Multiplex-Kinos zählen zu den Spe­zi­al­im­mo­bi­li­en, bei denen die Wertermittlung mit besonderen Her­aus­for­de­run­gen verbunden ist. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie der Wert eines Kinos ermittelt wird und warum ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten von qualifizierten Sach­ver­stän­di­gen dabei unerlässlich ist.

rote Sitze im Kino
Multiplex-Kinos sind unter anderem durch ihre Größe und eine Amphitheater-Bestuhlung gekennzeichnet.

Das Wichtigste in Kürze

  • Multiplex-Kinos sind eine Sonderform des Kinocenters. Sie zeichnen sich durch die Größe und besondere Aus­stat­tungs­merk­ma­le aus.
  • Die Wertermittlung von Kinos ist vor allem aus bilanziellen Gründen erforderlich. Zudem ist es für Investoren sinnvoll, ein professionelles Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten anfertigen zu lassen.
  • Da es sich bei Kinos primär um ren­di­te­ori­en­tier­te und gewerblich genutzte Objekte handelt, steht das Er­trags­wert­ver­fah­ren im Fokus der Wertermittlung.
  • Wie viel ein Kino wert ist, hängt vom Einzelfall ab. Die Wertermittlung von Multiplex-Kinos erfordert viel Expertise und sollte nur von erfahrenen Gutachtern durchgeführt werden.

André Heid
Zertifizierte Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter nach DIN 17024 von TÜV, DEKRA, IHK, DIA und EIPOS bewerten Ihre Immobilie sachgemäß.

Was ist ein Multiplex-Kino?

Ein Multiplex-Kino ist eine Sonderform des Kinocenters, die sich anhand der Größe und speziellen Aus­stat­tungs­merk­ma­len abgrenzen lässt. Konkret bedeutet das: Multiplex-Kinos verfügen über mindestens 1.600 Sitzplätze und 8 Kinosäle. In jedem Saal gibt es 100 oder mehr Sitzplätze, die alle mit einer Komfort-Bestuhlung (Sessel) ausgestattet sind. Ein cha­rak­te­ris­ti­sches Merkmal ist auch die sogenannte Amphitheater-Bestuhlung (Neigungswinkel 15 Grad).

Darüber hinaus erfüllen Multiplex-Kinos bestimmte Vorgaben in Bezug auf Leinwand, Beleuchtung, Vorhänge, Tonwiedergabe und so weiter. Hervorzuheben ist, dass sich diese Immobilien in der Regel nicht nur auf das Kinoerlebnis beschränken, sondern auch weitere Frei­zeit­an­ge­bo­te bieten können – von Kon­zes­si­ons­stän­den über Gastronomien bis hin zu Shops.

Bei Multiplex-Kinos handelt es sich in der Regel um Management- und Be­trei­ber­im­mo­bi­li­en, die zu den Spe­zi­al­im­mo­bi­li­en gehören. Das heißt: Sie sind auf eine spezielle Betriebsart zugeschnitten und folgen primär einer mo­no­funk­tio­na­len Nutzung. Häufig mietet ein Betreiber die Immobilie und bewirtschaftet sie eigenständig. Für Investoren ist diese Objektart interessant, da sie mit langen Mietverträgen, hoher Er­trags­si­cher­heit und wenig Aufwand einhergeht.

Es gibt allerdings auch Risiken: Problematisch ist beispielsweise die Dritt­ver­wen­dungs­fä­hig­keit – so lassen sich Kino-Immobilien nur schwer für andere Zwecke umnutzen. Außerdem besteht eine große Abhängigkeit von Zeitströmen und Kon­junk­tur­ent­wick­lun­gen. Nicht zuletzt wächst die Konkurrenz durch Streaming-Plattformen und Co.

Hinweis: In diesem Beitrag konzentrieren wir uns auf die Wertermittlung von Multiplex-Kinos. Der Einfachheit halber verwenden wir im Folgenden synonym den Begriff Kino, gemeint sind damit aber die hier beschriebenen Multiplex-Kinos. Selbst­ver­ständ­lich sind einige Sachverständige der Heid Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung auch in der Lage, andere Formen von Kinos wie zum Beispiel Autokinos, Cityplex-Kinos, Familienkinos, Ferienkinos, IMAX-Theater oder Programmkinos adäquat zu bewerten.

Wie läuft die Wertermittlung bei Kinos ab?

