Kaufpreisfaktor als Kennzahl der Rentabilität
Sie haben geplant eine Immobilie zu kaufen und fragen sich, ob es sich um ein lukratives Investment handelt? Das zeigt der Kaufpreisfaktor. Er setzt den Kaufpreis mit den Einnahmen aus der Vermietung ins Verhältnis. Erfahren Sie, was genau der Kaufpreisfaktor aussagt, wie er zu berechnen ist und welche Aspekte die Entwicklung des Kaufpreisfaktors beeinflussen.
Wie attraktiv eine Immobilie als Geldanlage ist, zeigt der Kaufpreisfaktor.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl der Rentabilität von Immobilieninvestments: Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto günstiger für den Anleger.
- Der Kaufpreisfaktor gibt an, nach wie vielen Jahren sich eine Immobilie durch die erzielten Mieteinnahmen selbst refinanziert hat.
- Synonyme für den Kaufpreisfaktor sind: Vervielfältiger, (Wert-)Faktor und Multiplikator.
- Der Kaufpreisfaktor hängt unter anderem von der Lage, dem Immobilienzustand sowie der Art der Immobilie ab. So ist der Kaufpreisfaktor für eine Gewerbeimmobilie in Magdeburg ein ganz anderer als für ein Büro in München. Genauso wenig kann man den Kaufpreisfaktor für ein Mehrfamilienhaus in Saarbrücken mit dem für eine Logistikimmobilie in Hannover vergleichen.
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / jährliche Nettokaltmiete
Was versteht man unter einem Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl, die die Rentabilität eines Immobilieninvestments bewertet. Grundsätzlich zeigt der Kaufpreisfaktor an, nach welchem Zeitraum sich eine Investition voraussichtlich selbst refinanziert hat. Anders ausgedrückt: Ein Kaufpreisfaktor von 25 bedeutet, dass die Mieteinnahmen nach 25 Jahren den ursprünglich bezahlten Kaufpreis decken. Erst nach Ablauf der 25 Jahre macht der Anleger Gewinn mit der Vermietung von Wohnung, Haus oder Gewerbeimmobilie.
Bestimmt wird der Faktor durch das Verhältnis aus dem Kaufpreis und dem Ertrag durch die Vermietung. Man spricht auch von einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Andere Einflussgrößen wie beispielsweise Inflation, Leerstand oder Mietsteigerungen werden bei dieser Rechengröße ausgeblendet. Vervielfältiger, Multiplikator, Mietmultiplikator oder Wertfaktor sind weitere Namen für dieselbe Kennzahl – den Kaufpreisfaktor.
Durch die einfache Berechnung ist der Kaufpreisfaktor eine effiziente Rechengröße, um schnell zu erkennen, ob sich eine Investition lohnt oder nicht: Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto schneller amortisieren sich in der Theorie die Ausgaben des Anlegers. Allerdings werden Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht berücksichtigt.
Der Wertfaktor spiegelt – genauso wie der Faktor anderer Geldanlagen – das Risiko beim Immobilienkauf wider:
- Hoher Faktor geringeres Risiko: Ein hoher Faktor weist auf ein geringeres Risiko hin.
- Niedriger Faktor höheres Risiko: Ein niedriger Faktor weist auf ein höheres Risiko hin.
Einflussgrößen auf den Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor wird von mehreren Größen beeinflusst. So spielt neben der regionalen Lage und dem Zustand auch die Art der Immobilie eine wesentliche Rolle.
- Lage: In stark besiedelten Regionen ist der Kaufpreisfaktor meist höher als in strukturschwächeren Gebieten.
- Zustand: Ist der Zustand schlecht oder ungewiss, ist der Vervielfältiger meist niedriger, da mehr Risiko hinter der Investition steht.
- Art: Einfamilienhäuser haben meist einen höheren Wertfaktor als Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.
Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietrendite
Sowohl der Kaufpreisfaktor als auch die Mietrendite sind Kennzahlen der Rentabilität. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite eines Objektes.
Es gilt:
Mietrendite = 1 / Kaufpreisfaktor
Je höher der Kaufpreisfaktor, umso geringer ist die Bruttorendite des Investments.- Mietrendite: Wie viel Überschuss bleibt monatlich zur Tilgung von Zinsen sowie für Instandsetzungen beziehungsweise zum Vermögensaufbau?
