Mieterhöhung: Was ist erlaubt?
Zwischen Vermietern und Mietern kommt es häufig aufgrund eines Mieterhöhungsverlangens zu Streitigkeiten. Es gibt jedoch klare gesetzliche Vorgaben, denen der Vermieter nachkommen muss, wenn er die Miete erhöhen will. Wir erklären Ihnen, wann der Vermieter im Recht ist, welche Fristen und Formalitäten er einzuhalten hat und welche Arten der Mieterhöhung es gibt. Neben diesen Informationen erhalten Sie eine kostenlose Vorlage zur Ankündigung einer Mieterhöhung inklusive einer Zustimmungserklärung zum Download.
Moderner Mietblock mit Spielplatz.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Mieterhöhung darf frühestens 15 Monate nach Einzug, dann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung verlangt werden.
- Rechtlich ist die Mieterhöhung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt – §§ 558ff.
- Kappungsgrenze: Innerhalb von 3 Jahren darf sich die Miete höchstens um 20 Prozent erhöhen, vielerorts sogar um nur 15 Prozent.
- Vermieter sind verpflichtet ihr Mieterhöhungsverlangen schriftlich anzukündigen und zu begründen.
Maximale Mieterhöhung – Ein Überblick
Der geschuldete Mietzins ist im Mietvertrag vereinbart. Doch die Miete kann sich über die Jahre ändern, nämlich dann, wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung verlangen. Dafür gibt es klare gesetzliche Regelungen, an die sich Vermieter sowie Mieter halten müssen.
Die rechtliche Grundlage für die Möglichkeiten der Mieterhöhung sind in den §§ 557-561 BGB abschließend geregelt.
Generell gilt zu beachten, dass bei einer Mieterhöhung immer die Nettomiete zugrunde zu legen ist.
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Vermieter dürfen frühestens ein Jahr nach dem Einzug ein Mieterhöhungsverlangen schicken und müssen dann eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen. Tatsächlich kann die Miete also erst nach 15 Monaten steigen (§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB).
Ähnliches gilt für Mieterhöhungen, wenn das Mietverhältnis schon länger besteht: Frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung (= Wartefrist/Sperrfrist) dürfen Vermieter die nächste Mieterhöhung ankündigen, die dann wieder zum Ablauf des übernächsten Monats gilt.
Achtung: Diese Ein-Jahres-Frist gilt jedoch nur bei Mieterhöhungen, mit denen der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpasst (§ 558 BGB). Unabhängig davon kann es zu einer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung sowie zu einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung kommen.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?
Der § 558 BGB definiert zwei Obergrenzen für die Mieterhöhung: Einerseits die ortsübliche Vergleichsmiete, andererseits die Kappungsgrenze.
Unter der Kappungsgrenze versteht man die Einschränkung, dass der Vermieter relativ niedrige Mieten nicht „auf einen Schlag“ auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben darf.
- Kappungsgrenze von 20 Prozent: Innerhalb von 3 Jahren darf die Summe aller Mieterhöhungen nicht über 20 Prozent liegen (§ 558 Abs. 3 BGB).
- Kappungsgrenze von 15 Prozent: Der Vermieter darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 15 Prozent anheben, auch wenn die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist (= abgesenkte Kappungsgrenze).
So kann es vorkommen, dass der Vermieter mit der geplanten Mieterhöhung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt, aber an die Kappungsgrenze stößt – insbesondere wenn der Vermieter über Jahre nicht erhöht hat.
Sollte die geforderte Miete über der Vergleichsmiete liegen, darf der Vermieter nur die Vergleichsmiete einfordern. Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Obergrenze. Welche Kappungsgrenze in Ihrem Ort gilt, erfragen Sie bei der kommunalen Verwaltung.
Welche Besonderheiten der Mieterhöhung gelten bei Staffelmietverträgen?
Eine Mieterhöhung kann vertraglich in Form einer Staffelmiete (§ 557a BGB) vereinbart werden. Ist die Staffelmietvereinbarung wirksam, erhöht sich die Miete jedes Jahr zu den angegebenen Zeitpunkten automatisch um einen festgelegten Betrag, ohne dass es einer weiteren Zustimmung bedarf.
