Arrondierungsflächen

Im Baubereich werden Flächen, die von einer wirtschaftlichen Einheit abgetrennt sind, als Teilfläche bezeichnet. Per Definition können Teilflächen auch als „unselbstständige Flächen“ bezeichnet werden. Die Abtrennung einer solchen Teilfläche dient meist der Erfüllung eines Gemeinbedarfs. Teilflächen, die selbstständig nicht bebaubar sind, kennen wir als Arrondierungsflächen.

Laut dem Bericht „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“ von Wolfgang Kleiber lassen sich in der Bauplanung unter anderem Arrondierungsflächen an bebauten Grundstücken und solche zur Schaffung einer Bebaubarkeit unterscheiden. An bebauten Grundstücken ergeben sich beispielsweise Arrondierungen für

• Flächen, die baurechtlich notwendig sind oder dazu dienen, bauliche Erweiterungen vorzunehmen.
• Flächen, die sich als Stellplatz eignen (zum Beispiel in seitlicher Lage).
• Splitterflächen (entweder regelmäßig oder unregelmäßig gelegen).
• Hinter- oder Gartenland (beispielsweise aus Forst- und Landwirtschaft).

Ergänzend kommen bei unbebauten Grundstücken Arrondierungsflächen vor, durch die ein Grundstück erst bebaubar (oder bedeutend besser bebaubar) wird. Weitere Beispiele können Zufahrten, die zu mehreren Grundstücken gehören, sowie Straßen oder Wege sein. Kaufen Sie die Arrondierungsfläche nicht, benötigen Sie gegebenenfalls ein Wegerecht.

In der Land- und Forstwirtschaft stehen bei Arrondierungen zwei Faktoren im Fokus:

• Die Geschlossenheit von Grundstücken, die eine möglichst effiziente und gewinnbringende Bewirtschaftung ermöglicht.
• Ein günstiger Flächenstandort, um Immissionen zu reduzieren.

Für landwirtschaftliche Betriebe liegen die Vorteile von Arrondierungen insbesondere in einer vergrößerten Fläche, einer günstigeren Form oder auch in besseren Zuwegungen. Häufig sind geschlossene Flurstücke auch mit Kosteneinsparungen im Bewirtschaftungsprozess verbunden. Der Wert einer arrondierten Fläche ist für landwirtschaftliche Betriebe in der Regel höher als ein Grundstück mit mehreren zersplitterten Flächen. Häufig erfolgt die Arrondierung landwirtschaftlicher Flächen im Rahmen eines freiwilligen Nutzungstausches und ohne Wechsel der Eigentümer.

In der Land- und Forstwirtschaft kann es vorkommen, dass arrondierte Grundstücke durchkreuzt werden müssen, beispielsweise von Verkehrswegen oder Leitungstrassen. Dies hat negative Auswirkungen auf den Verkehrswert des Grundstücks und kann einen Anspruch auf Entschädigung mit sich bringen.

Bei der Zusammenlegung von Arrondierungsflächen geht es grundsätzlich darum, Grundstücke in sinnvollen Einheiten zu strukturieren. Dadurch wird einerseits eine bessere Nutzbarkeit gewährleistet, die bei vereinzelten Splitterflächen kaum gegeben ist. Andererseits ist es möglich, ungünstige Grenzverläufe zu begradigen und Eigentümern den bestmöglichen Nutzen aus ihren Grundstücken zu ermöglichen. In den einzelnen Anwendungsgebieten ergeben sich weitere Vorteile aus zielgerichteten Arrondierungen:

• In der Landwirtschaft ist die Umstrukturierung von Flächen gängig, da die Bewirtschaftung von zusammenhängendem Land effizienter ist. Weiterhin können Arrondierungen im Rahmen der sogenannten Bodenmelioration durchgeführt werden. Dabei sollen produktionsarme Böden in einen kulturfähigen Zustand versetzt werden.

• Bei der Stadt- und Bauplanung kommen Arrondierungsflächen auf vielfältige Weise zum Einsatz. Beispielsweise werden Grundstücke so angeordnet, dass die bestehenden Infrastrukturen, wie Kanalisation und Straßen möglichst effektiv nutzbar sind. Auch Eigentümer von Immobilien können von Grundstücksvereinigungen profitieren, da sie oftmals mit einer Flächenvergrößerung und damit einer Wertsteigerung des Grundstücks einhergehen.
• Wenn neue Infrastrukturen, wie etwa Bahntrassen, gebaut oder verbessert werden sollen, kann die Neuordnung von Flächen eine sinnvolle Maßnahme sein.

