Wohnrecht auf Lebenszeit

Ein Wohnrecht erlaubt dem Begünstigten, in einer Immobilie zu wohnen, ohne eine Kündigung fürchten zu müssen. Häufig wird ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, wenn Eltern ihre Immobilie ihren Kindern schenken. Abgesehen von Familienmitgliedern gehören Pflegekräfte zu den Begünstigten eines Wohnrechts, allerdings oft zeitlich befristet. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wissenswerte zum Thema Wohnrecht: von der Definition und Abgrenzung gegenüber ähnlichen Gestaltungsspielräumen, über Rechten und Pflichten sowie mögliche Vereinbarungen und ob Sie ein Haus mit Wohnrecht verkaufen können, bis hin zur Berechnung des Wertes.

Drei Generationen vor einem Backsteinhaus. Die Großeltern haben es ihrer geschiedenen Tochter geschenkt, die mit fünf Kindern einzieht. Oma und Oma behalten ein Wohnrecht auf Lebenszeit und helfen bei der Kinderbetreuung.

Wohnrecht Definition

Zunächst klären vier Begriffe, die oft in einen Topf geworfen werden, aber rechtlich eine völlig andere Bedeutung haben: Wohnrecht, Wohnungsrecht, Dauerwohnrecht und Nießbrauch. Das Wohnungsrecht ist ein alleiniges Benutzungsrecht, der Nießbrauch erlaubt darüber hinaus die wirtschaftliche Verwertung. Beide Begriffe erklären wir in eigenen, verlinkten Ratgebern.

Wohnrecht

Das Wohnrecht ist ein Mitbenutzungsrecht. Der Berechtigte und der Eigentümer nutzen die Räumlichkeiten gemeinsam. Der Zweck besteht einerseits in der Absicherung unverheirateter Angehöriger oder von Pflegepersonal. In der Praxis erhält der Berechtigte des Wohnrechts meistens ein Zimmer zur alleinigen Nutzung und darf Gemeinschaftsräume wie Bad, Küche, Waschkeller und Garten mitbenutzen.

Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit und wird als solche im Grundbuch, Abteilung II eingetragen. Es ist weder vererbbar noch veräußerbar oder anderweitig übertragbar. Es kann als lebenslanges Wohnrecht eingeräumt werden oder zeitlich befristet.

Wohnrecht in Österreich

In Österreich ist das Wohnrecht ein Sammelbegriff für alle Rechtsnormen, die den Themenkomplex Wohnen regeln. Dazu gehören das Mietrecht, das Wohnungseigentumsrecht, das Immobiliensteuerrecht und das Verfahrensrecht in Bestandssachen.

Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) kennt gemäß § 521 zwei Arten von Wohnungsrecht: Das Wohnungsgebrauchsrecht entspricht dem deutschen Wohnrecht, also der Mitbenutzung gemeinschaftlich mit dem Eigentümer genutzter Räume. Wer hingegen berechtigt ist, die Wohnräumlichkeiten ohne Einschränkung allein zu nutzen, wird als Fruchtnießer bezeichnet. Dieses Wohnungsfruchtgenussrecht entspricht im Wesentlichen dem deutschen Nießbrauch.

Ein Wohnungsfruchtgenussrecht in dieser Pension in Österreich bedeutet für den Begünstigten, dass er die Einnahmen durch Feriengäste behalten darf.

Wohnrecht in der Schweiz

In der Schweiz erhält der Berechtigte des Wohnrechts die Befugnis, in einem Gebäude oder einem Teil davon zu wohnen. Entweder ist das Wohnrecht lebenslang oder letztwillig (Wohnrechtsvermächtnis); üblicherweise unentgeltlich. Es endet mit Ablauf der vereinbarten Gültigkeitsdauer, mit dem Verzicht oder dem Tod des Berechtigten. Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und kann weder vererbt noch gepfändet werden. Die Einräumung eines Wohnrechts kann konkursrechtlich zu einer Gläubigerbegünstigung führen, wenn der Eigentümer in eine finanzielle Schieflage gerät.

Wohnrecht in Liechtenstein

Wie in Österreich ist „Wohnrecht“ in Liechtenstein ein Sammelbegriff. Als Gebrauchsrecht wird das Wohnrecht im Sachenrecht, Artikel 248 bis 250 geregelt. Es orientiert sich an der Schweizer Vorlage.

Dauerwohnrecht

Das Dauerwohnrecht wird nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), sondern als Dauernutzungsrecht im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Konkret taucht das Dauerwohnrecht in den §§ 31–42 WEG auf. Wie beim Wohnungsrecht darf der Berechtigte die Räumlichkeiten unter Ausschluss des Eigentümers bewohnen. Doch seine Rechte gehen noch weiter. Der Berechtigte eines Dauerwohnrechts darf das Haus oder die Wohnung

• vererben,
• vermieten oder verpachten,
• verschenken,
• verkaufen,
• anderweitig nutzen – nicht nur zu Wohnzwecken (Dauernutzungsrecht).

Ein Dauerwohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Eine Auflassung ist nicht zwingend erforderlich, sodass die Bestellung des Dauerwohnrechts im Prinzip mündlich erfolgen kann. Der gesetzlich geregelte Zustimmungsvorbehalt, der bei Veräußerung eines Dauerwohnrechts beziehungsweise Dauernutzungsrechts oder der Kombination mit einem Erbbaurecht herrscht, gilt nur für die Übertragung des Rechts, jedoch nicht für die Belastung mit beschränkten dinglichen Rechten. Ein solcher Zustimmungsvorbehalt für die Bestellung dinglicher Rechte am Dauernutzungsrecht, kann allerdings gemäß § 33 Abs. 4 Nr. 1 WEG als Vertragsinhalt vereinbart werden.