- Kaufpreisfaktor: Nach welchem Zeitraum sind die Investitionskosten durch die jährlichen Mieteinnahmen abbezahlt?
| Kaufpreisfaktor | Rendite |
| 20 | 5,00 Prozent |
| 21 | 4,76 Prozent |
| 22 | 4,55 Prozent |
| 23 | 4,35 Prozent |
| 24 | 4,17 Prozent |
| 25 | 4,00 Prozent |
| 26 | 3,85 Prozent |
| 27 | 3,70 Prozent |
| 28 | 3,57 Prozent |
| 29 | 3,45 Prozent |
| 30 | 3,33 Prozent |
Kaufpreis-Rendite-Tabelle
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Kaufpreisfaktor berechnen
Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis beziehungsweise der Kaufpreisfaktor lässt sich berechnen, indem der Kaufpreis der Immobilie durch die jährlichen Nettomieteinnahmen geteilt wird. Das Ergebnis zeigt an, nach wie vielen Jahren sich der ursprünglich bezahlte Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hat. Daher ist der Kaufpreisfaktor auch als Mietmultiplikator bekannt.
Der Kaufpreisfaktor berechnet sich wie folgt:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / anfänglich erzielte Netto-Jahresmiete
Ein Beispiel soll die Bestimmung des Wertfaktors verdeutlichen. Nehmen wir an, Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus für 700.000 Euro. Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 2.000 Euro, also 24.000 Euro jährlich.
- Kaufpreis = 700.000 Euro
- Jahresnettokaltmiete = 24.000 Euro
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Netto-Jahresmiete = 700.000 Euro / 24.000 Euro ≈ 29,17
Nach etwas mehr als 29 Jahren hat sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen amortisiert.
Ebenso kann der Vervielfältiger umgekehrt verwendet werden: Auf Basis der Mieteinnahmen kann der Verkaufspreis einer Immobilie abgeschätzt werden. Dazu ist die erzielbare Miete mit dem regional üblichen Kaufpreisfaktor zu multiplizieren.
Beispiel:
Die Immobilie erwirtschaftet jährlich einen Mietertrag von 15.000 Euro. Für die Stadt beziehungsweise den Ortsteil liegt der Multiplikator bei 25.
Ertragswert = 15.000 Euro x 25 = 375.000 Euro
Grob geschätzt liegt der Ertragswert der Immobilie also bei 375.000 Euro.
Gut zu wissen: Mit einer ausführlichen Ermittlung des Verkehrswertes gemäß dem Ertragswertverfahren, welches individuelle Anpassungen, bauliche Umstände und weitere wertbeeinflussende Merkmale berücksichtigt, erhalten Sie einen noch genaueren Wert.
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Bruttomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite einer Immobilie ist ein Indikator für die Rendite. Allerdings zeigt sie nicht an, wie rentabel eine Investition am Ende tatsächlich ist. Die Bruttomietrendite eignet sich daher lediglich für eine erste grobe Einschätzung eines Immobilieninvestments. Sie wird in Prozent angegeben.
Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors und wird wie folgt berechnet:
Bruttomietrendite = Netto-Jahresmiete / Kaufpreis = 1 / Kaufpreisfaktor
Bruttomietrendite in % = (Netto-Jahresmiete x 100) / KaufpreisBei oben genanntem Beispiel ergibt sich folgende Rechnung:
- Kaufpreis = 700.000 Euro
- Jahresnettokaltmiete = 24.000 Euro
Bruttomietrendite in % = (Netto-Jahresmiete x 100) / Kaufpreis = (24.000 Euro x 100) / 700.000 Euro = 2.400.000 Euro / 700.000 Euro ≈ 3,43 Prozent
Pro Jahr würde der Käufer des Mehrfamilienhauses einen Ertrag von rund 3,43 Prozent des Kaufpreises erzielen und hätte nach knapp 29 Jahren den Kaufpreis amortisiert.
Nettomietrendite berechnen
Im Gegensatz zur Bruttomietrendite ist die Nettomietrendite genauer. Sie berücksichtigt zusätzlich die einmaligen Nebenkosten des Immobilienkaufs (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision) sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten, die der Vermieter mit Instandhaltungsmaßnahmen und anfallenden Reparaturen sowie der Verwaltung und potenziellem Leerstand der Immobilie auf sich nimmt.
Lesetipp: Erfahren Sie in unserem umfassenden Ratgeber zur Instandhaltungsrücklage mehr über Instandhaltung in Mietshäusern.
