Baubeschreibung für Einfamilienhaus & Co. – Inhalt, Prüfung, Zweck

Wer erstellt zu welchem Zweck eine Baubeschreibung? Was muss rein und wer überprüft den Inhalt? Warum ist sie auch nach der Fertigstellung noch wichtig? Wir fassen in diesem Ratgeber alle wichtigen Informationen rund um die Baubeschreibung zusammen – vom Bauantrag bis zur vollendeten Immobilie.

Für ein kleines, selbstgebautes Baumhaus im Garten benötigen Sie keine Baubeschreibung. Große, womöglich noch kommerziell genutzte Baumhäuser sind genehmigungspflichtig.

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Das Wichtigste in Kürze

Baubeschreibung – Was ist eine Bauleistungsbeschreibung?

Die Baubeschreibung ist ein zwingend erforderliches Dokument, welches vor dem Bau eines Gebäudes vom Bauträger erstellt werden muss. Sie wird auch als Bauleistungsbeschreibung bezeichnet, denn sie umfasst nicht nur eine detaillierte Beschreibung des zu errichtenden Gebäudes, sondern auch zum Leistungsumfang, den verwendeten Materialien und der Ausführung.

Eine Baubeschreibung ist Voraussetzung für jeden Bauantrag. Wenn Sie Bauherr einer genehmigungspflichtigen Immobilie sind, benötigen Sie noch vor der Unterschrift auf dem Bauvertrag die Bauleistungsbeschreibung vom Bauunternehmen. Genehmigungspflicht sind die meisten Bauprojekte, darunter sämtliche Wohngebäude einschließlich Fertighäuser wie

• Einfamilienhäuser,
• Reihenhäuser,
• Doppelhaushälften,
• Mehrfamilienhäuser sowie
• Mehrparteienhäuser mit Eigentumswohnungen,

aber auch gewerblich oder industriell genutzte Gebäude und Anlagen wie zum Beispiel

• Büroimmobilien,
• Einkaufszentren,
• Freizeitimmobilien,
• Hotels,
• Industriebauten,
• Lagerhallen und Logistikimmobilien,
• Pflegeheime/Senioren-Residenzen,
• Produktionsimmobilien und
• Spezialgewerbeimmobilien wie Tankstellen .

Zweck einer Baubeschreibung

Der Gesetzgeber hat die Baubeschreibung seit 2018 mit dem neuen Bauvertragsrecht neu geregelt. Private Bauherren, die meistens Laien sind, werden im Sinne des Verbraucherschutzes beim Hausbau besser durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geschützt. Ein General-Bauunternehmer muss dem Käufer vor Abschluss des Verbraucherbauvertrags für einen Neu- oder erheblichen Umbau gemäß § 650i BGB eine Baubeschreibung aushändigen.

Kommt es zu Streitigkeiten oder gar einem Gerichtsverfahren wegen Baumängeln, dient die Baubeschreibung als Grundlage für die Urteilsfindung. Sie ist Bestandteil des notariell beurkundeten Bauvertrags und bindend. Je genauer die Leistungen und Baumaterialien darin aufgeführt sind, desto besser stehen die Karten für Sie als Bauherrn, den Prozess zu gewinnen.

Achtung: Schließen Sie einen Vertrag mit dem Architekten für die Planung ab und verteilen die Umsetzung an weitere Unternehmen, greift der obige Verbraucherschutz nicht. Stattdessen gilt § 650a BGB zum Bauvertrag.

Für öffentlich ausgeschriebene Bauprojekte gilt:

Die Bauausschreibung steckt den Rahmen ab. Viele Bauherren gehen mit einer funktionellen Ausschreibung in das Vergabeverfahren. Damit ermöglichen Sie den Bauunternehmern, die den Auftrag an Land ziehen wollen, eine möglichst freie Ausgestaltung. Das verschafft den Bauträgern den Vorteil, innovative und günstige Lösungen zu suchen. Vorgegeben werden lediglich Aspekte, die zwangsläufig eingehalten werden müssen – zum Beispiel aus statischen Gründen.

• Um welche Gebäudeklasse handelt es sich?
• Wie hoch soll das Objekt werden?
• Welche Tragfähigkeit für Maschinen etc. muss berücksichtigt werden?
• Welcher Wärmekoeffizient soll erreicht werden?

Beispiel Krankenhaus: Die Wände in der Röntgenabteilung müssen so gebaut werden, dass keine Strahlung nach außen dringt.

Dem Bauunternehmer obliegt es, mit Abgabe seiner Baubeschreibung darzulegen, wie er diese Ziele erreichen will, welche Materialien er dafür verwendet und so weiter. Dafür haftet er auch. Obwohl die Baubeschreibung für ein öffentliches Bauprojekt dessen Ausschreibung ähnelt und im Prinzip nur inhaltliche Details zur Umsetzung ergänzt, bleibt ihr Zweck der gleiche wie privaten Bauvorhaben.

