Mietausfallwagnis berechnen
Leerstehende Immobilien, zahlungsunfähige Mieter und Mängel an Mietobjekten – all das sind Gründe für einen Mietausfall. Damit Vermieter gegen das Risiko gewappnet sind, kalkulieren sie frühzeitig ein Mietausfallwagnis ein. Wir zeigen Ihnen, wie Sie das Mietausfallwagnis berechnen und welche Unterschiede es in Bezug auf verschiedene Immobilientypen gibt.
Vermieter tragen das Risiko von Mietausfällen bei leerstehenden Wohnungen, daher kalkulieren sie das Mietausfallwagnis.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Das Mietausfallwagnis beschreibt das Risiko der Ertragsminderung aufgrund von fehlenden oder rückständigen Mieteinnahmen.
- Ein Mietausfall tritt zum Beispiel aufgrund von leerstehenden Immobilien, zahlungsunfähigen oder -unwilligen Mietern sowie mängelbedingten Mietminderungen auf.
- Vermieter tragen das Risiko von Mietausfällen. Daher berücksichtigen sie das Mietausfallwagnis bereits in ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung.
- Das Mietausfallwagnis spielt bei der Ermittlung des Immobilienwerts anhand des Ertragswertverfahrens eine wichtige Rolle.
- Zur Berechnung des Mietausfallwagnisses gelten unterschiedliche Regelungen, je nachdem ob es sich um eine privat genutzte Wohnung, ein Gewerbeobjekt oder eine Sozialwohnung handelt.
- Um dem Risiko durch einen Mietausfall vorzubeugen, können Sie Ihre Mieter vor Einzug akribisch prüfen, eine Mietausfallversicherung abschließen oder das Mietausfallwagnis im Mietzins frühzeitig einkalkulieren.
Was ist ein Mietausfallwagnis?
Das Mietausfallwagnis beschreibt das Risiko der Ertragsminderung durch fehlende und uneinbringliche Mieten. Fallen erwartete Mietzahlungen komplett oder teilweise weg – zum Beispiel durch leerstehende Wohnungen oder zahlungsunfähige Mieter – dann trägt der Vermieter das Risiko. Außerdem zählen dazu Kosten für eventuelle Rechtsverfolgungen.
Gesetzlich ist das Mietausfallwagnis im § 29 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) sowie in der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 32 ImmoWertV ) definiert. Damit Vermieter gegen Mietausfälle gewappnet sind, berechnen sie das Risiko im Rahmen ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung und ermitteln so die einzunehmenden Mieten. Außerdem spielt das Mietausfallwagnis eine Rolle bei der Wertermittlung von Immobilien. Je nach Höhe wirkt es sich mehr oder weniger wertmindernd aus.
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Wodurch entsteht ein Mietausfall?
Mietausfälle oder Mietrückstände können verschiedene Gründe haben. Dazu zählen
- die Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit der Mieter.
- eine berechtigte Mietminderung, zum Beispiel durch Mängel am Mietobjekt.
- die Vermietung zu einem geringeren Mietzins als in der Vergangenheit.
- der Leerstand von Wohnungen oder Immobilien inklusive anfallender Bewirtschaftungskosten.
Unter Umständen entstehen weitere Kosten durch erforderliche Rechtsverfolgungen. Darunter fallen Verfahrens- oder Vollstreckungskosten, mit denen der Vermieter versucht, die Zahlungen einzutreiben oder eine Räumung durchzusetzen.
Warum sollten Sie das Mietausfallwagnis berechnen?
Als Vermieter tragen Sie das finanzielle Risiko für Mietausfälle. Die Gefahr von ausbleibenden oder rückständigen Mieten sollten Sie daher frühzeitig im Blick haben und in Ihre Planungen einbeziehen. Das kann in folgenden Situationen geschehen:
- Sie möchten eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und prüfen deren Wirtschaftlichkeit als Basis für Ihre Kaufentscheidung. Fällt das Mietausfallwagnis hoch aus, kann das gegen einen Kauf sprechen.
- Sie sind Eigentümer einer leerstehenden Immobilie und sind unschlüssig, wie Sie damit weiter verfahren sollen. Beziehen Sie das Mietausfallwagnis in Ihre Überlegungen ein, wenn Sie über eine Vermietung nachdenken.
- Sie möchten Ihre Immobilie vermieten und führen eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durch, um die erforderliche Miethöhe zu ermitteln. Das Risiko eines Mietausfalls sollte in Ihre Berechnung einfließen, damit Ihr Objekt wirtschaftlich bleibt.
Wer sollte das Mietausfallwagnis einkalkulieren?
