Büroimmobilien bilden einen wichtigen Bestandteil urbaner Landschaften. Zwar hat ihre Bedeutung seit der Pandemie durch die Möglichkeiten zu Homeoffice abgenommen. Dennoch arbeiten viele Arbeitnehmer noch regelmäßig in einem Bürogebäude. Wir erklären, wie die Immobilienbewertung von Büros funktioniert.
Das Wichtigste in Kürze
- Bürogebäude prägen das Stadtbild der Metropolen.
- Seit der Pandemie sinkt die Nachfrage nach Büroimmobilien.
- Bei der Wertermittlung kommt es auf standort- und objektspezifische Faktoren an.
- Sachverständige einzuschalten ist sowohl bei Kauf, Miete oder Neubau/Umbau ratsam.
Wie sich Bürogebäude entwickelt haben
Die Ursprünge von Bürogebäuden reichen bis ins 16. Jahrhundert zurück. Damals wurde in Italien die erste Immobilie dieser Art errichtet. Die Nutzung war zunächst ausschließlich auf administrative Tätigkeiten beschränkt. Der zeilenförmige Baukörper mit langen Gängen, von denen die einzelnen Büroräume abzweigen, bildet bis heute die architektonische Besonderheit der Objekte. Mit dem steigenden Bedarf an Verwaltungsimmobilien im 20. Jahrhundert etablierten sich weitere Bautypen.
Neben konventionellen Büroräumen sind in einer Büroimmobilie Mehrraumbüros, Konferenzsäle, Personalräume, sanitäre Anlagen und Teeküchen zu finden. Ebenso wie Handels-, Freizeit- und Gastronomiebetriebe zählen sie zu den Gewerbeimmobilien. Diese werden als Räume für das nichtproduzierende Gewerbe und als Verwaltungsstandorte des produzierenden Gewerbes genutzt. Hier erfolgt die Produktion von Dienstleistungen, Wissen und Informationen. Des Weiteren werden Managementaufgaben ausgeführt. Da ein Bürokomplex meist die Büros mehrerer Firmen enthält, aber meist nur einem Eigentümer gehört, der diese verwaltet, werden sie auch als Management- oder Betreiberimmobilien bezeichnet.
Wertermittlung von Büroobjekten: Expertise ist gefragt
Heutzutage steht vor allem die Nützlichkeit der Gebäude im Vordergrund. Wird Wert auf kurze interne Wege gelegt oder eine zentrale Erschließung forciert, die Ordnung und Sicherheit gewährleistet? Wird eine flexible Unterteilung der einzelnen Bereiche angestrebt oder ist die optimale Ausnutzung der Gesamtfläche von entscheidender Bedeutung? All diese Fragen spielen bei der Planung von Büroimmobilien eine wesentliche Rolle.
Die Konzeption, die Realisierung und das Management von Büroobjekten ebenso wie deren Bewertung, Finanzierung und anschließende Vermittlung erfordern fundiertes Expertenwissen. Steuer-, bau- und finanzierungsrechtlich unterscheiden sich Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude deutlich von Wohnimmobilien. Demzufolge stehen bei der Wertermittlung verschiedene Aspekte im Vordergrund.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Standortbezogene Bewertungsfaktoren: Besonderes Augenmerk liegt auf der Lage
Zur Beurteilung von Büro- und Verwaltungsobjekten wird das komplexe Ertragswertverfahren verwendet. Dieses basiert auf dem Reingewinn, den die dauerhafte Nutzung einer Immobilie abwirft. Standort-, objekt- sowie vertragsbezogene Faktoren sind dabei zu berücksichtigen. In die letztgenannte Kategorie fällt beispielsweise die Laufzeit des Mietvertrages. Von vorrangiger Bedeutung ist allerdings die Lage der Immobilie.
In diesem Zusammenhang stehen insbesondere die folgenden Charakteristika im Fokus der Betrachtungen:
- die Bevölkerungs-,
- die Alters- und
- die Infrastruktur (Verkehrsanbindung).
Der Standort der Büroimmobilie stellt ihre einzige unveränderliche Eigenschaft dar. Folglich entscheidet die Lagequalität maßgeblich darüber, ob ein Bürogebäude verkauft oder vermietet werden kann – und zu welchem Preis das möglich ist. In wachsenden Großstädten und wirtschaftsstarken Ballungszentren werden Büroimmobilien deutlich häufiger nachgefragt als in strukturschwachen Gebieten. Auch, wenn die Nachfrage nach Büros seit Corona insgesamt stark eingebrochen ist. Ebenso steigern eine gute Verkehrsanbindung und Parkplätze in unmittelbarer Nähe den Wert der Objekte. Bürogebäude müssen für Mitarbeiter und Kunden des Unternehmens gut erreichbar sein und über genügend Pkw-Stellplätze verfügen.