Der Anstieg darf dabei mehr als 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren ausmachen. Für Verträge mit Staffelmiete gilt die Kappungsgrenze nicht. Solange eine Staffelmiete läuft, ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.
Es gibt keine Möglichkeiten gegen die Erhöhung vorzugehen. Grenzen werden aber auch hier durch die Mietpreisbremse gesetzt, sowie durch § 291 StGB und § 5 WiStG.
Indexmiete im Mietvertrag: Was ist erlaubt?
Bei einem Indexmietvertrag (§ 557b BGB) kann der Preis einmal im Jahr gemäß der Inflationsrate beziehungsweise parallel zum Verbraucherpreisindex steigen. Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel sind in diesem Fall nichtig.
Der Verbraucherpreisindex wird einmal im Jahr für alle privaten Haushalte in Deutschland vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Nach einer Mieterhöhung muss die Miete für mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Der Vermieter hat dem Mieter mitzuteilen, wie sich der Index verändert hat und wie sich daraus die neue Miete errechnet. Die neue Miete muss der Mieter ab dem übernächsten auf die Mitteilung folgenden Monat zahlen.
Verzichtet der Vermieter bei einem Mietvertrag mit Indexmiete in einem Jahr auf eine Anpassung der Miete, kann er dies später nachholen – auch über einen längeren Zeitraum hinweg.
Zu beachten: Die Anpassung der Miete ist bei Indexmietverträgen auch Pflicht, wenn die Lebenshaltungskosten sinken sollten und sich dementsprechend eine Senkung der Miete ergibt.
Was ist eine Grundstücksmiete?
Grundstücksmiete wird im Bürgerlichen Gesetzbuch § 578 Abs. 1 BGB beschrieben. Sie betrifft unbebaute Grundstücke. Wird keine unmittelbare Fruchtziehung erzielt (wie zum Beispiel bei Ackerland), handelt es sich um Grundstücksmiete. Verpflichtet sich der Mieter eines Grundstücks, dieses für gewerbliche Zwecke zu bebauen, zahlt er einen Mietzins. Grundstücksmiete wird auch fällig, wenn eine Teilfläche vermietet wird – zum Beispiel an einen Imbissbudenbesitzer oder als Stellfläche für einen Campingwagen.
Ein neuer Spielplatz kann ein Grund für eine Mieterhöhung darstellen.
Zulässige Mieterhöhung: Wann ist sie erlaubt?
In den meisten Fällen richtet sich eine Mieterhöhung nach den §§ 558ff BGB. Neben der Erhöhung bei einer Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten besteht die Möglichkeit, die Miete bei Eigentümerwechsel oder Neuvermietung anzupassen.
Achtung: Nach § 549 BGB gelten die Regelungen der Mieterhöhung nicht für Mietverhältnisse über
- Wohnraum, der nur vorübergehend vermietet ist.
- Wohnraum, der vom Vermieter selbst bewohnt wird und dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch zur Verfügung steht.
- Wohnraum, der durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einem anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege angemietet wird, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen.
- Wohnräume in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
Mieterhöhung nach Mietspiegel
Sofern der Mietvertrag keine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung in Form von Staffel- oder Indexmiete festlegt, kann der Vermieter gemäß § 558 BGB „die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen“. Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Nebenkosten bleiben davon unberührt.
Ortsüblich sind Mieten, die in der Gemeinde für Wohnraum ähnlicher Beschaffenheit, Art, Lage und Größe inklusive der energetischen Ausstattung in den vergangenen 6 Jahren vereinbart wurden.
In der Praxis dienen vor allem qualifizierte Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Was ein qualifizierter Mietspiegel ist, legt § 558d BGB fest. Demnach handelt es sich bei einem qualifizierten Mietspiegel um einen Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Der Mietspiegel muss entweder von der Gemeinde oder von Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt worden sein. § 558d Abs. 3 BGB regelt, dass bei Vorliegen eines solchen Mietspiegels die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Wenn sich Mieter den Mietspiegel selbst ohne großen Aufwand beschaffen können, ist es nicht erforderlich, den Mietspiegel der Mieterhöhung beizulegen. Ein solcher Mietspiegel liegt frei zugänglich in der Stadt- oder Gemeindeverwaltung aus oder kann auf der Webseite der Kommune kostenfrei abgerufen werden.
