Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Gerade im Hinblick auf Altersvorsorge und Inflation fragen wir uns: Sind Pflegeimmobilien eine geeignete Kapitalanlage für Privatpersonen? Wir geben in diesem Beitrag Einblick in die Welt der Seniorenresidenzen. Dabei gehen wir nicht nur auf die Vorteile ein, sondern beleuchten auch die Risiken. Wir erklären, wie Sie in Pflegeimmobilien investieren können und legen ausführlich dar, wie die Wertermittlung von Pflegewohnungen erfolgt und wie ihre Rendite berechnet wird.

In so manchem luxuriösen Pflegeheim wird das Frühstück ans Bett gebracht.

Begriffsdefinitionen: Pflegewohnung und Co.

Pflegeimmobilien gehören wie Einkaufszentren oder Hotels zur Assetklasse der Spezialimmobilien. Gleichzeitig gelten Pflegeimmobilien als Sozialimmobilien – was nicht zwingend logisch erscheint, da Pflegewohnungen als Kapitalanlage gehandelt werden. Der Terminus „Pflegeimmobilie“ bezeichnet einerseits ein Pflegeappartement innerhalb eines Pflegeheims, andererseits das Pflegeheim als Ganzes.

Pflegeheime

Pflegeheime sind gemäß Definition des Elften Sozialgesetzbuches (§ 71 SGB XI Abs. 2) selbstständig wirtschaftende Einrichtungen, in denen Pflegebedürftige

• unter ständiger Verantwortung von ausgebildeten Pflegefachkräften gepflegt und
• stationär untergebracht und verpflegt werden (ggf. nur nachts).

Sofern in Seniorenresidenzen in ihren unterschiedlichen Ausprägungen (Altersheim, Altersruhesitz, Seniorenwohnheim, Wohnstift) Pflegedienstleistungen angeboten werden, zählen auch diese Einrichtungen zu den Pflegeimmobilien.

Pflegeappartements

Ein Pflegeappartement ist eine Wohnung beziehungsweise ein eigenes Zimmer in einer Pflegeeinrichtung. Pflegeimmobilien werden gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wie klassische Wohnungen behandelt. Die Pflegeappartements in einem Pflegeheim sind als separate Wohneinheiten zu betrachten und können einzeln verkauft werden.

Ein Pflegeappartement besteht üblicherweise aus einem Zimmer mit eigenem Bad und ist altersgerecht ausgestattet. Einzelzimmer sind üblicher, unkomplizierter und rentabler als Doppelzimmer. Eine Unterteilung zwischen Wohn- und Schlafzimmer ist bei einer durchschnittlichen Appartementfläche von 25 bis 35 m² selten vorgesehen, eine eigene Küche wird ebenfalls nicht benötigt, da sich der Betreiber um die Verpflegung kümmert. Wenn Sie Pflegeappartements kaufen, erwerben Sie neben Ihrer Wohnfläche automatisch einen Anteil an der Gemeinschaftsfläche der Einrichtung. Dazu gehören Waschküche, Küche, Speisesaal, Terrasse, Grünanlagen und Gemeinschaftsräume. Mehr zur Aufteilung erfahren Sie in unserem Ratgeber Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum.

Ärztin untersucht Seniorin in deren Pflegeappartement.

Pflegewohnungen

Mit einer Pflegewohnung ist in der Regel kein Pflegeappartement in einem klassischen Pflegeheim oder einer Seniorenresidenz gemeint. Stattdessen handelt es sich um ein Mini-Pflegeheim innerhalb einer „normalen“ Wohnumgebung. In einer Pflegewohnung lebt eine geringe Anzahl an pflegebedürftigen Senioren in einer Art Wohngemeinschaft zusammen.

Dies kann mit Anschluss an eine größere Pflegeeinrichtung erfolgen oder ganz individuell in einem Wohnhaus, in dem mehrere Wohnungen zu einer solchen Pflegewohnung zusammengelegt werden, was in der Teilungserklärung vermerkt wird. Die Möbel bringen die Bewohner in der Regel selbst mit. Die alters- und behindertengerechte Wohnungsüberbauung enthält Anpassungen der sanitären Anlagen sowie der Infrastruktur (zum Beispiel einen Treppenlift sowie einen Hausnotruf). Da sich die Bewohner oft selbst versorgen, sind Pflegewohnungen neben Bädern, Wohn- und Schlafzimmern auch mit einer Küche ausgestattet.

Das geriatrische Konzept der Pflegewohnung sieht vor, dass die Senioren nicht aus ihrer vertrauten Umgebung gerissen werden und noch möglichst viel selbst erledigen können. Der Tagesablauf orientiert sich an den bisher gelebten Strukturen. Für den Betrieb beziehungsweise die Betreuung sorgen Mitarbeiter aus verschiedenen Berufsfeldern (Pflege, Gebäudemanagement, Hauswirtschaft). Die ärztliche Versorgung liegt weiterhin in der Verantwortung des Hausarztes. Bei Bedarf werden Spezialisten wie zum Beispiel Physiotherapeuten hinzugezogen.

Die Investitionskosten sind bei einer Pflegewohnung deutlich geringer als bei einem Pflegeheim. Eine Pflegewohnung kommt ebenfalls als Kapitalanlage in Frage. Weitere Informationen zur Pflegewohnung finden Sie beim Schweizer Netzwerk für Lebensqualität im Alter; über Fallstricke des nicht ganz durchsichtigen Marktes „Betreutes Wohnen“ beziehungsweise „Service-Wohnen“ klärt die Verbraucherzentrale auf. Wir widmen uns im weiteren Verlauf dieses Artikels vorrangig den Pflegeappartements in Pflegeheimen.

