Sie haben ein Grundstück gefunden, das auf den ersten Blick Ihren Wünschen entspricht und können es kaum erwarten, darauf Ihr Traumhaus zu bauen? Leider wissen Sie nie, was sich unter der Erdoberfläche verbirgt. Häufig liegen Altlasten auf einem Grundstück, die es Käufern und Verkäufern gleichermaßen schwer machen, Baugrund zu erwerben beziehungsweise zu veräußern. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie relevante Informationen aus dem Altlastenkataster einholen, was Asbeststaub und Bodenkontaminierung für Sie bedeuten und welche Kosten damit verbunden sind.
Das Wichtigste in Kürze
- Altlasten sind kontaminierende Stoffe und Materialien, die eine schädliche Bodenveränderung verursachen.
- Informationen zu belasteten Flächen sind im Altlastenkataster verzeichnet.
- Bei berechtigtem Interesse erteilt die Umweltbehörde des Landkreises oder der Kommune auf Antrag eine Altlastenauskunft.
- Die verursachten Kosten hängen davon ab, ob und in welchem Umfang Altlasten auf einem Grundstück vorliegen. Zu bezahlen sind die Gebühren für die Altlastenauskunft, eventuell ein Bodengutachten und gegebenenfalls die Sanierung.
- Grundsätzlich haftet der Verursacher für Altlasten. Ist dieser nicht zu ermitteln, steht der Eigentümer in der Pflicht.
- Altlasten auf einem Grundstück können erhebliche Kosten verursachen, die Nutzung einschränken und zu einer Wertminderung führen.
Was sind Altlasten auf einem Grundstück?
Beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken stoßen Kaufinteressenten und Eigentümer manchmal auf das schwierige Thema Altlasten. In erster Linie stellen Altlasten auf dem Grundstück ein gesundheitliches Risiko dar. Die Beseitigung und Sanierung ist allerdings auch eine finanzielle Herausforderung und kann für ein Grundstück mit einer Wertminderung einhergehen.
Ein Grundstück kann auf verschiedene Weise belastet sein. Problematisch wird es, wenn die Kontamination zu schädlichen Bodenveränderungen oder anderen Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit führt.
Im Sinne des § 2 BBodSchG (Bundes-Bodenschutzgesetzes) sind Altlasten:
- stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind (Altablagerungen), und
- Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist, ausgenommen Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf (Altstandorte).
Um finanzielle Probleme zu vermeiden, können und sollten Sie eine Altlastenauskunft einholen oder Ihr Grundstück auf Altlasten untersuchen lassen.
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Konkrete Beispiele für Altlasten
Gefährlich sind Stoffe und Materialien, die zu einer Verunreinigung des Bodens führen und damit die Bodenfunktion beeinträchtigen. Wenn die Verunreinigung beispielsweise dazu führt, dass der Boden nicht mehr als Lebensgrundlage und Lebensraum für Menschen, Tiere und Pflanzen genutzt werden kann, handelt es sich um eine Altlast.
Altlasten können insbesondere entstehen durch folgende Substanzen und Materialien:
- Altöl
- Asbest
- Beton
- Chemikalien, z. B. Kohlenwasserstoffe (Mineralöle, Treibstoffe)
- Giftstoffe
- Schwermetalle (Blei, Cadmium, Chrom, Quecksilber)
- Rüstungsspezifische Stoffe (Explosivstoffe, chemische Kampfmittel, Brand- und Rauchstoffe)
Nicht jede Bodenverunreinigung ist direkt eine Altlast. Nur wenn von der verdächtigen Fläche tatsächlich eine Gefahr ausgeht, wird sie als Altlast eingestuft. Die Einstufung in Altlasten und Altlastenverdachtsfläche nimmt die Bezirksregierung oder das Landratsamt vor.
Asbeststaub beim Bau:
Asbest darf am Bau nicht mehr verwendet werden – zumindest nicht in Reinform. Asbest kann jedoch in unversiegelten Produkten enthalten sein. Bei der Verarbeitung von asbesthaltigen Stoffen müssten Bauarbeiter und Handwerker Staubmasken aufsetzen, um sich vor dem freigesetzten Asbeststaub zu schützen. Leiden Bauarbeiter unter Atembeschwerden, Brustschmerzen, Reizhusten und einer Schleimhautentzündung, haben sie möglicherweise (zu viel) Asbeststaub eingeatmet. Asbeststaub führt oftmals zu Lungenkrebs.