Viele Städte bieten mittlerweile einen Online-Mietspiegelrechner an. Sie geben die Daten Ihrer Wohnung ein und der Rechner zeigt an, wie viel die Wohnung laut Mietspiegel durchschnittlich kostet.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat (§ 559 BGB).
Als umlagefähige Modernisierungen gelten (§ 555b BGB)
- Maßnahmen zur Einsparung von Primärenergie und zur Reduzierung des Wasserverbrauchs,
- energetische Sanierungen,
- der Anschluss an das Glasfasernetz,
- Maßnahmen, die zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswert der Mietsache beitragen,
- Baumaßnahmen für dauerhaft verbesserte Wohnverhältnisse,
- Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat,
- Maßnahmen, die neuen Wohnraum schaffen.
Der Vermieter kann 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf den Mieter umlegen. Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durch, werden die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt. Dies erfolgt in der Regel durch eine Umlage pro Quadratmeter.
Für modernisierte Wohnungen darf die Miete jedoch nicht unbegrenzt steigen. Innerhalb von 6 Jahren maximal um 3 Euro pro Quadratmeter, wenn die Anfangsmiete mehr als 7 €/m² betrug. Betrug die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro, darf sie höchstens um 2 €/m2 erhöht werden (§ 559 Abs. 3a BGB).
Diese Arten von Modernisierung können eine Mieterhöhung nach sich ziehen.
Voraussetzung für das Mieterhöhungsverlangen, ist eine schriftliche und erläuternde Berechnung, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Mehrere voneinander trennbare Modernisierungsmaßnahmen spiegeln rechtlich gesehen mehrere Mieterhöhungen wider, können jedoch in einem einzigen Schreiben angekündigt werden.
3 Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme muss die Modernisierung mit folgenden Daten angekündigt werden:
- Art und Umfang der Arbeiten
- Beginn und voraussichtliche Dauer
- Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahmen
- Zu erwartende Mieterhöhung
- Möglichkeit eines Härteeinwands
Achtung: Bei der Berechnung sind die Kosten von reinen Erhaltungsmaßnahmen – für eine Instandsetzung beziehungsweise Instandhaltung – sowie staatliche Zuschüsse abzuziehen. Handelt es sich beispielsweise um den Austausch defekter Leitungen oder um eine Schimmelentfernung, darf der Vermieter dafür keine Mieterhöhung verlangen.
Die Mieterhöhung darf erst erfolgen, nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind. Dazu ist der Mieter über die tatsächlich entstandenen Kosten erneut per Schreiben zu informieren. Die neue Miete ist nach Verstreichen von zwei vollen Monaten fällig.
Grundsätzlich muss der Mieter einer Modernisierung zustimmen. Ausnahmen gelten nur für einige Härtefälle (§ 555d Abs. 2 BGB), wie etwa Luxussanierungen.
Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel
Kauf bricht nicht Miete: Als neuer Eigentümer einer Immobilie treten Sie in bestehende Mietverträge ein (§ 566 BGB) und übernehmen die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis.
Der Eigentumswechsel als solcher berechtigt Sie daher nicht zur Kündigung. Als neuer Eigentümer einer vermieteten Immobilie dürfen Sie eine Mieterhöhung grundsätzlich unter denselben Voraussetzungen wie der bisherige Eigentümer durchführen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie die Immobilie geerbt, gekauft oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben haben. Im Falle eines Immobilienerwerbs durch eine Zwangsversteigerung verfügen Sie über ein zusätzliches Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG).
Allerdings können Sie als Erwerber der Immobilie versuchen, im Einvernehmen mit dem aktuellen Mieter einen neuen Mietvertrag mit für Sie günstigeren Bedingungen zu vereinbaren.
Tipp: Prüfen Sie bereits vor dem Immobilienkauf sorgfältig, ob die bisherigen mietvertraglichen Vereinbarungen Ihren Vorstellungen entsprechen und ob sinnvolle Änderungen durchsetzbar sind.