Marktsituation der Geldanlage Pflegeimmobilie

Deutschland altert rasant. Aktuell gelten 2,5 Millionen Einwohner in Deutschland als pflegebedürftig. Vor allem die Zahl der Hochbetagten steigt: Gegenwärtig sind fünf Prozent der Einwohner über 80 Jahre alt. Immer noch wird die Mehrzahl der bedürftigen Menschen von ihren Angehörigen zu Hause gepflegt. Doch die Zahl der Jüngeren nimmt ab, viele Kinder wohnen nicht mehr in der Nähe der elterlichen Wohnung. So ist zu erwarten, dass der Bedarf an professionellen Pflegeeinrichtungen weiter ansteigt. Heute leben etwa 30 Prozent der pflegebedürftigen Senioren in einem Heim. Experten schätzen, dass bis zum Jahr 2030 landesweit bis zu 350.000 Pflegeplätze fehlen könnten. Der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum ist gegeben.

Im Jahr 2050 werden nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes dreimal so viele Menschen über 80 Jahre alt sein wie aktuell, in den nächsten 20 Jahren kommen die „Babyboomer“ hinzu. Die Folge ist eine weitere Zunahme von Pflegebedürftigen, die einen Heimplatz benötigen. Schon heute reichen die Plätze im Betreuten Wohnen kaum aus, obwohl sowohl öffentliche als auch private Bauherren umfassend in stationäre Pflegeeinrichtungen investieren. Pflegeimmobilien sind zu einem Wachstumsmarkt mit hoher Renditeerwartung geworden.

Pflegefachkräfte kümmern sich in förderungswürdigen Pflegeimmobilien um die Bewohner.

Pflegeheime sind Betreiberimmobilien

Etwa 15.000 Pflegeheime gibt es laut Statistischem Bundesamt (Stand 21. Dezember 2022) in Deutschland. Betrieben werden die Einrichtungen von Kommunen, gemeinnützigen Organisationen und privaten Akteuren. Das Angebot ist je nach Bundesland verschieden. Fast die Hälfte aller Pflegeheime wird inzwischen von privaten Trägern betrieben, während der Anteil karitativer Wohlfahrtsverbände wie Caritas und Deutsches Rotes Kreuz zurückgeht. Kommunen betreiben mittlerweile weniger als vier Prozent der Pflegeheime. Dabei handelt es sich im Schnitt mit 87 Pflegeplätzen pro Heim um die größten Einrichtungen. Private Betreiber bieten durchschnittlich 75 Pflegeplätze, gemeinnützige Organisationen liegen mit 79 dazwischen.

Die Unterschiede im Hinblick auf die Pflegeplätze pro Einrichtung zwischen Stadt und Land sind beträchtlich. In Kommunen mit mehr als 20.000 Einwohnern verfügen Pflegeheime im Schnitt über 18 bis 28 Pflegeplätze mehr – je nach Trägerschaft. Es fällt auf, dass in den Städten vorwiegend gemeinnützige Organisationen Pflegeheime betreiben, während Seniorenresidenzen in ländlichen Gegenden eher von privaten Betreibern gemanagt werden.

Ausnahmen sind Berlin und Hamburg – dort gehören mehr als die Hälfte der Pflegeheime privaten Trägern. In den Bundesländern Schleswig-Holstein und Niedersachsen zeichnen private Akteure bereits für mehr als 60 Prozent der Seniorenresidenzen verantwortlich. Bundesweit dominieren Wohlfahrtsverbände den Pflegemarkt noch, betreiben 55 Prozent der Pflegeheime im Land (Stand: 28. Mai 2024). Doch private Träger holen schnell auf: 56 Prozent aller Neubau-Pflegeheime gehören privaten Betreibern, nur 36 Prozent gemeinnützigen Organisationen. Diese und weitere aktuelle Zahlen finden Sie auf pflegemarkt.com.

Je größer der Betreiber, desto

• leichter tut er sich bei der Personalbeschaffung,
• höhere Mieten kann er zahlen,
• mehr Synergieeffekte kann er nutzen.

Die Alloheim Senioren-Residenzen SE betreibt in Deutschland im Jahr 2024 254 Pflegeheime mit 24.800 Plätzen. Damit hat sie die Unternehmensgruppe Korian aus Frankreich mit 24.000 Plätzen in 227 Heimen von der Spitze verdrängt.

Internationale Player sichern sich Stück für Stück Anteile an Betreibern, obwohl der hiesige Markt für Pflegeimmobilien mit komplexen Heimbauordnungen, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, stärker reguliert ist als andere Immobilienteilmärkte. Alljährlich fließen Milliardensummen für Transaktionen auf dem deutschen Pflegeimmobilienmarkt.

Zusammengefasst: Die Mehrzahl der Altenpflegeheime wird von den Kommunen oder gemeinnützigen Wohlfahrtsverbänden unterhalten, während Residenzen von Privatinvestoren errichtet werden. Das Interesse der oft deutschlandweit aktiven privaten Betreiber richtet sich vornehmlich an ältere Großstadtbewohner mit üppigerem Geldbeutel. Diese möchten ihren Lebensabend in den exklusiven Seniorenresidenzen mit Hotelcharakter so komfortabel wie möglich genießen.

Seniorenresidenzen und Pflegeimmobilien scheinen eine aussichtsreiche Kapitalanlage zu sein. Ob sich die Investition in eine konkrete Pflegeimmobilie für Sie als Kapitalanleger – auch zur Altersvorsorge – lohnen kann, erfahren Sie von einem unabhängigen Sachverständigen, der ein Gutachten samt ungeschönter Renditeberechnung erstellt.