Für ein Dauerwohnrecht gilt:

• Die Wohnung muss in sich abgeschlossen sein (§ 32 Abs. 1 WEG).
• Wer ein Dauerwohnrecht einräumt, darf keine Bedingungen stellen (§ 33 WEG).
• Wie beim Wohnungsrecht darf ein Dauerwohnberechtigter Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage mitbenutzen.
• Geber von Dauerwohnrechten sind oft gemeinnützige Baugenossenschaften. Die Baukosten werden durch ein (erhöhtes) Wohnentgelt finanziert. Sind die Lasten aus der Baufinanzierung getilgt, verringert sich das Wohnentgelt.
• Der Geber des Dauerwohnrechts hat unter bestimmten Voraussetzungen einen Heimfallanspruch, wobei der Mieterschutz zu berücksichtigen ist (§ 36 WEG).
• Erlischt das Dauerwohnrecht, erlischt auch das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn der Dauerwohnberechtigte die Räumlichkeiten vermietet oder verpachtet hat (§ 37 Abs. 1 WEG).
• Wird ein Dauerwohnrecht veräußert, tritt der Erwerber an Stelle des Veräußerers. Wird ein Grundstück veräußert, auf dem ein Dauerwohnrecht lastet, tritt der Erwerber ebenfalls an die Stelle des Veräußerers und übernimmt dessen Rechte und Pflichten (§ 38 WEG).
• Bei der Zwangsversteigerung eines Grundstücks mit Dauerwohnrecht tritt der Erwerber rechtlich an die Stelle des Veräußerers (§ 38 Abs. 2 Satz 2 WEG). Betreibt der Inhaber eines im Grundbuch im Rang vor- oder gleichstehenden Rechts die Zwangsversteigerung, so erlischt das Dauerwohnrecht durch den Zuschlag. Der Wohnberechtigte ist in diesem Fall schlechter gestellt als ein Mieter. Die rechtliche Grundlage findet sich im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) in den Paragraphen 10, 44, 52 und 91.
• Bei einer Zwangsvollstreckung des Dauerwohnrechts selbst hingegen darf der Erwerber eine Kündigung aussprechen (§ 37 Abs. 3WEG). Weitere Regelungen zur Konstellation Dauerwohnrecht und Zwangsversteigerung stehen in § 39 WEG.
• Belastungen wie Hypotheken, Grundschulden, Reallasten, Rentenschulden oder öffentliche Lasten werden hinsichtlich der Entgelt-Haftung wie Mietforderungen behandelt (§ 40 WEG).

Wird ein Erbbaurecht mit einem Dauerwohnrecht belastet, gelten die gleichen Vorschriften. Einziger Unterschied: Bei einem Heimfall des Erbbaurechts bleibt das Dauerwohnrecht bestehen.

Spielraum haben die Vertragsparteien gemäß § 33 Abs. 4 WEG bezüglich:

• Art und Umfang der Nutzung,
• Instandhaltung und Instandsetzung der Gebäudeteile, die dem Dauerwohnrecht unterliegen,
• wer öffentliche oder privatrechtliche Lasten des Grundstücks trägt,
• wer die Versicherung und den Wiederaufbau bei Zerstörung übernimmt,
• Sicherheitsleistungen.

Häufig wird ein Dauerwohnrecht als Mieterdienstbarkeit im Grundbuch eingeräumt, wenn der Berechtigte die Immobilie aus seinen Mitteln saniert oder modernisiert hat. Das Dauerwohnrecht wird dann meist auf den Zeitraum begrenzt, in dem der Wert der Investitionen sozusagen „abgewohnt“ ist.

Gründe für lebenslanges Wohnrecht

Ein Wohnrecht wird oft eingetragen, wenn eine Immobilie verschenkt wird. Mit einer Schenkung spart die Familie Erbschaftssteuer.

Ein weiterer Grund für ein lebenslanges Wohnrecht ist die Absicherung des Partners. Verstirbt der Eigentümer der Immobilie, haben seine Nachfahren üblicherweise Anspruch auf sein Erbe. Durch ein eingetragenes Wohnrecht auf Lebenszeit kann der Eigentümer seinen Partner über seinen eigenen Tod hinaus absichern – insbesondere gegen Versuche der Erben, den hinterbliebenen Partner aus der Immobilie hinauszudrängen.

Wohnrecht für Verwandte

Verwandte sind häufig die Begünstigten eines Wohn- oder Wohnungsrechts. Das liegt hauptsächlich daran, dass sie einst Eigentümer der Immobilie waren und sie zur Vermeidung von Erbschaftssteuer vorzeitig an ihre Kinder oder Enkel vermachen. Während ein Wohnrecht für fremde Personen oft zeitlich befristet oder an Nutzungsbedingungen geknüpft ist, wird es unter Angehörigen oft lebenslang abgeschlossen.

Wer eine Immobilie mit Wohnungs- oder Wohnrecht für Familienmitglieder verkauft, wird sich schwertun. Die Ungewissheit, wie lange die Wohnberechtigten noch leben, hält viele potenzielle Käufer davon ab, die Immobilie zu erwerben. Falls sie sich doch zum Kauf durchringen, wird der Kaufpreis niedrig ausfallen, da der Verkehrswert um eine beträchtliche Summe, die sich nach erzielbaren Mieteinnahmen und statistischer Lebenserwartung richtet, gesenkt wird.

