Wertermittlung von Tankstellen

Tankstellen sind inzwischen weit mehr als Zapfsäulen, an denen Kraftfahrer Benzin, Diesel, Autogas, Wasserstoff oder Strom tanken. Sie haben sich zum Convenience Store entwickelt. Was bedeutet dieser Wandel für die Wertermittlung einer Tankstelle (Grundstück + Immobilie)?

Tankstellen werden zum Convenience Store mit Kraftstoffvertrieb.

Geschäftsfelder von Tankstellen

Der Betrieb von Tankstellen lässt sich in vier Geschäftsfelder aufteilen. Nur eines davon hat mit Kraftstoffen beziehungsweise Fahrzeugen zu tun. Vorweg: Wir konzentrieren uns in diesem Beitrag auf die Wertermittlung von Tankstellen. Es geht nicht um thematisch naheliegende Wertermittlung von Rastanlagen an Autobahnen oder Autohöfe.

Kraftfahrzeuge

Zu den Haupteinnahmequellen von Tankstellen gehören diverse Leistungen für Kraftfahrzeuge:

• Kraftstoffvertrieb
• Werkstatt (Reparatur, Wartung)
• Autowäsche
• Verkauf von Autozubehör

Einzelhandel

Vom Kraftstoffverkauf allein kann keine Tankstelle überleben. Nahezu jeder Tankshop hat ein Sortiment wie im Kiosk:

• Aktionsware
• Alkohol
• Snacks aus der Packung
• Telefon- und Gutscheinkarten
• Zeitschriften

Dienstleistung

Doch auch die Einzelhandels-Komponente genügt heute kaum noch. Traditionell verkaufen Tankstellen Vignetten für mautpflichtige Straßen (zum Beispiel in Österreich). Hinzu kommt die Annahme von Päckchen für DHL, Hermes und Konsorten. Viele Tankstellen bieten zudem Bargeldauszahlung oder einen Geldautomaten an.

• Bargeldauszahlung
• Geldautomaten
• Paketshop + Postannahme
• Vignettenverkauf

Gastronomie

Größere Tankstellen begnügen sich nicht damit, ihren Kunden Snacks aus der Tüte anzubieten. Sie verkaufen Backwaren, Kaffee und Gerichte der schnellen Küche.

• Kalt- und Heißgetränke
• Bistro mit Backwaren und Snacks
• Fast Food

Früher Tankwart, heute Verkäufer.

Rahmenbedingungen und Kennzahlen für die Wertermittlung von Tankstellen

Tankstellen haben gewisse Anforderungen an Standort und Grundstück. Diese müssen mit dem Planungs- und Baurecht in Einklang gebracht werden. Entscheidend für die Bewertung ist die Eigentums- und Betreiberkonstellation sowie das Tankstellenrecht. In diesem Abschnitt gehen wir zudem auf den Bewertungsgegenstand und die betriebswirtschaftlichen Faktoren von Tankstellen ein. Als wissenschaftliche Grundlage dieses Beitrags stützen wir uns hauptsächlich auf den Fachartikel „Bewertung von Tankstellen“ ¹ von Klaus Wagner.

Standort und Grundstück

Die Anforderungen an den Standort betreffen nicht nur das Einzugsgebiet (> 10.000 Einwohner) und die lokale Infrastruktur, sondern auch die Größe und den Zuschnitt des Grundstücks. Eine Tankstelle sollte auch von größeren Fahrzeugen gut angefahren werden können. Nicht nur die Zufahrt, auch die Ausfahrt ist entscheidend. Diplom-Volkswirt Joachim Schubach nennt in seiner Anleitung zur Tankstellenbewertung eine mehr als 70 m lange Straßenfront und eine gute Sichtbarkeit als weitere Kenngrößen für den Standort einer Tankstelle. Sofern es Wettbewerber in der Nähe gibt, sollte die eigene Tankstelle die erste am Straßenzug sein. Ideal ist Pendlerverkehr mit mehr als 30.000 Kraftfahrzeugen pro Tag. Quadratisch geschnittene Grundstücke haben einen Vorteil. Damit ausreichend Dienstleistungen (Luftdruck, Waschanlage etc.) angeboten werden könnten, ist eine Grundstücksfläche von mindestens 2.500 m² nötig. Wird die Tankstelle oder Straße von vielen Lastkraftwagen frequentiert, sind über 5.000 m² ratsam.