• Im Umweltschutz werden Arrondierungen beispielsweise vorgenommen, um Zonen für Aufforstungs- und Renaturierungsmaßnahmen zu schaffen.

Arrondierungsflächen finden im Baurecht Anwendung und werden im Regelfall in Bebauungspläne aufgenommen.

Wenn im Rahmen einer Arrondierung neue Grundstücksgrenzen festgelegt werden oder die Eigentümer wechseln, dann ist eine Änderung im Grundbucheintrag vorzunehmen.

Wenn Grundstückseigentümer auf freiwilliger Basis Flächen austauschen, dann nennt man dies einen freiwilligen Landtausch. Das Verfahren dient zur schnellen und unkomplizierten Neuordnung von landwirtschaftlichen Flächen und kann ebenfalls für Naturschutz- oder Landschaftspflegemaßnahmen angewandt werden.

Der freiwillige Landtausch basiert auf dem §103 ff. FlurbG und setzt die Zustimmung beider Rechtsinhaber der betroffenen Grundstücke voraus. Die Leitung des Verfahrens erfolgt durch eine Flurbereinigungsbehörde. Im Vorfeld ist es notwendig, dass die tauschenden Parteien einen Antrag bei der Behörde stellen und die Realisierbarkeit des Vorhabens glaubhaft vermitteln. Es soll das Ziel sein, möglichst ganze Flurstücke zu tauschen. Maßnahmen im Wege- und Gewässerbau und zur Verbesserung des Bodens sollen nicht vorgenommen werden.

Sobald die Einverständnisse der Tauschparteien vorliegen, werden sämtliche Vereinbarungen, Regelungen und Rechte von der Flurbereinigungsbehörde in einem Tauschplan zusammengeführt. In einem Anhörungstermin wird dieser von den Grundstücksinhabern genehmigt. Im Falle einer Einigung erfolgt im letzten Schritt die Ausführung. Ein Vorteil liegt darin, dass für den freiwilligen Landtausch kein Notar notwendig ist.

In Abgrenzung dazu werden beim freiwilligen Nutzungstausch die Nutzungsrechte von Flächen auf Vertragsbasis getauscht. In der Regel findet dabei kein Wechsel der Eigentümer statt, in jedem Fall ist allerdings das Einverständnis dieser notwendig. Der Tausch findet üblicherweise im Zuge eines Bodenordnungsverfahrens statt und die rechtlichen Details werden in Unterpachtverträgen definiert.

Die Aufwendungen für einen freiwilligen Landtausch sind laut § 103g FlurbG grundsätzlich von den Tauschpartnern zu tragen. In vielen Fällen können sie allerdings durch Bundes- oder Landesmittel gefördert werden, weshalb der finanzielle Aufwand für die Tauschpartner überschaubar ist. Mögliche Aufwendungen, die bei einem freiwilligen Landtausch anfallen, sind

• Vorarbeiten, wie zum Beispiel Stellungnahmen.
• geringfügige Maßnahmen zu Zwecken der Bau- und Landschaftspflege.
• Kosten für zugelassene Helfer.
• Maßnahmen zur Erfüllung des Tauschplans, zum Beispiel für die Instandsetzung von Flächen.
• Ausführungskosten wie Vermessungskosten.
• Verfahrenskosten werden gemäß § 104 FlurbG vom Land getragen.
• Kosten für Eintragungen im Grundbuch oder Kataster müssen ebenfalls nicht von den Tauschpartnern getragen werden.

Wertgleiche Landtausche unterliegen nicht der Grunderwerbssteuer. Anders verhält es sich allerdings, falls der Wertunterschied zwischen den getauschten Flächen einen gewissen Betrag überschreitet. Maßnahmen im Wegebau sind bei einem freiwilligen Landtausch grundsätzlich nicht vorgesehen, über Tauschflurstücke können allerdings Geh- und Überfahrtsrechte geregelt werden. Erfahren Sie mehr zum Thema Wegerecht in unserem Ratgeber.

Arrondierungsflächen werden für Grundbesitzer in der Regel relevant, wenn es sich um benachbarte Flächen handelt. Ein Zukauf ist sinnvoll, wenn das eigene Grundstück beispielsweise um eine Zufahrt, Gartenland oder Stellplätze erweitert werden soll. Über einen Makler sind derartige Flächen allerdings nicht zu finden. Möchten Sie eine Arrondierungsfläche kaufen und geeignete Flächen zusammenlegen, dann wenden Sie sich bestenfalls direkt an den Eigentümer.