Burgen, Herrenhäuser & Schlösser: Wertermittlung von historischen Gebäuden

Schlösser, Burgen und Herrenhäuser sind Spezialimmobilien mit einem hohen historischen und kulturellen Wert. Die Einzigartigkeit der Bauten macht die Ermittlung des Kaufpreises schwierig. Welche Faktoren dabei eine Rolle spielen und welche Ansätze Gutachter zur Wertermittlung von Schlössern, Burgen und Herrenhäusern verfolgen können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Die Wertermittlung von Schlössern, Burgen oder Herrenhäusern ist komplex und anspruchsvoll – daher ist ein professioneller Gutachter unerlässlich.

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Wert für Schlösser, Burgen & Herrenhäuser ermitteln: Was macht diese Immobilien besonders?

Schlösser, Burgen und Herrenhäuser sind historische Gebäude, die sich durch ihre besondere Architektur, eine starke regionale Verankerung und die historische Nutzungsgeschichte auszeichnen. Die Immobilientypen lassen sich primär durch ihren Nutzungszweck und die Entstehungszeit abgrenzen.

Der Markt für historische Gebäude ist sehr heterogen. Daher ist die Wertermittlung mit großen Herausforderungen verbunden. Die klassischen Bewertungskriterien sind, wenn überhaupt, nur mit spezifischen Anpassungen anwendbar.

Doch was macht die Wertermittlung für Schlösser, Burgen und Herrenhäuser so schwierig? Die historischen Gebäude sind in der Regel Unikate mit landschaftsprägenden und charakteristischen Eigenschaften. Zudem unterliegen sie in den meisten Fällen strengen Denkmalschutzauflagen. Pauschale Aussagen, im Sinne eines übergeordneten Ansatzes zur Wertermittlung, sind nur schwer zu treffen. Beim Kauf oder Verkauf derartiger Immobilien ist es daher unerlässlich, einen Gutachter hinzuzuziehen, der mit der Bewertung von Immobilien mit historischer Bedeutung vertraut ist.

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Schlösser

Schlösser sind prunkvolle Bauten, die früher dem Adel als Wohnort dienten. Sie hatten einen hohen Repräsentationswert: Sie spiegelten nicht nur den Prunk ihrer Bewohner, sondern auch den Baustil der jeweiligen Zeit wider. In der Geschichte gewannen sie mit Ende des Mittelalters, also etwa ab dem 15. Jahrhundert, an Bedeutung. Das Leben im Schloss war primär dem Schlossherrn mit seiner Familie und den Bediensteten vorbehalten.

Burgen

Burgen lassen sich insbesondere auf die Zeit des Hoch- und Spätmittelalters zurückführen. Etwa zwischen dem 11. und 15. Jahrhundert nutzten Feudalherren die befestigen Bauten zu Wohn- und Verteidigungszwecken. Auch Soldaten, Handelsleute und Dorfbewohner fanden in der Burg Platz und machten sich ihre Schutzfunktion zu Nutze. Charakteristische Elemente sind zum Beispiel der Burgfried, ein Burggraben mit Zugbrücke und eine Mauer mit Wehrgang.

Herrenhäuser

Herrenhäuser waren in erster Linie herrschaftliche Wohnhäuser. Sie gehörten häufig zu Gütern oder großen Besitztümern, waren also im Regelfall ein Teil von land- oder forstwirtschaftlichen Betrieben. Sie dienten als Wohnort für den Gutsherrn, seine Familie und Bedienstete. Zeitlich lassen sich Herrenhäuser ebenfalls ab dem 15. Jahrhundert einordnen, hatten aber im Vergleich zu Schlössern einen geringeren Repräsentationswert.

Nutzungspotenziale von Schlössern, Burgen & Herrenhäusern

Die Nutzungspotenziale von Schlössern, Burgen und Herrenhäusern sind vielfältig und spielen auch bei der Wertermittlung eine Rolle. Grundsätzlich lässt sich unterscheiden zwischen

• einer privaten Nutzung als Wohnraum,
• einer renditeorientierten Nutzung oder
• einer Mischnutzung.

Die gewerbliche Nutzung findet häufig im touristischen und freizeitorientierten Bereich statt, zum Beispiel als Hotel, Gastronomiebetrieb, Museum, Tagungs- und Konferenzzentrum oder Veranstaltungsort . Darüber hinaus ist eine Nutzung durch Stiftungen, Akademien und Schulen möglich. Ebenfalls denkbar sind zum Beispiel die Nachnutzung als Seniorenresidenz, Büroimmobilie oder Behördenstandort.