Mieterhöhung bei Neuvermietung
Von diesen Formen der Mieterhöhung zu unterscheiden ist die Mieterhöhung bei Neuvermietung. Sollte es sich um einen Mieterwechsel handeln, sind dem Vermieter deutlich weniger Grenzen bei der Mieterhöhung gesetzt.
Was die Miete zuvor deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt, kann der Vermieter nun die Miete bei Neuvermietung deutlich erhöhen. Und das auch völlig unabhängig davon, ob Modernisierungsarbeiten vorgenommen wurden oder nicht.
Jedoch darf der Mietpreis nicht überhöht werden. Von einer Überhöhung ist auszugehen, wenn der neue Mietzins 20 Prozent über den Mieten gleichwertiger Wohnungen im Ort liegt.
Achtung: Seit 2015 gibt es die Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die zu einer Dämpfung des Mietanstiegs bei Neuvermietungen führen soll. Greift eine Mietpreisbremse, dürfen Mieten bei Neuvermietungen nur höchstens 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d-g BGB). Die Mietpreisbremse gilt jedoch nur für Bestandswohnungen, die vor dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
Bei Neuvermietung kann die Miete ohne viele Einschränkungen angehoben werden.
Mieterhöhung bei Gewerberäumen
Im Gewerbebereich gibt es bei Mieterhöhungen einige Unterschiede zum privaten Mietrecht. Während private Mieter besonderen Schutz genießen, begegnen sich Mieter und Vermieter im Gewerbemietrecht auf Augenhöhe.
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Die Miethöhe ist dabei eine freie Vereinbarung zwischen den Parteien. Wurde der Mietzins einmal festgelegt, kann der Vermieter nicht einseitig eine Mieterhöhung erklären oder die Zustimmung zur Mieterhöhung von seinem Mieter verlangen.
Der Vermieter kann eine Miete bei befristeten Verträgen nur einseitig erhöhen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. In seltenen Fällen kann eine Mieterhöhung auch ohne Vereinbarung möglich sein – beispielsweise, wenn es für den Vermieter ansonsten zu untragbaren Kosten führen würde.
Tipp: Bei unbefristeten Verträgen kann der Vermieter das Mietverhältnis fristgerecht kündigen und dem Mieter gleichzeitig das Angebot machen, das Mietverhältnis in Zukunft zu einem höheren Mietpreis fortzusetzen. Nimmt der Mieter das Angebot nicht an oder können sich die Parteien nicht einigen, endet das Vertragsverhältnis zum Kündigungstermin.
Formalitäten und Ablauf der Mieterhöhung
Von der Ankündigung bis zur Zustimmungserklärung unterliegt ein Mieterhöhungsverlangen formalen Kriterien. Sind diese nicht erfüllt, ist die Mieterhöhung nichtig.
Mieterhöhung mit Begründung ankündigen
Wenn Sie als Vermieter planen ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen, müssen Sie dieses in schriftlicher Form – als E-Mail, Fax oder Brief – ankündigen und ausreichend begründen (§ 558a Abs. 1 BGB).
Bei der Begründung kann dabei insbesondere auf
- einen aktuellen Mietspiegel
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
- ein Mietwertgutachten eines vereidigten Sachverständigen
- auf drei Vergleichswohnungen (ähnlich in Ausstattung, Lage und Größe)
Bezug genommen werden.
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Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung
Um das Zustimmungsverfahren zu beschleunigen, lohnt es sich eine Zustimmungserklärung mitzusenden.
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5 häufige Fehler bei der Mieterhöhung
Trotz der eigentlich klaren gesetzlichen Regelungen zu Mieterhöhungen im Bürgerlichen Gesetzbuch kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.
Besonders ärgerlich für Vermieter sind formale sowie inhaltliche Fehler, die zur Unwirksamkeit Ihres Mieterhöhungsverlangen führen:
-
Mieterhöhungsverlangen wurde nicht an alle Mieter adressiert
Adressierung von allen Vermietern an alle Mieter. -
Beim Mieterhöhungsverlangen fehlt der Absender
Unterschriften aller Vermieter notwendig und als Absender deutlich erkennbar.