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Investieren in Pflegeimmobilien

Natürlich ist bei Pflegeimmobilien – wie bei allen anderen Immobilien mit hochtrabenden Renditeversprechen – nicht alles Gold, was glänzt. Analysieren wir, welche Vorteile und Chancen ein Investment in eine Pflegeimmobilie bietet. Dabei wollen wir die Nachteile und Risiken keineswegs verharmlosen. Denn, wer in ein schlechtes Pflegeheim investiert, kann Geld verlieren. Im schlimmsten Fall – bei einer behördlich angeordneten Schließung oder einer Insolvenz – ist dann die Altersvorsorge für die Katz.

Vorteile und Chancen

Pflegeimmobilien sind auf den ersten Blick eine ideale Kapitalanlage. Der Anleger wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und profitiert von der Mietrendite. Er erhält mit dem Kauf Rechte, die denen einer Eigentumswohnung ähneln. So kann der im Grundbuch eingetragene Eigentümer einer Pflegeimmobilie diese unproblematisch beleihen, vererben, verkaufen, verschenken oder selbst einziehen.

Wer langfristig in seine Altersvorsorge investieren möchte, sollte Pflegeappartements kaufen. Der Verwaltungsaufwand ist minimal, die Mietrendite ist hoch und sicher – und: Wenn der Kapitalanleger irgendwann selbst zum Pflegefall wird oder seinen Lebensabend in einer hochwertigen Seniorenresidenz verbringen möchte, erhält er bei entsprechender Vertragsgestaltung den Vorzug vor Pflegebedürftigen auf der Warteliste.

Pflegebedürftige erfahren in einem Heim mit Pflegefachkräften mehr Zuspruch als allein zu Hause.

Die Vorteile einer Investition in eine Pflegeimmobilie sind mannigfaltig:

• Minimaler Aufwand: Der Kapitalanleger schließt den Mietvertrag seiner Pflegeimmobilie nicht mit dem einzelnen Bewohner, sondern mit dem Betreiber der Einrichtung. Dieser kümmert sich um die Vermietung, Instandhaltung, Betriebskostenabrechnung – schlicht: um die ganze Verwaltung.
• Kaum laufende Kosten: In den ersten fünf Jahren gewährleistet der Bauträger Mängelfreiheit, anschließend haftet der Vermieter dafür. Die Eigentümergemeinschaft ist lediglich zur Deckung der Kosten für Arbeiten an der tragenden Gebäudekonstruktion samt Dach verpflichtet. Mit zwei bis drei Euro Instandhaltungskosten im Jahr pro Quadratmeter Eigentum an der Pflegeinrichtung, haben sich die Ausgaben, zu denen auch Grundsteuer und Verwaltungskosten (vgl. Hausgeld) zählen, im Schnitt erledigt.
• Zukunftssichere, lukrative Rendite: Die Einnahmen sind langfristig gesichert, denn durch die demographische Überalterung der Gesellschaft werden immer mehr Pflegeplätze benötigt. Mieteinnahmen und Wertsteigerungen werden mit 3,5 bis 8 Prozent angegeben. Diese Prognose lässt selbst bei einem Weiterverkauf auf einen ordentlichen Gewinn hoffen. Die Mietverträge werden mit dem Betreiber abgeschlossen, oft langfristig über mehrere Dekaden und mit Verlängerungsoption.
• Inflationsschutz: Die Indexmiete wird regelmäßig an Inflation und Marktsituation angepasst. Steigen die Lebenshaltungskosten beziehungsweise sinkt der Wert des Geldes, klettert die Miete pro Pflegeappartement nach oben. Bei Pflegeappartements greift keine Mietpreisbremse.
• Günstige Finanzierung: Sogar Kleinanleger können auf Kredit einsteigen, da die Konditionen zur Finanzierung dank der hohen Renditeprognosen günstig sind.
• Provisionsfreier Kauf: Meistens werden Pflegeimmobilien direkt vom Bauträger veräußert und sind damit provisionsfrei.
• Staatliche Förderung: Wohnheime für Menschen mit Behinderung, Hospize, psychiatrische und stationäre Pflegeeinrichtungen werden vom Staat gefördert.
• Kein Mietausfall: Leerstand oder Zahlungsschwierigkeiten eines Mieters bedeuten für Eigentümer einer Pflegeimmobilie meistens keinen Zahlungsausfall, da der Pächter (Betreiber) die Miete weiterhin überweist und die Versicherung, oder bei förderungsfähigen Pflegeimmobilien, der Staat einspringt. Die Mietverträge laufen meist über 20 Jahre oder länger.
• Steuerlicher Vorteil: Pflegeimmobilien bringen Steuervorteile mit sich, da auch die Möblierung abgeschrieben werden kann.

Vor- und Nachteile einer Investition in eine Pflegeimmobilie.

Nachteile und Risiken

Einige kleine Pflegeeinrichtungen, mit weniger als 70 Pflegeplätzen, kämpfen mit der Wirtschaftlichkeit des Betriebs. Bei einer Insolvenz greift in den ersten Monaten in der Regel eine abgeschlossene Pacht-/Mietausfallversicherung. Da die Versorgung von Pflegebedürftigen in einem Wohlfahrtsstaat hohe Priorität genießt, springt im Anschluss meist der Staat als Betreiber ein. Dann wird ein neuer Mietvertrag ausgehandelt.

Ein größeres Risiko besteht in der Seriosität des Betreibers. Immer wieder werden Fälle bekannt, in denen fragwürdige Betreiber-Gesellschaften mit Abrechnungsbetrug konfrontiert werden. Wer eine Pflegeimmobilie kauft, sollte unbedingt im Vorfeld die Referenzen des Betreibers prüfen und/oder einen unabhängigen Immobilien-Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragen.