Wohnrecht für Kinder

Ein eingetragenes Wohnrecht für Kinder ist eher selten. Es gibt zwar ein Wohnrecht, genauer: Aufenthaltsbestimmungsrecht der Eltern für ihre Kinder, doch das hat mit dem Wohnrecht, wie es hier definiert wird, nichts zu tun. Das gesetzliche Aufenthaltsbestimmungsrecht besagt, dass die Eltern für die Verpflegung und Unterkunft ihres minderjährigen Kindes aufkommen müssen. Wo sich das Kind aufhält, entscheiden die Eltern. Üblicherweise leben die Kinder im elterlichen Haushalt. Sobald ein Kind volljährig ist, darf es grundsätzlich selbst bestimmen, wo es wohnt. Die Eltern verlieren das Aufenthaltsbestimmungsrecht und das Sorgerecht für die Kinder. Sie müssen den Wunsch ihres Nachwuchses nach einer eigenen Wohnung keineswegs (finanziell) unterstützen.

Zurück zum eingetragenen Wohnrecht. In der Praxis stehen Kinder selten als Wohnberechtigte im Grundbuch, Abteilung II. Allerdings räumen Eltern von Kindern mit einer Behinderung oder Krankheit ihrem Nachwuchs gerne ein Wohnrecht zur Absicherung ein. Oft haben Menschen mit Behinderung oder Krankheit nicht die Möglichkeit, selbst (finanziell) für sich zu sorgen und benötigen zudem auch nach dem Ableben der Bezugspersonen ihre vertraute Umgebung.

Wohnrecht für Eltern

Übertragen Eltern ihre Immobilie den Kindern im Rahmen einer Schenkung, lassen sie sich im gleichen Atemzug häufig ein lebenslanges Wohnrecht eintragen. Die Eltern dürfen das eigene Zuhause damit bis zu ihrem Tod bewohnen und müssen sich keine neue Bleibe suchen, wenn der Nachwuchs das Eigenheim auf den Markt wirft.

Manchmal wird bei einer Schenkung um eine Generation übersprungen. Übereignen die Großeltern die Immobilie direkt den Enkeln, behalten sie üblicherweise ihr Wohn- oder Wohnungsrecht.

Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr zu den Themen Haus an Kinder verschenken und Haus überschreiben.

Um Erbstreitigkeiten mit den Kindern aus erster Ehe zu vermeiden, hilft ein konstruktives Gespräch. Um dem juristisch einen Riegel vorzuschieben, hilft ein Testament und ein eingetragenes Wohnrecht für die neue Frau und ihre Kinder.

Wohnrecht für Partner

Im Hinblick auf die eigenen Erben und deren Verhältnis untereinander und vor allem zu den Eltern beziehungsweise dem Elternteil mit neuem Lebensgefährten ist es sinnvoll, die Absicherung des Ehegatten oder Lebenspartners durch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht auf Lebenszeit zu zementieren. Ein handschriftliches Testament, in welchem vermerkt ist, dass der Lebenspartner im Todesfall des Verfassers ein lebenslanges (unentgeltliches) Wohnrecht erhält und bis zum Tod des Wohnberechtigten womöglich eine Veräußerungssperre für die Immobilie verfügt wird, reicht zwar in der Regel aus, kann aber leichter angefochten werden. Notariell beglaubigt oder durch einen Grundbucheintrag offiziell gemacht, ist die Wohnberechtigung für den verbliebenen Partner juristisch wasserdicht.

Doch nicht nur als Absicherung gegen die Erben erweist sich ein Wohnrecht als nützlich. Unternehmer und Selbstständige umgehen mit dem Wohnrecht-Trick das Risiko, dass ein Gläubiger seine Immobilie aufgrund einer unbezahlten Forderung vollstrecken und zwangsversteigern lässt. Dazu überträgt der Unternehmer seine Immobilie an den Ehe- oder Lebenspartner und lässt für sich selbst ein Wohnrecht eintragen.

Wohnrecht für entfernte Verwandte

Geschwister oder weiter entfernte Verwandte wie Tanten und Onkel, Cousins und Cousinen, Neffen und Nichten können ebenfalls mit einem Wohnrecht bedacht werden. Auch für sie gilt: Eine Eintragung im Grundbuch ist die sicherste Variante. Doch Vorsicht: Je weiter entfernt der Verwandtschaftsgrad und je schwieriger die persönlichen Verhältnisse innerhalb der Familie, desto mehr Risiken birgt ein lebenslanges Wohnrecht. Das gilt umso mehr für alleinstehende Personen.

Ein Beispiel: Tante Gisela hat ein eingetragenes Wohnungsrecht auf die 40 m²-Einliegerwohnung auf dem Grundstück, auf dem das Ehepaar Müller seit dem Tod von Vater Müller – dem Bruder von Tante Gisela – dank einer Erbschaft im Einfamilienhaus lebt. Tante Gisela lernt einen neuen Mann kennen und zieht bei ihm ein. Auf ihr lebenslanges Wohnungsrecht möchte sie sicherheitshalber nicht verzichten, sodass sie im Trennungsfall wieder zurückkehren kann. Die Einliegerwohnung steht nun leer – und verfällt. Obwohl Eigentümer des Grundstücks, sind dem Ehepaar Müller die Hände gebunden: Sie können die Einliegerwohnung ohne Zustimmung von Tante Gisela nicht einmal vermieten, geschweige denn verkaufen.