Gegebenenfalls Vollmacht für einen Bevollmächtigten (beispielsweise Rechtsanwalt, Hausverwaltung) ausstellen. -
Neuer Mietzins wurde nicht explizit benannt
„Ihre Miete steigt um drei Prozent“ reicht für ein Mieterhöhungsverlangen nicht aus. -
Fehlende, nachvollziehbare Begründung
Bezug auf Mietspiegel, Mietdatenbank, Mietwertgutachten oder Vergleichswohnung notwendig. -
Keine Berechtigung zur Mieterhöhung
Vermieter darf die Miete wegen der aktuellen Inflation beispielsweise nicht erhöhen, es sei denn, im Vertrag ist eine sogenannte Indexmiete vereinbart.
Eine Mieterhöhung muss begründet werden – dazu haben Sie verschiedene Möglichkeiten.
Müssen Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?
Ja, für die Mieterhöhung ist eine Zustimmung durch den Mieter erforderlich. Es handelt sich schließlich um eine Änderung des Mietvertrages.
Für die Zustimmung wird dem Mieter eine Überlegungsfrist beziehungsweise eine Bedenkzeit von zwei Monaten eingeräumt. Dem Mieter soll dadurch die Gelegenheit eingeräumt werden, die Erhöhung zu überprüfen. Die Zustimmungsfrist beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsschreibens und endet mit Ablauf des zweiten Monats (§ 558b Abs. 2 S. 1 BGB). Ist Ihr Mieterhöhungsverlangen am 4. April beim Mieter eingegangen, so ist der neue Mietzins ab 1. Juli wirksam.
Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist formfrei. Zahlt der Mieter die Mieterhöhung ohne schriftliche oder mündliche Zustimmung, gilt dies als stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung.
Wurde beispielsweise die Kappungsgrenze nicht beobachtet, obliegt dem Mieter ein Recht auf eine teilweise Zustimmung. Der Mieter kann die Erhöhung bis zur Kappungsgrenze genehmigen und den Rest zurückweisen.
Sollte der Mieter die Zustimmung verweigern beziehungsweise den neuen Mietzins nicht bezahlen, kann sich der Vermieter an ein Gericht wenden und eine gerichtliche Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung erheben. Dabei wird dem Vermieter eine Klagefrist bis zum Ablauf des fünften Monats nach dem Stellen des Verlangens bei zeitgleich fehlender Reaktion des Mieters eingeräumt (§ 558 Abs. 2 S. 2 BGB). Dann entscheidet das Gericht, ob die verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt werden muss.
Will oder kann der Mieter aus finanziellen Gründen der Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 559 BGB nicht zustimmen, kann dieser auf sein Sonderkündigungsrecht mit zwei Monaten Kündigungsfrist (§ 561 Abs. 1 BGB) zurückgreifen, wobei die Mieterhöhung nicht eintritt. Der Mieter hat schriftlich zu kündigen.
Achtung: Haben Mieter einmal ihre Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt, können sie diese nicht einfach widerrufen. Es gibt kein Widerrufsrecht – auch dann nicht, wenn der Vermieter die Mieterhöhung gar nicht verlangen durfte. Um sich beraten zu lassen, können sich Mieter an einen örtlichen Mietschutzverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht wenden.
Mieterhöhung Musterschreiben
Das Mieterhöhungsverlangen muss folgende Angaben enthalten:
- Alle Mieter müssen korrekt benannt und angeredet werden
- Datum
- Genaues Datum, ab wann die neue Miete gilt
- Angabe des neuen Mietbetrags bzw. der Differenz zur alten Miete
- Begründung der Mieterhöhung
- Angabe der Frist, nach deren Ablauf die Mieterhöhung einsetzt
Musteranschreiben gratis herunterladen
Miete erhöhen: Verlässige Wertermittlung mit Heid
Sie wollen eine Mieterhöhung durchsetzen? Auch wenn im Mietvertrag die Wohnfläche zu groß oder zu klein angegeben wurde, dürfen Sie als Vermieter die Miete nur auf der Grundlage der tatsächlichen Größe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Wie Sie die Größe Ihrer Wohnung exakt berechnen, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung.
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