Markt- und Standortanalysen für Immobilien

Die Standortanalyse für Immobilien richtet sich vorrangig an Unternehmer, die eine Firma gründen oder expandieren. Aber auch Kapitalanleger profitieren von einer Standortanalyse – schließlich soll ihr Investment nicht von der Gegenwart getrieben sein, sondern sich in der Zukunft lohnen. Die Marktanalyse ist für den Kapitalanleger jedoch wichtiger: Sie zeigt, wie es um Angebot und Nachfrage bestellt ist, und wohin sich der regionale Immobilienmarkt entwickelt. Oft werden Standort- und Marktanalyse in einem Guss erstellt. Wir erklären in diesem Beitrag, was diese Analysen genau enthalten. Dazu geben wir Beispiele und stellen Ihnen eine Checkliste zur Verfügung.

Standort gefunden. Diese Immobilie eignet sich für die Zwecke des Auftraggebers.

Standort- und Marktanalyse

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Das Wichtigste in Kürze

Standortanalysen für Immobilien

Im diesem Abschnitt geben wir Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Immobilien-Standortanalyse.

• Was ist das?
• Wann wird sie durchgeführt?
• Welche Kriterien sind entscheidend und
• wie wird die Lage der Immobilie eingestuft?

Den Abschluss bilden ein Beispiel und eine Checkliste für Standortanalysen.

Eine Standortanalyse für eine Freizeiteinrichtung setzt andere Schwerpunkte als die für eine Logistikimmobilie. Denn: Die Freizeiteinrichtung – ausgenommen Vergnügungsparks – wird nur erfolgreich sein, wenn ihre Zielgruppe (Familien, Jugendliche, etc.) sie (auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln) gut erreichen kann und die nötige Kaufkraft hat. Währenddessen legt der Betreiber einer Logistikimmobilie eher Wert auf effektive Beladung und nahen Autobahnanschluss.

Die Standortanalyse ist keine reine Ansammlung von Stichpunkten und statistischen Werten. Der Gutachter zählt nicht nur die Pros und Contras auf, sondern zieht ein Resümee. Stehen beispielsweise drei Standorte zur Auswahl, empfiehlt er denjenigen, der die beste Perspektive bei einem vernünftigen Preis-Leistungs-Verhältnis hat. Das muss nicht unbedingt der Standort sein, der in Summe die meisten Häkchen bekommen hat. Die Faktoren werden – je nach Bedürfnis des Kunden und dessen Geschäftsfeld – unterschiedlich gewichtet.

Für ein Industrieobjekt sind andere Faktoren relevant als für ein Wohnhaus.

Unabdingbar ist eine Standortanalyse für Unternehmen, die vor der Erweiterung des Firmen-Immobilienbestands stehen. Das können internationale Konzerne sein, die eine Firmenniederlassung in Deutschland eröffnen, aber auch hiesige Unternehmen, die zum Beispiel eine neue Produktionsstätte, ein Logistikzentrum oder ein Büro eröffnen.

In den meisten Fällen ist nicht ein Faktor maßgebend, sondern die einzelnen Kriterien werden im Zusammenspiel betrachtet und unterschiedlich gewichtet.

Gut zu wissen: Ökonomen unterscheiden zwischen Makro- und Mikrostandort.

• Als Makrostandort wird der großräumige Wirtschaftsraum verstanden, zum Beispiel eine Region oder Stadt.
• Der Mikrostandort bezeichnet die unmittelbare Umgebung der Immobilie, also den Stadtteil oder das Viertel.

Beide wirken auf die Standortattraktivität ein. Nicht selten wird der Makrostandort für die langfristige Wertentwicklung der Immobilie unterschätzt. Dabei kommt ihm zumindest bei größeren Objekten unter den Gesichtspunkten „Langfristigkeit und Vermietbarkeit“ eine entscheidende Bedeutung zu.