Wagner fügt rechtsseitigen Standorte an frequentierten Ein- und Ausfallstraßen noch

• Umgehungsstraßen,
• große Kreuzungen,
• die Nähe zu Einkaufszentren oder
• großen Wohngebiete hinzu.

Lukrativ erscheint uns zudem die Nähe zu großen Fachmärkten und Parkhäusern.

Möchten Sie eine Tankstelle eröffnen, sollten Sie eine gründliche Standort- und Marktanalyse durchführen (lassen). Die Sachverständigen bei Heid sind Ihnen im Zuge eines Verkehrswertgutachtens für das Tankstellen-Grundstück gerne damit behilflich.

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Planungs- und Baurecht

Planungs- und baurechtliche Vorgaben prägen Tankstellen-Grundstücke. Zu beachten sind nicht nur die Paragrafen 30, 34 und 35 des Baugesetzbuchs (BauGB) sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Denn Tankstellen belasten den Boden. Daher sind gesetzliche Bestimmungen zu folgenden Themen ebenfalls zu berücksichtigen:

• Abfallrecht
• Arbeitsschutz
• Gewerberecht
• Immissionsschutz
• Wasserschutz

Denn auslaufendes Mineralöl sorgt dafür, dass der Bodenwert eines Tankstellen-Grundstücks aufgrund von Altlasten eher nicht steigt.

Vor der Immobilienbewertung einer Tankstelle sollte der Sachverständige prüfen, ob folgende Genehmigungen vorliegen:

• Baugenehmigung für Tankstelle, Shop, Nebengebäude (zum Beispiel Werkstatt oder Waschanlage) und Überdachung
• Genehmigungen nach den Bundesimmissionsschutzverordnungen
• Genehmigung des Eichamtes
• Genehmigung der Straßenverkehrsbehörde
• Genehmigung des Wasserwirtschaftsamtes

Eigentums- und Betreiberkonstellation

Im Wesentlichen gibt es vier Betriebsmodelle bei Tankstellen:

• Mineralölkonzerne setzen eigene Mitarbeiter oder Pächter ein.
• Eine Agentur mit Eigentumsanteil an der Tankstelle betreibt diese auf eigene Rechnung.
• Kraftstoffhändler verfügen über einige Straßentankstellen.
• Freie Tankstellen gehören mittelständischen Eigentümern, die die Tankstelle selbst betreiben oder verpachten.

Doch wem gehört das Grundstück und wie viel „Tankstelle“ stellt der Eigentümer dem Betreiber zur Verfügung?

• unbebautes Grundstück
• bauliche Anlagen (Shop, Überdachung) – um die Tankstellentechnik und meist auch Zapfsäulen kümmert sich der Betreiber als Pächter
• vollständige Bebauung samt Zapfsäulen und Technik

Letzteres ist die mit Abstand häufigste Konstellation: Der Eigentümer stellt eine voll funktionstüchtige Tankstelle auf sein Grundstück, der Pächter übernimmt den Kraftstoff- und Schmiermittelvertrieb auf Basis von Provisionen der Mineralölkonzerne. Ein Zubrot verdient sich der Pächter durch erweiterte Geschäftsfelder wie Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie.

Tankstellenrecht

Was die Immobilie Tankstelle von anderen Spezialimmobilien unterscheidet, ist das Tankstellenrecht. Dabei handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch, Abteilung II. Diese sichert der Mineralölgesellschaft das Recht zur Lagerung und zum Vertrieb von Kraft- und Schmierstoffen auf einem fremden Grundstück zu.