Grundsätzlich ist die Berechnung des Mietausfallwagnisses relevant für alle Vermieter von Immobilien oder Wohnungen. Neben Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Betriebskosten ist es gemäß Bewertungsgesetz (§ 187 BewG) ein Teil der Bewirtschaftungskosten.
Allerdings gibt es unterschiedliche Regelungen, je nachdem ob es sich um eine privat genutzte Wohnung, ein Gewerbeobjekt oder eine Sozialwohnung handelt. Um das Mietausfallwagnis für den jeweiligen Objekttyp zu berechnen, gelten zudem verschiedene Prozentsätze .
Übrigens: Weiterhin kann das Mietausfallwagnis von Bedeutung sein für
- Banken, die den Beleihungswert einer Immobilie ermitteln, bevor sie einem Darlehen für den Immobilienkauf zustimmen.
- Verkäufer, die anhand des Verkehrswertes ihrer Immobilie einen adäquaten Kaufpreis bestimmen.
Mietausfallwagnis für privat genutzte Wohnungen
Vermieter von privat genutzten Wohnobjekten dürfen das Mietausfallwagnis nicht zusätzlich zur Miete auf den Mieter umlegen. Sie dürfen es also nicht über die Betriebskosten abrechnen und müssen die Miethöhe von vornherein so hoch ansetzen, dass sie trotz eines etwaigen Mietausfalls wirtschaftlich bleiben.
Mietausfallwagnis im Gewerbe
Vermieter von Gewerbeimmobilien dürfen die Bewirtschaftungskosten zu großen Teilen auf den Mieter umlegen – dazu gehört in der Regel auch das Mietausfallwagnis. Dieses darf also bei der Vermietung zu gewerblichen Zwecken in der Betriebskostenabrechnung auftauchen.
Bei der gewerblichen Vermietung von Büroräumen können Vermieter das Mietausfallwagnis auf den Mieter umlegen.
Umlageausfallwagnis für Sozialwohnungen
Bei der Vermietung von Sozialwohnungen gilt eine Sonderregelung: Im Rahmen des sogenannten Umlageausfallwagnisses können Vermieter das Risiko für Mietausfälle zu den Betriebskosten addieren. Hintergrund: Mit der Vermietung von Sozialwohnungen stehen sie besonderen Verpflichtungen gegenüber, die sie im Mietpreis und der Auswahl der Mieter stark einschränken. Daher dürfen sie das Umlageausfallwagnis als Zuschlag zu den Nebenkosten berechnen.
Wichtig: Das veranschlagte Umlageausfallwagnis darf nicht höher sein als zwei Prozent der gesamten Betriebskosten, die für alle Wohnungen entstanden sind. Außerdem darf es nicht auferlegt werden, wenn eine Bürgschaft oder Barkaution hinterlegt wurde, die das Risiko eines Mietausfalls minimiert.
Mietausfallwagnis für Immobilien berechnen
Als Vermieter einer Immobilie können Sie das Mietausfallwagnis selbst berechnen. Beachten Sie aber, dass es je nach Immobilientyp Unterschiede in der Berechnung gibt.
Welche Prozentsätze gelten zur Kalkulation von Mietausfällen?
Je nach Objekttyp und Risikobewertung beträgt die Höhe des Mietausfallwagnisses:
- Bei privat vermietetem Wohnraum: Zwei Prozent des Jahresrohertrags (entspricht der marktüblich erzielbaren Bruttomiete pro Jahr). Die Neubaumietenverordnung von 1970 (§ 25a) sowie die Zweite Berechnungsverordnung (§ 29) schreiben höchstens zwei Prozent vor, die Beleihungswertermittlungsverordnung mindestens zwei Prozent (Anlage 1 BelWertV). Die Immobilienwertermittlungsverordnung legt sich auf marktübliche zwei Prozent fest (Anlage 3 ImmoWertV).
- Bei Sozialwohnungen: 2 Prozent der Betriebskosten aus allen Wohnräumen
- Bei Gewerbeobjekten: 4 Prozent des Jahresrohertrags
In begründeten Einzelfällen – zum Beispiel in der Gastronomie – sind sogar Werte über 5 Prozent möglich. Grundsätzlich haben verschiedene Faktoren einen Einfluss auf die Risikobewertung von Mietausfällen. Der genaue Wert ist daher für jede Immobilie individuell zu betrachten.
Welche Faktoren beeinflussen das Mietausfallwagnis?
Die Höhe des Mietausfallwagnisses kann je nach Immobilie variieren und orientiert sich unter anderem an den folgenden Faktoren:
- Mietfläche: Je größer die Fläche des Mietobjekts, desto höher das Risiko.