Baubeschreibung erstellen

Der Bauträger, sofern es sich um einen General-Bauunternehmer handelt, der alle Schritte von der Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe an den Käufer vereint, ist gesetzlich (§ 650j BGB) dazu verpflichtet, dem Bauherrn eine ordnungsgemäße Baubeschreibung anzufertigen.

Mit der Baubeschreibung sichert die Baufirma Leistungen zu, die mit der Unterzeichnung des Bauvertrags verbindlich werden. Der Bauherr muss die Baubeschreibung bereits bekommen haben, bevor er den Bauvertrag (Verbraucherbauvertrag) unterschreibt. Schließlich möchte er zur Vermeidung weiterer Kosten, die ein Laie anhand der Baubeschreibung allenfalls bedingt überblicken kann, einen befreundeten oder neutralen Profi mit der Überprüfung betrauen.

Diese Verpflichtung besteht nicht, wenn der Bauherr oder ein von ihm beauftragter Architekt die Bauplanung größtenteils oder ganz übernimmt. Der Bauherr kann die Baubeschreibung in diesem Fall selbst erstellen.

In der Baubeschreibung werden auch Leistungsumfang und Baumaterialien beschrieben – und zwar vor Baubeginn oder Vertragsabschluss.

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Die Baubeschreibung ist die Grundlage für

• Bauherren, um die Kosten und Leistungen zu überblicken und bei Unstimmigkeiten prozessieren zu können,
• Bauingenieure und Bauträger für den Bau,
• Handwerker für spätere Ausbauten, Instandhaltungen, Modernisierungen oder eine Sanierung.

Die Baubeschreibung erweist sich bei einer späteren Sanierung oder Modernisierung als wichtiges Dokument. Schließlich muss der Handwerker beziehungsweise der mit einem Umbau oder einer Sanierung beauftragte Bauunternehmer zuverlässig wissen, welche tragenden Wände er nicht einreißen darf und wo welche Leitungen verlegt sind.

Gut zu wissen: Kleine Nebenbauten auf Privatgrundstücken sind bisweilen nicht genehmigungspflichtig. Das hängt allerdings von den Rahmenbedingungen wie der Größe, der Nutzung und dem Bundesland/zuständigen Bauamt ab. So sind Gartenlauben, Gewächshäuser oder Fahrradschuppen vielerorts nicht genehmigungspflichtig.

Beispiel Baumhaus: Möchten Sie Ihren Kindern zum Spielen ein kleines Baumhaus auf der alten Eiche in Ihrem privaten Garten zimmern, können Sie das bis zu einer gewissen Größe problemlos machen, ohne sich dafür vorher ein Einverständnis zu holen. Beeinträchtigt das Baumhaus jedoch den Ausblick der Nachbarn, oder wird es zum Beispiel von einem Gastronomiebetrieb, einem Hotel oder einer Freizeiteinrichtung (Kletterpark etc.) kommerziell genutzt, müssen Sie einen Bauantrag samt Baubeschreibung einreichen, bevor Sie mit dem Bau beginnen.

Wer hat Anspruch auf eine Baubeschreibung?

Der Käufer einer Immobilie hat einen Anspruch auf eine gesetzeskonforme Baubeschreibung, die alles Relevante enthält. Dies gilt nur, wenn er einen General-Bauunternehmer mit dem Bau beauftragt – also alle Leistungen aus einer Hand bezieht. Wenn der General-Bauunternehmer für einzelne Arbeiten Subunternehmer oder Vertragspartner in das Bauprojekt einbezieht, entbindet ihn das nicht von seiner Pflicht, eine korrekte Baubeschreibung im Sinne des Verbraucherbauvertrags zu liefern.

Bei einem Weiterverkauf hat der neue Käufer natürlich ebenfalls einen Anspruch auf vollständige Unterlagen einschließlich der Baubeschreibung.

Wird das Bauvorhaben beziehungsweise der Immobilienkauf von einem Darlehensgeber finanziert, so hat auch dieser einen Anspruch auf die Baubeschreibung. Sie dient als wichtiges Dokument bei der Ermittlung des Beleihungswertes im Rahmen eines Beleihungswertgutachtens.

Außerdem besteht die Baubehörde, die über den Bauantrag für den Neubau, Anbau oder Umbau entscheidet, auf einer aussagekräftigen Baubeschreibung.

Inhalt der Baubeschreibung – das muss rein

Das Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) regelt in Artikel 249 § 2, welche Informationen in einer Baubeschreibung als Teil des Verbraucherbauvertrags mindestens stehen und klar verständlich dargestellt werden müssen. Diese Angaben umfassen beziehungsweise betreffen:

• eine allgemeine Beschreibung des zu errichtenden Gebäudes oder der Umbauten, die vorgenommen werden,
• Haustyp und Bauweise ,
• Qualitätsmerkmale, denen das Bauvorhaben genügen muss,
• Gebäudedaten einschließlich Ansichten, Grundrisse, Schnitte sowie Pläne mit Raum- und Flächenangaben,
• Bauphysik und Statik,
• Brandschutz,
• Energieversorgung,
• Schallschutz,
• Innenausbau,
• Außenanlagen,
• Gebäudetechnik,
• Elektr(on)ik,
• Sanitärobjekte und Armaturen,
• Installationen und Informationstechnologie,
• die Konstruktion aller wesentlichen Gewerke.

