Pfle­ge­im­mo­bi­li­en als Kapitalanlage

Gerade im Hinblick auf Altersvorsorge und Inflation fragen wir uns: Sind Pfle­ge­im­mo­bi­li­en eine geeignete Kapitalanlage für Privatpersonen? Wir geben in diesem Beitrag Einblick in die Welt der Se­nio­ren­re­si­den­zen. Dabei gehen wir nicht nur auf die Vorteile ein, sondern beleuchten auch die Risiken. Wir erklären, wie Sie in Pfle­ge­im­mo­bi­li­en investieren können und legen ausführlich dar, wie die Wertermittlung von Pflegewohnungen erfolgt und wie ihre Rendite berechnet wird.

André Heid
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Be­griffs­de­fi­ni­tio­nen: Pflegewohnung und Co.

Pfle­ge­im­mo­bi­li­en gehören wie Einkaufszentren oder Hotels zur Assetklasse der Spe­zi­al­im­mo­bi­li­en. Gleichzeitig gelten Pfle­ge­im­mo­bi­li­en als So­zi­al­im­mo­bi­li­en – was nicht zwingend logisch erscheint, da Pflegewohnungen als Kapitalanlage gehandelt werden. Der Terminus „Pflegeimmobilie“ bezeichnet einerseits ein Pfle­ge­ap­par­te­ment innerhalb eines Pflegeheims, andererseits das Pflegeheim als Ganzes.

Pflegeheime

Pflegeheime sind gemäß Definition des Elften So­zi­al­ge­setz­bu­ches (§ 71 SGB XI Abs. 2) selbstständig wirtschaftende Einrichtungen, in denen Pfle­ge­be­dürf­ti­ge

• unter ständiger Verantwortung von ausgebildeten Pfle­ge­fach­kräf­ten gepflegt und
• stationär untergebracht und verpflegt werden (ggf. nur nachts).

Sofern in Se­nio­ren­re­si­den­zen in ihren un­ter­schied­li­chen Ausprägungen (Altersheim, Altersruhesitz, Se­nio­ren­wohn­heim, Wohnstift) Pfle­ge­dienst­leis­tun­gen angeboten werden, zählen auch diese Einrichtungen zu den Pfle­ge­im­mo­bi­li­en.

Pfle­ge­ap­par­te­ments

Ein Pfle­ge­ap­par­te­ment ist eine Wohnung beziehungsweise ein eigenes Zimmer in einer Pfle­ge­ein­rich­tung. Pfle­ge­im­mo­bi­li­en werden gemäß Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz (WEG) wie klassische Wohnungen behandelt. Die Pfle­ge­ap­par­te­ments in einem Pflegeheim sind als separate Wohneinheiten zu betrachten und können einzeln verkauft werden.

Ein Pfle­ge­ap­par­te­ment besteht üblicherweise aus einem Zimmer mit eigenem Bad und ist altersgerecht ausgestattet. Einzelzimmer sind üblicher, unkomplizierter und rentabler als Doppelzimmer. Eine Unterteilung zwischen Wohn- und Schlafzimmer ist bei einer durch­schnitt­li­chen Ap­par­te­ment­flä­che von 25 bis 35 m² selten vorgesehen, eine eigene Küche wird ebenfalls nicht benötigt, da sich der Betreiber um die Verpflegung kümmert. Wenn Sie Pfle­ge­ap­par­te­ments kaufen, erwerben Sie neben Ihrer Wohnfläche automatisch einen Anteil an der Ge­mein­schafts­flä­che der Einrichtung. Dazu gehören Waschküche, Küche, Speisesaal, Terrasse, Grünanlagen und Ge­mein­schafts­räu­me. Mehr zur Aufteilung erfahren Sie in unseren Ratgebern zu Sondereigentum und Ge­mein­schafts­ei­gen­tum.

Pflegewohnungen

Mit einer Pflegewohnung ist in der Regel kein Pfle­ge­ap­par­te­ment in einem klassischen Pflegeheim oder einer Se­nio­ren­re­si­denz gemeint. Stattdessen handelt es sich um ein Mini-Pflegeheim innerhalb einer „normalen“ Wohnumgebung. In einer Pflegewohnung lebt eine geringe Anzahl an pfle­ge­be­dürf­ti­gen Senioren in einer Art Wohn­ge­mein­schaft zusammen.

Dies kann mit Anschluss an eine größere Pfle­ge­ein­rich­tung erfolgen oder ganz individuell in einem Wohnhaus, in dem mehrere Wohnungen zu einer solchen Pflegewohnung zusammengelegt werden, was in der Tei­lungs­er­klä­rung vermerkt wird. Die Möbel bringen die Bewohner in der Regel selbst mit. Die alters- und be­hin­der­ten­ge­rech­te Woh­nungs­über­bau­ung enthält Anpassungen der sanitären Anlagen sowie der Infrastruktur (zum Beispiel einen Treppenlift sowie einen Hausnotruf). Da sich die Bewohner oft selbst versorgen, sind Pflegewohnungen neben Bädern, Wohn- und Schlafzimmern auch mit einer Küche ausgestattet.

Das geriatrische Konzept der Pflegewohnung sieht vor, dass die Senioren nicht aus ihrer vertrauten Umgebung gerissen werden und noch möglichst viel selbst erledigen können. Der Tagesablauf orientiert sich an den bisher gelebten Strukturen. Für den Betrieb beziehungsweise die Betreuung sorgen Mitarbeiter aus verschiedenen Berufsfeldern (Pflege, Ge­bäu­de­ma­nage­ment, Hauswirtschaft). Die ärztliche Versorgung liegt weiterhin in der Verantwortung des Hausarztes. Bei Bedarf werden Spezialisten wie zum Beispiel Phy­sio­the­ra­peu­ten hinzugezogen.