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Ein genauer Blick in den Vertrag versteht sich vor dessen Unterschrift von selbst. Achten Sie darauf, ob der Eigentümer oder der Vermieter/Betreiber für die Instandhaltungskosten aufkommt und ob Sie bei Eigenbedarf bei der Belegung bevorzugt werden. Üblicherweise zeichnet die Eigentümergemeinschaft lediglich für die Instandhaltung der tragenden Konstruktion des Gebäudes einschließlich des Daches verantwortlich. Viele bestehende Pflegeheime müssen hinsichtlich des Brand- und Personenschutzes sowie der Barrierefreiheit nachgerüstet werden, um den gesetzlichen Anforderungen der Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV), ergänzt durch Regelungen des jeweiligen Bundeslandes, zu entsprechen.

Viele Pflegeheime müssen im Hinblick auf Barrierefreiheit modernisiert werden.

Bei Pflegeimmobilien handelt es sich um einen durchregulierten Markt. Die politischen Rahmenbedingungen ändern sich stetig und stellen einen Unsicherheitsfaktor für Großinvestoren und Privatanleger dar. Die Festlegung baulicher Anforderungen an Pflegeheime ist Sache der einzelnen Bundesländer. Diese handhaben ihre Gesetzgebungskompetenz unterschiedlich, sodass von Land zu Land verschiedene Vorgaben, beispielsweise hinsichtlich der Anzahl der Einzelzimmer oder deren Mindestgröße, gelten.

Fakt ist auch: Eine anderweitige Nutzung ist bei Pflegeimmobilien schwierig. Am ehesten ist eine Umwidmung in ein Hotel denkbar. Wahrscheinlicher ist der umgekehrte Weg: Die Transformation eines ehemaligen Hotels in eine Seniorenresidenz.

Leerstand und Mietausfall sind hingegen kein relevantes Risiko. Einerseits ist der Bedarf an Pflegeplätzen hoch und steigt kontinuierlich bei aktuell unzureichender Versorgung. Andererseits springt die Versicherung kurzfristig und der Staat zumindest bei förderungswürdigen Pflegeimmobilien (mit ausgebildetem Pflegepersonal etc.) meist langfristig ein.

Lassen Sie sich dennoch nicht von traumhaften Gewinnversprechen von acht Prozent oder mehr täuschen. Renditeprognosen aus dem Prospekt sind oft geschönt. Beauftragen Sie einen neutralen und kompetenten Sachverständigen zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, um eine realistische und verlässliche Einschätzung Ihrer Pflegeimmobilie – optional mit Rendite- oder Wirtschaftlichkeitsberechnung zu erhalten.

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Fonds für die Geldanlage Pflegeimmobilie

Pflegeimmobilien sind ein wachsender Investmentmarkt. Das Transaktionsvolumen in diesem Segment der Spezialimmobilien wird dominiert von institutionellen Anlegern. Portfolio-Deals von mehreren Milliarden Euro – allein in Deutschland – gehen auf den Finanzmärkten jährlich über die Bühne.

Wer keine eigene Pflegeimmobilie kaufen möchte, beteiligt sich in Form eines Fonds am Zukunftsmarkt „Pflege“. Pflegeimmobilienfonds erzielen Erträge durch Mieteinnahmen und den Objektverkauf nach Wertsteigerung. Nach einer Haltedauer von zehn Jahren ist dieser steuerfrei. Bei Fonds mit Pflegeimmobilien handelt es sich um unternehmerische Beteiligungen mit Besteuerung.

Gemanagt werden Pflegeimmobilienfonds von einer Investment-KG, die zur Risikostreuung Pflegeimmobilien von mehreren Betreibern an verschiedenen Standorten bündelt. Die Fondsanteile werden nicht an der Börse, sondern an einem Zweitmarkt gehandelt. Eine Finanzierung von Fondsanteilen per Kredit senkt die Rendite spürbar, daher sind Einmalzahlungen verbreitet. Fonds mit Pflegeimmobilien werden als Geldanlage in eine Investment-KG gemäß § 18 Investmentsteuergesetz (InvStG) als Vorabpauschale mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Vorteile eines Pflegeimmobilienfonds sind

• der Sachwert, der einem Wachstumsmarkt zu Grunde liegt,
• abgesicherte, inflationsbereinigte Einnahmen durch Indexmiete und Verankerung im Sozialgesetzbuch,
• Unabhängigkeit von Konjunktur und Aktientrends.

Nachteil: Möchte ein Kapitalanleger seine Anteile an einem Fonds für Pflegeimmobilien verkaufen, ist dies, wie schon der Kauf, nur außerbörslich über einen Zweitmarkt möglich, kompliziert und oft mit Einbußen verbunden.

Pflegeappartement vs. Eigentumswohnung

In A-Standorten wie Berlin, Hamburg und München liegen die Bruttomietrenditen inzwischen nicht selten bei unter drei Prozent. Die Attraktivität und Zukunftsprognose dieser Städte lässt diese magere Ausbeute verschmerzen. Dagegen können Wohnungseigentümer aufgrund günstiger Kaufpreise in C-Lagen wie Chemnitz, Duisburg, Magdeburg, Mönchengladbach und Wuppertal weit über sechs Prozent erzielen, sind dafür jedoch einem deutlich höheren Leerstands- und Mietausfallrisiko ausgesetzt.

