Was sind Logistikimmobilien und welche Arten unterscheiden Branchenkenner? Welche Trends sind bei Logistikimmobilien zu erkennen? Wie ermitteln Sachverständige den Wert von Logistikimmobilien und welche Faktoren sind bei der Bewertung maßgeblich? In diesem Beitrag erläutern wir zudem, wie Sie Investoren für Ihre Logistikimmobilie finden und wie Sie selbst in Logistikimmobilien investieren können.
Das Wichtigste in Kürze
- Logistikimmobilien vereinen die Lagerhaltung, Kommissionierung und Distribution von Waren.
- Die Assetklasse „Logistikimmobilie“ gilt, dank des dynamischen Onlinehandels, selbst in Zeiten einer globalen Krise als Wachstumsmarkt und sichere Anlage.
- Renditen von sieben Prozent sind in deutschen Metropolregionen möglich. Die Kaufpreise steigen aufgrund hoher Nachfrage allerdings.
- Die Nutzungsdauer von Logistikimmobilien ist auf 20 bis 30 Jahre ausgelegt. Kurze Laufzeiten der Mietverträge stellen ein Risiko dar.
- Die Neuvermietung ist für Logistikimmobilien mit einfacher Struktur an Top-Standorten leichter als für Speziallager fernab von Metropolregionen.
- Relevante Faktoren zur Wertermittlung von Logistikimmobilien nach gesetzeskonformen Maßstäben des Ertragswertverfahrens sind Bauweise, Drittverwendungsfähigkeit, Lage, Miet- und Restnutzungsdauer sowie die Ausstattung und Qualität des Objekts.
Logistikimmobilien – Definition und Arten
Eine Logistikimmobilie wird zur Lagerhaltung, Kommissionierung und Distribution von Waren genutzt. Die Globalisierung sorgt für einen Bedeutungsverlust traditioneller Standorte von Logistikimmobilien. Neubauten werden gehäuft am Rand von Ballungsgebieten errichtet, um Kundenwünsche und Versandhändlerversprechen wie „Wir liefern noch am selben Tag“ erfüllen zu können. Der Trend entwickelt sich hin zum stark automatisierten, zentralen Logistikzentrum, das flächenmäßig Dimensionen von 10.000 m² nicht selten sprengt.
Logistikhallen lassen sich in folgende Arten untergliedern:
- Distributionshalle: Große, hohe Halle mit mehreren Toren. Sie dient als Lagerhalle und zur Warenverteilung und bietet ausreichende Voraussetzungen zur Kommissionierung.
- Hochregallager: Moderne Hochregallager sind meist computergesteuert bis vollautomatisiert und in Silobauweise errichtet. Die Technik ist wichtiger als das Gebäude und seine Umschließung. Dazu, wie ein Hochregallager steuerlich zu bewerten ist, gibt es zwei Sichtweisen: entweder als Logistikimmobilie oder als Betriebseinrichtung.
- Lagerhalle: Der Bestand an Gütern und Waren, vom Stückgut bis zur Palettenware, wird in hauptsächlich von Industrieunternehmen genutzten Lagerhallen gelagert.
- Logistikpark: Logistikparks berücksichtigen die Bedürfnisse von Logistikunternehmen und Investoren gleichermaßen. Unternehmen profitieren von der bedarfsgerechten Infrastruktur, während Investoren ihr Risiko, dank einer höheren Drittverwendungsfähigkeit im Vergleich zu Einzelobjekten, reduzieren. Der Betreiber eines Logistikparks kümmert sich um die Vermietung der Logistikflächen und um das Facility Management einschließlich Diebstahlsicherung.
- Speziallager: Sie müssen je nach Art und Zweck bautechnische und gesetzliche Auflagen erfüllen. Beispiel: Um den Kälteverlust zu minimieren, ist die Anzahl der Tore von Kühlhallen begrenzt. Gefahrgutlager sind recht eingeschränkt in der Standortwahl und auch die Lagerung der Gefahrenstoffe erfolgt unter hohen Auflagen.
- Umschlaghalle: In der Umschlaghalle werden Waren aus dem Nahverkehr für den Fernverkehr gebündelt und eingehende Waren aus dem Fernverkehr für die Weiterleitung im Nahverkehr aufgeteilt. Eine Umschlaghalle hat die Anforderung der Sortierung und Kommissionierung, dient aber nicht der Bestandslagerung. Waren werden hier nur kurz zwischengelagert. Umschlaghallen sind relativ niedrig gebaut und mit vielen Toren ausgestattet.