Die In­ves­ti­ti­ons­kos­ten sind bei einer Pflegewohnung deutlich geringer als bei einem Pflegeheim. Eine Pflegewohnung kommt ebenfalls als Kapitalanlage in Frage. Weitere Informationen zur Pflegewohnung finden Sie beim Schweizer Netzwerk für Lebensqualität im Alter; über Fallstricke des nicht ganz durchsichtigen Marktes „Betreutes Wohnen“ beziehungsweise „Service-Wohnen“ klärt die Ver­brau­cher­zen­tra­le auf. Wir widmen uns im weiteren Verlauf dieses Artikels vorrangig den Pfle­ge­ap­par­te­ments in Pflegeheimen.

Marktsituation der Geldanlage Pflegeimmobilie

Deutschland altert rasant. Aktuell gelten 2,5 Millionen Einwohner in Deutschland als pflegebedürftig. Vor allem die Zahl der Hochbetagten steigt: Gegenwärtig sind fünf Prozent der Einwohner über 80 Jahre alt. Immer noch wird die Mehrzahl der bedürftigen Menschen von ihren Angehörigen zu Hause gepflegt. Doch die Zahl der Jüngeren nimmt ab, viele Kinder wohnen nicht mehr in der Nähe der elterlichen Wohnung. So ist zu erwarten, dass der Bedarf an professionellen Pfle­ge­ein­rich­tun­gen weiter ansteigt. Heute leben etwa 30 Prozent der pfle­ge­be­dürf­ti­gen Senioren in einem Heim. Experten schätzen, dass bis zum Jahr 2030 landesweit bis zu 350.000 Pflegeplätze fehlen könnten. Der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum ist gegeben.

Im Jahr 2050 werden nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes dreimal so viele Menschen über 80 Jahre alt sein wie aktuell, in den nächsten 20 Jahren kommen die „Babyboomer“ hinzu. Die Folge ist eine weitere Zunahme von Pfle­ge­be­dürf­ti­gen, die einen Heimplatz benötigen. Schon heute reichen die Plätze im Betreuten Wohnen kaum aus, obwohl sowohl öffentliche als auch private Bauherren umfassend in stationäre Pfle­ge­ein­rich­tun­gen investieren. Pfle­ge­im­mo­bi­li­en sind zu einem Wachstumsmarkt mit hoher Ren­di­te­er­war­tung geworden.

Pflegeheime sind Be­trei­ber­im­mo­bi­li­en

Etwa 15.000 Pflegeheime gibt es laut Statistischem Bundesamt (Stand 21. Dezember 2022) in Deutschland. Betrieben werden die Einrichtungen von Kommunen, gemeinnützigen Organisationen und privaten Akteuren. Das Angebot ist je nach Bundesland verschieden. Fast die Hälfte aller Pflegeheime wird inzwischen von privaten Trägern betrieben, während der Anteil karitativer Wohl­fahrts­ver­bän­de wie Caritas und Deutsches Rotes Kreuz zurückgeht. Kommunen betreiben mittlerweile weniger als vier Prozent der Pflegeheime. Dabei handelt es sich im Schnitt mit 87 Pflegeplätzen pro Heim um die größten Einrichtungen. Private Betreiber bieten durch­schnitt­lich 75 Pflegeplätze, gemeinnützige Organisationen liegen mit 79 dazwischen.

Die Unterschiede im Hinblick auf die Pflegeplätze pro Einrichtung zwischen Stadt und Land sind beträchtlich. In Kommunen mit mehr als 20.000 Einwohnern verfügen Pflegeheime im Schnitt über 18 bis 28 Pflegeplätze mehr – je nach Trägerschaft. Es fällt auf, dass in den Städten vorwiegend gemeinnützige Organisationen Pflegeheime betreiben, während Se­nio­ren­re­si­den­zen in ländlichen Gegenden eher von privaten Betreibern gemanagt werden.

Ausnahmen sind Berlin und Hamburg – dort gehören mehr als die Hälfte der Pflegeheime privaten Trägern. In den Bundesländern Schleswig-Holstein und Niedersachsen zeichnen private Akteure bereits für mehr als 60 Prozent der Se­nio­ren­re­si­den­zen verantwortlich. Bundesweit dominieren Wohl­fahrts­ver­bän­de den Pflegemarkt noch, betreiben 55 Prozent der Pflegeheime im Land (Stand: 28. Mai 2024). Doch private Träger holen schnell auf: 56 Prozent aller Neubau-Pflegeheime gehören privaten Betreibern, nur 36 Prozent gemeinnützigen Organisationen. Diese und weitere aktuelle Zahlen finden Sie auf pflegemarkt.com.

Je größer der Betreiber, desto

• leichter tut er sich bei der Per­so­nal­be­schaf­fung,
• höhere Mieten kann er zahlen,
• mehr Synergieeffekte kann er nutzen.

Die Alloheim Senioren-Residenzen SE betreibt in Deutschland im Jahr 2024 254 Pflegeheime mit 24.800 Plätzen. Damit hat sie die Un­ter­neh­mens­grup­pe Korian aus Frankreich mit 24.000 Plätzen in 227 Heimen von der Spitze verdrängt.

Internationale Player sichern sich Stück für Stück Anteile an Betreibern, obwohl der hiesige Markt für Pfle­ge­im­mo­bi­li­en mit komplexen Heim­bau­ord­nun­gen, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, stärker reguliert ist als andere Im­mo­bi­li­en­teil­märk­te. Alljährlich fließen Mil­li­ar­den­sum­men für Transaktionen auf dem deutschen Pfle­ge­im­mo­bi­li­en­markt.

Zusammengefasst: Die Mehrzahl der Al­ten­pfle­ge­hei­me wird von den Kommunen oder gemeinnützigen Wohl­fahrts­ver­bän­den unterhalten, während Residenzen von Pri­vat­in­ves­to­ren errichtet werden. Das Interesse der oft deutschlandweit aktiven privaten Betreiber richtet sich vornehmlich an ältere Groß­stadt­be­woh­ner mit üppigerem Geldbeutel. Diese möchten ihren Lebensabend in den exklusiven Se­nio­ren­re­si­den­zen mit Hotelcharakter so komfortabel wie möglich genießen.