Wohnrecht für andere Personen

Ein Wohnrecht kann auch Menschen eingeräumt werden, die nicht zur Familie gehören. Das passiert zwar seltener, dennoch gibt es drei Personentypen, die für ein Wohnrecht prädestiniert sind: Bedienstete, Pflegekräfte und ehemalige Eigentümer.

Hausmeister wohnen oft für eine geringe Miete in einer Wohnung an der Arbeitsstätte, für die sie zuständig sind.

Wohnrecht für Bedienstete

Es ist naheliegend und praktisch: Eine Haushälterin hält sich ohnehin permanent im Haus auf und bringt es auf Vordermann. Sie kocht, putzt, wäscht, bügelt und übernimmt sonstige anfallende Aufgaben im Haushalt. Für den Hausherrn ist sie eine unverzichtbare Stütze. Was früher Arbeit gegen Kost und Logis war, ist heute eine deutlich bessergestellte sozialversicherungspflichte Tätigkeit im Niedriglohnsegment, garniert mit Sicherheit und Wertschätzung durch ein Wohnrecht.

Das Wohnrecht für Bedienstete ist in der Regel zeitlich befristet und an eine Bedingung geknüpft: die Tätigkeit. Benötigt der Hausherr keine Haushälterin mehr, beispielsweise weil Angehörige einziehen und ihre Aufgaben übernehmen oder er sich nach langer Krankheit erholt hat, erlischt gemäß Vertragsbedingungen meist auch das Wohnrecht und die Haushälterin zieht aus.

Ähnlich verhält es sich mit Hausmeistern. Dem Hausmeister einer Wohnanlage, einer Firma (Dienstwohnung) oder einer Schule steht häufig eine Hausmeisterwohnung für sich und seine Familie zur Verfügung. Meist erhält er sie nicht unentgeltlich, doch die Miete liegt üblicherweise weit unter dem, was auf dem freien Wohnungsmarkt verlangt wird. Wechselt der Hausmeister die Stelle oder geht in Rente, verliert er auch den Anspruch auf die Wohnung. Streng genommen handelt es sich bei Hausmeisterwohnungen üblicherweise um ein Wohnungsrecht, kein Wohnrecht.

Wohnrecht für Pflegekräfte

Viele Pflegekräfte versorgen ihre Schützlinge in deren Eigenheim praktisch in Vollzeit. Da ist es sinnvoll, ihnen ein Wohnrecht einzuräumen. Eine Win-Win-Situation: Die oft schlecht entlohnten Pflegekräfte profitieren von einer kostenlosen Unterkunft mit eigenem Zimmer und kurzem Weg zum Arbeitsplatz. Der Wohnrechtgeber kann im Gegenzug darauf zählen, dass sein Pfleger oder seine Pflegerin notfalls rund um die Uhr helfend zur Stelle ist.

Oft kommen Pflegekräfte in den Genuss eines Wohnrechts – wobei es nicht immer leicht ist, rund um die Uhr mit seinem Schutzbefohlenen im selben Haushalt zu leben.

Wohnrecht für ehemalige Eigentümer

Manchmal verkaufen Immobilienbesitzer ihr Wohneigentum. Sei es, weil sie einen finanziellen Engpass haben oder sich einen Traum (Luxusreise, Ferienhaus etc.) erfüllen. Auf die Sicherheit ihres Eigenheims möchten sie trotzdem nicht verzichten. Also verkaufen sie ihre Immobilie mit einer entscheidenden Einschränkung für den Käufer – und damit auch weit unter dem Marktwert, die das Haus oder die Wohnung ohne Wohn- oder Wohnungsrecht hätte.

Für Käufer ist dieses Modell eher uninteressant, da sie nicht selbst in die Immobilie einziehen können (Wohnungsrecht) beziehungsweise mit dem Eigentümer unter einem Dach leben müssen (Wohnrecht). Anleger wiederum können je nach Vertragsgestaltung womöglich sogar eine fixe Miete verlangen – so richtig kapitalisieren können sie das Objekt aber erst nach dem Tod des Wohnberechtigten. Wer seine Immobilie an Fremde veräußern möchte, aber per eingetragenem Wohnrecht weiterhin darin leben möchte, legt sich damit selbst Steine in den geplanten Hausverkauf.

Lesetipp: Mehr zu diesem Thema fassen wir in unserem Ratgeber Immobilienverrentung zusammen. Ein Teilverkauf kann eine Alternative sein.

So läuft der Hausverkauf mit Wohnrecht ab.

Vereinbarungen zum Wohnrecht auf Lebenszeit

Ein lebenslanges Wohnrecht ist nahezu unkündbar. Ausnahme: Zwangsversteigerung. Denn die Ansprüche von Kreditgebern sind in der Rangfolge meist oberhalb des Wohnrechts angesiedelt. Um diese Gefahr zu senken, empfiehlt es sich, ein Rückforderungsrecht zu vereinbaren.

Weiteren Handlungsspielraum gibt es im Hinblick auf die Befristung des Wohnrechts, den Grundbucheintrag sowie das Thema Miete und Instandhaltungen. Anstelle von Miete dürfen die Vertragsparteien auch andere Ersatzleistungen für ein Wohnrecht vereinbaren; es muss aber keine Gegenleistung geben.

Schwere Straftat

Der Begünstigte behält sein Wohnrecht sogar, wenn er dem Wohnrechtgeber Schaden zufügt oder eine Straftat begeht. Dadurch kann er zwar unter Umständen das Nutzungsrecht verlieren, jedoch nicht das eingetragene Wohnrecht an sich.