Ein vereinfachtes Beispiel zur Veranschaulichung:

Wedau zählt zu den hochpreisigen Stadtteilen in Duisburg. Mieter bezahlen hier im Median 8,60 Euro Miete pro Quadratmeter (Stand: Januar 2022). Die Spanne liegt ungefähr zwischen 6,90 und 9,20 Euro und damit rund 20 Cent höher als vor zwei Jahren. Wie in jeder Großstadt, steigen die Mieten auch in Duisburg seit Jahren. Die Arbeitslosenquote lag zum Jahresende 2021 bei 11,6 Prozent. Im Bundesdurchschnitt lag sie bei 5,7 Prozent. Angesichts hoher Zuwanderungsraten, bei einem gleichzeitigen Mangel an Schulplätzen, sind die Zukunftsaussichten von Duisburg nicht gerade rosig. Die Wissenschaftler hinter dem „Wohnatlas 2016“ der Postbank prognostizierten Duisburg bis 2030 einen Bevölkerungsrückgang von sechs Prozent – und rechnen mit weniger Wegzug als die Bertelsmann-Stiftung. Deren Prognosen können sich Interessierte unter https://www.wegweiser-kommune.de/ nach Themengebiet erstellen lassen. Aus dem jüngsten Demografie-Bericht geht hervor, dass die Einwohnerdichte bereits enorm hoch ist, überdurchschnittlich viele Sozialhilfeempfänger in Duisburg leben und wer es sich leisten kann, nach Düsseldorf zieht.

Sprich: Trotz aktuell recht zuversichtlicher Zahlen am Mikrostandort Wedau, sprechen die demographischen und wirtschaftlichen Gesamtprognosen des Makrostandorts Duisburg nicht für eine Investition in ein Wohnmietobjekt.

Standortfaktoren der Makrolage

Folgende Faktoren beschreiben den Makrostandort:

• Wirtschaftliche Bedeutung inklusive Kaufkraft und Einkommensverteilung
• (wirtschafts-)politische Entwicklung
• Demographische Strukturen (Einwohnerzahl, Bevölkerungsentwicklung, Altersstruktur, Haushaltsgrößen, etc.) und ihre Tendenz
• Einzugsgebiet
• steuerliche Attraktivität (Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Gewerbesteuer)
• Angebot an Bildungs-, Freizeit-, Gesundheits- und Kultureinrichtungen sowie Einkaufsmöglichkeiten

Beispielkriterien der Mikrolage

Folgende Kriterien definieren die Mikrolage eines Standorts:

• Verkehrssituation, Parkplätze, Anbindungen (Autobahn, Bundesstraßen, öffentlicher Nahverkehr)
• Immissionen, Lärm etc.
• Soziodemographische Faktoren der lokalen Bevölkerung (Mentalität, Einkommen, Lebensstil, Konsumgewohnheiten, etc.)
• Einkommen der lokalen Bevölkerung
• Aufenthaltsqualität, Wahrnehmung, Image
• Attraktivität der Nachbarbebauung
• Wohnumfeldbegrünung
• Gibt es in unmittelbarer Umgebung Einkaufsmöglichkeiten, Behörden, Spielplätze sowie Einrichtungen aus den Bereichen Bildung, Gesundheit, Gastronomie oder Kultur?

Standortinspektion: Wie sieht die Mikrolage in der Realität aus?

Nehmen wir als Beispiel Frankfurt am Main: Die Gutachter unterteilen die Bodenpreisindizes in

• Wohnbauflächen (sachwertorientiert, d.h. überwiegen Ein- und Zweifamilienhäuser),
• Wohnbauflächen (ertragswertorientiert, d.h. zur Vermietung vorgesehene Objekte),
• Handel in Wohn- und Mischgebieten (Geschäftslage),
• Gewerbe und
• Büro.

Für Wohnobjekte unterscheidet der Gutachterausschuss fünf Lagetypen: sehr einfach, einfach, mittel, gehoben und sehr gut. Büros werden unterteilt in „Bankenviertel/Westend“, gefolgt von „Innenstadt“, „City-Rand“, „Subzentren“ und „sonstigen Lagen“. Primärer Maßstab für die Zuordnung in eine Lageklasse sind die Bodenrichtwerte.

Für eine Logistik- oder Produktionsimmobilie muss eine auf Basis der Bodenrichtwerte als unattraktiv klassifizierte Lage keine solche sein, sondern kann sich vielmehr als ideal und preiswert erweisen. Denn Produktions- und Logistikimmobilien benötigen kein attraktives Wohn oder dicht bebautes Geschäftsumfeld, sondern primär Platz und eine gute Anbindung an den Fernverkehr.