Für Schlösser ist zum Beispiel eine Nachnutzung als Veranstaltungsort oder Gastronomie möglich.

Dennoch ist die Drittverwendungsfähigkeit in der Regel begrenzt. Insbesondere bei Schlössern und Burgen sind die Nutzungsmöglichkeiten und damit die Anzahl an potenziellen Käufern eingeschränkt.

Unter anderem bringen die historische Baustruktur, architektonische Gestaltung und aufwendige Innenausstattung einen hohen Aufwand für Instandhaltung und Unterhalt mit sich. All diese Faktoren erschweren eine Nachnutzung. Dazu kommt, dass die Finanzierung solcher historischen Gebäude durch Fremdkapitel in der Regel erschwert ist. Unter diesen Bedingungen ist das Finden von Investoren schwierig. Typische Käufer sind vor allem:

• Stiftungen
• Kirche
• Gemeinde oder Länder
• Vermögende Privatpersonen
• Konzerne (zum Beispiel die RWE AG mit Schloss Pfaffendorf)

Der Markt rund um Schlösser, Burgen und Herrenhäuser ist grundsätzlich sehr spezialisiert und intransparent. Der Grund dafür liegt darin, dass aufgrund von hohen Investitionssummen nur eine überschaubare Anzahl an möglichen Käufern vorhanden ist. Die Vermarktung von historischen Immobilien gestaltet sich daher als langwierig und komplex.

Unsere Gutachter haben bereits einige praktische Erfahrung mit Herrenhäusern und anderen historischen Gebäuden gesammelt. Für diesen Beitrag haben wir zudem auf die Erkenntnisse von Sven Bienert und Albert M. Seitz, veröffentlicht im Beitrag "Bewertung von Schlössern, Burgen und Herrenhäusern" in: Sven Bienert, Klaus Wagner (Hrsg.): „Bewertung von Spezialimmobilien“, S. 1013 - 1076, 2. Auflage, 2018) zurückgegriffen.

Welche Faktoren spielen bei der Wertermittlung für Schlösser, Burgen & Herrenhäuser eine Rolle?

Die Wertermittlung von Burgen, Schlössern und Herrenhäusern gestaltet sich aufgrund der Heterogenität der historischen Gebäude als schwierig. Die besondere geschichtliche und architektonische Qualität ist allein durch eine kostenorientierte Betrachtung schwer zu erfassen.

Daher lassen sich verschiedene Kriterien ausmachen, die eine Ermittlung des Verkehrswertes erleichtern bzw. eine Grundlage für spezifische Anpassungen bilden. Grundsätzlich ergeben sich im Rahmen der Wertermittlung für historische Gebäude keine wesentlichen Vor- und Nachteile je nach Gebäudetyp. Die Objekte sind im Einzelfall zu betrachten und eine Vielzahl an Faktoren in die Bewertung einzubeziehen. Die folgenden Kriterien sind unter anderem bei der Wertermittlung von Herrenhäusern, Burgen und Schlössern von Relevanz:

• Renommee
• Denkmalschutz
• Objektqualität & Instandhaltung
• Nutzbarkeit
• Lage & Umgebung

Renommee

Schlösser, Burgen und Herrenhäuser haben eine lange Historie und Bedeutung für die Region. Das „Renommee“ beschreibt den kulturellen Wert, der sich aus der geschichtlichen und regionalen Bedeutung sowie der besonderen Architektur ergibt. Der Repräsentationswert kann sich auf die Verkäuflichkeit des Objekts und damit auf die Nachfrage auswirken. Als Konsequenz können potenzielle Käufer eine höhere Zahlungsbereitschaft haben.

Ein hoher Repräsentationswert historischer Gebäude kann sich positiv auf Verkäuflichkeit und Nachfrage auswirken.

Eine bewegte und positiv besetzte Historie kann somit ein wertsteigernder Faktor sein. Wichtig: Es dürfen bei der Wertermittlung von historischen Gebäuden nur Faktoren berücksichtigt werden, die tatsächlich einen Einfluss auf die Kaufpreisbildung haben, nicht aber Effekte für Gemeinden oder die Gesellschaft im Gesamten.