Der Eigentümer kann verlangen, dass der Wohnberechtigte, nachdem er eine schwere Straftat begangen hat, von der persönlichen Benutzung seines Rechtes Abstand nimmt und die Ausübung des Wohnungsrechts nach Maßgabe von § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB einem Dritten überlässt. Ist ein weiteres Zusammenleben zwischen Eigentümer und Wohnberechtigten aufgrund dessen Verfehlung nicht mehr zumutbar, muss der Berechtigte der Überlassung an einen Dritten zustimmen. Das Wohnrecht erlischt deshalb aber nicht, sondern erst nach Löschung im Grundbuch. Für diesen Vorgang bedarf es der Zustimmung des Begünstigten – die er aber nicht geben muss.

Das Geld ist weg, aber keine Einbruchspuren zu erkennen? Kann der Wohnberechtigte als Täter ermittelt werden, verliert er deswegen noch nicht sein Wohnrecht.

Zeitlich befristetes vs. lebenslanges Wohnrecht

Ein Wohnrecht kann sowohl lebenslang gelten, aber auch zeitlich befristet beziehungsweise an Bedingungen geknüpft sein. Eine Pflegekraft hat beispielsweise meist nur ein Wohnrecht, solange sie den Eigentümer pflegt. Das Wohn(ungs)recht eines Hausmeisters erlischt in der Praxis vertragsgemäß mit der Beendigung seiner Hausmeistertätigkeit für den Wohnungsgeber. Vereinbarungen innerhalb der Familie sind meistens lebenslang, wobei Klauseln verbreitet sind, denen zufolge das Wohnrecht bei Umzug ins Pflegeheim erlischt.

Die Vertragsgestaltung ist bei einem zeitlich befristeten an mehr Bedingungen geknüpft als bei einem lebenslangen Wohnrecht. Ein zeitlich befristetes Wohnrecht läuft selten an einem konkreten Datum in der Zukunft ab, sondern dann, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt. Ein solches Ereignis kann sein:

• Der Tod des Eigentümers.
• Der Wohnberechtigte arbeitet nicht mehr (als Pfleger oder Haushälter) für den Eigentümer.
• Der Wohnberechtigte hat seinen Lebensmittelpunkt nicht mehr in den Wohnräumen (zum Beispiel bei einem Umzug in eine andere Stadt oder in eine Seniorenresidenz).

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Ein Grundbucheintrag ist nicht zwingend notwendig, bei einem lebenslangen Wohnrecht jedoch ratsam. Bei einem zeitlich befristeten Wohnrecht, das mit dem Ableben des Eigentümers endet, rentiert sich die Eintragung ins Grundbuch zumindest bei Berechtigten, die nicht verwandt sind, nicht unbedingt. Sie verkompliziert den Handlungsspielraum der Erben eher, gerade im Hinblick auf eine Veräußerung oder wenn diese selbst einziehen.

Ein Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht ist schwierig beziehungsweise geht mit finanziellen Einbußen (im Wert des Wohnrechts) einher. Je jünger und gesünder der Inhaber eines lebenslangen Wohnrechts ist, desto geringer sind die Chancen auf einen Verkauf. Schließlich möchte der Erwerber die Immobilie selbst nutzen oder gewinnbringend vermieten. Auch die Vertragsbedingungen des Wohnrechts beeinflussen den Verkauf: Beinhaltet die Vereinbarung keine Bedingungen, die das Wohnrecht aufheben, werden viele Kaufinteressenten Abstand nehmen, da sie den Berechtigten praktisch bis zu dessen Tod nicht zum Auszug aus der Immobilie bewegen können.

Lebenslanges Wohnrecht ohne Grundbucheintrag

Ein Wohnrecht muss nicht im Grundbuch eingetragen werden. Für den Berechtigten ist es jedoch immer besser, wenn sein Rechtsanspruch im Grundbuch steht. Erheben Dritte wie die Bank oder ein neuer Eigentümer Anspruch auf die Immobilie, ist der Wohnberechtigte wesentlich besser geschützt, wenn sein Wohnrecht auf Lebenszeit im Grundbuch verankert ist.

Viele Eigentümer halten es für ausreichend, wenn das Wohnrecht nur vertraglich vereinbart wird. Dadurch sparen sie ein paar Hundert Euro Kosten, die der Grundbucheintrag verursacht. Der Vertrag sollte allerdings von einem Notar beglaubigt werden. Der Haken für den Wohnberechtigten: Der notariell beglaubigte Vertrag schützt seinen Rechtsanspruch nur im Verhältnis zum Eigentümer.

Der Bundesgerichtshof hat inzwischen allerdings ein Urteil gefällt, das den Fortbestand eines vertraglich vereinbarten, lebenslangen Wohnrechts auch bei einem Eigentümerwechsel sichert. Um Streitigkeiten zu vermeiden und eine umfassende Absicherung zu garantieren, ist es dennoch ratsam, zumindest ein lebenslanges Wohnrecht sowohl vertraglich festzuhalten als auch im Grundbuch eintragen zu lassen.

Eingetragenes Wohnrecht im Grundbuch und seine Löschung

Das Wohnrecht wird im Grundbuch, Abteilung II eingetragen. Die Kosten für die Eintragung richten sich nach dem Wert des Wohnrechts, seiner Dauer sowie dem Alter des Berechtigten. Das Gerichts- und Notarkostengesetz befasst sich in § 52 GNotKG mit Nutzungs- und Leistungsrechten, zu denen das Wohnrecht zählt. Mit einer mittleren dreistelligen Summe ist zu rechnen.