Se­nio­ren­re­si­den­zen und Pfle­ge­im­mo­bi­li­en scheinen eine aussichtsreiche Kapitalanlage zu sein. Ob sich die Investition in eine konkrete Pflegeimmobilie für Sie als Kapitalanleger – auch zur Altersvorsorge – lohnen kann, erfahren Sie von einem unabhängigen Sach­ver­stän­di­gen, der ein Gutachten samt ungeschönter Ren­di­te­be­rech­nung erstellt.

Investieren in Pfle­ge­im­mo­bi­li­en

Natürlich ist bei Pfle­ge­im­mo­bi­li­en – wie bei allen anderen Immobilien mit hochtrabenden Ren­di­te­ver­spre­chen – nicht alles Gold, was glänzt. Analysieren wir, welche Vorteile und Chancen ein Investment in eine Pflegeimmobilie bietet. Dabei wollen wir die Nachteile und Risiken keineswegs verharmlosen. Denn, wer in ein schlechtes Pflegeheim investiert, kann Geld verlieren. Im schlimmsten Fall – bei einer behördlich angeordneten Schließung oder einer Insolvenz – ist dann die Altersvorsorge für die Katz.

Vorteile und Chancen

Pfle­ge­im­mo­bi­li­en sind auf den ersten Blick eine ideale Kapitalanlage. Der Anleger wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und profitiert von der Mietrendite. Er erhält mit dem Kauf Rechte, die denen einer Ei­gen­tums­woh­nung ähneln. So kann der im Grundbuch eingetragene Eigentümer einer Pflegeimmobilie diese unproblematisch beleihen, vererben, verkaufen, verschenken oder selbst einziehen.

Wer langfristig in seine Altersvorsorge investieren möchte, sollte Pfle­ge­ap­par­te­ments kaufen. Der Ver­wal­tungs­auf­wand ist minimal, die Mietrendite ist hoch und sicher – und: Wenn der Kapitalanleger irgendwann selbst zum Pflegefall wird oder seinen Lebensabend in einer hochwertigen Se­nio­ren­re­si­denz verbringen möchte, erhält er bei entsprechender Ver­trags­ge­stal­tung den Vorzug vor Pfle­ge­be­dürf­ti­gen auf der Warteliste.

Die Vorteile einer Investition in eine Pflegeimmobilie sind mannigfaltig:

• Minimaler Aufwand: Der Kapitalanleger schließt den Mietvertrag seiner Pflegeimmobilie nicht mit dem einzelnen Bewohner, sondern mit dem Betreiber der Einrichtung. Dieser kümmert sich um die Vermietung, Instandhaltung, Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung – schlicht: um die ganze Verwaltung.
• Kaum laufende Kosten: In den ersten fünf Jahren gewährleistet der Bauträger Mängelfreiheit, anschließend haftet der Vermieter dafür. Die Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist lediglich zur Deckung der Kosten für Arbeiten an der tragenden Ge­bäu­de­kon­struk­ti­on samt Dach verpflichtet. Mit zwei bis drei Euro In­stand­hal­tungs­kos­ten im Jahr pro Quadratmeter Eigentum an der Pfleg­ein­rich­tung, haben sich die Ausgaben, zu denen auch Grundsteuer und Ver­wal­tungs­kos­ten (vgl. Hausgeld) zählen, im Schnitt erledigt.
• Zukunftssichere, lukrative Rendite: Die Einnahmen sind langfristig gesichert, denn durch die demographische Überalterung der Gesellschaft werden immer mehr Pflegeplätze benötigt. Mieteinnahmen und Wert­stei­ge­run­gen werden mit 3,5 bis 8 Prozent angegeben. Diese Prognose lässt selbst bei einem Weiterverkauf auf einen ordentlichen Gewinn hoffen. Die Mietverträge werden mit dem Betreiber abgeschlossen, oft langfristig über mehrere Dekaden und mit Ver­län­ge­rungs­op­ti­on.
• In­fla­ti­ons­schutz: Die Indexmiete wird regelmäßig an Inflation und Marktsituation angepasst. Steigen die Le­bens­hal­tungs­kos­ten beziehungsweise sinkt der Wert des Geldes, klettert die Miete pro Pfle­ge­ap­par­te­ment nach oben. Bei Pfle­ge­ap­par­te­ments greift keine Mietpreisbremse.
• Günstige Finanzierung: Sogar Kleinanleger können auf Kredit einsteigen, da die Konditionen zur Finanzierung dank der hohen Ren­di­te­pro­gno­sen günstig sind.
• Pro­vi­si­ons­frei­er Kauf: Meistens werden Pfle­ge­im­mo­bi­li­en direkt vom Bauträger veräußert und sind damit provisionsfrei.
• Staatliche Förderung: Wohnheime für Menschen mit Behinderung, Hospize, psychiatrische und stationäre Pfle­ge­ein­rich­tun­gen werden vom Staat gefördert.
• Kein Mietausfall: Leerstand oder Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten eines Mieters bedeuten für Eigentümer einer Pflegeimmobilie meistens keinen Zahlungsausfall, da der Pächter (Betreiber) die Miete weiterhin überweist und die Versicherung, oder bei för­de­rungs­fä­hi­gen Pfle­ge­im­mo­bi­li­en, der Staat einspringt. Die Mietverträge laufen meist über 20 Jahre oder länger.
• Steuerlicher Vorteil: Pfle­ge­im­mo­bi­li­en bringen Steuervorteile mit sich, da auch die Möblierung abgeschrieben werden kann.

Nachteile und Risiken

Einige kleine Pfle­ge­ein­rich­tun­gen, mit weniger als 70 Pflegeplätzen, kämpfen mit der Wirt­schaft­lich­keit des Betriebs. Bei einer Insolvenz greift in den ersten Monaten in der Regel eine abgeschlossene Pacht-/Miet­aus­fall­ver­si­che­rung. Da die Versorgung von Pfle­ge­be­dürf­ti­gen in einem Wohlfahrtsstaat hohe Priorität genießt, springt im Anschluss meist der Staat als Betreiber ein. Dann wird ein neuer Mietvertrag ausgehandelt.