Objektbezogene Bewertungsfaktoren: Grundstück und Gebäude stehen im Fokus
In die objektbezogenen Faktoren fließen sowohl grundstücks- als auch gebäudeeigene Merkmale ein. Erstere haben Einfluss auf die Verwendung sowie Ausnutzung des Geländes und müssen deshalb bei der Wertermittlung beachtet werden.
Exemplarisch sind folgende grundstücksbezogene Kriterien zu nennen:
- die Größe des Grundstücks,
- dessen Bodenbeschaffenheit und
- der Zuschnitt.
Zu den gebäudebezogenen Faktoren gehören beispielsweise:
- die aktuelle Erschließung,
- das Baualter der Immobilie,
- ihr baulicher Zustand,
- die Architektur und Funktionalität des Bauwerkes,
- dessen Innenausstattung,
- Stand und Alter der technischen Anlagen,
- Verwaltungskosten und
- laufende Mietverhältnisse.
All diese Charakteristika haben direkte Auswirkungen auf die Betriebskosten und Mieterträge. Sie spielen somit bei der Immobilienbewertung eine fundamentale Rolle. So erhöhen ein neuwertiger Zustand (mit neuen Fenstern, Bodenbelägen etc.) und kürzlich erfolgte Renovierungsarbeiten den Wert eines Bürogebäudes erheblich.
Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr zu den objektspezifischen Grundstücksmerkmalen. Oder verschaffen Sie sich gleich einen Eindruck von unseren Verkehrswertgutachten für Büroimmobilien.
Miete, Kauf oder Neubau: Beauftragung eines Sachverständigen ist ratsam
Moderne Büroimmobilien müssen eine Reihe von Anforderungen erfüllen. Nicht nur die Arbeitswelt hat sich im Zuge von Web 2.0 und anderen Entwicklungen verändert. Auch die Ansprüche der Beschäftigten an ihre Arbeitsumgebung haben sich gewandelt.
Zu den zentralen Anforderungen zählen:
- eine angenehme Atmosphäre,
- Rückzugsmöglichkeiten sowie
- ergonomische Arbeitsplätze.
Sind diese Kriterien erfüllt, kann eine Firma mit dauerhaft zufriedenen Arbeitnehmern und einer dadurch gesteigerten Produktivität rechnen. Folglich gilt es, bei der Suche nach der idealen Büroimmobilie die Anforderungen der Angestellten im Blick zu behalten. Die entsprechende Gemeindeverwaltung informiert darüber, welche Gebäude aktuell vakant sind und die persönlichen Bedürfnisse des Interessenten erfüllen. Ist ein passendes Gebäude gefunden, erweist sich die Konsultation eines Immobiliensachverständigen als durchaus sinnvoll. Er kennt alle gültigen Rechtsanforderungen, die an moderne Büroobjekte gestellt werden.
Im Anschluss an eine erste Gebäudebegehung kann er folgende Fragen beantworten:
- Erfüllt die Immobilie die aktuellen gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Energieeffizienz und Sicherheit?
- Welche möglichen finanziellen Risiken sind mit der Anmietung oder dem Kauf des Gebäudes verbunden?
Auch bei einer geplanten Neuerrichtung eines Büroobjektes ist es empfehlenswert, sich an einen Experten zu wenden. Der Sachverständige prüft den Bauvertrag auf eventuelle Mängel. Sollten diese vorhanden sein, unterstützt er bei den anschließenden Nachverhandlungen. Nachträgliche finanzielle und bauliche Belastungen für den Bauherren verhindert der Sachverständige somit in der Regel. Eine zusätzliche Absicherung bietet die Beauftragung eines auf Baurecht spezialisierten Anwaltes.
Marktsituation und Drittverwendungsfähigkeit
Neben den genannten Faktoren bezieht der Sachverständige bei der Wertermittlung die derzeitige Preissituation auf dem lokalen Markt für Büroimmobilien ein und schätzt zukünftige Entwicklungstrends ab. Bei Büroimmobilien noch eher selten, angesichts des Nachfragerückgangs aber durchaus einzubeziehen, ist die sogenannte Drittverwendungsfähigkeit. Für Bürogebäude in einer günstigen Lage bildet die aktuelle Nutzung allerdings oft die nachhaltigste und rentabelste Lösung. Wird die derzeitige Verwendung hingegen nicht nachgefragt, ist es kompliziert, die monatlichen Mieteinnahmen am Markt zu errechnen. Die Kalkulation eines nachvollziehbaren marktüblichen Mietertrags erfordert einen Experten mit langjähriger Recherche-Erfahrung.