Hinweis: Ein erstrangig eingetragenes Tankstellenrecht kann bei einer Zwangsversteigerung auf einen Dritten übergehen.

Das wird bei einer Tankstelle bewertet

Bewertungsgegenstand sind:

• Grundstück
• Aufbauten wie Zapfsäulen (wesentliche Bestandteile des Grundstücks)
• Zubehör (zum Beispiel die Waschanlage)

Die Funktionstüchtigkeit der technischen Anlagen wird vorausgesetzt, also im Gutachten unterstellt, sofern entsprechend gültige Genehmigungen sowie Prüfberichte von TÜV-Sachverständigen vorhanden sind.

Eine Waschstraße mehrt den Umsatz der Tankstelle.

Betriebswirtschaftliche Faktoren

Kenngrößen, die für den Ertrags- beziehungsweise Pachtwert der Tankstelle eine Rolle spielen, sind:

• Gesamtumsatz
• Kraftstoffumsatz (Provisionszahlungen der Mineralölkonzerne aus den Erlösen für Kraft- und Schmierstoffe)
• Shop-Umsatz
• Umsatz aus Waschstraße
• Umsatz aus Werkstattbetrieb
• Pachtsätze

So viel ist eine Tankstelle wert

Um den Verkehrswert gemäß § 194 BauGB zu erhalten, erfolgt die Wertermittlung von Tankstellen mittels Pachtwertverfahren. Diese Methode ist eine Abwandlung des Ertragswertverfahrens und kommt häufig bei Betreiberimmobilien vor.

Bewertungsansätze für Tankstellen

In acht Schritten wird der Wert einer Tankstelle ermittelt.

1. Jahresrohertrag aka Pacht ermitteln
2. Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Modernisierungsrisiko) abziehen
3. Nutzungsdauer bestimmen
4. Bodenwert (von Gewerbegrundstücken) ermitteln
5. Bodenwertverzinsung festlegen
6. Reinertrag der baulichen Anlagen ermitteln
7. Ertragswert der baulichen Anlagen ermitteln
8. Objektspezifische Grundstücksmerkmale: Kontamination des Bodens => Altlasten
9. Ertragswert (aka Pachtwert) berechnen

Hat der Pächter einzelne Bestandteile, wie zum Beispiel die Waschanlage, selbst gekauft, werden solche Umstände in der Wertermittlung durch einen gegebenenfalls niedrigeren Ansatz der marktüblichen Pacht berücksichtigt.

Nutzungsdauer von Tankstellen

Die Beleihungswertermittlungsverordnung gibt für Tankstellen eine maximale Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren an (Anlage 2 BelWertV). Ein Erlass des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau vom 12.10.1993 gibt für Tankstellen hingegen nur eine durchschnittliche wirtschaftliche Nutzungsdauer von 10 bis 20 Jahren an.

Die tatsächliche Betrachtung gestaltet sich etwas schwierig. So können Ladenfläche und Überdachung problemlos 30 oder mehr Jahre genutzt werden. Sogar die Technik für die Betankung ist lange haltbar. Das schwächste Glied sind die Zapfsäulen, die von den Mineralölkonzernen oft schon nach acht bis zehn Jahren aus. Insbesondere ältere Zapfsäulen sind oft nicht mit modernen Steuersystemen kompatibel (Stichwort: Kommunikation zwischen Zapfsäule und Kasse), Ersatzteile womöglich nicht (mehr) verfügbar.

Im Allgemeinen wird eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren unterstellt – quasi als Kompromiss zwischen immer kürzeren Revitalisierungsphasen für Gewerbeimmobilien. Darüber hinaus erfolgt der Ausgleich der Diskrepanz von Zapftechnik und Gebäude durch eine entsprechend hohe Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos.

Die Zapfsäule ist die kurzlebigste Investition einer Tankstelle.

