SWOT-Analyse für Immobilien

Was ist eine SWOT-Analyse für Immobilien und wann sollten Unternehmen und Kapitalanleger eine solche durchführen (lassen)?

Immobilien-Investor Jürgen Winterlich hat geschrieben, dass jede Immobilie eigentlich ein kleines Unternehmen darstellt. Dieses kleine Unternehmen (Eigentümer) verfügt über Kunden (Mieter), Mitarbeiter (Dienstleister wie Hausverwaltung oder Hausmeister) und Lieferanten (Handwerker, Wasser- und Energieversorger). Daher ist es sinnvoll, eine Immobilie mit den gleichen Methoden zu untersuchen, die bei klassischen Wirtschaftsunternehmen angewandt werden. Eine typische Methode, auf deren Basis Unternehmer Entscheidungen treffen, ist die SWOT-Analyse. Sie stellt Stärken (Strengths), Schwächen (Weaknesses), Chancen (Opportunities) und Risiken (Threats) gegenüber.

Nicht jede Immobilie überlebt eine SWOT-Analyse.

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SWOT-Analyse als Teil der Immobilienstrategie

Die SWOT-Analyse erfüllt den Zweck, relevante Trends des Hauptgeschäfts in Relation zu den Immobilien zu bringen, Chancen abzuleiten und Risiken abzuwägen. Dabei werden die Stärken und Schwächen der Entwicklungspotenziale in Bezug auf das Unternehmen, seine Stellung und Positionierung herausgearbeitet. Sinnigerweise werden dazu einerseits mit der Immobilie und dem Kerngeschäft vertraute Mitarbeiter befragt. Der Vorteil einer Einschätzung von außen: Durch Branchenkenntnisse und keine Beteiligung am Unternehmen erhalten Sie eine objektive Analyse.

Üblicherweise erfolgt zunächst eine Marktanalyse, wenn die Immobilienstrategie des Unternehmens oder Fonds auf dem Prüfstand stehen. Daran anschließend oder parallel wird eine Standortanalyse durchgeführt. Diese beschäftigt sich im Gegensatz zur Marktanalyse primär mit den Gegebenheiten und der Machbarkeit eines konkreten Standorts.

Idealerweise laufen die Ergebnisse beider Analysen gemeinsam mit der SWOT-Analyse bei den Entscheidern zusammen. Nun gleichen Geschäftsführer und Abteilungsleiter die Prinzipien des Asset-, Facility- und Portfolio-Managements mit der Unternehmensstrategie ab. Auf diese Synthese der Analysen folgt die Umsetzung:

Es werden strategische Ziele formuliert, Initiativen ins Leben gerufen, Maßnahmenpläne erarbeitet und die Umsetzung in die Fahrpläne der Departments Finance (Budget), Controlling, Business Development und Risikomanagement aufgenommen.

Gut zu wissen: Die SWOT-Analyse sollte vor dem Erwerb einer Immobilie (im Rahmen der Due Diligence) durchgeführt werden und regelmäßig für Bestandsimmobilien.

Eine SWOT-Analyse kann ebenso für eine Immobilie ohne dahinterstehendes Geschäftsmodell oder Unternehmensbezug durchgeführt werden. Auch der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, der das Haus geerbt hat und nun lediglich Mieteinnahmen verwaltet, ohne zum Strategen oder Immobilienmogul zu werden, kann seine Immobilie auf den Prüfstand stellen.

Stärken und Schwächen

Die Analyse der Stärken und Schwächen einer Immobilie widmet sich dem Objekt selbst. Hierbei werden insbesondere folgende Themenbereiche bewertet:

• Lage (Standort)
• Ausstattung
• Bautyp
• Qualität der Bausubstanz und der Gebäudetechnik
• Mieterstruktur und Bedarf
• Instandhaltung
• Verwaltung
• Infrastruktur & Verkehrsanbindung
• Finanzielle Kennzahlen wie Mietrenditen
• Umbau- und Umnutzungsmöglichkeiten (Drittverwendungsfähigkeit)
• Grundstücksmerkmale (zum Beispiel Grunddienstbarkeiten)

Zudem ist die Dokumentation rund um das Objekt nicht zu unterschätzen: Chaotische Akten, Sondervereinbarungen mit Mietern oder fehlende Unterlagen sind primär keine Schwäche der Immobilie an sich, machen sich bei der SWOT-Analyse aber als ebensolche bemerkbar.

Stärken und Schwächen werden im Unternehmen auf der einen Seite intern durch Mitarbeiterbefragungen ermittelt. Auf der anderen Seite liefert ein neutraler, externer Blick mit Sachverstand wie der unserer Gutachter tiefgreifende Ergebnisse und Erkenntnisse.