Gut zu wissen: Als Gewerke werden sämtliche Leistungen im Bausektor bezeichnet. Diese Bauleistungen können handwerklicher oder bautechnischer Art sein. Das Spektrum der Gewerke reicht von Maurerarbeiten bis zu den Tätigkeiten eines Dachdeckers.

Hinzu kommen der Umfang und die Art der angebotenen Leistung im Detail – von der Planung der Bauleitung (falls zutreffend) über die Arbeiten am Grundstück bis zur Einrichtung und Absicherung der Baustelle. Selbst vermeintliche Kleinigkeiten wie die Beschaffenheit und Herkunft des verwendeten Zements gehören in eine gute Baubeschreibung.

Außerdem hat der Bauträger verbindliche Angaben darüber zu treffen, bis wann die Immobilie fertiggestellt sein wird. Ist der Baubeginn noch nicht definiert, so muss der Bauunternehmer die Dauer angeben. Dies gibt dem Käufer Planungssicherheit – schließlich muss er wahrheitsgemäße Angaben gegenüber der finanzierenden Bank machen, gegebenenfalls einen Mietvertrag kündigen oder (als Vermieter des Neubau-Mehrparteienhauses) Mietverträge mit Einzugsdatum mit Wohnungskäufern abschließen.

Diese Inhalte können bei einer Baubeschreibung für eine Modernisierung, einen An- oder Umbau gegebenenfalls fehlen: Werden lediglich Umbauten an einem bestehenden Gebäude vorgenommen, die den Innenausbau, gebäudetechnische oder Sanitäranlagen, den Brand- und Schallschutz oder ähnliche Aspekte nicht berühren, darf auf diese Angaben verzichtet werden.

Baubeschreibung für Wohngebäude

Wer ein Haus baut, hat Anspruch auf eine Baubeschreibung – egal, ob Einfamilienhaus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Bungalow, Villa oder Mehrfamilienhaus. Eine Baubeschreibung wird zudem beim Hauskauf und beim Kauf einer Eigentumswohnung übergeben.

Der Leistungsumfang der Baubeschreibung geht bei einem bezugsfertigen Haus am weitesten. Sie können im Prinzip direkt nach der Übergabe einziehen. Stellt die Baufirma die Immobilie schlüsselfertig hin, müssen Sie kleinere Restarbeiten selbst erledigen, zum Beispiel streichen oder Böden verlegen. Bestehen Sie auf eine detaillierte Auflistung der Leistungen, zu deren Erfüllung der Bauunternehmer dann auch verpflichtet ist, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Die Baubeschreibung für ein Ausbauhaus umfasst lediglich Arbeiten und Leistungen bis zur Fertigstellung des Außenhauses. Um den Innenausbau kümmert sich der Bauherr selbst. Die Baubeschreibung fällt daher kürzer und eingeschränkter aus als bei einer bezugs- oder schlüsselfertigen Übergabe.

Noch knapper ist die Baubeschreibung für ein Bausatzhaus. Der Anbieter verpflichtet sich lediglich zur Anlieferung der definierten Bauteile und Materialien zu einem bestimmten Zeitpunkt bis zur Baustelle. Den Zusammenbau erledigt der Bauherr.

Für ein Fertighaus gelten prinzipiell die gleichen Anforderungen an die Baubeschreibung wie für ein Massivhaus, das Stein auf Stein errichtet wird. Manche Fertighäuser werden allerdings nur als Bausatz angeboten – dann greift die stark verkürzte Baubeschreibung, die sich lediglich auf Liefertermine, Anzahl und Qualität der Bauteile beschränkt.

Damit das Einfamilienhaus fertig wird und so dasteht, muss das Bauamt den Bau erst genehmigen.

Baubeschreibung für Carport und Garage

Für genehmigungspflichtige Nebengebäude wie ein Carport oder eine Garage muss der Bauunternehmer ebenfalls eine Baubeschreibung erstellen. Die Baubeschreibung für eine Garage enthält alle notwendigen, oben aufgeführten Inhalte. Das bedeutet: Angaben zur Mechanik oder Elektrik, mit der die Garage geöffnet wird, stehen in der Baubeschreibung – Details zu (nicht vorhandenen) Sanitäranlagen entfallen.

Die Baubeschreibung eines (offenen) Carports ist deutlich kürzer, da „Gebäudetechnik“, „Energieversorgung“ oder „Innenausbau“ meistens nicht vorhanden sind. Wird der Carport mit einem Abstellraum kombiniert, ist die Baubeschreibung wiederum detaillierter. Wird die Einzel- oder Doppelcarport verputzt, besteht er aus Metall oder handelt es sich um einen Klinkerbau? Aus welchem Material (zum Beispiel Holz) wird der zugehörige Geräteraum gebaut?

