Alterswertminderung von Immobilien
Jede Sache verliert mit der Zeit an Wert – so auch Immobilien. Diese unterliegen einer sogenannten Alterswertminderung aufgrund von Abnutzung durch Bewohnung, Verschleiß von Bauteilen wie zum Beispiel der Elektrik und Wasserrohre sowie diversen Alterungsprozessen. Erfahren Sie, wie Sie die Gesamt- und Restnutzungsdauer Ihres Hauses verlängern und wie sich die Alterswertminderung auf die Herstellungskosten Ihres Gebäudes auswirkt.
Bei modernisierten Häusern verlängert sich die Gesamtnutzungsdauer.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Gebäude verliert über seine Lebensdauer durch Alterungsvorgänge und Verschleiß an der Bausubstanz jährlich an Wert. Verschiedene Faktoren beeinflussen die Geschwindigkeit des Wertverlusts.
- Die Berechnung der Alterswertminderung ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung und in der Sachwert-Richtlinie SW-RL Nr. 4.3 gesetzlich geregelt.
- Weil die tatsächliche Wertminderung nicht genau festgestellt werden kann, werden Näherungsverfahren zur Ermittlung herangezogen. Inzwischen findet aufgrund ihrer großen Modellkonformität eigentlich nur noch die lineare Alterswertminderung Gebrauch.
So wird die Alterswertminderung berechnet
Die Alterswertminderung bezeichnet die Wertminderung einer Immobilie während ihrer Gesamtnutzungsdauer aufgrund von Abnutzung und Verschleiß der Bausubstanz, wirtschaftlichem Wertverzehr sowie aufgrund von Alterungsvorgängen. Grundsätzlich gilt: Je älter ein Haus, desto weniger ist es wert, da die Alterswertminderung bereits weiter fortgestritten ist.
Jedes Gebäude hat eine bestimmte Lebens- und Nutzungsdauer. Bei der Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer, das heißt, wie lange ein Gebäude wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann, zu berücksichtigen. Die Berechnung der Alterswertminderung beziehungsweise der Restnutzungsdauer ist ein zweischneidiges Schwert beim Sachwertverfahren, da bereits geringe Veränderungen beträchtliche Schwankungen im Hinblick auf das Ergebnis des Verkehrswertgutachtens auslösen.
Um eine möglichst genaue Wertermittlung zu erzielen, verwendet man verschiedene Näherungsverfahren, da die tatsächliche Alterswertminderung nicht analysiert werden kann. Grundsätzlich ist zwischen zwei gängigen Methoden zu unterscheiden: Der linearen und der progressiv verlaufenden Alterswertminderung. Erstere behandelt die Wertminderung über Jahre hinweg gleichmäßig, wohingegen die progressive Alterswertminderung berücksichtigt, dass ein Haus in zunehmendem Alter schneller verschleißt als in jüngeren Jahren.
Die Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV bezeichnet „die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.“ Errechnet wird die Restnutzungsdauer aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem tatsächlichen Alter der Immobilie beim maßgeblichen Stichtag.
Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer – Alter der Immobilie
Lineare Alterswertminderung beim Haus
Die lineare Alterswertminderung beschreibt eine gleichmäßig verlaufende Wertminderung eines Objektes über Jahre hinweg. Bei der Entstehung sind Gebäudenormalherstellungskosten von 100 Prozent vorhanden. Gemäß Sachwertrichtlinie SW-RL Nr. 4.3 wird die lineare Alterswertminderung in einem Vomhundertsatz der Gebäudeherstellungskosten ausgedrückt. Sofern es sich nicht um einen Neubau handelt, müssen Sachverständige das Verhältnis der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigen. Die Formel zur Berechnung der linearen Alterswertminderung lautet:
Alterswertminderung in % = (Gesamtnutzungsdauer – Restnutzungsdauer) / Gesamtnutzungsdauer x 100
Berechnung der Alterswertminderung von Immobilien – Beispiel
Als Rechenbeispiel nehmen wir an, dass die lineare Alterswertminderung für eine 20 Jahre alte Immobilie mit einer üblichen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zu berechnen ist.