Markttrends bei Logistikimmobilien
Der Zentrale Immobilien Ausschusse. V. (ZIA) fasst in seinem Frühjahrsgutachten zusammen, wie es um die Logistikbranche, speziell um Logistikimmobilien in Deutschland bestellt ist: Es herrscht weiterhin Bedarf an neuen Logistikflächen, die jedoch nur eingeschränkt verfügbar sind. Resilienter werdende Lieferketten sorgen für ein positives Stimmungsbild. Andererseits gehen Experten angesichts steigender Baukosten und erschwerter Finanzierungsbedingungen von einer Stagnation im Neubau von Logistikimmobilien aus.
Steigen die Mieten für Logistikimmobilien?
In Anbetracht des dynamisch wachsenden Versandhandels und der eingeschränkten Flächenverfügbarkeit steigen die Mieten für moderne Logistikimmobilien – vor allem in unmittelbarer Nähe zu großen Absatzmärkten. Während ein Quadratmeter Logistikfläche pro Monat in unattraktiveren Kleinstädten in der Peripherie Spitzenmieten von 5,16 Euro kostet (2021: 4,83 €/m²), zahlen Logistikunternehmen in sogenannten A-Städten im Schnitt 8,67 Euro (2021: 7,76 €/m²). An Top-Standorten wie München und Stuttgart sind praktisch keine Flächen mehr verfügbar. In Berlin, Hamburg und Köln ist das Arbeitskräftepotenzial deutlich höher als die Flächenverfügbarkeit für neue Logistikimmobilien. Besser sieht es im Rhein-Ruhrgebiet, Thüringen, Sachsen und vor allem Magdeburg aus. Die Nettoanfangsrenditen lagen 2023 in der Spitze zwischen 4,1 % (2022: 3,6 %) in den A-Städten und 6,3 % (2022: 5,8 %) in den D-Städten. Steigen die Zinsen weiter, sind Renditeanpassungen möglich.
Welcher Wert wird Nachhaltigkeit bei Logistikimmobilien beigemessen?
Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) stellt Zertifikate aus. Fonds achten mittlerweile darauf, dass die Logistikimmobilien in ihrem Portfolio ein Zertifikat für Nachhaltigkeit haben. Bei größeren Logistikimmobilien ist die Nachhaltigkeit inzwischen ein Wettbewerbskriterium. Nach Möglichkeit sollte jeder Rohstoff wieder genutzt werden können, wenn die Logistikimmobilie abgerissen wird.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Logistikimmobilie bauen, kaufen oder mieten?
Unternehmer, die für ihr Gewerbe eine moderne Logistikimmobilie benötigen, stehen oft vor der Frage: Soll ich eine fertige Gewerbeimmobilie kaufen, mieten oder nach eigenen Vorstellungen bauen? Die Antwort hängt von den Erfordernissen ab. Beispiel: Wie viel Lagerplatz brauche ich tatsächlich und für wie lange?
Der Vorteil, eine Logistikimmobilie zu mieten, liegt in der Flexibilität. Die Laufzeit des Mietvertrags kann an den Bedarf, der unter Umständen Schwankungen unterliegt, angepasst werden. Lagere ich die Logistik aus meinem Unternehmen aus, ist die Miete einer Logistikimmobilie – am besten zusammen mit der Servicedienstleistung der Bewirtschaftung – sinnvoll. Allerdings schlägt sich dieser Luxus in hohen Mietpreisen nieder. Ein weiterer Nachteil: Wer mietet, muss nehmen, was er kriegen beziehungsweise sich leisten kann. Mit spezielleren Anforderungen an die Logistik sieht es bei einem Mietverhältnis eher düster aus, denn der Eigentümer wird seine Immobilie für einen beschränkten Mietzeitraum kaum nach den individuellen Bedürfnissen des Mieters umbauen.
Wer kauft, schafft an. Die fertige Logistikimmobilie kann bei Bedarf umgebaut und ergänzt werden, um den Erfordernissen des Käufers gerecht zu werden und ihr volles Potenzial zu entfalten. Beispielsweise benötigen Onlinehändler im B2C-Bereich häufig Logistikimmobilien mit einem hohen Automatisierungsgrad. Sie müssen Pakete mit geringen und individuell zusammengestellten Stückzahlen kommissionieren. Derweil verschickt ein Zulieferer aus dem B2B-Segment meist ganze Paletten.