Baubeschreibung für eine Lagerhalle

Die Baubeschreibung einer Lagerhalle liest sich stichpunktartig beispielsweise so:

• Bauprojekt: Lagerhalle (Neubau) in Musterstadt, Industrie- und Gewerbegebiet Müllerstraße
• Bauherr: Keller + Sohn Food GmbH
• Bauträger: Bauunternehmen Soundso GmbH
• Tragwerksplaner: Ingenieurbüro Baumann
• Gebäudetechnik: Sanitär Weber GmbH
• Bauzeit: 6 Monate
• Grundstücksfläche: 1000 m²
• Bebaute Fläche: 800 m²
• Bruttorauminhalt: 12.000 m²
• Nutzfläche Lagerhalle: 750 m²
• Schneelastgrenze: 2,20 kN / m²
• Tragfähigkeit (Einzellast): 60 kN /m²
• Wärmekoeffizient: 0,6 W/m²K Boden, 0,2 W/m²K Dach, 1,3 W/m²K Fensterband, 1,2 W/m²K Rolltor
• Baukosten Rohbau: 500.000 €
• Baukosten Herstellung: 500.000 €
• Gesamtkosten: 1.000.000 €
• Aufgabe: Bau einer Lagerhalle mit Kühlkammer für Lebensmittel
• Zielsetzung: Wirtschaftliche Ausnutzung des vorhandenen Grundstücks unter Berücksichtigung der Prozessketten des Bauherrn
• Städtebau: Für das Industrie- und Gewerbegebiet Müllerstraße liegt ein gültiger Bebauungsplan vor, dessen Vorgaben für die Bebauung bindend sind. Die Lagerhalle befindet sich am äußersten Südrand der Müllerstraße. Die Funktionen der Gebäudeinnenflächen sind in den Ansichten abzulesen. Die Baukörper sind weit in das Grundstück hineingeschoben, um einer Verlade- und Rangierzone für Lastkraftwagen ausreichend Platz einzuräumen.
• Baubeschreibung: Die individuell geplante Lagerhalle ist 15 m hoch, 20 m lang und 40 m breit. Die beiden Kühlkammern (+2°C und -10°C) im nordöstlichen Ende der Halle umfassen je 4 m² auf Deckenhöhe. Das Lagerbüro (10 m²) und die Gebäudetechnik (3 m²) befinden sich im südöstlichen Teil der Lagerhalle. Das elektrische Rolltor ist an der Straßenseite gelegen, mittig platziert, 6 m hoch und 8 m breit. Im Abstand von 10 m lassen 2 m² große Fenster ausreichend Tageslicht in die Lagerhalle; die Kühlkammern werden hierbei ausgespart. Das Betonfundament mit einer 25 cm dicken Schotterertragsschicht ist enthalten. Die Lüftungsanlage der Firma Klimatechnik Mayer genügt den gesetzlichen Ansprüchen für Lebensmittellagerhallen.
• Konstruktion: Die Lagerhalle wird in Holzbauweise mit einer Pultdach-Deckenkonstruktion aus Holz erstellt. Die Fassade wird mit einer 6 cm dicken Polyurethan-Dämmung versehen.
• Gestaltung: Die Hauptansicht von der Erschließungsstraße wird durch den Anfahrts- und Verladebereich dominiert. Auf der Nordseite ist die Lagerhallen in ihrer Tiefe gestaffelt, um sich der Grundstücksform anzupassen. Die übrigen Ansichten sind funktionsbedingt geschlossen.

Diese Baubeschreibung für eine Lagerhalle soll nur einen groben Eindruck vermitteln. Sie ist gekürzt verzichtet auf viele notwendige Details. Außerdem entfaltet die Baubeschreibung ihren vollen Nutzen erst im Zusammenspiel mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten.

Lagerhalle für Lebensmittel.

Baubeschreibung für Gewerbeimmobilen und Industrieanlagen

Baubeschreibungen für Bauanträge für betriebliche Anlagen gehen über die Baubeschreibung für Wohnhäuser hinaus. Das Thema Immissionsschutz spielt dabei eine tragende Rolle. Die Bauaufsicht München verlangt zum Beispiel folgende Angaben zum Immissionsschutz von einer Baubeschreibung für betriebliche Anlagen (Betriebsbeschreibung):