Das Renommee derartiger Objekte findet in den gängigen Wertermittlungsverfahren nur unzureichend Beachtung. Ein sogenannter Schlosszuschlag (oder Marktanpassungszuschlag) könnte – im Sinne des Sachwertfaktors – beispielsweise im Rahmen des Sachwertverfahrens in Erwägung gezogen werden. Ebenso ist ein Marktanpassungsabschlag denkbar.

Übrigens: Bei denkmalgeschützten Gebäuden spricht man äquivalent von einem sogenannten Prädikatszuschlag. Erfahren Sie in unserem Ratgeber, was Sie beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses beachten müssen.

Denkmalschutz

Historische Gebäude stehen in der Regel unter Denkmalschutz, was sowohl mit Vorteilen als auch mit Nachteilen verbunden ist. Auf der einen Seite steigt das finanzielle Risiko für die Instandhaltung. Der Grund liegt in der Mitsprache der Denkmalämter: Bei Umbauten und Sanierungen kann es zu Verzögerungen kommen, was mit höheren Kosten verbunden ist. Auf der anderen Seite können Investoren häufig von Subventionen und steuerlichen Vorteilen profitieren.

Für die Bewertung von Schlössern, Burgen und Herrenhäusern bedeutet das, dass der Denkmalschutz nicht pauschal wertsteigernd oder wertmindernd sein muss. Es kommt auf den Einzelfall an. Vor- und Nachteile sind gegeneinander aufzuwiegen. Zu den negativen Auswirkungen des Denkmalschutzes zählen zum Beispiel:

• Abbruchverbote und Genehmigungspflichten
• hohe Instandhaltungskosten aufgrund von Geboten zur Instandhaltung und -setzung
• eingeschränkte Bebaubarkeit und Veränderbarkeit

Zu den Vorteilen des Denkmalschutzes gehören unter Umständen:

• erhöhtes Renommee
• Subventionen
• steuerliche Vorteile für Baudenkmäler, zum Beispiel attraktivere Abschreibung für Denkmäler

Objektqualität & Instandhaltung

Die Bausubstanz und der Erhaltungszustand sind bei Schlössern, Burgen und Herrenhäusern von Objekt zu Objekt unterschiedlich. Faktoren rund um die Objektqualität sind bei der Wertermittlung von historischen Gebäuden einzubeziehen.

Dazu gehören auch potenzielle Schäden, die sich allerdings vor allem bei nicht kernsanierten Bauten nur schwer kalkulieren lassen. Typische Schäden bei historischen Gebäuden sind zum Beispiel Feuchteschäden, ein Schädlingsbefall oder Tragfähigkeitsprobleme und sind in der Regel nur mit viel Aufwand zu beheben. Bei neueren Gebäuden wäre hierfür der Begriff Baumängel angebracht.

Übrigens: In unserem Ratgeber erhalten Sie wertvolle Tipps, wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten.

Die Objektqualität sollte bei der Wertermittlung von Burgen, Schlössern und Herrenhäusern berücksichtigt werden.

Außerdem fließen bei der Bewertung von Schlössern, Burgen und Herrenhäusern die laufenden Instandhaltungs- und Unterhaltskosten ein. Zu den wichtigsten Kosten gehören

• Bewirtschaftungskosten, die den Besonderheiten der Gebäudetypen gerecht werden.
• Verwaltungskosten, insbesondere für Abstimmungen mit Denkmalämtern.
• Mietausfallwagnis aufgrund der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit.
• Energiebedarf, der aufgrund der Baustrukturen in der Regel erhöht ist. Tipp: Informieren Sie sich in unserem Magazin ausführlich zur energetischen Sanierung von Gebäuden.
• Instandhaltungskosten zur Erhaltung der Bausubstanz entsprechend der behördlichen Auflagen.

Nutzbarkeit

Die Nutzbarkeit von historischen Gebäuden ist häufig aufgrund der besonderen Baustruktur, Denkmalschutzauflagen und anderen Faktoren eingeschränkt. Im ersten Schritt der Wertermittlung für Herrenhäuser, Burgen und Schlösser ist daher eine Identifizierung von Nutzungspotenzialen für Grund und Boden sowie für die baulichen Anlagen nötig.