Objektbeschreibung der Tankstelle

Um den Wert einer Tankstelle exemplarisch zu ermitteln, benötigen wir einige Zahlen und Details zum Objekt. Für die Umsätze wird der Mittelwert aus den vergangenen drei Jahren angesetzt – bei neuen Tankstellen wird diese Zahl geschätzt.

Es handelt sich um eine vollständig vom Eigentümer zur Verfügung gestellte Tankstelle mit Waschanlage, Convenience Store, Backshop und Paketannahme. Die Tankstelle befindet sich auf einem 3.000 m² großen, rechteckigen Grundstück, rechtsseitig an einer vierspurigen Ausfallstraße einer Stadt mit einem Einzugsgebiet von 100.000 Menschen und einem werktäglichen Kraftfahrzeug-Aufkommen von 20.000. Für den wirtschaftlichen Betrieb des Objekts ist eine Mineralölgesellschaft als Pächter verantwortlich. Die Tankstelle ist seit sechs Jahren geöffnet und verfügt über vier Zapfanlagen (also acht Tankpositionen). Die Zapfanlagen sind auf 240 m² überdacht. Der Abfüllbereich lässt aufgrund einer dauerelastischen Verfugung keine Flüssigkeit ins Erdreich versickern. Daher gehen wir von einem unbelasteten Grundstück aus. Die Freifläche des Tankstellen-Grundstücks beträgt 2.400 m².

Die Verkaufsfläche im Hauptgebäude beträgt 100 m², hinzu kommen Warenlager (25 m²), Büro (20 m²), „Küche“ (15 m²), Mitarbeiterraum (8 m²) und Toiletten (8 m²). Das Gebäude umfasst also 156 m² Nutzfläche. Die Waschanlage beansprucht 74 m² Nutzfläche. Die gesamte Gebäude-Nutzfläche beträgt somit 250 m².

Jahresrohertrag

• Pachterträge aus Kraftstoffumsatz: 100.000 Euro
• Pachterträge aus dem Shop: 50.000 Euro
• Pachterträge aus der Waschanlage: 10.000 Euro

Der gesamte Jahresrohertrag beläuft sich auf 160.000 Euro.

Bewirtschaftungskosten

Die Instandhaltungskosten setzen wir mit 6 €/m² Nutzfläche Gebäude an. Bei 230 m² Gebäude-Nutzfläche liegen sie pro Jahr bei 1.380 Euro. Auch die Freifläche muss instandgehalten werden. Hierfür wird allerdings nur 1 €/m² angesetzt, also 2.400 Euro. Die Instandhaltungskosten werden insgesamt mit 3.780 Euro pro Jahr kalkuliert.

Das Modernisierungsrisiko für die Zapfanlagen wird mit 10 % eingepreist, da die Zapfsäule voraussichtlich nach zehn Jahren ausgetauscht wird. Pro Zapfsäule werden 25.000 Euro angenommen. Pro Jahr werden rechnerisch also 2.500 Euro pro Säule zurückgelegt. Bei vier Säulen beläuft sich das jährliche Modernisierungsrisiko folglich auf 10.000 Euro.

Das Mietausfallwagnis für Gewerbeobjekte wird allgemein bei 4 % des Jahresrohertrags angesiedelt. Bei unserer Muster-Tankstelle liegt es bei 6.400 Euro.

Die Verwaltungskosten werden pauschal mit 2 % des Jahresrohertrags beziffert, also 3.200 Euro.

Die Bewirtschaftungskosten sind die Summe aus Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Modernisierungsrisiko und Verwaltungskosten. Sie belaufen sich auf jährlich 23.380 Euro.