• Luftverunreinigung
• Art der Verunreinigung, also zum Beispiel Staub, Rauch, Gase)
• Lage der Emissionsöffnungen (Grundriss + Höhe)
• Maßnahmen zur Vermeidung von Luftverschmutzung
• Lärm
• Ursache, Dauer und Häufigkeit von Geräuschen (durch Anlagen, Fahrzeuge, Tätigkeiten)
• Lage der Lärmquellen (Austrittsöffnungen, Richtung)
• Maßnahmen zur Vermeidung von Lärmbelästigung
• Erschütterungen und mechanische Schwingungen
• Art, Ursache, Dauer und Häufigkeit
• Lage der Erschütterungs- und Schwingungsquellen
• Maßnahmen zu ihrer Vermeidung
• Abfallstoffe
• Art und Menge pro Zeiteinheit
• Zwischenlagerung: Art, Ort und Menge
• Wie erfolgt die Beseitigung?
• Abwässer
• Dabei geht es nicht um normales Schmutzwasser und Toilettenabwässer, sondern um besonders zu behandelnde Abwässer der chemischen Industrie etc.
• Art und Menge pro Zeiteinheit
• Wann und wo erfolgt die Behandlung?
• Verbleib der Rückstände

Die Anforderungen an die gewerbliche oder industrielle Baubeschreibung ist in anderen Gemeinden und Bundesländern ähnlich; meist gibt es Mustervordrucke.

Tipp: Wie eine Gewerbeimmobilie bewertet wird, erfahren Sie in unserem Ratgeber. Selbstverständlich nehmen unsere Immobiliensachverständigen auch die Bewertung von Gewerbeimmobilien vor. Was sich für einen guten Bauvertrag gehört, setzen wir auch für unsere Immobilienbewertung voraus: Wir vereinbaren den Leistungsumfang zu einem Festpreis mit Ihnen. Kontaktieren Sie uns für ein kostenloses Erstgespräch unter 0800 - 90 90 282!

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Baubeschreibung prüfen lassen

Es gibt viele gute Gründe, eine Baubeschreibung prüfen zu lassen. Wir sagen Ihnen in diesem Abschnitt, welche das sind und wo die Gefahren lauern, wenn ein Laie die Baubeschreibung unkritisch absegnet.

Gründe und Zeitpunkt einer Überprüfung

Vor einem Hauskauf beziehungsweise Hausbau sollten Sie eine Baubeschreibung prüfen lassen – und zwar von einem neutralen, objektiven und vor allem qualifizierten Experten.

Warum Sie das tun sollten? Weil Immobilien eine kostspielige Investition sind – und Fehler dementsprechend teuer. Viele Bauunternehmer ködern Sie mit einem günstigeren Angebot als die Konkurrenz. Aber wie kann er Ihnen Ihre Traumimmobilie für 50.000 Euro weniger hinstellen als der Mitbewerber? Womöglich verwendet er billigen Zement aus Fernost, der nach wenigen Jahren bröckelt und zu instabilen Decken und Wände führt. Oder die geplanten Schallschutzmaßnahmen erfüllen gerade einmal das erforderliche Mindestmaß – was nicht ausreicht, wenn Ihr Haus direkt neben der Autobahn oder einer Diskothek steht. Auch die Gebäudetechnik und Sanitäranlagen entsprechen vielleicht längst nicht mehr den heutigen Ansprüchen und erfordern eine frühe, umfassende Modernisierung, obwohl die Immobilie noch nicht ansatzweise abbezahlt ist.

Wer bauen lässt, möchte, dass der Bauträger die Immobilie mängelfrei, termingerecht und preiswert vollendet. Die Baubeschreibung ist ein Schlüsseldokument hierfür, denn was in ihr fehlt, muss der Bauträger nicht zum vereinbarten Gesamtpreis liefern.

Lassen Sie die Baubeschreibung Ihrer Wunschimmobilie von einem erfahrenen Immobiliengutachter prüfen, damit Ihr Traum vom eigenen Haus nicht zum finanziellen Alptraum wird!

Mit Gutachter sprechen

Es kann sinnvoll sein, eine Baubeschreibung eines Bestandsgebäudes vor einem Kauf zu überprüfen. Ziehen Sie eine unabhängige Überprüfung der Baubeschreibung in Erwägung, bevor Sie ein Einfamilienhaus, eine Gewerbeimmobilie oder ein sonstiges Gebäude von einem gewerblichen Immobilienhändler oder einem Fonds kaufen. Denn die Gründe für ein vermeintliches Schnäppchen aus dem Arsenal eines Immobilienfonds oder Profiverkäufers können Baumängel, Bauschäden oder anstehende Modernisierungen sein.

Die Immobiliensachverständigen der Heid Immobilien GmbH werfen im Rahmen von

• Baumängelgutachten,
• Bauschadengutachten,
• Beleihungswertgutachten,
• Due Diligence/Tech Due Diligence,
• Kurzgutachten,
• Verkehrswertgutachten

einen Blick auf die Baubeschreibung und vergleichen sie oberflächlich mit dem Objekt. Die Baubeschreibung fließt in die Bewertung einer Immobilie mit ein, beeinflusst beispielsweise die Restnutzungsdauer. Allerdings findet im Rahmen dieser Leistungen keine umfassende Fehlerüberprüfung statt. Denn dafür müssten wir zum Beispiel Probebohrungen im Haus vornehmen, für die wir vorab die Genehmigung des Eigentümers brauchen.

