Wertermittlung von Kinos: So funktioniert sie
Multiplex-Kinos zählen zu den Spezialimmobilien, bei denen die Wertermittlung mit besonderen Herausforderungen verbunden ist. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie der Wert eines Kinos ermittelt wird und warum ein Verkehrswertgutachten von qualifizierten Sachverständigen dabei unerlässlich ist.
Multiplex-Kinos sind unter anderem durch ihre Größe und eine Amphitheater-Bestuhlung gekennzeichnet.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Multiplex-Kinos sind eine Sonderform des Kinocenters. Sie zeichnen sich durch die Größe und besondere Ausstattungsmerkmale aus.
- Die Wertermittlung von Kinos ist vor allem aus bilanziellen Gründen erforderlich. Zudem ist es für Investoren sinnvoll, ein professionelles Verkehrswertgutachten anfertigen zu lassen.
- Da es sich bei Kinos primär um renditeorientierte und gewerblich genutzte Objekte handelt, steht das Ertragswertverfahren im Fokus der Wertermittlung.
- Wie viel ein Kino wert ist, hängt vom Einzelfall ab. Die Wertermittlung von Multiplex-Kinos erfordert viel Expertise und sollte nur von erfahrenen Gutachtern durchgeführt werden.
Was ist ein Multiplex-Kino?
Ein Multiplex-Kino ist eine Sonderform des Kinocenters, die sich anhand der Größe und speziellen Ausstattungsmerkmalen abgrenzen lässt. Konkret bedeutet das: Multiplex-Kinos verfügen über mindestens 1.600 Sitzplätze und 8 Kinosäle. In jedem Saal gibt es 100 oder mehr Sitzplätze, die alle mit einer Komfort-Bestuhlung (Sessel) ausgestattet sind. Ein charakteristisches Merkmal ist auch die sogenannte Amphitheater-Bestuhlung (Neigungswinkel 15 Grad).
Darüber hinaus erfüllen Multiplex-Kinos bestimmte Vorgaben in Bezug auf Leinwand, Beleuchtung, Vorhänge, Tonwiedergabe und so weiter. Hervorzuheben ist, dass sich diese Immobilien in der Regel nicht nur auf das Kinoerlebnis beschränken, sondern auch weitere Freizeitangebote bieten können – von Konzessionsständen über Gastronomien bis hin zu Shops.
Bei Multiplex-Kinos handelt es sich in der Regel um Management- und Betreiberimmobilien, die zu den Spezialimmobilien gehören. Das heißt: Sie sind auf eine spezielle Betriebsart zugeschnitten und folgen primär einer monofunktionalen Nutzung. Häufig mietet ein Betreiber die Immobilie und bewirtschaftet sie eigenständig. Für Investoren ist diese Objektart interessant, da sie mit langen Mietverträgen, hoher Ertragssicherheit und wenig Aufwand einhergeht.
Es gibt allerdings auch Risiken: Problematisch ist beispielsweise die Drittverwendungsfähigkeit – so lassen sich Kino-Immobilien nur schwer für andere Zwecke umnutzen. Außerdem besteht eine große Abhängigkeit von Zeitströmen und Konjunkturentwicklungen. Nicht zuletzt wächst die Konkurrenz durch Streaming-Plattformen und Co.
Hinweis: In diesem Beitrag konzentrieren wir uns auf die Wertermittlung von Multiplex-Kinos. Der Einfachheit halber verwenden wir im Folgenden synonym den Begriff Kino, gemeint sind damit aber die hier beschriebenen Multiplex-Kinos. Selbstverständlich sind einige Sachverständige der Heid Immobilienbewertung auch in der Lage, andere Formen von Kinos wie zum Beispiel Autokinos, Cityplex-Kinos, Familienkinos, Ferienkinos, IMAX-Theater oder Programmkinos adäquat zu bewerten.
Wie läuft die Wertermittlung bei Kinos ab?