Ein größeres Risiko besteht in der Seriosität des Betreibers. Immer wieder werden Fälle bekannt, in denen fragwürdige Betreiber-Gesellschaften mit Ab­rech­nungs­be­trug konfrontiert werden. Wer eine Pflegeimmobilie kauft, sollte unbedingt im Vorfeld die Referenzen des Betreibers prüfen und/oder einen unabhängigen Immobilien-Sach­ver­stän­di­gen mit einem Gutachten beauftragen.

Ein genauer Blick in den Vertrag versteht sich vor dessen Unterschrift von selbst. Achten Sie darauf, ob der Eigentümer oder der Vermieter/Betreiber für die In­stand­hal­tungs­kos­ten aufkommt und ob Sie bei Eigenbedarf bei der Belegung bevorzugt werden. Üblicherweise zeichnet die Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft lediglich für die Instandhaltung der tragenden Konstruktion des Gebäudes einschließlich des Daches verantwortlich. Viele bestehende Pflegeheime müssen hinsichtlich des Brand- und Per­so­nen­schut­zes sowie der Bar­rie­re­frei­heit nachgerüstet werden, um den gesetzlichen Anforderungen der Heim­min­dest­bau­ver­ord­nung (HeimMindBauV), ergänzt durch Regelungen des jeweiligen Bundeslandes, zu entsprechen.

Bei Pfle­ge­im­mo­bi­li­en handelt es sich um einen durch­re­gu­lier­ten Markt. Die politischen Rah­men­be­din­gun­gen ändern sich stetig und stellen einen Un­si­cher­heits­fak­tor für Großinvestoren und Privatanleger dar. Die Festlegung baulicher Anforderungen an Pflegeheime ist Sache der einzelnen Bundesländer. Diese handhaben ihre Ge­setz­ge­bungs­kom­pe­tenz unterschiedlich, sodass von Land zu Land verschiedene Vorgaben, beispielsweise hinsichtlich der Anzahl der Einzelzimmer oder deren Mindestgröße, gelten.

Fakt ist auch: Eine anderweitige Nutzung ist bei Pfle­ge­im­mo­bi­li­en schwierig. Am ehesten ist eine Umwidmung in ein Hotel denkbar. Wahr­schein­li­cher ist der umgekehrte Weg: Die Transformation eines ehemaligen Hotels in eine Se­nio­ren­re­si­denz.

Leerstand und Mietausfall sind hingegen kein relevantes Risiko. Einerseits ist der Bedarf an Pflegeplätzen hoch und steigt kontinuierlich bei aktuell unzureichender Versorgung. Andererseits springt die Versicherung kurzfristig und der Staat zumindest bei för­de­rungs­wür­di­gen Pfle­ge­im­mo­bi­li­en (mit ausgebildetem Pflegepersonal etc.) meist langfristig ein.

Lassen Sie sich dennoch nicht von traumhaften Ge­winn­ver­spre­chen von acht Prozent oder mehr täuschen. Ren­di­te­pro­gno­sen aus dem Prospekt sind oft geschönt. Beauftragen Sie einen neutralen und kompetenten Sach­ver­stän­di­gen zur Erstellung eines Ver­kehrs­wert­gut­ach­tens, um eine realistische und verlässliche Einschätzung Ihrer Pflegeimmobilie – optional mit Rendite- oder Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung zu erhalten.

Fonds für die Geldanlage Pflegeimmobilie

Pfle­ge­im­mo­bi­li­en sind ein wachsender Investmentmarkt. Das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men in diesem Segment der Spe­zi­al­im­mo­bi­li­en wird dominiert von in­sti­tu­tio­nel­len Anlegern. Portfolio-Deals von mehreren Milliarden Euro – allein in Deutschland – gehen auf den Finanzmärkten jährlich über die Bühne.

Wer keine eigene Pflegeimmobilie kaufen möchte, beteiligt sich in Form eines Fonds am Zukunftsmarkt „Pflege“. Pfle­ge­im­mo­bi­li­en­fonds erzielen Erträge durch Mieteinnahmen und den Objektverkauf nach Wertsteigerung. Nach einer Haltedauer von zehn Jahren ist dieser steuerfrei. Bei Fonds mit Pfle­ge­im­mo­bi­li­en handelt es sich um un­ter­neh­me­ri­sche Beteiligungen mit Besteuerung.

Gemanagt werden Pfle­ge­im­mo­bi­li­en­fonds von einer Investment-KG, die zur Risikostreuung Pfle­ge­im­mo­bi­li­en von mehreren Betreibern an verschiedenen Standorten bündelt. Die Fondsanteile werden nicht an der Börse, sondern an einem Zweitmarkt gehandelt. Eine Finanzierung von Fondsanteilen per Kredit senkt die Rendite spürbar, daher sind Einmalzahlungen verbreitet. Fonds mit Pfle­ge­im­mo­bi­li­en werden als Geldanlage in eine Investment-KG gemäß § 18 In­vest­ment­steu­er­ge­setz (InvStG) als Vorabpauschale mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Vorteile eines Pfle­ge­im­mo­bi­li­en­fonds sind

• der Sachwert, der einem Wachstumsmarkt zu Grunde liegt,
• abgesicherte, in­fla­ti­ons­be­rei­nig­te Einnahmen durch Indexmiete und Verankerung im So­zi­al­ge­setz­buch,
• Unabhängigkeit von Konjunktur und Aktientrends.

Nachteil: Möchte ein Kapitalanleger seine Anteile an einem Fonds für Pfle­ge­im­mo­bi­li­en verkaufen, ist dies, wie schon der Kauf, nur außerbörslich über einen Zweitmarkt möglich, kompliziert und oft mit Einbußen verbunden.

Pfle­ge­ap­par­te­ment vs. Ei­gen­tums­woh­nung

In A-Standorten wie Berlin, Hamburg und München liegen die Brut­to­miet­ren­di­ten inzwischen nicht selten bei unter drei Prozent. Die Attraktivität und Zu­kunfts­pro­gno­se dieser Städte lässt diese magere Ausbeute verschmerzen. Dagegen können Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aufgrund günstiger Kaufpreise in C-Lagen wie Chemnitz, Duisburg, Magdeburg, Mönchengladbach und Wuppertal weit über sechs Prozent erzielen, sind dafür jedoch einem deutlich höheren Leerstands- und Miet­aus­fall­ri­si­ko ausgesetzt.