Altlastenverdachtsflächen
Steht die Vermutung im Raum, dass ein Grundstück verunreinigt ist, handelt es sich um eine Altlastenverdachtsfläche. Wenn eine Fläche als solche eingestuft wird, müssen zunächst weitere Untersuchungen durchgeführt und Bodenproben entnommen werden. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Verdacht besteht, dass auf einer Fläche im Zweiten Weltkrieg eine Fliegerbombe abgeworfen wurde. Ein anderer Fall ist ein Grundstück, das in der Vergangenheit wahrscheinlich als inoffizielle Mülldeponie genutzt wurde.
Unter Altlastenverdacht stehen grundsätzlich Flächen mit folgenden ehemaligen Nutzungen:
- Tankstellengelände, Werkstätten, Lackierereien
- Mülldeponien
- Produktionsstätten und Fabrikgelände
- Militär- und Rüstungsstandorte (Produktions- und Lagerstätten, Spreng- und Schießstätten)
Altlasten und Verdachtsflächen sind in entsprechenden Verzeichnissen beziehungsweise Altlastenkataster bei den zuständigen Behörden aufgeführt. Wenden Sie sich direkt an die Bodenschutzbehörde Ihrer Stadt, Gemeinde oder Ihres Landkreises, um eine Altlastenauskunft zu erhalten.
Wie kann ich Altlasten auf dem Grundstück feststellen?
Der Eigentümer ist nach dem Gesetz für ein Grundstück mit Altlasten verantwortlich. Wenn Sie eine Immobilie erworben haben, die – oder deren Boden – sich als kontaminiert erweist, ist es Ihre Aufgabe, sich darum zu kümmern. Dieses Risiko müssen Sie jedoch nicht eingehen.
Ehemalige Nutzungsarten überprüfen
Bestimmte Nutzungsarten, zum Beispiel als Tankstellen oder Mülldeponien, schaffen Verdachtsflächen, die verzeichnet werden müssen. Informieren Sie sich über die Geschichte des Grundstücks: Wie wurde es genutzt? Welche Materialien und Stoffe wurden dort verarbeitet oder gelagert? Ist eine Bodenkontamination aufgrund der Nutzungsart fast vorherbestimmt, werden Sie dies erfahren.
Nachbarschaft befragen
Vor allem alteingesessene Anwohner oder Unternehmen sind in der Regel gut darüber informiert, wie das angrenzende Grundstück genutzt wurde. Wenn Sie sie nach Informationen fragen, erfahren Sie gegebenenfalls sogar mehr über inoffizielle Nutzungen und möglicherweise kontaminierten Boden.
Bodengutachten anfordern
Bei Verdacht auf Bodenkontamination kann nur ein professionelles Bodengutachten absolute Klarheit schaffen. Als Kaufinteressent benötigen Sie das Einverständnis des Eigentümers, dass ein Gutachter auf das Grundstück darf. Leider ist ein solches Gutachten nicht kostenlos, so dass Sie als Kaufinteressent zunächst in Vorleistung gehen müssen. Es sei denn, Käufer und Verkäufer vereinbaren vertraglich, wer die Kosten für das Gutachten und die eventuelle Sanierung trägt.
Altlastenkataster einsehen
Ist der zuständigen Behörde eine vermutete oder bestätigte Altlast bereits bekannt, wird sie im Altlastenkataster erfasst. Dort können Sie bei berechtigtem Interesse als Eigentümer oder Kaufinteressent Auskunft erhalten.
Altlastenauskunft einholen
Es ist sehr ratsam, sich vor dem Kauf einer Immobilie über Altlasten zu informieren, um Probleme und Risiken zu vermeiden. Jeder, der ein berechtigtes Interesse geltend machen kann, hat ein Auskunftsrecht.
Wichtiger Hinweis: Eine negative Altlastenauskunft bietet keine Gewähr dafür, dass es auf dem Grundstück keine Altlasten gibt. Sie besagt nur, dass bisher keine verzeichnet wurden. Es ist möglich, dass die Behörden keine Kenntnis von der Existenz der erwähnten Fliegerbombe oder wilden Müllkippe haben. Unabhängig vom Thema Altlasten stellt ein Bombenfund einen merkantilen Minderwert für ein Grundstück dar.
Wo sind Altlasten eingetragen?
Die zuständige Bodenschutzbehörde führt ein so genanntes Altlastenkataster oder Verdachtskataster. Diese Behörde ist in der Regel bei der Umweltverwaltung Ihres Landkreises oder Ihrer kreisfreien Stadt angesiedelt. Dieses Altlastenverzeichnis wird von den jeweiligen Landesumweltämtern verwaltet.
Wie hole ich eine Altlastenauskunft ein?