Auf Wunsch prüfen wir die Baubeschreibung in Form einer gutachterlichen Stellungnahme, oder wenn Sie uns den Auftrag für

• eine Immobilienkaufberatung oder
• ein Mietwertgutachten

erteilen.

Achten Sie in der Baubeschreibung für den Bauantrag auf diese Punkte

Was nicht in der Baubeschreibung steht, wird nicht erledigt. Verlangt ein Bauherr eine Leistung, die nicht in der Baubeschreibung steht, zahlt er für die Nachbesserung extra. Das ist insbesondere deswegen knifflig, weil die Zusatzleistung das Budget sprengt und der Bauherr unter Umständen einen weiteren Immobilienkredit aufnehmen muss. Prüfen Sie die Baubeschreibung eingehend, um versteckte Nebenkosten frühzeitig zu identifizieren und zu vermeiden.

Knackpunkt beim Vergleichen der Baubeschreibungen verschiedener Bauunternehmer ist, dass jeder Anbieter

• sie anders aufbaut und strukturiert,
• andere Abkürzungen und Begriffe verwendet,
• mehr oder weniger detailliert und gewissenhaft ist.

Als Bauherr verbringen Sie viel Zeit damit, die Baubeschreibungen sprachlich auf den gleichen Nenner zu bringen, bevor Sie eine echte Entscheidungsgrundlage haben.

Tipp: Prüfen Sie nicht nur die Baubeschreibung, sondern auch, ob das Bauunternehmen von Insolvenz bedroht ist. Geht der Bauträger nämlich pleite, bevor Ihr Haus fertig ist, verzögert sich die Fertigstellung und Sie müssen höchstwahrscheinlich ein neues Bauunternehmen dafür finden. Tritt dieser Fall ein, kündigen Sie nicht gleich den Bauvertrag und beauftragen Sie nicht sofort ein zweites Bauunternehmen mit der Vollendung Ihrer Immobilie. Recherchieren Sie beim Insolvenzgericht, von wem und wann die Insolvenz der Baufirma gemeldet wurde, und setzen Sie sich dann mit einem Anwalt für Baurecht in Verbindung.

Leistungsumfang

Je präziser die Vorstellungen des Bauherrn an seine Immobilie sind, desto mehr davon sollte er den in Frage kommenden Bauträgern vorab mitteilen. Diese halten den Leistungsumfang entsprechend in der Baubeschreibung fest. Falls etwas fehlt – fordern Sie Nachbesserung! Denn werden Leistungen erst nachträglich ergänzt, obwohl die Tinte unter dem Bauvertrag schon getrocknet ist, zahlen Bauherren extra. Achten Sie unbedingt darauf, ob alle in der Baubeschreibung aufgeführten Leistungen im Preis enthalten sind und ob es sich um einen Festpreis handelt.

Beispiele für den Leistungsumfang, der in der Baubeschreibung festgelegt sein sollte:

• Welche Eigenleistungen werden wann erbracht?
• Für welche Bautätigkeiten werden Subunternehmer engagiert und welche Termine gelten für deren Aufgabenerledigung?
• Welche Vermessungsleistungen sind inklusive?
• Welche Maschinen werden wann und wie lange eingesetzt?
• Wie viele Arbeitskräfte sind pro Tag auf der Baustelle?
• Sind die Kosten für die Entsorgung von Bauschutt und die Beseitigung von Aushüben enthalten?
• Wer kommt für den Strom auf, der während der Bauphase verbraucht wird?
• Wie viele Steckdosen gibt es in den unterschiedlichen Räumen und wo werden diese platziert?
• Erfolgt der Anschluss von Leitungen ans öffentliche Versorgungsnetz (zum Beispiel Abwasser an die Kanalisation)?
• Welche Dachform (Art und Konstruktion) soll errichtet werden?
• Welche Heiztechnik erzeugt Warmwasser und Heizwärme?
• Welcher Energiestandard soll erreicht werden?
• Welche Bodenarbeiten werden verrichtet?
• Handelt es sich um einen Massivbau oder ein Fertighaus?
• Wie steht es um einen Keller (Vollkeller, Teilkeller, Garagenunterkellerung, Tiefgarage) und seine Wände (Feuchtigkeitsschutz, Dämmung)?
• Wie sind die Treppen konzipiert (Material, Läufe, Zwischenpodest)?
• Welche Außentüren und Fenster werden eingesetzt (Schallschutz, Wärmedurchlasswert, Sicherheitstechnik)?
• Werden Rollläden verbaut? Vor welchen Fenstern? Woher kommt die Energie für deren Bedienung (Solarzellen?)? Handbetrieben oder per Elektromotor via Fernbedienung oder Smartphone gesteuert?

Baumaterialien und Ausstattung

Welche Baumaterialien werden in welcher Qualität verwendet und woher bezogen? Für einen Laien ist es nahezu unmöglich, die Baumaterialien zu vergleichen, da sie häufig verschiedene Bezeichnungen haben – je nachdem, woher sie stammen.