Ein maßgeschneiderter Neubau ist die Ideallösung für ein Unternehmen mit Finanzkraft, sicherer Zukunftsaussicht und einem langfristigen Plan und Bedarf an einer ausgeklügelten Logistikimmobilie. Der Bauherr bestimmt von vornherein, auf welche Ausstattungsmerkmale es ankommt und kalkuliert diese ein. Der Bauherr
- legt mit der Standortwahl den Grundstein für die Verkehrsanbindung.
- sorgt mit der Verkabelung für die IT für eine zukunftsfähige Infrastruktur.
- bestimmt die Breiten der Gänge, durch die möglicherweise Gabelstapler fahren oder in denen Roboter zum Einsatz kommen.
- gibt die Deckenhöhe und Lagerform (Hochregal, Blocklager, Gefahrenstoffe, Kühllager etc.) an.
- berücksichtigt die Auswirkung von Flurförderfahrzeugen auf die Bodenbelastung.
- setzt spezielle Anforderungen wie Kühlraum, Reinraum oder vollflächige Sprinkleranlagen um.
Nicht vergessen werden dürfen bei Neubauten gesetzliche Rahmenbedingungen wie ausreichende Lärm- und Brandschutzmaßnahmen.
Der Nachteil von Logistikimmobilien im Eigentum: Der Eigentümer ist komplett für sein Logistikzentrum verantwortlich, muss Instandhaltungen oder Modernisierungen auf seine Kosten tragen und neue Anforderungen des Gesetzgebers zeitnah umsetzen. Wer jedoch einen schnellen und reibungslosen Ablauf in seiner langfristigen Logistik haben möchte, ist mit einem Kauf oder vollständig durchdachten Bau gut beraten.
In Logistikimmobilien investieren
Das Transaktionsvolumen für Logistikimmobilien ist rückläufig, obwohl sie sich als krisenfeste und robuste Anlageobjekte bewährt haben. Sie bergen im Hinblick auf die Energiewende noch viel mehr Potenzial – nämlich als Kraftwerk. Logistikimmobilien sind mit ihren weitläufigen Dachflächen prädestiniert für Photovoltaikanlagen, mit denen sie sowohl ihren eigenen Strombedarf decken, aber auch Energie ins Netz speisen können. Bislang scheitert diese Hoffnung bei Bestandslogistikimmobilien meist an mangelnden wirtschaftlichen Anreizen bei einer aufwändigen energetischen Sanierung.
Wie finde ich Investoren für eine Logistikimmobilie?
Zu den größten Investoren und Projektentwicklern von Logistikimmobilien auf dem deutschen Markt gehören:
- Garbe Industrial Real Estate GmbH (Hamburg).
- Global Logistic Properties (Singapur) mit Rechenzentren sowie Logistikhallen.
- Goodman Germany GmbH (Düsseldorf, Australien) bietet nehmen der Entwicklung von Lagern auch Immobilienleasing an.
- Logicor Deutschland GmbH (Düsseldorf, Frankfurt).
- Logivest GmbH (München).
- Realogis Immobilien Deutschland GmbH (Hamburg).
Chancen einer direkten Beteiligung
Während für Wohnimmobilien bisweilen nur wenig oder gar kein Eigenkapital notwendig ist, erfordert ein Investment in eine Gewerbeimmobilie zwischen 30 und 50 Prozent Eigenkapital. Bei direkten Assets winkt folglich eine hohe Eigenkapitalrendite. Für Fonds gilt das nicht.
Heiß gehandelte Logistikimmobilien an Top-Standorten erzielen beim Verkauf durchaus das 20-fache der Jahresnettomiete. Spitzenrenditen von sieben Prozent sind an erstklassigen Standorten keine Seltenheit.
Für Logistikimmobilien an schwächeren Standorten gilt das keinesfalls. Investments in Logistikimmobilien gelten dennoch als verhältnismäßig sichere Anlage. Der Markt ist da, zukunftsfähig und mittlerweile sogar transparent sowie international vergleichbar.
