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit wäre möglicherweise die bessere Wahl für eine Stellplatzfläche.
So werden Baulasten gelöscht
Obwohl eine Baulast nur auf freiwilliger Basis zustande kommt, kann sie nur aufgehoben werden, wenn die Behörde der Löschung zustimmt und schriftlich auf die Baulast verzichtet. Das heißt: Erst wenn sie aus dem Baulastenverzeichnis (in Bayern: Grundbuch) gelöscht ist, wird der Verzicht wirksam.
Wer kann die Baulast löschen?
Die Löschung einer Baulast kann nur mit dem Einverständnis aller Beteiligten und durch die Zustimmung der Baubehörde erfolgen. Den Antrag stellt der Baulastengeber.
Wie kann ich eine Baulast löschen?
Möchten Sie eine Baulast löschen, müssen Sie bei der Bauaufsichtsbehörde eine schriftliche Verzichtserklärung vorlegen. Zudem müssen Sie je nach Bundesland einige weitere Dokumente vorlegen:
- eine schriftliche Begründung, warum die Baulast gelöscht werden soll
- die unterschriebene Zustimmung des Eigentümers des zu belastenden Flurstücks und des Eigentümers des begünstigten Flurstücks
- den Nachweis über den Wegfall des öffentlichen Interesses am Fortbestand der Baulast
- Eigentumsnachweise für das begünstigte und belastete Flurstück
- einen beglaubigten amtlichen Grundbuchauszug bis Abteilung II (nicht älter als 14 Tage)
Wichtig: Weil je nach Bundesland andere Vorgaben gelten, erfragen Sie am besten bei Ihrer Bauaufsichtsbehörde, welche Dokumente Sie vorlegen müssen.
Stimmt die Behörde dem Antrag zu, wird die Baulast aus dem Baulastenverzeichnis entfernt.
Bleiben wir bei unserem Beispiel mit der Stellplatzbaulast. Seitdem Ihr Nachbar seine Stellplätze auf Ihrem Grundstück per Baulast erwirkt hat, sind einige Jahre vergangen. Inzwischen wurde 50 Meter entfernt ein Parkhaus errichtet. Der Nachbar kann auf die Stellplätze auf Ihrem Grundstück verzichten. Ohnehin haben Sie inzwischen Kinder und möchten Ihren Garten um eine Schaukel, ein Klettergerüst und einen Pool erweitern. Da das öffentliche Interesse an den Stellplätzen erloschen ist, sollte die Löschung kein Problem darstellen.
Was kostet es, eine Baulast zu löschen?
Löschungen von Baulasten sind gebührenpflichtig. Die Gebühr für die Löschung einer Baulast legt die Gemeinde fest. In einigen Städten wie Unna in Nordrhein-Westfalen kostet die Baulastlöschung den Baulastgeber „nur“ 50 Euro (Stand: August 2024).
Kann eine Baulast geändert werden?
Nein. Eine beglaubigte und unterschriebene Baulasterklärung ist ein Dokument, das nicht mehr verändert werden darf. Einigen sich Baulastgeber und -nehmer über eine Änderung, müssen sie die bestehende Baulast löschen lassen und anschließend eine neue Baulasteintragung in die Wege leiten.
Wert einer Baulast ermitteln
Sie ziehen in Erwägung, eine Baulast zu gewähren? Lassen Sie einen erfahrenen Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken berechnen, wie hoch die Ausgleichszahlungen für die Baulasteintragung sein sollten. Denn unsere öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilien ermitteln präzise, wie sich die Baulast auf den Wert Ihres Grundstücks auswirkt.