Die gegenwärtige Nutzung lässt sich in den meisten Fällen nicht sinnvoll aufrechterhalten, sodass im Zuge der Bewertung vor allem Umnutzungsüberlegungen im Sinne der sinnvollsten Nutzungsart einbezogen werden. Sämtliche Nutzungsmöglichkeiten, die der Lage und dem Markt des Objekts entsprechen, sind in die Analysen einzubeziehen.

Außerdem sollte eine sachgerechte Schätzung der Alterswertminderung, einhergehend mit entsprechenden Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, bei der Wertermittlung von Burgen, Schlössern und Herrenhäusern Berücksichtigung finden.

Grund und Boden

Häufig gehören zu historischen Bauten auch weitläufige Grundstücke mit Garten- und Parkanlagen sowie zusätzliche Nebengebäude. Für diese sind ebenfalls adäquate Nutzungspotenziale zu identifizieren. Zu beachten sind dabei planungsrechtliche Vorgaben: Häufig ist eine Neubebauung im Außenbereich nach § 35 BauGB nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Noch verschärfter ist die Situation, wenn die Fläche als Bodendenkmal ausgewiesen ist. Anderweitige Nutzungen, wie zum Beispiel die land- und forstwirtschaftliche Bewirtschaftung scheiden in diesem Fall aus. Auch die Ausweisung als Natur- oder Landschaftsschutzgebiet ist bei der Wertermittlung von Schlössern, Burgen und Herrenhäusern zu beachten.

Auf der anderen Seite können örtliche Gegebenheiten – wie Parkanlagen, Wasserflächen oder landwirtschaftliche Flächen – nicht nur den Wohn- oder Freizeitwert steigern, sondern unter Umständen auch dazu beitragen, Erträge zu erzielen.

Historische Gebäude verfügen häufig über Gartenanlagen und Wasserflächen – diese können den Wohn- und Freizeitwert steigern.

Bauliche Anlagen

Für die baulichen Anlagen selbst kann ein verminderter Wohnwert sowie eine eingeschränkte Nutzbarkeit und Vermietbarkeit aufgrund der historischen Bausubstanz entstehen: Eine schlechte Belichtung und hohe Räume sind nur einige Faktoren, die dies begünstigen. Wenn Gutachter den Wert von Schlössern, Burgen und Herrenhäusern ermitteln, sind diese Gegebenheiten unter Umständen mit Abschlägen zu berücksichtigen.

Zu den wertbildenden Faktoren gehören außerdem die Größe, der Zuschnitt und die Grundrissanordnung des Grundstücks.

Lage & Umgebung

Bei der Wertermittlung von historischen Gebäuden können Faktoren rund um die Lage ebenfalls eine Rolle spielen. Dazu zählen zum Beispiel:

• Verkehrsanbindung, Erreichbarkeit und Parkmöglichkeiten
• Entwicklungsmaßnahmen in der Umgebung (insbesondere für Tourismus und Freizeit)
• (touristischer) Bekanntheitsgrad der Gegend und Nähe zu bedeutsamen Nachfragegeneratoren
• Strukturstärke der Region und Versorgungsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs in der Umgebung (dazu gehört zum Beispiel die Verfügbarkeit von Lebensmittelgeschäften oder Ärzten)
• Bebauung der Umgebung (zum Beispiel Blick auf Gartenanlagen)
• Emissionen oder andere Störfaktoren (zum Beispiel Lärm von der Autobahn oder Geruchsbelastung durch nahegelegene Firmen)
• Bodenwert

Welche Bewertungsmethoden kommen für Burgen, Herrenhäuser & Schlösser in Frage?

Grundsätzlich kommen für die Wertermittlung von Schlössern, Burgen und Herrenhäusern das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren in Frage. Das Vergleichswertverfahren kommt in der Realität allerdings für die meisten historischen Gebäude schnell an seine Grenzen, da keine ausreichende Zahl an vergleichbaren Objekten zur Verfügung steht. Das Verfahren kann somit nur in sehr wenigen Fällen angewendet werden.

Die Arbeit des Sachverständigen bei der Wertermittlung von Burgen, Schlössern und Herrenhäusern ist äußerst aufwendig und komplex. Ähnlich einer Machbarkeitsstudie müssen Gutachter unter anderem Aspekte rund um Statik und technische Machbarkeit einer Umnutzung einbeziehen. Häufig werden daher Experten aus anderen Fachbereichen herangezogen.

