Die Bewertung von Spezialimmobilien erfordert viel Fachwissen, Verständnis um die Nutzungsart und lokale Expertise. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, was Spezialimmobilien – auch Sonderimmobilien genannt – kennzeichnet und welche Gebäudearten dazugehören. Zudem gehen wir auf die Bewertungsverfahren und Wertfaktoren ein, mit denen der Wert von Sonderimmobilien berechnet wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Spezialimmobilien sind Gebäude, die für eine bestimmte Nutzung entworfen werden und während des kompletten Lebenszyklus der Immobilie für diesen Zweck zur Verfügung stehen.
- Zu den Spezialimmobilien gehören Freizeitimmobilien, Industrieimmobilien, Sozialimmobilien sowie Gebäude und Anlagen für Distribution, Infrastruktur und Energie.
- Spezialimmobilien sind mangels Drittverwendungsfähigkeit mit einem höheren Risiko verbunden – oftmals dementsprechend aber mit einer höheren Rendite.
- Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren für die Wertermittlung von Spezialimmobilien eingesetzt. Allerdings kann dieses – ebenso wie die Bewertungsfaktoren – je nach konkreter Immobilie und Nutzung angepasst werden.
Was sind Spezialimmobilien?
Spezialimmobilien sind gemäß der Definition von Finanz- und Immobilien-Dozent J. Howard Finch und seinem Co-Autor Richard Casavant Objekte, die für eine besondere Nutzungsart entworfen wurden und während ihres Lebenszyklus nur für die konzipierte Aktivität zur Verfügung stehen. 1
Eine Spezialimmobilie ist hinsichtlich ihrer Architektur, Raumaufteilung, Einrichtung, Gestaltung, Lage sowie der verwendeten Materialien bereits in der Bauplanung auf die festgelegte Verwendung zugeschnitten. Die Drittverwendungsfähigkeit von Spezialimmobilien ist sehr gering.
Das Kernkriterium, mit dessen Hilfe eine Immobilie der Kategorie „Spezialimmobilie“ zugeordnet wird, ist also weniger die gegenwärtige Nutzungsart, sondern die Tatsache, dass „eine andere Nutzung aus wirtschaftlichen, baulichen, rechtlichen oder sonstigen Gründenbis zum voraussichtlichen Ende der Nutzungsdauer der Immobilie nicht in Betracht gezogen werden kann“ 2 .
Weithin gilt der Begriff Sonderimmobilie als Synonym für Spezialimmobilien. In manchen Definitionen wird die Sonderimmobilie hingegen auf öffentliche Gebäude eingeschränkt.
Arten von Spezialimmobilien
Sonderimmobilien beziehungsweise Spezialimmobilien werden kategorisiert in
- Freizeitimmobilien (sind meist Betreiberimmobilien): Bäder, Hotels, Kinos, Restaurants, Theater, Veranstaltungsorte und mehr.
- Industrie & Distribution: Zu den Industrieimmobilien gehören unter anderem Fabriken, Logistikimmobilien, Raffinerien.
- Infrastruktur & Energie: Bahnhöfe, Flughäfen, Häfen, Kraftwerke, Parkhäuser, Rechenzentren sind ebenfalls Spezialimmobilien.
- Sozialimmobilien: Kirchen, Krankenhäuser, Pflegeheime, Schulen und Kindergärten gehören zu den Sozialimmobilien. Viele dieser Sonderimmobilien werden von öffentlichen Trägern betrieben.
Nachfolgend finden Sie eine alphabetische Liste zu einzelnen Typen von Spezialimmobilien. Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH kennen sich mit der Bewertung all dieser Sonderimmobilien in Theorie und Praxis aus. Zu einigen dieser Spezialimmobilien haben wir eigene Beiträge verfasst, die Sie mit der Wertermittlung der jeweiligen Gebäudeart vertraut machen.
- Bahnhöfe
- Betreiberimmobilien
- Biogasanlagen
- Einkaufszentren
- Flughäfen
- Freizeitimmobilien
- Gastronomiebetriebe
- Handelsimmobilien
- Hotels
- Kirchen
- Kitas und Schulen
- Krankenhäuser
- Logistikimmobilien
- Parkhäuser
- Pflegeheime und Seniorenresidenzen
- Rechenzentren
- Schlösser und Burgen
- Solarparks
- Sportanlagen (zum Beispiel Golfplätze)
- Windkraftanlagen
Wie werden Spezialimmobilien bewertet?
Die Bewertung von Spezialimmobilien ist äußerst kompliziert, da das Gebäude unmittelbar mit der Nutzungsart verbunden ist. Bisweilen ist es enorm schwierig, einen Verkehrswert zu ermitteln, da es für etliche Spezialimmobilien gar keinen Markt gibt, auf dem die Immobilie gehandelt werden kann.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Was macht die Wertermittlung von Sonderimmobilien so komplex?
Spezialimmobilien sind „Single User“. Das Gebäude hat meist nur einen Nutzer/Mieter/Betreiber. Der wirtschaftliche Erfolg ist eng an diesen geknüpft.
Mit anderen Worten: Diese beiden Aspekte sollte ein Kapitalanleger berücksichtigen, bevor er in eine Spezialimmobilie investiert.
Nutzungsorientierung von Sonderimmobilien
Die Drittverwendungsfähigkeit ist stark eingeschränkt, meist handelt es sich um monofunktionale Objekte. Aus- und Einbauten sind umfangreich und machen den Wert der Spezialimmobilie in ihrer gegenwärtigen Nutzungsform aus. Bei einer (prinzipiell nicht vorgesehenen) Umnutzung ist eine spezielle Einrichtung, die nicht mit dem zukünftigen Verwendungszweck der Spezialimmobilie übereinstimmt, hingegen ein Hindernis.