In Pflegeappartements zu investieren, erscheint risikoärmer und kalkulierbarer als der Kauf einer Eigentumswohnung zur Geldanlage, da Pflegeimmobilien weder von der Inflation noch von der Konjunktur gebeutelt werden.

Pflegeimmobilie oder vermietete Wohnung

Wir stellen die wesentlichen Vergleichsmerkmale aus Sicht eines Kapitalanlegers in der nachfolgenden Tabelle gegenüber.

Pflegeheim vs. vermietete Wohnung
Kriterium	Pflegeheim	Mietwohnung
Rendite	4 - 6 % (Indexmiete)	2 - 7 %
Mietvertrag	langfristig mit Betreiber	direkt mit Mieter
Mietausfallrisiko	weitgehend gesichert (Staat springt ein)	Leerstand, Mietnomaden, zahlungsunfähige Mieter
Instandhaltung	Dach und Fach	Eigentümer für Sonder- & Gemeinschaftseigentum
Eigenbedarf	nein, aber bevorzugte Belegung	möglich, ggf. Streit mit Mieter
Steuervorteil	AfA 2% über 50 Jahre + Inventar über 10 Jahre	AfA 2% über 50 Jahre

Pflegeimmobilie und vermietete Wohnung im Vergleich.

Erfahrungen mit Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Pflegeimmobilien werden gerne als Sorglosimmobilien angepriesen. Das stimmt nicht. Zwar ist die Absicherung bei förderungswürdigen Pflegeimmobilien im Vergleich zu vielen anderen Anlageklassen sehr hoch. Doch letztlich entscheidet der wirtschaftliche Erfolg des Betreibers darüber, ob sich das Pflegeappartement für Kapitalanleger rentiert.

Pflegeheime von Insolvenz gefährdet

Etliche Pflegeheime mussten schon vor der Pandemie Insolvenz anmelden. Corona hat die finanzielle Schieflage noch verschärft. Mehr als ein Viertel der momentan betriebenen Pflegeheime hat unsichere Zukunftsaussichten, schreibt rote Zahlen oder steht kurz vor der Pleite. Praktisch monatlich melden zwei bis drei Pflegeheime Insolvenz an. Im Februar 2021 meldete Cura Sana coronabedingt Insolvenz an. Zwei Jahre zuvor war das Betriebsergebnis noch positiv.

Allgemein kann beobachtet werden: Die Einnahmen stagnieren trotz Indexmiete, während die Kosten steigen. Hat der Betreiber die Pflegeimmobilie in den Ruin gewirtschaftet, steht das Heim so lange leer, bis ein neuer Betreiber gefunden wird. Dafür müssen alle Einzelinvestoren zustimmen. Ein Pflegeheim mit 80 Appartements kann in der Praxis 80 Eigentümern gehören. Diese müssen sich an einen Tisch setzen, Angebote einholen, einen Betreiber finden, Verträge mit ihm abschließen – ein langwieriger, zäher, diskussionsintensiver und – wenn einige Eigentümer oder deren Verwandte in dem Heim untergebracht sind – auch emotional aufgeladener Prozess.

Pflegeheimen wird Betriebserlaubnis entzogen

Die Erfahrungen mit Pflegeimmobilien, die von privaten, wirtschaftlich orientierten Unternehmen betrieben werden, zeigen leider immer wieder, dass das Wohl der Pflegebedürftigen zu Gunsten der Kapitalanleger in den Hintergrund rückt und das Pflegeheim zum reinen Spekulationsobjekt verkommt.

Pflegeskandal im Korian-Heim in Augsburg

In der Vergangenheit wurde einigen Einrichtungen die Betriebserlaubnis entzogen. Die Gründe dafür sind vielfältig. Sie reichen von dubiosem Geschäftsgebahren (Abrechnungsbetrug) über die Verletzung gesetzlicher und/oder vertraglicher Pflichten (zum Beispiel unzureichende Pflegedokumentation) bis hin zu katastrophalen Zuständen. Die Corona-Pandemie erleichtert den Behörden, solche Heime aus Mangel an Pflegefachkräften einfacher zu schließen.

Der Fachkräftemangel ist allerdings nur eine Komponente der kritischen Missstände: Meist ist in diesen Pflegeheimen die Ausstattung miserabel, es fehlt an qualifiziertem Personal und Medikamenten, die Bewohner sind verunsichert und/oder verwahrlost. Im schlimmsten Fall werden sie sogar ihrer Freiheit beraubt und ans Bett gefesselt.

Konkrete Beispiele für behördliche Schließungen von Pflegeheimen in den vergangenen Jahren sind ohne Anspruch auf Vollständigkeit dokumentiert:

• Seniorenheim in Tetenbüll (Nordfriesland, Schleswig-Holstein, 2023 – der Eider-Kurier berichtete)
• Seniorenheim Ebnerstraße (Augsburg, Bayern, 2022 – a.tv berichtete)
• Seniorenresidenz Schliersee (Schliersee, Bayern, 2021 – der Bayerische Rundfunk deckte die Missstände auf)
• Senioren- und Pflegezentrum am Lambertiplatz (Lüneburg, Niedersachsen, 2019 – die Landeszeitung berichtete)
• Pflegestift Dr. Max Picard der ProCurand GmbH (Schopfheim, Baden-Württemberg, 2018 – Zusammenfassung der Stuttgarter Nachrichten)
• Käthe-Stroetges-Haus (Mönchengladbach, NRW, 2018 – zum Bericht der Rheinischen Post)
• Alloheim Senioren-Residenz (Ludwigsburg, Baden-Württemberg, 2017 – Schließung wurde durch Verkauf abgewendet, berichten die Stuttgarter Nachrichten)
• Seniorenheim Schmerwitz GmbH (Wiesenburg, Brandenburg, 2015 – zum Bericht der Märkischen Allgemeinen)
• Seniorenwohnpark Meerbusch und Altenheim Medina der Marseille-Kliniken AG (Meerbusch, NRW, 2013 – nachzulesen bei der Rheinischen Post)

Unterernährt und verwahrlost – das Skandalheim vom Schliersee

Ein häufiger Schließungsgrund zahlreicher weiterer Pflegeheime ist übrigens der Personalmangel.