Die Wertermittlung ist bei Kinos vor allem im Rahmen der Bilanzierung erforderlich. Darüber hinaus kann ein professionelles Verkehrswertgutachten eine wichtige Grundlage für Investoren liefern. Wie Gutachter den Wert eines Kinos ermitteln und welche Herausforderungen es dabei gibt, erfahren Sie im Folgenden.
Multiplex-Kinos umfassen gegebenenfalls auch Konzessionsstände, Restaurants, Shops oder andere Freizeitangebote, die bei der Wertermittlung berücksichtigt werden müssen.
Bei Multiplex-Kinos handelt es sich in der Regel um renditeorientierte Betreiber- beziehungsweise Managementimmobilien, die einer gewerblichen Nutzung unterliegen. Aus diesem Grund steht das Ertragswertverfahren im Fokus der Wertermittlung von Kinos. Gutachter bewegen sich hierbei im Grenzbereich zwischen der Immobilien- und Unternehmensbewertung. Die Ertragsfähigkeit der Objekte muss unter anderem auf der Basis von betriebswirtschaftlichen Aspekten betrachtet werden – wie zum Beispiel den Einnahmen und Ausgaben.
Einen Überblick über typische Einnahmen und Ausgaben von Kinos haben wir in der folgenden Tabelle zusammengestellt:
| Einnahmen | Ausgaben |
| Kinokartenverkauf | Werbung |
| Kinowerbung | Filmmieten |
| Warenerlöse (Speisen, Getränke etc.) | Personal |
| Parkgebühren | Reklamekostenzuschüsse |
| Konzessionen | Wareneinkäufe |
| GEMA-Gebühren | |
| Verbandsgebühren (FFA) |
Eine Übersicht, wie wenig Geld von einer verkauften Kinokarte beim Betreiber des Lichtspielhauses hängen bleibt, hat das Handelsblatt recherchiert; die prozentuale Aufteilung hat sich nicht wirklich verändert (Stand: September 2023).
Insbesondere die Ableitung von Roherträgen ist hierbei herausfordernd, also die marktüblichen Jahresmieten. Da für die Immobilien in der Regel nur eine Betriebsform in Frage kommt, stehen nicht ausreichend vergleichbare Marktdaten zur Verfügung. Gutachter müssen die betriebswirtschaftlich orientierte Gewinnmethode anwenden, um eine umsatzverträgliche Miete abzuleiten.
Gut zu wissen: In der Bewertungsliteratur wurden verschiedene Kennzahlen veröffentlicht, die bei der Ermittlung von umsatzverträglichen Mieten als Orientierung dienen. Dennoch hängt der Wert eines Kinos von zahlreichen Faktoren ab, unter anderem der Standortqualität (Konkurrenz, Kaufkraft, Verkehrsanbindung etc.). Um im Einzelfall eine konkrete Wertermittlung für ein Kino durchzuführen, sind umfassendes Wissen und tiefgehende Marktkenntnisse gefragt. Ziehen Sie daher erfahrene Gutachter zu Rate, um den Wert Ihrer Immobilie zuverlässig zu ermitteln.
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Die Wertermittlung von Kinos ist äußerst komplex und muss verschiedenste Kriterien einbeziehen. Wie viel eine entsprechende Immobilie wert ist, lässt sich demnach nur im Einzelfall bestimmen. Sie benötigen eine zuverlässige Wertermittlung für ein Kino? Dann sind unsere mehrfach zertifizierten Gutachter die richtigen Ansprechpartner. Auf Wunsch erstellen sie fundierte Verkehrswertgutachten für Multiplex-Kinos oder andere Sonderimmobilien.
Oder planen Sie eine Investition und möchten in Sachen Renditepotenzial, Kostenaufwand und Co. nichts dem Zufall überlassen? Dann können Ihnen unsere erfahrenen Sachverständigen mit einer ausführlichen Due-Diligence-Prüfung oder einer Markt- und Standortanalyse für Ihre Kinoimmobilie weiterhelfen. Vereinbaren Sie direkt einen Termin unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 oder über das nachfolgende Kontaktformular und lassen Sie sich in einem kostenlosen Erstgespräch beraten.