Beispiele für eine Immobilien-Standortanalyse

Wir gehen die wichtigsten Standortfaktoren anhand von drei völlig unterschiedlichen Objekten durch. Die Gewichtung der Faktoren wird in

• 1 (unwichtig),
• 2 (wichtig) und
• 3 (sehr wichtig)

unterteilt. Die Gewichtung der einzelnen Kriterien ist nicht in Stein gemeißelt, sondern ist an den Unternehmenszweck gekoppelt.

Die Standorte werden mit Punkten von 1 (ungeeignet) bis 4 (ideal) bewertet. Je höher die Gesamtpunktzahl, desto geeigneter ist der Standort für die geplante Unternehmung.

Während beim Biomarkt Standorte ohne Mitbewerber im Umkreis hoch bewertet werden, verhält es sich beim Paketzentrum anders.

Beispiel 1: Biomarkt

Eine regionale Firma (keine Franchise-Unternehmung), die hochpreisige Bio-Produkte verkauft, sucht ein weiteres Ladenlokal zur Miete. Zur Auswahl stehen

• Standort A: Ein kleines Ladenlokal im Erdgeschoss einer Immobilie mit Gewerbe (Physiotherapie, Steuerberater, Friseur) und Wohnungen, aber kaum Parkplätzen, in einem Stadtteil mit 40 Prozent Stimmen für die Grünen.
• Standort B: Ein alleinstehendes Gebäude in Discounter-Größe mit großem Parkplatz in einem Gewerbegebiet mit zwei Discountern am Stadtrand.
• Standort C: Ein architektonisch auffälliger Prestigebau an einer Hauptverkehrsstraße zwischen zwei Kleinstädten, mit eigenen Parkplätzen, einem Supermarkt, einer Zoohandlung und einer Tankstelle nebenan.

Obwohl der exponierte Standort an der Verbindungsstraße von Lage, Räumlichkeiten und niedrigen Steuern profitiert, schneidet er in der gewichteten Standortanalyse am schlechtesten ab. Sieger der Standortanalyse ist das kleine Ladenlokal im Mischgebiet mit einem hohen Anteil an Bevölkerungsschichten mit ökologischem Bewusstsein und der nötigen Kaufkraft.

Beispiel 2: Paketzentrum

Ein Paketzusteller benötigt ein neues Versandzentrum in Niedersachsen, in dem die Konkurrenz bislang stärker vertreten ist und das Unternehmen noch keinen Verteilstützpunkt hat. Zur Auswahl stehen folgende Flächen:

• Standort A: Das Unternehmen kann ein 25.000 m² großes, noch unerschlossenes Grundstück in Lehrte in direkter Nachbarschaft zu einem Versandzentrum der Konkurrenz erwerben.
• Standort B: Das Unternehmen kann ein 10.000 m² großes, bereits erschlossenes Grundstück in einem Gebiet mit gemischter Bebauung einschließlich Logistikimmobilien in Hannoversch Münden günstig ohne Makler erwerben.
• Standort C: Das Unternehmen kann ein 15.000 m² großes Grundstück in Oldenburg mit leerstehendem Paketzentrum übernehmen. Die Modernisierungskosten scheinen gering zu sein, es fallen keine Maklergebühren an.

Gemäß Punktesystem liegen die Standort A und C gleichauf. Für Standort C sprechen die geringen Anfangsinvestitionskosten, für Standort A vor allem die Lage im Zentrum des Verteilgebiets und der zur Verfügung stehende Platz. Standort B ist ein Schnäppchen, aber laut Standortanalyse klar unterlegen.

Beispiel 3: möbliertes Wohnen auf Zeit

Im dritten Beispiel widmen wir uns einer Unternehmung, für die Vermietung ausschlaggebend ist. Vermietet werden kleine, vollmöblierte Ein- und Zweizimmer-Appartements mit gehobener Ausstattung. Das Angebot richtet sich an Geschäftsleute, die wenige Tage pro Woche am Standort verbringen oder die nur für einen befristeten Zeitraum dort wohnen und arbeiten.