Um eine Altlastenauskunft zu erhalten, stellen Sie einen formlosen Antrag bei der zuständigen Behörde (Kreis, Stadt oder Gemeinde). Geben Sie darin die Postanschrift sowie das Flurstück und die Parzelle des Grundstücks an. Machen Sie außerdem Ihr berechtigtes Interesse geltend. Dazu sind folgende Unterlagen erforderlich:
- als Eigentümer: Eigentumsnachweis (Eigentumserklärung oder Kopie des Grundbuchauszuges)
- als Nichteigentümer: Vollmacht oder Zustimmungserklärung des Grundstückseigentümers (falls nicht vorhanden, muss die Behörde den Eigentümer anhören)
- Auszug aus der Flurkarte oder Lageplan
Hinweis: Ein sogenannter Sanierungsvermerk im Grundbuch weist übrigens nicht auf Bodenkontamination hin, sondern auf eine städtebauliche Maßnahme.
Sanierung von Altlasten auf dem Grundstück
Im schlimmsten Fall finden sich Altlasten auf Ihrem Grundstück. Als Eigentümer sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, diese Altlasten sanieren zu lassen. Sanierungsmaßnahmen müssen dazu dienen, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit, insbesondere Nutzungseinschränkungen, zu verhindern oder zu verringern.
Sanierung laut § 2 Abs. 7 des Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) sind Maßnahmen
- zur Beseitigung oder Verminderung der Schadstoffe (Dekontaminationsmaßnahmen),
- die eine Ausbreitung der Schadstoffe langfristig verhindern oder vermindern, ohne die Schadstoffe zu beseitigen (Sicherungsmaßnahmen),
- zur Beseitigung oder Verminderung schädlicher Veränderungen der physikalischen, chemischen oder biologischen Beschaffenheit des Bodens.
Eines ist klar: Die Sanierung von Altlasten ist mit einem erheblichen zeitlichen und finanziellen Aufwand verbunden.
Je nach Art und Grad der Verunreinigung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgröße sind verschiedene Maßnahmen zur Wiederherstellung der Bodenfunktion erforderlich. Fast immer muss Erde abgetragen und entsorgt werden, in einigen Fällen ist sogar ein vollständiger Bodenaustausch erforderlich.
Eine Möglichkeit ist die Behandlung des kontaminierten Bodens vor Ort. Chemische und physikalische Verfahren können die Schadstoffe bis zu einem gewissen Grad aus dem Boden herausfiltern.
Kosten und Folgen von Altlasten auf dem Grundstück
Ein Grundstück mit Altlasten kann zu einem echten Problem und vor allem zu einer finanziellen Belastung werden. Im Folgenden gehen wir auf häufige Fragen rund um die Folgen von Altlasten ein. Welche Konsequenzen Altlasten im großen Stil haben können, veranschaulicht ein Beispiel.
Beispiel: Altlasten kosten Steuerzahler Millionen
Wie der Bund der Steuerzahler in seinem Schwarzbuch 2020/21 berichtet, wollte die Stadt Goslar eine 12.622 Quadratmeter große Fläche zur Wohnbebauung an einen Investor verkaufen. Das Grundstück war jedoch mit massiven Betonfundamenten aus einer früheren Nutzung belastet.
Die Stadt war verpflichtet, die Altlasten vor dem Verkauf an den privaten Investor zu beseitigen. Ein Gutachten hatte Kosten in Höhe von 900.000 Euro für die Sanierung veranschlagt. Ein Käufer war bereits gefunden (vereinbarter Kaufpreis: 1,25 Millionen Euro); außerdem waren Fördermittel des Landes Niedersachsen für die Sanierungsmaßnahmen (Höhe: 720.000 Euro) in Aussicht gestellt. Diese Rechnung sollte für die Stadt Goslar aufgehen.
Als jedoch mit der Sanierung der Altlast begonnen wurde, kamen auf dem Grundstück Asbest und andere Schadstoffe zum Vorschein. Dies trieb die Kosten direkt in ungeahnte Höhen: auf 4,1 Millionen sollte sich die Sanierung belaufen. Die Gutachter hatten im Vorfeld darauf hingewiesen, dass im Laufe des Projekts noch deutlich höhere Kosten entstehen könnten. Die Stadt hatte dies jedoch im Kaufvertrag nicht berücksichtigt und blieb auf den Mehrkosten sitzen.
Das Land Niedersachsen erhöhte daraufhin die Zuschüsse und konnte so einen noch größeren finanziellen Schaden für die Stadt Goslar abwenden. Am Ende musste die Stadt rund 1,23 Millionen Euro draufzahlen.
Dieses Worst-Case-Szenario verdeutlicht, wie vorsichtig mit dem Thema Altlasten umzugehen ist. Selbst wenn es bei Immobilien mit Altlasten im privaten Bereich nicht um solche Beträge geht, sollten Sie auf bestimmte Kosten vorbereitet sein.
Welche Kosten sind mit Altlasten verbunden?