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Stärken einer Immobilie

Bei der Analyse der Stärken werde alle Faktoren des Objektes zusammengetragen, die im Vergleich zu „normalen“ Objekten dieses Typus einen Vorteil der untersuchten Immobilie oder des Portfolios darstellen. Die Stärken können sich auf die Immobilie an sich (zum Beispiel Bausubstanz), auf die Verwaltung (zum Beispiel Kosteneffizienz) und auf die Mieterstruktur (zum Beispiel weder Mietrückstände noch Leerstand) beziehen.

Fragen, mit denen die Stärken ermittelt werden, sind zum Beispiel:

• Was läuft besonders gut?
• Worauf sind wir stolz?
• Was machen wir besser als Wettbewerber?
• Was schätzen unsere Kunden, Nutzer, Mieter an uns?

Beispielsweise darf ein Jahr ohne eingegangene Beschwerden durch Mieter, meist mit Ruhestörung als Inhalt, als Stärke betrachtet werden, da die Wohnungsbesitzer offenbar ruhig und friedlich zusammenleben. Liegt die Betriebskostenabrechnung den Mietern schon im März vor, ist das im Vergleich zur Konkurrenz, die Nach- und Rückzahlungen frühestens ab Mai anweist, ebenfalls eine Stärke.

Generelle Vorteile einer Immobilie aus Sicht eines Investors sind gegenüber anderen Geldanlagen:

• hohe Beleihbarkeit
• hohe Steuervorteile
• Immobilien sind nicht durch andere Wirtschaftsgüter zu ersetzen.

Tipp: Erfahren Sie mehr über Beleihungswertgutachten zur Abschreibung von Immobilien.

Infografik: SWOT-Analyse für Immobilien.

Schwächen einer Immobilie

Bei der Analyse der Schwächen werden die Gegebenheiten der Immobilie unter die Lupe genommen, die gegenüber vergleichbaren Objekten einen Nachteil für die betroffene Immobilie oder das Portfolio darstellen.

Schwächen können bereits sehr gut intern analysiert werden. Mitarbeiter können je nach Unternehmenskultur beeinflussen, ob eine notwendige Aufarbeitung der Schwächen möglich wird oder nicht: Bekommt der Chef nur das zu hören, was er hören möchte, oder gibt es mutige Mitarbeiter, die auf unangenehme Sachverhalte hinweisen? In einem Betriebsklima, wo selbst offensichtliche Niederlagen vor der gesamten Belegschaft als Erfolg verkauft und bejubelt werden, werden Mitarbeiter dazu erzogen, Schwachstellen unter den Teppich zu kehren, anstatt diese zu adressieren oder gar die Problemlösung anzugehen. Ein externer Gutachter fungiert als Berater, der Missstände der Immobilie und Prozesse ungeschönt aufzeigen kann, da er keine innerbetrieblichen Nachteile – vom Rüffel des Abteilungsleiters bis zum Beförderungsstopp – befürchten muss.

Fragen, mit denen die Schwächen ermittelt werden, sind zum Beispiel:

• Worüber beschweren sich Kunden, Nutzer, Mieter?
• Welche Barrieren bremsen uns aus?
• Was wünschen sich unsere Kunden, Nutzer, Mieter noch?
• Was machen andere Immobilienunternehmen besser als wir?

Generelle Nachteile einer Immobilie aus Sicht eines Investors sind:

• hoher Kaufpreis, hohe Kaufnebenkosten, laufende Kosten, Folgekosten durch Investitionen
• Verwaltungsaufwand (Hausverwaltung/Objektbetreuung)
• lange Transaktionszeit, selbst bei einer Liquidierung lässt die Auszahlung auf sich warten.

Tipp: Lesen Sie zur Vertiefung des Themas „Liquidierung von Immobilienvermögen“ unseren Ratgeber zum Liquidationswertverfahren.

Beispiele für Schwächen einer Immobilie: Mietnomaden, Leerstände, zahlungsunwillige Mieter, Schimmel, feuchte Keller, eine ineffiziente Hausverwaltung, Instandhaltungsstau – das alles sind offenkundige Schwächen einer Renditeimmobilie.

Chancen und Risiken

Die Chancen und Risiken betrachten die externen Einflussfaktoren, die auf eine Immobilie und ihr Potenzial einwirken. Auf diese Kriterien kann das Objekt selbst praktisch nicht einwirken und auch der Betreiber oder Eigentümer können dies meist nur in sehr eingeschränktem Umfang.

Während sich die Chancen mit den positiven exogenen Entwicklungen auseinandersetzen, die in absehbarer Zukunft auf die Immobilie zukommen könnten, beleuchten die Risiken potenzielle negative Bedrohungen von außen.

Wird ein Stadtviertel aufgewertet, zum Beispiel dank einer kommunalen Sanierungsmaßnahme, darf neben besseren Anbindungen an die Verkehrsinfrastruktur auch mit Ansiedlung neuer Unternehmen und steigenden Mieteinnahmen gerechnet werden. Diese Chancen wabern um das Objekt herum und beeinflussen dessen wirtschaftliche Verwertbarkeit in der Zukunft, sind aber von dessen Stärken und Schwächen unabhängig. Das Gleiche gilt für Risiken, also Bedrohungen, die nicht von der Immobilie selbst abhängen.

