Wertermittlung von Golfanlagen
Die Bewertung von Golplätzen erfordert Fachwissen und Erfahrung
Aktuell gibt es in Deutschland über 730 Golfanlagen. Wie alle Freizeitimmobilien zählen Golfplätze zu den Spezial- bzw. Sonderimmobilien. Dieser Begriff umfasst Objekte, die meist nur einem spezifischen Zweck dienen. Aufgrund ihrer eingeschränkten Nutzbarkeit weisen Sonderimmobilien im Vergleich zu multifunktionalen Liegenschaften ein größeres Risiko, aber auch eine höhere Renditeerwartung auf. Des Weiteren sind sie nur auf einem sehr kleinen Markt handelbar. Für eine Bewertung stehen deshalb kaum Vergleichswerte zur Verfügung.
Golfplatz ist nicht gleich Golfplatz
Inhaltsverzeichnis
Weit verbreitet sind 18-Loch-Golfanlagen, die in der Regel eine Fläche von rund 70 Hektar umfassen. Je nach Größe des Areals sind ebenso Anlagen mit 9, 27, 36 oder 45 Spielbahnen vorzufinden. Im Unterschied zu anderen Sportstätten sind Golfplätze nicht genormt. Die Planung und Gestaltung erfolgt durch ausgebildete Landschaftsarchitekten oder erfahrene Golfspieler. Dabei werden sowohl topografische Gegebenheiten wie z. B. Bäume oder Bäche einbezogen als auch künstliche Hindernisse geschaffen.
Neben der Rasenfläche umfasst eine Golfanlage meist ein Clubhaus, Umkleidekabinen mit Sanitäreinrichtungen, einen Golf-Shop und ein Restaurant. Darüber hinaus sind eine Caddiehalle zur Aufbewahrung der Utensilien, Maschinenhallen für die Wartung und Pflege sowie Parkflächen Bestandteil der Anlage. Golfplätze unterscheiden sich nicht nur hinsichtlich ihrer Bauqualität und des Pflegezustands. Auch bei den Betreibermodellen gibt es Differenzen. Üblicherweise werden Golfanlagen als Clubs geführt, wobei Kapital- oder Kommanditgesellschaften die Trägerschaft übernehmen.
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Zahlreiche Aspekte beeinflussen den Wert
Für Golfplätze gelten die gleichen Gesetzmäßigkeiten wie für Management- bzw. Betreiberimmobilien. Für die Wertermittlung müssen neben standort-, objekt- und vertragsbezogenen Faktoren auch Eigentums- sowie Besitzverhältnisse analysiert werden.
Standortbezogene Faktoren sind von entscheidender Bedeutung für den Erfolg einer Golfanlage. Dazu zählen u. a. die verkehrstechnische Anbindung, das Image und die Bevölkerungsentwicklung der Region sowie deren Kaufkraftniveau. Zu den objektbezogenen Faktoren gehören beispielsweise die Bodenbeschaffenheit der Liegenschaft, notwendige Ent- oder Bewässerungsmaßnahmen, die Funktionalität der Gebäude und die Belichtung der Anlage.
In den seltensten Fällen ist der Golfplatz Eigentum des Betreibers oder Clubs. Aufgrund der hohen Anschaffungskosten werden die großflächigen Grundstücke häufig langfristig gepachtet. Inhalte des Pachtvertrages sind ebenfalls bei der Bewertung einer Golfanlage zu berücksichtigen. Beispielsweise ist in vielen Verträgen eine Rückbaupflicht festgeschrieben, die sich wertmindernd auswirkt.
Golfplätze lassen sich kaum anderweitig nutzen. Aufgrund dessen ist immer der Ertragswert, d. h. der Wert bei Fortführung des Betriebes, zu ermitteln. Golfanlagen sind meist wenig rentabel, sodass der Ertragswert in der Regel deutlich unter dem Sachwert liegt.
Bewertung ist mit Herausforderungen verbunden
Die Bewertung von Spezialimmobilien – also auch von Golfanlagen – ist eine äußerst komplexe Aufgabe. Im Rahmen der Verkehrswertermittlung ist der Gutachter mit zahlreichen Fragen konfrontiert, die es zu beantworten gilt: Wird die Liegenschaft bestmöglich genutzt? Oder sind Umnutzungspotenziale feststellbar?
Der Sachverständige muss nicht nur die oben genannten wertrelevanten Aspekte berücksichtigen, sondern auch den regionalen Golfmarkt kennen, um eine marktnahe Bewertung durchführen zu können. Zudem ist häufig eine Anpassung der üblichen Bewertungsverfahren an das spezielle Objekt erforderlich.
Eine weitere Herausforderung, die sich ergibt: Es sind kaum Vergleichspreise verfügbar. Das liegt vor allem daran, dass sich bestehende Anlagen in ihrer Gestaltung und Qualität oft erheblich voneinander unterscheiden, verschiedene Betriebskonzepte vorliegen und der Markt für Golfplätze sehr beschränkt ist.