Wert der Tankstelle ermitteln – Rechenbeispiel

Weitere Kennzahlen und Rechengrößen, die wir für die Wertermittlung der Tankstelle benötigen, sind der Liegenschaftszinssatz. Ein durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz für eine Tankstelle kann bei 7,5 Prozent liegen. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer unserer Tankstelle beträgt 14 Jahre. Der Vervielfältiger ergibt sich aus diesen beiden Kennziffern gemäß Bewertungsgesetz (Anlage 21 BewG): 8,49. Für den Bodenwert des Gewerbegrundstücks gehen wir im Rechenbeispiel von 120 €/m² aus. In der Praxis wird der Bodenwert allerdings konkret ermittelt.

Ermitteln wir nun Schritt für Schritt den Wert der Tankstelle:

1. Der Jahresrohertrag ist die Summe aller Pachterträge, also 160.000 Euro.
2. Die Bewirtschaftungskosten von 23.380 Euro werden vom Jahresrohertrag abgezogen. Es ergibt sich ein Jahresreinertrag von 136.620 Euro.
3. Die Restnutzungsdauer beträgt 14 Jahre, da eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren unterstellt wird.
4. Nun erfolgt die Ermittlung des Bodenwertes. Dazu werden die 3.000 m² Grundstücksfläche zunächst mit dem Bodenwert pro Quadratmeter multipliziert (120 €/m²). Woher dieser Bodenwert pro Quadratmeter kommt, erklären wir in diesem Beitrag. Der Bodenwert unseres Tankstellen-Grundstücks liegt bei 360.000 Euro.
5. Um die Bodenwertverzinsung zu erhalten, multiplizieren wir den Bodenwert (360.000 Euro) wird mit dem Liegenschaftszins (7,5 %). Die Bodenwertverzinsung liegt bei unserer Tankstelle bei 27.000 Euro.
6. Der Reinertrag der baulichen Anlagen ergibt sich aus der Differenz zwischen Jahresreinertrag und Bodenwertverzinsung. In unserem Beispiel sind das 109.620 Euro.
7. Den Ertragswert der baulichen Anlagen erhalten wir durch Multiplikation des Reinertrags mit dem Vervielfältiger (8,49). Der Wert liegt bei 930.674 Euro. Um den vorläufigen Ertragswert zu bekommen, wird der Bodenwert (360.000 Euro) addiert. Der vorläufige Ertragswert der Tankstelle liegt bei 1.290.674 Euro. Korrekt gerundet sind das 1.291.000 Euro.
8. Auch objektspezifische Grundstücksmerkmale, die sich wertsteigernd oder wertmindernd bemerkbar machen, verzichten wir in diesem Beispiel. Prinzipiell wäre hier eine Wertminderung durch eine Kontamination des Bodens denkbar. Diese haben wir durch die baulichen Vorkehrungsmaßnahmen allerdings eliminiert und werden daher nicht in Abzug gebracht.
9. Der Ertragswert beziehungsweise Pachtwert der Tankstelle bleibt somit bei 1.291.000 Euro.

Unsere Gutachter ermitteln den Wert Ihrer Tankstelle

Die Bewertung eines Tankstellen-Grundstücks ist eine komplexe Angelegenheit, da es viele Aspekte zu berücksichtigen gilt. Gerade eine etwaige Anpassung des Bodenwerts sowie die gegebenenfalls knifflige Eigentümer-Betreiber-Konstellation erschwert die Bestimmung des korrekten Ertragswertes nicht unerheblich. Die Sachverständigen bei Heid verfügen über das praktische Know-how, den Wert einer Tankstelle genau zu beziffern. Unsere Verkehrswertgutachten sichern wir durch eine Plausibilisierung über einen alternativen Rechenweg und ein zweites Paar Augen ab. Die Anerkennung unserer Gutachten vor Behörden wie dem Finanzamt sowie vor Gericht ist gesichert.

Setzen Sie sich gerne mit uns in Verbindung, wenn wir Ihre Tankstelle bewerten sollen oder Sie weitere Fragen haben. Ein Gutachter wird sich mit Ihnen in Verbindung setzen, wenn Sie das Kontaktformular abschicken oder uns unter 0800 - 90 90 282 anrufen.