- Lage: Je schlechter die Lage der Immobilie, desto höher das Risiko.
- Mietzins: Je höher die Miete im marktüblichen Vergleich, desto höher das Risiko.
- Mietparteien: Je weniger Mietparteien, desto höher das Risiko.
- Mieterstruktur: Je schlechter die Mieterstruktur, desto höher das Risiko.
- Drittverwendungsfähigkeit: Je eingeschränkter die Nutzung der Immobilie, desto höher das Risiko.
- Zustand: Je schlechter der Zustand des Wohnobjekts, desto höher das Risiko.
Das Mietausfallwagnis ist bei gewerblichen Immobilien in der Regel höher als bei privat genutzten Wohnobjekten. Vor allem die sogenannten „Single-Tenant“-Immobilien bergen ein hohes Risiko, da sie an nur einen Mieter vermietet sind. Handelt es um ein Objekt mit häufigen Mieterwechseln, wie zum Beispiel in Einkaufszentren, dann ist das Mietausfallwagnis noch höher anzusetzen.
Je attraktiver Lage und Zustand einer Immobilie sind, desto geringer ist das Mietausfallwagnis.
Formel zur Berechnung des Mietausfallwagnisses
Mit der folgenden Formel berechnen Sie das Mietausfallwagnis für Ihre Immobilie:
Jahresrohertrag (Bruttomiete) x Prozentsatz für Mietausfallwagnis = Mietausfallwagnis
Die Berechnung lässt sich am Beispiel einer privat genutzten 2-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern veranschaulichen. Dafür gehen wir von einem Jahresrohertrag von 8.400 Euro und einem Prozentsatz von zwei Prozent für das Mietausfallwagnis aus. Der Rechenweg ist folgendermaßen:
8.400 Euro x 2 Prozent = 168 Euro
oder
8.400 Euro x 0,02 = 168 Euro
Das Mietausfallwagnis beträgt also im Fall unserer 2-Zimmer-Wohnung insgesamt 168 Euro pro Jahr.
Im Rahmen Ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung können Sie im nächsten Schritt den Reinertrag Ihrer Immobilie berechnen – also den Wert, der nach Abzug sämtlicher Bewirtschaftungskosten übrigbleibt. Dazu ziehen Sie vom Jahresrohertrag alle anfallenden Kosten für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung ab, die nicht auf den Mieter umlegbar sind – inklusive Mietausfallwagnis.
5 Tipps zum Umgang mit einem Mietausfall
Sie möchten Mietausfällen vorbeugen oder haben bereits mit ihnen zu kämpfen? Dann haben wir fünf Tipps, die Ihnen helfen können:
- Prüfen Sie die Mieter im Vorfeld akribisch. Lassen Sie sich Lohnbescheinigungen zeigen, sowie SCHUFA-Auskünfte und Ähnliches ausstellen, um zahlungsunwilligen Mietnomaden vorzubeugen.
- Schließen Sie eine Mietausfallversicherung ab. Diese kann Sie vor hohen Kosten durch Mietausfälle schützen.
- Suchen Sie das Gespräch, wenn Ihr Mieter nicht zahlt. Eventuell lässt sich gemeinsam eine Lösung finden.
- Im Zweifel bleibt Ihnen nur die fristlose Kündigung, die Sie bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten aussprechen dürfen. Erhalten Sie anschließend immer noch keine Zahlungen, ist eine Räumungsklage das äußerste Mittel. Doch Achtung: Eine Klage kann sich sehr lange hinziehen und kostet Sie viele Nerven. Greifen Sie daher besser von Beginn an zu vorbeugenden Maßnahmen.
- Beziehen Sie das Mietausfallwagnis von Beginn an in Ihre Planungen ein. Egal ob vor oder nach dem Kauf – auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung von professionellen Sachverständigen durchführen lassen. Kontaktieren Sie uns gern, wenn Sie eine kostenlose Erstberatung bei unseren Experten in Anspruch nehmen möchten.
Das folgende Video gibt Ihnen ergänzende Tipps zum Umgang mit einem Mietausfall:
Welche Rolle spielt das Mietausfallwagnis bei der Wertermittlung von Immobilien?
Das Mietausfallwagnis ist ein Kriterium im Rahmen des Ertragswertverfahrens – einer gesetzlich anerkannten Methode zur Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie. Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie oder das Objekt, das Sie kaufen möchten, wert ist? Dann fertigen unsere zertifizierten Sachverständigen für Sie ein ausführliches Verkehrswertgutachten an, dass sich an gesetzlichen Standards orientiert.
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