Die Wertermittlung ist bei Kinos vor allem im Rahmen der Bilanzierung erforderlich. Darüber hinaus kann ein professionelles Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten eine wichtige Grundlage für Investoren liefern. Wie Gutachter den Wert eines Kinos ermitteln und welche Her­aus­for­de­run­gen es dabei gibt, erfahren Sie im Folgenden.

Menschen essen Popcorn im Kino
Multiplex-Kinos umfassen gegebenenfalls auch Kon­zes­si­ons­stän­de, Restaurants, Shops oder andere Frei­zeit­an­ge­bo­te, die bei der Wertermittlung berücksichtigt werden müssen.

Bei Multiplex-Kinos handelt es sich in der Regel um ren­di­te­ori­en­tier­te Betreiber- beziehungsweise Ma­nage­men­tim­mo­bi­li­en, die einer gewerblichen Nutzung unterliegen. Aus diesem Grund steht das Er­trags­wert­ver­fah­ren im Fokus der Wertermittlung von Kinos. Gutachter bewegen sich hierbei im Grenzbereich zwischen der Immobilien- und Un­ter­neh­mens­be­wer­tung. Die Er­trags­fä­hig­keit der Objekte muss unter anderem auf der Basis von be­triebs­wirt­schaft­li­chen Aspekten betrachtet werden – wie zum Beispiel den Einnahmen und Ausgaben.

Welche Immobilie möchten Sie bewerten?

Einen Überblick über typische Einnahmen und Ausgaben von Kinos haben wir in der folgenden Tabelle zu­sam­men­ge­stellt:

Einnahmen Ausgaben
Ki­no­kar­ten­ver­kauf Werbung
Kinowerbung Filmmieten
Warenerlöse (Speisen, Getränke etc.) Personal
Parkgebühren Re­kla­me­kos­ten­zu­schüs­se
Konzessionen Wareneinkäufe
GEMA-Gebühren
Ver­bands­ge­büh­ren (FFA)

Eine Übersicht, wie wenig Geld von einer verkauften Kinokarte beim Betreiber des Licht­spiel­hau­ses hängen bleibt, hat das Handelsblatt recherchiert; die prozentuale Aufteilung hat sich nicht wirklich verändert (Stand: September 2023).

Insbesondere die Ableitung von Roherträgen ist hierbei herausfordernd, also die marktüblichen Jahresmieten. Da für die Immobilien in der Regel nur eine Betriebsform in Frage kommt, stehen nicht ausreichend vergleichbare Marktdaten zur Verfügung. Gutachter müssen die be­triebs­wirt­schaft­lich orientierte Gewinnmethode anwenden, um eine um­satz­ver­träg­li­che Miete abzuleiten.

Gut zu wissen: In der Be­wer­tungs­li­te­ra­tur wurden verschiedene Kennzahlen veröffentlicht, die bei der Ermittlung von um­satz­ver­träg­li­chen Mieten als Orientierung dienen. Dennoch hängt der Wert eines Kinos von zahlreichen Faktoren ab, unter anderem der Stand­ort­qua­li­tät (Konkurrenz, Kaufkraft, Ver­kehrs­an­bin­dung etc.). Um im Einzelfall eine konkrete Wertermittlung für ein Kino durchzuführen, sind umfassendes Wissen und tiefgehende Marktkenntnisse gefragt. Ziehen Sie daher erfahrene Gutachter zu Rate, um den Wert Ihrer Immobilie zuverlässig zu ermitteln.

Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für Kino anfordern

Die Wertermittlung von Kinos ist äußerst komplex und muss verschiedenste Kriterien einbeziehen. Wie viel eine entsprechende Immobilie wert ist, lässt sich demnach nur im Einzelfall bestimmen. Sie benötigen eine zuverlässige Wertermittlung für ein Kino? Dann sind unsere mehrfach zertifizierten Gutachter die richtigen Ansprechpartner. Auf Wunsch erstellen sie fundierte Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für Multiplex-Kinos oder andere Son­der­im­mo­bi­li­en.

Oder planen Sie eine Investition und möchten in Sachen Ren­di­te­po­ten­zi­al, Kostenaufwand und Co. nichts dem Zufall überlassen? Dann können Ihnen unsere erfahrenen Sach­ver­stän­di­gen mit einer ausführlichen Due-Diligence-Prüfung oder einer Markt- und Standortanalyse für Ihre Kinoimmobilie weiterhelfen. Vereinbaren Sie direkt einen Termin unter der Telefonnummer 0800 90 90 282 oder über das nachfolgende Kontaktformular und lassen Sie sich in einem kostenlosen Erstgespräch beraten.