Was für Baumaterialien wie Zement gilt, gilt genauso für die verbaute Ausstattung wie beispielsweise Sanitäranlagen. Legen Sie sich und Ihren Bauträger auf konkrete Produkte fest, anstatt sich mit einer „hochwertigen Sanitäreinrichtung“ zufrieden zu geben. Welche Fliesen werden verwendet?

Das günstigste Angebot ist langfristig betrachtet oft nicht das preiswerteste. Wer an der Bausubstanz oder der Ausstattung spart, muss viel zu früh nachbessern und damit womöglich einen neuen Immobilienkredit aufnehmen. Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber, wie Sie einen Immobilienkredit umschulden.

Die Baubeschreibung enthält auch Informationen zu den verwendeten Materialien wie Beton.

Details und Formulierungen

Tückisch sind einige Formulierungen, die dem Bauträger zu viele Freiheiten geben und den Bauherrn zur Weißglut treiben können, weil sein Vorhaben nicht wie geplant umgesetzt wird – und das auch noch legal.

• Abweichungen: Hüten Sie sich vor einem Satz, der ungefähr so lautet: „ Abweichungen von der Baubeschreibung sind möglich“. Diese Klausel entwertet die Baubeschreibung komplett, denn in der Realität befreit sich der Bauträger damit von allen Vorgaben und Vereinbarungen.
• Adjektive: Eine Baubeschreibung soll sachlich und aufs Wesentliche fokussiert sein. Blumige Adjektive sind darin fehl am Platz. Was ist denn ein exklusives, modernes Haus? Da setzt jeder andere Maßstäbe an. Daher: Nichtssagende Adjektive zeugen nicht unbedingt von einer guten Baubeschreibung, vor allem dann nicht, wenn sie inflationär gebraucht und keine Details genannt werden, welche Ausstattung und Einbauten das Haus denn nun modern und exklusiv machen.
• Ausbaustufen: In welchem Zustand übergibt der Bauträger Ihnen den Neubau? „Schlüsselfertig“ ist kein exakt definierter Begriff. Bei dem einen Bauunternehmen bedeutet „schlüsselfertig“, dass Sie direkt einziehen können. Bei dem anderen Bauunternehmen fehlt die Tapete. Beim dritten Bauunternehmen gilt ein Haus ohne Innenwände, Sanitäreinrichtungen oder Böden bereits als „schlüsselfertig“. In den meisten Fällen müssen Bauherren bei einer schlüsselfertigen Übergabe noch selbst Arbeiten verrichten, um einziehen zu können. Die Formulierung „schlüssel- und bezugsfertig“ geht einen Schritt weiter, ist aber auch noch keine Garantie dafür, dass das Haus komplett bewohnbar ist und sauber übergeben wird. Definieren Sie in der Baubeschreibung genau, wie und wann die Übergabe/Abnahme erfolgt.
• Malervorbereitet: Wird ein Haus „malervorbereitet“ übergeben, heißt das bei den meisten Baufirmen, dass
• Sanitäranlagen installiert,
• sämtliche Fliesen angebracht,
• Gipsflächen verspachtelt und abgeschliffen,
• Fensterbänke und Türen (jeweils innen) sowie Türzargen vorhanden sind.
• Den Fußboden verlegen Sie selbst und Malerarbeiten (Streichen oder Tapezieren) erfolgen ebenfalls in Eigenverantwortung des Bauherrn.
• Berechnung der Wohnfläche: Wohnfläche ist leider nicht gleich Wohnfläche. Zwar gibt es mit der Wohnflächenverordnung (WoFIV) eine gesetzliche Grundlage. Allerdings müssen sich Bauunternehmen nur daran halten, wenn sie öffentlich geförderte Wohnräume bauen. Private Bauherren sollten Wert darauf legen, dass der Hinweis „Wir halten uns bei der Berechnung der Wohnfläche an die Wohnflächenverordnung“ in der Baubeschreibung verankert ist. Achten Sie zudem darauf, ob von einer Brutto- oder Netto-Grundfläche die Rede ist.
• Die Berechnungsvorgabe für die Brutto-Grundfläche ist in DIN 277, die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau behandelt, festgehalten. Sie umfasst die komplette Fläche, die sich anhand der Außenmaße in jedem Geschoss ergibt.
• Um die Netto-Grundfläche zu ermitteln, werden nicht nutzbare Konstruktionsflächen von der Brutto-Grundfläche abgezogen. Dazu gehören vor allem Türen, Mauern, Schächte und der Kamin.
• Wenn Sie tiefer in die Materie Wohnflächenberechnung einsteigen möchten, lesen Sie unseren Ratgeber zum Thema.
• Einhaltung von Verordnungen: Selbstverständlich müssen sich Bauträger an die gültigen Verordnungen und Gesetze halten. Dafür bedarf es keines Zusatzes im Vertrag. Zumal eine Formulierung wie „ Wir halten gesetzliche Bestimmungen und Verordnungen ein. “ sogar trügerisch sein kann. Beispiel „Wohnflächenberechnung“: Denken Sie, die Maßgaben der Wohnflächenverordnung sind mit diesem Passus abgedeckt? Nein. Wenn es sich bei Ihrem Wohngebäude nicht um ein öffentlich gefördertes Bauvorhaben handelt, gilt die WoFIV nämlich nicht automatisch.