Expertentipp: Kaufen Sie ein Pflegeappartement nie aufgrund von Renditeversprechen und Hochglanzbroschüren. Beauftragen Sie einen unabhängigen Immobilien-Sachverständigen mit einem Gutachten, das eine seriöse Renditeberechnung sowie eine Standort- und Marktanalyse enthält. Aber vor allem: Sehen Sie sich nicht nur die Zahlen an – sondern auch das Pflegeheim von innen! Würden Sie Ihre Eltern dort einquartieren? Könnten Sie sich vorstellen, Ihren Lebensabend darin zu verbringen?

Instandhaltungsklauseln

Sie wird auch „Dach und Fach“-Klausel genannt: Die Regelung im Vertrag zwischen Pflegeappartement-Eigentümer und Betreiber des Pflegeheims. Usus ist, dass die Eigentümer der Pflegeappartements für alle Reparaturen, Instandsetzungen und Modernisierungen des Dachstuhls zuständig sind und für Maßnahmen an der Fassade (zum Beispiel Anstrich) sowie tragender Gebäudeteile aufkommen. Doch lesen Sie das Kleingedruckte genau! Denn es kommt vor, dass der Betreiber einen kleinen, aber teuren Zusatz in der Instandhaltungsklausel einbaut. Wenn Sie als Eigentümer eines Appartements auch das Kapital für die technische Instandsetzung stellen sollen, drückt das die Rendite enorm. Insbesondere viele Pflegeheime aus den 1980er- und 1990er-Jahren weisen einen erheblichen Modernisierungsstau auf.

Monetäre Betrachtung von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Werfen wir einen Blick auf die Ausgaben und Einnahmen, die Kapitalanleger bei der Investition in eine Pflegewohnung oder in ein Pflegeappartement haben. Die Haben-Seite frohlockt mit Indexmiete, dem Staat als Mietausfallabsicherung bei förderfähigen Pflegeimmobilien sowie steuerlichen Vorteilen. Davor beleuchten wir die Kosten inklusive Kaufnebenkosten und Finanzierung.

Kosten

Eine solide Pflegeimmobilie kostet ab zirka 120.000 Euro. Möchten Sie ein Luxus-Pflegeappartement kaufen, noch dazu in exponierter Lage, wechseln durchaus Summen in dreifacher Höhe den Besitzer. Benötigen Sie eine Finanzierung für Ihr Investment, sollten Sie zumindest ein Viertel des aufgerufenen Kaufpreises einschließlich der Kaufnebenkosten aus eigener Tasche beisteuern.

Die Kaufnebenkosten umfassen, basierend auf dem Kaufpreis

• 3,57 bis 7,14 % Maklerprovision (je nach Bundesland und Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer),
• 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland),
• sowie zirka 1,5 % Notar und Grundbuch.

Die laufenden Nebenkosten halten sich mit ungefähr zwei, drei Euro jährlich pro Quadratmeter im Rahmen. Eigentümer von Pflegeimmobilien sind lediglich zur Instandhaltung von tragenden Gebäudekonstruktionen und des Daches verpflichtet. Dafür bildet die Hausverwaltung Instandhaltungsrücklagen. Für Reparaturen im restlichen Gebäude sowie in den Appartements, ist der Betreiber verantwortlich. Weitere laufende Kosten für den Kapitalanleger verursacht ansonsten nur die Verwaltung.

Finanzierung von Pflegeimmobilien zur Kapitalanlage

Banken stehen der Finanzierung von Pflegeimmobilien zur Geldanlage überwiegend positiv gegenüber. Insbesondere geförderte Pflegeimmobilien mit plausiblen Renditeprognosen sind prädestiniert für eine Darlehensvergabe. Ein Viertel der Kaufsumme (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) sollten Sie mittels Eigenkapital mindestens finanzieren können. Eine Anschlussfinanzierung dürfte bei gegebener Wirtschaftlichkeit ebenfalls kein Problem darstellen.

Hinweis: Im Gegensatz zu vermieteten Häusern oder Eigentumswohnungen müssen Sie bei einer neuen Pflegeimmobilie mit einer „Pre-Opening-Phase“ rechnen. Das bedeutet, die vereinbarten Mietzahlungen entfallen in den ersten paar Monaten, die eine Pflegeimmobilie zum Anlauf benötigt. Die ersten Raten Ihres Immobiliendarlehens bezahlen Sie als Kapitalanleger folglich ohne Unterstützung des Mieters beziehungsweise Betreibers der Pflegeimmobilie zurück.

Förderung von Pflegeimmobilien

Da Pflegeheime Einrichtungen sind, die einen sozialen Zweck erfüllen, werden sie im Einklang mit dem Sozialgesetzbuch XI und XII – hier vor allem § 75 – finanziell vom Staat gefördert. Neben diesen förderungsfähigen Pflegeimmobilien, die staatliche Zuschüsse erhalten, gibt es noch nicht-förderungsfähige Sozialimmobilien. Dabei handelt es sich um Seniorenresidenzen und Betreutes Wohnen mit oder ohne Pachtvertrag – in jedem Fall aber ohne finanzielle Unterstützung durch die Sozialkassen.