• Standort A: Ein bezugsfertiges Objekt mit 40 Wohneinheiten mit luxuriöser Ausstattung und Tiefgarage in München, Stadtteil Schwabing.
• Standort B: Ein im Bebauungsplan zum Wohnen freigegebenes, flächenintensives Grundstück in München, Stadtteil Trudering. Genehmigungsfähig ist eine Immobilie mit 60 Wohneinheiten, Parkanlage und Stellplätzen.
• Standort C: Ein ehemaliges Fabrikgrundstück mitten in München, Stadtteil Giesing. Neubau erforderlich, Umwidmung in Wohnfläche im Flächennutzungsplan enthalten und genehmigungsfähig. Schwierige Parkplatzsituation.

Aufgrund der geringeren Planungssicherheit und der unzureichenden Parkplatzsituation landet Standort C trotz besserer Verkehrsanbindung, Flächeneffizienz, Mikrolage und Konkurrenzlosigkeit im Stadtteil hinter Standort B. Klarer Sieger ist Standort A.

Checkliste für die Standortanalyse

Wir stellen Ihnen eine kostenlose Checkliste für Standortanalysen zum Download zur Verfügung. Selbstverständlich können Sie die Liste durch Kriterien wie Kaufkraft, Fachkräfte oder Energieversorgung ergänzen. Möchten Sie das Objekt vermieten, spielen andere Kriterien wie Ausstattung, Flächeneffizienz (Anteil der Mietfläche an der Gesamtfläche), Mieterlöse und der Vermietungsgrad eine Rolle.

Einzelne Standortfaktoren, die für Sie und Ihre Unternehmung von geringer Bedeutung sind, streichen sie einfach oder ersetzen sie durch wichtigere Aspekte.

So sieht unsere Checkliste für die Standortanalyse von Immobilien aus.

Checkliste herunterladen

Marktanalyse für Immobilien

In diesem Abschnitt erklären wir,

• was eine Marktanalyse für Immobilien ist,
• wann und wie sie zielführend durchgeführt wird und
• welche Faktoren dabei unter die Lupe genommen werden.

Anhand qualitativer und quantitativer Komponenten wird ermittelt, ob sich eine Investition in der Zukunft lohnt. Beispielkomponenten sind aktueller und künftiger Flächenbestand, Mietpreise, Leerstand, sowie gesamtwirtschaftliche Einflussfaktoren und die konkreten Rahmenbedingungen des regionalen Immobilien- und Nutzermarktes.

Der Analyst führt jede Menge Daten zusammen und versucht zu erkennen, wohin sich der Markt entwickeln wird.

Ziel der Marktanalyse ist es, eine Vorstellung davon zu bekommen, wie die Immobilie möglichst erfolgversprechend positioniert werden kann.

Der Analyst segmentiert den Markt, bevor er Angebot und Nachfrage unter die Lupe nimmt.

Segmentierung des Immobilienmarktes

Zunächst wird der Zielmarkt anhand von drei Dimensionen, oder einer Kombination davon, segmentiert:

• Akteure (Eigennutzer, Vermieter, Anleger)
• Nutzungsart (Wohnen, Büro, Gewerbe, Einzelhandel, Gastronomie, Hotel etc.)
• Geographisch (lokal, regional, überregional, international, spezielle Lagen)

Angebot

Diese Faktoren werden auf der Angebotsseite untersucht:

• Bestand
• Neubautätigkeit
• Preisniveau
• Preiselastizität
• Wettbewerber
• Aktueller Flächenbestand, bestenfalls aufgeschlüsselt nach:
• Alter & Zustand
• Ausstattung
• Lagequalität
• Objekttyp (und -größe)
• Regionaler Verteilung
• Geplante Flächen, bestenfalls differenziert nach:
• Flächen im Bau
• Flächen in Planung
• Flächen in Vorbereitung
• Ausstattung
• Objekttyp (und -größe)
• Regionaler Verteilung
• Geplanten Nutzern/Betreibern
• Stand der Vorvermietung

Wer die mittel- bis langfristigen Marktentwicklungen abschätzen möchte, sollte nicht nur die Rahmenbedingungen für den bundesweiten Immobilienmarkt kennen, sondern auch die lokalen. Darüber hinaus sind gesamtwirtschaftliche Einflusskriterien nicht zu vernachlässigen.