So finden bei der Berechnung der Nettomietrendite auch die Nebenkosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, Berücksichtigung. Die Nettomietrendite wird ebenso in Prozent angegeben. Man spricht von einem Kaufpreis-Reinertrag-Verhältnis. (>> Reinertrag)
Um die Nettomietrendite zu berechnen, wird folgende Formel angewandt:
Nettomietrendite = [(Netto-Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)] x 100 = 1 / Kaufpreisfaktor
Übrigens: Egal, welche Berechnung Sie für den Kaufpreisfaktor anwenden – die Quadratmeter der Wohnung sind für den Mietmultiplikator beim Kauf unerheblich.
Kaufpreisfaktor Tabelle
Für Immobilien in Deutschland ergeben sich abhängig von der Lage unterschiedliche Wertfaktoren, wie die folgenden Kaufpreisfaktor-Tabellen veranschaulichen sollen:
| Stadt | Kaufpreisfaktor |
| Freiburg im Breisgau | 34,45 |
| Heidelberg | 31,94 |
| Heilbronn | 28,43 |
| Karlsruhe | 32,47 |
| Mannheim | 28,81 |
| Pforzheim | 27,96 |
| Reutlingen | 31,12 |
| Stuttgart | 28,84 |
| Ulm | 35,66 |
Kaufpreisfaktor 2022 in Baden-Württemberg
| Stadt | Kaufpreisfaktor |
| Augsburg | 33,81 |
| Erlangen | 39,11 |
| Fürth | 34,92 |
| Ingolstadt | 34,00 |
| München | 41,45 |
| Nürnberg | 40,01 |
| Regensburg | 36,66 |
| Würzburg | 29,20 |
Kaufpreisfaktor 2022 in Bayern
| Stadt | Kaufpreisfaktor |
| Darmstadt | 28,91 |
| Frankfurt am Main | 36,65 |
| Kassel | 30,81 |
| Offenbach am Main | 32,65 |
| Wiesbaden | 34,63 |
Kaufpreisfaktor 2022 in Hessen
| Stadt | Kaufpreisfaktor |
| Braunschweig | 32,23 |
| Göttingen | 26,78 |
| Hannover | 33,57 |
| Hildesheim | 27,20 |
| Oldenburg | 35,28 |
| Osnabrück | 32,33 |
| Salzgitter | 26,34 |
| Wolfsburg | 25,18 |
Kaufpreisfaktor 2022 in Niedersachsen
| Stadt | Kaufpreisfaktor |
| Aachen | 29,56 |
| Bergisch Gladbach | 30,54 |
| Bielefeld | 30,27 |
| Bochum | 25,64 |
| Bonn | 30,34 |
| Bottrop | 33,25 |
| Dortmund | 25,66 |
| Duisburg | 23,41 |
| Düsseldorf | 40,29 |
| Essen | 27,47 |
| Gelsenkirchen | 20,93 |
| Gütersloh | 32,56 |
| Hagen | 21,40 |
| Hamm | 25,56 |
| Herne | 19,28 |
| Köln | 32,39 |
| Krefeld | 26,50 |
| Leverkusen | 30,07 |
| Moers | 31,17 |
| Mönchengladbach | 23,34 |
| Mülheim an der Ruhr | 32,18 |
| Münster | 33,62 |
| Neuss | 28,25 |
| Oberhausen | 25,74 |
| Paderborn | 32,07 |
| Recklinghausen | 25,52 |
| Remscheid | 31,79 |
| Siegen | 27,32 |
| Solingen | 33,86 |
| Wuppertal | 24,66 |
Kaufpreisfaktor 2022 in Nordrhein-Westfalen
| Stadt | Kaufpreisfaktor |
| Koblenz | 28,83 |
| Ludwigshafen am Rhein | 25,68 |
| Mainz | 28,89 |
| Trier | 32,32 |
Kaufpreisfaktor 2022 in Rheinland-Pfalz
Um die Liste an Kaufpreisfaktoren 2024 für Großstädte in Deutschland zu komplettieren, finden Sie im Folgenden die verbleibenden neun Bundesländer aufgelistet:
-
Berlin
Kaufpreisfaktor in Berlin = 28,56 -
Brandenburg
Kaufpreisfaktor in Potsdam = 31,77 -
Bremen
Kaufpreisfaktor in Bremen = 21,49
Kaufpreisfaktor in Bremerhaven = 20,47 -
Hamburg
Kaufpreisfaktor in Hamburg = 33,12 -
Mecklenburg-Vorpommern
Kaufpreisfaktor in Rostock = 30,78 -
Saarland
Kaufpreisfaktor in Saarbrücken = 20,37 -
Sachsen
Kaufpreisfaktor in Chemnitz = 19,19
Kaufpreisfaktor in Dresden = 25,14
Kaufpreisfaktor in Leipzig = 27,13 -
Sachsen-Anhalt
Kaufpreisfaktor in Halle (Saale) = 29,65
Kaufpreisfaktor in Magdeburg = 21,71 -
Schleswig-Holstein
Kaufpreisfaktor in Kiel = 27,65
Kaufpreisfaktor in Lübeck = 28,18 -
Thüringen
Kaufpreisfaktor in Erfurt = 26,33
Kaufpreisfaktor in Jena = 23,40
Im Vergleich zum Jahr 2022 hat sich der Kaufpreisfaktor in den Großstädten flächendeckend stark verringert. Weitere Kaufpreisfaktoren finden Sie auf Miete Aktuell.