Betreiber von Pflegeheimen, die die Voraussetzungen für eine Förderung erfüllen, schließen Versorgungsverträge mit einem Sozialversicherungsträger ab. Der Versicherer übernimmt die Pflegesätze gemäß Pflegegrad – bei Pflegegrad 5 etwas mehr als 2.000 Euro. Für die übrigen Kosten kommt der Pflegebedürftige auf. Ist der Bewohner nicht mehr zahlungsfähig, sind zunächst dessen Verwandte in gerader Linie verpflichtet, sich an den Unterbringungskosten zu beteiligen (§ 1601 BGB). Der Abschluss einer guten privaten Pflegeversicherung kann die Nachkommen vor diesen Unterhaltszahlungen bewahren. Zur Not überweist der Staat bei förderungsfähigen Pflegeappartements die Miete.

Der Haken: Eine Vielzahl der Pflegeeinrichtungen, die von dieser Förderung profitieren, offerieren allerdings keine einzelnen Pflegeappartements für Kapitalanleger.

Förderungswürdige Pflegeeinrichtungen verfügen über qualifiziertes Fachpersonal.

Steuerliche Betrachtung von Pflegeappartements

Ein Pflegeappartement kann wie eine vermietete Wohnung mit zwei Prozent auf 50 Jahre abgeschrieben werden. Fallen Renovierungskosten und Grundsteuer an, können diese ebenfalls abgesetzt werden. Im Fall einer Fremdfinanzierung sind obendrein deren Zinsen steuerlich abzugsfähig.

Zusätzlich kann die Möblierung über zehn Jahre von der Steuer abgesetzt werden.

Achtung: Sollten Sie sich innerhalb der ersten zehn Jahre von der Pflegeimmobilie trennen, fällt auf den Wertzuwachs gemäß Verkaufspreis eine Spekulationssteuer an.

Rendite und Wirtschaftlichkeitsberechnung

Im Schnitt bringen Pflegeimmobilien ihren Eigentümern Bruttomietrenditen von vier bis sechs Prozent ein. Treffen Sie Ihre Kaufentscheidung bitte nicht allein anhand dieser Kennzahl. Die Investition in eine förderfähige Pflegeimmobilie mit einer sicheren Rendite von vier Prozent, umfassender Mietgarantie, hoher Auslastung und der staatlichen Sozialhilfe als Backup bei zahlungsunfähigen Mietern, ist oft ein profitableres Engagement als auf einen Branchenneuling mit einem Renditeversprechen von acht Prozent, aber ohne Garantien und Sicherheiten zu setzen.

Hinweis: Die Renditeberechnungen der Anbieter klammern oft relevante Kosten aus. Meist werden die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Aussagekräftiger und für Investoren relevanter als diese Bruttomietrendite ist die Nettomietrendite. Aber Kaufnebenkosten sowie laufende Kosten für Verwaltung und Instandsetzung werden gerne unter den Teppich gekehrt. Diese sind zwar niedriger als bei einer Wohnimmobilie, aber definitiv nicht so gering, als dass man sie aus einer vernünftigen Rechnung herausnehmen kann.

Es ist bei Pflegeimmobilien üblich, dass eine Indexmiete vereinbart wird. Der Mietzins wird an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt. Pflegeappartements mit Indexmiete bieten dem Kapitalanleger demnach sogar einen Inflationsschutz.

Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber, wie Sie die Mietrendite berechnen. Unsere Sachverständigen nehmen im Rahmen eines Gutachtens gerne eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Pflegeimmobilie vor.

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Pflegeappartement verkaufen

Ein Pflegeappartement zu verkaufen, ergibt nur dann Sinn, wenn

• der Verkauf steuerfrei ist (nach Einhaltung der zehnjährigen Spekulationsfrist),
• ein etwaiges Darlehen zur Finanzierung bereits vollständig zurückgezahlt wurde (sonst: Vorfälligkeitsentschädigung),
• das Bezugsrecht bei eigener Pflegebedürftigkeit nicht mehr relevant ist und
• die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage eine enorme Wertsteigerung hinter sich hat, sodass ein deutlicher Gewinn realisiert werden kann.

Für den Verkauf einer Pflegeimmobilie benötigen Sie folgende Dokumente:

• Verkaufsprospekt mit allen Unterlagen (vor allem Informationen zum Betreiber und zum Bauträger),
• Baubeschreibung für das Pflegeheim und die Ausstattung / Einrichtung der Wohneinheit,
• Grundriss des Pflegeappartements,
• Wirtschaftsplan für die nächsten Jahre (jüngste Protokolle der Eigentümerversammlung einschließlich Höhe der Instandhaltungsrücklage),
• Teilungserklärung,
• aktueller Grundbuchauszug,
• notarieller Kaufvertrag,
• Miet- bzw. Pachtvertrag für das Pflegeappartement,
• einen gültigen Energieausweis,
• Wohngebäudeversicherung,
• ein Miet- oder Verkehrswertgutachten.

Entweder veräußern Sie Ihre Pflegeimmobilie in Eigenregie per Anzeige in einer geeigneten Fachzeitschrift, auf einem möglichst darauf spezialisierten Immobilienmarkt im Internet oder über einen Makler. Da es sich bei einem Pflegeappartement um ein komplexes Anlageprodukt handelt, für das tiefgründiges Fachwissen über Spezialimmobilien benötigt wird, ist die Vermittlung durch Experten ratsam. Wenden Sie sich dazu im Idealfall an die Person, bei der Sie die Pflegeimmobilie gekauft haben. Oft haben professionelle Vermittler solch spezieller Anlageimmobilien weitere Kunden, die nachkaufen möchten. Gleiches gilt für die Eigentümergemeinschaft: Stimmt die Mietrendite und die Zukunftsaussicht der Pflegeeinrichtung, sind viele Eigentümer an einem weiteren Pflegeappartement am bereits vertrauten Standort interessiert.