In Pfle­ge­ap­par­te­ments zu investieren, erscheint risikoärmer und kalkulierbarer als der Kauf einer Ei­gen­tums­woh­nung zur Geldanlage, da Pfle­ge­im­mo­bi­li­en weder von der Inflation noch von der Konjunktur gebeutelt werden.

Pflegeimmobilie oder vermietete Wohnung

Wir stellen die wesentlichen Ver­gleichs­merk­ma­le aus Sicht eines Kapitalanlegers in der nachfolgenden Tabelle gegenüber.

Pflegeheim vs. vermietete Wohnung
Kriterium	Pflegeheim	Mietwohnung
Rendite	4 – 6 % (Indexmiete)	2 – 7 %
Mietvertrag	langfristig mit Betreiber	direkt mit Mieter
Miet­aus­fall­ri­si­ko	weitgehend gesichert (Staat springt ein)	Leerstand, Mietnomaden, zah­lungs­un­fä­hi­ge Mieter
Instandhaltung	Dach und Fach	Eigentümer für Sonder- & Ge­mein­schafts­ei­gen­tum
Eigenbedarf	nein, aber bevorzugte Belegung	möglich, ggf. Streit mit Mieter
Steuervorteil	AfA 2% über 50 Jahre + Inventar über 10 Jahre	AfA 2% über 50 Jahre

Erfahrungen mit Pfle­ge­im­mo­bi­li­en als Kapitalanlage

Pfle­ge­im­mo­bi­li­en werden gerne als Sorg­los­im­mo­bi­li­en angepriesen. Das stimmt nicht. Zwar ist die Absicherung bei för­de­rungs­wür­di­gen Pfle­ge­im­mo­bi­li­en im Vergleich zu vielen anderen Anlageklassen sehr hoch. Doch letztlich entscheidet der wirtschaftliche Erfolg des Betreibers darüber, ob sich das Pfle­ge­ap­par­te­ment für Kapitalanleger rentiert.

Pflegeheime von Insolvenz gefährdet

Etliche Pflegeheime mussten schon vor der Pandemie Insolvenz anmelden. Corona hat die finanzielle Schieflage noch verschärft. Mehr als ein Viertel der momentan betriebenen Pflegeheime hat unsichere Zu­kunfts­aus­sich­ten, schreibt rote Zahlen oder steht kurz vor der Pleite. Praktisch monatlich melden zwei bis drei Pflegeheime Insolvenz an. Im Februar 2021 meldete Cura Sana coronabedingt Insolvenz an. Zwei Jahre zuvor war das Be­triebs­er­geb­nis noch positiv.

Allgemein kann beobachtet werden: Die Einnahmen stagnieren trotz Indexmiete, während die Kosten steigen. Hat der Betreiber die Pflegeimmobilie in den Ruin gewirtschaftet, steht das Heim so lange leer, bis ein neuer Betreiber gefunden wird. Dafür müssen alle Ein­zel­in­ves­to­ren zustimmen. Ein Pflegeheim mit 80 Appartements kann in der Praxis 80 Eigentümern gehören. Diese müssen sich an einen Tisch setzen, Angebote einholen, einen Betreiber finden, Verträge mit ihm abschließen – ein langwieriger, zäher, dis­kus­si­ons­in­ten­si­ver und – wenn einige Eigentümer oder deren Verwandte in dem Heim untergebracht sind – auch emotional aufgeladener Prozess.

Pflegeheimen wird Be­triebs­er­laub­nis entzogen

Die Erfahrungen mit Pfle­ge­im­mo­bi­li­en, die von privaten, wirtschaftlich orientierten Unternehmen betrieben werden, zeigen leider immer wieder, dass das Wohl der Pfle­ge­be­dürf­ti­gen zu Gunsten der Kapitalanleger in den Hintergrund rückt und das Pflegeheim zum reinen Spe­ku­la­ti­ons­ob­jekt verkommt.

Pflegeskandal im Korian-Heim in Augsburg

In der Vergangenheit wurde einigen Einrichtungen die Be­triebs­er­laub­nisentzogen. Die Gründe dafür sind vielfältig. Sie reichen von dubiosem Ge­schäfts­ge­bah­ren (Ab­rech­nungs­be­trug) über die Verletzung gesetzlicher und/oder vertraglicher Pflichten (zum Beispiel unzureichende Pfle­ge­do­ku­men­ta­ti­on) bis hin zu katastrophalen Zuständen. Die Corona-Pandemie erleichtert den Behörden, solche Heime aus Mangel an Pfle­ge­fach­kräf­ten einfacher zu schließen.

Der Fach­kräf­te­man­gel ist allerdings nur eine Komponente der kritischen Missstände: Meist ist in diesen Pflegeheimen die Ausstattung miserabel, es fehlt an qualifiziertem Personal und Medikamenten, die Bewohner sind verunsichert und/oder verwahrlost. Im schlimmsten Fall werden sie sogar ihrer Freiheit beraubt und ans Bett gefesselt.