Beispielsweise sind für eine qualitative Marktanalyse von Bedeutung:

• Bewilligungspraxis der örtlichen Behörden
• Regionale Verordnungen, die sich auf das Flächen- und Nutzungsangebot auswirken (zum Beispiel Kontingente für Sozialwohnungen, Zweitwohnungen etc.).
• Gesetzesnovellen zur Stärkung von Bautätigkeit (in bestimmten Sektoren) oder Einschränkungen
• Wem gehört das Land (zum Beispiel einflussreichen lokalen Eigentümer / Großgrundbesitzern / Bauherren)?
• Wie ist die Stimmung der Banken im Hinblick auf die Finanzierung von Immobilien? Wohin entwickeln sich die Zinsen?

Im Flächen- und Bebauungsplan stehen bereits Gebäude auf dieser Wiese.

Nachfrage

Diese Faktoren werden auf der Nachfrageseite untersucht:

• Leerstand
• Preiselastizität
• Transaktionsvolumen
• Aktueller Flächenbestand, bestenfalls aufgeschlüsselt nach:
• Aktuelle Flächengesuche (Lagequalität, Objektqualität)
• Prognosen zur Bedarfsentwicklung (Ersatzflächen, Zusatzflächen, etc.)
• Absorptionsgeschwindigkeit (= Zeitraum, innerhalb dessen das verfügbare Flächenangebot des Nutzungssektors vollständig vom Markt aufgenommen wurde)
• Konkrete Interessenten (für Anmietung)
• Vermietungsleistung
• Künftiger Flächenbedarf:
• Dominierende Branchen und deren vermutlicher Flächenbedarf
• Konditionen zur Finanzierung
• Umzugs- und Expansionsvorhaben ansässiger Firmen

Auch auf der Nachfrageseite betrachtet eine tiefergehende Marktanalyse gesamtwirtschaftliche Einflüsse wie zum Beispiel:

• Arbeitsplatzverschiebungen (v.a. in dominierenden Branchen)
• Branchenkonjunktur
• Internationale Wettbewerbsfähigkeit
• Steuern
• Zinsen

Ergebnis

Das Ergebnis der zukunftsorientierten Untersuchung von Angebot und Nachfrage sind Preise und Leerstände. Nur wenn Sie diese kennen, können Sie wirklich abschätzen, ob sich die Investition lohnt. Um eine solche Marktanalyse durchzuführen, beherrschen Sie im besten Fall Finanzmathematik. In jedem Fall benötigen Sie lokale Marktkenntnisse und Zugriff auf die Daten.

Lassen Sie die Marktanalyse einen Experten mit langjähriger Erfahrung mit der Art Ihrer Immobilie und mit tiefgehenden Kenntnissen in Ihrer Region durchführen. Er kennt den Markt, hat Zugriff auf die Daten und die nötige Expertise.

Gutachter anfragen

Standort- und Marktanalysen für Immobilien von Heid

Standortanalysen sind bei der Heid Immobilienbewertung integraler Bestandteil einer Due-Diligence-Prüfung für Immobilien.

Im Rahmen von Leistungen wie dem Verkehrswertgutachten berücksichtigen unsere Sachverständigen die Standortfaktoren für Immobilien. Zudem finden Teilmarktanalysen Einzug in die Wertermittlung von Immobilien – egal, ob es sich bei dem Vollgutachten um eine Gewerbeimmobilie, ein Rechenzentrum, ein Wohnhaus, Bauerwartungsland oder eine andere Assetklasse handelt.

Sie möchten eine vollumfängliche Marktanalyse, gestützt auf valide, aktuelle, regionale Daten – und das von versierten und zertifizierten Immobiliensachverständigen? Sprechen Sie uns auf eine Immobilien-Investment-Beratung an und erwähnen Sie gerne bereits im kostenlosen Erstgespräch unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282, dass Sie eine Marktanalyse wünschen.