Für die Wertermittlung von Herrenhäusern, Burgen und Schlössern ist ein professioneller Gutachter unerlässlich. Die zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH fertigen für Sie ein qualifiziertes Gutachten anhand von gesetzlichen Standards an. Gern können Sie sich in einem kostenlosen Erstgespräch unverbindlich beraten lassen.

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Bodenwert bei historischen Gebäuden: Besonderheiten bei der Bewertung

Die Bodenwerte richten sich nach festgelegten Bodenrichtwerten, die in regelmäßigen Abständen von Gutachterausschüssen veröffentlicht werden. Voraussetzung für die Anwendbarkeit dieser Werte ist, dass die Merkmale des zu bewertenden Grundstücks ausreichend mit denen des definierten Richtwertgrundstücks übereinstimmen. Für Schlösser, Burgen und Herrenhäuser ist das nur selten der Fall.

Zu diesen Grundstücksmerkmalen können beispielsweise der Entwicklungszustand, die Nutzungsart, die Bauweise, das Maß der baulichen Nutzung sowie die Grundstücksgröße gehören. Bei historischen Gebäuden unterscheiden sich diese Faktoren häufig stark von denen des Richtwertgrundstücks. So sind zum Beispiel die Grundstücke in der Regel bedeutend größer als in der Bodenrichtwertzone vorgegeben. Ein möglicher Ansatz ist die Aufteilung des Grundstücks in verschiedene Wertzonen und eine separate Betrachtung dieser.

Übrigens: In unserem Ratgeber erfahren Sie mehr zur Wertermittlung bei Grundstücken.

Die Grundstücksfläche von Schlössern, Burgen und Herrenhäusern ist in der Regel verhältnismäßig groß – die offiziellen Bodenrichtwerte sind daher nur bedingt anwendbar.

Ertragswertverfahren für Burgen, Schlösser & Herrenhäuser

Das Ertragswertverfahren kann zur Wertermittlung von Burgen, Herrenhäusern und Schlössern herangezogen werden, wenn eine ertragsorientierte Nutzung zu erwarten ist – sofern diese nachhaltig zu wirtschaftlich zufriedenstellenden Ergebnissen führt.

Das Ertragswertverfahren bezieht neben dem Jahresreinertrag auch den Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer des Objekts ein. Dabei entstehen mit dem Ertragswertverfahren eine Reihe von Herausforderungen:

• Die Herleitung von marktüblich erzielbaren Mieten gestaltet sich schwierig. Eine suboptimale Wohnnutzung durch die historische Bausubstanz ist zu berücksichtigen.
• Bei der Ermittlung der Roherträge sind insbesondere die wertbeeinflussenden Kriterien für denkmalgeschützte Immobilien zu beachten (zum Beispiel Deckenhöhen oder das Prestige).
• Es stellt sich zudem die Frage, welcher Liegenschaftszins in der Marktsituation angemessen ist. Hierfür ist eine gutachterliche Einschätzung unerlässlich.

In unserem Ratgeber erfahren Sie, wie die Wertermittlung mittels Ertragswertverfahren funktioniert und welche Berechnungsschritte erforderlich sind.

Wertermittlung für historische Gebäude mittels Sachwertverfahren

Im Rahmen des Sachwertverfahrens ziehen Gutachter einen grundstücksbezogenen Wert heran. Insbesondere für Schlösser, Burgen und Herrenhäuser mit einer Nutzfläche unter 1.000 Quadratmetern und einer primären Wohnnutzung kann dieses Verfahren eine mögliche Lösung sein.

Die größte Herausforderung besteht für Gutachter darin, dass es nur wenige Kauffälle pro Jahr für historische Gebäude gibt. Daher gibt es nur unzureichend statistisch sichere Daten, um den Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) zu bemessen. Eine intensive Marktkenntnis und -beobachtung ist daher von hohem Stellenwert.

Darüber hinaus ist auch die Ermittlung eines plausiblen Bodenwerts, der Normalherstellungskosten und der Alterswertminderung mit Schwierigkeiten verbunden.

Lesen Sie in unserem Ratgeber, wie Gutachter den Verkehrswert mithilfe des Sachwertverfahrens ermitteln.

Häufige Fragen zur Wertermittlung von Schlössern, Burgen & Herrenhäusern

Die wichtigsten Fragen rund um die Wertermittlung von historischen Gebäuden möchten wir im folgenden Abschnitt für Sie klären.

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Wertermittlung von historischen Gebäuden mit professionellem Gutachten

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