Bei Kindertagesstätten, Kindergärten oder Schulen ist eine Wertermittlung der jeweiligen Immobilie mit besonderen Herausforderungen verbunden. Wir verraten Ihnen in diesem Artikel das Wichtigste zur aktuellen Marktlage und erklären, wie die fundierte Bewertung von Kindertagesstätten, Schulen und ähnlich genutzten Gebäuden funktioniert.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Wertermittlung von Kindertagesstätten, Schulen oder Kindergärten kann beim Verkauf oder der Beleihung entsprechender Objekte erforderlich sein.
- Zahlreiche Faktoren fließen in den Wert ein, zum Beispiel die Eigentumsverhältnisse, die demografische Entwicklung der Region oder die Konkurrenzsituation.
- Die vorrangige Methode zur Bewertung entsprechender Objekte ist das Sachwertverfahren. In einzelnen Fällen kann auch das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen.
- Die Wertermittlung von Schulen, Kindertagesstätten und Kindergärten ist äußerst komplex und sollte in jedem Fall von einem hinreichend qualifizierten Gutachter durchgeführt werden.
Wann ist die Wertermittlung von Kindertagesstätten, Kindergärten und Schulen relevant?
Die Wertermittlung von Kindergärten, Kindertagesstätten oder Schulen kann aus verschiedenen Anlässen erforderlich sein, beispielsweise der Verkauf an private Träger oder deren Beleihung. In den meisten Fällen liegt der Grund für eine Bewertung allerdings in Compliance Transaktionen. Das heißt: Eine entsprechende Immobilie wird beispielsweise von der Stadt an das Land verkauft. Eine Bewertung ist in diesem Fall nötig, um den Preis zuverlässig festzusetzen.
Die Herausforderung besteht insbesondere darin, dass die Objekte in ihrer Ausgestaltung äußerst unterschiedlich sind und kaum Vergleichswerte zur Verfügung stehen. Daher sollte die Wertermittlung für Schulen, Kindergärten und Kindertagesstätten auf einem fundierten Verkehrswertgutachten und einer ausführlichen Analyse durch qualifizierte Sachverständige basieren.
Marktsituation bei Kindertagesstätten
Gerade die Wertermittlung von Kindertagesstätten hat in den vergangenen Jahren an Bedeutung gewonnen und der Markt ist deutlich dynamischer geworden. Grund dafür ist der gesetzliche Betreuungsanspruch, der im August 2013 eingeführt wurde. Seitdem haben auch Kinder ab dem vollendeten ersten Lebensjahr einen rechtlichen Anspruch auf frühkindliche Förderung in einer entsprechenden Einrichtung. Für Kinder ab dem vollendeten dritten Lebensjahr gilt dieser Rechtsanspruch (bis zum Schuleintritt) bereits seit 1996.
Die Konsequenz: Die Kommunen waren gezwungen, die erforderlichen Betreuungskapazitäten zu schaffen und zunehmend traten auch private Betreiber in den Markt ein. Zahlreiche Kitas wurden neugebaut oder revitalisiert – und damit wuchs auch die Notwendigkeit von Wertermittlungen bei den Kindertagesstätten.
Marktsituation bei Schulen
Die überwiegende Mehrheit der Schulen liegt derzeit in öffentlicher Hand. Wir schätzen, dass der Anteil an Privatschulen unter zwei Prozent beträgt. Dennoch suchen Eltern vermehrt eine Alternative zu staatlichen Schulen und die Zahl an Einrichtungen in privater Trägerschaft zeigt einen Aufwärtstrend. Bei allgemeinbildenden Schulen mit freien Trägern sind mehrere Finanzierungsmodelle möglich:
- Ersatzschulen, die allgemein zugänglich sein müssen und einen staatlichen Finanzausgleich erhalten. Dafür muss das Schulgeld sozial verträglich sein.
- Schulen, die rein privat finanziert sind.
- Modelle, die einer öffentlich-privaten Partnerschaft unterliegen (zum Beispiel Modelle mit langfristigen Mietverträgen oder Leasing)
Gut zu wissen: Bei Schulen oder Kitas mit privaten Trägern gibt es häufig eine Trennung zwischen Immobilieneigentum und Trägerschaft. Das heißt: Zwischen Eigentümer und Träger der Einrichtung besteht ein Vertragsverhältnis und es werden Mieten zugrunde gelegt – je nach Immobilienart und Nutzungszweck kann dies einen Einfluss auf die Bewertung haben.
So funktioniert die Bewertung von Kindertagesstätten
Erfahren Sie in diesem Abschnitt, welche Faktoren bei der Wertermittlung von Kindertagesstätten relevant sind und über welche Methoden eine Bewertung durchgeführt werden kann.
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Diese Faktoren beeinflussen den Wert
Zahlreiche Kriterien müssen bei der Wertermittlung von Kindertagesstätten berücksichtigt werden. Dazu gehören unter anderem:
- demografische Entwicklung der Region
- Konkurrenzsituation
- Standortfaktoren wie Anfahrt und Einzugsgebiet
- planungs- und baurechtliche Aspekte sowie Erschließung
- objektspezifische Faktoren wie Ausstattungsmerkmale und Funktionalität
- Eigentumsverhältnisse
- Ausgestaltung der Miet- oder Pachtverträge
Wertermittlungsverfahren bei Kindertagesstätten
Um den Wert von Kindertagesstätten und Kindergärten zu ermitteln, gibt es keine allgemeingültigen Richtlinien. Primär kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz, da in den meisten Fällen nicht genügend Vergleichspreise beziehungsweise Vergleichsmietpreise zur Verfügung stehen. Sofern Mietverträge existieren, ist auch die Ertragswert- oder die Pachtwertmethodik möglich, die den Fokus auf die erzielbaren Erträge legen.
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So wird der Wert von Schulen ermittelt
Bei der Wertermittlung von Schulen ist die Situation ähnlich wie bei den Kindertagesstätten: Die vorrangige Wertermittlungsmethode ist das Sachwertverfahren, da es an Vergleichspreisen mangelt. Sofern es einen Mietvertrag gibt – also die Einrichtung an einen Betreiber vermietet ist und als Renditeobjekt gilt – kann unter Umständen auch das Ertragswertverfahren genutzt werden.
Wichtig: Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Regelungen und es kommen verschiedene Modelle zur Refinanzierung zum Einsatz. Pauschale Mietansätze sind nicht möglich und werden von zahlreichen Faktoren wie der Trägerschaft oder den individuellen Gegebenheiten beeinflusst. Bei der Bewertung sind zahlreiche spezifische Kriterien zu beachten. Ein qualifizierter Gutachter ist daher unerlässlich, wenn Sie den Wert eines Schulgebäudes ermitteln möchten. Wenden Sie sich für Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für eine Schule an die kompetenten und zertifizierten Immobiliensachverständigen der Heid Immobilien GmbH.
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