Risiken einer direkten Beteiligung
Verkürzte Produktlebenszyklen und damit korrelierende wechselnde Anforderungen, insbesondere an die Technik der Logistikimmobilie, trübt die Drittverwendungsfähigkeit. Bei Logistikimmobilien mit kurzer Mietvertragslaufzeit stellt dieser Umstand ein hohes Risiko im Hinblick auf eine Nachvermietung dar. Investoren fragen daher überwiegend multiuserfähige Logistikimmobilien nach.
Für Kleinanleger besteht das Risiko, auf einen unseriösen Anbieter hereinzufallen. Vor allem über den recht unregulierten Zweitmarkt getätigte Investments können einen lukrativen Ausstieg aus der Anlage massiv erschweren.
Eine erhöhte Nachfrage für die Assetklasse „Logistikimmobilie“ sorgt für steigende Kaufpreise und damit einhergehend einen hohen Renditedruck beziehungsweise sinkende Renditen.
Übliche Risiken für Logistikimmobilien sind:
- kurze wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer,
- kurze Mietverträge,
- Leerstand,
- geringe Bonität von Mietern,
- geringe Drittverwendung bzw. hohe Umbaukosten,
- geringer Verkaufserlös (vor allem auf dem Zweitmarkt).
Logistikimmobilien in Aktien und Fonds
Logistikimmobilien sind Bestandteil der Portfolios einiger offener Immobilienfonds. Häufiger ist eine Kapitalanlage allerdings über den Weg des Zweitmarkts möglich. Der Haken dabei ist, dass der Handel auf dem Zweitmarkt außerbörslich erfolgt und stark erschwert ist. Oft können Anleger ihre Beteiligungen nur zu schlechten Konditionen an den Herausgeber zurückgeben. Geschlossene Fonds sind meist steuerlich optimiert und das Risiko ist gering, falls die Anlageklasse funktioniert und das Management des Fonds sein Handwerk versteht (>> Fondsbewertungen). Es gibt auch Kommanditgesellschaften (KGs), über die ein Investment in Logistikimmobilien möglich ist.
Die Heid Immobilien GmbH verfügt über Kontakte zu Eigentümern von Logistikimmobilien und kann auf Wunsch vermitteln. Rufen Sie uns hierzu gerne kostenlos unter der Telefonnummer 0800 – 90 90 282 an oder vereinbaren Sie direkt eine Investment-Kaufberatung!
Wertermittlung von Logistikimmobilien
Wann ist eine Immobilienbewertung notwendig, welche Bewertungsverfahren werden angewandt und welche Faktoren sind ausschlaggebend für die Wertermittlung einer Logistikimmobilie?
Anlässe für die Wertermittlung von Logistikimmobilien
Ein Wertgutachten für eine Logistikimmobilie ist ratsam, wenn Sie eine solche kaufen oder verkaufen möchten. Im Fall einer Scheidung mit Zugewinnausgleich kann ein Verkehrswertgutachten ebenso wie bei einer Erbschaft im Hinblick auf etwaige gerichtliche Auseinandersetzungen eine sinnvolle oder gar notwendige Investition sein. Verfügen Sie institutionell über Immobilienvermögen, verlangt das Finanzamt im Rahmen der Bilanzierung nach einem rechtskonformen Bilanzierungsgutachten, vorgenommen von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wie den Gutachtern der Heid Immobilien GmbH.
Müssen Sie für den Neubau, Umbau oder die Modernisierung Ihrer Logistikimmobilie einen Kredit aufnehmen, lässt Ihr potenzieller Kapitalgeber ein Beleihungswertgutachten anfertigen. Das Hauptkriterium von Geldgebern für die Finanzierung von Logistikimmobilien ist, ob die Rückzahlung des Darlehens aus dem Ertragswert innerhalb der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer plausibel ist. Darüber hinaus entscheiden Darlehensgeber vor allem nach Standort, Konzept und ESG-Konformität, also ob ein Unternehmen auch in den Bereichen Umwelt (Environment), Soziales (Social) und Unternehmensführung (Governance) verantwortungsbewusst handelt.