Löschung ohne Zustimmung

Die Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbuch kann in bestimmten Fällen ohne Zustimmung des Wohnberechtigten erfolgen. Das geht, wenn

• der Wohnberechtigte stirbt.
• das Wohnrecht befristet ist und abläuft.
• das Wohnrecht an eine Bedingung geknüpft ist, die nicht mehr gegeben ist.
• die Immobilie nicht mehr nachhaltig bewohnbar ist.
• eine Zwangsversteigerung durchgeführt wird.

Dokumente für die Löschung

Im Todesfall genügt eine Sterbeurkunde und ein einfacher (unbeglaubigter) Antrag auf Löschung.

Oft wird zwischen Eigentümer und Wohnberechtigtem vereinbart, dass das Wohnrecht bei Umzug in ein Pflegeheim oder an eine andere Adresse erlischt. Zur Löschung des Rechts genügt dann eine Meldebescheinigung über den neuen Wohnsitz, sofern dieser Nachweis gemäß Vertrag schuldrechtlich ausreicht.

In allen anderen Fällen benötigt der Eigentümer der Immobilie die öffentlich beglaubigte Bewilligung der Löschung durch den Berechtigten. Meistens bedeutet es auch: Der Eigentümer kauft dem Berechtigten das Wohnrecht (gegen Zahlung einer Abfindung) ab.

So erfolgt die Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbuch

Die Löschung erfolgt, indem der Eigentümer der Immobilie einen schriftlichen Antrag beim zuständigen Grundbuchamt stellt, beziehungsweise den Notar damit beauftragt. Voraussetzung ist die Zustimmung oder das Ableben des Berechtigten.

Für den Inhaber des Wohnrechts ist eine Löschung leichter: Es genügt, wenn er den Verzicht unterschreibt und vom Notar beglaubigen lässt.

Die Höhe der Kosten für die Löschung regelt das GNotKG. Bezahlt wird sie vom Eigentümer der Immobilie.

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Wohnrecht Kosten: unentgeltlich, Miete, Instandhaltungen?

Es gibt ein unentgeltliches Wohnrecht und ein Wohnrecht gegen Mietzahlungen. Wird das Wohnrecht im Rahmen einer Schenkung innerhalb der Familie gewährt, ist es oft kostenlos. Auch Pflegekräfte oder Haushälter dürfen oft mietfrei in einem Teil des Hauses wohnen. Ein unentgeltliches Wohnrecht kommt einer Schenkung gleich und ruft das Finanzamt auf den Plan.

Wird das Wohnrecht gegen Zahlung eines regelmäßigen Mietzinses eingeräumt, werden oft Bedingungen zur Mieterhöhung festgeschrieben. Beispielsweise darf diese oft für viele Jahre (weit über die örtliche Kappungsgrenze hinaus) nicht verändert werden oder liegt deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch Staffel- oder Indexmieten sind gebräuchlich. Schließlich dient ein Wohnrecht der Absicherung des Begünstigten und der Steuerersparnis innerhalb der Familie – und nicht der Gewinnmaximierung.

Für ein lebenslanges Wohnrecht mit Miete sind zwei Varianten der Vertragsgestaltung möglich, wobei es sich in der Praxis eher um ein Wohnungsrecht (alleinige Nutzung) mit Mietvertrag handelt:

• Wohn(ungs)recht und Mietvertrag existieren nebeneinander: Der Berechtigte zahlt Miete, ist aber praktisch unkündbar. Kündigt der Mieter mit Wohn(ungs)recht von sich aus, bleibt sein Wohn(ungs)recht weiterhin bestehen. Diese Konstellation ist eher unwahrscheinlich.
• Wohn(ungs)recht und Mietvertrag sind aneinandergekoppelt: Das Wohn(ungs)recht ist an eine Bedingung geknüpft. Üblicherweise wird vereinbart, dass mit dem Ende des Mietvertrags die Bedingung für die Einräumung des Wohn(ungs)rechts abläuft und der Eigentümer gemäß § 821 BGB eine Bewilligung zur Löschung im Grundbuch verlangen kann.

Die Betriebs- und Nebenkosten bezahlt der Wohnberechtigte unabhängig von der Art des Wohnrechts, sofern keine Warmmiete vereinbart wurde. Ihm obliegt auch die Pflicht zur Instandhaltung seines Wohnbereichs. Bewohnt er ein Objekt in einem Mehrfamilienhaus, kommt der Wohnberechtigte für die Bildung einer Instandhaltungsrücklage auf.

Nehmen Sie ein Rückforderungsrecht in den Vertrag für das Wohnrecht auf.

Rückforderungsrecht als Schutz bei Zwangsversteigerung

Warum und zu welchen Bedingungen gehört ein Rückforderungsrecht in die Vereinbarung? Gehen wir davon aus, dass die Eltern ihr Haus der Tochter schenken und sich ein Wohnrecht eintragen lassen. Durch ein Rückforderungsrecht erhält der frühere Eigentümer (hier: die Eltern) die Möglichkeit, die Immobilie zurückzukaufen, wenn der aktuelle Eigentümer (hier: die Tochter) seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber einem Kreditinstitut nicht mehr nachkommen kann.