Sie benötigen noch mehr Ratschläge, was Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie eine Pflegeimmobilie verkaufen möchten und wie Sie dies gewinnbringend machen? Die Immobiliensachverständigen von Heid haben eine Verkaufsberatung für Spezialimmobilien in ihrem Leistungskatalog.

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Wertermittlung von Pflegeheimen

In diesem Abschnitt erfahren Sie, wie Immobiliengutachter bei der Wertermittlung von Pflegeimmobilien vorgehen, welche Bewertungsverfahren angewendet werden und welche Faktoren ausschlaggebend sind.

Die betriebsspezifischen Charakteristika sind wichtig bei der Bewertung von Spezialimmobilien wie stationären Pflegeeinrichtungen. Zentral bei der Planung von neuen Pflegeheimen ist die Langfristigkeit, denn die Immobilie soll jahrzehntelang ihren Zweck erfüllen. Die eingeschränkte Nutzbarkeit bedeutet ein größeres Risiko bei gleichzeitig höherer Renditeerwartung.

Der Standort ist erwartungsgemäß auch bei Pflegeimmobilien das wichtigste Erfolgskriterium. Lage-Grundvoraussetzungen sind die Nachfrage nach Heimplätzen, ein großes Einzugsgebiet und eine gute Infrastruktur. Private Bauherren, beziehungsweise Betreiber, bevorzugen wirtschaftlich prosperierende Ballungszentren mit anhaltendem Bevölkerungswachstum und hoher Kaufkraft. In den Innenstädten wird zunehmend das Bauland knapp, entsprechend hoch sind die Grundstückspreise. Daher weichen Heiminvestoren oft auf den Stadtrand aus. In strukturschwachen ländlichen Regionen siedeln sich trotz einer Überalterung der Bevölkerung kaum Seniorenresidenzen an.

Weiterhin entscheidend für den Erfolg der Pflegeimmobilie sind die objektbezogenen Faktoren – schließlich werden das Gebäude, das Grundstück und die Außenanlagen bewertet. Relevante Kennzahlen sind hier vor allem

• Baujahr und baulicher Zustand,
• Funktionalität des Gebäudes (einschließlich Erfüllung sämtlicher landesgesetzlicher Bestimmungen für Pflegeimmobilien),
• Grundstücksgröße,
• Qualität (und Abnutzungsgrad) der Inneneinrichtung,
• technische Infrastruktur (Strom, Wasser).

Ein Park mit Sitzgelegenheiten zwischen Bäumen erhöht die Attraktivität einer Pflegeeinrichtung.

Die Bewertung der Pflegeimmobilie erfolgt mittels eines Ertragswertverfahrens, da der vorrangige Verwendungszweck der Einrichtung – wie bei allen Spezialimmobilien – die Ertragserzielung ist. Unterliegt die Pflegeeinrichtung den Bestimmungen des SGB XI, wird zu ihrer Wertermittlung verpflichtend der Ansatz der Investitionsfolgekosten gewählt. Neben 100 Prozent der Baukosten wird ein Zuschlag von zehn Prozent auf die Erstausstattung zu den Investitionsfolgekosten gerechnet. Gezahlt werden die behördlich bewilligten Entgelte nach Bewohner und Aufenthaltstag. Einerseits bestehen regionale Unterschiede in der Entgelthöhe, andererseits sind die Tagessätze bei Neubauten bisweilen doppelt so hoch wie bei sanierten Pflegeimmobilien.

Der Wert des Gebäudes wird somit auf Basis des abgeworfenen Ertrages bestimmt. Miet- und Pachtverträge und die daraus hervorgehenden Renditen sind ein weiteres Kernkriterium für die Wertermittlung. Die Pachtwertmethode, als weitere Form des Ertragswertverfahrens, sichert ein Verkehrswertgutachten für eine Pflegeimmobilie alternativ zum Ansatz der Investitionsfolgekosten ab. Der nachhaltig erzielbare Ertrag fällt bei Pflegeheimen und hochwertigen Seniorenresidenzen jeweils unterschiedlich aus.

Für internationale Pflegeimmobilien, beziehungsweise ausländische Investoren, liefert die Bewertung via Discounted-Cash-Flow-Verfahren ebenfalls aussagekräftige Ergebnisse.

Die Basis der Berechnung im Wertermittlungsverfahren für Renditeimmobilien bildet der Bodenwert. Dieser wird anhand des Bodenrichtwertes je Quadratzentimeter und der Fläche bestimmt. Weitere Parameter sind die Einnahmen und Unterhaltungskosten, der Liegenschaftszins aber auch der bauliche Zustand der Pflegeimmobilie. Nicht wenige Pflege- und Seniorenheime speziell in den alten Bundesländern – entstanden meist in den 1980er-Jahren – weisen einen Sanierungsstau auf und benötigen dringend eine Modernisierung.

Der Sachverständige sollte den regionalen Markt gut kennen, um die Mitbewerber einschätzen zu können. Nicht selten konkurrieren an attraktiven Standorten zu viele Anbieter um die Pflegebedürftigen. Die Wettbewerbsstärke des Heimbetreibers ist bei der Bewertung von Pflegeimmobilien zentral. Denn die örtlich vorhandene Nachfrage konzentriert sich auf Häuser mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis.

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Häufige Fragen (FAQs) zu Pflegeimmobilien

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