Bei Firmenübernahmen wird Ihre Logistikimmobilie im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung inspiziert. Ein erfahrener Immobiliengutachter widmet sich dabei unter anderem Aspekten wie dem Brandschutz, der Robotik oder technischen Einbauten wie Aufzügen. Wie lange funktioniert der Aufzug noch? Wie hoch ist das Risiko einer Neuvermietung? Das sind Fragen, die ein aussagekräftiges Gutachten beantwortet. Davon abgesehen wird selbstverständlich ein realistischer, marktkonformer Ertragswert oder Sachwert ermittelt. Damit Sie sich das konkret vorstellen können, stellen wir Ihnen ein Mustergutachten von einer Lager- und Produktionsimmobilie zur Verfügung.
Angewandte Bewertungsverfahren und relevante Faktoren
Die Immobilienbewertung im Logistik-Bereich gilt als sehr komplex. Sachverständige nutzen üblicherweise das Ertragswertverfahren zur Finanzamt- und gesetzeskonformen Wertermittlung von Logistikimmobilien. Schließlich drängt sich Investoren die Frage auf, welcher Ertrag und welche Rendite über einen längeren Zeitraum erwirtschaftet werden können. Fehlt eine Zweit- oder Drittverwendungsfähigkeit für eine sehr spezielle Logistikimmobilie, die nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selbst genutzt wird, kann das Sachwertverfahren realistische Ergebnisse liefern.
Entscheidende Faktoren bei der Bewertung von Logistikimmobilien sind:
- Bauweise: Bevorzugt wird ein eingeschossiger Bau ab 10.000 m² mit einer Hallenhöhe von mindestens acht Metern. Der Boden sollte fünf Tonnen pro Quadratmeter Last aushalten, die Hallen flexibel teilbar sein, der Büroanteil höchstens zehn Prozent der Fläche betragen und eine ebenerdige, möglichst zweiseitige Andienung gegeben sein.
- Drittverwendungsfähigkeit: Sie sagt aus, ob ein Nachmieter die Logistikimmobilie ohne größere Investitionen / Umbauten für seine Zwecke nutzen kann. Idealerweise werden nur Güter gelagert und kommissioniert, die sich nicht negativ auf eine Weiternutzung durch einen neuen Mieter nach ausgelaufenem Vertrag auswirken. Ein Wiederverwertbarkeitsindex, der die elementaren Kennziffern für Logistikimmobilien vom Fertigwarenlager bis zum Transshipment-Center zusammenfasst, gibt Auskunft über die Drittverwendungsfähigkeit. Einfache Strukturen und wenige nutzerspezifische Einbauten kennzeichnen eine hohe Drittverwendungsfähigkeit.
- Lage: Logistikimmobilien in einem ausgewiesenen Industrie- oder Gewerbegebiet am Rand von Metropolregionen sind hochpreisig und begehrt. Doch die Nähe zu einem Top-Standort ist nicht alles – die Mitarbeiter müssen dank einer guten Verkehrsanbindung auch nachts leicht an ihren Arbeitsplatz kommen. Stellplätze für Mitarbeiterfahrzeuge sind ebenso bedeutsam wie eine ausreichende Rangier- und Verladefläche. Die reibungslose Zu- und Abfahrt zwischen dem eingezäunten Logistikgrundstück und der Autobahn muss gewährleistet sein. Umfahrbarkeit der Logistikimmobilie sowie die Option, auf Erweiterungsflächen zugreifen zu können, sind Pluspunkte.
- Mietdauer: Bei vermieteten Logistikimmobilien fließt die Vertragslaufzeit als Bewertungsmerkmal mit ein. Einerseits gehen Mieter ungern langfristige Bindungen an einen Logistikstandort ein. Andererseits beläuft sich die finanzwirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer einer Logistikimmobilie lediglich auf 20 bis 30 Jahre. Je geringer die Vertragslaufzeit, desto geringer ist das Risiko einer Neuvermietung.
- Objektqualität & Ausstattung: Die Qualität der Logistikhalle sowie die Ausstattungsmerkmale sind ein weiterer Faktor für die Bewertung, zumal diese Auswirkungen auf die Drittverwendungsfähigkeit und die Restnutzungsdauer haben.
Wenn Sie den aktuellen Marktwert einer Logistikimmobilie ermitteln lassen möchten, ein Investment in eine solche oder deren Verkauf im Visier haben und die Unterstützung von professionellen Sachverständigen erwägen, kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung. Unsere Gutachter freuen sich auf Ihre Anfrage. Rufen Sie uns kostenlos unter der Telefonnummer 0800 – 90 90 282 an oder füllen Sie unser Kontaktformular aus.