Risiko-Rendite-Profil von Spezialimmobilien
Durch die fehlende oder zumindest stark eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit besteht ein höheres Risiko für Spezialimmobilien als für fast alle anderen Immobilienarten. Dementsprechend ist im Erfolgsfall die Rendite höher.
Manche Sonderimmobilien sind nicht auf Rendite ausgelegt. Das betrifft vor allem öffentliche, gesellschaftlich relevante Immobilien wie Kirchen, Kitas, Schulen, sowie teilweise Kultur- und kommunale Freizeiteinrichtungen).
Geringe Handelbarkeit von Spezialimmobilien
Spezialimmobilien sind kaum handelbar. Fast jede Sonderimmobilie kann einem sehr speziellen Teilmarkt zugeordnet werden. Diese Spezialimmobilien-Marktsegmente haben sehr wenige und meist nur überregionale Marktteilnehmer.
Bei Objekten mit größerem Markt ist der Unternehmensbezug eine Hürde. Defizitäre Betreiber- und Managementimmobilien (zum Beispiel Hotels oder Pflegeheime) stellen oft einen Unternehmenswert (und keinen immobilienbezogenen Verkehrswert) dar und werden nicht als Liegenschaft, sondern als Teil des Unternehmens veräußert.
Sehr spannend findet Katharina Heid die Bewertung von Gewerbe- und Sonderimmobilien. Im Video gibt sie Einblick, warum beispielsweise ehemalige Botschaftsgebäude in Bonn bewertet werden.
Unterhalt & Revitalisierungskosten von Sonderimmobilien
Die nutzungsspezifische Ausrichtung von Spezialimmobilien erfordert enge Instandhaltungs-, Modernisierungs- beziehungsweise Revitalisierungszyklen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Zusätzlich besteht ein stetiger Anpassungsdruck – auch durch die Digitalisierung.
Rechte und Lasten auf Spezialimmobilien
Spezialimmobilien werden aufgrund ihrer eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit selten beliehen. Jedoch können andere Rechte und Lasten auf Sonderimmobilien lasten.
Die häufigsten sind
- Altlasten, vor allem bei Industrieanlagen,
- teilweise komplexe Leitungsrechte bzw. Fahrtrechte
- Auflagen in Bezug auf den Denkmalschutz (vor allem bei historischen Gebäuden wie Schlössern, Hotels, Bahnhöfen).
Wir erklären Ihnen in unserem Ratgeber, was Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben.
Bewertungsverfahren für Sonderimmobilien
In Betracht kommen für die Verkehrswertermittlung von renditeorientierten Sonderimmobilien das Ertragswertverfahren und – mangels ähnlicher Spezialobjekte deutlich seltener – Vergleichswertverfahren. Bei öffentlichen und kulturhistorischen Gebäuden ohne Rendite-Fokus wie Theatern, Schlössern, Schulen, Kindergärten, Kirchen oder karitativen Liegenschaften kann das Sachwertverfahren zur Wertermittlung herangezogen werden.
Aufgrund der sehr speziellen Nutzungsart muss der Sachverständige häufig Risikoanalysen (SWOT-Analyse, Standort- und Marktanalyse) fahren und das Bewertungsverfahren anpassen (zum Beispiel Pachtwertverfahren anstatt die übliche Ertragswertermittlung, falls der Eigentümer nicht der Betreiber ist), um bestmögliche Ergebnisse zu erzielen.
Relevant für die Wahl des Bewertungsverfahrens ist die Prämisse, die der Wertermittlung zugrunde gelegt wird. Benötigen Sie den Wert bei Aufrechterhaltung der gegenwärtigen Nutzung oder möchten Sie als Kapitalanleger den „Highest and Best Use“ herausfinden?
Bewertung von Spezialimmobilien entspricht fast einer Due Diligence
Die Bewertung von Sonderimmobilien ist sehr komplex und je nach Gebäudetyp und Nutzungsart individuell. Mangels Markttransparenz sind häufig keine vergleichbaren Daten verfügbar, sodass mit der Wertermittlung betraute Sachverständige über branchenbezogene Erfahrung verfügen sollten.
Im Prinzip entspricht eine gründliche Wertermittlung von Spezialimmobilien beinahe einer Due-Diligence-Prüfung. Diese führen versierte Gutachter der Heid Immobilien GmbH übrigens gerne für jegliche Immobilienarten durch. Selbstverständlich erstellen unsere Experten auch Verkehrswertgutachten für Spezialimmobilien – und zwar deutschlandweit.
Wenden Sie sich für Ihr Anliegen rund um eine Spezialimmobilie gerne an unsere Sachverständigen. In einem kostenlosen Erstgespräch erörtern wir, mit welcher Dienstleistung wir Ihnen für Ihre Bewertungszwecke zur Verfügung stehen können. Sie erreichen uns unter der Telefonnummer 0800 – 90 90 282 oder durch Abschicken unseres Kontaktformulars. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und die Bewertung Ihrer Spezialimmobilie!
1 vgl. „Highest and best use and the special purpose property“, in: The Appraisal Journal, S. 195ff.
2 Sven Bienert: „Grundlagen der Bewertung von Spezial- bzw. Sonderimmobilien“, in: Sven Bienert, Klaus Wagner (Hrsg.): „Bewertung von Spezialimmobilien“, S. 3, 2. Auflage, 2018