Konkrete Beispiele für behördliche Schließungen von Pflegeheimen in den vergangenen Jahren sind ohne Anspruch auf Vollständigkeit dokumentiert:

• Seniorenheim in Tetenbüll (Nordfriesland, Schleswig-Holstein, 2023 – der Eider-Kurier berichtete)
• Seniorenheim Ebnerstraße (Augsburg, Bayern, 2022 – a.tv berichtete)
• Se­nio­ren­re­si­denz Schliersee (Schliersee, Bayern, 2021 – der Bayerische Rundfunk deckte die Missstände auf)
• Senioren- und Pflegezentrum am Lambertiplatz (Lüneburg, Niedersachsen, 2019 – die Landeszeitung berichtete)
• Pflegestift Dr. Max Picard der ProCurand GmbH (Schopfheim, Baden-Württemberg, 2018 – Zusammenfassung der Stuttgarter Nachrichten)
• Käthe-Stroetges-Haus (Mönchengladbach, NRW, 2018 – zum Bericht der Rheinischen Post)
• Alloheim Senioren-Residenz (Ludwigsburg, Baden-Württemberg, 2017 – Schließung wurde durch Verkauf abgewendet, berichten die Stuttgarter Nachrichten)
• Se­nio­ren­wohn­park Meerbusch und Altenheim Medina der Marseille-Kliniken AG (Meerbusch, NRW, 2013 – nachzulesen bei der Rheinischen Post)

Unterernährt und verwahrlost – das Skandalheim vom Schliersee

Ein häufiger Schlie­ßungs­grund zahlreicher weiterer Pflegeheime ist übrigens der Personalmangel.

In­stand­hal­tungs­klau­seln

Sie wird auch „Dach und Fach“-Klausel genannt: Die Regelung im Vertrag zwischen Pfle­ge­ap­par­te­ment-Eigentümer und Betreiber des Pflegeheims. Usus ist, dass die Eigentümer der Pfle­ge­ap­par­te­ments für alle Reparaturen, In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen des Dachstuhls zuständig sind und für Maßnahmen an der Fassade (zum Beispiel Anstrich) sowie tragender Gebäudeteile aufkommen. Doch lesen Sie das Kleingedruckte genau! Denn es kommt vor, dass der Betreiber einen kleinen, aber teuren Zusatz in der In­stand­hal­tungs­klau­sel einbaut. Wenn Sie als Eigentümer eines Appartements auch das Kapital für die technische Instandsetzung stellen sollen, drückt das die Rendite enorm. Insbesondere viele Pflegeheime aus den 1980er- und 1990er-Jahren weisen einen erheblichen Mo­der­ni­sie­rungs­stau auf.

Monetäre Betrachtung von Pfle­ge­im­mo­bi­li­en als Kapitalanlage

Werfen wir einen Blick auf die Ausgaben und Einnahmen, die Kapitalanleger bei der Investition in eine Pflegewohnung oder in ein Pfle­ge­ap­par­te­ment haben. Die Haben-Seite frohlockt mit Indexmiete, dem Staat als Miet­aus­fall­ab­si­che­rung bei förderfähigen Pfle­ge­im­mo­bi­li­en sowie steuerlichen Vorteilen. Davor beleuchten wir die Kosten inklusive Kaufnebenkosten und Finanzierung.

Kosten

Eine solide Pflegeimmobilie kostet ab zirka 120.000 Euro. Möchten Sie ein Luxus-Pfle­ge­ap­par­te­ment kaufen, noch dazu in exponierter Lage, wechseln durchaus Summen in dreifacher Höhe den Besitzer. Benötigen Sie eine Finanzierung für Ihr Investment, sollten Sie zumindest ein Viertel des aufgerufenen Kaufpreises einschließlich der Kaufnebenkosten aus eigener Tasche beisteuern.

Die Kaufnebenkosten umfassen, basierend auf dem Kaufpreis

• 3,57 bis 7,14 % Maklerprovision (je nach Bundesland und Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer),
• 3,5 bis 6,5 % Grund­er­werbs­steu­er (je nach Bundesland),
• sowie zirka 1,5 % Notar und Grundbuch.

Die laufenden Nebenkosten halten sich mit ungefähr zwei, drei Euro jährlich pro Quadratmeter im Rahmen. Eigentümer von Pfle­ge­im­mo­bi­li­en sind lediglich zur Instandhaltung von tragenden Ge­bäu­de­kon­struk­tio­nen und des Daches verpflichtet. Dafür bildet die Hausverwaltung In­stand­hal­tungs­rück­la­gen. Für Reparaturen im restlichen Gebäude sowie in den Appartements, ist der Betreiber verantwortlich. Weitere laufende Kosten für den Kapitalanleger verursacht ansonsten nur die Verwaltung.

Finanzierung von Pfle­ge­im­mo­bi­li­en zur Kapitalanlage

Banken stehen der Finanzierung von Pfle­ge­im­mo­bi­li­en zur Geldanlage überwiegend positiv gegenüber. Insbesondere geförderte Pfle­ge­im­mo­bi­li­en mit plausiblen Ren­di­te­pro­gno­sen sind prädestiniert für eine Dar­le­hens­ver­ga­be. Ein Viertel der Kaufsumme (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) sollten Sie mittels Eigenkapital mindestens finanzieren können. Eine An­schluss­fi­nan­zie­rung dürfte bei gegebener Wirt­schaft­lich­keit ebenfalls kein Problem darstellen.

Förderung von Pfle­ge­im­mo­bi­li­en

Da Pflegeheime Einrichtungen sind, die einen sozialen Zweck erfüllen, werden sie im Einklang mit dem So­zi­al­ge­setz­buch XI und XII – hier vor allem § 75 – finanziell vom Staat gefördert. Neben diesen för­de­rungs­fä­hi­gen Pfle­ge­im­mo­bi­li­en, die staatliche Zuschüsse erhalten, gibt es noch nicht-för­de­rungs­fä­hi­ge So­zi­al­im­mo­bi­li­en. Dabei handelt es sich um Se­nio­ren­re­si­den­zen und Betreutes Wohnen mit oder ohne Pachtvertrag – in jedem Fall aber ohne finanzielle Unterstützung durch die Sozialkassen.

Betreiber von Pflegeheimen, die die Voraussetzungen für eine Förderung erfüllen, schließen Ver­sor­gungs­ver­trä­ge mit einem So­zi­al­ver­si­che­rungs­trä­ger ab. Der Versicherer übernimmt die Pflegesätze gemäß Pflegegrad – bei Pflegegrad 5 etwas mehr als 2.000 Euro. Für die übrigen Kosten kommt der Pfle­ge­be­dürf­ti­ge auf. Ist der Bewohner nicht mehr zahlungsfähig, sind zunächst dessen Verwandte in gerader Linie verpflichtet, sich an den Un­ter­brin­gungs­kos­ten zu beteiligen (§ 1601 BGB). Der Abschluss einer guten privaten Pfle­ge­ver­si­che­rung kann die Nachkommen vor diesen Un­ter­halts­zah­lun­gen bewahren. Zur Not überweist der Staat bei för­de­rungs­fä­hi­gen Pfle­ge­ap­par­te­ments die Miete.