Eine gute Baubeschreibung enthält klare Terminangaben für die

• Anlieferung von Material,
• Abschlagsrechnungen,
• Teilabnahmen und Zwischenprüfungen.

Darüber hinaus stellt der Bauunternehmer die Abhängigkeit der verschiedenen Gewerke (grafisch) dar.

Daran erkennen Sie eine schlechte Baubeschreibung

Mit der Baubeschreibung verhält es sich wie mit einem Zeugnis: Man muss wissen, wie die Codes dechiffriert werden.

Eine schlechte Baubeschreibung hinterlässt mehr Fragen als Antworten und missfällt durch schwammige Formulierungen .

• Was bedeutet schlüsselfertige Übergabe?
• Welche Wohnfläche ist gemeint?
• Was ist mit exklusiver Ausstattung und moderner Bauweise gemeint?

Eine Baubeschreibung ist bindend. Eine Klausel, in denen sich der Bauunternehmer Abweichungen zu den vereinbarten Ausführungen vorbehält, torpedieren den Sinn und Zweck einer Baubeschreibung. Aus einem Dokument, dass Bauherren vertragliche Sicherheit und einen finanziellen Überblick gewährleisten soll, wird durch einen Passus wie „Abweichungen von der Baubeschreibung sind möglich.“ im Ernstfall ein nutzloses Stück Papier.

Schlechte Baubeschreibungen bleiben vage hinsichtlich der Kosten oder sind in Bezug auf Zahlungsverpflichtungen zum Nachteil des Bauherrn ausgelegt. Sie weisen Lücken auf und lassen Interpretationsspielraum bei den getroffenen Aus- und Zusagen zu. Lassen Sie sich nicht auf eine unvollständige oder schwammige Baubeschreibung ein!

Expertentipp: Neben der genauen Prüfung der Baubeschreibung sollten Sie sich auch mit den Zahlungsmodalitäten auseinandersetzen, um unliebsame Überraschungen – gerade im Fall einer Insolvenz des Bauträgers – zu vermeiden. Die erste Rate ist bereits bei Baubeginn fällig? Unterschreiben Sie das nicht. Üblich ist, dass der Bauunternehmer zuerst einen Bauabschnitt vollendet, ehe eine (Teil-)Bezahlung erfolgt. Steht der Rohbau samt Dach, hat der General-Bauunternehmer normalerweise ungefähr die Hälfte der vereinbarten Leistungen erbracht – und sollte dementsprechend die Hälfte des Geldes erhalten haben. Sobald Ihre Immobilie bezugsfertig ist, darf der Bauträger mit 95 Prozent der Gesamtsumme rechnen. Die übrigen fünf Prozent dienen als Puffer für Restarbeiten und Behebung kleinerer Mängel. Darauf dürfen Sie nämlich bei den meisten Baufirmen mit guter Auftragslage lange warten, wenn Sie bereits den vollen Betrag entrichtet haben.

Ein Gutachter, meist studierter Architekt oder Bauingenieur, überprüft den Grundriss.

Wir prüfen Ihre Baubeschreibung

Wir prüfen Baubeschreibungen im Rahmen der meisten Gutachten aus unserem Leistungskatalog. Möchten Sie eine Immobilie kaufen, kann eine Beratung mit Überprüfung der Baubeschreibung für Ihre Belange völlig ausreichen und den Geldbeutel im Vergleich zu einem Verkehrswertgutachten schonen.

Falls Ihnen selbst Ungereimtheiten oder Fehler in der Baubeschreibung aufgefallen sind und Sie diese von einem Experten außerhalb der Baufirma erläutert haben möchten, übernehmen wir diesen Auftrag gerne und geben eine gutachterliche Stellungnahme ab.

Unterschreiben Sie den Kauf- oder Bauvertrag erst, wenn ein unabhängiger Bausachverständiger der Baubeschreibung grünes Licht gegeben hat. Lassen Sie sich vom Bauunternehmer oder Verkäufer nicht zu einer voreiligen Unterschrift drängen, sondern rufen Sie die Immobiliengutachter von Heid an. Wir loten die Möglichkeiten, abgestimmt auf Ihre Bedürfnisse, in einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch aus. Rufen Sie gleich unter 0800 - 90 90 282 an oder schicken Sie das Kontaktformular ab, um zeitnah mit einem Sachverständigen zu sprechen und versteckte Baunebenkosten rechtzeitig zu eliminieren.