Wohnberechtigte, die vormals Eigentümer der Immobilie waren, sollten daher unbedingt ein Rückforderungsrecht gemeinsam mit dem Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Das schützt sie vor einer Zwangsversteigerung. Denn: Das Wohnrecht steht im Grundbuch üblicherweise im Rang nach den Rechten der Bank als Darlehensgeber. Gerät der neue Eigentümer finanziell in die Bredouille und die Bank leitet die Zwangsversteigerung ein, reicht der Erlös selten, um alle Gläubiger zufriedenzustellen. Das Wohnrecht des Wohnberechtigten wird in eine Geldforderung umgewandelt – und verfällt.

Rechte und Pflichten bei Wohnrecht

Was gilt es gesetzlich zu berücksichtigen? Was kann im Vertrag zusätzlich festgelegt werden? Wie sieht es mit Miete aus? Wer übernimmt welche Kosten? Die Zuständigkeiten im Verhältnis zwischen Eigentümer und Wohnungsberechtigtem sind seitens des Gesetzgebers klar geregelt.

Rechte des Wohnberechtigten

Das Wohnrecht ist ebenso wie das Wohnungsrecht ein Gebrauchsrecht. Während das Wohnrecht nur ein Nutzungsrecht beinhaltet, fügt das Wohnungsrecht ein Aufnahmerecht hinzu.

• Nutzungsrecht: Das Nutzungsrecht ist meist auf einen Teil der Immobilie beschränkt – im Mehrfamilienhaus die Wohnung (Wohnungsrecht), im Einfamilienhaus bestimmte Räume (Wohnrecht). Der Wohn(ungs)berechtigte darf gemeinschaftliche Anlagen des Hauses wie den Garten, Keller oder Waschküche mitnutzen.
• Aufnahmerecht: Der Inhaber eines Wohnungsrechts darf Familienmitglieder (Ehepartner, Lebenspartner, Kinder), Bedienstete und Pflegekräfte aufnehmen.
• kein Besichtigungsrecht: Der Eigentümer hat kein Recht, die Wohnung zu inspizieren, solange keine Gefahr im Verzug ist.

Zieht der Wohnungsberechtigte für einen längeren Zeitraum aus, zum Beispiel ins Krankenhaus oder ins Ausland, darf er die Wohnräume in seiner Abwesenheit bis zu seiner Rückkehr einem Familienmitglied – aber keinem Dritten – überlassen.

Pflichten des Wohnberechtigten

Ein Wohn(ungs)berechtigter hat viele Rechte, aber auch Pflichten. Ein Wohn(ungs)recht wird oft unentgeltlich vergeben, ist teilweise aber auch an Mietzahlung geknüpft. Vertragliche Vereinbarungen können abweichen.

• Nebenkosten: Für seine persönlichen Verbrauchskosten (Strom, Heizung, Warmwasser) kommt der Wohnberechtigte auf. Er bezahlt auch Schönheits- und kleinere Reparaturen und Ausbesserungen.
• Instandhaltungen: Der Wohnberechtigte kümmert sich um anfallende Reparaturen und bezahlt diese aus eigener Tasche. Für eine Sanierung ist hingegen der Eigentümer zuständig. Er muss allerdings die Zustimmung des Wohnberechtigten einholen, bevor er eine energetische Sanierung, eine Modernisierung oder einen Umbau durchführt. Einen gesetzlichen Anspruch auf Sanierungsmaßnahmen hat der Wohnberechtigte übrigens nicht.

Sanierungen sind Eigentümer-Sache, Instandhaltungen obliegen dem Wohnberechtigten.

Wohnrecht berechnen

Der Wert eines Wohnrechts wird ermittelt für

• das Finanzamt (ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht kommt einer Schenkung gleich und löst damit bei Überschreitung der Freibeträge Schenkungssteuer aus),
• seine Ablösung (der Eigentümer zahlt eine Abfindung, um das Wohnrecht einvernehmlich aufzulösen),
• eine Beleihung der Immobilie
• oder den Verkehrswert der Immobilie für den Verkauf.

Wie viel ist ein Wohnrecht beziehungsweise eine Immobilie mit einem solchen wert? Das Wohnrecht wird berechnet, indem man die ortsübliche aktuelle Miete plus Risikozuschlag mit der festgelegten Restlebenszeit multipliziert.

Das war die einfache Antwort. In der Praxis richtet sich der Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung wie dem Wohnrecht nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes, konkret § 14 BewG und § 198 BewG.

Zunächst wird der Jahreswert des Wohnrechts ermittelt, also welche Miete damit unter normalen Umständen für ein vergleichbares Objekt in der gleichen Gegend erzielt werden könnte. Ist das Objekt „underrent“, also zu günstig, oder „overrent“, also zu überdurchschnittlich hohen Konditionen vermietet, findet dieser Umstand im Ertragswertverfahren Berücksichtigung.

Dieser Jahreswert wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger richtet sich nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Das Bundesministerium der Finanzen stellt die Vervielfältiger-Tabelle zur Berechnung des Kapitalwerts einer lebenslänglichen Leistung oder Nutzung alljährlich nach Alter und Geschlecht der Berechtigten zur Verfügung. Diese „Berechnung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung; Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab Datum Jahreszahl“ (vormals beziehungsweise besser bekannt als „Sterbetafel“) geht von Zwischen- und Zinseszinsen mit einem Mittelwert aus vor- und nachschüssiger Zahlung von üblicherweise 5,5 Prozent bei der Kapitalwertberechnung aus. Diese Herangehensweise zur Berechnung einer Immobilie mit Wohnrecht entspricht dem Ertragswertverfahren, das üblicherweise bei vermieteten oder verpachteten Objekten zum Einsatz kommt und sich nach den entgangenen erzielbaren Mieten richtet.