Der Haken: Eine Vielzahl der Pfle­ge­ein­rich­tun­gen, die von dieser Förderung profitieren, offerieren allerdings keine einzelnen Pfle­ge­ap­par­te­ments für Kapitalanleger.

Steuerliche Betrachtung von Pfle­ge­ap­par­te­ments

Ein Pfle­ge­ap­par­te­ment kann wie eine vermietete Wohnung mit zwei Prozent auf 50 Jahre abgeschrieben werden. Fallen Re­no­vie­rungs­kos­ten und Grundsteuer an, können diese ebenfalls abgesetzt werden. Im Fall einer Fremd­fi­nan­zie­rung sind obendrein deren Zinsen steuerlich abzugsfähig.

Zusätzlich kann die Möblierung über zehn Jahre von der Steuer abgesetzt werden.

Rendite und Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung

Im Schnitt bringen Pfle­ge­im­mo­bi­li­en ihren Eigentümern Brut­to­miet­ren­di­ten von vier bis sechs Prozent ein. Treffen Sie Ihre Kauf­ent­schei­dung bitte nicht allein anhand dieser Kennzahl. Die Investition in eine förderfähige Pflegeimmobilie mit einer sicheren Rendite von vier Prozent, umfassender Mietgarantie, hoher Auslastung und der staatlichen Sozialhilfe als Backup bei zah­lungs­un­fä­hi­gen Mietern, ist oft ein profitableres Engagement als auf einen Branchenneuling mit einem Ren­di­te­ver­spre­chen von acht Prozent, aber ohne Garantien und Sicherheiten zu setzen.

Es ist bei Pfle­ge­im­mo­bi­li­en üblich, dass eine Indexmiete vereinbart wird. Der Mietzins wird an die Entwicklung der Le­bens­hal­tungs­kos­ten gekoppelt. Pfle­ge­ap­par­te­ments mit Indexmiete bieten dem Kapitalanleger demnach sogar einen In­fla­ti­ons­schutz.

Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber, wie Sie die Mietrendite berechnen. Unsere Sach­ver­stän­di­gen nehmen im Rahmen eines Gutachtens gerne eine Wirt­schaft­lich­keits­be­rech­nung für die Pflegeimmobilie vor.

Pfle­ge­ap­par­te­ment verkaufen

Ein Pfle­ge­ap­par­te­ment zu verkaufen, ergibt nur dann Sinn, wenn

• der Verkauf steuerfrei ist (nach Einhaltung der zehnjährigen Spe­ku­la­ti­ons­frist),
• ein etwaiges Darlehen zur Finanzierung bereits vollständig zurückgezahlt wurde (sonst: Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung),
• das Bezugsrecht bei eigener Pfle­ge­be­dürf­tig­keit nicht mehr relevant ist und
• die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage eine enorme Wertsteigerung hinter sich hat, sodass ein deutlicher Gewinn realisiert werden kann.

Für den Verkauf einer Pflegeimmobilie benötigen Sie folgende Dokumente:

• Ver­kaufs­pro­spekt mit allen Unterlagen (vor allem Informationen zum Betreiber und zum Bauträger),
• Baubeschreibung für das Pflegeheim und die Ausstattung / Einrichtung der Wohneinheit,
• Grundriss des Pfle­ge­ap­par­te­ments,
• Wirtschaftsplan für die nächsten Jahre (jüngste Protokolle der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung einschließlich Höhe der In­stand­hal­tungs­rück­la­ge),
• Tei­lungs­er­klä­rung,
• aktueller Grundbuchauszug,
• notarieller Kaufvertrag,
• Miet- bzw. Pachtvertrag für das Pfle­ge­ap­par­te­ment,
• einen gültigen Energieausweis,
• Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung,
• ein Miet- oder Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten.

Entweder veräußern Sie Ihre Pflegeimmobilie in Eigenregie per Anzeige in einer geeigneten Fachzeitschrift, auf einem möglichst darauf spezialisierten Immobilienmarkt im Internet oder über einen Makler. Da es sich bei einem Pfle­ge­ap­par­te­ment um ein komplexes Anlageprodukt handelt, für das tiefgründiges Fachwissen über Spe­zi­al­im­mo­bi­li­en benötigt wird, ist die Vermittlung durch Experten ratsam. Wenden Sie sich dazu im Idealfall an die Person, bei der Sie die Pflegeimmobilie gekauft haben. Oft haben professionelle Vermittler solch spezieller An­la­ge­im­mo­bi­li­en weitere Kunden, die nachkaufen möchten. Gleiches gilt für die Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft: Stimmt die Mietrendite und die Zu­kunfts­aus­sicht der Pfle­ge­ein­rich­tung, sind viele Eigentümer an einem weiteren Pfle­ge­ap­par­te­ment am bereits vertrauten Standort interessiert.

Sie benötigen noch mehr Ratschläge, was Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie eine Pflegeimmobilie verkaufen möchten und wie Sie dies gewinnbringend machen? Die Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­gen von Heid haben eine Ver­kaufs­be­ra­tung für Spe­zi­al­im­mo­bi­li­en in ihrem Leis­tungs­ka­ta­log.

Wertermittlung von Pflegeheimen

In diesem Abschnitt erfahren Sie, wie Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter bei der Wertermittlung von Pfle­ge­im­mo­bi­li­en vorgehen, welche Be­wer­tungs­ver­fah­ren angewendet werden und welche Faktoren ausschlaggebend sind.