Für die Altlastenauskunft werden Gebühren erhoben. Die Kosten richten sich nach § 12 Bayerisches Umweltinformationsgesetz (BayUIG), das Umfang und Aufwand der Informationen regelt. Die konkreten Gebühren für die Auskunft werden von den jeweiligen Behörden selbst festgelegt.
Im Verdachtsfall oder bei einer negativen Altlastenauskunft kommen noch die Kosten für ein professionelles Bodengutachten hinzu. Je nach Anbieter und Umfang kostet ein solches Gutachten grob geschätzt etwa 1000 Euro.
Der weitaus größte Posten im Falle von Altlasten auf dem Grundstück sind die anfallenden Sanierungskosten. Hier kann es richtig teuer werden. Die Kosten sind sehr schwer zu beziffern, weil sie vom Grad der Verunreinigung abhängen. Dieser wiederum stellt sich oft erst im Laufe der Sanierungsarbeiten heraus. Erst wenn absehbar ist, wie tief die Kontamination in den Boden eingedrungen ist, können verlässliche Zahlen genannt werden.
Ein kompletter Bodenaustausch inklusive fach- und sachgerechter Entsorgung kann leicht zwischen 100 und 300 Euro pro Kubikmeter kosten. Wird der Boden vor Ort chemisch und physikalisch behandelt, können ebenfalls Kosten zwischen 150 und 600 Euro pro Kubikmeter anfallen.
Wichtiger Hinweis: Die Maßnahmen sind noch teurer, wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt, das auf einem Grundstück mit Altlasten steht. Bei der Sanierung darf das Gebäude auf keinen Fall beschädigt werden. Geschieht dies doch, muss gegebenenfalls der ursprüngliche Zustand so weit wie möglich wiederhergestellt werden.
Wer haftet für Altlasten auf einem Grundstück?
Grundsätzlich gilt bei Altlasten das Verursacherprinzip. Wer die jeweilige Verunreinigung durch seine Handlungen verursacht hat, wird in diesem Zusammenhang auch Handlungsstörer genannt und steht zunächst in der Haftung.
In der Realität ist der Verursacher allerdings oft nicht mehr zu ermitteln, zumal bei Altlasten, die lange Zeit gar nicht bekannt waren oder durch illegale Nutzung entstanden sind. Ob der Handlungsstörer für die Sanierung verantwortlich ist, wenn er zum Zeitpunkt seines Handelns bestehende Vorschriften und Genehmigungen beachtet hatte, ist rechtlich umstritten.
Wenn die Ablagerung gefährlicher Stoffe auf einem Grundstück in der Vergangenheit legal war, kann der jetzige Eigentümer nicht für die Beseitigung der Altlasten haftbar gemacht werden. Er ist lediglich verpflichtet, die Sanierungsmaßnahmen auf seinem Grundstück entschädigungslos zu dulden.
In Fällen, in denen der Verursacher nicht bekannt ist, kann auch der Grundstückseigentümer, der hier als Zustandsstörer bezeichnet wird, von den Behörden für die Sanierung der verunreinigten Fläche verantwortlich gemacht werden. Im Prinzip haftet der Eigentümer für die Sanierung seines Grundstücks mit seinem gesamten Vermögen.
Verkäufer oder Immobilienmakler sind gesetzlich verpflichtet, potenzielle Käufer über Gefahren in Form von Kontaminationen oder Altlasten auf einem Grundstück zu informieren. Tun sie dies nicht, so gilt dies als arglistige Täuschung. Der Käufer kann Schadenersatz fordern oder vom Kauf zurücktreten.
Wie wirken sich Altlasten auf ein Grundstück aus?
Neben den finanziellen Belastungen, die Altlasten mit sich bringen können, gibt es weitere negative Auswirkungen für die Eigentümer.
Ein Grundstück mit Altlasten ist möglicherweise in seiner Nutzung eingeschränkt. Bevor die Eigentümer die Fläche beispielsweise wieder als Bauland nutzen können, müssen sie eine Sanierung durchführen lassen. Sie sind gesetzlich verpflichtet, für die Beseitigung und Entsorgung des kontaminierten Bodens zu sorgen. Dies kann zu erheblichen Bauverzögerungen und Mehrkosten führen.
Für Verkäufer bedeutet es in jedem Fall eine Wertminderung ihrer Immobilie. Um dieses Risiko beim Kauf und Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie nicht einzugehen, holen Sie unbedingt ein unabhängiges Gutachten ein. Wie wir den Marktwert Ihrer Immobilie, den Wert Ihres Grundstücks beziehungsweise den Bodenwert nach anerkannten Maßstäben berechnen, verraten wir Ihnen in den verlinkten Beiträgen.
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