Gespräch mit Gutachter vereinbaren

Das Finanzamt kann für die gesetzeskonforme Bewertung von Wohnrecht nach dem Sachwertverfahren die, für den Immobilieneigentümer nachteiligen, Maßstäbe der Wertermittlungsrichtlinie (WertR) ansetzen und diese auch von Gutachtern verlangen. Der Wert der Immobilie mit dem Wohnrecht wird bei Eigennutz des Objekts deutlich gemindert.

Achtung: Die Berechnung unterscheidet sich beim Dauerwohnrecht und beim Wohnungsrecht. Das Dauerwohnrecht ist nicht an das Leben des Berechtigten gebunden und richtet sich nach den Regeln der Zeitrentenberechnung. Ist ein Wohnungsrecht an das Leben des Berechtigten geknüpft, gelten hingegen die Berechnungsmethoden für Leibrenten.

Eine Auszahlungstabelle für das Wohnrecht gibt es nicht, da der Wert von der ortsüblichen, erzielbaren Miete und dem Lebensalter des Berechtigten abhängt. Die Vervielfältiger werden in der zweiten Jahreshälfte des laufenden Jahres für den Bewertungsstichtag 1. Januar des neuen Jahres herausgegeben. Auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums gibt es dafür keinen festen Platz, auf den wir verlinken könnten. Sie finden die aktuell gültigen Vervielfältiger (Lebenserwartung, Kapitalwert) nach Alter und Geschlecht aufgelistet, indem Sie in der Suchfunktion „Vervielfältiger Kapitalwert“ eingeben. Dann werden Ihnen die aktuellen pdf-Dokumente angezeigt. Sie tragen den Titel „Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung für Stichtage ab 1.1.20xx“.

Hängt die Dauer des Wohnrechts von der Lebenszeit mehrerer Personen ab und erlischt erst mit dem Tod des letzten Berechtigten, wird für die Kapitalwertberechnung gemäß § 14 Abs. 3 BewG das Lebensalter und das Geschlecht der Person maßgebend, für die sich der höchste Vervielfältiger ergibt. Erlischt das Wohnrecht hingegen, sobald die erste berechtigte Person stirbt, wird das Lebensalter und Geschlecht der Person verwendet, für die sich der niedrigste Vervielfältiger ergibt.

Ein Beispiel: Herr Wagner ist 75 Jahre alt, seine Ehefrau 72. Der Vervielfältiger für den Kapitalwert eines lebenslangen Nutzungsrechts beträgt für Herrn Wagner, der Stand 2021 noch eine durchschnittliche Lebenserwartung von 11,1 Jahren hat, 8,37. Frau Wagner hat statistisch noch 15,45 Jahre vor sich. Ihr Kapitalwert-Vervielfältiger ist 10,513.

Gilt das Wohnrecht so lange, bis Herr und Frau Wagner sterben, wird zur Wertermittlung der höhere Vervielfältiger (10,513) von Frau Wagner verwendet. Erlischt das Wohnrecht, sobald ein Ehegatte stirbt, wird der niedrigere Vervielfältiger (8,37) zur Berechnung angesetzt. Ob Frau Wagner vor ihrem Mann stirbt oder beide 100 Jahre alt werden, spielt für den Wert des Wohnrechts keine Rolle.

Die Enkelin hat Spaß mit ihren Großeltern. Sie weiß nicht: Die Wohnung von Oma und Opa gehört ihr bereits. Oma und Opa genießen allerdings ein Wohnrecht auf Lebenszeit.

Immobilienbewertung mit Wohnrecht

Ein Wohnrecht erschwert die Bewertung einer Immobilie erheblich. Zahlreiche Faktoren beeinflussen den Wert des Wohnrechts. Dazu zählen

• das Alter des Berechtigten,
• das Geschlecht,
• die statistische Restlebensdauer,
• der Familienstand,
• die Restnutzungsdauer des Gebäudes,
• die Wohnfläche,
• die erzielbare Miete,
• der Liegenschaftszinssatz,
• der Vervielfältiger des Kapitalwerts,
• gegebenenfalls weitere Kosten und Lasten,
• vertragliche Vereinbarungen (zum Beispiel, ob das Wohnrecht an Bedingungen geknüpft ist).

Bei einem zeitlich befristeten Wohnrecht können einige soziodemographische Faktoren zugunsten der vertraglich festgelegten Restlaufzeit außer Acht gelassen werden.

Es ist für einen Laien nahezu unmöglich, die Wertminderung einer Immobilie durch das Wohnrecht korrekt zu berechnen. Auch unser Wohnrecht-Rechner gibt nur einen groben Anhaltspunkt, in welcher Größenordnung sich der Wert bewegt, da einige individuelle und lokale Faktoren darin nicht berücksichtigt werden.

Wenden Sie sich an die sachkundigen Wertermittler der Heid Immobilienbewertung, wenn Sie exakt wissen wollen, was Ihr Wohnrecht beziehungsweise Ihre Immobilie mit einem darauf lastendem Wohnrecht wert ist! Rufen Sie uns unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 an oder nutzen Sie das Kontaktformular, um ein kostenloses Erstgespräch mit einem Sachverständigen zu vereinbaren.

Häufige Fragen zum Wohnrecht

Sie haben im vorangehenden Text nicht gefunden, wonach Sie gesucht haben? Die Antworten auf oft gestellte Fragen zum Wohnrecht geben wir in unseren FAQs.