Zu den Themenfeldern der Chancen- und Risiken-Analyse gehören:

• Veränderungen des Umfeldes (Mikro- und Makrolage)
• soziodemographische Entwicklungen wie Überalterung, Zuzug oder die Abwanderung einkommensstarker Schichten
• Umwälzung des Arbeitsmarktes beziehungsweise Veränderung in der lokalen Wirtschaft
• Ausbau oder Stilllegung von Infrastruktur (zum Beispiel Verkehrsnetz, Glasfaserkabel)
• Sanierungsgebiete
• Rechtliche Änderung (zum Beispiel Steuerpolitik) und Zwänge (zum Beispiel energetische Sanierung)
• Marktnachfrage

Glasfaserkabel als Standortvorteil für Grundstücke und Immobilien.

Chancen einer Immobilie

Fragen, mit denen die Chancen ermittelt werden, sind zum Beispiel:

• Welche Trends erkennen wir?
• Wohin kann sich der Markt entwickeln?
• Welche Optimierungspotenziale sehen wir?
• Welche Leistungen können wir ausbauen?

Beispiel aus der Praxis: In Duisburg entsteht eine mittelstandsorientierte Gründungskultur in der Technik-Branche. Es entstehen neue Arbeitsplätze für gut ausgebildete Hochschulabsolventen in den Bereichen Informations-, Nano- und Mikrotechnologie. Die Universität Duisburg-Essen, mit ihren angegliederten Instituten und Forschungsprojekten wie CENIDE, sorgt für direkte Anknüpfungspunkte, um Studenten im Anschluss zu halten.

Risiken für eine Immobilie

Fragen, mit denen die Gefahren und Bedrohungen ermittelt werden, sind zum Beispiel:

• Womit kämpft die Branche, in der das Unternehmen operiert?
• Welche externen Einflüsse (zum Beispiel Finanzmarkt, Wirtschaftspolitik, Gesetzgebung) können sich negativ auswirken?
• Wie hoch ist der Wettbewerb, wie mächtig und aggressiv sind die Mitspieler?

Bleiben wir beim Beispiel Duisburg: Noch ist Duisburg wirtschaftlich abhängig von der Stahlindustrie und dem Binnenhafen. ThyssenKrupp ist mit mehr als 100.000 Arbeitnehmern der mit riesigem Vorsprung größte und mächtigste Arbeitgeber vor Ort. Verlagert dieser Arbeitgeber seine Produktion an einen anderen Standort oder muss er Stellen abbauen oder geht gar insolvent, dann drohen Immobilieneigentümern sinkende Mieten, Zahlungsausfälle und Leerstand. Ein Bevölkerungsrückgang wird Duisburg seit Jahren prognostiziert und findet teilweise trotz des Aufschwungs statt. In Brennpunkten wie Marxloh ziehen alteingesessene Bürger weg, während osteuropäische Sozialhilfeempfänger und Armutszuwanderer „in prekären Jobs im informellen Arbeitsmarkt“ in heruntergekommenen Schrottimmobilien hausen, wie unter anderem das Städtenetz Soziale Stadt NRW mit Geschäftsstelle im Amt für Stadterneuerung und Bodenmanagement in Essen den Ist-Status samt Werdegang beschreibt.

Für die Risiko-Abwägung bedeutet eine Investition in Marxloh: Immobilienkäufe zum Spottpreis, die im Nachgang hohe Kosten für die Sanierung verschlingen, dann aber immer noch schwierig beziehungsweise kaum nachhaltig zu vermieten sein werden.

Externe Fachkompetenz für die SWOT-Analyse Ihrer Immobilie

Entscheidend für die optimale Nutzung einer Immobilie ist es, die Beziehungen und Wechselwirkungen der vier Segmente (Stärken, Schwächen, Chancen, Risiken) zu verstehen und zu verbinden, Handlungsmöglichkeiten abzuleiten, diese zu prüfen und letztlich umzusetzen.

Die zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH sind mit der ganzen Bandbreite an Bewertungs- und Beratungsdienstleistungen rund um Immobilien vertraut. Bei der Immobilienbewertung fokussieren wir uns nicht nur auf den Wohnungsmarkt, sondern verfügen zudem über langjährige Expertise rund um Gewerbeimmobilien und Spezialimmobilien – vom Hotel über Pflegeheime bis hin zu Grundstücken der Stromproduktion (Biogasanlage, Photovoltaikanlage, Windkraftanlage). Zu einem vereinbarten Festpreis beraten wir Sie gerne rund um das Thema Objektbewertung und SWOT-Analyse für Immobilien. In der Due-Diligence-Prüfung für Immobilien ist die SWOT-Analyse in der Regel bereits enthalten.

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