Die be­triebs­spe­zi­fi­schen Charakteristika sind wichtig bei der Bewertung von Spe­zi­al­im­mo­bi­li­en wie stationären Pfle­ge­ein­rich­tun­gen. Zentral bei der Planung von neuen Pflegeheimen ist die Langfristigkeit, denn die Immobilie soll jahrzehntelang ihren Zweck erfüllen. Die eingeschränkte Nutzbarkeit bedeutet ein größeres Risiko bei gleichzeitig höherer Ren­di­te­er­war­tung.

Der Standort ist erwartungsgemäß auch bei Pfle­ge­im­mo­bi­li­en das wichtigste Er­folgs­kri­te­ri­um. Lage-Grund­vor­aus­set­zun­gen sind die Nachfrage nach Heimplätzen, ein großes Einzugsgebiet und eine gute Infrastruktur. Private Bauherren, beziehungsweise Betreiber, bevorzugen wirtschaftlich prosperierende Ballungszentren mit anhaltendem Be­völ­ke­rungs­wachs­tum und hoher Kaufkraft. In den Innenstädten wird zunehmend das Bauland knapp, entsprechend hoch sind die Grund­stücks­prei­se. Daher weichen Heiminvestoren oft auf den Stadtrand aus. In struk­tur­schwa­chen ländlichen Regionen siedeln sich trotz einer Überalterung der Bevölkerung kaum Se­nio­ren­re­si­den­zen an.

Weiterhin entscheidend für den Erfolg der Pflegeimmobilie sind die objektbezogenen Faktoren – schließlich werden das Gebäude, das Grundstück und die Außenanlagen bewertet. Relevante Kennzahlen sind hier vor allem

• Baujahr und baulicher Zustand,
• Funktionalität des Gebäudes (einschließlich Erfüllung sämtlicher lan­des­ge­setz­li­cher Bestimmungen für Pfle­ge­im­mo­bi­li­en),
• Grund­stücks­grö­ße,
• Qualität (und Abnutzungsgrad) der In­nen­ein­rich­tung,
• technische Infrastruktur (Strom, Wasser).

Die Bewertung der Pflegeimmobilie erfolgt mittels eines Er­trags­wert­ver­fah­rens, da der vorrangige Ver­wen­dungs­zweck der Einrichtung – wie bei allen Spe­zi­al­im­mo­bi­li­en – die Er­trags­er­zie­lung ist. Unterliegt die Pfle­ge­ein­rich­tung den Bestimmungen des SGB XI, wird zu ihrer Wertermittlung verpflichtend der Ansatz der In­ves­ti­ti­ons­fol­ge­kos­ten gewählt. Neben 100 Prozent der Baukosten wird ein Zuschlag von zehn Prozent auf die Erstausstattung zu den In­ves­ti­ti­ons­fol­ge­kos­ten gerechnet. Gezahlt werden die behördlich bewilligten Entgelte nach Bewohner und Aufenthaltstag. Einerseits bestehen regionale Unterschiede in der Entgelthöhe, andererseits sind die Tagessätze bei Neubauten bisweilen doppelt so hoch wie bei sanierten Pfle­ge­im­mo­bi­li­en.

Der Wert des Gebäudes wird somit auf Basis des abgeworfenen Ertrages bestimmt. Miet- und Pachtverträge und die daraus hervorgehenden Renditen sind ein weiteres Kernkriterium für die Wertermittlung. Das Pacht­wert­ver­fah­ren, als weitere Form des Er­trags­wert­ver­fah­rens, sichert ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für eine Pflegeimmobilie alternativ zum Ansatz der In­ves­ti­ti­ons­fol­ge­kos­ten ab. Der nachhaltig erzielbare Ertrag fällt bei Pflegeheimen und hochwertigen Se­nio­ren­re­si­den­zen jeweils unterschiedlich aus.

Für internationale Pfle­ge­im­mo­bi­li­en, beziehungsweise ausländische Investoren, liefert die Bewertung der Discounted-Cashflow-Methode ebenfalls aussagekräftige Ergebnisse.

Die Basis der Berechnung im Wert­ermitt­lungs­ver­fah­ren für Ren­di­teim­mo­bi­li­en bildet der Bodenwert. Dieser wird anhand des Bo­den­richt­wer­tes je Qua­drat­zen­ti­me­ter und der Fläche bestimmt. Weitere Parameter sind die Einnahmen und Un­ter­hal­tungs­kos­ten, der Lie­gen­schafts­zins aber auch der bauliche Zustand der Pflegeimmobilie. Nicht wenige Pflege- und Seniorenheime speziell in den alten Bundesländern – entstanden meist in den 1980er-Jahren – weisen einen Sanierungsstau auf und benötigen dringend eine Modernisierung.

Der Sachverständige sollte den regionalen Markt gut kennen, um die Mitbewerber einschätzen zu können. Nicht selten konkurrieren an attraktiven Standorten zu viele Anbieter um die Pfle­ge­be­dürf­ti­gen. Die Wett­be­werbs­stär­ke des Heimbetreibers ist bei der Bewertung von Pfle­ge­im­mo­bi­li­en zentral. Denn die örtlich vorhandene Nachfrage konzentriert sich auf Häuser mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis.

Häufige Fragen (FAQs) zu Pfle­ge­im­mo­bi­li­en

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Wertgutachten für Pfle­ge­im­mo­bi­li­en – mit Investment-Beratung und Standortanalyse

Fallen Sie nicht auf den schönen Werbeprospekt eines unbekannten Bauträgers oder Heimbetreibers herein! Holen Sie eine fachkundige, auf Zahlen, Erfahrungen und realistische Werte gestützte Zweitmeinung ein, bevor Sie in eine Pflegeimmobilie investieren!

Die Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­gen von Heid denken bei einer, mit einem präzisen Gutachten unterfütterten, In­vest­ment­be­ra­tung ren­di­te­ori­en­tiert für Sie mit. Wir klären über Risiken auf und stellen Ihnen unsere umfassende und fundierte Marktkenntnis zur Verfügung. Auf Wunsch führen wir eine Standort- und Marktanalyse durch – damit Sie Ihr Erspartes nicht in eine unrentable Pflegeimmobilie stecken und die Geldanlage zur Geld­ver­nich­tungs­an­la­ge wird.

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