- Gebäudeherstellungskosten eines Vergleichsobjekts: 200.000 Euro
- Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
- Restnutzungsdauer: 60 Jahre
Alterswertminderung in % = [(80 – 60) / 80] x 100 = 25
200.000 x 0,25 = 50.000 (Alterswertminderung in Euro)
200.000 – 50.000 = 150.000 (Gebäudewert in Euro)
Unterliegt das Gebäude einer linearen, prozentualen Alterswertminderung, müssen die Herstellungskosten der baulichen Anlage nach 20 Jahren um 25 Prozent reduziert werden. Der Gebäudewert beträgt zum Beurteilungsstichtag 150.000 Euro. Grafisch kann das Rechenbeispiel der linearen Alterswertminderung wie folgt dargestellt werden:
Grafische Darstellung des Wertverlustes einer Immobilie über die Zeit
Alterswertminderung nach Ross
Die Alterswertminderung nach Ross setzt sich mit der dynamischen Alterswertminderung von Gebäuden auseinander. Die Ross’sche Wertminderungskurve berücksichtigt dabei den Gedankengang, dass eine Immobilie in den ersten Jahren weniger Wertverlust hat als im fortschreitenden Alter. Dieses Näherungsverfahren ist allerdings durch Vorgaben der ImmoWertV aus der Mode gekommen, obwohl es kongruent zu bauphysikalischen Erkenntnissen ist und eine bessere Abbildung der realen Marktbedingungen ermöglicht. Berechnet wird die Alterswertminderung nach Ross wie folgt:
Alterswertminderung in % = (0,5 x (Alter² / Gesamtnutzungsdauer² + Alter / Gesamtnutzungsdauer) x 100
Berechnet man die Alterswertminderung mit denselben Werten wie oben für die lineare Alterswertminderung, so ergibt sich für die Formel nach Ross folgendes Ergebnis:
- Gebäudeherstellungskosten eines Vergleichsobjekts: 200.000 Euro
- Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
- Alter: 20 Jahre
Alterswertminderung in % = (0,5 x (20²/80² + 20/80) x 100 = 15,625
200.000 x 0,15625 = 31.250 (Alterswertminderung in Euro)
200.000 – 31.250 = 168.750 (Gebäudewert in Euro)
Ein Gebäude mit Herstellungskosten in Höhe von 200.000 Euro, einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einem Alter von 20 Jahren hat bei der linearen Alterswertminderung einen Restwert von 150.000 Euro, wohingegen aufgrund des jungen Alters der Gebäuderestwert bei der Alterswertminderung nach Ross noch 168.750 Euro beträgt.
Alterswertminderung nach Vogels
Die Alterswertminderung nach Vogels beruht auf empirisch ermittelten Kaufpreisen. Nach Ablauf der Gesamtnutzungsdauer bleibt in diesem Verfahren ein Restwert von 20 Prozent übrig. Dies liegt daran, dass es kein Gebäude gib, das 80 oder 100 Jahre alt ist und an dem keine Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Wäre dies theoretisch so, müsste das Gebäude nach Ablauf der Gesamtnutzungsdauer abbruchreif sein. Die Formel für die Alterswertminderung nach Vogels lautet:
Alterswertminderung in % = [-0,4 x (Alter / Gesamtnutzungsdauer)² + 1,2 x Alter / Gesamtnutzungsdauer] x 100
Für unser Beispiel ergibt sich somit nach 20 Jahren eine Alterswertminderung von 27,5 Prozent. Das entspricht 55.000 Euro. Nach den Maßstäben der Alterswertminderung nach Vogels wäre das 200.000-Euro-Haus unabhängig von den beeinflussenden Wertfaktoren nach 20 Jahren nur noch 145.000 Euro Wert.
Vorschriften zur Berechnung der Alterswertminderung
Zur Berechnung der Alterswertminderung gibt es grundsätzlich zwei gesetzliche Grundlagen: ImmoWertV § 38 und SW-RL Nr. 4.3. Der Alterswertminderungsfaktor entstammt dem § 38 ImmoWertV, wonach dieser aus dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der Immobilie bestimmt ist. Die Sachwertrichtlinie SW-RL Nr. 4.3 ersetzt die Bestimmungen der WertR2006 (Nr. 3.6.1.1.7).
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6 Faktoren, die die Alterswertminderung von Gebäuden beeinflussen
Die Alterswertminderung eines Hauses wird von mehreren Faktoren unterschiedlich stark beeinflusst. Folgende Aspekte sind zu berücksichtigen:
-
Modernisierung und Investitionen
Beispielsweise verlängern energetische Maßnahmen die Restnutzungsdauer. -
Ausgesetzte Instandhaltungsarbeiten
Werden übliche Maßnahmen zur Instandhaltung nicht rechtzeitig durchgeführt, verkürzt dies die Restnutzungsdauer und beeinflusst damit erheblich die Alterswertminderung. -
Technische Überalterung
Alte Leitungen oder einfachverglaste Fenster senken die Restnutzungsdauer. -
Intensive Nutzung oder Zweckentfremdung
Wird beispielsweise ein Bürogebäude als Verpflegungseinrichtung verwendet, senkt dies die Restnutzungsdauer. - Baumängel, die bereits bei Errichtung des Gebäudes entstehen, senken die Gesamtnutzungsdauer.
- Bauschäden, die nach Fertigstellung der baulichen Anlage entstehen, beschleunigen die Alterswertminderung.
Die Alterswertminderung von Immobilien kann durch Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen der Bauteile auf den jeweils üblichen Standard hinausgezögert und die Restnutzungsdauer dadurch verlängert werden. Wird die Restnutzungsdauer verlängert, verlängert sich automatisch die Gesamtnutzungsdauer. Das wirkt sich wiederum auf die Altersminderung aus. Nimmt man an, bei einer 20 Jahre alten Immobilie kann durch bestimmte Baumaßnahmen die Gesamtnutzungsdauer von 100 auf 120 Jahre verlängert werden, dann sinkt die Wertminderung von 20 Prozent auf nur noch etwa 16,7 Prozent.
Gebäude, die nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung nicht instandgehalten worden sind oder erhebliche Bauschäden und Baumängel aufweisen, haben eine verkürzte Restnutzungsdauer.