Kaufpreisfaktor in der Zukunft – Entwicklungstrend
In Deutschland gibt es keinen einheitlichen Immobilienmarkt – Makro- und Mikrolage sind ausschlaggebend. Außerdem hat der Immobilienboom der letzten Jahre den Markt drastisch verändert.
Grundsätzlich gilt: Je attraktiver der Standort der Immobilie, desto höher der Kaufpreisfaktor.
Um den Entwicklungstrend des Vervielfältigers nachzuvollziehen, wird im Folgenden beispielhaft der Kaufpreisfaktor in München genauer untersucht:
| Jahr | Kaufpreisfaktor in München | Mietrendite (%) |
| 2018 | 38,74 | 2,58 |
| 2019 | 39,52 | 2,53 |
| 2020 | 40,05 | 2,49 |
| 2021 | 40,95 | 2,44 |
| 2022 | 41,45 | 2,41 |
| 2023 | 30,6 | 3,33 |
| 2024 | 30,13 | 3,33 |
Entwicklung des Kaufpreisfaktors in München seit 2018
In München steigt der Kaufpreisfaktor kontinuierlich an: Die positive Entwicklung der Stadt kann einerseits auf die ansässigen Universitäten und Hochschulen zurückgeführt werden, andererseits hat sich die Stadt hinsichtlich der Bereiche IT und Gesundheit stark weiterentwickelt. Kulturelle Angebote, exzellente Forschungsinstitute und eine attraktive Verkehrsanbindung samt Flughafen machen die Stadt auch bei kommerziellen Investoren sehr beliebt. Für viele prosperierende Städte – wie beispielsweise München – mit guter Infrastruktur und wirtschaftlicher Stärke wird der Kaufpreisfaktor vermutlich auch in Zukunft weiter ansteigen.
Selbst in weniger attraktiven Städte wie Herne in Nordrhein-Westfalen, das in seiner Bevölkerungsentwicklung von 1995 bis 2022 ein Saldo von -22.000 Einwohnern aufweist, kann der Kaufpreisfaktor steigen.
| Jahr | Kaufpreisfaktor in Herne | Mietrendite (%) |
| 2018 | 16,94 | 6,25 |
| 2019 | 15,38 | 6,67 |
| 2020 | 17,00 | 5,88 |
| 2021 | 19,53 | 5,26 |
| 2022 | 19,54 | 5,26 |
| 2023 | 20,38 | 5 |
| 2024 | 19,68 | 5,26 |
Entwicklung des Kaufpreisfaktors in Herne (Westfalen) seit 2018
Aber warum ist der Kaufpreisfaktor im Gegensatz zu München so niedrig? Ist die Stadt der Abwärtsspirale verschrieben? Im Jahr 1995 lag die Einwohnerzahl noch bei etwa 179.900, im Jahr 2021 nur noch bei rund 156.600 Menschen. Die Stadt verliert kontinuierlich an Einwohnern, die Bevölkerung wandert ab. Hier ist eine Investition sehr spekulativ: Wie wird sich die Stadt zukünftig entwickeln? Wird die gekaufte Wohnung lange leer stehen, da keine Nachfrage besteht?
Ermittlung der Rentabilität durch den Kaufpreisfaktor
Sie fragen sich, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt? Bei der ersten Betrachtung eines Renditeobjektes ist der Kaufpreisfaktor ein probates Mittel, um einschätzen zu können, ob es sich um ein lukratives Investment handelt oder nicht. Zur genaueren Wertermittlung stehen Ihnen unsere Spezialisten gerne mit Rat und Tat zur Seite.
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