Energetische Sanierungsmaßnahmen, wie beispielsweise die Dämmung einer Fassade, verlängern die Restnutzungsdauer von Gebäuden.
Alterswertminderung im Sachwertverfahren
Ein realistischer Verkehrswert ergibt sich im Sachwertverfahren aus dem Produkt des Marktanpassungsfaktors sowie der Summe des Bodenwerts und Gebäudesachwerts. Dazu werden zu Beginn der Bodenwert und der Gebäudewert getrennt ermittelt. Der Wertverlust wegen Alterung wird als Alterswertminderung berücksichtigt und vom Produkt der Regelherstellungskosten pro Quadratmeter und der Bruttogrundfläche abgezogen.
Ein Tipp: Lassen Sie ein Verkehrswertgutachten von einem seriösen Sachverständigen durchführen. Dieser wendet zur endgültigen Bestimmung des Immobilienwerts mindestens zwei anerkannte Bewertungsverfahren an. Die genaue Wahl der Verfahren hängt dabei von der Immobilie und ihren Besonderheiten ab.
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Alterswertminderung Sachwertverfahren Tabelle
Seit die Wertermittlungsrichtlinie (WertR) ersetzt wurde, gibt es keine allgemein gültige Tabelle mehr. In der ImmoWertV (Anlage 2) ist ein Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden mit Modernisierungen vorgesehen. Dabei werden die Modernisierungsmaßnahmen anhand eines Punktesystems bewertet und anschließend wird mittels einer Formel die Restnutzungsdauer berechnet.
Gesamtnutzungsdauer unterschiedlicher Gebäudearten
Die Gesamtnutzungsdauer ist im Bewertungsgesetz (BewG) genau definiert: Sie bezeichnet den Zeitraum, in dem eine bauliche Anlage entsprechend ihrer Zweckbestimmung nach wirtschaftlich vernünftigen Gesichtspunkten nutzbar ist. Bei Mehrfamilienhäusern beträgt diese 70 Jahre. Bei Krankenhäusern und Tageskliniken werden 40 Jahre Gesamtnutzungsdauer veranschlagt. Landwirtschaftliche Betriebsgebäude sind mit einer Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren zu bewerten, wohingegen bei Bürogebäude und Banken mit einer Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren gerechnet wird. Die höchste Gesamtnutzungsdauer mit 80 Jahren besitzen freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser der Standardstufe 5.
Da eine exakte Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer nicht möglich ist, beruht die Bewertung auf Erfahrungswerten bei ordnungsgemäßer Instandhaltung. Die auf SW-RL Anlage 3 basierenden Orientierungswerte sind in der nachfolgenden Tabelle aufgelistet.
| Art | Jahre |
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser |
Standardstufe 1: 60 Standardstufe 2: 65 Standardstufe 3: 70 Standardstufe 4: 75 Standardstufe 5: 80 |
| Mehrfamilienhäuser | 70 |
| Wohnhäuser mit Mischnutzung | 70 |
| Geschäftshäuser | 60 |
| Einzelgaragen | 60 |
| Bürogebäude, Banken | 60 |
| Kindergärten, Schulen | 50 |
| Wohnheime, Alten-/Pflegeheime | 50 |
| Kauf-/Warenhäuser | 50 |
| Gemeindezentren, Saalbauten/Veranstaltungsgebäude | 40 |
| Krankenhäuser, Tageskliniken | 40 |
| Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen | 40 |
| Sporthallen, Freizeitbäder/Heilbäder | 40 |
| Tier- und Hochgaragen als Einzelbauwerk | 40 |
| Betriebs-/Werkstätten, Produktionsgebäude | 40 |
| Lager-/Versandgebäude | 30 |
| Verbrauchermärkte, Autohäuser | 40 |
| Landwirtschaftliche Betriebsgebäude | 30 |
Achtung: Im Allgemeinen ist zu beachten, dass sich die Gesamtnutzungsdauer von Immobilien in den vergangenen Jahren aufgrund wachsender Ansprüche deutlich vermindert hat. Betrachtet man beispielsweise Wohnblöcke aus den 1960er Jahren, genügen diese den heutigen Wohnansprüchen schon lange nicht mehr. Ihre Gesamtnutzungsdauer ist dann unter Umständen bereits abgelaufen, wenn sie nicht kernsaniert wurden.
Sachverständige ermitteln Alterswertminderung von Gebäuden
Je nach Situation auf dem Immobilienmarkt ist die Gesamtnutzungsdauer sachverständig zu analysieren und die Alterswertminderung Ihres Gebäudes individuell zu bestimmen. Unsere Sachverständigen ermitteln den Wert Ihrer Immobilie gerne unter Berücksichtigung der Alterswertminderung. Wir stellen sicher, dass Sie bei voller Aufwands- und Kostentransparenz eine verlässliche Auskunft erhalten. Sie haben dabei unter Festpreisgarantie die Wahl zwischen einem Kurzgutachten und einem Verkehrswertgutachten. Unsere Leistungen bieten wir deutschlandweit für verschiedenste Gebäudearten an.
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